Du Pinel au Pinel Plus, en mode automatique ?

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Enfin, en mode automatique… plutôt en mode zygomatiques !

Parce que, qu’est ce qu’on rigole (jaune), avec cette histoire de succession.

Imitant involontairement William et Harry, les descendants de la royauté british, nos amis Pinel et Pinel Plus, dignes rejetons de la lignée des dispositifs fiscaux d’investissement immobilier locatif, ont du mal à s’entendre parfaitement.

Faut dire aussi, comment réussir l’alchimie d’un lien familial inaltérable quand on est issu d’une fécondation in vitraux sans passer par l’église ? 😉

L’artificiel ne vaudrait donc pas le spirituel ou le naturel ?

Rien de surnaturel à ça… 🙂

 

On se distrait comme on peut.

Quand on n’a pas de jeu des 7 familles et qu’on a du mal à rebattre les cartes, on joue avec ce qu’on a. 🙁

Et quand on n’a que 2 cartes, dont une défraîchie, on s’intéresse un tant soit peu à la deuxième, mais…

Au fait, le poteau d’arrivée du Pinel plein pot ?

Voui, voui, voui, voui, voui… 🙂

On en parlait très récemment, en disant qu’il ne fallait pas prendre ses désirs pour des réalités ou des pratiques antérieures pour une absolue garantie de mimétisme.

Hé bien, voilà, c’est confirmé, sans (bonne) surprise pour les observateurs lucides – et vaguement désabusés – du contexte législatif / réglementaire récent.

Rien n’est gratuit et les « cadeaux » sont souvent quelque peu empoisonnés.

Donc, le poteau d’arrivée, alias la date limite de signature d’acte authentique, pour un Pinel à taux plein de réduction d’impôt n’a pas été déplacé à fin février ou fin mars 2023.

Confirmation calendaire : pour le Pinel à taux plein, 2022 s’est donc là aussi terminée au 31 décembre.

Dommage pour les optimistes ou les imprévoyants, mais l’heure n’est pas à la générosité de la part des pouvoirs publics pour le logement (vu que par ailleurs les dépenses publiques flambent allègrement).

Et à partir de 2023, anchois numéro 1 ?

L’anchois, c’est pour la queue de poisson. Du non choix potentiel.

Car en choix numéro 1, entre Pinel et Pinel Plus, rien n’est évident…

Résumons nous :

Pour qu’un acquéreur puisse investir en investissement locatif en profitant d’un dispositif fiscal donné (euh, pas vraiment donné, plus rien n’est gratuit !) , encore faut-il que le bien immobilier supposé servir de support à cet investissement soit éligible.

C’est à dire qu’il remplisse tous les critères définis par le législateur pour cocher la bonne case en toute sérénité.

Et, autant les critères du Pinel sont bien connus et rodés, autant ceux du Pinel Plus sont à la fois plus nombreux, plus exigeants et… mal appréhendés.

Pour construire la ville de demain, la perplexe cité nous guette ! 😉

Le bon samaritain investisseur va donc devoir faire son choix entre un Pinel dont les taux de réduction d’impôt deviennent de plus en plus maigres ou un Pinel Plus dont les prix de vente seront forcément plus élevés (surfaces, réglementation applicable…).

Le tout en faisant un choix « éclairé » parmi une offre globale dont personne ne sait exactement – pour l’instant au moins –  quel sera le volume ou la pertinence.

Quelle responsabilité pour les acteurs de la filière construction vente ?

Ah… c’est là que le bât blesse de bas en oh et de haut en bah…

Qui osera dire que tel logement ou tel programme dans son entier est éligible à un investissement Pinel Plus ?

Réponse : celui qui en prendra la responsabilité.

Et qui voudra en prendre la responsabilité ?

Réponse : celui qui y aura intérêt et qui sera sûr de respecter TOUS les critères.

Pour quel risque potentiel, en cas de non respect de la totalité des paramètres ?

Réponse : la requalification fiscale de l’investissement et donc de l’investisseur et donc la mise en cause indemnitaire du professionnel qui aura garanti l’éligibilité du bien au dispositif.

Et ça fait envie à beaucoup de monde, cette perspective ?

Réponse : à dire vrai, très moyennement pour l’instant, les professionnels se tâtent (mentalement parlant, bande de déviants ! 🙂 ).

Bref, les pros s’tâtent, ce qui n’est jamais très bon signe…
(argh… un déviant de plus ! 😉 )

Signe révélateur de cette hésitation, une conversation récente de CRO avec une structure de commercialisation qui faisait valoir qu’elle n’aurait que du Pinel sur les étagères en 2023.

Alors que certains programmes respectent pour une bonne part de leurs logements les critères du Pinel Plus.

Et à la question : « pourquoi en Pinel, alors ? » .

La réponse : « parce que nos promoteurs, dont des gros nationaux, ne veulent pas prendre la responsabilité de l’étiquette énergie du DPE et que, comme nous non plus, nous ne voulons pas prendre cette responsabilité… » .

Eclairage (artificiel) : c’est l’exigence réglementaire d’une étiquette DPE de niveau A pour les logements acquis en 2024 qui refroidit les ardeurs car 1- elle élimine d’emblée l’énergie gaz (à cause des émissions de gaz à effet de serre qui dégradent l’étiquette), 2- que personne n’est sûr d’avoir acté tous ses logements avant la fin 2023 et 3- que l’atteinte d’une étiquette A avec l’énergie électrique n’est pas forcément super facile (surtout si le législateur change d’ici là encore une fois le mode de calcul du DPE par exemple ?).

Bref, ce n’est pas l’envie qui manque, mais la certitude que l’équation du Pinel Plus aura bien in fine une solution raisonnable.

Etre à cheval sur les principes pour aller au combat, c’est légitime, non ? 😉

Et éviter de se mettre le feu aussi !

CRO chevalier à cheval
Yaaah ! Avec ma lance à 1 – 100 – 10, j’éteins tous les départs de feu !

Voilà, il va falloir faire preuve de patience pour savoir comment tout ça va tourner et si les promoteurs vont aller au feu en trouvant – au travers d’études complémentaires et autres simulations thermico-environnementales – la sérénité et les certitudes utiles à une prise de risque bien pesée.

Et ceci est bien sûr une autre histoire, qui nous emmènera plus loin en 2023.

C’est tellement beau l’aventure ! 🙂

Allez, on remonte à cheval et on se lance ?

 

Heu, pour l’instant, on va tester le canapé.
Les risques sont moins élevés… bonne semaine ! 🙂

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