Demandez le programme ! Ou pas ?

Promoteurs et programmes Laisser un commentaire

Ahlalalala… Mais c’est quoi un programme immobilier ?

Ou plutôt, c’est à partir de quand, la notion de programme immobilier ?

C’est vrai, quoi, un peu comme pour les humains.

Au début, c’est la rencontre d’un ovule et d’un spermatozoïde.

Un promoteur et un terrain ? 🙂

Puis le développement du fœtus.

Le parcours aboutissant à l’obtention du permis de construire ?

Et enfin, la naissance du bébé.

Et là, on dit quoi, hein, bande de gros malins ? 😉

 

C’est comme ça. Il y a des choses qui paraissent évidentes.

A première vue. Mais à y regarder de plus près…

On est très loin d’y voir clair ! 🙂

Enfin, pas pour des individus surinformés comme vous dans quelques minutes ! 😉

De chenille à papillon ?

Le début du cycle est très classique.

Laborieux, mais classique.

Un foncier, la négociation avec le ou les propriétaires.

Puis une autre négociation avec la collectivité locale pour définir le contenu du permis de construire (période incertaine variant de l’idylle à la boîte à gifles virtuelle suivant les interlocuteurs, époques et contextes).

Enfin, dans le meilleur des cas, le sésame tant attendu et espéré : le document qui fait briller les yeux de tous les promoteurs…

L’arrêté du maire vous délivrant un permis de construire ! (oui, je sais, un arrêté qui délivre, c’est un peu contradictoire, mais au moins on comprend mieux pourquoi sa venue au monde est douloureuse 😉 ).

Et c’est alors que vous commencez à être ému que se pose derechef la question de la mue.

Quand on est ému de la mue, comment transformer ce permis en programme immobilier ?

Ah bon, c’est pas automatique ?
Ben, non. 🙂

Abracadabra : un petit coup de baguette tragique ?

Oui, oui, tragique. Parce que pour la magie, on repassera !

Alors que la tension dramatique augmente… « ça va le faire, ou pas ? » , « on en est où du recours des tiers ? » , « on va rester dans le budget ? » , là, les motifs de se poser des questions ne manquent pas. Ni les montées d’adrénaline !

Hé oui, pour qu’un permis passe le cap de bonne espérance et se transforme en programme, il faut transformer l’essai.

Juridiquement, commercialement, et financièrement.

En gros, consolider le permis en le purgeant du droit des tiers à former des recours, lancer la pré commercialisation et obtenir un score conforme à l’attente du banquier (une quotité de réservations en % du chiffre d’affaires), mais aussi rentrer dans son budget prévisionnel, ce qui signifie à ce moment du développement du projet, que la consultation des entreprises du bâtiment donne un montant global des travaux compatible avec l’attente du Dieu Excel.

Et comment combiner ça dans le temps, vous demandez vous ?
(note du CRO : je sais bien que vous ne vous l’êtes pas encore demandé, c’est juste pour vous embêter 🙂 !)

Ben, et si on en parlait ? 😉

La chronologie ou L’accroc no logis ?

La temporalité se complexifie régulièrement.

Il y a une vingtaine d’années (et avant) chaque permis obtenu se transformait en permis définitif ; la chasse au recours des tiers n’était pas encore ouverte, les citoyens plus tolérants et moins individualistes, bref, un permis c’était la promesse tenue d’un chiffre d’affaires garanti.

La conséquence immédiate, c’était que la plupart des promoteurs, dès le permis accordé, commençait d’emblée à travailler sur le DCE (dossier de consultation des entreprises) : en 2 à 3 mois, le dossier était bouclé, et avec 2 à 3 mois de plus les offres des entreprises reçues et analysées.

Bref, 5 à 6 mois après l’obtention du permis de construire, on connaissait son coût travaux.

Et pour peu qu’on ait lancé sa pré commercialisation dès les plans de vente validés (vers la fin du DCE), on avait pu boucler en 3-4 mois sa quotité de réservations.

Et on pouvait donc lancer le chantier après le PC en 5 à 6 mois pour tout, et signer les ordres de service.
Magnifique ! Mais révolu…

Car dans l’époque plus récente, la quantité de permis attaquée juridiquement (les recours de tiers) a fait évoluer la pratique (pour ne pas gaspiller temps, énergie et argent en études inutiles) en décalant le point de départ du travail de mise au point du projet.
Ce n’est plus la signature du permis mais sa consolidation juridique qui déclenche le processus. Perte de temps mais sécurisation juridique était le maître mot.

Et aujourd’hui, me direz vous ?
(note du CRO : mais qu’est ce que vous êtes bavards aujourd’hui ! 😉 )

Ben, c’est encore plus compliqué…

De deux maux, choisis le moindre ?

Aujourd’hui, la commercialisation ralentit, sous le double effet de prix de vente sensiblement à la hausse et du volet crédit plus complexe (refus de crédit par les banques et hausse des taux).

Mais aussi, les coûts travaux s’envolent => la consultation des entreprises devient un moment d’angoisse existentielle et de difficulté réelle, car à quoi servirait tout le parcours antérieur si l’équation financière ne marchait plus ?

Il va donc falloir – pour ne commercialiser qu’à coup sûr, dans certains cas au moins – revenir aux pratiques ancestrales et travailler son DCE dès le permis (quitte à accepter d’avancer quelques honoraires).

Histoire de connaître son coût travaux au plus vite et de ne lancer sa précom qu’en connaissance de cause (et de ne pas geler tardivement le projet / annuler des réservations signées / décevoir les partenaires commerciaux etc…).

Mener à bon port sa barque va devenir tout un art !
Subtil et sophistiqué.

Pour lequel il ne sera pas inutile de choisir des relations de bonne compagnie.

Mais, chez les CRO, on a anticipé tout ça depuis des générations !

Si ! Particulièrement la branche cadette JaCROnaise, qui a su mettre en valeur les dames de compagnie, muses de tous les arts.

La transformation des promoteurs en Geishas ne serait donc plus qu’une question de temps ? 😉

Promoteur, une Geisha pas comme les autres ?
Ben oui, quoi ! C’est pas un art, la promotion immobilière ? Quoi d’autre, alors ?

Vaste question que celle du devenir (probable ?) des promoteurs, dont la souplesse de l’échine ne devrait pas systématiquement les conduire à se comporter comme des gens de petite vertu ! 😉
(l’art de l’esquive, c’est bien aussi 🙂 )

Ah, les mœurs de l’immobilier moderne, c’est d’un trash !

Ceci ne devant cependant pas occulter le plus important sujet du jour.

Se rappeler que le moment où un projet devient un programme immobilier, c’est celui où il est validé sous toutes ses facettes (juridique + commercial + technique / finances). Et pas avant.

La transformation de la chenille en papillon, quoi !
Quand le promoteur a enfin l’esprit plus léger. 🙂
(quoique… avec le chantier derrière…)

En mode geisha perchée ?

Mais oui, car l’essentiel, comme à chat perché, c’est de se mettre en sécurité en prenant de la hauteur.

 

Rassurez vous, tout va bien coller cette semaine.
Avec la Geisha Terton 😉
(nb : même pas honte, mais de justesse !)

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