Une rentabilité en TRI conformiste ?

Financement immobilier, Promoteurs et programmes Laisser un commentaire

D’accord, d’accord, en TRI conformiste et anti conformiste, ce n’est pas vraiment la même chose.

Cette histoire de mesure de la rentabilité, c’est assez discutable.

Il y en a qui aiment l’avoir bien gros : leur pourcentage. C’est vénal… 🙂

Et d’autres, encore plus gros : un chiffre en euros et en valeur absolue pour leur cash-flow. C’est pire ? 😉

Sacrés promoteurs, toujours à vouloir savoir qui aura le plus gros. Gamins…
Pour satisfaire leur ego ou leurs actionnaires ?

Va falloir faire le TRI entre les arguments ! 😉

 

On a déjà abordé, il y a plus de 8 ans, le sujet du TRI, le fameux mais souvent méconnu Taux de Rentabilité Interne.

On s’était alors contentés d’en expliquer le principe et d’illustrer son application à la rentabilité locative d’un logement.

Là, on passe en classe supérieure, vu que c’est forcément la classe de parler des bénéfices des promoteurs ! 🙂

Non ? Ah, bon, vous préfèreriez en toucher une partie ?

Là, je vous reconnais, bande de petits gourmands ! 😉

Qui préfère raisonner programme ?

Prenez un petit promoteur au hasard. CRO. 😉
Vous allez dire que le hasard fait bien les choses ?
Non ? Hé bien, vous devriez ! 🙂

Bref, vous n’avez pas le choix, j’ai choisi mon exemple.

Un petit promoteur, du genre qui galère pour dénicher 1 à 2 fonciers bien nés par an pour faire de gentils petits programmes dans son coin, est-ce qu’il se nourrit de pourcentages ?

Non, de recettes. Tiramisu, charlotte au chocolat, blanquette de veau, kouglof…
Oups, désolé, erreur d’aiguillage 😉 .
Recettes : honoraires de gestion, marge bénéficiaire de ses programmes, éventuellement honoraires de commercialisation quand il s’en occupe aussi en interne.

Il va donc s’appliquer, programme par programme, à monter des projets qui plaisent à ceux qui signent (parfois) les permis de construire, aux commerciaux, à ses clients et… à son portefeuille. 🙂

Quand on a bossé, au minimum 3 à 4 ans pour livrer un programme, il faut bien toucher quelques honoraires et une marge.

Et c’est ce que le petit faiseur va s’appliquer à faire en travaillant son projet, de la conception à l’appel d’offres et au chantier.

Les ordres de grandeur ? Bande de petits curieux !
Honoraires de gestion : 5 à 6 % du chiffre d’affaires TTC (pas pour les gros nationaux, hein, là on parle des petits indépendants).
Marge du programme (avant impôt sur les sociétés) : minimum 5 à 6 %, et on est content quand on peut arriver à 7 ou 8.

Sur le principe, les honoraires de gestion servent à payer les équipes qui développent le programme (souvent salariés de la maison mère du promoteur) et la marge rémunère les associés / actionnaires de la société fille qui réalise et porte le programme.

Et comme le promoteur besogneux – en raison du petit nombre de programmes qu’il réalise – a assez de fonds propres pour répondre aux canons de l’orthodoxie financière demandés par les banques, il se fiche comme d’une guigne (qu’il ne veut d’ailleurs pas porter 😉 ) du crowdfunding ou de la sophistication d’indicateurs de rentabilité de fonds propres en pourcentage.
Il préfère regarder la somme arithmétique de ses recettes.

Son cash-flow. Bien visible et réel. Pas son cache-cache flow, hein… 🙂

C’est comme ça que ça marche…
Comme dans Game of CROnes ! 😉

Regardez moi bien dans les yeux. Vous allez voir le gros TRI que je vais vous aider à faire…

Car son facteur limitant à lui, ce ne sont pas les fonds propres mais son volume d’activité.

Soyons pragmatiques, tac, tic, tactique ! 🙂

Qui préfère raisonner fonds propres ? (ou un peu sales ?)

Les fonds sont propres quand ils sont à vous.

Alors, quand c’est quelqu’un d’autre qui en amène, ils sont un peu sales ?
Et le crowdfunding, c’est sale, alors ?

Mais non, ce n’est pas sale. Est-ce qu’une roue de secours, c’est sale ? 😉

Il faut simplement constater que les acteurs qui privilégient le volume et rendent des comptes à des actionnaires (nombreux et parfois incompétents) vont souvent avoir une approche plus financière et analytique du sujet.

Vive le reporting ! 😉

Donc, quand l’activité est forte et que vos fonds propres ne suffisent pas à assumer le lancement et le portage d’un gros paquet de programmes, vous faites quoi ?

Vous voulez desserrer l’étreinte. Faire sauter le goulot d’étranglement. En accroissant la ressource financière. Et comment ?

1- en l’augmentant
2- et en l’optimisant

1- Augmenter la ressource, c’est aller chercher de l’argent chez les autres : par exemple le financement participatif, alias crowdfunding.

2- L’optimiser, c’est essayer de la faire tourner plus vite : la fameuse rotation des fonds propres.
L’idée est simple : si vous avez besoin de 1 000 000 d’euros de fonds propres pour financer un programme et que vous les immobilisez 1 an sur ce programme, vous ne financez qu’un programme.
Mais si vous arrivez à les récupérer au bout de 6 mois, ce million là vous aura permis de financer deux programmes, et vous aurez donc doublé le pourcentage de votre Taux de Rentabilité Interne. Le temps, c’est de l’argent.

Le TRI sélectif, c’est tendance ! 😉

Et c’est bon pour le moral, parce que les taux sont plus élevés que ceux de la rentabilité sur le chiffre d’affaires (PM : 5 à 8 %).

Car si le banquier vous a demandé 1 million d’euros d’apport en fonds propres (il demande en général quelque chose comme 10 % du chiffre d’affaires TTC) et que le bénéfice généré sur ce programme soit de 7 %, on va donc avoir 700000/1000000, soit 70 %.
Hum, que c’est bon. 🙂
Et si vous n’avez bloqué votre million que 6 mois, le rendement prorata temporis est double : du 140 % !
Ah, c’est vraiment trop bon, ces gros chiffres. 🙂

Et c’est pour ça que les dirigeants de tous les grands groupes n’ont pas besoin d’antidépresseurs : ils se shootent au TRI ! 😉
(note du CRO : sauf que ça ne change rien au cash-flow ni à la nature du résultat dégagé, car en cas de perte sur le programme, même légère, le TRI devient très négatif. Le TRI est une loupe, mais faut pas se louper ! 🙂 )

L’an TRI conformisme primaire, c’est grave, docteur ?

Mais non, c’est pas grave ; ce n’est pas parce que des états majors sur-staffés se rassurent en se gavant de statistiques et d’indicateurs sophistiqués qu’on doit être jaloux de la méthode.

Promoteur, c’est d’abord participer à créer des programmes immobiliers sympas et qui vont permettre à leurs occupants de bien vivre ; tout ça en gagnant normalement sa vie.

Donc, la prochaine fois que quelqu’un vous demande : et toi, ton TRI, c’est combien ?

Répondez : moi, c’est comme CRO.
Le seul TRI qui m’intéresse, c’est mon TRI saïeul et toute la TRI potée de descendants qu’il a engendrée, en économisant du temps sur l’inutile.
Faut savoir revenir à l’essentiel sur cette planète ! 🙂

De tous temps, la solidarité familiale a su tisser des liens subtils et essentiels…

Hummm, quoi ? Pas dans l’air du temps, cette image ?
Non mais, vous savez à quelle époque elle a été dessinée ? 😉

 

Allez, vous pouvez retourner à vos calculettes.
Mais sans rester sur la touche… Bonne semaine ! 🙂

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