Programme immobilier et saut d’obstacles

Vu de l’extérieur, un programme immobilier est un tout cohérent, massif, inébranlable. Solide, quoi !

Mais ça, c’est après la livraison, quand le voyage au long cours du montage d’opération trouve son aboutissement par la remise des clés à tous les acquéreurs et occupants.

Alors que si l’on regarde de plus près le cheminement, du stade de spermatozoïde à celui de beau bébé, la naissance d’un programme immobilier relève plutôt d’un parcours d’obstacles.

Et donc du saut d’obstacles, vu que – comme dans les concours de jumping – le refus d’obstacles est éliminatoire ! 🙂

 

Imaginez le paradoxe : pour bien sauter, il faut beaucoup de détente.

Mais la détente, c’est le contraire du stress.

Et ils font comment, hein, ces cohortes de promoteurs stressés pour conserver leur détente ? 🙂

 

Le sceau du saut des sots ?

Il paraît que trop de stress rend con. Oups, bienvenue au club ! 🙂

Bref, trop de stress c’est le grand sot dans l’inconnu.

Le promoteur idiot devient donc la norme. CQFD.  😉

Une bizarre espèce de sot sauteur d’obstacles divers et avariés.

Allez, au lieu de critiquer sans preuves, on rentre un peu dans le concret ? 🙂

Foncier dans le brouillard ?

C’est bien connu ; sans foncier pas d’immobilier.

Et pour les promoteurs, sans foncier, pas de projet.

Sauf qu’il y a foncier et foncier et que tout foncier n’est pas forcément facile à négocier ou comestible, même quand les apparences sont contraires…

Donc imaginez un cas de figure (du vécu, pour de vrai et en un seul programme 🙂 ) où vous devez regrouper deux parcelles adjacentes, appartenant à deux propriétaires différents, afin de rendre possible l’émergence d’un projet ayant les faveurs de la collectivité locale.

Parcelle 1 : une vieille dame avec qui un début de négociation s’enclenche, sauf que… il faut bientôt continuer avec ses ayant-droits car, à l’évidence cette vieille dame n’a plus toute sa tête.

Et hop, re-négociation + dossier pour le juge des tutelles de son lieu de résidence + hop hop rebelote avec son nouveau lieu de résidence et un autre juge des tutelles quand ses enfants la rapatrient près de chez eux (dans une autre région). Trop bien, l’accumulation des délais ! 😉

Parcelle 2 : une autre vieille dame qui veut préparer sa succession au profit de ses enfants mais ne veut pas vraiment déménager. Ah… Comment faire ? 🙁

Ben, c’est évident ! Une opération tiroir !
Pour les néophytes, une opération tiroir n’est pas une opération de rangement de chaussettes dans une commode. 😉
Non, c’est une opération en deux temps, qui consiste à préparer le point de chute, à transférer le bénéficiaire et à poursuivre le projet dans sa deuxième étape.
En l’occurrence, notre gentille mamie voulait habiter sur le même site (aimant ses voisins et son quartier), dans un appartement neuf avec ascenseur, loggia, parking en sous-sol et tout et tout, mais elle voulait aussi rester dans sa maison jusqu’au moment du déménagement…
Conclusion : une opération tiroir en 2 tranches avec construction de la 1ère (comprenant le futur logement de la petite mamie) puis sa livraison, avant la démolition de la maison de la petite mamie et la construction de la 2ème tranche.

Le lotissement caché :

Ô joie ineffable, ô divine surprise… 😉
Alors que ces deux parcelles semblaient si séduisantes, ne voilà-t-il pas qu’elles étaient pratiquement inconstructibles ? Arghhhh…..
Et cela par le truchement d’un très vieux lotissement de quatre lots des années 60 dont le cahier des charges recelait une beauté cachée sournoise et toxique : pas plus d’un logement par unité foncière. Aïe ouille et re-aïe !
Adieu veaux, vaches, cochons, couvée ; là où on imaginait sans peine un immeuble collectif de 30 à 40 appartements, on ne pourrait pas dépasser 2 ???
Autrement dit, le projet passe à la poubelle. 🙁

A la poubelle, sauf si… sauf si les colotis décidaient de mettre le cahier des charges aux oubliettes en utilisant le relativement méconnu (mais tellement sympathique 🙂 ) article L442-10 du code de l’urbanisme.
Celui-ci dispose en effet qu’en cas de double majorité des 2/3 de superficie et 50% du nombre de lots (ou l’inverse, au choix) le maire peut prendre un arrêté annulant le cahier des charges.

Il fallait donc convaincre au moins un 3ème propriétaire (en plus des deux parcelles initiales) d’approuver l’annulation du cahier des charges et obtenir le soutien de la collectivité locale pour l’aboutissement du projet.

Ainsi fut fait avec l’alignement des planètes des dieux de la construction (et la contribution du notaire local pour la mise en forme des documents 🙂 ).

L’architecte des bâtiments de France :

Avouez : sur un programme aussi simple que celui-là 😉 , ça aurait été dommage de ne pas avoir besoin de l’Architecte des Bâtiments de France !

On en a eu de la chance. On dira que la qualité se mérite ? 🙂

Le recours des tiers :

Et la c(e)rise sur le gâteau : un petit recours des tiers de derrière les fagots, façon dernier obstacle du concours de jumping.

De toute façon, par les temps qui courent (parfois trop vite quand on a de petites jambes de CRO !) un permis de construire sans recours des tiers , c’est comme Laurel sans Hardy ou un tiramisu sans mascarpone.
Il manque quelque chose !

Du coup, une petite séance de négociation avec le voisin mécontent, puis une négociation plus poussée avec son avocat (ben oui, là aussi, c’est tellement plus drôle avec un avocat dans les pattes !).

Et la signature d’un protocole (et pas d’un pot de colle, même si on a parfois un peu de mal à s’en dépatouiller) venant garantir au requérant un dédommagement et au porteur du projet immobilier la sérénité juridique permettant la poursuite et le développement du programme immobilier.

Et la suite ? Hé ho, ne soyez pas trop pressés, c’est trop cool d’être détendu.
Parce que la détente, c’est essentiel pour bien sauter, vous vous rappelez ? 🙂

Alors la suite, on la verra plus tard, en temps utile. Faut déjà se mettre dans la peau d’un bon sauteur…

Dans le fond, l’essentiel, c’est de savoir s’adapter : avec ou sans déguisement, avec ou sans équipement, sur terre ou dans la stratosphère !

Rester terre à terre tout en conservant une certaine hauteur de vue, c’est l’idéal ! 😉

En se rappelant toujours que l’avenir commence par la semaine prochaine.

 

Ce qui nous arrange, pour vous la souhaiter fort agréable.
Bande de sauteurs ! 😉