Pinel et logement : qualité filtre ?

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« Pinel, qualité filtre, ce n’est pas la peine d’en rajouter » …

Essayez de remplacer « Pinel » par Maxwell et vous aurez là le meilleur conseil publicitaire qu’on pourrait donner à la ministre du logement et aux vendeurs de rêve inconséquents qui l’entourent. 🙂

Ce n’est pas la peine d’en rajouter, non, non, la réglementation est déjà assez forte en (mauvais) goût !

Et dire qu’on sait ça grâce à la pub depuis les années 80 et qu’on veut encore alourdir la barque…

Peut-être faudrait il inventer un nouveau clip TV ou YouTube pour ce rapport de la mission sur la qualité du logement ? 🙂

Le logement neuf à la une. Imaginez un peu !

Pinel, qualité filtre… 😉

 

Ben non, le premier abruti venu comprend spontanément qu’il ne faut pas en rajouter ! (des filtres destinés à contraindre l’éligibilité au nouveau Pinel, pas du café..)

Mais quand ils s’y mettent à plusieurs et qu’ils ne sont pas les premiers venus, ça change tout ? 🙂

Sûrement, puisque ce qu’on nous ressort, ce sont les vieilles lunes ressassées depuis des décennies par les Saint-Jean Bouche d’or du logement, les frustrés de la réglementation insuffisamment coercitive ou les opportunistes de l’appel d’air Covidien quant à la qualité supposée insuffisante des logements neufs.

Magnifique élan à la fois spontané et coordonné, n’est ce pas ? 😉

Et crédible ???

Donne moi ton NON et je te dirai qui tu hais ?

Ca y est, ils l’ont commis. Leur rapport. Celui dont on parlait la semaine dernière à propos du « Super Pinel » .

C’est marrant tout plein.  Manière de parler, bien sûr ! 😉
Car ce rapport de la mission sur la qualité du logement a comme un air de déjà entendu dans sa logique de générosité revendiquée…

N’étant pas un perdreau de l’ânée (ah, zut, non, un promoteur n’est pas nécessairement un âne bâté, bien qu’on veuille lui faire porter des charges qui ne le concernent pas toujours 🙂 ), CRO a entendu bien des fois, depuis le milieu des années 80 (avant, il tétait sa maman, immobilièrement parlant 🙂 ), le disque rayé du logement trop petit, le plus souvent remis sur la platine par des collectivités, des institutions ou des concepteurs.

Leur point commun ? Au-delà des discours de convenance et de circonstance, aucun de ces acteurs n’est réellement et viscéralement préoccupé par le coût et le prix, concept lointain, flou et étranger à leur intérêt ou compétence.

Donc, pour eux, les autres peuvent toujours assumer davantage, avec des arguments trop souvent entendus, du type :

    • « ce n’est pas grand chose de plus »
    • « vous ne verrez pas la différence »
    • « l’un dans l’autre, ça ne se remarquera pas »
    • « vous l’amortirez dans la masse »
    • « vous n’aurez qu’à faire moins de marge »
    • « ne me dites pas que ça va mettre en péril l’opération ! »
    • « votre confrère l’a accepté sans discuter… »

Bref, d’immenses arguments technico-socio-économico-débilo pertinents, relevant autant de l’incantation ou du mépris ordinaire que de la méthode coûts et blé sûr (redites le à voix haute une deuxième fois 😉 ).

Mais, arguments (…) dont mon cortex sonde encore la vacuité conceptuelle.

Ca tombe bien : on nous ressert le même genre d’ineptie en page 24 du rapport ! Si ! 🙂

Je ne résiste pas au plaisir de la partager avec vous :

« Notons pour conclure que tous les architectes interrogés ont évoqué la problématique économique comme préoccupation première à étudier pour promouvoir ces nouveaux standards. La hausse des prix (de construction, de vente, des loyers) n’étant pas envisageable, la nécessité de changer de paradigme sur les bilans d’opérations se fait de plus en plus pressante, dans le sens de l’intérêt public.« 

C’est merveilleux, je frise l’extase émotionnelle. Ah… la problématique économique est la préoccupation première ! Enfin ! 😉

Et la solution est ? La nécessité de changer de paradigme sur les bilans d’opération !

Magnifique.
Et dans le sens de l’intérêt public ? Formidable ! 😉
Mais foutaises. Billevesées, balivernes, enfumage et compagnie !!!

Je veux bien croire que l’idée de l’impact économique ait été envisagée, mais sans aucun début de commencement d’embryon d’ébauche de solution. Même du bout des lèvres ? 🙁

Réfléchissons un peu. Changer de paradigme, c’est quoi ?

A- Demander aux promoteurs de ne plus prendre de marge ?

B- Ou aux architectes de travailler gratos pour prouver leur générosité et leur amour des grands espaces (de vie) ? Plus leur attachement envers le concept d’intérêt public ?

C- Comme l’argent, c’est sale, beurk, on préfère éviter le vrai sujet ? (non, ceci n’est pas un Quizz, mais si vous avez répondu C, vous avez vous aussi le sens de l’esquive ! Vous avez un vrai talent de rédacteur de rapport gouvernemental 🙂 )

D’un point de vue personnel, sur une perspective des 30 à 40 dernières années, tout ceci a un goût de réchauffé, remis au goût du jour et scénarisé à la sauce communication nouveau monde post Covid.

Intellectuellement pitoyable, indigne, collectivement irresponsable et donc… Naze.

Détestable, quoi. Non de non… 😉

Deux bouts, mieux qualité ?

Dit autrement, vaut-il mieux rester debout en parvenant à joindre économiquement les deux bouts ou se retrouver alité au nom de la si douce qualité supérieure (comme l’amère supérieure mais en plus sucrée… 😉 ) ?

Je t’en foutrais, moi, du changement de paradigme…

Commençons donc par normer la qualité des décisions publiques, nationales ou locales, et – puisque certains semblent aimer les labels – créons le « label et le clochard » pour l’immense contribution de la sphère publique à la pénurie de logements neufs, à l’inflation des normes et des coûts et, c(e)rise sur le gâteux,  à sa totale inconséquence.

Le LSD (Logement Sous Dépendance) qui vogue vers des paradigmes artificiels peuplés d’éléphants roses, de rapports hors sol et de calculettes en mousse ?

Hum… on en veut tous, pas vrai ? 😉

Sauf que les prix du logement neuf privé portent déjà quelques stigmates de l’impéritie publique :

le poids des taxes qui enrichissent outrageusement l’état (lequel fait semblant de lui faire l’aumône…)

le fardeau financier des VEFA HLM qui – bien qu’étant entrées dans les mœurs – génèrent des ventes à perte dont le manque à gagner est compensé par les augmentations de prix des logements non sociaux (l’impôt de palier payé par les acquéreurs ordinaires, accédants ou investisseurs Pinel). Alors que ceci devrait relever d’une solidarité publique, si l’on parle bien d’une politique du logement ???

l’inflation des prix du foncier (et donc du prix final du logement), conséquence directe de PLU malthusiens et du choix délibéré et coupable de l’état de ne pas contraindre les élus locaux (alors qu’il préfère contraindre des acquéreurs investisseurs Pinel qui lui font gagner de l’argent et qui paient un morceau de la facture de la mixité sociale)

– va venir s’ajouter le coût de la nouvelle réglementation environnementale 2020 dans les tout prochains mois  (« mais non, il n’y aura pas de gros surcoût… » , on y croit tous ? 🙂 )

– et, comme si cela ne suffisait pas, se refaire une vertu à bon compte sur l’autel de la qualité et aux dépens des investisseurs (et du prix de tous les logements puisque en zone tendue le Pinel est largement majoritaire dans les ventes de chaque programme immobilier).

C’est ainsi la logique de fuite en avant choisie par le ministère du logement,  qui poursuit sa croisade normative tout en s’en défendant, qui prétend ne pas vouloir changer la réglementation tout en ciblant le Pinel qui concerne un maximum de programmes collectifs en France (dans les zones tendues où le besoin est là) et qui se désintéresse de l’aspect financier en supposant (c’est tellement pratique de détourner le regard…) que le foncier sera acheté moins cher étant donné les capacités contributives inchangées des acquéreurs.

Un foncier acheté moins cher au m² et avec moins de m² rendant cependant l’équation de la mutation vertueuse de la ville sur elle-même insoluble (allez expliquer à un vendeur que vous lui achetez moins cher que s’il vendait sa maison à un particulier et que – au mieux – vous signerez dans 18, 24 ou 36 mois et à condition que le maire soit de bonne humeur et que les voisins ne déposent pas de recours).
Bon courage ! 🙂

Du coup, si les prix montent, c’est encore à cause des promoteurs, qu’on se refuse officiellement à ostraciser mais qu’on montre néanmoins sournoisement du doigt en coulisse.

C’est tellement plus simple de faire du messager l’auteur du message…
En le disant avec des fleurs.

Le bouquet misère, c’est comme ça qu’on l’appelle ? 😉

Etat sœur ? Il bat le beurre…

Rassurez vous, CRO n’en veut à aucune petite sœur. 🙂

Mais, alors que l’état fait son beurre sur le Pinel et se défausse de problématiques qui relèvent de SA compétence, il y a quand même une histoire de coût.

Dans ce rapport, ce qui coûte ?

Mais rien, bien sûr, ou si peu, vous l’avez compris.
Puisque ceux qui conseillent ou imposent ne paient rien…

Et, au besoin, on changera de paradigme. Et pouf, plus de problème !

les surfaces en plus : oui, ça va coûter, le respect de surfaces minimales plus élevées que les pratiques actuelles, ça coûte. Il faut arrêter de raconter des craques.

la hauteur sous plafond de 2.70 m ; le pompon… un peu comme si un malade dépendant de la couverture maladie universelle voulait se faire faire une liposuccion par un chirurgien esthétique. Avec des PLU et des maires qui veulent des immeubles de plus en plus bas et font enlever des niveaux à tour de bras, il faudrait espérer une rehausse de la part de l’élu ??? Non, on va plutôt perdre encore un étage (parce que 20 bons cm de plus par niveau, ça augmente la hauteur de l’immeuble) au nom d’un certain confort…
A moins de trouver un bon défenseur ? 😉

les logements traversants : généraliser cette pratique reviendrait très cher et ferait perdre des surfaces à habiter, tandis qu’on nous explique par ailleurs que la ressource foncière est rare et doit être optimisée.
=> augmentation des matériaux consommés pour une même surface habitable
=> multiplication des cages d’escalier et des ascenseurs (obligatoires dès le R+3),  donc surcoût d’investissement et de charges ensuite.
Ou alors architecture de coursives pour desservir par la façade les logements ? (pas toujours possible et très diversement acceptée)…

Un exemple : prenez un rectangle de 16 par 40 ; vous aurez un développé de façade de (40+16) x2, soit 112 mètres linéaires pour une surface de 640 m². Ratio : 5.71. Ce  coefficient d’enveloppe est bien plus favorable que celui de l’immeuble de 12  par 40, qui va nous donner du 480 / 104 = 4.61. En gros, on perd 20 % en termes de rendement sur cet exemple si on opte pour un immeuble plus fin (traversant).
Et encore, la déperdition en trémies de cages d’escalier et d’ascenseurs multipliées va être très sensible et venir aggraver le phénomène.

Pour résumer, le dogme du logement traversant est mécaniquement très dispendieux en consommation de matériaux, en perte de surface et en coûts d’entretien ultérieurement.

Avec, au total, moins de logements sur une même parcelle, moins de densité, moins de ville durable et de développement durable et des logements financièrement inaccessibles.

La générosité de certains bons esprits sous couvert de confort coûte cher à beaucoup d’autres, qui n’ont pas forcément l’envie ni les moyens de suivre la voie pseudo-royale imposée.

Que l’état balaie devant sa porte et commence par lever tous les freins structurels et réglementaires, et – après avoir allégé la facture systémique – on pourra sans doute se permettre de remettre de l’argent dans la machine.

Mais avant de le remettre, il faut l’avoir.
Et ne pas faire semblant d’être riche quand le système est à bout. 🙁

Ce qui est indigne, ce n’est pas CRO le refus de se parer des atours de pères la vertu en faveur d’améliorations potentiellement souhaitables (pourquoi pas ?) mais c’est bien plutôt de faire semblant d’ignorer (et donc ne pas traiter) les limites d’un système dans lequel elles s’inscrivent.

Comme si on ne comprenait pas tout ?

Otez moi d’un doute ?
Le syndrome de Rantanplan nous frapperait-il soudain ? 🙂

Rantanplan en mode CRO
Je ne savais pas qu’il y avait des collègues à moi dans le logement neuf !!! CRO bien…

Cela étant, il ne s’agit encore que d’un rapport, dont la ministre ne veut manifestement que s’inspirer ou picorer telle ou telle proposition, sans s’obliger aucunement.

Reste aussi à savoir ce que sera la part des consultations futures auprès des professionnels notamment et l’arbitrage final rendu en fonction des remarques et arguments des uns et des autres.

Avec la crainte – ou quasi certitude ? – que, comme d’habitude, l’effet d’annonce et d’affichage (changer d’appellation en passant de « Super Pinel » à « Pinel + » seulement ? 😉 ) soit prépondérant au détriment d’une saine et lucide vision d’ensemble.

Rassure toi, Rantanplan, t’es le meilleur ! Enfin, on l’espère CRO ! 😉

 

Pour le reste, détendez vous. Les Dalton sont sous surveillance.
Bonne semaine ! 🙂

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