Conseils immobiliers

B et A, BA. 1 + 1 = 2. A + B = X. 0 + 0 = la tête à Toto.
…Si tout était simple ou pouvait être mis en équation aussi facilement, plus besoin du moindre conseil. Mais quand les inconnues se multiplient et que les incertitudes dépassent de loin l’horizon rassurant des évidences, on ne se privera pas d’élargir son Q.I. (quotient immobilier) avec une lecture gratuite et saine.

Enfin, saine…. tout dépend du sujet et du moment, car il n’est pas impossible qu’un certain irrespect formel surprenne parfois le lecteur assoupi au détour d’un article.
Réveillez vous, la sieste est finie !

CHANTIER : éviter de tomber dans le panneau ?

Conseils immobiliers, Promoteurs et programmes Leave a comment

Ah, le chantier… C’est qu’on oublierait presque que ça existe, ces derniers temps ! 🙂

Parce qu’avant d’arriver au chantier, il faut dégoter un foncier, monter un permis de construire, le négocier pied à pied avec la collectivité, l’obtenir, le purger du recours des tiers, boucler fructueusement un appel d’offres et pré commercialiser avec succès son quota de logements / de chiffre d’affaires selon le seuil validé avec son banquier !!!

Alors, le chantier… ce n’est plus un évènement si fréquent, d’autant qu’il y a beaucoup moins de chantiers que de logements. Heureusement.

Et la faible fréquence du nombre de chantiers fait qu’il devient plus facile de commettre une ou des erreurs.

De tomber dans le panneau, quoi. 😉

D’autant qu’il est obligatoire ce fichu panneau !

Un terrain, sinon rien ?

Conseils immobiliers, Promoteurs et programmes Leave a comment

Produire du logement neuf, c’est du concret. Pas du vent.

Et on ne peut pas y parvenir en partant de rien. On a besoin d’un support.

Ce qu’on appelle le foncier, l’assiette foncière.

Parfois c’est un immeuble, qu’on reprend de fond en comble et qu’on surélève, avec des travaux tels – par leur nature et leur ampleur – qu’ils sont assimilés à de la construction neuve.

Mais le plus souvent, c’est un terrain.

Nu, mais la chose est de plus en plus rare, comme un été sans canicule. 🙁

Ou bâti, avec un édifice à démolir pour repartir de zéro.

Bref, pour faire du neuf, il faut s’appuyer sur une belle assiette foncière. 🙂

Et remettre le couvert ! 😉

Le PAPAG, c’est quoi, maman ?

Conseils immobiliers, Promoteurs et programmes Leave a comment

Ah, le PAPAG… c’est beau comme un miracle et mystérieux comme un OVNI.

Si on faisait un sondage, même parmi la population qui s’intéresse un peu à l’urbanisme ou au logement neuf, on serait sans doute surpris du résultat.

Un grand méconnu.

Car non, le PAPAG ne sert pas à jouer au PAPAG et à la maman.

Et il n’est non plus au service des papas gâteau.

Et ce n’est pas non plus un Papagayo, n’en déplaise aux emplumés de tout poil ! 😉

Non, non, le PAPAG c’est un outil, un machin urbanistique un peu mystérieux et à l’appellation suffisamment ésotérique pour déclencher la méfiance, le doute ou l’hilarité, suivant l’humeur de l’interlocuteur.

Et pourtant, le PAPAG, c’est du sérieux qui gagne à être connu !
Et apprécié. Promis ! 🙂

Comprendre la moitié du recours des tiers ?

Conseils immobiliers, Promoteurs et programmes Leave a comment

Houla ! Mais c’est des maths ou quoi ?

La moitié du recours des tiers, ce n’est pas un sixième, c’est juste qu’il est difficile de comprendre totalement et du premier coup l’évolution de la règle.
Celle des recours.

Vu que, dans le cadre des recours à l’encontre des autorisations d’urbanisme, la modification du contentieux des autorisations d’urbanisme (cf la loi Huwart), le recours gracieux a perdu de son intérêt, au profit du recours contentieux.

Donc, si le gracieux rend grâce et que le contentieux prend le dessus, cela veut-il dire qu’on va faire les choses à moitié ou en continuant à s’occuper des tiers ? 😉

Arghhh. Et pendant ce temps là, le recours… Ben, il court toujours.

Il suit son cours, quoi ! Et contentieux de préférence. 🙁

Le permis de construire : ça réunit ou ça divise ?

Conseils immobiliers, Promoteurs et programmes Leave a comment

La question est trop facile !

Qui connaît le permis de construire valant réunion ?

Personne ! Vu que ça n’existe pas !

Et le permis de construire valant division ?

Pas grand monde ! Vu que ça existe ! 🙂

Oui, ça existe mais c’est relativement méconnu ou confondu.

Confondu avec quoi ? Avec le lotissement.

Alors que ça n’a pas grand chose à voir…

Mais ça mérite le détour !

L’ordre de service et sa glorieuse incertitude

Conseils immobiliers Leave a comment

L’ordre de service : les quelques mots qui font saliver de bonheur les entreprises du bâtiment et des travaux publics.

Le moment de la libération du désir d’action contenu depuis des mois.

Car, pour une entreprise, être désignée gagnante d’une adjudication ou d’une consultation privée, c’est comme au restaurant quand vous feuilletez le menu. 😉

Ca aiguise l’appétit, ça fait rêver, ça procure des gargouillis dans l’estomac, mais ça ne nourrit pas son homme (ni sa femme) ! 🙂

Il ne suffit donc pas de gagner un droit de préférence sur les autres concurrents, mais bien de voir le projet support de cette consultation démarrer sa vraie vie.

Le lancement officiel des travaux, il n’y a que ça d’authentique dans la vie réelle.

Et il faut donc savoir, ou estimer, quand l’ordre de service sera enfin délivré… 🙂

Loyers encadrés : quelle allocation de locations ?

Billets d'humeur, Conseils immobiliers, Investissement locatif Leave a comment

Des loyers encadrés, c’est beau comme un tableau de maître encadré ?

Ou comme un cadre qui ne trouve pas de logement pour payer un loyer ?

Ou peut-être comme le principe d’une simple location qu’on ne peut plus encadrer ?

Pffff, mais non, ce sont les vilains propriétaires que les encadrants ne peuvent plus encadrer !

Et quand on ne peut plus blairer ou encadrer quelqu’un, qu’est ce qu’on fait ?

On le traite de blaireau ? Sans doute. 😉

Mais surtout, on l’encadre ! Enfin, son loyer au moins…

Pour se faire plaisir, pour la beauté du geste ou pour la bonne cause (efficace) ?

Aaaahhhh… C’est que vous en avez, de ces questions ! 🙂

Opérateurs du logement : stratégie « go low » ?

Billets d'humeur, Conseils immobiliers, Promoteurs et programmes Leave a comment

Mais non, pas gigolos ! Tout de suite les mots qui fâchent ! 🙂

Aller comparer les producteurs de logement à de simples gogo dancers…

Faut pas charrier quand même !

C’est sérieux, la stratégie en période chahutée !

Est-ce qu’on doit relancer plein pot (go fast ? 😉 ) ou faire le dos rond (go low) dans le genre profil bas pour ne pas prêter le flanc aux vents mauvais ?

Pas évident du tout, braves gens, de trancher !

En matière de stratégie, faut pas se planter, surtout quand rien n’est évident.

Y a au moins ça de clair. Le logement neuf, c’est dément ! 🙂

DCE, pas DCA !

Conseils immobiliers, Promoteurs et programmes Leave a comment

La Défense Contre l’Aviation – alias DCA – le grand public connait.

Des canons au sol qui essaient de dégommer les avions qui bombardent, ça parle à l’imaginaire collectif.

Mais le DCE ??? Alors là, vous pouvez toujours faire une enquête d’opinion ! 😉

En termes de notoriété, spontanée ou assistée, le DCE passe largement en dessous des radars…

Alors que, franchement, un DCE bien ficelé, ça bombarde aussi ! 🙂

Tous les entrepreneurs du bâtiment vous le diront, qu’un Dossier de Consultation des Entreprises bien fichu, c’est un vrai bonheur !

La checklist de précom du promoteur

Conseils immobiliers, Financement immobilier, Promoteurs et programmes Leave a comment

Horreur, malheur ! Mais c’est quoi, tout ce jargon ?

Checklist ? Et pourquoi pas liste de contrôle pendant qu’on y est ?

Précom ? Et pré commercialisation, ça vous brûlerait les lèvres ?

Bah, bah, bah, bah, bah… C’est ce qu’on appelle parler en langage naturel.

Au mépris de la compréhension universelle par les non spécialistes.

Et pourtant : dès qu’un promoteur rencontre un autre promoteur, ou un commercialisateur de logements neufs, ou son banquier, ou n’importe quel autre initié, c’est bien comme ça qu’il parle.

Cash. 🙂

Héhé, forcément, vu qu’il n’y a que ça qui l’intéresse.
On ne se refait pas si facilement… 😉