Acheter facilement son logement neuf ?

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Tiens donc ! Il serait possible d’acheter confortablement son logement neuf.

Sans complexité administrative ou financière et en toute transparence.

Sans avoir besoin de se méfier de coûts annexes plus ou moins faciles à estimer.

Sans mettre en péril son budget familial pendant la phase des travaux non plus.

Mieux que clés en mains : budget en mains ! 🙂

Il semblerait que cette approche marketing à base de formules (re) devienne furieusement tendance.

Conséquence – et anticipation sans surprise pour 2025 – de rythmes de commercialisation un peu trop lents et d’un probable recentrage des volumes de vente sur l’accession à la propriété.

L’achat logement tranquille et efficace, promesse ou réalité ?

 

C’est rigolo comme la roue tourne. Mouais… 🙁

Ca doit être l’époque qui veut ça, avec les nouvelles logiques de recyclage !

La réapparition de vieilles recettes dans un contexte différent.

Et ça pourrait marcher ? Pourquoi pas…

Tout compris ? Ou pas très bien compris ?

Pas sûr que tout le monde ait tout capté comme il faut.

Mais ce qui est sûr, c’est que la logique du « tout compris » repointe le bout de son nez.

En ces temps de disette commerciale pour les volumes de logements neufs, les promoteurs (certains gros, mais cela ne leur est pas réservé) ressortent du garage des offres (ou plutôt des formules de vente) que les professionnels expérimentés ont bien connu.

Leur heure de gloire était cependant passée et elles prenaient la poussière sur les étagères aux souvenirs de pratiques en voie de disparition.

De quoi parle-t-on exactement ?

Ben de ce qu’on veut, hein, on est libres, non ? 🙂

Et à part ça, on fait référence à des formules qui trouvaient leur épanouissement dès la fin des années 80 dans l’accompagnement de l’essor de l’investissement locatif à destination des particuliers (donc les dispositifs de défiscalisation Méhaignerie, Quilès-Méhaignerie et toute la cohorte ensuite).

La logique de l’époque, pour le couple promoteur – commercialisateur, était de proposer des packs complets afin que les investisseurs, très novices, soient rassurés par la connaissance – dès le contrat de réservation – du prix total de leur investissement, tous frais accessoires inclus.

Le constat de l’abandon de l’investissement locatif privé par les pouvoirs publics étant acté (au moins à court terme) par l’extinction du dispositif PINEL au 31 décembre, le réflexe néo natal du promoteur (le grasping ! 🙂 ) est de chercher un relai d’activité du côté de l’accession.

La petite question du moment devient donc celle de la transposition (voire adaptation partielle) de ce type de formule à une autre époque et à un autre public : l’accédant à la propriété, avec en cœur de cible les bataillons espérés de primo-accédants.

Une formule qui lave plus blanc ?

Forcément, puisqu’on ne peut plus payer au noir ! 😉

Sauf que, à part se moquer, on peut toujours se poser la question de ce que l’on pouvait trouver dans « le tout en mains de l’investissement locatif » et de ce qui pourrait être transposé pour l’accédant ?

Boîte à outils de base… de ce qui était assez couramment rencontré à une époque dans les packs proposés par les commercialisateurs :

A- La prise en charge des frais d’acte d’achat

B- Le remboursement des frais éventuels de procuration

C- La prise en charge des frais de garantie du crédit immobilier (cautionnement mutuel ou frais d’acte de prêt quand il y a une hypothèque à formaliser)

D- Le remboursement des intérêts intercalaires

E- Le remboursement des frais de dossier bancaire

F- La souscription offerte d’une assurance garantie de valeur de revente

G- La souscription offerte d’une couverture par assurance d’une garantie de carence locative (accompagnée ou pas de la souscription par le client de garanties complémentaires de vacance locative, impayés, dégradations)

A la lecture d’une telle liste « à la Prévert » ( 😉 , non, il n’y avait aucun raton-laveur offert…), on constate facilement :

1- que tout n’est pas retransposable à « l’accédant à la propriété des temps modernes »  (l’alinéa G est très typé investissement locatif et le F n’a aucun intérêt quand on sait ce qu’on achète et qu’on connait un peu les valeurs de marché)

2- et qu’il vaut mieux se poser la question du couple bénéfice / coût des autres éléments de la formule. Pourquoi ? Parce que. 🙂

Parce que la Loi de Lavoisier nous dit clairement que « rien ne se perd, rien ne se crée, tout se transforme » , ceci s’appliquant aussi aux équations immobilières ! Si. 🙂

Donc, pour faire simple, quand un professionnel met dans son prix de revient des prestations supplémentaires que se passe-t-il ?

Ben, je ne sais pas moi, peut-être qu’il va augmenter son prix de vente hors taxes ?
Et que la neutralité du hors taxes pour lui va venir rajouter de la tva sur des éléments qui n’en supportaient pas ?
Ce qui va augmenter d’autant le prix de revient final TTC (exemple : de la TVA sur des frais financiers, sur des taxes d’enregistrement, sur des cotisations d’assurance…).

Avec même le risque que l’augmentation de l’assiette de son chiffre d’affaires TTC ne suscite accessoirement un petit pourcentage de frais supplémentaires.

Alors, bien sûr, le promoteur peut éventuellement décider de tout imputer sur sa marge et de faire non pas une offre budget en mains structurée, mais un vrai cadeau !

Un peu comme si Mère Térésa et l’Abbé Pierre avaient conçu un enfant particulièrement généreux qui serait devenu, sur un malentendu, promoteur immobilier (ah, on me dit dans l’oreillette que Mère Térésa n’était pas d’accord… mais on ne sait pas si c’est pour le promoteur ou l’abbé Pierre … 😉 ).

Donc, une offre « packagée » , il faut le savoir, coûte objectivement plus cher que si l’acquéreur paie lui-même et en direct les frais ou prestations concernés.

Le marketing, ce n’est jamais gratuit ! 🙂

Des sous, toujours des sous !

Alors, bien sûr, certains vont me dire : et le financement alors ?

Et le PTZ ? Et les prêts à zéro pour cent proposés par certains promoteurs ?

Ah. Certes. Scrogneugneu. Il disait quoi, Lavoisier déjà ? 😉

Il y a une vérité intangible : pour transformer une ressource qui coûte par exemple 3 % en un taux à 0 ou 1%, il y a forcément quelqu’un qui paye.

Ce n’est pas le banquier qui va vous faire le crédit, non, non. Snif. 🙁

C’est le promoteur qui a monté le produit avec lui et qui va devoir se mettre d’accord sur le coût de cette bonification pour lui (une sombre histoire d’intérêts actualisés et de coût de gestion des crédits, avec éventuellement la prise en compte par le banquier de faire en parallèle le crédit principal plus rémunérateur que d’habitude ou pas…).

Bref, ça va quand même coûter quelque chose au promoteur, et on en revient à la même logique que pour les prestations annexes éventuellement comprises dans des « formules pack » .

Allôôôôô, Mère Térésa ??? (mince, c’est l’abbé Pierre qui a décroché ! 😉 )

Et revoilà le sempiternel arbitrage entre hausse du prix de vente (là, c’est le client qui paye) ou rabotage de la marge. Au choix…

Et à part ça ? Ben, à part ça, la manœuvre pourrait quand même marcher :

1- parce que certains opérateurs peuvent éventuellement jouer le jeu de la contention de leur marge, en période incertaine comme actuellement
2- parce que la course au financement pour les ménages est un vrai souci et qu’avoir une solution bien présentée et permettant de gonfler l’apport personnel (ou le quasi apport), c’est rassurant et facilitant
3- parce que l’aspect psychologique est souvent déterminant et que la rencontre entre une offre produit cohérente (à chacun de travailler là-dessus, amis promoteurs !) et une solution globale permettant de faire, quand on a très envie de faire (et quand les taux baissent un peu, c’est encore mieux), et qu’on veut se construire une trajectoire de vie, c’est un puissant moteur.

Marketing, psychologie, promoteurs, financement, y aurait pas comme un petit risque d’enfumage là-dedans ? 🙂

CRO, un apiculteur pas comme les autres ?
J’ten foutrais de l’enfumage, moi ! Vivent les Happy Culteurs !!!

Mais non, pas de l’enfumage, juste du traitement des abeilles !

Pas de quoi filer le bourdon, hein ? 🙂

Mais pas non plus de quoi faire son miel, hélas…

Bah, à chaque moment ses plaisirs, pour l’heure c’est la dégelée royale qui domine ! 🙂

Mais ça pourrait changer. Pas dans la semaine qui vient, on est d’accord.

 

Mais appréciez la bien quand même ! Et révisez Lavoisier !
Rien ne se perd, rien ne se crée… 😉

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