C’est ce qu’il y a de plus remarquable dans le panorama immobilier. La qualité de ses paysages… administratifs.
Prenez l’exemple des surfaces. La variété des points de vue est à vous couper le souffle. Une beauté inouïe.
Mieux que les gorges du Verdon ou les falaises d’Etretat.
La découverte en rafting des surfaces de l’immobilier contemporain.
Sans casque.
Seul(e). Face aux textes. Des parois abruptes. Des rafales sauvages. Adrénaline garantie.
J’vous jure : c’est le défi ultime des aventuriers des temps modernes.
Vendu ?
(alors, en balai ou pas ?)
Emballé, en balai, on ne va pas se formaliser pour si peu.
On ne va pas vous demander d’enfourcher un balai magique pour voir si vous le pilotez comme un manche 🙂 .
On connait déjà le résultat !
Non, ici on est des gens super sérieux et on a une réputation à tenir… 😉
Aujourd’hui, on voudrait juste réparer un oubli au sujet des surfaces de l’immobilier.
Jouer dans la surface de réparation en somme… C’est le but !
La reine des surfaces : la surface habitable
C’est la plus connue des surfaces appliquées au logement. « Ze couine », c’est peut-être pour ça qu’on l’entend davantage que les autres ? 🙂
Pour rester compréhensible, c’est la surface que l’on mesure chez soi quand on veut connaître la dimension de chaque pièce. Et elle ne s’applique qu’au logement, pas aux locaux professionnels, commerciaux ou tertiaires en général.
Aucune annexe à l’habitat n’est incluse dans la surface habitable.
Sa définition est précisée dans le code de la construction et de l’habitation (CCH) dans l’article R111-2. Pour la découvrir, c’est ici.
On peut noter que c’est sur la base de la surface habitable (SH) que les ventes se font dans le neuf, aussi bien en logement collectif qu’en maison individuelle.
Et la loi Carrez qui fait son apparition
En 1997, la loi Carrez impose pour les ventes de lots de copropriété la mention de surfaces dans les actes de vente. C’est la naissance de la fameuse surface loi Carrez.
Les différences avec la surface habitable sont à la fois faibles et importantes.
Faibles, car en ce qui concerne la partie privative « habitable » d’un logement, le mode technique de calcul est le même.
Mais importantes car :
– la loi Carrez s’applique aux lots de copropriété (et pas qu’aux logements) de plus de 8 m²
– la définition est plus large : »la somme des superficies des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres » avec le respect comme pour la SH d’une hauteur minimum de 1.80 m sous plafond
Ceci signifie notamment qu’une véranda fera partie de la surface Carrez tandis qu’elle ne sera pas prise en compte pour le calcul de la SH, n’étant considérée que comme une annexe.
Mais aussi toute une cohorte de définitions de superficies diverses
Difficile de s’arrêter à deux malheureuses surfaces, alors que notre patrimoine national est si riche.
Il faut savoir ménager 🙂 … les susceptibilités !
La bonne question serait peut-être de se demander si on a vraiment besoin d’autant de surfaces ?
Mais pour une fois qu’être riche ne nous coûte rien…
Citons donc- pour la beauté du geste – quelques autres de nos gloires culturello-administratives.
(et méditons sur la poésie sous-jacente…)
Parmi les surfaces disparues au champ d’honneur
- SHON, SHOB : les fameuses surfaces hors oeuvre nette et brute ne subsistent plus que dans les manuels d’urbanisme en cours d’obsolescence et dans les esprits nostalgiques depuis Mars 2012
- Surface corrigée : l’ancienne star du calcul des loyers du monde HLM, au mode de calcul tarabiscoté, a elle aussi quitté le devant de la scène, dans les années 90, supplantée par la surface utile. Fini le bon vieux temps où les monteurs d’opération des organismes HLM rajoutaient un convecteur dans le séjour pour améliorer les recettes locatives…
Ou celles toujours en vigueur
- Surface de plancher : depuis Mars 2012, la réforme des taxes a fait d’elle le point central des surfaces administratives, notamment en matière d’urbanisme où elle régente les droits à construire et donne un sens à la vie des C.O.S. (coefficient d’occupation des sols)…
- Surface taxable : la petite soeur de la surface de plancher, mais sur le versant glissant de la fiscalité de l’urbanisme, depuis Mars 2012 elle aussi
- Surface utile : fruit de la réforme du financement du logement social dans les années 90 et successeur de la surface corrigée, sa compréhension est plus simple et elle est aussi plus facile à contrôler. C’est sur ce socle de la surface utile que sont venues se greffer les surfaces utiles mises en oeuvre pour les dispositifs de défiscalisation Besson, Robien, Scellier et maintenant Duflot (avec pour cette dernière l’introduction d’un coefficient multplicateur)
- SHON RT : ah ah, la bonne blague ! LA SHON RT est une survivance de la SHON (qui ne tient compte ni de l’abattement de 5 % ni des 5 m² par logement handicapé) utilisée pour déterminer la surface de référence servant au calcul des consommations d’énergie dans les calculs de la RT2012. Les architectes l’adorent car elle les oblige à continuer à la calculer, en plus de la surface de plancher. C’est tellement plus drôle comme ça…
- SDHOP : hop ? Pourquoi hop ? « Surface développée hors oeuvre pondérée ». Un machin souvent utilisé dans le cadre d’expertises immobilières et qui est supposé être la « somme des surfaces hors-oeuvre (murs périmétriques compris) des différents niveaux d’un bâtiment, affectées de coefficients de pondération proportionnels :
– soit à l’utilité de ces niveaux par rapport à celle d’un niveau courant (en cas d’estimation de la valeur vénale),
– soit à leur prix de revient (en cas d’évaluation du coût de construction ou de reconstruction). »
Bien sûr, je ne vous ai pas cité toutes les surfaces existantes, uniquement celles que j’arrive à comprendre sans me faire une torsion de mon neurone principal 🙂 (les autres sont en vacances).
Si vous voulez nous faire profiter d’autres beautés sémantiques, n’hésitez pas, les commentaires sont là pour ça ! 😉
Bonjour Marc,
Je me suis régalée encore une fois à éplucher tous vos articles afin de trouver une solution à mon problème. Je m’expose : J’arrive bientôt à la livraison du logement en rez-de-jardin ou je me suis portée acquéreur, j’ai signé chez le notaire des plans avec mention de surface en m2 pour chaque pièce habitable mais également pour la partie terrasse et jardin avec droit de jouissance exclusive. On me convoque pour m’annoncer que jardin sera réduit pour des raisons techniques et sécuritaires de près de 15 m2. On me l’annonce à 1 mois et demi de la livraison sachant que j’estime que cela aurait pu être prévisible. On me propose une compensation de 50€/m2 de perdu soit 750€. On me dit qu’ils ne peuvent pas aller au delà et qu’ils ne sont même pas obligé car ils estiment que le jardin est un plus et qu’il ne fait pas parti du prix de la vente et surtout qu’ils n’avaient pas le choix ? J’ai demandé comment ils ont estimé le prix au m2, on me repond que c’est le prix vendu référencé dans leurs annexes dont je n’ai pas connaissance et qu’ils me font une fleur car c’est un peu moins de 50€ normalement.
Quel est votre avis ? Dois-je accepter sachant que cela me peine de devoir m’asseoir à vie sur une surface jardin en moins sur laquelle j’avais beaucoup de projet pour une compensation de 750€ ? Quel recours puis-je avoir ?
Merci pour vos conseils et avis d’expert, je l’espère à très vite pour un retour
@ Djed34 : tant mieux si vous aimez lire (j’en connais un qui aime écrire 🙂 ). Pour en revenir à votre question, le jardin n’est effectivement qu’un accessoire au logement et le prix de vente n’est souvent pas ventilé entre logement pur (l’intérieur avec la surface habitable), les différentes annexes extérieures bâties (stationnement, cellier éventuel etc…) et le jardin quand il existe.
Du coup, c’est une discussion / négociation pour savoir ce que peut représenter la valeur du jardin et le % de valeur du jardin perdu. Sans réponse évidente car on est toujours sur du cas particulier.
Sur le fond, il est assez fréquent d’être obligé de modifier à la marge la géométrie de jardins, surtout quand il y a des terrains en pente ou des raccordements à faire avec des avoisinants qui obligent à taluter ou déplacer une haie. Pas évident à anticiper pour les concepteurs, ce qui fait que certains architectes enlèvent parfois volontairement des m² dès le départ pour annoncer un jardin plus petit que ce qu’ils mesurent sur l’ordinateur (pour prendre une marge de sécurité liée au réel des travaux). Du coup, 750 euros, ce n’est pas forcément énorme mais il n’existe pas de référence ou de mode d’emploi spécifique. Ca se regarde donc entre parties contractantes ; et ça part parfois en procédure juridique quand les enjeux sont très sensibles (privation totale de jardin par exemple). Mais on dit sagement qu’un mauvais compromis vaut mieux qu’un bon procès… 🙂