Bail réel et ver solidaire….

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crolympiqueIls sont géniaux ! De vrais champions…

Plus haut, plus fort, plus vite !

Les rois des anneaux olympiques gastriques !

Si vous n’avez pas faim, c’est bien.

Car il paraît que l’avenir de l’homo proprietarus passe par le bail. C’est bien maigre.

Pour autant, aimerez vous les baux parce qu’ils sont beaux ?

Sinon, il est temps de leur dire un bail bail sans équivoque ! 😉

Réel et solidaire….

 

Quand la complexité confine à la poésie, je m’incline.

Je rends les armes, je hisse le drapeau blanc.

Surtout que le leur est ver.

Ver solidaire bien sûr, car un bon citoyen social doit être maigre, parasité par l’idéologie administrative.

Et, surtout, il doit rester maigre ! Allegro !
(ma non troppo) 😉

Le bail réel solidaire : mais c’est quoi ce truc ?

Si vous avez loupé le dernier train législatif, ne désespérez pas.

L’arrière-train a aussi parfois quelques attraits… 🙂

Surtout en été, quand on a chaud O.F.S..

Hé oui, O.F.S., car ces 3 lettres sont la clé du « bail réel solidaire » à la Frenchy.

OFS comme Organismes Fonciers Solidaires.
Et comme ils sont solidaires, ils foncier (à prononcer à l’auvergnate ?). 😉

Ces OFS sont décrits, dans le Rapport au Président de la République comme « des organismes sans but lucratif qui ont pour objet d’acquérir et de gérer des terrains, bâtis ou non, en vue de réaliser des logements et des équipements collectifs, destinés à la location ou à l’accession à la propriété, à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale » .

Autant vous le dire tout de suite : pour avoir le plaisir de consentir un bail solidaire (et réel, bien sûr, au cas où tout ceci ne serait que vue de l’esprit ou fumisterie), il faut d’abord être un organisme solidaire.

La solidarité mise au banc d’honneur, déployée comme une vertu étendard échappant ainsi à toute critique ? 🙂
Voire…. tout dépend de qui peut en profiter et dans quelles conditions.

En filigrane, il faut bien comprendre qu’en appui du bail réel immobilier, destiné au logement intermédiaire, le bail réel solidaire, qui en est le frère cadet, vient compléter la gamme et vise un cran en dessous la strate sociale des occupants de logements.

La sémantique officielle fait d’ailleurs valoir un objectif de constitution « d’un parc pérenne d’accession à la propriété ou à la location de ménages modestes » .

La stratégie des baux est donc en marche, avec pour principal effet de laisser la propriété réelle entre les mains des propriétaires initiaux du foncier (les bailleurs) et comme affichage / légitimité supposée de faire ainsi baisser les prix du fait de la dissociation du foncier et du bâti.

Ce qui restera à démontrer dans la pratique. 🙂

A part ça, ajoutons que la durée des baux applicable au BRS peut varier de 18 à 99 ans et ce produit juridique concerne uniquement les résidences principales.
Ce qui limite son usage, d’autant que les BRS ne peuvent être conclus que par des OFS.

Faut pas abuser… 😉

Les plafonds, c’est si bon

Dans un monde à la logique rationnelle et rationnée, il ne manque plus que les plafonds.

Car si l’ordonnance du 20 Juillet 2016 décrit bien le mode de fonctionnement du BRS, les plafonds sont logiquement aux abonnés absents.

Or, et surtout, quand on parle de social, le plafond c’est la base.

Et de base en haut, on trouve quoi ? Le plafond. 🙂

Et si on marche au plafond, on a la tête à l’envers ? 😉

Là, ça dépend du niveau des plafonds.

Sauf que nos plafonds de BRS, ben, vous ne les trouverez pas encore vu qu’ils restent à paraître.

Dans un décret qui n’a pas encore vu le jour. Ce qui nuit. 😉

Un truc est sûr cependant, c’est que tous ces beaux baux ne seront pas pour les bobos. 🙂

Et que pour l’accès au BRS, il faudra être agréé par l’OFS et donc passer sous les plafonds !

Sociaux les plafonds, donc pas très hauts (ceux du PLUS ou du PSLA par exemple ?).
Ce dont nous reparlerons après leur publication.

Pourquoi il n’est pas sûr que ce soit financièrement intéressant

Prenez une voiture neuve.

Le garagiste vous dit : « je vais alléger le prix de la voiture, je ne vous vends pas le châssis. Vous n’aurez qu’à payer tout le reste » .

Chouette ! Super bonne nouvelle !

Bien sûr le client parano pourra hasarder 2 petites questions, du genre :

« et le reste, vous le vendez combien ?  » ou

« le châssis, c’est gratuit ?  » .

Auxquelles le garagiste, un peu gêné, répondra :

« ah, non, le châssis, je vous le loue, 500 euros par mois pendant 48 mois »
« et le reste c’est 10 000 euros  » .

Pour vous rassurer, vous ajouterez : « et bien sûr, au bout des 48 mois je suis propriétaire du tout ?  » .

Et le garagiste : « ah, non je reste propriétaire du châssis et de tout ce qui est posé dessus !  » .

Ah, le boulet….. Presque aussi relou que le BRS !

cro olympique
A propos de boulets : « et si je peux courir plus vite que le garagiste, je gagne une médaille ? »

Les baux emphytéotiques, ça marche comme chez le garagiste et il faut toujours vérifier l’équilibre économique de l’opération (à savoir que la redevance locative demandée et le prix de revient de la construction et des honoraires ne coûtent pas in fine aussi cher que de la pleine propriété), car payer aussi cher ou davantage pour n’être propriétaire de rien à la sortie… 🙁
(nb : le BRS est plus généreux que les autres baux emphytéotiques car on vous rembourse à la sortie la valeur de vos « droits réels immobiliers » selon ce qui est prévu dans le contrat de bail)

Quand on est de bonne humeur, on peut appeler ça un montage immobilier, mais quand on est mal embouché ça ressemble un peu à une entourloupe s’il n’y a pas de contrepartie très conséquente. 🙂

En résumé, ce système de baux n’a de sens que si la note à payer esttout comprissensiblement inférieure à celle d’une propriété pleine et entière acquise à un prix traditionnel.

CQFD.

Qui peut être intéressé par le BRS ?

Du côté des collectivités : l’envie de créer des OFS pour pratiquer le bail réel solidaire peut dépendre d’un contexte historique ou économique existant (par exemple le cas des Hospices Civils de Lyon, qui pratiquent depuis longtemps et massivement les baux emphytéotiques) ou d’une analyse fortement teintée d’idéologie partant du principe que l’occupant social peut accepter de ne pas être pleinement propriétaire même quand il fait de l’accession à la propriété (rappelez vous que la base juridique des baux emphytéotiques, dont le BRS est une variante, est que le preneur n’est pas propriétaire du sol).

Du côté des opérateurs : des structures pouvant être motivées par la perspective d’un nouveau marché, comme la vente en (pseudo) accession à la propriété directe ou indirecte (vente en bloc à un opérateur s’occupant lui-même de la mise en vente auprès des particuliers), ou comme la construction ou la vente en bloc de logements destinés à être mis en location.
Il est toujours facile de trouver des vertus à un système qui procure des débouchés… 🙂

Du côté des futurs occupants : c’est plus délicat…

1- Soit on parle de locataires, et là tout le monde s’en fout.
Le locataire jugera sur pièces de l’intérêt de la location en fonction de l’emplacement et du loyer.
Et il faudra donc que les professionnels / patrimoniaux tout comme les candidats locataires respectent à la fois les règles du marché et celles du BRS (les plafonds…). Facile à juger.

2- Soit on parle d’accession et là, il faut être plus précis :
Le BRS est apparemment plus protecteur que les baux à construction traditionnels ou que son cousin le bail réel immobilier.

Son principal argument – par rapport aux autres baux emphytéotiques dont le bail réel immobilier – est en effet que, lors d’une cession ou d’une succession (dans l’hypothèse où le nouvel occupant serait agréé par l’OFS, ce qui suppose qu’il respecte lui-aussi les plafonds de ressources), le bail serait prorogé pour retrouver une durée effective de bail égale à sa durée initiale.

En théorie, le bail pourrait donc être infini par le jeu des cessions successives.

Sauf que l’OFS peut préempter à chaque cession, ou refuser l’agrément au nouvel occupant, et que les cessions se font au prix initial éventuellement actualisé (selon des conditions non encore connues).

Ce qui revient à dire qu’il est impossible de gagner le moindre argent (mais on n’en perd pas non plus vu qu’on est indemnisé en fin de bail ou qu’on touche son prix de cession) sur une pseudo-accession et que si vos enfants gagnent plus que les plafonds ils ne pourront pas continuer à vivre dans « votre » logement après votre disparition puisque l’OFS refusera l’agrément.

Ce qui n’est pas du tout intéressant pour un accédant, mais hélas parfaitement logique !

cro ascension socialeCar la logique affichée de « parc pérenne d’accession à la propriété » indique bien la direction voulue par l’état, à savoir aider un concept général d’équilibre social plutôt que la trajectoire d’individus voulant profiter de l’ascenseur social (en panne comme chacun sait).

En gros, il faut que, si un effort collectif est fait pour mettre sur le marché des logements financièrement abordables, ce parc se maintienne sur la durée et éviter comme la peste que des individus puissent en profiter pour améliorer leur trajectoire personnelle, ou pire – horreur, malheur – leur patrimoine familial.
(nb : cette logique de non enrichissement des acquéreurs est la même que celle des clauses anti spéculatives qui fleurissent régulièrement et parfois de manière outrancière en matière de PSLA ou de logement abordable quand la collectivité octroie une aide, même minime)

Car ceci ferait diminuer – par la sortie de logements – la taille dudit parc et il faudrait donc accepter 1- de voir se réduire ce parc d’occupation sociale (accession et location confondues) ou 2- refaire un effort financier pour le compléter.

Peu importe que le public visé soit ici une strate sociale, pour le gouvernement la jouissance d’une propriété via le BRSsous sa pression idéologico financièreest une démarche sous conditions et sans aucune dimension patrimoniale.

Le pauvre doit donc le rester, pour la bonne cause ? 🙁
(mais pas la sienne)

Vous commencez à deviner le fond de mon opinion (peu flatteuse) sur ce que certains osent appeler de l’accession à la propriété (en oubliant gaillardement le volet patrimonial et intangible sans aucunes conditions de la transmission à ses descendants).

Aucun intérêt donc, sauf si les conditions financières d’occupation du logement (je n’ose pas dire achat) sont largement inférieures au prix du marché.

De fait, une pseudo accession de ce type ressemble à s’y méprendre à une location de longue durée, une vulgaire LLD améliorée (heureusement pas totalement à fonds perdus cf indemnisation ou prix de cession plafonné prévus) passée avec un garagiste qui refuserait de vous étudier un tarif de LOA (location avec option d’achat) ! 🙂

 

Mais chacun est libre d’avoir une opinion différente !
A la semaine prochaine… 🙂

 

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14 réflexions au sujet de « Bail réel et ver solidaire…. »

  1. Bonjour,

    Depuis la rédaction de cet article, votre avis a-t-il changé au sujet du BRS ?

    Cordialement,

  2. @ dd : pas vraiment. Je n’aime pas, par nature, quand on préfère soigner la conséquence plutôt que la cause. Et donc préférer saucissonner le coût en deux (entre foncier et bâti) plutôt que de jouer sur la formation des prix pour éviter leur envolée. Surtout quand ceci passe par des schémas complexes et qui ramènent les aspirations sociales ascensionnelles des individus à la portion congrue, en ne leur donnant pas la priorité à eux mais à la constitution de parcs résidentiels destinés à maintenir sur longue durée un vivier d’occupants typés en termes de profil de revenus (entre autres). Donc, non, je n’aime pas cette vision d’un avenir formaté. Bien sûr, de la même manière que des moules s’accrochent aux rochers ou que des crabes se réfugient dans des anfractuosités (on peut aussi parler d’autres bestioles 🙂 ), on va trouver tout un tas d’acteurs heureux de cette merveille d’ingénierie shadokienne. Les pouvoirs politiques locaux (heureux de promouvoir une action de comm et de gérer un nouveau parc d’ouailles reconnaissantes), les idéologues bien pensants, l’administration (heureuse d’avoir un bouzin de plus à gérer et d’autojustifier son existence), les promoteurs sociaux (leur pré carré) ou privés (faire de la marge et du CA sur des prix unitaires moins élevés et donc sur une clientèle qui leur échappait du fait de prix élevés), plus les spécialistes de ce type de montages (notaires, avocats etc…). La question n’est donc pas tant de savoir si ce type de montage aura des défenseurs, il en a et en aura, mais de se poser la question de la vision de société qu’il sous-tend. Et j’ai tendance à avoir plus foi en des humains voulant réaliser leurs aspirations qu’en un interventionnisme collectif qui aurait pu être évité en traitant la cause plutôt que la conséquence. Prévenir plutôt que guérir et pervertir…

  3. Très bon résumé du bail solidaire c est à priori une variante des baux à construction ou autres montages… Attention aux arnaques du style vente à terme d il y a 35 ans ou l apl et les beaux yeux du vendeur risquaient de pénaliser grandement les accedants soudain privés d apl pour raison familiales en outre à l époque les prêts étaient souvent variables si mes souvenirs sont bons.

  4. Merci pour cette analyse intéressante et pour votre humour. Je trouvais le concept du BRS sordide, ravie de lire enfin une analyse sans concession sur ce sujet, lequel en dit long sur les motivations idéologiques qui le sous-tendent…. pas étonnant qu’ils aient du mal à les vendre.

  5. @ Woog : merci pour le soutien moral ! 😉 Les avis sur le sujet sont très tranchés, le mien étant qu’apporter une réponse de technique financière qui dépossède de pseudo « acquéreurs », au lieu de mettre en place des solutions pour contrarier la hausse des prix est une régression humaine et sociale. Mais ceci n’est qu’un avis parmi d’autres !

  6. Tout est dit, les seuls gagnants sont l’ofs, les notaires et les banques. Le seul perdant est le pseudo acquéreur. Un système de plus qui creuse davantage les inégalités.

  7. @ David : parmi les gagnants opportunistes, on peut aussi ajouter l’opérateur (HLM ou promoteur) qui va « vendre des logements » moins chers et donc plus facilement, en théorie… Pas en pleine propriété, certes, mais la marge se moque de ces détails !

  8. Bonjour
    J’habite dans une ville où le prix du m2 est de 6000 euros en moyenne.
    Je suis a 20000 euros par an, je touche 1800 euros nets par mois sur 12 mois.
    J’ai 35 ans.
    La banque me prête 150 000 euros. J’ai de maigres économies que j’ai faites au fil du temps me constituant un apport à hauteur de 30 000 euros.

    Donc ici pour 150 000, j’ai …. De vieux studios …. Mon apport étant mangé par frais de notaires + 10% du crédit.

    Le neuf commence a 190 000 euros pr des studettes , je ne peux même pas y penser !

    Bref , pour moi le BRS est la seule chance de ne pas complètement jeter mon argent par les fenêtres dans un loyer. Pour 160 000 euros, j’ai un 50m2 dans un quartier correct. Je ne cherche pas à faire de la spéculation : juste à avoir un toit sur la tête et a être rassurée sur le fait qu’en cas de perte de revenus ou de retraite, je n’aurai plus la charge du loyer.

    La lecture de votre article et des commentaires m’afflige : le BRS n’est sans doute pas une opportunité quand on peut s’offrir autre chose, pour moi c’est ma seule chance de m’assurer une sécurité en vivant dans un appartement « normal » dans un quartier «  normal ».
    Il y a des gens modestes oui ! Moi ça me sauve !

  9. Je suis néanmoins contente de lire un véritable « avis », sur internet je ne trouve au sujet du BRS que des avis de sites promotionnels. Donc bon…

    Bref vous ne me rassurez pas et cette lecture m’a rendue un peu triste, je ne serai en effet qu’une sois propriétaire, même pas une propriétaire du tout selon vous…
    Bon … ça me permet quand même d’économiser le prix d’un loyer et j’en suis contente, moi de la sous classe sociale

  10. @ Sarah : le BRS est sans doute mieux qu’une simple location, Sarah, mais pour moi, il est quasiment aussi proche de la LLD que de l’accession à la propriété. Et ce qui m’afflige, c’est que cette logique de parc résidentiel perpétuel, au profit des collectivités, est « vendu » comme le nec plus ultra moderne… Alors qu’il vaudrait mieux mettre en avant une vraie réflexion sur la manière de contrer l’inflation des prix (dont celle du foncier) et les trajectoires des humains en recherche de toit et de transmission patrimoniale à terme. Bref, on fait fausse route sociétalement. Mais ceci n’est que mon avis. 🙂

  11. Pour avoir un peu étudié la question, j’ai été plus que surpris de voir un bailleur social proposer au même prix que le PSLA des BRS (3000€/m² en agglo bordelaise). Ce qui m’a confirmé le fait que, même si les bailleurs ont des « prix » ils répercutent directement au max de la fourchette le prix des logements.

    De plus, j’ai discuté avec un commercial qui m’a expliqué qu’il y avait de la taxe foncière à payer en plus de la « location » de terrain… donc vraiment, Marc, je vous rejoins sur votre analyse: c’est de la location déguisée ni plus ni moins, aucune construction patrimoniale possible avec ce dispositif, au lieu de payer des frais de location on paie des intérêts d’emprunt, et en prime on achète un truc qui perd de la valeur sans le foncier qui peut en prendre. On engraisse des administrations trop heureuses de continuer à exister pour laisser les acheteurs aussi pauvres à l’arrivée qu’au départ… aucun intérêt, autant rester locataire chez un bailleur social.

  12. @ Jack : l’aspect d’opportunité d’habiter à tel ou tel endroit peut se discuter, voire même l’intérêt financier pur, mais le plus gênant reste pour moi que ce choix délibéré d’un aquarium permanent de certains socio-types ou profils de ménages puisse en fin de parcours les priver de transmettre leur bien à leur(s) enfant(s) ou de réaliser une plus value familiale et patrimoniale, celle qui reste captée par la puissance publique… puisqu’elle reste durablement propriétaire du foncier, celui pour lequel elle réclame un loyer d’ailleurs…

  13. Je ne suis pas sûr que vos conclusions soient exactes. Le loyer à payer est infime (1€/m carré sur Lille, par ailleurs il ne me semble même pas qu’il y ait une augmentation de ce montant avec le temps, ce qui sera ridicule ds des décennies avec l’inflation), s’agissant ici de bien basse consommation à faible charges de copropriété, la trésorerie mensuelle à sortir n’est finalement pas différente de celle d’un logement ancien avec des charges de copro souvent bien plus élevées. Par ailleurs, le prix de revente d’un BRS est annexé sur l’indice de référence des loyers, le prix va donc bien augmenter avec le temps… et qui plus est avec une garantie de rachat par l’OFS à ce prix. S’il y a une baisse de l’immo, c’est tout bon. S’il y a une hausse, on profitera aussi de cette hausse (dans une moindre mesure, certes). Enfin, le différentiel est tel entre une acquisition classique et une avec BRS (660000 vs 300000 pr un bien équivalent dans la même résidence neuve) que cela peut voit permettre, si vous pouviez mettre davantage que les 300000, d’investir avec le surplus en immobilier ou ailleurs. Ainsi, au lieu simplement d’être propriétaire de sa résidence principale qui ne « travaille pas », on peut posséder une résidence principale + un investissement d’un montant équivalent à votre acquisition BRS si vois aviez les moyens d’acheter hors BRS.

    J’ai bien conscience que ce n’est pas l’idée initiale ici, mais en ce qui concerne ma situation je me dis que je peux bénéficier d’un logement équivalent à un logemenr comptant 660000€, pour seulement 300000€, et acheter 3 studios avec le surplus qui me génèreront environ 1500€/mois. Le calcul est vite fait…

  14. @ PaulH : merci pour le commentaire. Le raisonnement que vous développez a sa propre logique. Je vous garantis que j’ai déjà entendu des approches de ce type mais qu’elles ne changent pas mon opinion.
    Pourquoi ? Fondamentalement parce que le système ne soigne pas les causes des fortes hausses de prix (dont foncier principalement) et s’accommode des conséquences – par la dissociation foncier-bâti – d’autant plus facilement que les collectivités y trouvent leur compte dans la constitution d’un parc résidentiel stable en volume sur la durée. Au détriment des trajectoires sociales et patrimoniales des individus. Une histoire d’évolution sociétale très critiquable.
    Par ailleurs, et vous en avez conscience, les pseudo achats en BRS visent avant tout les publics n’ayant pas les moyens de faire autrement : donc, tous les arbitrages d’investissement évoqués n’ont pas lieu d’être (sans même parler de leur rentabilité) car en dehors de l’objectif revendiqué par les partisans des BRS.
    Quant à l’évolution indexée du prix de revente (au-delà de ce que sera l’évolution d’un indice administré et donc soumis aux décisions politiques futures…) et à la garantie de rachat à ce prix (sans intérêt puisque conforme à l’évolution minimale des prix du secteur), ce ne sont pas des arguments suffisants – selon moi – pour valider le renoncement institutionnel à une autre voie plus vertueuse. Et plus difficile, certes…

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