Des chantiers de logements plus rapides ?

Il arrive de temps en temps, au détour d’articles de presse ou de publications sur le net, que soit plébiscité sans nuances le recours, potentiel ou futur, à un mode de production de logements neufs présenté comme moderne et inéluctable.

Boudu ! Et on en serait encore à en parler sans rien faire alors que c’est si évident ? 🙂

Non, mais, quelle bande de tanches, les professionnels de l’acte de construire !

Quelle horde de « has been » rétrogrades !

Franchement, tu m’étonnes que l’immobilier ne soit pas, dans l’inconscient collectif, le secteur le plus hype…

Mouais. Quoique. Cependant. En fait. Et si ?

Et si tout ça était moins évident qu’il n’y paraît ? 🙂

On ne sait jamais, hein ? 😉

 

Toute médaille à deux faces : pile et face.

Et parfois, sex appeal et farce… 😉

Il y a des sujets tellement sexy en mode présentation idéalisée et tellement peu adaptés au réel, qu’une présentation simpliste donnerait envie d’en rire.

Ou de faire la grimace ? 🙁

Mieux que mieux, c’est acquis mieux mieux ?

Comme disait Coluche (ou CROluche ? 😉 ) en matière de lessive : « Blanc, on sait ce que c’est, mais plus blanc que blanc ? C’est transparent ? » .

Et est-ce que plus vite que vite, c’est mieux ?

Bonne question, merci de l’avoir posée ! 😉

Il est vrai que les durées de chantier ont une fâcheuse tendance à s’allonger au fil des années.

Il est très très très loin (plus de 30 ans) le temps où il était possible pour un certain promoteur de notre connaissance (alors salarié sous une autre bannière 🙂 ) de construire 22 maisons T3 rez-de-chaussée en moins de 6 mois, tous aménagements compris (maisons toujours debout et vaillantes, pour les mauvaises langues 😉 ).

Et même bien loin le temps béni où on faisait gaillardement et régulièrement 30 logements collectifs sur sous-sol en moins de 12 mois entre l’ordre de service et la livraison aux clients.

Il faut dire que les causes d’allongement de la durée des chantiers sont nombreuses :

– complexification réglementaire (exigences croissantes de la réglementation thermique, devenue environnementale, avec un volet d’analyse du cycle de vie / impact carbone potentiellement très contraignant suivant les configurations)

– niveau d’exigence de l’administration (CARSAT notamment) en charge du contrôle de la sécurité sur les chantiers.

=> par exemple, concernant la stabilité des talus en cas de réalisation de sous-sol, entraînant le recours à des techniques à la fois plus longues et plus coûteuses (typiquement : réalisation de parois de pieux sécants ou lieu de voiles béton classiques, ce qui rajoute une entreprise et un mois de délai…).

=> par exemple aussi, la phase de démolition avec un diagnostic obligatoire avant démolition et une attention toute particulière au traitement de l’amiante (avec un délai de préparation administrative incompressible de l’ordre de 4 semaines, plus toutes les précautions nécessaires sur le chantier selon le niveau de désamiantage nécessaire)

– déficit d’encadrement de chantier pour les entreprises intervenantes, avec ouvrages à reprendre ou parfaire plus souvent

– plus grande difficulté pour les équipes de maîtrise d’œuvre d’exécution à tenir la cadence dans un contexte d’entreprises globalement moins fiables et d’exigences réglementaires plus importantes (thermique, acoustique, perméabilité à l’air…).

– démarche marketing (et de contrôle de chantier sous-jacent…) qui a intégré au planning général – le plus souvent – une visite de pré livraison (faire visiter au client avant la livraison peut lui faire plaisir et il peut lui-même identifier des points qui ne lui vont pas ou le non respect de ses choix de coloris ou des non conformités au plan de vente ou aux travaux modificatifs commandés) = encore 2 à 3 semaines de perdues au minimum (petit nettoyage, visite, notification des réserves et correction de celles-ci)

Bref, le chantier dure sensiblement plus longtemps et 15 à 16 mois sont souvent devenus un seuil minimal pour le planning.

Il n’est donc pas étonnant que cet allongement constant de la phase de concrétisation physique des projets génère logiquement la réaction antagoniste : et si on livrait bien plus vite ?

Ceci entraînant nécessairement ensuite la réflexion sur le mode « et on fait comment ? » .

Mais pas nécessairement une réflexion plus critique, prenant en compte un contexte plus large et divers ?

A chacun selon ses goûts ?

Les goûts et les douleurs, vous savez… Tout dépend si on aime ou si ça fait mal ! 🙂

On peut en effet aborder le sujet sous plusieurs angles : les avantages supposés et les facteurs de risques anticipés ?

Par exemple :

Un chantier plus rapide, c’est :

• • un chantier plus propre, avec moins d’impact sur le site (consommations locales d’eau et d’énergie, bruit, désagréments de voisinage et de circulation…) et un poids carbone plus léger (influence sur l’analyse du cycle de vie prise en compte dans la RE2020)
  • l’espoir que la construction hors site (préfabrication totale ou partielle) permettra d’éviter nombre de malfaçons, et donc une meilleure qualité de l’ouvrage
  • des logements livrés bien plus vite pour répondre au besoin exprimé par le client
  • moins de frais indirects comme les frais financiers (portage par le promoteur et intérêts intercalaires pour les acquéreurs)
  • et sans doute d’autres avantages que CRO n’a pas en tête au moment où il tapote son clavier ? 😉

Oui, mais c’est peut-être moins simple que cela car :

• • il y a le risque de l’exclusion par la technologie ou par le processus de fabrication (si la loi voulait contraindre le délai par la méthode) avec des groupes puissants qui essaieraient de prendre le contrôle des unités de production pour maîtriser les volumes ou gouverner les prix…
    => pour éviter ce risque, il est très important de conserver de multiples filières tant concernant les matériaux que les modes de mise en œuvre
  • le gros des ventes à destination des particuliers se fait en VEFA : et le principe même de la VEFA est celui de la vente sur plans !
    => ceci signifie en pratique que le démarrage du chantier est décalé jusqu’au moment où le promoteur a validé sa phase de pré commercialisation (par exemple en réservant 40 % du chiffre d’affaires du programme) et qu’il va ensuite se servir du délai de réalisation du chantier pour vendre le solde de ses logements (par hypothèse encore 60 % de son chiffre d’affaires)
    => or, il est bien plus facile de vendre 60 % de son programme en 12 à 16 mois qu’en 3 seulement ; au risque de se retrouver en livraison très vite et avec des palanquées d’invendus qui vont générer des charges de copropriété, un portage financier et autres joyeusetés du même acabit !

A contrario, il existe d’autres destinations comme la vente en bloc à un seul client (investisseur institutionnel) ou la construction à titre patrimonial d’un opérateur pour lui-même (immeuble destiné à la location construit par le bailleur en direct).

Dans ces cas, construire plus vite est un enjeu qui peut avoir du sens puisqu’il n’y a pas de frein commercial et financier (la pré commercialisation puis la poursuite échelonnée de la commercialisation) et que les logements peuvent être livrés plus rapidement, en accélérant ainsi la mise à disposition des logements (par exemple, logements sociaux).
Sous réserve que le prix de revient ne soit pas soumis au diktat d’un outil de production (beaucoup) plus concentré bien sûr dans les mains de quelques uns… Oups.

Il y a donc à (dé)boire et à (dé)manger dans toutes les hypothèses et le plus sage est de laisser le choix à chaque opérateur pour chaque projet, car il n’y a pas d’idéal absolu !
(demandez à votre conjoint ! 😉 Aïe, je me fais des amis !)

Et rappelez vous, la construction est un jeu délicat… sensible au moindre battement d’aile.

Bonne fin d’été, mes libellules ! 😉
Et à la semaine prochaine… 🙂