Investisseur locatif : statut enfin reconnu ?

Investir dans l’immobilier locatif n’est plus une maladie honteuse.

Exit les termes peu valorisants de secteur improductif ou de rentiers.

Dégagée la croyance que seul l’investisseur institutionnel pouvait sauver la patrie.

C’est maintenant officiel : le particulier qui investit dans l’immobilier résidentiel locatif est reconnu comme il se doit (dans l’œil ? 😉 ).

On lui propose un statut, avant, peut-être plus tard suivant les résultats, de lui dresser une statue.

Qu’on se le dise, braves gens, l’ex rentier ne baille plus aux corneilles, il est bailleur de plein exercice !

C’est la leçon du jour… 😉

 

Nous y voilà enfin. Sortis d’une première période d’incertitude.

C’est officiel depuis le 19 février et la décision du conseil constitutionnel de valider cet aspect de la loi de finances pour 2026.

Le statut du bailleur privé est en marbre, ou gravé dans le marbre au moins. 🙂

Pas de censure quand on se sent sûr ?

Le texte a donc franchi le cap de la censure et plusieurs fois :

• • celle du gouvernement, initialement réfractaire en la personne de la douce Amélie de Montchalin, depuis prestement recasée à la tête de la Cour des Comptes…
  • puis celle de l’Assemblée Nationale, qui a fait le choix de ne pas faire sauter le gouvernement
  • et enfin, celle du Conseil Constitutionnel, qui a notamment validé les dispositions ayant trait au dispositif fiscal en faveur de l’immobilier locatif

Bref, le cap de la censure ayant été franchi (par la publication au journal officiel du 20 février de la loi de finances : LOI n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026), il ne reste plus qu’à cingler (ben oui, avec tous les barjots de l’immobilier ! 🙂 ) vers le Cap de Bonne Espérance.

Et non, pas le cap du bon aspect rance auquel il semblerait que nous ayons le bonheur d’échapper… 😉

Bonne espérance, un roman de cap et d’épée ?

Pour l’épée, c’est celle de Damoclès dont on vient de se débarrasser.

Pour l’espérance, c’est la direction vers laquelle toute la filière veut tendre afin de transformer, au moins partiellement, quelques espoirs en réalités tangibles.

C’est dingue d’être matérialistes à ce point… 😉

Pour résumer l’état d’esprit général, « donnez moi un levier et je soulèverai le monde » semble être le mot d’ordre implicite.

Depuis le temps que tout le monde rame sur le sable,

l’idée même d’avoir un levier à disposition fait du bien au plan psychologique ; ceci n’enlevant rien à la nécessaire critique constructive sur le paramétrage du dispositif.

D’un point de vue pratico pratique, les pros vont donc maintenant (ils ont déjà commencé depuis quelques semaines) s’atteler à définir les conditions optimales d’efficacité du dispositif en l’état de ce début 2026.

Et notamment, le profil type idéal des produits immobiliers et des investisseurs

potentiellement intéressés par ce statut du bailleur privé : quel type de ménages, quel montant maxi d’investissement, quelle strate du dispositif (intermédiaire, social, très social), quelle tranche marginale d’imposition, l’existence éventuelle de revenus fonciers préexistants à effacer par l’amortissement etc…

Parce que, si l’on sait très bien d’où l’on vient et ce que l’on vient de vivre et de traverser, le plus intéressant c’est tout de même de savoir où l’on va !

 

Amortir ou relancer ?

Héhé, mais les deux ! Il faut amortir pour relancer puisque c’est un système d’amortissement qui nous est proposé.

Donc, si on optimise l’amorti(ssement) on optimise et on relance l’investissement.

Une fois qu’on a dit ça… on a des certitudes, des questions, des alternatives etc.

Certitudes :

• • la bonne strate est le logement intermédiaire ; les versions sociale et très sociale présentent des niveaux de loyer tellement dégradés (avec Loc2 et Loc3) que le bonus de taux et de plafond d’amortissement est incapable de compenser et loin s’en faut.
  • pour trouver un intérêt au dispositif, il vaut mieux éviter les ménages aux tranches marginales d’imposition inférieures à 30%. Plus la TMI est élevée meilleur est le rendement.
  • les ménages ayant des revenus fonciers préexistants sont plus susceptibles d’éponger au mieux ceux-ci grâce à l’amortissement. A regarder au cas par cas…
  • Inutile de dépasser 285 700 euros comme prix d’acquisition (en version intermédiaire), car on sature l’amortissement sur cette valeur (8 000 / 0.80 / 0.035 = 285 714 €). Donc, on peut acheter plus cher, rien ne l’interdit mais sans optimiser.

Ca se discute, ou ça se dispute ? 🙂

• • le premier réflexe est de dire que moins le logement est cher, meilleure est l’affaire, mais l’argument peut se révéler à trop courte vue
  • car oui, mais, si le logement est moins cher, c’est qu’il y a une raison, le plus souvent… (hormis les fins de série de déstockage promoteur)
  • comme l’emplacement, ou la qualité des prestations, ou la surface du logement
  • et quand la surface du logement devient critique, n’y a-t-il pas un enjeu immédiat (location ?) ou à terme (potentiel de revente ?). Exemple : entre un T2 de 39 m² avec le wc dans la salle de bains et la salle de bains avec accès commandé par la chambre, et un autre de 45 m² avec wc indépendant et salle de bains à accès non commandé, à votre avis, lequel sera le plus prisé en location et en phase de revente à terme ? Et comment valoriser cet écart ?
  • Bref, ce que l’on appelle le prix à la bête ou le prix unitaire, n’est pas le juge de paix absolu, et il vaudra mieux regarder plus en détail l’effort d’épargne mensuel et la logique de valorisation future !

Et une petite dose de LLI, ça se regarde ou pas ?

• • avec sa TVA à 10 % et l’effacement de la taxe foncière sur 20 ans, le couplage peut s’étudier
  • mais il faudra rester en version non meublée et sur un véhicule juridique de type SCI à l’IR pour rester compatible avec les attendus cumulés des deux dispositifs et aligner les planètes.

Ahlalalala, mes bons amis, CRO entend déjà les voix des nostalgiques du Pinel (« mais le Pinel, au moins, c’était simple » ) et c’est pas faux.

Et les récriminations du style « ce système, c’est une usine à gaz, personne n’y comprend rien » ne vont pas manquer ; sans compter que « et si on le marie avec un LLI, ça devient vraiment prise de tête ! » est une éventualité quasi certaine.

Mais bah, c’est quand c’est difficile qu’un vrai pro (CGP, agent immobilier, promoteur ou autre) peut apporter une plus-value incontestable.

Et puis, il y a longtemps qu’on n’achète plus les Tchupa Chups en pesetas, en Espagne, hein ! 😉
Et tous les dinosaures ont disparu. N’est-ce pas ? 😉
Faut vivre avec son temps ! 🙂

Et savoir où on veut aller ?

 

Ben, en ce qui nous concerne, jusqu’à la semaine suivante.
Et en profitant bien du temps qui passe ! 🙂