Mais bien sûr ! En théorie, c’est très simple.
On pense, on dit, on fait : et c’est plié !
Sauf qu’en pratique, c’est un peu différent, mais si peu… qu’on ose à peine l’évoquer ! 😉
Passons allègrement sur les joies du début de parcours : la recherche foncière, la négociation du projet avec les élus locaux, le travail avec les archis et les bureaux d’études, le suivi de l’instruction du PC, l’affichage réglementaire du permis, le recours des tiers, sa négociation ou le contentieux pour valider le dossier définitivement.
Définitivement ???
Mais vous savez bien que dans ce monde d’anti bisounours de la promotion immobilière, on ne connait rien de vraiment définitif !
A part la gestion du doute ? 🙂
D’abord, il y a le mois d’août. Mais on travaille peu ce mois là dans le bâtiment.
Et tous les autres mois de doutes.
Entre le déroulé toujours plus complexe d’une opération immobilière et la conjoncture politique et économique venant assombrir le paysage, le doute devient une certitude du quotidien.
Remarquez, il paraît qu’il n’y a que les cons qui ne doutent jamais… mais qu’est ce qu’on va devenir intelligents, alors ! 🙂
(note du CRO : oui, oui, on se rassure comme on peut, vous avez raison 😉 )
L’enfin justifie les moyens ?
Mais même pas ! Car, quels que soient les moyens ou l’énergie déployés, rien n’est jamais certain.
Souffler de soulagement, avec le sentiment du travail bien fait et du devoir accompli, est de plus en plus rarement une option disponible en magasin.
A une époque fort lointaine, de celles qui nous rapprochent de la préhistoire de la promotion immobilière…
le promoteur ordinaire pouvait s’autoriser une flûte de champagne dès la signature de la promesse de vente du terrain convoité.
Les documents d’urbanisme étaient simples (simplistes ?), les élus n’avaient pas peur de construire, les riverains n’avaient pas la tournure d’esprit de contester les autorisations de construire obtenues « républicainement » et le foncier, plus largement disponible, était souvent un terrain vierge et pas un tènement foncier ou une bicoque à démolir enchâssée entre deux maisons aux propriétaires à la gâchette sensible…
Bref, le foncier simple, l’étude de faisabilité limpide, le dialogue avec l’élu facile, les contraintes bien plus rares, le coût des travaux prévisible et la commercialisation le plus souvent (hors périodes de crise) fluide ou assez fluide pour ne pas générer de stress post traumatique chez les soldats du logement neuf.
Alors que maintenant (c’était mieux avant ? 🙂 ), le parcours est un combat permanent dont l’obtention du document d’urbanisme est un préalable méritoire et impérieux, mais hélas pas suffisant pour rassurer le porteur de projet.
Car il reste encore à mener à bien le volet technique et financier et la commercialisation.
Et ce n’est pas forcément du gâteau !
Charcuter et débouchés ?
Résumons nous : avoir un permis consolidé, c’est bien.
Mais il ne sera d’aucune utilité si l’on ne peut pas transformer l’essai.
A savoir : vendre les logements à un prix permettant un rythme commercial cohérent et une marge à l’arrivée.
(parce qu’ obtenir un permis et / ou acheter un foncier pour ne rien en faire…)
Simple, non ? Oui, sur le principe…
Il va donc falloir trouver un débouché commercial, et donc des acquéreurs, et donc proposer un rapport qualité-prix prenant en compte tous les paramètres marketing de l’immobilier (emplacement, prestations etc…) mais aussi les spécificités du moment comme le niveau des taux d’intérêt, les dispositifs financiers ou fiscaux disponibles, le moral des prospects, l’humeur du moment, l’état des lieux des structures de commercialisation etc.
En bref, il faut définir une grille de prix de vente permettant de transformer le plomb en or (note du CRO : mais non, le ciment en argent !!! 😉 ).
Pour déterminer les prix de vente, certains pourraient penser qu’il s’agit de tenter une approche au doigt mouillé ?
Attention au doigt dans l’œil, alors ! 🙂
Car, si l’on veut vendre à un rythme suffisamment soutenu pour ne pas générer d’invendus en fin de programme, il faudra sans doute éviter de vouloir taper trop fort sur le tarif.
Et, à l’inverse, s’assurer que notre prix de revient permet bien de générer une marge.
=> Ceci pouvant imposer de renégocier un foncier devenu trop cher du fait des contraintes finales
=> Mais aussi d’obtenir, via la consultation des entreprises, un prix de travaux compatible avec l’enveloppe maxi tolérable par notre ami Excel !
Et là, pas de secret : il faudra parfois charcuter le dossier technique pour corriger des plans, adapter des techniques constructives, revoir des prestations et faire rentrer les travaux au chausse-pied dans ce fichu budget.
Ou aller voir le banquier pour négocier une dérogation ? (mais ceci est une autre histoire… 🙂 )
En résumé, pour gagner son beefsteak quand on est promoteur, et assurer le débouché, il faut charcuter ! 🙂
Sans se viander, naturellement ! 😉
Quelle latitude pour l’attitude ?
Bonne question ; CRO vous remercie de ne pas l’avoir posée !
Il reste donc, en bout de course, au promoteur éreinté à faire comprendre à ses interlocuteurs que ce n’est pas parce que le permis a été obtenu que l’on est capable de lancer officiellement le programme.
Et pas davantage parce que le budget travaux a été tenu.
Et pas plus si la pré commercialisation a permis de boucler le volume de chiffre d’affaires exigé par le banquier du programme.
Pour lancer officiellement, il faut les 3 : un permis exécutable + un budget travaux maîtrisé + une pré commercialisation réussie.
Et tout ça dans un horizon de temps compatible !
Car, pour corser le tout, rien n’est éternel :
-
- une entreprise de construction ne va pas maintenir sa proposition de prix ad vitam æternam (actualisation de prix, ou retrait de son offre)
- un client qui a fait une réservation depuis de trop nombreux mois peut, ou va, résilier son engagement si le rythme commercial est trop lent. Et si vous perdez autant de clients que vous en trouvez de nouveaux, vous n’avancez pas !
Il faut donc gérer deux calendriers et deux objectifs parallèles, en les faisant converger. Et en le faisant comprendre à des interlocuteurs de sensibilité très diverse.
Le temps est donc un juge incontournable. Snif.
Et qu’on se le dise : dans cette course, il faut donc aller vite tout en maîtrisant sa trajectoire ! 😉
Maîtriser, c’est une certitude, même au mois d’août ! 😉
Enfin, c’est surtout la nécessité d’essayer de maîtriser qui ne fait aucun doute, pour le dire autrement !
Mais la frontière entre maîtrise et méprise est tellement ténue.
Enfin, « ténue » peut-être, sauf qu’on n’est jamais à l’abri de se prendre une veste, quoi ! 😉
Bah, comme l’hiver approche, on fera de toute façon l’effort de se tenir au chaud. 🙂
Et pour le show, on attendra un peu d’être capables de faire le spectacle !
Dans plus d’une semaine, à coup sûr !
Profitez du répit pour vous octroyer du bon temps ! 🙂
