On a tellement parlé de loyers de 20 % inférieurs au loyer de marché que finalement plus personne ne sait de quoi on parle.
Comme s’il n’y avait qu’un seul marché.
Ou comme si le sacrifice du loyer était obligatoire sur l’autel de l’investissement locatif.
Alors d’accord, on parle bien de loyers modérés quand on évoque le dispositif Duflot, mais rien ne remplace un bon petit mode d’emploi et un résumé de la situation.
Une sorte de GPS immo neuf. Pour ceux qui ont manqué les premiers épisodes. Ou pas compris le début du film.
Prêts à plonger ? Histoire de voir clair en eaux troubles 🙂 !
L’idéologie est mauvaise conseillère, tout le monde sait ça. Ou devrait…
(nb : l’idée au logis serait bien mieux adaptée 😉 )
En tout cas, elle n’est d’aucune utilité sur un plan pragmatique.
Une fois qu’on vous a expliqué que c’est moins cher parce qu’il faut que cela le soit, et que la référence c’est du – 20 %… on en déduit quoi sur des exemples concrets ?
Retenez votre souffle, on y vient.
L’illusion d’un matraquage généralisé
L’histoire des gouvernants est ainsi faite qu’il faut marquer les esprits en matière de communication. Pas question pour un gouvernement de gauche de donner l’impression de faire un cadeau fiscal sans contrepartie sociale évidente.
Pourquoi pas ?
Du coup, l’abondante communication sur la logique du « moins 20 % » a produit ses effets. Peut-être même un peu plus (un peu trop ?) sur le petit peuple des investisseurs que sur le bon peuple de France.
Car pour être investisseur, on n’en a pas moins des oreilles, un cerveau et de la mémoire.
Difficile de s’étonner ensuite d’un démarrage laborieux du dispositif Duflot, à la fois promu et torpillé par sa génitrice.
Tout ça pour dire que les moins 20 % annoncés ne sont pas toujours aussi handicapants qu’on pourrait initialement le penser, la situation étant très contrastée selon les territoires (physiques et réglementaires) et la tension relative des marchés locaux de l’habitat.
Les territoires réglementaires correspondent aux zonages en vigueur (A, Abis, B1 et B2) avec des plafonds de loyers par zone.
Tandis que les territoires physiques sont chacune des agglomérations de notre pays (et même – plus finement – des quartiers), avec une diversité de situations et de niveaux de loyers infiniment plus importante que les zonages de base.
La modulation possible des loyers plafonds par les Préfets
C’est cette mosaïque de particularismes qui a conduit le gouvernement a prévoir la possibilité de moduler au niveau local (à la baisse seulement, hé, faut pas rêver ! 🙂 ) les loyers plafond établis au plan national pour chaque zone.
Faut dire : la zone n’a pas toujours bonne presse dans nos cités ;-).
On avait déjà un peu parlé lors de la parution du décret de Juin, nos bons préfets pourront donc s’appuyer sur les résultats fournis par les futurs observatoires des loyers pour proposer des plafonds minorés. Avec un souci de pondération évidente, car des loyers trop bas, c’est une rentabilité insuffisante et donc des investissements qui ne se font pas et des entreprises du bâtiment qui licencient.
Quand la priorité est l’emploi, il ne faut pas trop toucher à la pédale du frein.
Accessoirement, les maires de nos territoires n’aiment pas quand la construction s’arrête chez eux car elle est perçue comme un signe de vitalité. Et donc de pouvoir, de nombre d’habitants et d’électeurs.
L’outil devrait donc être utilisé avec parcimonie et discernement.
Le calcul mathématique d’un loyer Duflot
Quitte à vous décevoir, il va falloir abandonner la littérature et les incantations pour accoucher de la pierre philosophale, le Graal de l’investisseur : le loyer !
(qui a dit « la réduction d’impôt » ??? Tss tss, toute une éducation à refaire 🙂 ).
Et hop, nous voilà partis en plongée dans les méandres du calcul administratif réglementaire : palmes, tuba et masque de rigueur…
Car pour savoir si un investissement est rentable, il faut donc faire ses petits calculs de simulation financière, et commencer par définir le premier des paramètres : le loyer effectif.
En euros sonnants et trébuchants (gare à la marche, levez les pieds parce que les palmes…) et pas en % de réduction théorique.
Car un loyer n’est pas un concept hors-sol… contrairement à certaines communications pourtant officielles ! 🙂
Donc : il existe une formule magique (normal, elle a été pondue par la fée des logis…) qui a cette tête là => (j’aimerais d’ailleurs bien voir la vôtre en ce moment °0°)
L = Loyer plafond de zone x SU x [0.7 + 19 / SU]
Pour éclairer votre lanterne, la surface utile est celle utilisée pour le calcul des surfaces loi Duflot depuis son lancement (la même que pour la loi Scellier auparavant), c’est à dire schématiquement la surface habitable augmentée de la moitié des annexes dans la limite de 8 m².
Et la formule un peu alambiquée entre crochets est celle du coefficient multiplicateur qui sert à lisser l’effet taille du logement. Un petit logement aura ainsi un coefficient supérieur à 1.00 (et donc un loyer au m² supérieur au loyer plafond de zone), sans pouvoir excéder 1.20 (c’est la règle posée) et un grand logement aura un coefficient inférieur à 1.00 (sans limite inférieure).
A l’analyse, un coefficient neutre de 1.00 s’obtient entre 63 et 64 m² de surface utile, tandis que le coefficient maximal de 1.20 est atteint pour une SU de 38 m² (rien ne sert donc de viser une SU plus faible pour optimiser ce coefficient qui sera bloqué à 1.20 pour des logements inférieurs à 38 m² de SU).
Cela étant, ne faites pas de fixette sur le coefficient lui-même, regardez plutôt votre loyer et comparez le au loyer de votre marché local. Et faites vos simulations sans a priori (vous constaterez le plus souvent que vous n’êtes pas à « moins 20 % »).
Juste un détail : ne pas appliquer bêtement le loyer maximum réglementaire bien sûr, notamment s’il est plus élevé que le loyer de marché local et si vous voulez trouver un locataire…
Il y a des vérités que je ne me lasse jamais de répéter 🙂 .
Et si vous voulez être sûr d’avoir compris le calcul (ou ne pas risquer la migraine), je vous fais un petit cadeau (fort modeste, certes !) pour calculer ces fameux Loyers Duflot.
C’est vrai quoi, on ne va pas se laisser embêter par des détails ! 😉
Bon, maintenant que vous avez gagné du temps sur les calculs, vous pouvez nous donner votre avis en quelques mots !
Merci pour votre article qui traduit bien qu’à trop vouloir réglementer, contraindre, encadrer nos amis se mordent la queue et se perdent tout seul. Figurez qu’ils ont mal…et pas seulement à la tête. La peur est contagieuse.
La simplicité est complexe à mettre en oeuvre ! Comme je suis de bonne humeur, je le dirai comme ça aujourd’hui… 😉
Je rejoins l’avis de stephane pujol : la réglementation, le contrôle à tout va montre une impuissance, une peur de notre société actuelle. Quand on voit la difficulté des démarches administratives à faire, les impôts à payer, les diagnostics, etc. on comprend pourquoi il y a des logements vacants !
Inciter plutôt que contraindre. Toute une éducation à refaire ! 😉
Je ne suis pas d’accord avec Paul ni stephane d’ailleurs. Le contrôle ne montre pas une impuissance mais une véritable volonté de développer la loi duflot et l’investissement locatif en France.
@ Mathilde : ce serait si beau si tout était simple… La loi Duflot est sans doute la résultante de plusieurs données : la volonté de maîtriser la dépense publique, la peur de voir l’investissement locatif s’écrouler (et l’emploi aussi, mais à mon sens sans volonté réelle de développement), une posture de communication et une idéologie restrictive à bien des égards (ascendants-descendants, sur-réglementation des loyers…), parfois tempérée ensuite face à la dure réalité des faits (ex : courrier de C. Duflot fin 2013 aux Préfets pour leur demander de ne pas minorer les loyers plafond Duflot au moins en zone tendue).
Mais chacun peut analyser les évènements selon son prisme personnel ! 🙂
Effectivement votre analyse du calcul de loyer démontre que ce n’est pas simple, la loi Duflot fait les beaux jours des conseillers en gestion du patrimoine !