Opération achat : pas de PQ pour les QPV ?

Ca, c’est le risque quand un sujet n’est pas très sexy.

La couverture des QPV par la Presse Quotidienne n’est pas optimale.

Il faut avouer que vendre un article sur les Quartiers Prioritaires de la Ville en générant un enthousiasme de bon aloi est un exercice de style plutôt ardu.

Non pas que la PQ soit au bout du rouleau, mais sortir ne serait-ce qu’une feuille… propre sur le sujet relève du miracle !

Quant à expliquer au « vulgum pecus » qu’acheter un logement dans ce type de secteur géographique peut se révéler une très bonne affaire…. autant essayer d’apprendre le latin à un promoteur immobilier.

Déjà qu’ils ont tendance à le perdre même quand ils ne l’ont jamais étudié… 😉

 

OK, OK, on n’est pas là tous ensemble pour se parler en langue morte, ni en langue de bois.

Autant se dire les choses clairement et commencer par l’essentiel.
Les QPV, qu’est-ce que c’est ?

QPV : ouate is it ?

Comme matière, c’est coton, c’est sûr… 🙂

Le QPV est à l’urbanisme ce que l’ampoule est au randonneur occasionnel.

Un mal nécessaire et quasiment inévitable à dire vrai.

Bien sûr, quand on évoque les QPV on ne parle pas des zones rurales ou non tendues au sens du besoin en logements.
Ces contrées reculées ne méritent pas que le jargon administratimmobilier les prenne en compte, ne suscitant au mieux que l’indifférence des textes….

Les QPV, ces fameux Quartiers Prioritaires de la Ville, prennent, en fait et dans l’esprit, la suite du dispositif des zones ANRU (ANRU étant l’acronyme de Agence Nationale de Rénovation Urbaine).

En gros, on parle là de quartiers défavorisés en zones urbaines, pour lesquels l’état a depuis des années entrepris de mener une politique active et défini des zonages et des dispositifs incitatifs.
(par ici la carte des QPV)

L’objectif ? Requalifier ces quartiers et favoriser notamment une mixité sociale dont l’un des vecteurs les plus évidents est le logement.

Faire venir des ménages plus aisés ou moins marqués socialement, ou permettre aux gens du quartier qui y sont attachés de passer du statut de locataire à celui de propriétaire constituent deux des leviers imaginés pour atteindre ce but.

Bien sûr, comme on n’attire pas les abeilles avec du vinaigre, il fallait bien imaginer une petite contrepartie….

TVA à taux réduit et QPV

Vous m’avez vu venir avec mes gros sabots ?
(franchement, avec de gros orteils, difficile de faire autrement qu’avec de gros sabots, je ne serais pas crédible avec des escarpins 🙂 )

Donc oui, la contrepartie prévue pour les candidats à l’accession à la propriété dans les QPV est un taux de TVA réduit (5.5 % actuellement), mais pas pour tout le monde ! Faut pas charrier….

Il faut bien sûr respecter des plafonds de ressources et de prix de vente, comme dans tous les dispositifs réglementés pour lesquels l’état donne un coup de pouce.

A titre indicatif, les plafonds de ressources sont ceux du PLS (Prêt Locatif Social) majorés de 11 % et les plafonds de prix de vente (exprimés par m² de surface utile et en hors taxes) sont les suivants :

– zone A : 3 437 € HT ( donc 3 626 TTC)
– zone A bis : 4 534 € (4 783 TTC)
– zone B1 : 2 753 € (2 904 TTC)
– zone B2 : 2 402 € (2 534 TTC)
– zone C : 2 102 € (2 217 TTC)

Sur le niveau de ces plafonds de prix, une remarque en passant : si ces plafonds peuvent s’avérer dans certains cas de figure un peu justes pour des territoires de zone A ou Abis, ils ne constituent en revanche pas pour autant des tarifs à appliquer les yeux fermés.

Si on s’intéresse à la zone B1 par exemple 2 753 € HT par m² utile correspond pour le vendeur professionnel à une valeur de 2 753 x 1.05 x 1.20 = 3 469 € TTC par m² habitable, en supposant une tva de droit commun à 20% et 5% de surfaces annexes.

Ce qui revient à dire que le prix de vente réel à pratiquer sera souvent bien inférieur car pour attirer de nouvelles populations dans les franges de quartiers dits « en difficulté » le simple écart de prix du au différentiel de TVA ne suffira pas.

Les opérateurs devront moduler à la baisse leurs prétentions pour s’adapter à la clientèle et au contexte.

Ni trop, ni trop peu. Tout est question d’équilibre !

Quel périmètre pour l’avantage fiscal en QPV ?

Pour bénéficier de la TVA à taux réduit, il faut donc :

1. acheter dans le cadre d’une accession à la propriété pour sa résidence principale
2. respecter plafonds de ressources et de prix de vente
3. et aussi que le logement soit situé à l’intérieur du périmètre ouvrant droit au dispositif

Pas de panique, on va éviter de faire des maths, il s’agit d’un périmètre facile à comprendre, même s’il se confond avec une surface (il ne manque pas d’aire quoi ! 😉 ).

Ce fichu périmètre correspond ainsi aux quartiers QPV tels qu’ils sont définis par l’état mais plus étendus, dans la limite d’une bande de 300 m.
Vous prenez donc les limites des quartiers QPV, vous y ajoutez une bande de 300 m sur le pourtour et vous regardez si le logement que vous guignez est compris à l’intérieur.

Cette bande de 300 m est d’ailleurs une interrogation quant à la réussite du dispositif.

Car le paradoxe est que l’état fait savoir aux acteurs de l’immobilier qu’il compte sur eux pour développer l’activité immobilière sur ces secteurs, qu’il rajoute effectivement de nombreuses emprises ouvertes à ces dispositifs (environ 1 300 zones QPV contre quelques centaines de zones ANRU auparavant), mais que le périmètre autour de ces zones passe de 500 à 300 m.

La question qui se pose est celle de la contre-productivité de ce rétrécissement de 500 à 300 m.

Car comme l’idée est d’attirer dans des quartiers difficiles un nouveau type de population, les secteurs les plus attirants sont souvent ceux qui sont périphériques et pas le coeur du quartier, souvent connoté très négativement à la fois pour les habitants actuels (les indiens) et pour les candidats (les cobayes).

Mais il est vrai que jouer aux cobayes et aux indiens est super tentant, depuis la prime enfance !

 

Comme souvent, pour notre administration le réflexe d’enfant ou de chasseur de prime (enfance) est la tentation suprême de faire des économies budgétaires et d’éviter les effets d’aubaine pour les acquéreurs. Ce qui va probablement freiner la réussite de la démarche.

C’est l’avenir qui nous dira dans quelle mesure, mais quel dommage que nos élites n’aient pas cru utile dans un premier temps de tester le système en conservant un périmètre de 500 m pour créer à coup sûr une dynamique…

Prendre le risque de réussir, ce serait inouï !

Ou quand l’éco boy remplace les cow-boys…. 🙂

Bah…. on ne va pas leur demander d’être audacieux et cohérents en plus ? !

 

Allez, à vos commentaires ! Et pas de quartier !
(même non prioritaire ou à la campagne 😉 )