Vous reprendrez bien un petit peu de Duflot ?

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Moment d’extase….. Après une attente de près de 6 mois surgit enfin, au détour d’une circonvolution technico-administrative de bon aloi, le décret tant attendu, espéré, craint et plus si affinités…

Paraître au Journal Officiel le même jour que l’été et que la Fête de la Musique, franchement, ça a de l’allure (pas de l’Alur, hein, ça on en parlera sûrement une autre fois *). Je comprends mieux maintenant pourquoi il a fallu attendre aussi longtemps.

D’autres que moi auraient pu trouver anormal qu’un dispositif fiscal supposé opérationnel dès le 1er Janvier attende encore après des éléments aussi essentiels que la possibilité de moduler à la baisse les loyers ou la manière d’obtenir un agrément en zone B2.
Mais moi…

Quand on sait pouvoir compter sur ses orteils depuis la préhistoire…. 6 mois, franchement…. c’est comme chercher des poils sur un oeuf d’ichtyosaure.  😉

 

(* le projet de loi dite Alur aura-t-il de la gueule ? On le saura vite, mais pas aujourd’hui)

 

Tout vient à point à qui sait attendre. Pour le coup on a été servis !

Mais est-ce que tout vient au point ? Ou reste-t-il encore des réglages, des incohérences ou des points d’ombre ?

Avec une gestation aussi longue, les détails ont du être soignés, non ?

Le décret du 19 Juin 2013

Mince, il a manqué l’appel du 18 Juin ! Mais de peu !

De son vrai nom (reprenez votre souffle) « Décret no 2013-517 du 19 juin 2013 relatif à la réduction des plafonds de loyer et à l’agrément prévus respectivement au second alinéa du III et au deuxième alinéa du IV de l’article 199 novovicies du code général des impôts », le décret du 19 Juin 2013, paru au Journal Officiel du 21 Juin, aborde deux des trois éléments opérationnels qui manquaient encore au dispositif Duflot.

Ahhhhh…. parce que vous pensiez que c’était bon avec celui-là ? Mais non, ce sont les prémices ! 🙂

Pour la complète, il manque encore un décret ou un arrêté avec le pourcentage de logements ne pouvant pas être vendus « en Duflot » au sein d’un même programme immobilier. On sait que ce chiffre ne peut pas être inférieur à 20 %, mais à quel niveau sera placée la barre ?

Bref, on ne va pas passer notre temps à parler des absents.
Ce fameux décret règle enfin deux points essentiels : la modulation à la baisse des loyers du dispositif fiscal Duflot, et la possibilité pour les communes de la zone B2 d’obtenir des agréments afin de bénéficier elles aussi de la réduction d’impôt Duflot.

On y va ?  🙂

La réduction des loyers plafond Duflot

Je vous parlais déjà lors du lancement de la loi Duflot de l’ensemble des critères et paramètres validés.

Les loyers plafonds fixés par m² de surface utile au plan national (selon les différentes zones) sont modulés par le coefficient multiplicateur pour tenir compte de la structure (taille) des logements.
Le décret précise les conditions dans lesquelles les Préfets de Région vont pouvoir moduler (à la baisse seulement) ces plafonds nationaux.

Donc :

  • le territoire de modulation des loyers s’appréciera par commune ou ensemble de communes (pas au niveau d’un quartier ni d’une rue par exemple)
  • l’amplitude de modulation ne découle pas de l’application d’un pourcentage mais d‘une analyse avec deux marqueurs. Le marqueur haut qui est le loyer de marché et le marqueur bas qui est le loyer plafond des logement sociaux de type PLS (Prêt Locatif Social). Entre les deux, tout est possible suivant l’analyse tirée des loyers recueillis par des observatoires de loyer par exemple.
  • date d’application : bien que le décret soit assez mal rédigé sur ce point, sont concernés tous les actes authentiques signés après la date de parution des arrêtés préfectoraux ou (pour ceux qui déposent un permis de construire) tous les permis déposés postérieurement à cette même date
  • mesure transitoire : échappent à la modulation les actes d’achat signés avant le 31 Mai 2014, à condition qu’ils aient été précédés d’un avant-contrat signé avant le 28 Février 2014 et que le permis du programme immobilier ait été déposé avant le 30 Septembre 2013. Cette mesure est typiquement une souplesse introduite pour la commercialisation de programmes immobiliers en VEFA dont le temps de conception est long.

La procédure qui conduira à fixer (éventuellement) des plafonds de loyer minorés passe par le Préfet de Région. Celui-ci doit proposer un projet d’arrêté et le soumettre au Conseil Régional de l’Habitat (CRH) et aux différents délégataires (Départements, Communautés urbaines ou d’agglomération) ayant compétence en matière de logement. Ces instances ont deux mois pour émettre leur avis.

Curieusement, le décret ne dit pas ce qu’il se passe en cas de désaccord entre le Préfet et le CRH ou les délégataires… Par pudeur ? 🙂

Autre question de fond : que vont faire le Préfet et les délégataires de ce pouvoir d’appréciation ?

  1. s’en servir abondamment, sous couvert d’idéologie ou de mansuétude à l’égard des locataires futurs, auquel cas ils videront la loi Duflot de sa substance et il n’y aura pas de locataires… car il n’y aura pas eu d’investisseurs pour acheter les logements
  2. ou au contraire être d’une prudence de Sioux pour éviter de casser la machine, en espérant la voir enfin démarrer et donner du travail au secteur du BTP ? Probable.

L’avenir nous rendra plus intelligents 🙂  .

Obtenir un agrément Duflot en zone B2

Le décret Duflot sur les loyers et zones B2
Perdre pied en zone B2 ? Même pas peur !!!

Il va bien falloir se jeter à l’eau…

Pour être éligibles à la réduction d’impôt Duflot, les communes doivent faire une demande d’agrément et constituer un dossier comprenant les avis et délibérations des instances concernées et tous justificatifs pouvant prouver l’existence d’un besoin important en logement locatif.

C’est le Préfet de Région qui prendra la décision, en appréciant par tous moyens (notamment quantitatifs, comme l’évolution démographique, le nombre de mises en chantier, les niveaux de prix des logements, le parc de logements sociaux…) la réalité du besoin.

Et s’il n’a pas envie ? Il lui suffit de garder le silence pendant 5 mois, ce qui équivaut au rejet de la demande. Pratique, non ?

Il y a fort à parier que de très nombreuses demandes d’agrément vont être formulées par les communes, ne serait-ce que pour irriguer en volumes de travaux nouveaux une économie locale souvent guère brillante en ces périodes de vaches maigres économiques et… d’élections municipales dans moins d’un an !

Avec un tel planning, pas besoin de boule de cristal, je ferais mieux de garder des sous pour des boules de pétanque, si le soleil veut bien finir par arriver.
C’est l’été, nom de Zeus !

Une bonne chose de faite. Encore un petit effort et on saura tout sur le Duflot. Si vous avez une petite question, formulez votre demande d’agrément. Je vous répondrai peut-être en moins de 5 mois !  😉

2 réflexions au sujet de « Vous reprendrez bien un petit peu de Duflot ? »

  1. Franchement, la loi Duflot et le prêt à taux zéro constituent des « aides » qui génèrent plus de problèmes aux propriétaires qu’autre chose. Mieux vaut éviter de solliciter ces lois et rester maitre de ses futurs choix car un investissement immobilier se rentabilise sur du long terme.

  2. Je ne dirais pas les choses de la même manière. Il ne faut effectivement pas « tordre » ses objectifs personnels pour les faire rentrer au chausse-pied dans un texte de loi. Mais si on peut allier l’utile à l’agréable, pourquoi s’en priver ? 🙂

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