Investissement locatif : un statut en piste ?

L’investissement locatif remis en selle ?

Mais comment est-ce que quelque chose transformé en statut pourrait être remis en selle ? 😉

En statut de sel ? En selle et Gretel ? 🙂

Pauvres promoteurs : comment arriver à tout comprendre dans un monde aussi complexe ?…

Toujours est-il que là, au moins, on parle enfin de logement. Pas si mal !

Quant à savoir si le texte relatif à ce statut de bailleur, encapsulé dans le projet global de PLF2026 soumis au parcours législatif semé de 49.3 multiples et de motions de censure parviendra à bon port… c’est un premier sujet.

Et le deuxième sera de savoir apprécier son efficacité réelle ? 🙂

 

Par rapport à la semaine dernière, nous avons franchi une étape.

Il y a quelque chose pour l’investissement locatif dans la loi de finances 2026.

Oh, pas ce qui était demandé par l’interprofession. Trop généreux sans doute ?

Mais pas tout à fait non plus la chantilly lyophilisée imaginée par Amélie de Montchalin.

Ne pas vexer, ne pas trop dépenser et espérer que les professionnels arriveront à transformer le plomb en or ?

Ca doit être quelque chose comme ça…

L’alchimie de la pierre philosophale à la pierre philosophée ?

Soyons philosophes. Un premier voile est levé.

Celui des contours (précis) du dispositif proposé, en supposant qu’il survive au parcours de validation du budget 2026.

Première évidence en tant que conclusion intermédiaire : il ne transformera pas le plomb en or. Snif. 🙁

Mais si, dans une certaine mesure, il pouvait transformer la pierre en argent, nombreux ne s’en plaindraient pas ! 🙂

Et ça, braves gens, ça dépend beaucoup de ce que ce texte a dans le bide, sinon il en fera un…

Donc, dans cet article12 octies du projet de loi de finances, on apprend que :

Pour le neuf (oui, parce qu’il existe aussi une version pour l’ancien), il faut :

• • louer le bien (compris dans un bâtiment d’habitation collectif) pendant 9 ans au moins
  • dans les 12 mois de l’acquisition ou de l’achèvement du bien
  • à titre de résidence principale du locataire
  • sachant que celui-ci ne peut pas être un membre du foyer fiscal ou un ascendant-descendant jusqu’au deuxième degré
  • et qu’il doit avoir des revenus inférieurs à un plafond de ressources déterminé
  • avec un loyer également plafonné
  • le tout en fonction du choix fait pour le taux d’amortissement

Ah, oui, l’amortissement… Précisons que – contrairement au Pinel – on ne raisonne pas ici sur une réduction d’impôt proportionnelle au prix d’achat mais qu’on échafaude une stratégie en logique d’amortissement, déficit foncier et imputation éventuelle sur le revenu global.

Donc, donc, donc, il nous est proposé 3 strates (qui se dilatent, si,si 🙂 ):

1. 1. L’intermédiaire
   2. La sociale
   3. Et la très sociale

Et plus on est social, plus l’étau se desserre et plus les taux se dilatent. 🙂

Explication :

En intermédiaire on peut amortir en appliquant un taux de 3.5% (sur 80% du prix, vu que 20% sont censés représenter le poids du foncier qui ne s’amortit pas vu qu’il ne s’use pas).

Le taux passe à 4.5 % en social et 5.5 % en très social.

Sur la première marche (l’intermédiaire), on carbure sur les règles du jeu de feu PINEL et du LLI (l’article 199 novovicies du CGI pour les vicieux) en termes de plafonds de loyer et de ressources du locataire.

En revanche, quand on choisit le social ou le très social, on change de texte de référence et on bascule vers les balises du dispositif Loc Avantages (article 199 tricies) qui, comme son nom l’indique peu est nettement moins généreux (pour les loyers et les plafonds de ressources), ceci étant toutefois logique eu égard à la nature sociale de la démarche.

Bien sûr (faut pas charrier 🙂 ), le montant annuel d’amortissement est plafonné à 8000, 10000 ou 12000 euros par foyer fiscal selon qu’on aura choisi le minimum syndical (Intermédiaire) ou les autres volets (social / très social).
Et, bien sûr aussi (faut pas charrier bis !), le cumul des amortissements ne peut pas dépasser les 80%.

Petites précisions :

• • on peut amortir si on est personne physique, mais aussi si le bailleur est une société non soumise à l’impôt sur les sociétés
  • pas de montage en démembrement de propriété: non, non, non, c’est pas beau et c’est interdit 🙂 , sauf accident de la vie (décès d’un des époux soumis à imposition commune)
  • pas de logique de zonage territorial (cf zones A, Abis, B1 etc)
  • le système d’amortissement est à durée de vie limitée : péremption au 31 décembre 2028… (il faut acheter ou faire construire avant cette date)

Pour le reste de la mécanique, on retrouve le calcul classique des revenus fonciers, sauf que l’amortissement va faciliter l’apparition ou le renforcement d’un déficit foncier imputable sur le revenu global (maxi : 10 700 €) ; ceci permettant aux contribuables situés dans les tranches d’imposition les plus lourdes d’économiser un peu plus d’impôt sur le revenu…

Ben voilà, vous en savez autant que CRO, au moins pour cette semaine. 🙂

Mais nul doute que l’avenir proche nous rende plus intelligents collectivement !

Simuler ou stimuler ?

Stimuler le marché ? Peut-être.
Un peu comme le baiser du Prince à la Belle au Bois Dormant ? 😉

Vu l’état actuel de la conjoncture, il ne fait aucun doute que ce bonus fiscal va faire plaisir aux professionnels et va permettre d’engager enfin une communication positive. Avec du grain à moudre.

Pour autant, tout le monde va affuter sa calculette et chatouiller les simulateurs pour vérifier l’impact objectif du texte et imaginer le profil type de l’investisseur, combiné au choix de la strate idéale pour lui : intermédiaire, sociale, très sociale ?

Ca va chauffer dans les chaumières ! 🙂

Entre simulations et stimulation, il va bien falloir choisir son camp… 😉

Et apprivoiser le nouveau contexte, sans peur de l’animal !!!

 

Chacun se sera donc bientôt fait une opinion.

Serait-il temps de sortir de la salle d’attente pour affronter à nouveau le vaste monde ?

Probablement, mais laissez nous simuler encore un peu avant d’en être certains ! 🙂

Sûrement d’ici la semaine prochaine.

Si le grand méchant T-Rex ne nous dévore pas d’ici là.

 

Bah, on ne lui fera pas ce plaisir de si tôt !
Portez vous bien en attendant et câlinez vous calculettes… 🙂