Demandez le programme ! Pinel ou Pinel + ?

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Il y a parfois des choix difficiles.

C’est le cas actuellement pour les équipes de développement de programmes immobiliers (et leurs dirigeants) dans la promotion immobilière.

Au programme ? Une orientation stratégique en matière d’investissement locatif.

Car entre le dispositif Pinel actuel et le futur Pinel +, les incidences sont nombreuses et lourdes de conséquences.

Or, en matière de Pinel, l’adage « qui peut le plus peut le moins » n’est pas très utile…

Quel promoteur australopithèque accepterait d’avaler toutes les contraintes du Pinel Plus pour se contenter des bénéfices du dispositif Pinel de base ?

On le cherche ensemble ? 😉

 

Un détail en passant : au moment où ces lignes sont écrites, on attend toujours le décret Pinel +, celui qui avait été promis pour la fin d’année 2021. 🙁

Et qui ne saurait tarder, selon les pouvoirs publics. Certes…

Toujours est-il que – pour l’instant – les équipes de conception des promoteurs (à part celles qui ont leurs petites entrées dans les hautes sphères, sans doute) attendent ce sésame pour rendre un arbitrage.

Pinel ou Pinel + ? 🙂

Dans la famille Pinel, je voudrais le…

Ben, c’est pas aussi évident qu’on pourrait le penser.

La plupart des observateurs peuvent spontanément penser que le plus est mieux que le standard.

Oui, mais voilà ; outre le fait que les critères pressentis ne sont pas encore officiels, les exigences annoncées sont à mettre en parallèle du calendrier.

Rendez vous compte : pour les humains un coup de foudre et 9 mois de gestation peuvent produire un petit quelque chose. 🙂

Alors que, pour un programme immobilier, après le coup de foudre pour le foncier, il va encore falloir, dans le tout meilleur des cas, de 18 mois à 2 ans avant d’espérer pouvoir signer les premiers actes de vente VEFA avec les acquéreurs.

Donc, aujourd’hui, en février 2022, on parle d’actes acquéreurs de la toute fin 2023 et de 2024 pour le gros de la troupe. 😉

Or, que nous disent les textes du Pinel actuel ?

=> un maintien des taux en 2022, puis deux dégradations successives en 2023 et 2024.

En 2023 : sur 6 ans, 10.5 % au lieu de 12 % ; sur 9 ans, 15 % au lieu 18 % ; sur 12 ans, 17.5 % au lieu de 21 %

Et en 2024 : 6 ans, 9% ; 9 ans, 12 % ; 12 ans, 14 %.

Ce qui revient à dire, que – pour l’essentiel – les logements issus des programmes en début de conception subiront donc les règles applicables au millésime 2024.

Ah… 🙁

Passer de 21 % de réduction d’impôt à 14 % pour la durée la plus longue, ce n’est pas rien…

Ce que le ministère des Finances sait très bien, lui qui préfère prendre le pari d’économiser sur le budget plutôt que de susciter un regain d’activité !

Quoi qu’il en croûte ? 😉

Choisir, c’est bailler aux corneilles ?

Bien évidemment, tous ceux qui œuvrent dans le domaine commercial vont – a priori – avoir tendance à privilégier les taux de réduction d’impôt les plus généreux.

Et auront sans doute tendance à faire partager leur enthousiasme à leurs prospects ?

Le revers de la médaille étant connu : des programmes en Pinel + fatalement plus chers (par typologie d’appartement) que leurs petits cousins du Pléistocène (ou préhisto scène du Pinel ! 😉 ).

Pourquoi ?

les surfaces tout d’abord : entre un T2 de 40 m² et un autre de 46 ou 47 m², l’écart de prix sera évident. Pareil pour les T3 ; entre 57 m² ou 62 m² minimum, l’impact sera un peu plus faible, mais sensible. Stratégiquement, le promoteur ayant opté pour un programme en Pinel devra compenser sa moindre attractivité fiscale par un prix de vente nettement moins cher et donc en jouant au maximum sur les surfaces unitaires. Marche arrière toute !

les éléments qualitatifs du prix de revient : les performances environnementales (jalon 2025 de la RE2020 + DPE de niveau A) conjuguées aux contraintes dimensionnelles et à la double orientation à partir du T3 vont coûter la moité d’un bras (le gauche pour les droitiers, hein, de préférence ? 🙂 )

Il va donc falloir opter pour l’une des deux stratégies suivantes :

1- Pinel classique, avec des ratios de conception très performants, des surfaces habitables corsetées et un respect a minima de la RE2020 de base. Le tout assorti de prix de vente le plus comprimés possible pour compenser l’obsolescence fiscale programmée du produit. Mmmouais ?

2- ou Pinel +, avec sa cohorte de contraintes et les risques associés (dont garantir un niveau de performance énergétique et des DPE A, afin d’éviter la requalification fiscale des acquéreurs en cas de non respect des critères) et avec un prix de vente bodybuildé par rapport aux prix actuels (et encore plus par rapport à ceux des opérateurs qui auront fait le choix minimaliste d’un Pinel frugal).

Quelle sera la meilleure option pour les promoteurs afin de rentrer dans les clous ?

A voir. Sachant que rentrer dans les clous, c’est toujours moins difficile que d’y rester ! 😉

C’est ce que disait d’ailleurs, et il y a fort fort longtemps, le trisaïeul des clans CROs de la péninsule indienne.

« Un Kir, ça va, 3 fakirs, bonjour les dégâts ! » 😉

Fakir CRO
Pour revenir dans les clous plus vite, faut mettre le turban ! Facile !

Amstramgram, épique épique et collé drame ? 😉

Bref, un choix cornélien avec l’interdiction de bailler.

Et de se faire clouer le bec ! 🙂

Décision libre ou sous pression ?

Au-delà des aspects marketing, fiscal ou respect de l’évolution des normes, le promoteur va devoir tenir compte d’un autre paramètre.

La réalité de terrain. La réalité physique de son foncier et des règles de PLU associées.

Car, dans certains cas de figure, selon la morphologie du terrain, son linéaire de façade et le nombre de niveaux possibles, faire le choix de logements traversants ou à orientations multiples peut se révéler extrêmement difficile ou coûteux.

Par exemple, on ne va pas multiplier les cages d’escalier et d’ascenseur (perte de surface / prix de revient / charges futures pour la copropriété) si cette option conduit à des ordres de grandeur déraisonnables.

Et on fait quoi alors ?

On enterre le projet ou on le réalise en Pinel selon ses critères de base ?

C’est si dur de procéder à une mise en bière sous pression… 😉

Hips… Encore un article où l’on trouve à boire et à manger…

 

Chouette, pas besoin de tickets restau pour la semaine !
Qu’on vous souhaite excellente !!! 🙂

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