HLM : quand la VEFA rend fada…

Sacrée VEFA HLM !

Son apparition régulière dans le paysage du logement neuf, dans le sillage de la loi SRU, la rendrait presque familière.

Pourtant, il existe au moins une limite que beaucoup ignorent.

Et que d’autres voudraient ignorer.

Car, entre théorie et pratique, il n’est pas rare que les tracas de la VEFA rendent fada.

Comme ceux qu’un séjour prolongé sous un soleil ardent feraient délirer.

A moins qu’on ne leur fasse porter le chapeau ?

Pour éviter les insolations bien sûr… 😉

 

La banalisation de la VEFA HLM depuis quelques années, notamment depuis la loi SRU combinée aux avatars commerciaux des programmes immobiliers lors de la crise de 2008, ne se dément pas.

Ces évènements ont créé des réflexes et les opérateurs immobiliers des deux bords ont pu trouver intérêt à se rejoindre.

Mais pas sans contraintes ni risques…. 🙂

La préhistoire du logement social  partagé

Jusqu’à la loi S.R.U. (solidarité et renouvellement urbains) de Décembre 2000, chacun vivait donc sa vie de son côté.

Les deux mondes, culturellement très marqués et réglementairement dissemblables, ne se fréquentaient quasiment pas. 🙂

Les HLM essayaient de produire de leur mieux le logement social, bénéficiant assez souvent, selon les circonstances et les politiques locales du logement, des faveurs du droit de préemption urbain et de l’engagement financier des collectivités (subventions, mises à disposition de foncier sous forme de baux à construction, viabilisation partielle de certaines parcelles, garanties d’emprunt…).

Le tout à la faveur d’un microcosme encapsulé, à base de circulaires, de programmations annuelles, de dotations de crédits de catégorie 1, 2 ou 3, de répartition d’enveloppes au niveau régional pour des politiques d’expérimentation ou au niveau départemental pour les affaires courantes.

Bref, un monde à part et étanche, une sorte de mystérieux Léviathan pour tous ceux ne faisant pas partie du sérail.

Dont les promoteurs privés…
A l’époque ceux-ci baignaient dans le bonheur de l’illusion de la liberté de construire, n’imaginant aucunement la possibilité d’une contrainte sévère dans une activité purement libérale selon eux.

Ils avaient pourtant goûté, pour certains, aux joies du PAP, produit d’accession à la propriété hybride ouvert aux deux mondes.

La candeur et le manque d’imagination de ces grands enfants m’étonnera toujours… 🙂

L’après histoire du logement social imposé

Et badaboum, voilà la loi S.R.U.et son article 55 qui déboule en Décembre 2000, imposant aux collectivités un pourcentage de logements locatifs sociaux de 20 % dans les zones urbaines (pour faire court et simplifier).
Il faut ensuite quelques années pour que les réflexes se mettent en place et que les PLU soient mis en conformité avec cette exigence.

Car comment une collectivité peut-elle respecter son objectif et réussir sa mixité sociale si les bénéficiaires de permis de construire n’ont pas d’obligation particulière ?
Donc : on adapte les PLU.

Le milieu des années 2000 constitue ainsi le début d’une mutation « bon enfant » où les rapprochements entre les deux mondes sont encore assez rares.

Et où l’obligation de logement social à l’intérieur des programmes immobiliers d’initiative privée est très souvent satisfaite par la production de logements locatifs PLS (le haut de gamme du logement social locatif).
Ces mêmes logements vendus à des investisseurs immobiliers bénéficiant en parallèle du dispositif fiscal de l’époque (le Pinel d’alors, quoi !) avec une obligation (liée à la durée du prêt) de 15, 20 ou 25 ans de maintien du statut de logement social en PLS.

Arrive là-dessus 2008, l’ « annus horribilis » de la promotion immobilière… (oui, annus avec un seul N, faut pas abuser, c’était déjà pas drôle à l’époque !) 🙂

Le chiffre d’affaires négatif de la profession pendant plusieurs trimestres a conduit les pouvoirs publics de l’époque à deux mesures salvatrices, opérationnelles à compter de 2009 (d’une part le plan exceptionnel de 30 000 VEFA et d’autre part le dispositif fiscal « Loi Scellier » ).

Beaucoup d’opérateurs privés ont ainsi usé de cette faculté qui leur permettait de déstocker et de se sauver, pendant que les HLM donnaient un gros coup de booster à leur production.

Cerise sur le gâteau : la suppression en 2010 du cumul jusque là possible entre le PLS et le dispositif Scellier enlève pratiquement le seul outil efficace des promoteurs.

Et depuis ce temps là…..

L’âpre histoire du logement social négocié ?

Depuis 2009, les deux mondes se fréquentent donc assidument sous couvert des servitudes de mixité sociale initiées par la loi SRU.

L’intérêt pour chacun ?

Les HLM (et les collectivités contraintes par l’objectif, sous peine de sanctions financières et de tutelle, « la fameuse carence locative ») pour augmenter leur production et respecter les contrats qu’ils passent avec les pouvoirs publics.

Les promoteurs pour vendre aux organismes sociaux et en VEFA (à faible prix, certes) des logements imposés mais qui entrent dans leur quota de pré commercialisation (le banquier est content) et leur permettent de générer des honoraires de gestion pour payer leurs équipes.

Au point que certains (une minorité), dont certains majors de la promotion, ne sont officieusement pas forcément fâchés de ces revenus récurrents (alors que la marge est souvent négative ou extrêmement faible dans le meilleur des cas).
Ayant oublié le goût et l’intérêt de la liberté ?

A mon avis, ils ont pris une sacrée insolation….
Ils ont du faire un voyage dans le golfe du Mexique.

Comme notre chanteur de MexiCRO !

Etre tenu en laisse est tellement rassurant…. A condition que le maître vous aime durablement ! 🙂

Sinon ? Sinon on est stratégiquement à poil.
Sous le soleil de MexiCRO !

Au fait : encore faut-il que votre VEFA ne soit pas remise en cause….

Un grain de beauté méconnu

Les collectivités aiment bien indiquer (et parfois imposer) à l’opérateur privé une liste (parfois composée d’un seul nom) d’opérateurs HLM avec lesquels il est fortement conseillé de s’entendre.

Ces mêmes organismes HLM sont logiquement demandeurs d’identifier leurs opérations au plus tôt pour de multiples raisons (donner leur cahier des charges techniques et leurs surfaces habitables, se positionner dans la programmation annuelle pour obtenir leur décision de financement etc…).

Et les pouvoirs publics ont favorisé la mise en oeuvre de la VEFA HLM comme nous l’avons vu.

Oui mais voilà….

La VEFA HLM n’est en principe autorisée que concernant des logements faisant partie d’un programme établi par un tiers et dont la demande de permis de construire a déjà été déposée !

Car sinon, il est considéré que la manoeuvre ne sert qu’à contourner les règles de mise en concurrence (dont le code des marchés publics) des organismes HLM, avec le risque de requalification de la VEFA en marché public de travaux par exemple.

C’est ça la beauté de la cohérence. 🙂
Et la VEFA qui rend fada !

 

Bah, mais que serait la vie sans adrénaline et sans musique ? 😉