Dans le bâtiment, on s’intéresse d’abord, et le plus souvent, à ce qui dépasse, à ce que l’on voit.
Il est d’ailleurs question d’édifier, voire même d’ériger.
Mais on préfère utiliser le terme édifier car un bâtiment en érection, ce serait un peu trop bandant… (oups, désolé)
Alors que le sort du logement, surtout à l’heure actuelle, mérite bien davantage d’humilité ! 🙂
Bref, on a l’habitude d’édifier ; mais ce que l’on oublie trop aisément, c’est qu’avant de s’intéresser à ce qui dépasse, il faut commencer par traiter l’invisible, le sous-jacent, le fondement, le terre-à-terre !
L’invisible, parfois surprenant, voire passablement irritant, comme un… cactus dans sa chaussure ? 😉
En matière de construction et de programme immobilier, l’invisible existe-t-il ?
Prenez deux feuilles doubles, vous avez quatre heures pour disserter sur le sujet ! 🙂
Ou alors, si le courage, le temps ou l’imagination vous manquent, lisez la suite, on va tenter de faire plus court ! Et moins sérieux ? 😉
La partie noble d’un programme immobilier
Le terrain de jeu du promoteur immobilier, c’est l’assiette foncière du programme : concept généraliste dont la traduction physique peut se décliner de manière binaire.
Au-dessous du terrain naturel, c’est l’infrastructure, le machin utilitaire qu’on ignore.
Tandis qu’au-dessus, c’est la superstructure, avec « super » dans le nom !
Et dans ce qui est super, on a donc le rez-de-chaussée, tous les étages et la toiture.
C’est à dire tout ce que le marketing valorise, ce que les commerciaux considèrent et ce que les clients demandent à découvrir : surfaces habitables, nombre de pièces, terrasses, balcons, loggias, jardins, prestations de toute nature.
Alors qu’en dessous… c’est nettement moins sexy.
Un monde de béton, de poutres, de places de parking, de grilles de ventilation, de sas d’escalier ou d’ascenseur ; pas grand chose pour faire briller de curiosité ou de désir les yeux des prospects en goguette ! 😉
Et pourtant, avant d’en arriver là, si vous saviez…
Vous ne savez pas ? Ah, bon.
On vous explique, alors ? 🙂
Les beautés cachées du sous-sol et de la démolition
Ben oui, avant de construire, il faut démolir et découvrir.
Démolir le bâti ancien, avec toutes ses annexes et les surprises associées.
Et découvrir le contenu du volume des terres à excaver. Car il faut bien faire un peu de vide avant de vouloir le remplir avec la nouvelle construction ! 🙂
Or, pour faire le vide proprement, on n’est pas à l’abri d’un petit lot de surprises, comme :
A- Les fondations de l’immeuble voisin qui débordent sur votre terrain
Cas de figure en principe théorique, puisque chacun doit rester sur sa parcelle, du tréfonds jusqu’aux nuages, sauf qu’en pratique il n’est pas rare qu’un immeuble existant depuis quelques décennies ait pris ses aises en envahissant quelque peu le volume potentiel de votre sous-sol pour asseoir ses fondations.
Aïe, aïe, aïe !
Et là, petit problème si votre plan de parking en sous-sol pensait pouvoir compter sur la totalité de la surface, car vous pouvez potentiellement vous retrouver avec des dimensions trop courtes pour « enquiller » vos places de parking et leur allée de desserte… Fromage ou desserte ? 😉
Et il vaut mieux connaître l’état des lieux le plus en amont possible (et pas au moment où les travaux sont lancés avec un arrêt de chantier éventuel…)
Au moins deux types de parades : une scientifique et une empirique
1- faire une reconnaissance du pied des fondations par un géotechnicien
2- ou demander à son architecte de se mettre en retrait de 50 cm pour l’implantation du sous-sol
B- Des blocs de béton isolés sous le sol, ou des conduites enterrées en amiante ou des cuves de fioul à la fois enterrée, oubliées et… pleines !
Petit exemple via un cas de figure vécu :
– votre entreprise de démolition intervient, enlève l’amiante repérée, démolit et évacue les matériaux, défriche la parcelle et s’en va. Bien. 🙂
– puis le terrassier arrive, commence à creuser et trouve dans la profondeur des conduites en fibrociment amiantées non repérées par le diagnostiqueur. Oups. 🙁
– Un peu plus tard (ben oui, faut d’abord résoudre – coûteusement – le problème de l’amiante) il continue à creuser et paf ! il tombe sur une cuve à fioul non déclarée par l’ancien propriétaire vendeur, et pleine de surcroit qui, bien sûr, sinon ce ne serait pas drôle 🙁 , est crevée par les dents du godet de la pelle mécanique et déverse son fioul dans les terres alentours.
Résultat : une cuve à vider complètement, à évacuer et des terres polluées à exfiltrer vers une décharge spécialisée. Youpi !
Excellent moyen de gagner du temps et du budget !…
C- Des terres considérées comme polluées
Le genre de mauvaise surprise dont on se passe volontiers.
On croit avoir acheté un terrain sain, n’ayant accueilli aucune activité artisanale ou industrielle et patatras, l’analyse du sol révèle une présence de fluorures (ou de nickel, ou d’arsenic ou de plomb, mercure, cadmium ou autre…) légèrement supérieur au seuil admissible et hop !
Vous avez touché le grelot (oui, pas le gros lot, le gros lot c’est bénéfique), celui qui fait froid dans le dos ; avec des tonnes de terres à excaver et évacuer vers une décharge spécialisée, à des tarifs dignes de la prohibition ! 🙁
D- Une campagne d’investigation de vestiges archéologiques
C’est plus rare (surtout quand on est dans un secteur supposé sensible et qu’on se méfie) mais on peut y avoir droit aussi : la découverte fortuite d’un trésor archéologique, véritable jackpot du promoteur !!! 😉
Un pot de chambre époque CRO magnon ( 😉 ), avec une carafe, 3 fourchettes en os de renne, et bingo, une petite campagne de fouilles, avec arrêt du chantier, organisation des fouilles, participation financière, et rien du tout à l’arrivée puisque le trésor n’est pas pour le propriétaire du foncier.
L’arnaque intégrale, quoi ! 🙂
Et voilà pourquoi il faut d’abord préparer le nid du programme avant de l’édifier, faute de quoi, le sujet risque de devenir par trop épineux ! 🙂
Avec une difficulté récurrente, c’est qu’on ne sait jamais trop à l’avance l’apparence que revêtira le problème en question !
Un cactus pouvant toujours en cacher un autre...
Pour éviter que l’histoire manque de piquant ? 🙂
Bah, ici on n’est pas agressifs pour deux sous.
Mais le premier qui nous embête, on lui fait un sort ! 🙂
Allons, on s’en occupera plus tard.
Pour l’heure et jusqu’à la semaine prochaine, c’est repos ! 🙂
