Heu, quelle drôle de question ? A terme, mieux fini ?
Mais bien sûr, pour les bébés c’est évident ; s’il vient à terme, la maman a eu le temps de faire toutes les finitions.
Sauf que, pour un logement neuf, la comparaison est loin d’être évidente.
Parce que ce n’est pas la conception qui est à terme, seulement la vente.
Qui aurait pu être, comme souvent, une VEFA.
Enfin… à moins de confondre ventre et vente, un logement, ce n’est pas vraiment un bébé. 🙂
Même si, pour tous les promoteurs, le lancement d’un programme représente le même soulagement qu’un accouchement à terme.
Et encore heureux, vu le temps de gestation, supérieur à celui des éléphants ! 😉
Pour la vente à terme comme pour la vente en l’état futur d’achèvement…
Il y a des époques où l’on se concentre sur un seul sujet, une seule méthode.
Pour les promoteurs, dans les temps récents, la seule méthode envisageable et envisagée, c’était la vente sur plans, la fameuse VEFA. 🙂
Or, certains évènements ou certaines pratiques commerciales peuvent chambouler des souvenirs et ramener à la surface des sujets apparemment surannés.
Comme la vente à terme.
C’est quoi, ces pratiques commerciales ?
Ah… comment dire, un des avantages de la VEFA, pour les professionnels de la construction neuve et de la promotion immobilière, c’est le système de financement des travaux (pour faire simple).
En gros, il est possible de faire des appels de fonds, étalés sur la durée du chantier et bordés par la survenance d’évènements objectifs (fondations, cloisonnement, hors d’eau…).
Et ces appels de fonds, alliés aux fonds propres engagés par le promoteur et au crédit bancaire mis en place, permettent d’assurer la bonne fin du paiement des dépenses du programme immobilier (le gros poste étant les travaux, au-delà du foncier).
Bien sûr, ces appels de fonds sont réglés par les acquéreurs, le paiement échelonné du prix étant partie intégrante du système VEFA, et prévu par la réglementation.
Jusque là, tout va bien.
Sauf que de chastes oreilles comme celles de CRO, pauvre hère mais tique au cortex pré colombien étriqué, ont été fortement perturbées par de sournoises informations.
Sur de perfides pratiques. Portant sur des achats en bloc de LLI, les fameux logements locatifs intermédiaires supposés sauver le monde du logement…
En gros, il se trouve que certain acteur institutionnel profite de la situation pour faire payer au vendeur (le promoteur) les agios et autres frais financiers générés par les appels de fonds échelonnés.
L’acquéreur paie donc les appels de fonds, classiquement, mais retranche du prix de vente initialement convenu (et du prix de vente attendu, donc) tous les frais financiers.
Le prix de vente facial est donc faussé et c’est le vendeur qui paie le portage intégral du financement.
Et, voyez vous, cette funeste, misérable et inopportune pratique a fait resurgir le souvenir CRO profondément enfoui de la vente à terme !
C’est bizarre, les cheminements neuronaux. 🙂
Mais pas aussi vicieux que certaines pratiques d’institutionnels « bien sous tous rapports » ?
Sauf quand il s’agit de faire rapporter davantage aux immeubles de rapport si bien nommés !
La vente à terme de logement, ques aco ?
La vente à terme est la moins connue des formules de ventes d’immeubles à construire.
Elle est régie par les dispositions de l’article 1601-2 du code civil et L261-2 du CCH.
En gros, le vendeur s’engage à livrer à terme convenu le bien convenu et achevé, et l’acquéreur s’engage à payer le prix total à l’achèvement (la livraison, quoi).
Le transfert de propriété a donc lieu lors de l’achèvement de l’immeuble et il n’y a aucun appel de fonds possible (contrairement à la VEFA).
Et pas besoin de GFA non plus (la fabuleuse Garantie Financière d’Achèvement) puisqu’il n’y a pas à garantir des paiements que l’acquéreur ne fait pas, vu qu’il ne paye qu’au moment de la prise de possession…
La difficulté est donc – en pratique et pour le vendeur – d’être sûr que l’acquéreur pourra le payer à ce moment là (difficulté gérable si un accord de crédit irrévocable est obtenu, ou si c’est une banque qui achète, ou un milliardaire sain d’esprit ; si, si, ça existe ! 🙂 ).
Au-delà de cette question existentielle du paiement total à terme, le vendeur va donc devoir négocier une ligne de crédit XXL avec sa banque, qui en sera fort ravie si le ou les acquéreurs sont notoirement solvables (ou si c’est elle qui accorde aussi les crédits aux acquéreurs…).
Imaginez : gagner des picaillons sur le méga crédit d’accompagnement du promoteur et d’autres gros sous sur les crédits à long terme des acquéreurs.
Bingo ! 🙂
Pfff, moi, la vente à terme, ça m’achève ! 😉
(Aparté : pensée émue aux promoteurs engagés avec cet institutionnel en VEFA, qui paient donc à la fois la GFA et le coût du portage… Snif.)
Renversant, non ?
Ahlala, les amis… Qu’est-ce que ça devient difficile d’avoir des certitudes !
Quand les textes anciens viennent percuter les pratiques plus récentes, il y a vraiment de quoi perdre pied… Et son édredon ; plus moyen de faire de sieste réparatrice !!! 😉
Bon, le principal dans cette histoire de vente à terme, c’est qu’on n’en tire pas de conclusion prématurée !
Vu que CRO n’a encore identifié aucune couveuse pour promoteur ! 😉
Allez, mes poussins, sur ces fortes paroles, allez vous ressourcer !
Dans votre hamac, si vous avez le sens de l’équilibre…
Au moins jusqu’à la semaine prochaine ? 🙂
