C’est vrai, quoi, il faudrait savoir ce que l’on veut dans ce pays !
En matière de logement neuf aussi, oui, oui, c’est bien ça !
Parce que, prétendre vouloir une chose et faire son contraire, c’est monnaie courante.
Il faut dire qu’une politique du logement qui serait plus fluide, plus généreuse, moins administrée et plus cohérente, ça fout carrément les jetons ! 🙂
Quand on n’a pas l’habitude…
L’efficacité : vous n’imaginez même pas le tremblement de terre, le séisme, le tsunami… l’exact contraire de ce que l’on a jusqu’ici totemisé, alors qu’on a la preuve que ça ne marche pas !
Si c’est pas de la provocation, ça, messieurs dames… 😉
Pffff, même pas, juste le reflet de l’air du temps !
Tout le monde s’y est habitué.
Au rationnement, au côté malthusien du paysage de l’offre de logement.
A l’idée que se loger est une chose tellement grave que ce doit être la puissance publique (sérieuse par nature ?) qui pilote ce navire.
Navire en perdition pourtant et qui ressemble davantage à une grosse galère… pour la plupart des mortels anonymes. 🙁
Grosse galère ou petit bateau ?
Ah, tiens, oui, maintenant que vous me le suggérez 😉 , petit bateau… mais c’est bien sûr !
C’est pour ça que les sans-culottes se retrouvent en slip, et sur le bord de la route de l’accès au logement, en plus.
Et pourtant… vu de loin, tout le monde croit que l’équation est très complexe, très lourde, sans solution évidente ; la malédiction du logement, quoi !
Alors que si l’on commençait à s’intéresser à quelques évidences on pourrait déjà dégripper quelques rouages bien stupidement coincés entre dogmatisme, habitudes et chapelles installées.
Juste pour rire (jaune), prenons quelques exemples, des images d’épinards comme dirait Popeye !
Et si on se collait à identifier quelques spécimens de rouages défaillants ?
Hop ! C’est parti mon kiki ! 🙂
Des rouages hors d’âge ?
Victime numéro un : le logement locatif social
On prétend que c’est une priorité et pourtant on fait objectivement tout pour en faire le moins possible.
On, c’est l’état et la technostructure (aussi bien parisienne que délocalisée) qui aime davantage diriger et scléroser que produire (autre chose que du papier).
Des armées administratives sont à l’œuvre, dans l’ombre, pour organiser la programmation annuelle du logement social. Tout ça pour en produire un peu moins chaque année… 🙁
Bref, pourquoi une programmation annuelle ?
Pourquoi attendre septembre, octobre ou novembre, quand les feuilles des arbres tombent d’ennui, pour valider enfin les projets de construction ou d’achat ?
Pourquoi en passer par autant de formalisme calendaire (et administratif) avant de donner le feu vert, au travers de ces magnifiques « Décisions d’agrément » ou « Décisions de financement » , à la naissance d’une offre de LLS (logements locatifs sociaux) aussi maigrelette que contrainte ?
Ne serait-il pas (beaucoup) plus simple et efficace de travailler à guichet ouvert, au fil de l’eau ?
Si, VRAIMENT, on voulait aller plus vite et en faire davantage, ne serait-il pas plus logique de simplement définir un cadre (les règles, d’ailleurs déjà connues de tous…) et de laisser les organismes avancer librement, en instaurant gentiment un contrôle a posteriori (non, non, a posteriori ne veut pas dire un contrôle de mes fesses… on parle d’un vrai contrôle ! Mais dans un deuxième temps) largement suffisant ? 🙂
Rendez-vous compte : parmi les vieilleries, bizarreries, inepties du système (pour ceux qui les ignoreraient) figure notamment l’obligation – au moins pour les achats que les bailleurs sociaux réalisent auprès des promoteurs – de demander un avis au service des Domaines (survivance éculée de la royauté sans doute ? 🙂 ) sur le prix de la VEFA envisagée.
Etant précisé :
1- que cet avis n’est qu’indicatif (tout le monde s’en fout mais il est obligatoire)
2- que ce service est incompétent pour évaluer autrement que par comparaison historique le niveau cohérent ou pas du prix de la transaction. On fait quoi, quand le prix des travaux prend une claque, quand on change de réglementation, quand tel ou tel projet est manifestement plus cher à construire etc ?
Le 2- explique sans doute le contenu du 1- mais ne répond pas à la question « à quoi sert ce machin inutile et sans pertinence » …
Autre bizarrerie : La location-accession en général et le PSLA en particulier
La location-accession est un machin inventé dans les années 80 (du siècle précédent), quand l’inflation était importante et les taux d’intérêt très élevés.
Sa logique était une accession à la propriété en 2 temps :
– d’abord une phase locative pendant laquelle le candidat à l’ascension sociale (par son futur statut de propriétaire) était supposé constituer une épargne mensuelle significative (en plus du paiement du loyer, bien sûr) dont le cumul allait constituer l’apport permettant ensuite d’obtenir le crédit immobilier (précieux sésame…). Cette phase visait aussi à vérifier la capacité du ménage à supporter la charge financière de son futur emprunt.
– puis la levée d’option avec l’achat définitif et l’emprunt qui va avec.
Le PSLA (Prêt Social Location Accession) est un rejeton plus récent de cette famille avec des spécificités sociales (TVA à 5.5%, exonération de taxe foncière sur 15 ans, garanties de rachat et de relogement, plafonds de prix de vente, loyer et de ressources…).
Vous me direz : qu’est-ce qui est bizarre là dedans ?
Ben, c’est que la location-accession n’est plus du tout adaptée au contexte actuel.
Une très mauvaise réponse à une bonne question, quoi.
De fait, à quoi sert une phase locative si vous ne pouvez quasiment plus épargner ?
(la fraction d’épargne dite fraction acquisitive est rarement supérieure à 100 € par mois, donc sur 2 ans on arrive à 2 400 € ce qui ne change rien, ou presque, au plan de financement et à l’apport nécessaire)
D’autant que la location-accession impose de passer par 2 actes notariés (un pour le contrat de location-accession et un pour l’acte d’achat définitif), un surcoût qui gomme totalement le peu d’épargne constituée pendant la phase locative…
Autre problème, l’incertitude quant au financement de son achat futur : le pauvre candidat qui lèvera l’option dans 2 ans par exemple, devra faire avec des conditions de crédit inconnues lors de sa réservation (suppression du PTZ par exemple, ou hausse des taux d’intérêt) qui l’empêcheront peut-être de concrétiser son parcours (alors qu’il aura déjà payé les frais de l’acte de location-accession !). Que du bonheur. 😉
La conclusion la plus évidente : ce mécanisme est actuellement crétin.
Du pauvre et simpliste avis de CRO 😉 , au lieu d’un PSLA, il vaudrait mieux un PSA (Prêt Social Accession) qui serait administrativement bien plus simple, moins coûteux et plus rassurant pour les candidats à l’évolution sociale.
On pourrait conserver les avantages fiscaux (TVA réduite, exonération de TFPB) voire même les contraintes (garanties de rachat et de relogement) et simplement supprimer la phase locative et les incertitudes qui en découlent.
Et, soyons fous ! Banaliser sa distribution en se contentant là aussi d’un contrôle a posteriori sur le respect des conditions réglementaires ?
Dingue, non ??? 😉
Encore une incohérence ? L’accession à la propriété en collectif à prix abordable.
Que peut répondre un promoteur à un maire (ou parfois à un client ? 🙂 ) qui lui dit que son logement « privé » est trop cher ?
Que le méchant promoteur a acheté le terrain trop cher ? Oui, oui, c’est assez souvent le cas. Le reproche est assez fréquent et assez fréquemment justifié.
Mais pas suffisant, car il pourrait être opportunément répondu :
Qu’il le serait moins si la contrainte de stationnement était moins intense (automobile mais aussi 2 roues) ?
Que si l’on n’avait pas supprimé 20 à 30 % du potentiel constructible du site (exemple banal) pour faire plaisir aux électeurs, le prix de sortie aurait été plus doux ?
Que si on ne faisait pas porter l’effort financier de la vente à perte des logements sociaux sur les comptes du programme, les logements privés seraient automatiquement et sensiblement moins chers ?
(au nom de quoi la solidarité en faveur du logement locatif social devrait être assumée par le promoteurs et les acquéreurs ordinaires, au lieu de relever d’une solidarité nationale ou régionale ?)
Bref, bref, bref, des anomalies ou des couillonnades, on pourrait en trouver bien d’autres et en faire un roman. Mais on connaît déjà la chute !
Ou plutôt la dégringolade… des ventes ! 😉
L’important, c’est d’en sortir ! (vivant ?)
Là, on sera facilement d’accord.
Quand le terrain est miné, la réglementation piégeuse ou le contexte sournois, l’essentiel c’est de sauver sa peau.
Et de se méfier des tapettes à promoteurs ! 🙂
(merci cependant de ne pas associer de manière systématique tapettes et promoteurs, il faut laisser leur chance aux souris !)
C’est vrai quoi, si le parcours d’un programme immobilier est aggravé par toutes les scories et inepties des pratiques (officielles ou pas) des instances qui gouvernent la production de l’immobilier neuf, on n’est pas près de trouver la sortie !
Alors qu’on a des pistes et qu’on pourrait désamorcer bien des chausse-trappes.
Parce que des commandements, pour sortir un projet, on doit en respecter bien plus de 10 ; et ils sont parfois (qui a dit « souvent » ? 😉 ) contradictoires !
Bah, on dira que la contradiction c’est le sel de la vie…
Mais bon sang, à quel point on peut parfois préférer le sucre ! 🙂
Allons, ne désespérons pas, c’est bientôt Pâques.
Et le chocolat, c’est pas mal non plus !
