Qui croit encore aux promesses ?

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SCROUTAh, les promesses…. 🙂

C’est beau comme un ruban qu’on dĂ©noue.

LĂ©ger comme un courant d’air qui passe.

Fugace comme une pensée politique sans lendemain.

Doux comme un baiser sur la joue.

Mais les promesses ont-elles encore un avenir ?

Les promesses de vente de terrain pour programme immobilier, je veux dire… 😉

 

Contrairement aux apparences, j’aime bien les promesses.

Surtout celles qui tiennent les leurs.

Parce qu’une promesse de Gascon, on sait Ă  quoi s’en tenir…

Mais une promesse de promoteur, ça vaut quoi ? 🙂

La promesse de vente dans tous ses Ă©tats

La promesse de vente (nom courant dans l’esprit du promoteur) a pour petit nom juridique PUV (promesse unilatĂ©rale de vente).

Ce qui prouve 2 choses : l’achat de l’un est la vente de l’autre, et la PUV n’engage formellement que le vendeur.

C’est d’ailleurs ce qui gĂȘne parfois le vendeur et plus souvent encore les conseillers du vendeur (notaires ou avocats).

Car comment croire un promoteur ? 🙂

Faire confiance Ă  un marchand de bonheur alors que seul le vendeur s’engage ?

C’est presque aussi naturel que le mariage de la carpe et du lapin, de la carte et du latin ou de la tarte et du tatin ! (hummm, quoique j’aime bien la derniĂšre hypothĂšse… 😉 )

Bref, dans une PUV c’est essentiellement le vendeur qui s’engage et l’acheteur aura le choix de lever l’option d’achat (ou pas) pour acquĂ©rir au terme (ou avant) du dĂ©lai de la promesse.

Bien sĂ»r, on peut prĂ©voir des conditions suspensives et une indemnitĂ© d’immobilisation, mais rien ne peut contraindre l’acquĂ©reur Ă  confirmer l’achat, le plus gros risque pour lui Ă©tant la perte de l’Ă©ventuelle indemnitĂ© d’immobilisation (et de tous ses frais d’Ă©tudes et de prestataires, y compris le temps de dĂ©veloppement passĂ© sur le projet).

Donc, assez souvent, certains pensent qu’il est plus rassurant d’essayer une autre formule…

Le compromis de vente

DĂ©jĂ , je n’aime pas le nom.

Encore, une promesse, c’est sympa.
Mais ĂȘtre compromis dĂšs l’origine, c’est un peu comme traiter avec un malfaiteur !

Ca ne donne pas vraiment envie d’y aller…. 🙂

Les plus optimistes objecteront sĂ»rement que ce document est aussi appelĂ© « promesse synallagmatique de vente » , ce qui rend la prononciation plus difficile (sans compter l’orthographe ! 🙂 ) sans rendre le concept plus sympathique.

La principale diffĂ©rence avec la P.U.V. est que la promesse synallagmatique vaut vente (donc impossible d’Ă©chapper Ă  sa promesse en thĂ©orie, hein, vous suivez !), les deux parties Ă©tant engagĂ©es dans la mesure oĂč elles sont d’accord sur la chose et sur le prix.

Les simples d’esprit ou ceux qui ont envie de se faire plaisir / se rassurer croient ainsi dĂ©tenir le GRAAL, la formule qui transforme la promesse d’un jour en certitude de toujours.

Oui mais voilĂ …. c’est moins simple dans la vraie vie…. 😉

Car on peut aussi (toujours) prĂ©voir des conditions suspensives dans  un compromis, et ce d’autant plus que l’acquĂ©reur Ă©tant en principe engagĂ© dĂšs l’origine, il va vouloir sĂ©curiser (ou optimiser...) les conditions Ă©conomiques de son achat.

Vont ainsi fleurir des conditions suspensives comme l’obtention d’un permis de construire purgĂ© du recours des tiers (logique et lĂ©gitime), l’obtention de la garantie financiĂšre d’achĂšvement et du crĂ©dit d’accompagnement de la banque, l’atteinte d’un seuil de prĂ© commercialisation, la non prĂ©sence de surcoĂ»ts liĂ©s aux rĂ©sultats de l’Ă©tude de sols (profondeur de la nappe phrĂ©atique, surcoĂ»ts de fondations, corps Ă©trangers) etc….

Bref, autant d’Ă©lĂ©ments permettant au contractant professionnel de revoir le prix Ă  la baisse ou de refuser d’acquĂ©rir du fait de la non rĂ©alisation de certaines conditions suspensives.

Dans ces conditions, un compromis vaut-il mieux en termes de sĂ©curitĂ© qu’une promesse (PUV) ? 🙂

Scout préhito
Les promesses, y a rien d’mieux ! (parole de sCROut …)

Ben……

Et au moment du choix : promesse ou compromis ?

Ben, Ă  mon humble avis, c’est d’abord le choix de l’opĂ©rateur par le vendeur qui compte.

Et un choix plus basĂ© sur l’Ă©thique que sur la taille.

Car j’ai eu assez souvent l’occasion, lors de nĂ©gociations fonciĂšres, de passer aprĂšs certains gros opĂ©rateurs (n’ayant pas concrĂ©tisĂ©) et de constater une mauvaise foi Ă©vidente Ă  la lecture du compromis de dĂ©part.

Avec, par exemple, une condition suspensive jouant Ă  la fois sur la rĂ©vision du prix et sur l’obligation d’acquĂ©rir, en cas de surcoĂ»t liĂ© aux fondations et Ă  la prĂ©sence d’eau, alors qu’il Ă©tait prĂ©vu 2 niveaux de sous-sol et que l’eau Ă©tait prĂ©sente Ă  partir d’1.50 m de profondeur !…. 🙂

Bref, mieux vaut avoir en face de soi un opĂ©rateur de bonne foi et dĂ©terminĂ© Ă  mener Ă  bien le projet aux conditions prĂ©vues, ce qui le conduira Ă  faire consciencieusement son boulot pour lever l’option et toucher le fruit de son travail, plutĂŽt qu’une structure signant un habile compromis (juridiquement retors) lui permettant in fine de revoir Ă  la baisse sans difficultĂ© (sauf pour le vendeur !) les conditions nĂ©gociĂ©es.

cropakJe me rappelle aussi d’un cabinet d’avocats inflexibles et rigoureux ayant menĂ© une consultation sur de longs mois (et annĂ©es) avec plusieurs promoteurs qu’ils tenaient en laisse en essayant de les faire grimper au cocotier.

Le premier d’entre eux s’Ă©tant esquivĂ© en cours de route, le terrain a finalement terminĂ© son parcours en… espace vert classĂ© Ă  la faveur d’une modification du PLU.

Le temps ayant fait son oeuvre et les arbres ayant poussĂ© (et les riverains aussi 🙂 ), le compromis cadenassĂ© imaginĂ© par les avocats n’a abouti Ă  rien ; lĂ  oĂč une promesse Ă  un prix plus raisonnable permettant une nĂ©gociation avec les riverains aurait sans doute permis une sortie rapide et honorable.

Le mieux est l’ennemi du bien ! 😉

Promesse, compromis et choix du promoteur

Admettons que vous ayez envie de me croire… 🙂

Oui, admettons seulement, car vous avez le droit de penser que mes mots sont comme des promesses qui s’envolent. 🙁

Admettons… mais comment savoir alors si le promoteur en face de soi est honnĂȘte dans son approche et dans sa dĂ©termination rĂ©elle Ă  aller au bout dans les conditions prĂ©vues initialement ?

Plusieurs cas de figure :

1- si c’est moi, c’est promis ! 🙂

2- si c’est une grosse structure de promotion immobiliĂšre, il faut essayer de se renseigner (auprĂšs d’autres vendeurs de foncier si vous en connaissez par exemple, ou auprĂšs d’agents immobiliers de confiance)

3- si c’est un promoteur local, il faudra rencontrer le patron (avant la dĂ©cision) et pas le dĂ©veloppeur foncier de service et vous faire une opinion humaine par vous-mĂȘme. Au moins, vous saurez Ă  qui vous en prendre en cas d’erreur ! 😉

Parce que, franchement, s’en remettre Ă  un compromis pour avoir quelque chose d’honnĂȘte

Autant faire confiance à une promesse ! 🙂

Et bonne semaine Ă  tous.
Je vous promets qu’elle sera ensoleillĂ©e (Ă  moins que la mĂ©tĂ©o ne la compromette !) 😉

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