Lettre d’amour à son banquier

Financement immobilier, Promoteurs et programmes Laisser un commentaire

Tiens, c’est vrai qu’on pourrait l’appeler comme ça !

Mais on ne le fait pas. Par pudeur, bien sûr ! 🙂

Et pourtant, on devrait… Pourquoi avoir honte d’une marque d’affection spontanée ?

Surtout quand on est promoteur et qu’on apprécie tant une relation d’affection partagée. 🙂

Le regard tendre et embué du banquier quand il susurre avec délectation, « oui, je le veux » .

Bref, quand il dit oui à votre demande de financement de programme immobilier.

Cette lettre d’amour professionnelle qui cache si bien sa nature intime et profonde… 😉

 

Je sais, ce n’est pas évident au premier abord.

Le côté sexy d’une demande de financement ne saute pas aux yeux du profane.

Mais aux yeux des fans pros, si ! C’est même un moment d’une suavité intense.

Rendez-vous compte : quelqu’un est bientôt d’accord avec vous… (ça nous change 🙂 ). Il va vous dire qu’il vous aime.

Et pour vous donner de l’argent, en plus !

Donner ? Si prêt de toi, mon Dieu…

D’accord, « donner » est un terme abusif.

Le banquier est plutôt du genre prêteur que donneur.

Donneur de leçons, parfois, et prêteur sur gages, toujours.

Mais on l’aime quand même ! Par conviction… 🙂

On vous explique : « il faut savoir donner pour recevoir » .

Donc, on est affectueux avec son banquier et il est gentil avec nous.

On lui envoie une demande enamourée et il nous fait une réponse pleine de délicatesse.

C’est comme ça, dans les affaires, entre un promoteur et son banquier ! 🙂

L’amour de son prochain, y a qu’ça d’vrai !!! 😉

Affection et bonnes manières ?

Ca n’y paraît pas comme ça, mais le banquier est presque aussi sensible que le promoteur. Si !

Faut dire que le portefeuille est très près du cœur ! 🙂

Mais attention, il faut faire les choses bien comme il faut quand on lui écrit.
A cause de son hyper émotivité.

Alors, on lui fait une jolie lettre ou un courriel sophistiqué, par exemple :

« Bonjour Monsieur le banquier (avec « Madame la banquière » , ça marche aussi, si c’est une femme bien sûr, sinon, ça peut énerver), je vous aime tellement que je m’adresse à vous en premier (vu que vous avez des concurrents) pour vous dire que je vous adore vraiment beaucoup et que je souhaiterais vous faire partager mon grand bonheur d’essayer de gagner des sous sur le prochain programme immobilier en lancement, et subséquemment vous aider à en gagner aussi sur mon dos (non, ça, il ne faut pas l’écrire, toujours cette histoire de sensibilité… 🙂 ) » .

Là, normalement, les prémices littéraires doivent produire leurs premiers effets salivaires sur le grand argentier qui va naturellement s’empresser de répondre au grand désargenté (le promoteur, dans ce rôle 😉 ).

« Mais bien sûr, Monsieur le promoteur, c’est avec un très grand plaisir que je vous donnerai mon avis, dès que vous m’aurez transmis votre demande officiellement, avec son complet dossier » .

Ah oui, zut, j’avais oublié un détail : il faut produire un dossier. Pfff…

CRO distrait, le garçon ! 😉

Un dossier pour ne pas tomber de la chaise ?

Pour ne pas se ramasser, il va donc falloir utiliser un dossier !
Sans doute la raison pour laquelle on appelle communément ça l’adossement bancaire ? Pour faire plaisir au banquier ? (merci aux puristes de ne pas faire de remarque désobligeante… 🙂 ).
Déjà que son quotidien n’est pas drôle, autant l’égayer par un dossier qui le mettra en joie sans le faire tomber à la renverse !

Autant vous le dire tout de suite, il faudra donc fournir des chiffres, un certain nombre, avec le bon ordre de grandeur et tout et tout.

Les chiffres, c’est vraiment les chatouilles du banquier : deux ou trois chiffres bien sentis sous les aisselles et vous le déridez pour le reste du dossier. Il se gondole et là, c’est gagné ! 🙂
(Laisse les gondoles en devises, on n’ouvre pas les valises… 😉 )

Le contenu du dossier, à part ça ?

On a parfois CRO de petites habitudes :

A – une note de présentation générale : on sort son plus beau stylo (virtuel, bien sûr !) et on y explique tout.

      • Le terrain, son adresse, sa situation, sa superficie, ses références cadastrales, son prix, la date d’acquisition prévue etc…
      • Le programme immobilier : le nombre de logements, leur typologie, les surfaces, la méthode de commercialisation retenue, l’état du marché, les logements sociaux vendus en bloc, le chiffre d’affaires attendu etc…
      • Les lignes de crédit demandées et les garanties suggérées, les conditions financières de ces concours bancaires, les délais de mise en place et de validité etc…
      • Le niveau de pré-commercialisation, le montant des apports en fonds propres, le montage juridique et financier, les associés et leur % de participation etc…

B – un fichier excel avec le bilan financier du programme, le budget de trésorerie dynamique au mois le mois (pour justifier la pointe de crédit nécessaire et le positionnement des apports), la grille de prix des logements…

C- plus un ensemble d’éléments en complément, abondance de biens faisant toujours plaisir, n’est-ce pas ? 🙂

      • l’arrêté du permis de construire
      • les statuts et le K-bis de la société qui va porter le programme
      • l’arrêté de transfert du permis de construire en faveur de la structure créée (le cas échéant)
      • le plan cadastral
      • les plans de vente des logements
      • le plan de masse + les plans synoptiques, par niveau et par bâtiment
      • éventuellement des contrats de réservation de clients lambda ou des lettres d’intention d’achat de la part d’acheteurs institutionnels (bailleurs sociaux ou autres)

Après avoir englouti tout ça, logiquement, le banquier a de quoi vous poser 2 ou 3 questions complémentaires ou vous envoyer son Sésame : la lettre d’accord de financement ! 🙂

Arghhh. Enfin… le Graal… Merci, Monsieur le banquier… 😉

Un accord sans guitare, mais pas sans portée…

Ben oui, quand on connaît déjà bien la musique, la guitare, on peut s’en passer !

Cette lettre d’accord (dont on mesure bien la portée pratique…),  parchemin revêtu du sceau de la finance, précise toutes les conditions et même (surtout ?) certaines auxquelles vous n’auriez jamais pensé.

Gare, car c’est un parchemin biodégradable, à la durée de vie limitée s’il n’est pas rapidement approuvé (de 15 jours à 2 mois en général) !

Normal, amis emprunteurs : une offre de financement, ça ne peut pas être permanent, car c’est bien la rareté qui en fait sa cherté ! 🙂

Et le banquier nous est un être si cher (comme ses services d’ailleurs) et unique en son genre !

Ce qui se mérite en dégustant la lecture de quelques notions de base mêlées (comme au rugby !) à quelques chiffres :

la marge du programme (6 % mini du chiffre d’affaires TTC, pour faire plaisir au banquier)
– le pourcentage de fonds propres (10 % mini du CA TTC, pour séduire le financeur)
– le niveau de pré commercialisation (40 à 50 % du CA TTC pour rassurer le prêteur)
– le taux de commission de la GFA (rarement moins de 0.40 %, souvent proche de 0.50 % ou au-delà, pour ne pas appauvrir le garant)
– le taux et l’assiette de la commission d’engagement du crédit court terme sollicité (une commission forfaitaire de l’ordre de 0.50 % par an sur le montant du crédit accordé, que celui-ci soit consommé ou pas, plus des agios sur le montant du découvert, rarement en dessous de 1.50 % et souvent plus, le tout pour renforcer les fonds propres du pourvoyeur de crédit)

Le meilleur dans tout ça, c’est que le promoteur s’en régale autant que son amour de banquier, vu qu’à ce stade il est sur le point de signer l’ordre de service du chantier, ce qui le soulage et le met illico presto en joie !

Hum, à quel point c’est bon de se faire tondre la laine sur le dos après avoir fait le métier dans l’ombre pour sortir enfin son ouvrage ! 😉

Tiens, ça me rappelle quelqu’un cette histoire : métier, ouvrage, laine ?

Pas à vous ? Aucun souvenir de cette lignée hellénique (NDLR : non, pas ta mère, vilain CRO !) dont les origines se perdent dans la nuit des temps ?

PénéCROpe, ça ne vous dit rien ??? Bande d’ignares… 😉

Pénélope en mode CRO
Enfin, le principal, c’est de ne pas perdre le fil de l’histoire ! Et de savoir faire sa pelote…

Hellénique à ne pas confondre avec « et laine, hic » pour les mal-comprenants bien sûr ! 🙂

Ce qui éclaire magnifiquement le vieux dicton mammouthesque bien connu de l’intelligentsia précolombienne : « files à perdre la laine pour éviter la mite au logis » .
(sinon tu vas attraper un gros rhume)
Ca coupe le souffle, non ? 😉
Non ? Bon, tant pis pour les mammouths, on s’en fout, y en a plus…

La morale de l’histoire, c’est qu’entre promoteur et banquier, les histoires d’amour épistolaires sont nombreuses et partagées, mais que les lueurs au fond des yeux ne sont pas toujours le reflet d’un désir avouable… 😉

Entre personnes sensibles, il faut savoir cacher son désarroi émotionnel !

Et vérifier avec sa calculette les déclarations de l’autre… 🙂

Bon, comme on n’a plus CRO grand chose à déclarer par ici, on va songer à dire au revoir.

 

Bien le bonjour à votre banquier.
Et une bonne semaine à vous aussi, quand même ! 😉

 

 

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