Le maître, c’est l’altimètre ?

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A chacun son maître. Ou son mètre. Ou son altimètre ?

Hé oui, en matière de conception (et de construction) de programme immobilier neuf, l’altimètre est le maître absolu.

Le maître étalon, quoi ! 😉

Et pourtant, des maîtres, on en connaît dans la promotion immobilière : huissiers, avocats, notaires… la soumission du promoteur est légendaire ! 🙂

Mais le maître absolu de l’immobilier neuf, c’est l’altimètre. Pas seulement parce que la phase de conception nécessite de savoir prendre un peu de hauteur et de recul, non.

Plutôt parce qu’il faut nécessairement prendre en compte la réglementation et le gabarit du bâtiment qu’on envisage d’implanter !

Sans se planter… 😉

 

Certains anciens pensent que l’architecte adore équerre, compas, calque, crayon.

Certains plus modernes croient que les références sont ordinateur, 3D, BIM.

Mais les plus perspicaces savent bien que l‘outil le plus utile, c’est l’altimètre !

Le même que pour les avions, oui, précisément !

A force de se faire descendre les permis en plein vol, autant savoir de quelle hauteur sera la déconvenue… 😉

Une petite coupe, peut-être ?

Oh, les ivrognes ! Sûr que votre premier réflexe a été de penser champagne ! 🙂
(sauf les archis, peut-être ?)

Mais non, ni champagne, ni coupe de cheveux, juste une bonne petite coupe en travers pour bien apprécier les différents niveaux et leur altimétrie, c’est ce qu’on a trouvé de mieux !

Surtout si la coupe est accompagnée de plans joliment agrémentés de nombreuses mentions « NGF » (Nivellement Général de la France), avec le chiffre correspondant à l’altitude du point en question.

Bref, quand un promoteur examine les propositions des concepteurs du programme, il ne regarde pas que les plans en 2D (comme quand vous avez un plan de cadastre sous les yeux par exemple).

Il travaille en comparant les relevés fournis par son géomètre, y compris le semis de points altimétriques « NGF », et les niveaux altimétriques indiqués sur les plans du projet. En se servant parfois aussi du site https://www.geoportail.gouv.fr , capable de donner (entre autres informations) des profils altimétriques bien utiles pour valider les hypothèses des faisabilités.

Et tout ça pour savoir comment sont reliés les différents éléments entre eux : espaces verts, voirie, accès à l’immeuble, niveau zéro d’accès au hall piétons principal, parking sous-sol par exemple, etc.

Le but étant de se faire une opinion sur la pertinence des points altimétriques envisagés par rapport au fonctionnement et à la légalité de l’ensemble immobilier en gestation (et pas en gesticulation, hein, on essaie de rester discret quand on embête les voisins ! 🙂 ).

Mais pourquoi donc autant d’inquiétude ???

Si le promoteur a le niveau, il évitera de coincer la bulle ! 😉

Et de discuter pour rien, car comme le disait mon très vénérable CRO multi millénariste : « c’est con s’il y a bulle ! » .

A méditer discrètement, donc. 🙂

Des anges ou des enjeux ?

Oh, sûrement pas des anges car, comme le diable est dans le détail, les enjeux auraient tôt fait d’aller faire un tour en enfer en l’absence d’un contrôle serré de l’altimétrie. 🙂

Quelques exemples de l’importance de ce contrôle ?

une incompatibilité entre point de départ et point d’arrivée rendant impossible le respect des normes « PMR » (personnes à mobilité réduite) : le % de pente maxi est codifié, tout comme les ressauts entre les différentes séquences d’un parcours ; et en mariant le linéaire disponible avec ces contraintes, le linéaire disponible peut s’avérer trop court pour permettre de passer réglementairement (par exemple) de la place de parking handicapé au hall de l’immeuble. Ce qui constitue une non conformité à l’égard de la règle.

– pareil pour la rampe qui dessert le parking sous-sol : comme la pente maxi est de 18% en ligne droite, c’est le linéaire disponible et la forme de la rampe qui vont nous dire de combien on arrive à descendre entre la plate-forme de départ et le niveau du sous-sol. Et s’il fallait descendre de 3.00 m et qu’on ne peut obtenir que 2.75 ? Ben, il faut modifier l’emprise de la rampe (son point de départ, quand on peut…) ou remonter le niveau du sous-sol.
Sauf que – en remontant le sous-sol – on remonte aussi tout l’immeuble et son point haut, qui peut alors dépasser la hauteur maxi autorisée au PLU ; et vous faire perdre un étage ?
Zuuuut ! On recommence ! 🙂

la présence de la nappe phréatique : si son niveau est gênant pour le sous-sol, au point de rendre indispensables des travaux d’étanchéité et un renforcement de structure (radier inversé ou autre), ne vaut-il pas mieux remonter l’immeuble ? Oui, mais pour économiser un surcoût, on peut à nouveau perdre ce fichu dernier niveau…
Personne n’en veut de celui-là, on dirait ! 🙂

Le spectre  (houhou…) des risques est donc large : de l’impossibilité technique à la non conformité en passant par le surcoût (maîtrisé ou rédhibitoire) !

Mieux vaut donc passer son brevet de pilote (de projet immobilier) et s’équiper d’un très bon altimètre ?
Mais oui !!!

Vous vous doutez bien, à cet égard, que notre ami CRO s’est équipé du dernier modèle « aïe tèque » et a procédé a des tests très très très sévères au banc d’essai dynamique, en prenant toutes les mesures de sécurité utiles.
Et même inutiles. Ses préférées… 🙂

On ne badine pas avec la précision ! 😉

CRO et son altimètre
Bizarre, je n’arrive pas à stabiliser le niveau !!!

Enfin… vous admettrez que sécuriser ses projets n’a pas de prix et qu’un tel équipement sophistiqué est le minimum syndical, pas vrai ?

Il y a des sujets avec lesquels on ne plaisante pas. Enfin, si. 😉

Mais en se tenant les cotes avec dignité, car une ligne de cotes mal positionnée et c’est la catastrophe assurée ! Le crash du projet.

C’est tout le problème : risquer la chute, c’est comme à la fin d’un article de blog.

Si on tombe à plat, ça peut faire mal !

 

Alors, restez sur vos deux pieds et essayez de le prendre (oui, le pied, quoi ! 🙂 ).
Ca nous fera à tous une très belle semaine…

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