La GFA : une arme absolue ?

GFA ? Garantie Financière d’Achèvement !

Bien connue des professionnels de l’immobilier neuf, et plus particulièrement des aficionados de la VEFA, la GFA n’en reste pas moins quelque chose de nébuleux pour le grand public ou les non-spécialistes.

Certains la critiquent, tandis que d’autres la vénèrent en la présentant comme le bras armé d’une justice divine.

Pour autant que les cieux veuillent bien s’intéresser à une garantie terrestre…

Consultons ensemble les oracles, ça nous permettra peut-être de nous faire une religion ?

 

Ben oui, ne soyez pas surpris, tout immeuble qui a survécu au chantier doit être achevé ! Pas d’une balle entre les deux yeux, non ( mieux vaut éviter les trous de balle sur des chantiers de plus en plus techniques  😉 ), mais avec un joli formulaire qui s’appelle la DAACT (déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux).

Sauf qu’avant de remplir le formulaire et pour en arriver là, il faut vraiment avoir fini les travaux du programme immobilier.

D’où l’intérêt pour les acquéreurs de cette fameuse GFA, indispensable dans la vente sur plans. Et quelle que soit votre religion !

La philosophie de la GFA

Non, non, ne partez pas encore ! Je ne vais pas vous replonger dans les affres de vos cours de philo de terminale ! Je ne vous parle pas cette philosophie là ! 🙂

Il s’agit juste de comprendre ce que le législateur a voulu faire, et c’est tout simple : il a voulu sécuriser le parcours de l’acquéreur en VEFA. Car acheter sur plans, c’est bien joli, mais s’il faut attendre des mois ou des années et payer pendant le chantier pour ne rien avoir à l’arrivée, c’est assez moyen comme perspective…

Donc, le dieu qui fait les lois républicaines a prévu un dispositif qui s’appelle la GFA pour éviter le naufrage financier d’accédants ou d’investisseurs dont le promoteur aurait rencontré des difficultés.

Et dans son immense créativité, il a pensé à lui donner plusieurs formes : solide, liquide ou gazeuse. Non, je blague.

Pour les formes de la garantie d’achèvement, on parlera plutôt d’intrinsèque ou d’extrinsèque et d’achèvement ou de remboursement.

La garantie d’achèvement intrinsèque

Cette forme de garantie d’achèvement n’est pas une vraie garantie, dans le sens où personne n’est garant de quoi que ce soit. C’est plutôt un système où le cumul du respect de plusieurs conditions est supposé annuler – théoriquement – le risque financier, et donc le préjudice potentiel de l’acquéreur.

Il existe ainsi plusieurs moyens de satisfaire aux conditions d’obtention de la garantie intrinsèque :

• selon la nature du vendeur, si le vendeur est une société de type « public », comme une société d’économie mixte dont plus de 35 % du capital est détenu par une collectivité publique
• s’il s’agit d’une maison individuelle : les fondations doivent être achevées et il faut respecter un calendrier d’appel de fonds moins généreux qu’en garantie extrinsèque.
• autre possibilité : l’immeuble doit être au stade hors d’eau (ou davantage), n’être grevé d’aucune hypothèque ou autre gage immobilier. De plus, le calendrier d’appel de fonds des sommes restant à décaisser doit être plus précis et plus détaillé que le calendrier classique.
• dernier cas : que les fondations de l’immeuble soient achevées et que le financement du programme soit assuré à plus de 75 % par les fonds du vendeur ou les crédits confirmés et irrévocables ou par les ventes intervenues et pour lesquelles l’acquéreur a obtenu son financement

Pourquoi ces possibilités ?

Dans le premier cas, l’état pense qu’une société directement ou indirectement « publique » assumera ses engagements ou que la collectivité publique s’y substituera.

Dans le deuxième, c’est l’acquéreur lui-même qui sécurise le schéma financier grâce au paiement des appels de fonds, d’autant que le promoteur a déjà préfinancé le terrain et les travaux jusqu’aux fondations.

Dans le troisième, le besoin en financement est beaucoup plus faible puisque l’immeuble en est déjà au stade hors d’eau, et ce sont les acquéreurs, avec leurs paiements qui sont supposés sécuriser la bonne fin du chantier.

Dans le dernier cas, l’immeuble en étant déjà aux fondations (valeur du foncier et des fondations supposée égale à 30 % environ) les 75 % de financement réclamés au promoteur suffisent en principe à boucler le montage financier.

Aucun de ces quatre cas de figure, même s’ils donnent le droit d’affirmer que la garantie intrinsèque est constituée, ne prémunit cependant de manière certaine contre une défaillance financière de l’opérateur liée à des aléas de chantier sévères avec retards importants ou surcoûts lourds, ni contre un professionnel éventuellement malhonnête.

C’est la raison pour laquelle la garantie intrinsèque est de plus en plus contestée et qu’il se pourrait bien que la loi impose prochainement une utilisation systématique de la garantie extrinsèque.

Les qualités de la garantie extrinsèque

Premier gros changement : il s’agit là d’une vraie garantie, fournie par un tiers solvable (établissement de crédit ou autre organisme financier) sous forme de cautionnement ou d’ouverture de crédit.

La GFA peut présenter deux formes : celle d’une garantie de remboursement ou celle d’une véritable garantie d’achèvement.

La garantie de remboursement permettra à l’acquéreur de se faire rembourser l’ensemble des versements effectués (en cas d’annulation de la vente suite au défaut d’achèvement), ce qui annule tout préjudice financier direct, mais ne résout rien quant à la livraison du bien.

La véritable garantie financière d’achèvement est celle par lequel le tiers garant prend l’engagement d’achever l’immeuble en cas de défaillance de l’opérateur. Aucun remboursement à attendre, mais le bien sera livré grâce à l’intervention déterminante du garant.

Selon les programmes et les contrats, les garanties d’achèvement associées peuvent donc être différentes : remboursement, achèvement, ou même parfois un mix des deux.

Car le garant peut avoir intérêt à choisir en début de chantier le remboursement aux clients (quand peu de fonds ont été appelés) tandis qu’en fin de chantier, il sera préférable pour lui (et pour les clients) de financer la fin des travaux, vu qu’il ne restera plus grand chose à payer aux entreprises pour arriver au bout !

Alors, votre religion est faite ?

Les fondamentaux de la GFA n’ont plus de secrets pour vous.

Vous voilà formés, informés, déformés, presque endoctrinés !

Et bons pour la Réforme ?

Je suppose donc que vous avez compris qu’il vaut mieux pour l’acquéreur éviter la garantie intrinsèque… quoique, c’est bien dans cette configuration que les prières au Très Haut pourraient s’avérer le plus utiles.

Mais si vous préférez les certitudes, vérifiez que le programme qui vous intéresse sera bien couvert par une GFA extrinsèque classique.

Sinon, même un Pape de combat comme le nôtre ne pourra rien pour vous.

A moins que vous n’ayez des connections vraiment privilégiées avec son petit cousin, le Pape à Noël ?  😉

Ils ont plusieurs points communs : il suffit d’y croire et ils n’ont pas froid aux yeux au nez aux orteils !

Habemus Papam….

Heu, pour ceux qui croient encore que GFA veut dire Groupement Foncier Agricole, merci de reprendre en haut de page…  😉