La vitesse, c’est dépassé ?

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On fait tout à fond.

Ou plutôt, on a l’impression qu’on est tout le temps à fond.

Alors qu’en réalité, un observateur impartial, placé sur le bas-côté, noterait beaucoup de gesticulations et de déperdition inutile d’énergie dans un véhicule dont la vitesse serait très relativement rapide.

Et même de plus en plus lente, en termes d’efficience. 🙁

Ou de déficience ? Ou de défit science ?

Bref, la production de logement neuf est engagée dans un système qui ne brille pas par sa rapidité, ce qui relève parfois d’un véritable défi à l’intelligence ou au simple bon sens collectif.

Comparaison n’étant certes pas pas raison, il n’est néanmoins pas inutile de comparer le tempo des cadences de production des programmes immobiliers.

En toute innocence, bien sûr ! 🙂

 

Fut un temps (une trentaine d’années, désolé 😉 ) où le temps était moins maltraité.

cette ressource était moins gaspillée.

Où le respect de la cadence de chacun était au programme.

Au programme immobilier aussi, bien sûr ! 🙂

L’inflation des délais laids, mon Lulu !

Imaginez un dialogue très simple entre Lolo et Lulu. Comme celui qui suit.

Dis moi, tu le livres bientôt, ton programme « Slow is beautiful » ?

Hé ho, ça va pas, non, faut prendre le temps de le construire d’abord !

Tu rigoles, j’espère, tu as eu le permis il y a deux ans !

Houla, mais c’est rien du tout, deux ans, une inspiration d’asthmatique dans la course de fond du cycle de l’immobilier !

M’enfin, deux ans, quand même…

Ben oui, quoi, j’ai pris un recours des tiers sur le museau : recours gracieux 2 mois, rejet tacite de la mairie 2 mois, recours contentieux 2 mois, négo d’approche entre les avocats des parties 2 mois, mise au point puis signature du protocole et consignation de l’indemnité 2 mois…

Tarif unique à 2 mois chez toi ?

Mais non, penses tu ; j’ai aussi du 3 mois sur les étagères ! Préparation du Dossier de Consultation des Entreprises 3 mois, appel d’offres avec analyse et négociation finale 3 mois, arrêt sur image 3 mois.

Hein, arrêt sur image ? T’es producteur de cinéma, maintenant ?

Non, on a juste été obligés de geler le programme 3 mois pour attendre la disponibilité de l’entreprise de gros-œuvre qui doit faire le chantier.

Et ça te fait combien de mois, tout ça ?

Heu… 2+2+2+2+2+3+3+3. Ca nous fait 19 mois avant de commencer le chantier.

Et la durée du chantier ?

16 mois pour nos 40 logements, en théorie pure.

Et en pratique ?

En pratique ? Si on n’a pas de COVID, de pénurie ou de hausse brutale des matériaux, de défaillance d’entreprise, de flambée des cours de l’énergie ( 😉 ), on sera content de tenir en moins de 18.

C’est pas forcément gagné, ça. Et depuis le début du projet, tu en es à combien ?

Depuis que j’ai signé la promesse de vente du terrain ? Ouh… c’est une vie antérieure dont tu me parles !
Voyons… 1 mois pour l’étude de faisabilité et la négociation avec le vendeur du foncier, 3 mois pour convaincre la mairie du bien fondé du projet, plus 2 mois pour finaliser le permis avant son dépôt, plus 1 mois perdu suite à une demande de pièces complémentaires, plus 4 mois d’instruction.

4 ? Je croyais que c’était 3 !

Non, mais là, c’est un programme de luxe, vu qu’on est dans un secteur soumis à l’avis des Architectes des Bâtiments de France.

Tu ne te refuses rien, dis donc…

Quand on aime, on ne décompte pas, c’est bien connu ! 🙂

Et donc, tu en es à combien ?

Ben, 11 mois jusqu’à la signature du permis par le maire, plus 19 mois avant le début du chantier, plus 16 à 18 mois de travaux jusqu’à la livraison. Ce qui nous fait, sortons la calculette… 46 à 48 mois, à peu près 4 ans, quoi.

Pfff… et ça a toujours été comme ça ?

Aïe, arrête, tu me fais du mal ! C’est déloyal, cette question ! 🙂

C’était comment, avant, la gestation d’un programme immobilier ?

Alors là, les amis, c’était du rapide. C’est tellement douloureux d’y repenser.

Un coup d’œil amoureux au terrain, un p’tit verre pour toper dans la main et signer la promesse de vente, une visite de courtoisie à l’adjoint à l’urbanisme, une réunion de cadrage avec l’archi, un permis déposé en 2 temps et 3 mouvements, pareil pour l’instruction du permis et la préparation du DCE, et paf ordre de service signé. Et pour finir un chantier en 12 mois TTC (note du CRO : TTC = Toutes Tracasseries Comprises 🙂 ).

Au total, 23 mois au lieu de 48. Et il était parfois possible d’aller plus vite (quand il n’y avait pas d’ABF et qu’on travaillait sur un programme de maisons).

On détaille un peu pour les incrédules, ou les trop jeunes pour avoir connu pareille cadence ? 😉

1 mois pour la phase initiale (propriétaire foncier, adjoint à l’urbanisme, réunion initiale avec l’archi), 2 mois pour préparer le PC, 4 mois pour l’obtenir, enchaînement immédiat sur le DCE (il n’y avait que très peu de recours, les opérateurs voulaient lancer la commercialisation au plus vite et il fallait donc les plans de vente vite fait) torché en 2 mois, puis 2 mois pour l’appel d’offres et sa conclusion après analyse et négo. Puis OS avec 12 mois de chantier (il n’y avait que très peu de dossiers complexes avec démolition + désamiantage avec son dossier administratif préalable, et pas de perte de temps ou de surcoûts avec des fondations profondes comme les pieux sécants, conséquence du durcissement des règles sur la sécurité des chantiers => éboulement des talus ou autres risques).

Bref, 23 mois au total. Et même moins de 20 mois quand c’était des maisons (pas de terrassement complexe ou de sous-sol).

Un bonheur de bonne heure ! 🙂

Chut… les cadences chutent !

Bon, on ne veut pas et on ne va pas en faire tout un plat, car chaque époque vit un contexte différent, sociétal, réglementaire ou économique.

Mais il faut quand même se rendre compte que – quelles que soient les raisons – le cycle de l’immobilier est de plus en plus lent, en termes de processus de production.

Avec un rythme qui chute.

Heureusement qu’il existe des parades, face à la chute !
Vous en avez rêvé ? CRO l’a fait… 😉

CRO en parachute
Aaaahhhhhhh….. J’aime pas quand ça chuteuuuuhhhhhh !!!!

Certes, il existe probablement des moyens plus sophistiqués, mais c’est l’efficacité qui doit primer ! 😉

Alors, si on pouvait redonner un peu de tonus au tempo en gommant les principales causes d’incertitude et de risque, à commencer par ceux qui signent les permis de construire et ceux qui les contestent (le plus souvent de manière égoïste et/ou intéressée), ce serait déjà un bon début.

Ahlala, fichu article, comment trouver la bonne chute quand on a essayé de la freiner !

Tiens, pour une fois, on va essayer de se poser en douceur, sur la pointe des orteils…

 

En vous souhaitant une douce semaine.
A toute petite allure ! 😉

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