Cochonnerie de dictaphone : des prix du neuf en hausse, bien sûr !!! 😉
Parce que, s’il y avait un os, on le saurait déjà, pas vrai ?
Alors que là, on nous annonce gentiment qu’en 2022 les prix des logements neufs ont continué à grimper.
Ca fait tellement de bien de savoir que le logement neuf a de la valeur. 😉
Enfin, pour calmer les optimistes, ça c’était en 2022 ; parce qu’en 2023, ce ne sera peut-être pas la même limonade…
Donc, en 2023, les prix des logements neufs, ça va faire Pschitt ou pas Pschitt ?
Ca dépend : selon qu’il y a de l’eau dans le gaz ou du gaz dans l’eau (sucrée) ? 😉
Les nostalgiques du gaz dans l’eau sucrée n’ont pas peur que ça fasse Pschitt.
Les (bons) souvenirs d’enfance, c’est tellement réconfortant !
Mais quand c’est votre activité qui fait Pschitt, c’est qu’il y a vraiment trop d’eau dans le gaz.
Et ça, c’est nettement moins bon pour les prix… 🙁
2022 : des prix à la noce ?
Hé oui, statistiquement, l’histoire retiendra que, sur l’année 2022, les prix de vente des logements neufs avaient encore monté.
Par rapport à 2021 et sur l’ensemble de l’année.
Un petit article sur boursier.com pour illustrer le propos ?
Bref, la hausse 2022, confirmée par les chiffres de la FPI (+4.7% France entière, dont +5.6 en régions et +2.1 en Île de France), fait penser à une sorte de carte postale.
Vous savez, le genre de carte que vous postez à l’étranger, juste avant de rentrer, et qui arrive chez vos amis plusieurs semaines après votre retour ?
En gros, l’information passée est éventée et l’avenir à inventer.
Et même à ré-inventer. 🙂
2023 : le temps des pendules ?
La temporalité, dans l’immobilier neuf, est une donnée essentielle.
Pour ceux qui ne l’auraient pas vécu, tout est une histoire de cycles.
Pendant lesquels il ne faut pas pédaler à côté du vélo sous peine de dérailler.
C’est donc simple sur le principe ; sauf qu’on ne sait pas à l’avance, qu’est ce qui va pouvoir déclencher un changement de cycle et donc quand cela va pouvoir se produire.
Une bonne raison de ne jamais lâcher le guidon… 🙂
En gros, il y a quatre phases :
– celle venant après une phase de marché haut quand le marché se contracte de manière impromptue et où les volumes vendus diminuent (les prix de revient sont alors élevés et les prix de vente aussi)
– celle où le marché est faible en volumes, et où les prix de revient finissent par diminuer (dont les travaux)
– celle où le marché repart (avec un redémarrage des ventes et des prix de revient toujours contenus)
– et celle où les ventes sont bonnes, en haut de cycle, avec des prix de travaux et de revient à nouveau en hausse.
Dans un métier aux cycles lents, chaque évènement connaît un effet retard, une sorte de décalage, quant aux effets produits.
On avait détaillé tout ça dans un article de 2018 pour les plus curieux.
Et aujourd’hui ? Ben aujourd’hui… les ventes fondent comme cornet de glace au soleil et les prix des travaux sont encore très élevés (pas uniquement à cause de la tension sur les volumes, ce coup-ci, mais à cause de l’inflation et de la rareté entretenue de certaines ressources au prétexte de la guerre en Ukraine entre autres).
On attend donc logiquement une légère baisse du coût des travaux bientôt, car les chantiers se font déjà nettement plus rares, et l’inflation devrait décélérer en parallèle.
Les budgets prévisionnels des programmes immobiliers pourraient donc s’équilibrer un peu mieux, mais dans un marché à tout petit volume car – indépendamment du niveau objectif des prix de vente – le contexte commercial actuel (crédit immobilier, psychologie et dispositifs fiscaux) n’est pas favorable.
Pour une reprise d’activité, il faudra guetter les éventuelles décisions gouvernementales (en supposant qu’elles soient, le cas échéant, votées par les députés, car il ne vous échappe pas que, contrairement à d’autres époques, une décision gouvernementale n’est pas forcément suivie d’effet).
Or, et pour l’instant, du côté de la puissance publique, la prise de parole du ministre du logement, post conclusions du CNR Logement (le fabuleux Conseil National de l’areuh fondation 😉 ) a été déprogrammée le 9 mai et recalée au 5 juin.
Ce qui ne garantit en rien que quelque chose de pertinent ou suffisamment puissant pourra survenir !
Mais enfin, pourquoi le décalage de la pendule fait penser à quelque chose de non rationnel ou scientifique ? 😉
Ah oui ! LE pendule ! Ca change tout ! 🙂
Quels prix de vente dans les mois qui viennent ?
Frictionnons nous le cortex…
Si, le 5 juin, des mesures puissantes sont prises, on assistera probablement à une stabilisation des prix de vente du neuf, puis dans quelques mois à une reprise des volumes commercialisés, avec le risque du maintien d’une certaine tension sur les prix de revient car les fournisseurs du bâtiment ne jouent absolument pas collectif et la prise en otage de la filière au profit de marges captives ne les effraie plus depuis longtemps. Hélas.
En revanche, si rien n’est décidé, ou seulement des mesures épidermiques ou cosmétiques, on en restera – dans l’immédiat – à un marché à l’étiage et les prix devront confirmer une baisse déjà bien entamée au premier trimestre (de déstockage promotionnel ou vente en bloc à investisseur avec remise par rapport au prix du marché) pour éviter la constitution de stock dur.
Avec, probablement, sur le volet investissement locatif, un distinguo assez net quand même entre les programmes étiquetés PINEL et ceux PINEL PLUS ; les PINEL, étant moins intéressants au niveau du taux de réduction d’impôt, subiront l’ajustement à la baisse du niveau des prix, tandis que les PINEL PLUS (et surtout ceux garantissant le DPE étiquette A en 2024) devraient tirer leur épingle du jeu car bien plus sexy au niveau des simulations financières.
La question du rebond (quels volumes, quels prix, quel nouvel équilibre dans l’équation de la formation des prix de revient et de vente) sera ensuite la plus pertinente…
Et, finalement, c’est ça qui est CRO beau dans le métier de promoteur : cette nécessité d’être toujours à l’affût. 🙂
Bon, d’accord : être toujours à l’affût mais méfiant quand même ! 😉
– Âne, mon frère Âne, ne vois tu rien venir ?
– Ben si, un gros crapaud, qui dit KOAA, KOAA, KOAA, devant le pont-levis ! Manifestement, il ne sait pas ce qu’il veut !
– Un crapaud, mais c’est magnifique ! Sûrement un prince transformé par le mauvais sort ! Tu devrais aller l’embrasser !
– Hein ? Moi ? Rouler une galoche à un crapaud visqueux en espérant un miracle ? Ca va pas, non ?
Ben voilà, tout se perd : les traditions, l’espoir, voire même un optimisme déraisonné ! 🙂
(et désolé pour les ânes…)
Mais il en faut plus pour entamer le mental d’un seigneur CRO dans son donjon !!! N’est-ce pas ? 😉
Allez, comportez vous noblement cette semaine…
Et méfiez vous des offres de service des crapauds des temps modernes ! 😉
