La vie réserve parfois des surprises.
La conjoncture du logement en est une, qui affecte parfois durement les intentions et l’activité des professionnels du logement neuf.
L’attitude nuisible des pouvoirs publics en est une autre.
Il faut donc jongler entre les prévisions, souvent optimistes, et les désillusions issues du réel, qui ont toujours le dernier mot.
Mais aussi amadouer le présent pour éviter qu’il ne soit trop douloureux, sans obérer les potentialités, non encore hélas révélées, d’un avenir proche toujours incertain.
Mais demain sera un autre présent ! Dans un jour… 😉
En théorie, le logement neuf est en crise.
En pratique, il est dans la merde (oups, pardon pour les âmes effarouchables et les esprits prudes 🙂 ).
Ce qui fait que, dans ce cas très précis, la théorie est très proche de la pratique. 😉
Toutefois…
Entre la théorie et la pratique, y a de la marge ?
Il y a des légendes qui ont la vie dure, dont celle récurrente des marges des promoteurs.
On entend parfois des maires (incompétents, certes, mais ayant néanmoins voix au chapitre) professer que « le promoteur peut bien prendre sur sa marge » , quand il vous diminue les droits à construire, ou qu’il augmente la fiscalité locale liée à l’acte de construire ou qu’il veut imposer des prix de vente dits « maîtrisés » alors qu’ils ne sont en fait qu’imposés.
Et quand tel ou tel promoteur vend en bloc – comme en ce moment – à CDC Habitat ou à Action Logement, à perte ou à zéro dans le meilleur des cas, à des prix de l’ordre de 20 % plus bas que le prix ordinaire, les commentaires reprennent de poubelle (euh, non, de plus belle, pardon 😉 ).
– Tu vois bien qu’ils peuvent vendre moins cher, et pas qu’un peu ! Ils se gavent…
Rappelons simplement :
1- qu’une différence de prix n’indique pas quel est le bon prix, et que
2- derrière un prix de vente se cache un prix de revient.
Plus une toute petite chose : dans un certain contexte, une mauvaise opération est quelquefois la meilleure que l’on peut faire.
Ah bon ? 🙂
Les chèques et maths
L’alchimie d’un bilan financier prévisionnel de promoteur immobilier, c’est de mixer des ingrédients pour tenter de sortir une marge.
Ce raisonnement est à appliquer programme immobilier par programme immobilier, le banquier finançant l’opération exigeant – pour sécuriser son intervention – une marge minimale et d’autres conditions comme un taux de pré commercialisation significatif.
En période ordinaire, la marge mini demandée par le banquier tourne autour de 6% du chiffre d’affaires TTC.
Pour arriver à cette marge, il faut sécuriser son prix de revient (foncier, taxes, honoraires techniques, travaux, raccordements aux réseaux, frais de commercialisation, frais financiers, honoraires de gestion…).
Mais aussi sécuriser son chiffre d’affaires, parce qu’un prix de vente prévisionnel sur excel ne vaut pas un prix de vente acté chez le notaire, de la même manière qu’une promesse n’engage que les fous joyeux.
Et aujourd’hui, que se passe-t-il ?
Les prix de revient dérapent, sous l’impulsion d’un contexte inflationniste, tandis que les prix de vente coincent sous l’effet des conditions de crédit.
Et surtout, ce sont les volumes qui plongent et donc les stocks qui s’alourdissent progressivement.
En résumé, un prix de revient qui augmente, des prix de vente réels qui baissent un peu et un stock qui s’alourdit… l’addition peut devenir salée si les invendus sont toujours présents au moment de la livraison du programme.
Car là, il va falloir renégocier les lignes de crédit (montant, durée, taux) si le banquier se laisse faire et payer de nouveaux frais financiers + les charges de copropriété + assurer les logements invendus + payer la taxe foncière sur ceux-ci etc…
Les chèques à émettre, c’est douloureux, et les maths, c’est têtu.
Bref, ça peut faire très mal sur la durée et sur le volume.
Forcément… les chèques et maths ? 😉
Du coup, il est parfois plus raisonnable de se couper un bras que les deux jambes et la tête (ouf, l’image est assez nuancée, comme ça ? 🙂 ).
Et le coup d’après ?
Ou le coût d’après ?
C’est la bouteille à l’encre.
Le présent a toujours les faveurs de l’urgence, et l’instant est à assurer l’essentiel.
Donc à solder à petit prix les queues de programmes pour éviter les invendus à livraison, ou vendre en bloc pour le même résultat, la perte engrangée sur les derniers 20 ou 30 % venant s’imputer sur la marge dégagée par les premières ventes.
Une image correcte serait celle du loup pris dans un piège (à loups 😉 ) et qui se sectionne la patte pour se dégager. Pareil. 🙁
Mais cette stratégie d’urgence ne révèle aucun enseignement pour la suite.
Comment éviter de remettre la papatte dans un piège ?
Comment emprunter un chemin plus sûr, à défaut d’être très rémunérateur ?
Comment jongler avec les données et le contexte ? 🙂
Ben voilà, vous avez la réponse à toutes ces questions existentielles.
Et il faudra bien que vous fassiez avec, car personne n’a mieux en rayon !
Au moins jusqu’à la semaine prochaine.
Et d’ici là, jonglez au mieux !
En évitant les fausses notes… 😉
