Les gammes de l’immobilier neuf

Billets d'humeur, Financement immobilier 6 commentaires

les différentes strates du financement immobilier neufDites moi la vérité : est-ce que quelqu’un comprend encore quelque chose au paysage réglementaire de l’immobilier neuf ?

Parce qu’en termes de lisibilité ou de gammes, moi j’ai sorti le sonar (oui, avec un s, pas avec un c cédille, mauvaises langues !).

Car je vous garantis que même quand on a déjà fait ses gammes et qu’on connaît la musique, une portée compréhensible permet d’éviter les couacs.

Et de faire la différence entre l’entrée de la gamme et le haut de gamme 😉 !

 

J’ai beau essayer d’y voir clair, rien n’y fait.
Il va sans doute falloir que je me paie un microscope électronique. Ou un pipeau.
Une vraie truffe.

Des heures que j’essaie de vous segmenter le marché du neuf sans rien trouver de satisfaisant. A part quelques jeux de mots de bas de gamme. Encore des gammes…

Do : si vous en avez plein le DO, c’est normal

Ré : si ça descend jusque là, c’est plus inconvenant

Mi : et pourtant on n’en est pas encore à la moitié !

Vous voyez le genre ? Un vrai désespoir de marketing immobilier de fin d’été.

Vivement la rentrée, j’aurai peut-être un peu plus de reprise…

Le matériel disponible

Récapitulons les effectifs :

Là, on n’est pas trop mal, la classe est quasiment au complet si l’on fait abstraction des niches plus exotiques (Malraux, LMP et LMNP, adaptation des dispositifs fiscaux d’Outre-mer…) ou des financements anecdotiques comme le PAS.

Mais on les range comment ces dispositifs ? Par affinité ? En rangs d’oignons ?

Forcément, si on s’en mêle… 🙂

Locatif, accession et revenus

Vous seriez les pouvoirs publics…. Une supposition….

Bref, si vous aviez les manettes, vous auriez sans doute essayé de vous dire qu’il ne fallait exclure personne, le logement étant un besoin fondamental, et vous auriez essayé de dessiner des strates et des gammes, puis de définir s’il était utile de créer des produits spécifiques.

Tout ça sur la base de critères lisibles : locatif, accession, revenus, zones géographiques…

Et vous auriez veillé à ce que votre information et vos produits soient bien connus et distribués sans restriction ni distinction d’acteurs ?

Car si les dispositifs et les bénéficiaires sont bien calibrés, tout doit couler de source et le qui fait quoi n’est pas le plus important ?

C’est bien ce que je pensais, vous êtes naïfs. Et d’ailleurs vous n’êtes pas aux manettes ! 🙂 (contentez vous de la Playstation familiale)

Donc, vous aurez compris que tout n’est pas aussi limpide, bande d’enfants…

Un état des lieux empirique

des dispositifs immobiliers en trompe-l'oeil
Souriez…. vous êtes filmés !

Les apparences sont souvent trompeuses.

La différence entre posture et réalité est très fréquente et fort ancienne… ce que les ombres chinoises nous enseignent avec bonhommie.

Comprenne qui pourra ! (vous ? 😉 )

Pour en revenir à notre état des lieux :

  1.  la distinction logement social / logement privé
    • commençons par un abus de langage : ce qui est communément appelé logement social n’est en fait que le logement locatif social (comme si un logement en accession ne pouvait pas être social)
    • le logement social a ses opérateurs, bien connus du grand public, les sociétés d’HLM (réparties en familles : Offices Publics de l’Habitat, Entreprises Sociales pour l’Habitat et Coopératives).
    • les opérateurs sociaux sont les seuls à avoir accès à certains financements locatifs (PLAI et PLUS : ce sont les dispositifs locatifs les plus sociaux du point de vue des plafonds de revenus des locataires)
    • il existe un autre dispositif locatif, plus « haut de gamme », le PLS auquel le privé a théoriquement accès. Théoriquement, car la complexité du circuit administratif et le découplage PLS / dispositif de défiscalisation intervenu depuis la loi Scellier enlèvent beaucoup de son attrait potentiel à ce produit, considéré comme du logement locatif social et décompté à ce titre dans le % de logements sociaux dus par les collectivités
    • Le PSLA : bien que théoriquement accessible au privé, ce système de location-accession à tva à taux réduit est pour l’essentiel chasse gardée des sociétés HLM (parmi lesquelles les coopératives) et de sociétés longtemps apparentées comme les filiales de promotion immobilière des sociétés de crédit immobilier. La raison ? Des garanties de rachat et de relogement  difficilement accessibles aux sociétés de promotion immobilière privées
  2. la segmentation par nature, accession ou location
    Là au moins, c’est plus simple :

    • accession : PTZ+, Zone ANRU, accession maîtrisée ou à prix abordable, accession libre (nb : et accession sociale, concept qui n’existe cependant dans aucune définition nationale)
    • location : PLAI, PLUS, PLS, Dispositif d’investissement locatif loi Duflot, logement intermédiaire, location libre
    • et entre les deux la location-accession (PSLA) qui transforme en accédants des locataires transitoires
  3. un filtrage par le niveau des revenus : tous les systèmes « aidés » y font logiquement appel, mais il n’y a pas d’harmonisation évidente, la disparité des grilles rendant la lecture difficile

 Une vision d’ensemble qui fait défaut

Si je devais jouer au méchant  🙂 et ne pointer que les défauts, je dirais :

  • que le logement ne doit pas être traité différemment selon sa nature, locative ou accession. Ce n’est pas le logement qui est social. Le logement doit s’adapter à une fonction sociale qui découle du besoin de se loger des occupants et de leur niveau de revenus. On se fout de savoir (on devrait) s’ils préfèrent être locataires ou propriétaires.
  • que de la même manière qu’il existe un système précis pour le logement locatif social, il manque à l’évidence un statut de l’accession sociale, défini – comme le locatif – par une réglementation nationale.
    Le bricolage actuel laisse des disparités énormes entre régions, les règles étant définies localement, au risque de  vider de toute logique une politique nationale du logement. 🙁
  • que l’accession à la propriété est le parent pauvre de la politique du logement : un pauvre PTZ+ et de rares PSLA, en regard des volumes importants du financement du secteur locatif
  • que la pratique des pouvoirs publics successifs (qui veulent à nouveau inventer un secteur du logement intermédiaire ; un volume de 10 000 logements annuels étant évoqué avec un taux de tva intermédiaire) fait irrésistiblement penser à une collection de rustines sur une chambre à air hors d’âge. Pourrait-on se payer une chambre à air neuve et sans hernies ?
  • que les plafonds de revenus devraient être harmonisés et simplifiés avec 3 ou 4 niveaux selon des logiques de capacité des ménages à faire face à la charge financière du logement, en accession ou en location
  • qu’il est anormal dans une société moderne de ne pas choisir la fluidité et la transparence comme valeurs premières au service de l’efficacité collective. Pourquoi ne pas imaginer des systèmes de production ouverts, sans distingo de catégories d’acteurs, pour éviter par exemple le gâchis du PSLA où des candidats à l’accession peinent à identifier une offre dispersée et inorganisée, distribuée chichement avec un système d’agréments ?
  • que le système français actuel est trop rigide et comporte trop de trous dans sa gamme et qu’il apparait à bien des égards comme une survivance d’une économie administrée et contingentée du logement, sous des pressions parfois idéologiques et souvent budgétaires.

Et si je devais jouer au gentil ?

 

Hé bien, je vous laisse l’imaginer dans les commentaires, je n’ai pas fini mes gammes… Prêtez moi des pensées positives et généreuses. D’avance merci !   🙂

 

 

 

 

6 réflexions au sujet de « Les gammes de l’immobilier neuf »

  1. En termes de volumes, le marché du neuf est beaucoup plus réduit que celui de l’ancien. On ne peut pas comparer ; l’ancien c’est le stock, et le neuf c’est le flux.
    Le neuf est aussi plus cher que l’ancien ; c’est l’effet normatif et qualité.
    Si l’on parle de la forme commerciale du moment, là je dirais qu’il y a match nul ; les protagonistes sont en toute petite forme… c’est l’air du temps qui ne doit pas trop leur convenir 🙂

  2. Merci pour l’article.
    Pour revenir à votre dernier commentaire : pensez-vous vraiment que le neuf soit de meilleure qualité que l’ancien ? Je ne sais pas si nos bâtiments modernes se verront encore dans un ou deux siècle(s). J’ai bien l’impression que, dans notre société où tout va très vite et devient obsolète de plus en plus rapidement, le bâtiment ne soit pas épargné.
    Qu’en pensez-vous ?

  3. Oui, je pense que les logements produits aujourd’hui sont de bien meilleure qualité que l’ancien, d’une manière générale. Je parle de la production actuelle et pas des logements d’il y a 10 ans, en raison de la dernière et importante marche franchie pour les logements BBC ou RT2012. On trouvera toujours des contre-exemples des deux côtés : Versailles est un logement ancien très bien conservé 🙂 et il peut toujours y avoir dans le neuf un bâtiment mal exécuté. Mais la somme des normes (thermique, acoustique, solidité, sismique, fibre optique, pré-équipement pour véhicules électriques, accessibilité handicapés) et les à côtés comme les parkings en sous-sol, les loggias ou terrasses généralisées, les ascenseurs, font une différence importante. Le plus souvent, l’ancien – même dit de charme – nécessite un fort réinvestissement pour raccourcir la distance avec le neuf. Reste le charme et l’emplacement avec une offre centre ville plus développée. A chacun selon ses goûts et son budget !

  4. P.S.L.A…. Pour information, depuis sa création en 2004, il n’y aurait eu qu’un seul et unique programme (à Port des Barques) en Charente Maritime….. Comment se fait-il…. les bas revenus ne seraient-ils pas les bienvenus sur les côtes Atlantiques….

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *