Produire du logement neuf, c’est du concret. Pas du vent.
Et on ne peut pas y parvenir en partant de rien. On a besoin d’un support.
Ce qu’on appelle le foncier, l’assiette foncière.
Parfois c’est un immeuble, qu’on reprend de fond en comble et qu’on surélève, avec des travaux tels – par leur nature et leur ampleur – qu’ils sont assimilés à de la construction neuve.
Mais le plus souvent, c’est un terrain.
Nu, mais la chose est de plus en plus rare, comme un été sans canicule. 🙁
Ou bâti, avec un édifice à démolir pour repartir de zéro.
Bref, pour faire du neuf, il faut s’appuyer sur une belle assiette foncière. 🙂
Et remettre le couvert ! 😉
C’est comme ça ; c’est de plus en plus souvent avec du vieux qu’on fait du neuf.
Pas dans les EHPAD, hein, juste dans la promotion immobilière… 🙂
Le métier qui maintient jeune ! 😉 (tiens, faudrait faire une campagne de recrutement pour renouveler les troupes décimées par la crise ?)
Et à part ça ? Ah oui, c’est vrai, le foncier…
Stratégie foncière et vieilles dentelles
Dans la tradition, le purisme de la promotion immobilière, le foncier ne s’achète pas à l’avance.
Oh, certes, il faut s’y intéresser à l’avance, analyser, faire des études, obtenir des accords de principe et des autorisations d’urbanisme, faire tout un parcours de masochiste pas tenté (euh, patenté ?), avec pour point d’orgue un permis de construire consolidé, c’est à dire valide et purgé du droit de recours des tiers.
Un machin enfin consommable, quoi. Et c’est quand on est à ce stade là, qu’on est sûr de chez sûr, qu’on passe chez le notaire pour signer l’acte authentique d’achat du foncier.
En clair, dans la tradition, le promoteur n’engage le risque commercial que quand il a annulé le risque juridique lié au foncier (et qu’il a aussi commencé à déminer le terrain avec une pré commercialisation réussie… on ne sait jamais ! 🙂 ).
Et donc, on n’achète pas de foncier à l’aveugle, sans certitude formalisée.
Ca, c’est pour la tradition et la théorie du risque.
Mais dans la pratique… on peut toujours trouver des acteurs, plus ou moins audacieux / lucides / ambitieux / non conformistes qui ne pratiquent pas toujours le métier de cette manière très conventionnelle.
Et qui acceptent de gérer et porter un risque foncier, en essayant de minimiser l’impact de l’échec éventuel. L’atterrissage, quoi.
HEIN !!!??? Voui.
Pourquoi et comment ?
Pourquoi ?
Parce que. Demandez aux enfants.
Et certains promoteurs sont restés de (très) grands enfants. 🙂
Qui se disent « si tout le monde fait comme ça, je vais faire différemment » .
Et pourquoi ? Parce que ! (arrêtez d’insister 😉 )
Parce qu’une stratégie différente peut permettre de décider un vendeur qui n’a pas envie d’attendre 18 ou 24 mois avant de savoir s’il pourra vendre son bien, et à quel prix final réel, surtout quand il est pressé.
On trouvera donc des vendeurs d’accord pour jouer le temps long et toucher un prix surcoté de 30 % (par exemple) pour une vente incertaine à promoteur.
Et d’autres qui préfèreront vendre rapidement au prix du marché leur petit pavillon ou leur terrain. Et qui seront contents d’avoir en face d’eux un professionnel solvable et décidé, capable d’acheter en 2 à 3 mois, sans aucune condition suspensive (de financement, principalement). A coup sûr, quoi.
Question de rencontres et de circonstances, mais stratégie adaptable… 🙂
Et donc, après le pourquoi, le comment ?
Ben, vous voyez, vous savez changer de question quand vous voulez !
Le comment, c’est d’abord le sujet de la minoration ou de l’annulation du risque pour le promoteur.
Il faut d’abord avoir la trésorerie, pour porter sans trop de soucis sur la durée.
Mais aussi acheter à un prix de marché ou très proche du marché, de telle sorte qu’une revente éventuelle (en cas d’échec de la valorisation du foncier via un projet de programme immobilier) ne fasse pas trop mal au compte de résultat de la structure porteuse.
Et comme un foncier, ce n’est pas un caillou inerte, il faut gérer le portage, pas seulement financièrement, mais physiquement.
Et on en fait quoi de la petite maison dans la prairie ?
Ben, on la met au frigo, bien sûr !
Faut pas déco**er avec la canicule. 😉
Sinon, c’est chaud ! 🙂
Bon, revenons au sujet : on a donc une maison, vide, sur un terrain, et on va devoir se la coltiner de 1 à 5 ans (par exemple).
Si on ne fait rien, et qu’on se contente de l’assurer tout en la laissant inoccupée, elle va se dégrader (ça, c’est garanti, et c’est en général plus rapide qu’on ne pense). Et ça posera problème si on veut plus tard la revendre à un prix convenable.
=> Donc, il va falloir lui trouver un occupant, mais pas un occupant qui aurait trop de droits ; car il serait ballot d’arriver à monter un projet et qu’au moment de le lancer, le locataire fasse jouer son droit de préférence pour l’achat de la maison !!! Aïe, ouille, la boulette… 😉
Donc un locataire provisoire et gentil ! De préférence avec un bail précaire ou révocable facilement.
(je vous laisse réfléchir au moyen de parvenir à cela mais il en existe au moins deux ; ceux d’entre vous qui ont des idées peuvent les partager en commentaires, avec plaisir ! 🙂 )
Pour résumer la situation, suivre une stratégie différente de l’orthodoxie de la profession ne relève pas systématiquement de la folie, mais de la prise de risques consciente et mesurée (autant que faire se peut).
Car, comme le savent tous les CRO magnons depuis la fin des temps (et des âges farouches 😉 ), l’essentiel n’est pas de savoir si le risque existe mais comment le neutraliser ! 🙂
Et là… tout le monde n’a pas non plus les mêmes pratiques !
Ni les mêmes degrés de certitude ?
Remarquez, c’est tellement bien l’incertitude, car si on savait tout à l’avance, on s’ennuierait ferme !
Alors que là, qu’est ce qu’on se marre !!! 😉
Heureusement qu’on ne se revoit que dans une semaine.
Vous aurez le temps de redevenir sérieux ! 🙂
