Pinel Plus : décret pour un tableau noir ?

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Oh d’accord, c’est facile comme jeu de mots… décret, des craies, c’est à la portée du premier écolier venu.

Mais quand le tableau est noir, il est noir, et qu’on s’amuse avec des craies ou qu’on nous amuse avec un décret… noir, c’est noir ?

Bref, ce décret, c’est pas la classe, mais il va bien nous falloir apprendre la leçon pour éviter de gribouiller du Pinel de sous-classe !

Rendez vous compte : qui voudrait du Pinel ordinaire quand le Pinel Plus est sur les étagères ?

Question existentielle.

Comme le rappelle d’ailleurs cette interrogation de collégien attardé : « qui suis-je, ou vais-je, dans quel état j’erre ?  » 🙂

On se le demande… 😉

 

Ah, ce fameux décret.
Décret scélérat (qui quittent le navire ?) pourtant présenté comme un joli cadeau par les pouvoirs publics.

On en a de la chance, les amis, un décret tout neuf, rien que pour l’investissement locatif ! 🙂

On en pleurerait presque… de bonheur, bien sûr !

Cadeau crado ?

Nous voilà propres ! Mais dans de sales draps…

C’est forcément crado comme scénario, un décret qui sent le moisi !

Attendu et promis dans un premier temps pour la fin de l’année 2021, mais finalement paru au JO du 18 mars 2022, ce fabuleux décret n° 2022-384 du 17 mars pue des pieds. 🙁

Et vous savez que – sur ce blog – les orteils, c’est sacré ! 🙂
Alors, une surabondance olfactive et néanmoins nauséabonde de cette nature, c’est forcément nez faste. 😉

On l’a donc dans le pif, ce décret !

Cachez ce (blanc) seing que je ne saurais voir ?

Un décret aussi comminatoire qu’un blanc-seing, ça produit forcément le même effet qu’une lettre de cachet (d’aspirine) ?

Snif, la démocratie fiscale n’existe pas et les promoteurs n’ont pas voix… au chapitre. Pas d’élections pour exprimer sa désapprobation sur ce plan là ! 🙂

Le dictature « Pinelplusienne » va donc probablement s’imposer.

Et générer, comme très souvent avec les textes de notre administration, nombre de migraines ou céphalées (vous faire voir ?) consubstantielles (si, si, en un seul mot, avec regrets et malgré moult hésitations 😉 ) à la pollution olfactive déjà constatée !

On avait déjà abordé ensemble le sujet en février, vous vous rappelez ?

Bien, bien… 😉

Donc, si on admet – pour la beauté du geste – que la plupart des promoteurs prévoyants vont tenter d’échapper à l’obsolescence fiscale en maintenant les taux actuels de défiscalisation du Pinel, il va donc leur falloir enfiler les bottes de 7 lieues du Pinel Plus.

Et donc, pour les permis déposés à compter du 1er janvier 2022, relativement à la performance environnementale, à la fois :

1- respecter les niveaux d’exigence durcis de la RE2020 qui seront applicables en 2025, par dérogation et en anticipation, au lieu des seuils de 2022…

2- mais aussi, petit grain de beauté ayant manifestement échappé à certains regards, obtenir un DPE de classe A pour les logements acquis en 2024.

(nb : pour les logements autorisés par un permis de construire déposé avant le 1er janvier 2022, et donc soumis à l’ancienne RT2012, il faudra aussi un DPE de classe A et ce pour les logements acquis en 2023 et en 2024).

Léger problème, la récente réforme du DPE (juillet 2021) retient pour l’attribution de sa note l’étiquette la plus défavorable entre l’énergie et les GES (gaz à effet de serre). Or, le chauffage gaz a – sauf erreur – une étiquette GES comprise entre C et D, bien loin du niveau A requis…

La conclusion est assez simple : le gaz est a priori incompatible avec une commercialisation sécurisée en Pinel Plus (sauf à être sûr de vendre tous ses logements RE2020 en 2023, tous les invendus au 1-1-2024 étant de fait exclus du bénéfice du Pinel + ?).

Pour éclaircir les esprits et dissiper tout doute, jetons un œil sur le calendrier pratique d’un programme immobilier :
– dépôt de permis au 1-1-2022
– obtention au 30-4-2022 (en supposant 1 mois pour une demande de pièces complémentaires et 3 mois d’instruction suivis d’un permis de construire accordé sans difficultés… scénario idéal quasi chimérique sous nos latitudes actuelles)
– purge du délai de recours des tiers et délai légal au 31-7-2022 (à condition qu’il n’y ait aucun recours, bien sûr…)
– travail pour la préparation du dossier d’appel d’offres, environ 3 mois, soit 4 en neutralisant août = fin novembre 2022. C’est donc à fin novembre, en principe et dans le meilleur des cas, qu’il sera possible d’avoir un dossier technique à peu près ficelé et des plans de vente qui tiennent la route.
C’est en général à ce moment là que la pré commercialisation débute
– consultation des entreprises, analyse des offres et négociation = 28 février 2023 au mieux
– durée de la précom = 4 mois minimum après la réalisation des plans de vente, soit fin mars 2023
– levée d’option du foncier, mise en force des crédits et cautions bancaires, puis signature de l’acte d’achat => fin avril 2023
– mise au point des projets de matrice d’acte acquéreur, de la rédaction du règlement de copropriété, obtention des assurances obligatoires (dont assurances chantier et Dommage Ouvrage) => fin mai 2023
– préparation des projets d’actes acquéreur individualisés, acte de dépôt de pièces, etc… => fin juin 2023
-envoi aux clients des tout premiers projets d’actes courant juillet, à condition que le client et son conseiller aient été diligents dans la recherche de leur financement et aient obtenu et validé leurs offres de prêts
– signature des actes 15 à 40 jours après, selon célérité du client et du ou des notaires => fin août 2023. Pouf, pouf…

On arrive donc – au mieux, avec un parcours fluide, une absence de recours des tiers et une pré commercialisation réussie – à la rentrée de septembre 2023 pour la transformation des contrats de réservation les plus anciens en actes authentiques.

Et restent donc 4 malheureux mois jusqu’à la fin 2023… ce qui revient à dire que la concrétisation des efforts commerciaux interviendra forcément en grande partie sur 2024, dont on ne peut forcément pas se passer quand on veut sécuriser 100% de sa commercialisation.

Or, à partir de 2024, en Pinel Plus, le DPE A devient indispensable.
Et il est inatteignable en gaz. 🙁

Et quand le gaz part, faut pas compter sur Melchior et Balthazar pour jouer les rois mages rester sur place ! 🙂

Les méandres de notre administration sont ainsi, une fois de plus, un régal 🙁 pour les esprits tourmentés ; il aurait été si simple de dire « le recours à l’énergie gaz exclut les actes passés dès janvier 2024 de toute aide fiscale en matière de logement neuf locatif » .

Là, tout le monde aurait compris, mais c’eut été trop simple à gérer ; le prochain qui parle encore de simplification, faites le empailler ! 😉

La paille, c’est bio… mais se retrouver sur la paille, c’est comment ?

Totems de prédilection ?

Tout le monde aura compris que le Haut Pinel nouveau (alias Ô Pinel Plus , par opposition au Pinel de base, premier du genre et de basse extraction), n’est pas un couteau suisse.
Sinon, il serait resté neutre. 🙂

C’est donc – par nature – un second couteau français, totem de l’investissement locatif franchouillard à géométrie variable.

Bref, vous l’aurez compris tout seuls, quand l’investissement a du vague à l’âme, la lame divague. 🙂

Pour en revenir à la neutralité carbone, celle-ci ressemble donc, in fine, à une déclaration de guerre : au gaz de serre et donc au gaz tout court.

Hier, le gaz était « in » ; le gaz in hier, quoi ! 😉

Aujourd’hui, il est mis en échec : le gaz part off comme dirait Gary ! (elle vient de loin celle là ? 😉 )

Bref, on se croirait presque à une visite des alignements de Carnac par CRO Pinel, notre ancêtre spécialiste du crédit d’impôt logement neuf.

Pas impressionné, car se faire aligner, cela devient une habitude, mais surprenant quand même, y compris pour les esprits non alignés ! 🙂

CRO Pinel Plus ou Opinel + ?
Ô Pinel ? Lame de fond ou lame en table ???

Vous en conviendrez avec CRO : il y a ici ou là des monuments de la prose administrative relative au logement qui auraient leur place au Panthéon des alignements de la pierre (tombale).

RIP : le Reliquaire des Illusions Perdues !

Enfin… à la décharge (beurk) de notre administration, admettons qu’il soit plus facile d’aligner des âneries que des mégalithes, soyons indulgents… 😉

Mais réactifs !

 

Bon, va falloir remettre les gaz.
La semaine s’annonce électrique.
On vous la souhaite bonne à tous ! 🙂

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