Le PSLA pour les nuls !

2 162 réflexions au sujet de « Le PSLA pour les nuls ! »

1. bonjour
   j’ai réservé un T3 sur plan  » en psla » récemment , j’ai versé 4070 euros de dépot de garantie
   ;et le temps que l’opérateur construise le logement , cela va mener à fin 2014 ; je voudrais savoir plusieurs choses:
   -dans quelles mesures , si ma situation financière venait à changer d’ici cette date, je pourrais récupérer mon chèque de dépot de garantie.
   – est ce que je pourrais éventuellement louer cet appartement , et à quelles conditions ?
   cordialement

2. Bonjour Philippe, si j’ai bien compris, vous avez réservé mais pas encore signé l’acte authentique ? Et encore moins levé l’option ? Donc à mon avis, pas de problème pour récupérer le dépôt de garantie, d’autant que je suppose aussi que c’est un bailleur social (société HLM ou une filiale) qui est le vendeur et que leur pratique n’est pas de « tordre le bras » à leurs clients. En revanche, le PSLA est un achat en accession à la propriété avec un « cadeau » qui est la TVA à taux réduit. Pas question de le transformer à votre niveau en investissement locatif donc. Faut pas rêver ! 😉

3. Bonjour Marc,
   Après avoir fait de nombreuses démarches pour enfin devenir propriétaire. Le PSLA semble être une chance et le seul moyen pour moi d’acheter un logement « correct » pour moi et ma fille. Ma vie peu toutefois évoluer et j’aimerais savoir s’il m’est possible de revendre ce logement dans quelques années par d’autres moyens qu’en utilisant la garantie de rachat qui ne se fait qu’à certaines conditions. Je ne parle pas de faire une plus value. Admettons que je revende mon logement à un particulier au prix d’achat dans 5 ans, (toujours mieux que de payer un loyer pendant 5 ans !) est-il possible que l’on me demande de rembourser les avantages acquis (différence de TVA, taxe foncière, PTZ+) Cette opération aura alors eu pour effet de me permettre d’accumuler un apport pour un prochaine achat (normal) … chose impossible à faire lorsqu’on paye un loyer tous les mois ! Merci

4. Houla, Murielle, vous êtes exigeante ! 🙂
   Faisons simple : l’état ne tire pas sur les ambulances ! Donc, si les évènements de la vie vous mettent dans la situation de bénéficiaire de la garantie de relogement (même si vous ne l’exercez pas) :
   C’est à dire…
   B. EXCEPTIONS
   20. Le bénéfice du taux réduit ne sera pas remis en cause dans les cas de survenance des évènements suivants :
   – décès ;
   – décès d’un descendant direct faisant partie du ménage ;
   – mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement en cause ;
   – chômage d’une durée supérieure à un an attestée par l’inscription à l’institution nationale publique mentionnée à l’article L. 5312-1 du code du travail ;
   – délivrance d’une carte d’invalidité définie à l’article L.241-3 du code de l’action sociale et des familles ;
   – divorce ;
   – dissolution d’un pacte civil de solidarité.
   Dans ces cas là, vous n’aurez pas de remise en cause (que vous exerciez la faculté de rachat ou que vous vendiez par vos propres moyens).

   En revanche, si rien ne vous y contraint vraiment et que vous agissez par opportunité (dans les 15 ans qui suivent l’acte d’achat) alors vous devrez rembourser le différentiel de TVA entre le taux normal et le taux réduit (en profitant néanmoins d’un abattement de 10% par an à compter de la 6ème année).
   Pour le PTZ+ et la TFPB, à mon sens rien à craindre, sauf à rembourser le solde du PTZ+ (et de vos autres crédits aussi, dont le PSLA éventuel, logiquement). De fait, quand vous avez demandé le PTZ+ et bénéficié de l’exonération de TFPB vous étiez « dans les clous » et avez respecté la règle. En revanche, dès que vous quittez le système vous ne pouvez plus bénéficier de ses avantages. Le beurre, l’argent du beurre et la crémière, c’est mal vu en période de restrictions !

   Ouf, ça vous va comme réponse ? 😉

5. Bonjour Marc et merci d’avoir éclairer mes lumières.
   Donc je résume : si je ne suis ni décédée, ni invalide, ni mutée à tataouine les bains, ni chômeuse, ni divorcée je ne bénéficie pas de la condition de rachat mais je peux tout de même revendre ce logement en remboursant le différentiel de TVA dans les conditions de vous m’avez expliqué. Je comprends aussi que je ne pourrais plus bénéficier de ces avantages pour un autre achat ce qui est logique et normal.
   C’est un premier achat et le PSLA présente effectivement de nombreux avantages. En comparant avec d’autres logements de même surface et même quartier j’ai constaté en moyenne une différence de 20.000,00 euros d’écart sur le prix d’achat. Je serais ravie de pouvoir me lancer dans le monde merveilleux des « propriétaires » mais cela reste un investissement important et 30 ans de crédit ! Je ne voudrais pas me retrouver mariée à un T3 pour les 15 ans à venir si la revente ne rembourse pas le crédit !
   Cordialement
   Murielle

6. @Murielle : »Tataouine les bains » ! Mais il y a plus près : Trifouillis les cactus ! 🙂
   Je vais quand même mémoriser votre lieu d’exil…

7. Bonjour Marc,
   J’ai acheté mon premier bien, un T2, en PSLA. J’en suis ravie!
   Je me pose pourtant une question, comment louer cet appartement? J’espère bientôt déménager dans le sud (ouiiii du soleil!!!) grâce à mon emploi et souhaiterai louer mon appartement plutôt que de le revendre.
   Comment faire???

8. Plusieurs questions avant un début de réponse. Est-ce un déménagement subi (comme une mutation) ou pas ? Depuis combien de temps avez vous signé l’acte authentique (cf levée d’option) ? Y a-t-il dans votre acte des clauses anti spéculatives (assez fréquent) et que disent-elles ? Hop, c’est à vous de bosser ! 🙂

9. Bonjour Marc,
   J’ai toutes les réponses:)
   -Déménagement par mutation
   -Levée d’option le 13/12/2013
   -pas vu de clauses anti-spéculatives (mais ça s’appelle vraiment comme ça??)

   A vous 😉

10. Oups, j’ai levé l’option en décembre 2012, désolée… je suis bien propriétaire.
    TFPB, pas encore payé.
    PTZ, je dois voir avec qui pour connaître mon sort?
    Clause anti-spéculative, pareil, à qui m’adresser?
    Direction notaire je crois?

11. Pas sympa de me faire des blagues sur la date de levée d’option…. 🙂
    TFPB : normal que vous n’ayez rien payé, puisqu’il y a une exonération de 15 ans à compter de la date d’achèvement. Pour autant, votre futur changement de statut post mutation va changer la donne. L’état n’a pas à vous consentir une exonération longue durée si vous n’êtes plus locataire accédant là.
    PTZ+ : posez la question à la banque qui vous a fait le prêt
    Clause anti-spéculative : lisez l’acte authentique (le notaire a du vous en donner 1 exemplaire). A défaut questionnez votre notaire.
    Et bon Dimanche !

12. Merci pour les infos Marc!
    Bon esprit, bonne répartie, sympa d’échanger avec vous:)

13. Merci 🙂

14. Bonjour,

    La société qui me livre l’appartement fait une remise des clefs le 22 juillet or nous serons en vacances à l’étranger. Peut-on décaler la remise des clefs avec le promoteur ? Merci pour votre réponse. Cordialement, Sonia

15. bonjour Marc
    aprés avoir lu vos échanges avec Stéphanie , j’en ai déduit que à partir du moment ou aprés la phase locative je me suis porté acquéreur de mon appartement , si ma situation personelle, professionelle l’exige ; je peut louer mon appartement mais
    en revanche perdre l’éxonération de taxe foncière , le PTZ , et …. ?

16. Bonjour Soumia, bien sûr ! Il vous faut contacter votre promoteur et convenir avec lui d’une autre date de RV. En principe, cela ne doit pas poser problème.

17. @ Philippe . Si vous êtes dans le même cas que Stéphanie, même réponse. Que les circonstances de la vie vous obligent à ne plus résider dans votre PSLA est une chose, mais vous ne pouvez (fort logiquement) pas espérer continuer à bénéficier d’une exonération de TFPB ou d’un PTZ+ qui sont directement liés à votre statut d’accédant à la propriété (alors que vous ne l’êtes plus si vous mettez en location).

18. Bonjour
    Pour le remboursement de TVA il me semble bien que depuis janvier 2013 l’état ne peut plus la récupérer. C’est la cour Européenne qui a ordonné cela a la France.
    J’ai une question : y a t-il une durée minimale de location a respecter avant de lever l’option ?
    Merci

19. Il n’y a pas à ma connaissance de durée minimale de location portée dans les textes. Mais les praticiens conseillent souvent une durée de quelques mois pour éviter tout souci avec l’administration fiscale. En effet, il s’agit d’un dispositif de location-accession et pas de simple accession, et il vaut mieux éviter de considérer que le texte a été détourné de sa vocation si on ne veut pas voir remis en cause ses avantages spécifiques. Si vous avez des infos complémentaires, je prends aussi 🙂 .

20. bonjour Marc,
    je viens d acheter un appartement en psla avec un crédit bancaire normal,
    je souhaite éventuellement me mettre en ménage chez dans la résidence de mon amie,
    puis je louer mon appartement et si oui, sous quelles conditions?
    merci d’avance

21. Bonjour,

    Je suis actuellement locataire d’un F2. Comme on souhaite faire un enfant, on souhaiterait investir dans un F3 (les F4 sont trop chers). Je suis intéressée par un F3 en location accession, mais je me demande ce qu’il se passerait si un ou deux ans après l’achat je donnais naissance à des triplés ? Il n’y a pas de clause concernant un appartement devenu trop petit suite à des naissances. Ma question sous-jacente est : est-ce toujours intéressant d’acheter en PSLA si on est pas sûr de rester 15 ans dans son logement ?

    Merci 🙂

22. De retour après un break de quelques jours…
    @ Laurent Bonjour Laurent, il y a sur le principe 3 volets : notion de propriété, notion de financement, notions d’avantages spécifiques PSLA. A priori, RAS côté financement puisque vous me parlez d’un financement banalisé (à moins que des clauses de votre prêt ne rendent obligatoire le remboursement en cas de mise en location, j’en doute ?). Pas de PTZ+ non plus ? Côté droit de disposer de votre bien, il n’y a pas de limitation au droit de propriété en PSLA (sauf clause antispéculative éventuelle, à voir dans votre acte). Par contre, attention à la perte des avantages spécifiques (exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties) puisque le logement ne sera plus occupé par vous en tant qu’accédant PSLA. Il faudrait quand même vérifier si, en louant et en respectant les conditions du Prêt Locatif Social (conventionnement avec l’état ou le délégataire local + loyer plafond PLS et plafond de ressources du locataire) il serait éventuellement possible de continuer à en bénéficier (questionner l’administration par analogie, qui accepte cette solution « de recyclage » quand l’opérateur/promoteur ne trouve pas de client en PSLA).

    @Caroline Bonjour Caroline, dans votre situation, il y a des solutions simples : 1- revendre les triplés au marché noir (c’est super rare, ça doit valoir cher 😉 ) 2- acheter des lits gigogne (moins glamour mais efficace) 3- profiter de votre T3 PSLA quelques années et le revendre pour acheter un T4 ensuite. Vous avez parfaitement le droit de revendre le logement (sauf si restriction de clause antispéculative). Choisissez la bonne solution ! 🙂

23. Bonjour Marc,

    J’envisage l’achat d’un logement en PSLA, étant donné que je ne me vois pas rester 20 ou 30 ans dans le meme logement, quelle est la durée minimale d’occupation avant de pouvoir faire une revente libre (à un particulier).

    Merci d’avance de vos eclaircissements.

24. Bonjour Sifi, même réponse qu’à Caroline, il n’y a pas de durée minimale, sauf s’il existe des dispositions contraires dans le cadre de causes antispéculatives (dispositions contractuelles portées dans l’acte de vente).

25. Bonjour Marc,

    j’habite un T2 en location et souhaiterai demenager pour plus grand (arrivee d’un enfant). L’accès au logement locatif est compliqué, nous avons une demande avec une ancienneté de 3 ans.
    Le système du PLSA peut être intéressant. Je ne souhaite pas acheter mais seulement bénéficier de la location sachant que si je ne lève pas l’option d’achat je pourrais peut être rester dans l’appartement ou bénéficier d’un relogement. Est-ce que cela peut être vrai dans la pratique ?

26. Pas évident. Bien sûr, en théorie le schéma peut fonctionner.
    Deux remarques tout de même :
    1- pas sympa pour ceux qui galèrent aussi pour acheter réellement en PSLA (car le PSLA est globalement rare)
    2- si le vendeur fait bien son boulot, il va vouloir vérifier que vous avez la volonté réelle d’acheter et les moyens de le faire
    Donc, le volet financier va être décortiqué et le vendeur va vérifier que vous êtes capable de payer le loyer plus la part acquisitive de la redevance, c’est à dire pratiquement le montant de votre échéance future d’accédant à la propriété. Dès lors, pourquoi ne pas acheter (si le bien est correctement placé et à prix avantageux, pourquoi ne pas acheter, rien n’empêche de revendre dans quelques années) ?

27. Bonjour, et merci pour votre site qui contiens des infos précieuses

    J’ai quelques questions qui me taraudent sur le PSLA :

    -le PSLA est le nom du prêt pour un achat en location accession ?

    – j’ai un bien en vue éligible au PSLA, et ma 1ere remarque est sur le taux en vigueur, je m’explique : le bien en question, n’est pour l’instant qu’un bien sur papier, et la fin des travaux est prévue au 4eme trimestre 2015. La phase d’acquisition (et donc le montage du prêt) se fera donc entre le 4eme trimestre 2016 et 2017 après une année de location, mais qu’en est il des taux ? si entre-temps les taux venaient à monter considérablement, le PSLA prévoit il un taux maximum ?

    – concernant le PTZ+ compatible aujourd’hui avec le PSLA, la simulation du montant accordé est elle faite aujourd’hui (date de dépôt du chèque de réservation+signature du prêt contrat), ou en 2016 date de l’achat ? si entre-temps, mes revenus venaient à augmenter (je peu toujours rêver, mais bon…) et donc plus forcement les capacités pour acheter, il y a-t-il une roue de secours ? pareil, si par exemple le PTZ disparait entre temps…

    – J’achete seul (célibataire), mais si après 4-5 ans, ma situation change (mariage, pacse, enfants…), puis-je revendre sans devoir rembourser la différence de TVA, et peut être envisager une plus-value ?

    Merci à vous 😛

28. C’est bien ma veine 🙁 , je suis encore tombé sur un serial questionneur !
    Hé ho, y a pas marqué Encyclopédia Universalis sur la porte, c’est juste un petit blog ici !!! 🙂

    Bon, c’est quoi les questions déjà ?
    1- Ben oui, PSLA = Prêt Social Location Accession. L’appellation décrit à la fois le dispositif réglementaire dans son ensemble et le crédit immobilier qui peut y être associé (mais il n’y a d’obligation d’emprunter avec un crédit PSLA)
    2- Le vendeur a l’obligation de proposer un montage financier qui permette au locataire accédant d’avoir une première mensualité de remboursement (hors ADI) au pire égale au montant du loyer et de la fraction d’épargne (fraction dite acquisitive). Pour autant, s’il s’agit de taux révisables… et je ne suis pas sûr qu’une banque bloque ses taux pour un crédit souscrit beaucoup plus tard. En revanche, si le promoteur a souscrit un PSLA à taux fixe, il peut vous transférer la quote-part correspondant à votre logement (et le tour est joué), s’il l’a souscrit à taux variable, on peut jouer sur la durée d’emprunt. Dans la pratique, (surtout si vous voulez aller chercher vous même vos crédits sans bénéficier d’un transfert partiel ou total du PSLA négocié par le promoteur) l’intérêt va être de lever l’option au plus vite dès qu’on est dans les lieux. Il n’y a pas de taux maximum prévu par la loi en valeur absolue pour le PSLA (juste une garantie de financement), cela peut varier dans le temps (sachant que le PSLA est un prêt conventionné).
    3- Pour le PTZ+, la date de prise en compte des revenus est celle de la levée d’option (je me demande, s’il n’y a d’ailleurs pas le choix entre cette date de référence et celle de la signature du contrat de location-accession mais j’avoue ne pas remettre la main sur cette info), ce qui veut dire que le droit effectif au PTZ+ dépend de l’existence du PTZ+ au moment de la levée d’option (le PTZ+ n’est qu’un prêt complémentaire et cela ne change rien à l’obligation du partenaire financier de l’opération de proposer la solution de financement déjà évoquée en 2)
    4- Concernant les possibilités d’esquive, voir la réponse faite à Murielle.
    Sinon dans les autres cas, http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2506-PGP.html (paragraphe 360). A priori, si le logement est revendu et ne constitue plus votre résidence principale il faudra rembourser une fraction de l’avantage constitué par le différentiel de TVA entre tva de droit commun et tva à taux réduit (20 % et 5 % au 1er Janvier 2014 en principe). Pas d’abattement sur les 5 premières années puis 10 % de diminution de l’assiette ensuite de l’année 6 à 15. Donc, si revente en année 7, 2 x 10 % d’abattement appliqué à 15 % (20 – 5), soit 80 % de 15 % à rembourser = 12 % du prix ht.

    Pouf, pouf, j’espère ne pas avoir dit trop de bêtises…

29. Bonjour Marc,

    Je suis intéressé pas l’ acquisition par PSLA. Cependant je nage dans un un épais brouillard. Je ne vois rien de clair sur le net concernant les propositions concernant ce dispositif. On dirait un secret gardé. Un mystère…
    J’aimerais donc savoir vers qui me diriger très précisément (organismes , banques, promoteurs privés ….)

    Merci à vous par avance de votre réponse.

30. Bonjour Lionel. C’est une des difficultés de ce dispositif. Son rationnement et sa complexité en font un objet difficile à comprendre et à identifier sur le terrain.
    Dans la pratique, ce sont les sociétés de type HLM (offices publics, ESH, coopératives) qui représentent la quasi totalité de l’offre. Cette offre est par nature très locale.
    Pour trouver un programme / logement PSLA il faut donc commencer par définir votre zone d’intérêt géographique et par questionner les acteurs locaux. Pour simplifier : les mairies et les organismes HLM intervenant sur cette zone.
    Désolé de ne pas pouvoir faire davantage, mais il n’y a aucune organisation « fédérale » ou regroupement de l’offre sur un site internet. Le peu d’offre disponible est en général pris d’assaut assez vite, ce qui n’incite pas les acteurs à plus d’efforts commerciaux.

31. Bonjour Marc,
    Nous sommes en phase de recherche de financement de principe pour la réservation d’un T3 (livraison prévue 1er semestre 2015). Nous avons rendez-vous avec un courtier la semaine prochaine mais auparavant nous avons fait des simulations de financement sur 30 ans. Nous serions dans le budget prévu théoriquement avec un apport personnel relativement bas (ça couvrira au moins les frais de notaire). Hors le futur bien dans sa phase locative a une redevance, sans la partie épargne, supérieure à ce que nous avions envisagé pour le remboursement d’un financement éventuel. Il n’y a qu’un seul emprunteur et selon les seuils pour payer cette redevance « acquisitive » sans s’endetter au-delà de 33% il devrait justifier de revenus qui sortent du champ autorisé dans ce dispositif. Y a-t-il une marge de négociation possible selon vous?

    Merci par avance de votre réponse.

32. Mais pourquoi vous avez tous des questions de Schtroumpf ??? 😉
    Je récapitule : en supposant que le montage financier envisagé pour la levée d’option et l’achat définitif soit validé par vos démarches en cours et que vous ne tordiez pas le cou aux critères d’orthodoxie financière classiques (33 % maxi d’endettement, reste à vivre acceptable…), la seule chose qui gênerait alors serait le montant du loyer (supérieur à votre mensualité future, même en dehors de la partie « acquisitive » de la redevance) ? C’est bien ça ?
    Je commence par une bonne nouvelle virtuelle : si j’étais le promoteur de votre programme, cela ne poserait aucun problème.
    Pourquoi ? Sur le fond, si vous êtes dans les plafonds de ressources, c’est que vous y avez droit et dans l’esprit il faut se rappeler que la période de location (dans un contrat de location-accession) n’est pas là pour empêcher les gens d’acheter mais pour les y aider en général (grâce à l’épargne constituée et au « test d’effort » sur la durée). Quand le moyen devient l’empêchement, c’est gênant…
    La question du comment faire : vous avez dit négociation ? Il faut donc aller voir votre vendeur pour lui expliquer votre cas, lui montrer vos simulations financières et les offres de prêt obtenues. Car même si (par exemple) la durée prévue au contrat pour lever l’option est de 3 ans (elle peut être plus courte), rien n’empêche de lever l’option par anticipation. C’est à mon avis là-dessus qu’il faut jouer en ne restant locataire que peu de temps.
    Mais c’est à voir avec votre vendeur et en mettant tout à plat avec lui. Pas gagné d’avance, mais possible.
    Courage ! 🙂

33. Hihi Schtroumpf j’aime bien 😀
    Merci pour votre réponse Marc. J’y vois plus clair. Nous avons heureusement la possibilité de lever l’option au bout de six mois. Il semblerait que ce soit l’intérêt de tout le monde et tout d’abord du nôtre de nous porter acquéreur rapidement, tout à fait, d’autant plus que le montant total de l’achat sera quand même diminué au prorata des mois de location passés. Quel bonheur de s’endetter pour les 30 ans à venir dans ces conditions 😉
    Merci pour votre site également, une mine d’informations claires et importantes!

34. 🙂

35. Bonjour Marc,

    Je viens de découvrir votre site et le PSLA est bien expliqué. Je viens de rentrer en Location-accession fin juillet dans un T3 en PSLA. Le promoteur m’a déjà informé, et d’autres futurs copropriétaires, oralement, d’une possible levée d’option d’achat avant la fin de l’année, suivant les démarches administratives effectuées auprès de la préfecture.
    – est-il possible d’avoir une levée d’option d’achat aussi rapide ? Nous voulons vraiment bénéficiez du PTZ+ dans sa législation actuelle avant, peut-être, une nouvelle baisse.
    – nous avons versé un dépôt de garantie chez le notaire avant signature du contrat location-accession. Le notaire nous a remboursé un trop perçu. Quid du prix du bien immobilier, sachant, je crois, que le dépôt de garantie est déduit du prix du bien ?
    – quel est le pourcentage de frais de notaire à la levée d’option ?
    – je dois faire des simulations avec les banques concernant le prêt principal, auquel s’ajoute le PTZ+. Je donne mon exemple: prix du bien 186 600€. Dépôt de garantie déduit 3 732€. Notaire remboursé trop perçu d’un montant de 1 432€. Part acquisitive de 183€ par mois. quel sera le prix de mon bien immobilier si je reste 4 mois en location ?

    Merci Marc et désolé pour toutes ses question

36. Bonjour Benjamin, décidément j’aurais mieux fait d’écrire un article sur la vie des esquimaux à l’époque glaciaire, ç’aurait été plus simple ! 🙂
    Donc :
    1- oui, il est possible de lever l’option rapidement (voir l’échange avec Delphine) ; il n’y a pas de durée de location minimale mais il est conseillé de ne pas abuser (car la location-accession suppose de rester – dans l’esprit – locataire quelques mois au moins pour éviter le détournement de l’esprit du texte et toute interprétation de l’administration fiscale a posteriori)
    2- ne pas confondre prix de vente et trésorerie. Le prix de vente est celui signé avec votre vendeur, éventuellement diminué de 1 % par année de location (voir avec lui si dans le contrat est prévue une diminution du prix par trimestre par semestre ou par an ; c’est souvent par an => pas de diminution si vous restez moins d’un an). Par contre, en termes de trésorerie il va vous falloir payer le prix de vente, plus les frais d’acte plus les frais de garantie de vos prêts immobiliers. Pour les frais d’acte, demandez une simulation au notaire du programme. Pour les frais de garantie des prêts, voyez avec le prêteur si la solution retenue va être celle d’une hypothèque (ou de privilège de prêteur de deniers, PPD, moins cher que l’hypothèque conventionnelle) ou celle d’un cautionnement comme Crédit Logement ou d’autres. Et demandez ensuite une estimation au notaire ou à la société de caution. En face de ce que vous devez payer (le prix + les frais d’acte + les frais de garantie des prêts) il va vous falloir déduire votre dépôt de garantie et votre épargne (la fraction acquisitive de la redevance). Si vous amenez un apport (par exemple ce que le notaire vous a remboursé) cela diminuera encore le montant global des prêts à solliciter (PTZ+ et prêt(s) immobilier(s) autres).
    Maintenant que vous y voyez un peu plus clair (enfin, j’espère 🙂 ), la première étape est de retourner voir votre vendeur pour faire le point avec lui, d’autant qu’il peut éventuellement avoir une solution financière (au moins partiellement) pour vous, vu qu’il est possible de transférer une fraction de son prêt PSLA. A vous de voir ensemble si c’est intéressant dans votre cas.
    Bonnes démarches ! (et vivent les esquimaux !)

37. Bonsoir Marc.
    Nous avons réservé un appartement en PSLA. Les travaux viennent de commencer.
    Es-il possible de modifier certains détails des plans( une fenêtre coulissante dans la cuisine au lieu d’une fenêtre classique, création de placards dans les chambres, parquet au lieu de lino…) Quitte à payer un supplément, notamment pour le parquet.

    Merci pour votre réponse et pour toutes les infos de votre site

38. Bonjour Mathieu, un cas d’école votre question, car elle revêt plusieurs aspects.
    1- votre vendeur-bailleur n’est pas obligé d’accepter vos demandes. Il s’agit donc d’une démarche négociée et contractuelle
    2- par rapport à une vente en VEFA classique, le PSLA présente une difficulté supplémentaire pour le professionnel : il n’est pas sûr que vous deveniez propriétaire (si vous ne levez pas l’option par exemple). Ceci peut (ou doit ?) l’inciter à refuser des demandes de modification trop personnalisées ou trop chères qui rendraient difficile la reprise de votre logement par un nouveau client. En même temps, vous êtes un client. 🙂
    3- l’aspect travaux. Trois volets : le planning, la faisabilité et le coût. Pour le planning, si le chantier vient à peine de commencer il doit être techniquement possible d’insérer vos modifications dans le circuit maître d’ouvrage-architecte-entreprises et retour jusqu’au client pour approbation. Pour la faisabilité ou acceptabilité par le vendeur, les placards (à condition qu’ils n’impactent pas l’accessibilité aux handicapés) et le parquet sont faciles à approuver. Pour la fenêtre coulissante, c’est plus compliqué car on peut toucher à l’esthétique (esprit des façades et des menuiseries sur cette façade, mais aussi performance thermique, car les fenêtres coulissantes sont plus chères et moins performantes que les fenêtres à frappe (ouvrant à la française). Or le vendeur doit respecter une performance thermique. La fenêtre est potentiellement l’élément le plus difficile à négocier à mon sens.
    De toute façon vous devez aller voir votre bailleur-vendeur pour entamer un dialogue et lui faire part de vos souhaits. Alors soyez convaincant ! 😉

39. Dans les produits de financement du logement locatif social ouvrant droit à subvention ou agrément de lÉtat (PLS) le prix du terrain des bailleurs sociaux n’est pris en compte dans le prix de revient de l’opération que s’il a moins de 15 ans.
    Est-ce également le cas pour le PSLA ?

40. Heu, je suis désolé, mais je ne comprends pas bien la question. 🙁
    Ou plutôt, quelle est la vraie question, c’est à dire celle pour laquelle vous recherchez une information pratique.
    Car j’avoue ne pas comprendre en quoi l’âge du terrain changerait en quoi que ce soit le prix de vente que l’opérateur pourrait vous proposer (par exemple) ?
    Merci d’éclairer ma lanterne.

41. bonjour ,

    j’ai une petite question

    les clauses anti-speculatives sont elles obligatoirement limitées dans le temps ?

42. Non, non ; 3 siècles après le fantôme du Maire va venir hanter les plus-values de vos héritiers 😉
    Je blague, et heureusement ! Oui, ce type de clause est forcément limité dans le temps. Je ne connais pas de document qui ne prévoit pas le délai.
    Sinon la question qui se pose est :
    – est ce qu’elles sont réputées non écrites car abusives ?
    – ou bien faut-il aller devant le juge pour trancher le sujet ?
    J’avoue ne pas avoir la réponse la-dessus, il faudrait consulter un homme de loi.

43. Bonjour Marc!

    Tout d’abord, bravo pour votre blog, il est rare sur la toile, de tomber sur des articles relatifs à l’immobilier qui mêlent aussi bien informations (concrètes) et humour !

    Sans transition (je ne suis pas douée pour en faire…) :
    – nous avons signé, en 2013, une offre chez le notaire pour un contrat de PSLA en VEFA. Le notaire nous a indiqué que le prix global était finalement incertain puisqu’il ne pouvait pas prédire le taux de TVA applicable aux PSLA au moment où nous lèverons l’option (c’est à dire au plus tôt fin 2014 au plus tard mi 2016). Ainsi, nous bénéficions actuellement d’un prix attractif à un taux de TVA à 7%, mais quid des années futures? En bref, avez-vous une idée des dispositions particulières qui pourraient être prises, en faveur des PSLA en cours, dans la future loi de finances?

    J’ai ouïe dire (plutôt ouïe lire en fait!) que Cécile Duflot souhaitait passer sur une TVA à 5% en 2014 pour les PSLA. Cela impactera-t-il les contrats signés avant le 01/01/2014?

    J’espère que mes questions, peut-être un peu complexes, sont à peu près claires… Sinon, je vous demande de m’en excuser 😉

    Encore merci pour toutes ces explications sur le PSLA, dispositif attractif, mais tellement complexe pour les novices!

    Bonne continuation!

44. Houla Mel, attention, vous allez me faire rougir ! (remarquez, je m’en remettrai 🙂 )
    Par rapport à votre question (pas terrible ma transition non plus), je suis d’accord avec votre notaire et avec vous. C’est beau d’être aussi consensuel !
    Sérieusement : le taux de 7 % devrait passer à 5 % selon toute probabilité (quasi certitude, mais tant que ce n’est pas voté…) en 2014. Le taux peut en théorie changer tous les ans au gré des lois de finances, mais on peut espérer une pause fiscale, n’est ce pas ? 😉
    Sur le fond, le PSLA c’est chronologiquement 1- un contrat préliminaire 2- un contrat de location-accession 3- une vente immobilière (suite à la levée d’option).
    La TVA n’est pas due tant qu’il n’y a pas de vente (principe de base) donc c’est le taux exigible lors de l’étape 3 (la vente) qui s’applique en principe. Mais les opérateurs ont l’obligation, au plus tard au 31 Décembre de l’année N+2 après l’achèvement, de pratiquer une LASM (livraison à soi-même) qui est une invention purement fiscale permettant de se livrer un immeuble à soi-même (et surtout de liquider la TVA pour le plus grand bonheur du fisc).
    Il me manque un morceau du puzzle, à savoir que je pense que si la LASM est intervenue avant la levée d’option c’est avec ce taux de TVA que l’organisme vendeur va la liquider et que le prix de cession sera donc ensuite figé (mais je n’en suis pas sûr, c’est un point à vérifier).
    Dans votre cas, l’intérêt est sans doute de lever l’option au plus vite après la livraison, selon ce que votre contrat autorise. Si la livraison intervient courant 2014 et que vous levez l’option en 2014 vous aurez du 5 %. Si c’est en 2015 il y a un risque théorique de variation du taux mais je n’y crois pas, les taux réduits ne sont pas faits pour jouer au yoyo.
    Voilà, désolé de ne pas être plus catégorique mais j’espère que cela vous donne quand même un éclairage complémentaire.

45. Bonjour,

    J’ai signé un acte authentique (PSLA), la livraison est pour bientôt mais lors d’une visite du logement, nous avons constaté des non-conformités à la réglementation en vigueur (construction ne respecte pas les normes PMR). Puis-je annuler la vente et réclamer des dommages et intérêts ?
    Merci

46. Désolé Kamel, mais je ne vais pas pouvoir répondre. Le problème posé n’est pas celui du PSLA mais celui d’une non conformité éventuelle relevant du droit commun de la construction. Et je dois avouer que je ne suis pas spécialisé dans le conseil juridique de ce type notamment. 🙁

47. Bonjour Marc,

    Je suis locataire d’un bien en PSLA, Il était prévut que je sois locataire pendant 2 mois avant de lever l’option.
    J’ai entretemps fais une demande de prêt et il était apparemment indispensable pour le demande de PTZ de joindre le courrier de demande de levée d’option au dossier.
    Sur conseil de mon propriétaire qui est un bailleur sociale ma demande a été formulée comme ceci : « je souhaiterai lever l’option à partir du …/…/2012 « .
    Une fois ma demande de prêt acceptée nous avons constaté, locataires, locataires-accédents et propriétaires de l’immeuble, que le constructeur avait bâclé sont travail.
    Au final nous nous retrouvons avec un syndic complètement paumé qui a décidé d’attaquer le constructeur en justice, un immeuble sujet aux innondations, panne d’électricité, et autres problèmes.
    Tout ceci m’a freiné dans mes demarches et je ne souhaite plus acheter l’appartement.
    Je veux bien rester locataire quelques mois ou années tout au plus.
    Au final je me retrouve à payer un loyer pas des moins cher sans TV ( l’antenne du bâtiment ne fonctionne plus ), sans acsenceur ( inondé ), sans garage ( plongé dans l’obscurité donc niveau sécurité zéro, dans l’appartement la peinture qui s’effrite (peut être à cause des innondations ) en prime du vandalisme ( vols dans les garages , portes forcées, voitures brûlées ) et des problèmes avec les résidences voisines puisque comme nous ne pouvons pas utiliser nos garages nous utilisons leurs parkings.
    Cher Marc, pouvez-vous me dire quelles sont les obligations du bailleur dans une telle situation ?
    Est-il normal que le loyer soit le même avec autant de problèmes ?
    Pour précision je suis locataire depuis 1 et demi et je viens tout juste de recevoir un super courrier du syndic me réclamant 1200 € de charges de copropriété.
    Je ne sais plus quoi faire
    Merci par avance,

48. Bonjour Marc ,

    nous avons signé , mon épouse et moi, chez un notaire un PSLA avec un promoteur HLM .
    Nous sommes dans notre logement depuis décembre 2012 et levée l’option d’achat pour décembre 2013.
    Ma question est la suivante , je cite ( le réservant a justifié au réservataire , lors de la signature de la présente , de l’engagement d’un établissement de crédit de proposer a l’accédant un ou plusieurs prêt conventionnés en vue de financer le transfert de propriété et dont la charge totale de remboursement mensuelle n’excède pas , au moment de la levée d’option le montant de la redevance versée au titre du moi précédant le transfert de propriété ) Ouf !
    Nous avons eux plusieurs rdv ! ( sept ) ! Mais aucune de ces banques n’est en mesures de nous proposer un prêt équivalant a notre loyer ! Même pas la banque PARTENAIRE !!!
    Ma question , oui quand même ! Quelles solutions a nos problèmes ? et a qui s’adresser ? puisque le PROMOTEUR HLM ne répond plus depuis que nous leurs avons mis les pieds dans le plat !
    Merci d’avance pour vos réponses
    Cordialement

49. Bonjour ,ma question a moi est par où, ou par quoi faut ‘il commencer ? J’ai deja les adresses des coopératives de ma région ( alsace ) . Que faire en premier ? Je suis marié et père de 4 enfants et nous aimerions acquérrir une maison .merci

50. @Sabrinadia1 Là, on mélange un peu tout : les charges de copropriété, les malfaçons et la levée d’option. Pour les charges de copro, elles dépendent du budget prévisionnel de la copro et sans doute de vos consommations personnelles d’eau (et autres, comme en cas de chauffage collectif par exemple). Reste à savoir si les provisions pour charges locatives avaient bien été évaluées à l’origine et si vous vous en êtes acquittée régulièrement. Pour les malfaçons, je ne connais pas le dossier donc je ne me prononce pas. Si elles sont réelles (ce que je veux bien croire) votre vendeur va devoir les réparer, ce qui peut prendre du temps notamment en cas d’intervention des assurances D.O. (et des expertises). Quant à votre envie d’acheter qui a disparu, il vaudrait mieux vérifier auprès du notaire les conséquences d’un refus de signer l’acte, alors que vous avez levé l’option et obtenu le financement…

    @Reno Là, j’avoue que j’ai un peu de mal à comprendre. Pas votre question, elle est limpide. Mais le pourquoi du problème. Car ce type de souci ne peut se produire que quand les données financières du problème ont changé. En Décembre 2012, au moins la banque partenaire était d’accord pour juger que vous pouviez acheter. Comme les taux actuels sont pratiquement les mêmes, il n’y a aucune raison que le financement ne passe pas. Sauf si vos revenus ont baissé entretemps. Sinon, j’ai du mal à comprendre. Sauf si l’analyse financière du projet avait été trop optimiste initialement ? Mais je ne vois pas l’intérêt de la banque partenaire et du vendeur de vous faire démarrer un projet s’il n’est pas possible de le finaliser. Le meilleur conseil est d’aller voir un courtier en crédit immobilier : il vous dira rapidement si vous êtes finançable (In&Fi, Empruntis, Meilleurtaux, Cafpi et bien d’autres). A vous de jouer !

    @Cedric La première étape est effectivement de repérer l’offre immo disponible en PSLA. Donc ok pour la liste des coopératives, mais il n’y a pas qu’elles. D’autres organismes sociaux (ESH ou Offices publics) ou beaucoup plus rarement des privés peuvent avoir des programmes en cours. A vous d’en faire le tour pour les identifier. Le plus simple est peut-être de faire à l’envers : appelez les communes qui vous intéressent et demandez leur s’il y a des opérations en PSLA en cours ou en projet. Bonne chance !

51. Bonjour Marc,

    Nous nous sommes mal compris !
    Ou du moins , j’ai pas posé la bonne question !
    Nous avons eux plusieurs offre de financement ! ce n’est pas le problème
    Mais aucune ne correspond a notre charge de loyer actuel part locative + acquisitive = loyer actuel ! ils veulent bien nous proposer un prêt , mais a 150 voir 300 euros de plus par mois . Ce qui ne correspond pas du tout a notre loyer !!! Ce pourquoi je vous ai envoyer ce message avec cette phrase type stipuler dans notre contrat !!!
    Merci d’avance de nous éclairé
    Cordialement

52. @Reno Cela ne change pratiquement rien à ma réponse. L’offre que vous auriez du avoir initialement doit être compatible avec le dernier loyer. Donc si les conditions financières n’ont pas changé, ça doit marcher aussi à la sortie (vu que les taux n’ont quasiment pas bougé); il y a un twist, je ne sais pas où : dans une variation de vos revenus ou dans une analyse trop hâtive de votre dossier initialement ou …. ?

53. Bonjour Marc,

    Nos conditions financières n’ont pas changé , presque rien !
    Ils prennent tous les revenus des occupants de l’appartement , dont les revenus de nos enfants , qui a l’époque étaient scolarisés ! cela change la donne , et le PTZ+ a baisser d’environs 20 % !
    Ce qui m’exaspère c’est que quand nous nous sommes lancés dans ce projet , nous avons fait confiance a ce contrat qui stipulais que dans tous les cas on ne pouvais pas nous demander de payer plus en contractant un prêt immo vis a vis du loyer actuel ce qui n’est pas le cas avec les banques encore moins avec la banque PARTENAIRE !!!
    Ma question , avons un recours ? vers qui nous adresser ? sont-ils ou pas OBLIGER de respecter ce fameux texte pour lequel ils se sont engager ? En fait ca en fait trois questions !!! Désolé de vous soulez (avec modération) , est ce de notre faute si ces paramètres financières ont changé ! je ne crois pas , dans tous les cas cela n’est pas indiqué dans notre contrat PSLA , je n’ai pas lu ,en long ,en large, et en travers un article de loi , nous précisant cette probabilité ! surtout que nous avons signés un avenant en mai 2011 !!!
    Cordialement

    PS:Dans tous les cas, la mensualité de remboursement à la charge de l’accédant lors de la levée d’option, s’il accepte le financement qui lui est proposé par l’établissement bancaire partenaire, ne pourra excéder le montant de la redevance versée au titre du mois précédant le transfert de propriété.

54. @Reno Je ne pense pas qu’il y ait de solution miracle. La notion d’équilibre entre le dernier loyer et la mensualité s’apprécie lors de l’étude initiale. Car ensuite, la levée d’option intervient plus tard et parfois bien plus tard (entre la signature d’un contrat de réservation, puis celle du contrat de location-accession, il s’écoule en général moins d’un an, mais vient ensuite se rajouter le délai de levée d’option qui peut atteindre de quelques mois à 4 ou 5 ans. Et les paramètres financiers changent sur la durée : vos revenus, les taux d’intérêt, voire même les dispositifs de financement. Ce qui signifie en clair qu’il n’y a aucune garantie absolue (personne, même l’état ne peut se prémunir des variations des marchés financiers). Seulement une garantie relative du fait de la bonne équation de départ. La conclusion est que -contrairement à ce que l’on pourrait penser a priori – il vaut mieux que la phase de location soit très courte (même si la phase d’épargne est donc raccourcie) pour éviter une modification importante des paramètres initiaux. Et le meilleur conseil maintenant est d’aller voir un (ou des) courtier pour vraiment élargir la recherche de financement et trouver les meilleures opportunités.
    Je vous précise aussi que, si la théorie veut que le vendeur propose initialement un montage financier qui respecte les critères que vous évoquez, il n’y a pas d’obligation pour l’acquéreur de respecter ce schéma ; il arrive fréquemment que l’acquéreur bâtisse un plan de financement différent, avec une mensualité plus forte pour raccourcir la durée d’emprunt par exemple. A contrario, pour celui qui n’arrive pas à boucler son volet financier, il n’y a pas de levée d’option possible, et il faut voir avec le bailleur s’il accepte un maintien dans les lieux (peu probable) ou si un déménagement va devoir se faire.
    Pouf, j’espère que j’ai été exhaustif, mais c’est que vous êtes exigeant ! 🙂

55. Bonjour Marc ,

    OK , je pense en effet qu’il a un flou juridique , pour nous prévenir de ces variations bancaires.
    Mais je reste persuader qu’il y a un moyen de faire bouger la donne !
    A condition que l’on nous préviennent au moment du PREMIER ENTRETIEN !
    Et surtout que cela soit indiquer noir sur blanc sur le contrat ! Que si ma tante en avait …etc. etc. etc…
    Pour rassurer tous les lecteurs du blog de Marc , nous allons devenir propriétaires !
    Grace au PSLA quand même .
    Cordialement

56. Bonjour Marc

    Mais parents sont à la retraite et vont vendre leurs maison trop grande .
    Peuvent ils avoir le droit au logement PSLA ?

57. @ Reno Tsss Tsss, un peu de respect pour votre tante… 🙂
    @ Bruno Le PSLA n’est pas sectaire : il n’y a pas de condition de primo-accession ni d’âge. Il faut en revanche faire de ce logement sa résidence principale et respecter des plafonds de revenus. Donc oui, sur le principe, des retraités peuvent avoir accès au PSLA.
    Mais….. dans la pratique, tout dépend de leur plan de financement. S’ils paient 100% en cash, pas de problème. S’ils doivent emprunter, il va falloir y regarder de plus près suivant leur âge, la durée du prêt, son montant etc… Car les banques ne peuvent pas parier que chaque Français devienne centenaire ! 😉

58. Bonjour Marc,

    Je vous remercie d’avoir répondu à mes questions.
    Je me permets néanmoins de légèrement abuser :
    Pour faire la demande de PTZ, la demande de levée d’option est obligatoire.
    Lorsque j’ai fait ma demande de prêt j’attendais un versement important qui devait me servir d’apport. Ce versement n’étant jamais arrivé, la demande de prêt, avec l’accord de la Banque est-elle toujours valable ?
    Concernant le vendeur, pendant la phase locative doit-il intervenir sur le montant des loyers lorsqu’il existe autant de dysfonctionnement ?

    Merci d’avance,

    Cordialement,

59. @ Sabrinadia1 Il y a des armes à double tranchant. Vouloir se prévaloir d’une absence d’apport en fonds propres alors qu’on est supposé les avoir, ça peut aussi être assimilé à une fausse déclaration initiale ou à un mensonge. Difficile de plaider la bonne foi en suivant. Par contre, si le plan de financement n’est pas équilibré (outre le fait que la banque peut s’en prévaloir pour tout annuler, si elle le souhaite), vous n’arriverez pas à acheter, vu qu’il devrait vous manquer le cash non reçu. Je ne comprends donc pas où se situe la sortie par le haut pour vous. Quant au niveau des loyers et à une éventuelle remise pour défaut de jouissance partiel ou surconsommations énergétiques par exemple, il faut être capable de les prouver et commencer par une demande amiable auprès du bailleur si le préjudice est significatif et durable. Car tout vendeur / bailleur peut être confronté à des difficultés (de construction par exemple) ; ce qu’il faut c’est qu’il intervienne pour faire cesser ce défaut. Une minoration de loyer n’a rien d’automatique et elle n’est pas toujours justifiée. C’est du cas par cas (et ce n’est pas l’objet du blog d’aller dans ce détail).

60. Bonjour Marc,

    Je viens moi aussi te demander conseil.
    Après avoir épluché mon contrat de location-accession, je ne trouve pas la réponse.
    J’ai acheté avec mon conjoint un logement en psla, l’option a été levé en octobre 2011. Nous nous séparons (rupture de pacs) et nous hésitons à bénéficier de l’offre de rachat (mon conjoint souhaite continuer à occuper le logement) et par conséquent de ne pas bénéficier de l’offre de relogement (qui m’aurait bien servi :-/ ).
    La question est donc la suivante; peut-on racheter la part du conjoint qui quitte le logement avant les 5 ans qui suivent la levée d’option?
    Si tu as l’info, je te remercie déjà par avance. Les infos sur les psla ne sont pas évidentes à trouver et les notaires pas toujours à l’aise avec ce type de bien.

61. @ Stéphanie Il se peut que je dise une bêtise, mais à mon avis il n’y a pas de restriction particulière due au PSLA sur ce type de problématique. On touche davantage au droit de la famille classique et au dédommagement du conjoint non acquéreur avec versement de soulte le plus souvent. A voir avec avocat et/ou notaire.

62. Bonjour Marc,
    Je souhaite approfondir la réponse que vous avez faite à Mireille (« Meme si vous ne l’exercez pas »).
    Je suis co-proprietaire d’un bien acquis en PSLA (loc en 2009, achat en 2011) avec mon conjoint. Aujourd’hui nous nous séparons, et nous souhaitons revendre ce bien, qui est estimé par une agence avec une plus-value de 15% par rapport au prix auquel nous l’avions payé.
    Pouvons nous vendre nous même ce bien, avec la plus-value, en mettant en avant notre rupture de PACS pour ne pas reverser la TVA? Cette plus-value nous permettrait de nous reloger chacun sans avoir à quitter le quartier où nous vivons.
    Je n’arrive pas à avoir de réponse claire à ce sujet.
    Merci!

63. Bonjour Marc,

    Tout d’abord votre site est une vraie mine d’or. Ceci dit, tout n’est pas encore clair.
    J’ai emménagé en décembre 2009 dans un logement T2 en accession aidé en PSLA, logement que j’ai finalement acheté en juin 2010. Depuis ma situation familiale a évolué, nous sommes 3 dans un T2, on commence à être serré.
    Nous avons donc imaginé de le revendre. J’ai bien compris que les aides qui m’ont été accordées seront à rembourser, rien de plus normal. Le gros problème qui se pose concerne la TVA. J’ai acheté ce logement avec une TVA réduite à 0%. On me demande maintenant de rembourser environ 18000 euro de TVA (19.6%).
    Avec un tel remboursement il m’est impossible de rentrer dans mes frais.

    Ma question est la suivante : qu’en t-il de cette loi européenne qui empêche l’Etat Français de récupérer le différentiel de TVA. L’accession aidée en PSLA fait-elle partie de cette loi.

    Je te remercie pour le temps passé à nous répondre.
    Cordialement.

64. @ Marte Merci d’avoir posé la question…. 🙁
    Non mais sérieux, « ils vécurent heureux et eurent beaucoup d’enfants », c’est fait pour qui alors ? Ca m’éviterait de vous dire que je n’ai pas de certitude quant à la réponse.
    Mais j’ai une piste sur la méthode. Allez voir votre notaire (celui qui sera chargé de la revente éventuelle, encore mieux si c’est le même que celui de votre achat) et posez lui la question. S’il n’a pas spontanément la réponse, ce qui est possible voire probable, demandez lui d’utiliser la technique du rescrit fiscal, c’est à dire d’interroger par écrit l’administration fiscale pour obtenir de celle-ci une réponse qui lui sera opposable.
    Et si pouvez nous en faire part à ce moment là, l’info sera utile à tout le monde par ici ! :-). Merci d’avance et bonne suite !

    @ Guillaume Normal que ce ne soit pas très clair, une mine d’or, c’est plein de galeries sombres ! 😉
    Il y a un point que je ne comprends pas. Pourquoi dire que l’achat s’est fait avec une TVA à 0 % ? Le taux réduit n’est pas de 0% (7 % actuellement, et selon toute vraisemblance 5.5 % à partir de 2014). Quel était le taux quand vous avez acheté et qu’est-il écrit dans votre acte authentique à la rubrique du prix ?

65. Merci Marc.
    Après re-lecture de mon contrat, j’ai bien acheté mon appart avec une TVA éxonérée totalement, privilège au moment de l’achat, mais qui fais mal à ce jour.
    C’est pourquoi, je cherche à ce jour, tous les moyens existants de limiter ce remboursement TVA.

66. Bonjour Marc,
    je loue seul en PSLA, et je ne suis pas sûre de pouvoir y arriver financièrement (endetté à 44%). Malgré tout je suis motivé de l’opportunité de ce projet. Puis-je récupérer le versement de l’acompte des frais de notaire (versé durant ma phase de location) si je ne lève pas l’option?
    Je n’ai pas entendu du versement de la différence de tva si je revend le bien plus tard…

    Merci de votre retour rapide…

67. Bonjour Marc,
    Je vous remercie pour votre réponse du 25 septembre (oui, c’est un peu la honte de vous remercier aussi tardivement, mais comme dit l’adage « mieux vaut tard que jamais » : ça rassure toujours les fautifs de dire ça…).
    La réponse est claire, voire limpide, j’ai tout compris, waouh 😉 Bon, on n’a plus qu’à espérer que Cécile Duflot soit bien inspirée par rapport au PSLA, car passer à une TVA de 5% arrangerait de nombreux revenus modestes… Je vais continuer à suivre l’actualité en ajoutant ce point à mes centres d’intérêt…!
    Encore mille mercis, pour toutes les réponses que vous apportez à tout le monde, c’est vraiment bien pratique pour les locataires-accédants!
    Bonne continuation! Kenavo!

68. Bonjour Marc,
    Je suis en phase de négociation avec un promoteur de logement en PSLA. Mon plan de financement a été validé par la banque partenaire.
    Selon les informations que j’ai obtenu, le logement est en vente depuis plus d’un an et demi et ne trouve pas acquéreur en raison d’un prix excessivement élevé pour du social…
    Je souhaite donc savoir s’il existe une marge de négociation sur le prix affiché comme dans le cas d’un achat classique et si le promoteur à des intérêts particulier à « liquider » son parc de logements avant des échéances légales contractuelles.

    En vous remerciant d’avance pour vos éclaircissements.

69. Bonjour,

    Ayant décidé de ne pas lever l’option de mon logement que j’occupe depuis juin 2012, j’en ai averti mon bailleur social. Celui-ci a confirmé les 3 mois de préavis, me demande de me rapprocher du notaire pour effectuer l’acte de non transfert de propriété (frais à ma charge) et m’informe que j’aurai 1 indemnité de 1% du prix de vente à verser. Je suis sceptique, car le logement relève du PSLA . Pourriez-vous me le confirmer? Merci d’avance

70. @Freud Pas besoin d’avoir recours à la psychanalyse pour vous répondre 🙂 . Avec un tel taux d’endettement, il vaut mieux ne pas lever l’option et de toute façon, je pense qu’aucun banquier ne vous suivrait. Et s’il n’y a pas de levée d’option ni d’achat les acomptes éventuels sont remboursables.

71. @ Cécile Ben, un logement est un logement, un stock un stock et une vente une vente ! 🙂 (avec ça vous voilà bien avancée…). Donc, si votre vendeur a envie (ou besoin) de faire un geste commercial, rien ne le lui interdit. Mais rien ne l’y oblige. S’il ne vous vend pas, il peut trouver un autre acquéreur ou transformer le logement en patrimoine locatif définitivement.

72. @JeanneMR J’avoue ne pas trop comprendre ce que vous dites sur l’acte de non transfert de propriété et sur l’indemnité. Je suis aussi surpris que vous. Sur quoi se base votre vendeur ? Sur des clauses contractuelles insérées dans le contrat de location-accession ?

73. Bonjour,
    êtes vous sûr que l’on doit rembourser le différentiel de tva entre 5,5% et 19,6% en cas de revente (après les 5 ans d’occupation – mention contractuelle)?
    Merci Marc.

74. Je vais essayer d’être plus claire. J’occupe mon logement en location-accession depuis juin 2012, date à laquelle un contrat a été signé chez le notaire. J’ai un maximum de 4 ans pour lever l’option et l’acheter, mais ne souhaitant pas le faire, j’ai donné mon préavis. Touraine Logement en a pris bonne note.
    Le notaire doit donc établir un acte de non transfert de propriété dont les frais seront à ma charge (il n’en connait pas encore le montant).
    Quant à l’indemnité de 1%, elle figure dans le contrat de location-accession, mais j’ai l’impression de m’être fait avoir, car mes recherches sur le web disent le contraire dans le cas d’un logement PSLA.

75. Bonjour,
    nous passons devant le notaire pour la signature d’un contrat de location-accession (un T4 à Toulouse) dans 10 jours et nous nageons dans le brouillard le plus noir en essayant d’y comprendre quelque chose! D’un coté je suis super heureuse de la chance que l’on a eu et de l’autre j’ai peur qu’ils puissent nous avoir avec quelques clauses obscures du contrat! ;-(

    Une première question qui me vient à l’esprit (eh oui, je compte bien vous harceler un peu ces prochains jours!! ) est la suivante: les accédant à la propriété (nous) ont le droit de faire rajouter des clauses nous protégeant dans le contrat?
    Exemple: je n’ai pas trouvé dans le projet de contrat la mention de « pénalités de retard » que le MOA devrait nous verser pour nous dédommager en cas de retard dans la livraison du logement…
    Le contrat mentionne que la livraison est prévue pour le dernier trimestre 2014, mais si cela n’est pas le cas, nous allons devoir continuer à payer le loyer de notre appart actuel et nous perdrons argent et temps!
    Je sais que les entreprises doivent payer des pénalités de retard si le chantier est ralenti pour des causes autres que les intempéries, gréves, etc.: donc le MOA se fait rembourser mais n’est pas obligé de rembourser pas les accédants???

    Merci d’avance de votre réponse et bravo pour votre site et pour l’aide que vous apportez à plein de gens!!
    Cecilia

76. @Pierro Voir ma réponse à Murielle (3ème ou 4ème commentaire) qui ressemble à la vôtre

77. @JeanneMR Je comprends mieux. Le fait que vous ne leviez pas l’option pose un problème matériel car le contrat de location-accession a été publié par le notaire aux hypothèques. Il faut donc « mettre à jour » l’information car l’organisme vendeur va essayer de revendre le logement ; et vous ne serez plus la bénéficiaire. Pour l’indemnité de 1%, je sais par un notaire de mes connaissances qu’elle est classique dans ce type de contrat. Je n’ai pas eu « le loisir » de creuser la question pour savoir si elle est prévue dans les textes de base du PSLA ou si elle est purement contractuelle. Mais comme de toute façon vous avez signé votre contrat…

78. @ Cecilia Un contrat est un contrat ; il y a les clauses de base obligatoires de par la loi, et il y a l’accord entre les parties. Donc, en théorie, des adaptations sont possibles sur tout ce qui relève du contractuel (sur ce qui n’est pas prévu par la loi). Mais… il y a des éléments sur lesquels les vendeurs sont assez peu souples (surtout quand ils ont le choix des acquéreurs sur un produit « rare » comme le PSLA). Par exemple, les pénalités de retard de livraison sont pratiquement toujours exclues car les vendeurs font objectivement tout ce qu’ils peuvent pour livrer à l’intérieur du trimestre porté sur l’acte. Mais des incidents de chantier, dépôts de bilans d’entreprises, retards de livraison de matériaux etc peuvent causer des décalages, qui ne génèrent pas systématiquement des revenus pour le vendeur (les pénalités ne sont pas toujours appliquées, surtout si les entreprises sont à deux doigts de déposer les armes) mais parfois des surcoûts (foi du promoteur que je suis 🙂 dépôt de bilan d’une entreprise qu’il faut remplacer par une autre, au débotté, avec un surcoût et une perte de temps à chaque fois). Donc oui, il peut y avoir un décalage de livraison, et un loyer à payer plus longtemps. Le meilleur conseil est de se renseigner régulièrement auprès de son vendeur sur l’évolution du chantier et sur la date de livraison prévisionnelle, car le pire n’est pas de payer son loyer 2 ou 3 mois de trop, mais de se retrouver à la rue en ayant anticipé le déménagement ! 🙁

79. Bonjour Marc,

    Depuis décembre 2010 je suis dans un logement PSLA,je suis censée lever l’option le 13/12/2013, hors je ne peux pas car je suis trop juste au niveau des banques qui le dise deux mois minimum.

    Est ce possible de demander une prolongation pour une durée courte.

    Merci

80. @Nadia Une seule solution : vous rapprocher de votre bailleur / vendeur pour lui poser la question car il n’a aucune obligation de dire oui. Et il ne devrait accepter qu’à condition d’être sûr que vous serez finançable dans les 2 mois que vous annoncez : sinon il prend du risque pour rien. Mais c’est à lui de voir.

81. Merci beaucoup Marc pour cette réponse rapide.
    En effet j’ai appelé l’adil,ils m’ont dit que ça se fait à l’amiable entre les deux parties et qu’il n’y a aucun souci.
    J’ai pris rendez vous avec pour lundi,j’espère que ça ira.

82. Croisez les doigts ! (et les orteils aussi, ça ne mange pas de pain !) 😉

83. Bonjour Marc,

    De mon côté, j’ai fait une réservation pour un T2 en Location-accession qui sera normalement livré au courant de l’été 2014. A l’heure des rdv avec l’organisme, l’interlocuteur m’ayant expliqué certains détails du projet, m’a assuré que la réglementation sur les T2 étaient, depuis peu(nous étions alors avril 2012…), plus souples que pour les logements supérieurs ou égaux au type 3 suite à une modification récente de la réglementation. Ainsi, dans le cas précis des T2, elle m’a certifié qu’il n’y avait pas de clauses antispéculatives en cas de revente et que je devrais juste rembourser l’aide de la région (2250euros en ce qui me concerne) au prorata des années passées dans le logement pendant les 10premières années. Cela semble dérisoire… Elle m’a assuré d’autre part que je pourrai le louer… Je reste circonspect car je lis ici et là que dans ce cadre, cela doit être la résidence principale…
    Avez-vous de votre côté plus de précisions pour le cas à priori particulier des T2 en PSLA en termes de revente ou de mise en location?

    Evidemment, l’achat s’est effectué en tant que célibataire mais les projets de vie peuvent modifier les besoins en termes de logement…Et je ne souhaiterais pas que cette opération très avantageuse sur le papier au départ soit une contrainte pour des projets futurs.

    Je vous remercie pour le temps que vous m’accorderez.

84. @Fred Heu…… je suis aussi circonspect que vous sur la mansuétude qui serait accordée aux T2. Sur les textes de base, applicables au niveau national, je ne connais aucune différence de traitement selon le type de logement (mais on n’est jamais sûr de tout savoir, heureusement). En revanche, des règles locales peuvent se surajouter aux règles de base ; c’est le cas quand des collectivités participent à l’opération en vendant le foncier bon marché ou en accordant des subventions etc. En général, quand elles font ça, elles font ajouter au contrat des clauses contractuelles antispéculatives ou autres pour s’assurer que les signataires du contrat ne soient pas de vils opportunistes. C’est sans doute de cela que votre vendeur vous a parlé, c’est à dire de moindres contraintes sur la couche réglementaire locale.
    Le seul moyen d’en avoir le coeur net, c’est de lui demander de le préciser et qu’il vous fournisse une copie des textes sur lesquels il s’appuie pour être aussi affirmatif. Au moins vous saurez factuellement à quoi vous en tenir.

85. Marc,
    Ce petit mot pour vous remercier!
    J’ai immédiatement envoyé un mail afin de savoir s’il est possible de récupérer ces textes. Si d’un côté j ‘ai la confirmation que la revente est possible à tout moment et que la location est à exclure avant « x » années, il me faudra savamment calculer le nombre d’années à rester dans l’appartement afin de ne pas être perdant à la revente… Si j’ai bien compris le problème.
    Je vous tiens au courant quand j’aurais obtenu plus d’informations et notamment concernant les conditions particulières pour les T2 au niveau de ma région, cela pourra peut-être être fort utile à d’autres.
    Bonne journée

86. Bonjour Marc,
    J’ai tout lu avec beaucoup d’intérêt.
    Je suis, moi aussi, en recherche d’informations concernant notre cas particulier (tout le monde est un cas particulier d’après ce que je viens de lire). Nous sommes une famille de 5. Nous avons la possibilité de faire construire avec un bailleur social en PSLA. Nous avons la chance de faire nos plans. Seulement, il y a un plafond de coût de construction, et pour ne pas dépasser ce plafond, nous sommes obligés de construire une petite maison (le plafond de coût de construction est le même que l’on soit une famille de 4 ou de 5). Or, cette maison est vraiment trop petite ! Donc ma question est la suivante : pourra-t-on, après avoir racheté la maison dans l’année qui suit l’emménagement, faire une extension par nos propres moyens, sans perdre les bénéfices du PSLA (comme la TVA par exemple) ?
    Je vous remercie. Cordialement.

87. Bonjour,

    Je souhaite débloquer mon épargne salariale pour l’acquisition d’un logement en PSLA (si non le financement ne passe pas). Mon teneur de compte me dit qu’il n’est pas possible de débloquer les fonds pour financer l’achat car il n’existe pas de promesse de vente comme dans le cas d’un achat classique.

    Le contrat de location-accession n’est-il pas une sorte de promesse de vente ?

    Si vous pouviez m’éclairer sur le sujet, je vous en remercierai grandement, malgré avoir farfouillé Internet pendant des heures, je n’ai trouvé aucune information sur le sujet.

    Merci d’avance!

88. @ Anne-Claire ……mais qu’est-ce que vous avez tous avec vos questions à la noix ! 🙂
    Franchement… je vous en pose moi des questions ? 😉 Sinon, par rapport à votre tactique, il y a quand même quelques questions à se poser
    1- est-ce que les règles d’urbanisme applicables à votre terrain permettent d’envisager l’extension ? (voir avec la Mairie, cf COS et autres règles, car si votre construction a épuisé la surface de plancher autorisée…)
    2- vos finances seront-elles suffisantes pour autofinancer (car vous ne pourrez plus emprunter si vous tangentez déjà la maxi) très rapidement cette tranche de travaux ?
    La question relative à la perte du bénéfice de la TVA : je ne pense pas qu’il y ait un risque, après être devenu pleinement propriétaire vous pouvez faire des travaux sans risques chez vous (droit commun)

    @ Jean ….. vous avez de la chance que je vous réponde en deuxième position, ça vous épargne mes remarques ! 😉
    Sur le principe, le contrat de réservation initial (avant-même le contrat de location-accession) est une sorte de promesse de vente. Mais (il y a souvent un mais), la difficulté vient probablement du fait que personne n’est sûr que vous allez acheter tant que vous ne levez pas l’option. Le contrat de location-accession est un préalable indispensable mais pas une garantie d’aboutir (si vous n’êtes pas finançable ou que vous ne levez pas l’option) et il y a un écart temporel de plusieurs mois voire années entre les deux évènements. Donc votre teneur de compte attend peut-être une preuve que vous allez vraiment acheter. Je ne vois pas pourquoi il ne libèrerait pas votre épargne salariale au moment de la levée d’option ; si c’est bien le cas, votre problème est réglé. Reparlez-en avec lui.

89. Bonjour Marc,

    Merci de cette publication, et encore plus de toutes ces réponses.
    Je suis à la recherche d’un logement, et mon budget est limité, et je me demandais pourquoi pas le PSLA.
    Je vais aller grâce à toutes ces réponses me renseigner un peu plus, car j’avoue que je suis future divorcée, et ma hantise était de ne pas pouvoir revendre si il m’arrivait de vouloir un jour habiter avec un nouveau conjoint.
    Restera à savoir si avec mes revenus je peux prétendre à un logement assez grand mais trop cher en valeur d’achat direct.

90. Bonjour Marc,

    Bravo pour toutes vos réponses, ça aide vraiment ! Mais j’ai encore une petite question, j’ai acheté un T2 en PSLA en 11.2011, malheureusement l’appartement devient trop petit donc je souhaite le vendre. Je viens d’apprendre qu’il faut payer la différence de TVA mais la taxe a payé est calculée sur le prix que j’ai acheté le bien ou sur le prix que je vais le vendre.
    Si c’est sur le prix de vente je ne comprend pas pourquoi puisque cela voudrait dire qu’on paye une TVA sur la plus-value et je pensais que cette taxe était supprimée depuis le 01.01.2013.
    Merci d’avance pour votre réponse. Cordialement.

91. Merci pour votre réponse et effectivement la vie n’est faite que de « mais » 😉 !

    Je viens d’avoir plus de détail sur la démarche à suivre car effectivement, les fonds ne sont pas débloquables avant la signature de l’acte définitif:

    -> empunter l’argent correspondant à la somme à débloquer auprès de ses proches (on a tous des Cresus dans la famille…) ou de manière plus réaliste passer par un « prêt adossé à l’épargne salariale »
    -> monter son plan de financement de prêt en y faisant figurer explicitement ces sommes et passer devans le notaire pour signer l’acte de vente définif
    -> suite à la réception de cet acte de vente, le teneur de compte débloque les sommes en question (avec lesquels on rembourse le fameux « prêt adossé à l’épargne salariale »).

    Bref rien n’est jamais simple avec le PSLA !

    Bonne journée à tous.

92. @ Sandrine : bonne recherche et courage !

    @ Julie : cooool Julie 🙂 , le différentiel de TVA à rembourser s’applique par rapport à votre prix d’achat ht ; l’état vous demande de lui rembourser la tva que vous auriez normalement du payer (19.6 % au lieu de 7, si vous avez payé du 7)

    @ Jean : c’est si beau quand c’est compliqué… un bonheur tout simple, ça manque de relief ! 😉

93. Merci beaucoup Marc
    Je vais parler de ce site à pleins de gens, pour qu’ils puissent trouver des réponses à leurs questions, ou bien des nouvelles questions…

94. Heu Anne-Claire…. en parler à plein de gens, pourquoi pas 🙂 , mais pas plein de questions svp 🙁
    Ca fait mal aux orteils de taper sur le clavier pour répondre !

95. Bjr Marc,
    Pourriez-vous svp m indiquer si je peux bénéficier d un Ptz+ pour un logement en psla que je viens d emménager avec une réservation d agrémént en date du 30 décembre 2011et obtention du permis de construire début décembre 2011?
    merci

96. Bonjour, le PSLA – par nature – fait partie de la famille des prêts conventionnés. Ceci signifie aussi qu’il est compatible avec les prêts du 1% logement, de l’épargne logement et avec le PTZ+. Mais pour savoir si vous y avez personnellement droit il faut aller voir un banquier ou un courtier en crédit immobilier (cf ressources etc….)

97. Bonjour Marc,
    Merci pour toutes les infos.
    Nous avons signé une réservation pour une maison en PSLA livrée en septembre 2014. En mars 2013 on nous a fait parvenir le plan électrique que nous devions renvoyer signé. Nous avons demandé à y apporter quelques modifications (interchanger gazinière/frigo, bouger quelques prises). Après des échanges plut^ot positifs avec le maître d’oeuvre… silence radio et les travaux ont avancé sans que nos demandes aient été prises en compte, ni le bon pour accord sur le plan électrique renvoyé. Les ouvriers sur le chantier m’assurent que ces modifications ne sont pas énormes et encore réalisables.
    Je m’apprête à envoyer un recommandé répétant toutes nos demandes.
    Est-ce judicieux ? Quels sont nos droits en tant que futurs acheteurs ? Avons-nous un moyen de pression quelconque pour être entendus ?
    Ces modifications sont presque anecdotiques mais importantes pour nous car nous comptons faire tomber un mur non porteur entre cuicine et salon dès que nous serons réellement proprios de la maison.
    Compliqué cette ambiguité locataire-propriétaire…
    Merci pour votre réponse,
    Hélène

98. Hélène, il est urgent d’entrer en contact réel avec votre bailleur-vendeur. Sur le plan des droits, vous avez signé un contrat de réservation auquel devait être joint un plan du logement. Ce dont vous parlez est la gestion des modifications et elle n’est pas automatique, dans le sens où le vendeur n’est pas obligé d’accepter vos demandes. Cela étant s’il peut le faire sans dommages pour lui (surcoût ou incongruité de certaines modifications qui rendraient le logement impossible à revendre à quelqu’un d’autre en cas de défaillance de votre part ou avec une incidence négative sur la valeur du bien), pourquoi ne le ferait-il pas ? Son intérêt est de vous voir lever l’option. Si ces modifications sont vraiment anecdotiques, à sa place je les prendrais en compte, mais on est là dans un rapport de gré à gré. D’où la nécessité d’entamer un vrai dialogue humain (le recommandé peut être utile pour une prise de conscience mais pas suffisant pour finaliser une décision). A vous de jouer !

99. Bonjour,

    Tout d’abord chapeau pour votre blog!
    Vous faites preuve de réponses claires, précises et avec de l’humour ; ce qui ne gâche rien, le sujet étant un peu « prise de tête ».
    Il est vrai que le PSLA est un moyen génial de devenir propriétaire pour autant que l’on puisse « rentrer dans les petites cases ». Les caractéristiques d’accès étant particulièrement spécifiques. J’en ai fait l’expérience il y a quelques années maintenant puisque je suis rentrée dans mon T3 en 2009 et j’ai levé l’option en 2010.
    A l’époque j’étais une famille monoparentale. Aujourd’hui nous sommes…6! Famille recomposée oblige 😉
    Ma question est la suivante : je ne souhaite pas vendre mon appartement (je me suis trop battue pour l’obtenir) mais nous ne pouvons pas non plus conserver ce logement qui est un peu petit lorsque tous les enfants sont réunis. N’y a-il- pas alors de solution pour le louer hormis décès, chômage, mutation, dissolution d’un PACS etc? car dans mon cas précis ça serait plutôt le mariage qui m’obligerait à ne plus garder ce bien en résidence principale.
    Pour info, je l’ai financé avec un PTZ et un PC, je sais qu’il y a des règles concernant le PTZ mais ça c’est une affaire entre ma banque et moi. Reste le soucis de la résidence principale…je ne peux pas « habiter » à 2 endroits en même temps? Qu’en dites-vous?
    Au plaisir de vous lire 😉

100. Bonjour Barbara, et merci pour votre bon goût ! 😉
     Votre cas est assez classique en tant que famille recomposée. Mais habiter à 2 endroits à la fois, je ne sais pas moi… ça s’appelle le don d’ubiquité ou la famille décomposée ? 🙂
     Le problème administratif vient de ce que l’on ne peut avoir qu’une seule résidence principale à la fois (forcément : http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F752.xhtml ). Pour certains dispositifs, il est évoqué une durée de présence dans le logement de 8 ou 9 mois. Pour d’autres ce n’est pas précisé mais l’administration cherchera à savoir dans lequel vous passez le plus de temps. Mais dans votre cas c’est encore un peu différent puisque vous voulez quitter (sans vendre) votre logement. Votre résidence principale sera alors votre logement familial habituel et votre ex PSLA un logement locatif. Et je ne connais pas de dérogation dans ce cas de figure (en plus des dérogations mentionnées dans le commentaire n°4).
     Mais si vous finissez par trouver une ruse je suis preneur !

101. Bonsoir, merci de vous occuper de nous. Voici mon problème. Lorsque nous avons signé le premier contrat de réservation, avant le début des travaux, un toit végétalisé était prévu. Les travaux sont enfin terminés, le pret est acquis auprès de notre banque, mais nous n’avons pas de toit végétalisé. L’architecte a décidé de ne pas le faire. Il a mis juste une couche de poluyréthane. Sur le contrat définitif que nous devons signé devant le notaire, il est indiqué noir sur blanc, que l’on s’engage à oublier les réserves posées sur l’absence de ce toit végétalisé. A t-on le droit de modifier le contrat prévu initialement ? Que peut on faire ? Sachant que l’architecte jouera la montre pour atteindre le délai des 2 ans, période maximale pour devenir propriétaire. Merci à vous.

102. Pffff Christian, alors là… Votre question en soulève plusieurs. Je vous remercie de l’avoir posée… 🙂
     La première question est commune à tous les contrats conclus dans les ventes en VEFA. La deuxième est celle du cas particulier de l’adaptation au PSLA aussi bien en théorie qu’en pratique.
     En VEFA, le premier document signé est le contrat préliminaire appelé aussi contrat de réservation. Je suppose que vous faites référence au contrat de réservation et au descriptif sommaire qui l’accompagne. Il faut savoir qu’en VEFA le descriptif de l’acte authentique se substitue et annule le premier descriptif, ce qui est logique puisque entretemps le projet technique a pu mûrir et que l’acte authentique est un document définitif et hiérarchiquement (si on peut le dire ainsi) supérieur au contrat de réservation (les actes authentiques comportent quasi systématiquement des clauses annulant les documents initiaux afin d’éviter des conflits entre documents successifs). Vous ne me dites pas si vous avez signé le contrat de location-accession ni si ce dernier avait un descriptif différent. En pratique, il faut aussi savoir que les actes prévoient le plus souvent la possibilité de remplacer une prestation par une autre dans la mesure où elle n’est pas inférieure en qualité. On entre là dans un domaine parfois subjectif. Donc, le plus simple est de reprendre contact avec votre vendeur pour savoir officiellement si le toit végétalisé est prévu ou pas. Si la réponse est non, voyez si une minoration de prix est prévue. Et si c’est non aussi, il vous appartiendra de savoir si vous voulez toujours acheter.
     Il faut savoir aussi qu’un toit végétalisé vieillit mal sans un entretien minimum, ce qui veut dire qu’il faut s’en occuper ou prévoir un contrat d’entretien, donc un coût sur la durée.

103. Merci pour votre rapidité. C’est vraiment sympathique de votre part. A bientot.

104. Bonjour

     on envisage avec mon mari d acheter en psla a toulouse. L appartement nous plait et on souhaite y rester quelques annees mais pas plus de 10 ans c sur. On aura ensuite comme projet d acheter une maison. On ne veut pas du psla pour. Faire une plus value mais c quand meme un investissement. Pourriez vous me donner vos experiences de clause anti speculatives indiquees dans votre contrat de location accession ?

105. Bonjour Marc, bonjour à tous,
     Merci pour ce résumé très constructif et surtout de répondre au question. J’ai survolé les commentaires et lirais plus en détails les différentes réponses un peu plus tard. Cependant, je n’ai pas trouvé réponse à ma question.
     Mon amie et moi gagnons peu (1.100€ chacun par mois) ce qui nous empêche d’acheter un bien neuf décent près de notre emploi, mais nous permet d’acquérir en PLSA. Par contre, nous avons la chance de disposer d’un gros apport (40% du prix du bien), celà pose-t-il un problème pour l’acquisition du seul logement trouvé qui nous semble intéressant ?
     Cordialement.

106. @ Anne : Je n’ai pas de contrat de location-accession à proposer, vu que c’est votre vendeur qui vous le proposera. De plus, il n’y a pas systématiquement de clauses anti-spéculatives. Il y en a quand le vendeur en prévoit spécifiquement, notamment quand une collectivité locale a initialement fait des efforts en accordant une subvention ou en faisant un effort sur le prix du foncier consenti à l’aménageur etc…. Comme les clauses anti-spéculatives sont purement contractuelles et veulent empêcher les achats d’opportunité pure, elles sont en général limitées dans le temps (le plus souvent dans les 5 ans environ) et vont porter sur le remboursement des aides ou sur un rachat à prix convenu ou autre disposition destinée à dissuader de revendre à court terme dans l’espoir d’empocher une plus-value. Il ne s’agit que de cas d’espèces à chaque fois, selon le contexte.

     @ Julien : merci pour ce moment de franche rigolade ! 😉
     Allez donc trouver un banquier et demandez lui si un gros apport est un problème. A mon avis, sa mâchoire se décroche illico !
     Non, un apport de 40 % est au contraire un formidable atout surtout dans un contexte de sélectivité des profils d’emprunteurs. Il crédibilise votre démarche et diminue d’autant le montant à emprunter. Souriez ! 🙂

107. Merci beaucoup Marc pour votre réponse et tout le travail… et ravi de vous avoir fait rire 😉

108. Wow, voici un extraordinaire article et une non-moins extraordinaire série de questions réponses!
     Etant moi-même en acquisition d’un logement en PSLA, j’ai lu tout cela avec beaucoup d’intérêt. Pour info, je suis actuellement en contrat de réservation, pour une livraison prévue 3e trimestre 2014.
     Je vais essayer d’apporter quelques réponses supplémentaires, et peut-être de poser des questions en plus!
     Concernant la TVA applicable, voici ce qu’a dit le promoteur de mon opération: « Application du taux réduit de TVA dans les zones ANRU : Actualisation 2013
     La Circulaire FPI 1301-010 est mise à jour pour actualiser les plafonds de ressources et de prix de vente prévus pour les cessions de logements neufs situés en zone ANRU et tenir compte de l’augmentation du taux réduit de TVA à compter du 1er janvier 2014.
     Aux termes de la Loi de finances rectificative pour 2012 (art. 68), ce taux sera porté de 7% à 10% sauf pour les logements ayant fait l’objet d’un contrat de réservation avant le 1er janvier 2014. Dans ce cas, le taux de 7% demeure applicable par dérogation. »
     Notez bien les 2 dernières phrases!

     « 2- Le vendeur a l’obligation de proposer un montage financier qui permette au locataire accédant d’avoir une première mensualité de remboursement (hors ADI) au pire égale au montant du loyer et de la fraction d’épargne (fraction dite acquisitive). Pour autant, s’il s’agit de taux révisables… et je ne suis pas sûr qu’une banque bloque ses taux pour un crédit souscrit beaucoup plus tard. En revanche, si le promoteur a souscrit un PSLA à taux fixe, il peut vous transférer la quote-part correspondant à votre logement (et le tour est joué), s’il l’a souscrit à taux variable, on peut jouer sur la durée d’emprunt. Dans la pratique, (surtout si vous voulez aller chercher vous même vos crédits sans bénéficier d’un transfert partiel ou total du PSLA négocié par le promoteur) l’intérêt va être de lever l’option au plus vite dès qu’on est dans les lieux. Il n’y a pas de taux maximum prévu par la loi en valeur absolue pour le PSLA (juste une garantie de financement), cela peut varier dans le temps (sachant que le PSLA est un prêt conventionné). »
     En cette période de taux bas, j’ai déjà tenté de demander un prêt pour les bloquer. C’est impossible pour le moment (8 mois avant la livraison), non seulement du fait des évolutions des taux, mais surtout du fait des incertitudes annuelles sur les PTZ+. C’est d’ailleurs à mon sens le gros problème des PSLA: on réserve, mais le montage financier peut changer d’ici l’achat.
     Le promoteur me semble refuser le transfert que vous indiquez, mais si nécessaire, je retournerai l’embêter!!

     « 3- Pour le PTZ+, la date de prise en compte des revenus est celle de la levée d’option (je me demande, s’il n’y a d’ailleurs pas le choix entre cette date de référence et celle de la signature du contrat de location-accession mais j’avoue ne pas remettre la main sur cette info), ce qui veut dire que le droit effectif au PTZ+ dépend de l’existence du PTZ+ au moment de la levée d’option (le PTZ+ n’est qu’un prêt complémentaire et cela ne change rien à l’obligation du partenaire financier de l’opération de proposer la solution de financement déjà évoquée en 2) »

     Si vous retrouvez cette info concernant le PTZ+ et la date de référence, je suis preneur, car nous risquons sinon de ne pas pouvoir en bénéficier du fait de revenus irréguliers, parfois en-deçà des plafonds, parfois au dessus

109. Merci Marc, je viens de prendre connaissance de votre réponse.
     Je suis sûre qu’il doit exister des dérogations, c’est pas possible autrement, on ne peut pas obliger une famille à habiter un logement « entassé comme des sardines ». La situation familiale des gens évolue, 15 ans c’est très long, il peut s’en passer des choses!
     Après je conçois qu’il y ait des clauses anti-spéculatives, notamment en cas de revente, on est quand même dans un cadre social d’aide à l’accession à la propriété.
     Bref, affaire à suivre…

     Par contre si je peux me permettre une nuance dans le commentaire adressé @ Julien.
     De mon côté j’avais entendu dire que si on avait trop d’apport personnel (40% du montant du bien) , ils pouvaient juger, lors de l’octroi du bien en PSLA, qu’on était capable d’investir dans un bien dans le privé et notre dossier était aussitôt écarté.
     Mais sinon entièrement d’accord avec vous, Marc, le banquier adore l’apport personnel 😉

110. @ Barbara : il serait humainement bienvenu que des dérogations liées à l’agrandissement de la famille existent. Mais administrativement, c’est autre chose. Si vous arrivez néanmoins à obtenir quelque souplesse, je suis preneur du dénouement !
     En ce qui concerne l’apport personnel (Julien), les % d’apport ne sont pas des critères d’exclusion. Les plafonds de ressources sont là pour ça. Et avec de petits revenus, il est bien que l’apport soit significatif. Après, il est possible que telle ou telle collectivité, localement, surajoute des critères de sélection quand il y a trop de candidats à l’achat. Mais la meilleure réponse serait plutôt de faire quelques logements supplémentaires au lieu d’exclure un ménage légitime. A mon avis ! 🙂

     @ Antoine : le PTZ+ est considéré à la date de levée d’option, à ma connaissance aussi. Ce n’est pas illogique, car entre la signature du contrat de location-accession et l’achat définitif il peut s’écouler jusqu’à plusieurs années et les revenus du ménage, comme les règles du jeu du PTZ+ aussi d’ailleurs, auront évolué.

111. Merci pour cette réponse.
     Là encore, en cas de revenus évoluant vers le haut (ou fluctuant d’année en année), cela rend la levée d’option anticipée la solution la plus logique.
     Et comme vous le dites, cela va à l’encontre de la mission première du PSLA.
     Très bonne idée en théorie, application pratique complexe.

     Bien cordialement

112. Bonsoir,
     on m’a proposé un logement t3 psla à tva à 7% livraison 4 eme trimestre 2014.
     La tva sera t-elle bien à 7% ou passera-t-elle à 10.
     Ce soir, je viens d’aller voir la banque, elle m’a fait une simulation à l’arrache et pas poussé, en remboursant environ 670 sur 25 ans. Elle m’a dit votre remboursement, sera surement moindre.
     Je me questionne sur plein de sujet.
     J’ai cru lire que les frais de notaire sont payables 2 fois avec ce type d’accession.
     Je serai bien partante pour ce T3, mais actuellement 31 ans, et vivant seule, je me dis que je risque fortement d’etre en couple dans – de 5ans (enfin j’espère)
     je partirai sur une location minimum de 3 mois, mais est-ce rentable d’acheter sous cette forme, si je pense vendre dans moins de 5 ans? Ou vaut-il mieux acheter directement en accession normale?
     J’ai très envie d’investir, mais je n’ai pas envie de me retrouver bloqué, si ma situation personnelle évolue.
     Quand on signe un accord, y-a-t-il des frais a versé avant le début de la période de location.
     Et si dans l’année, je reviens sur mon choix, et décide de ne pas profiter du psla, aurais-je des frais à rembourser?

113. Bonjour,

     Je souhaiterais savoir si vous avez des informations sur le reversement du différentiel de TVA qui passerait à 10 ans avec un abattement de 10% par an en cas de revente d’un logement acheté en PSLA (contre 15 ans aujourd’hui avec un abattement de 10% par an au-delà après la 5ème année)…
     Cela va t-il se faire ? Quand ? …

     Merci d’avance.

114. @ Julien : je n’ai pas de certitude sur le sujet. Je me contente d’essayer de comprendre les éléments officiels. La divination, c’est trop dur pour moi. 🙂 Même si le sujet que vous abordez a effectivement été évoqué. Mais je me méfie tellement des volte-faces législativo-administratives…

115. @ Mélanie : Oups Mélanie, j’ai failli oublier de vous répondre. Mea culpa ! 🙂
     Dans l’ordre de vos questions :
     1- la tva : elle était prévue pour monter à 10 %. Maintenant il semblerait qu’elle revienne à 5.5 % en 2014. Mais on verra bien. Rien n’est sûr tant que ce n’est pas « officiel de chez officiel ».
     2- frais de notaire : ce sont des frais réduits mais on en paye à 2 moments. Lors de la conclusion du contrat de location-accession (souvent 2 à 3 000 euros) et lors de la levée d’option (acte authentique).
     3- si vous êtes pratiquement sûre de revendre dans moins de 5 ans, l’intérêt est faible d’acheter en PSLA vu qu’il faudra rembourser le différentiel de tva pour l’essentiel. Et il y a peut-être des clauses anti-spéculatives, en plus. Du coup, il est peut-être plus simple si vous le pouvez de choisir un logement classique en tva normale (il y a plus de choix de logements)
     4- pour les frais, je ne vois pas (mis à part les frais de notaire au moment du contrat de location-accession). Mais il faut en parler à votre bailleur-vendeur car le contrat prévoit peut-être d’autres frais contractuels (provisions pour certains frais ?)
     5- des frais à rembourser en cas de non-levée d’option ? Les contrats prévoient souvent des frais pour la main-levée par le notaire suite à la non-levée d’option (car le contrat de location-accession est un acte notarié). Interrogez aussi votre vendeur là-dessus

116. Bonjour Marc,

     Nous allons signé l’acte de location pour un logement en PSLA dans quelques jours. Et j’avais une question concernant le taux de tva appliqué. Sur le contrat de location, on nous parle d’un taux à 5,5% mais,le contrat stipule que le taux peut changer et dc le prix du logement lors de la levée d’option. Nous n’avions pas du tout connaissance de cette possible augmentation. Le taux appliqué lors de la levée d’option n’est pas celui appliqué à la date d’achèvement mais celui à la date de le levée d’option ? En regardant sur le net, je vois différent taux, avez-vous une info sur le taux appliqué en 2014, 5,5% ou 7%?
     Merci beaucoup

117. Bonsoir Anne-Fleur, pour autant que je sache le taux sera de 5.5 % en 2014. La loi fiscale 2014 est en cours de vote par le Parlement, on connaîtra tous les détails avant la fin de l’année, mais le logement social, l’accession sociale et la rénovation énergétique doivent normalement bénéficier d’un taux de tva de 5.5 % en 2014. A suivre.

118. Bonjour,
     Mon projet PSLA avance bien, non sans peine avec le mystère qu’il y règne autour…
     A propos de l’exonération de taxe foncière, avez vous des informations récentes?
     Car le texte des impôts pour cette exonération était applicable jusqu ‘au 29/04/2013
     comme le prouve le liens suivant:
     http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4031-PGP/version/1?branch=2&language=2#
     or il a changé donc (depuis le 01/05/2013) contre celui ci nettement moins compréhensible et qui dirait que cet avantage est aboli…
     http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4031-PGP/version/8?branch=2&language=2
     le liens suivant est le nouveau texte.
     En aviez vous entendu parlé?

     Merci pour votre blog fort interessant!
     Cordialement.

119. Bonjour Fred, le texte auquel vous faites référence traite des logements sociaux à usage locatif (cf son titre). Le PSLA n’est pas dans ce cas de figure. C’est une forme spéciale de location-accession avec des règles spécifiques, des contraintes et des avantages consécutifs comme l’exonération de TFPB et une tva à taux réduit. Rien de changé sur les principes, sauf le taux de tva qui joue un peu au yoyo suivant les époques 🙂

120. Bonjour,

     Je reviens vers vous à propos de mon interrogation sur l’indemnité de 1% demandée par Touraine Logement suite à ma décision de ne pas lever l’option sur mon logement que j’occupe en location-accession depuis juin 2012.

     J’ai fait part à Touraine Logement de ce texte de loi « Lorsque le transfert de propriété n’a pas lieu au terme convenu du fait de l’accédant pour une raison autre que l’inexécution de ses obligations et que le contrat porte sur un logement relevant du dispositif PSLA, l’indemnité n’est pas due (loi du 12.7.84 : art. 11). »

     La réponse alors reçue de Touraine Logement est qu’ils ne savaient pas et qu’ils devaient se rapprocher du notaire pour me répondre.

     Hier soir, message téléphonique du notaire qui m’informe que Touraine Logement ne me demandera pas l’indemnité de 1% comme l’indique le texte de loi que j’ai trouvé. Cette indemnité figurait pourtant dans le contrat. Elle va me confirmer cela par écrit.

     Certes un peu de temps passé sur le net pour approfondir la question, mais c’est une bonne nouvelle: environ 1500 € d’économie!

121. Bonjour Jeanne, merci pour la précision qui pourra être utile à d’autres, le cas échéant. Pouvez vous nous faire signe quand vous aurez reçu la confirmation écrite du bailleur ou du notaire qu’ils renoncent à leur indemnité contractuelle ? 🙂

122. Bonjour,

     Je vais intégrer mon futur logement en dispositif PSLA, fin des travaux prévus pour aout 2014. D’après mon promoteur, je vais donc louer mon appartement pour 3 mois minimum puis par la suite je lève l’option d’achat. Donc de septembre à novembre inclus je serai en location et en décembre j’obtiens mon emprunt pour financer l’appartement. Ce dernier, est affiché au prix de 140 000€ tva 7%.

     De plus, dans l’hypothèse d’une tva 5% en 2014, il y aura t’il une baisse du prix de vente ? A la fin des 3 mois de location, l’appartement sera t’il toujours au même prix ?

123. Bonjour,
     Je n’aurai pas d’autre trace écrite que le mail du notaire me confirmant que Touraine Logement lui avait adressé un mail indiquant que l’indemnité de 1% ne me serait pas demandée.

124. Bonjour,

     Mon ami a acheté 1 appartement en PSLA depuis février 2012. Suite à notre rencontre, il a loué son appartement depuis 1 an et a rendu le PTZ. Devra t-il rendre également
     la tva ? Que risque t-il fiscalement ? Bien sûr, il compte régler la taxe foncière suite à cette location.

125. @ Christophe : ben oui, la sortie volontaire du dispositif suppose de revenir à la situation de droit commun : remboursement du PTZ+, fin de l’exonération de taxe foncière et remboursement du différentiel de TVA.Sinon, ce serait un super coup pour faire de l’investissement locatif ! 🙂

126. Bonjour,

     J’ai une question totalement tordue et hypothétique n’étant nullement propriétaire d’un logement en PSLA…
     Il est indiqué comme fait pouvant mettre en jeu la garantie de rachat par le bailleur la dissolution du PACS, or une des cause de dissolution du PACS est « le mariage des partenaires ou de l’un d’eux ».
     Je sais que c’est complètement tordu comme question mais cela signifie donc que pour obliger l’organisme HLM à racheter le logement en PSLA quand on est pacsé il suffit de se marier?

127. J’en oublie la politesse élémentaire:
     Merci pour ce site et joyeux noël

128. @ Pierre : langue au chat ! 🙂
     Sur le fond, j’aurais tendance à dire que si les pacsés se marient entre eux ils constituent toujours le même ménage et que donc, non, il n’y a pas d’obligation de rachat. Mais sur la forme, je n’en sais rien !

129. @ Maxime : oups, j’ai failli laisser votre commentaire dans la boite à spam 🙂 . Une question toute bête : votre contrat de réservation prévoit-il quelque chose en cas de variation de taux de tva ? (la variation du taux de tva faisant le bénéfice ou la perte de l’acquéreur ou du vendeur, ou quelque chose qui y ressemble ?). Souvent (quasiment toujours) ce type de clause est prévu au contrat préliminaire en VEFA. Quant au prix au bout de 3 mois de location, je suppose qu’il sera au même prix (mais il faut lire votre contrat de location-accession pour en être sûr, cf diminution du prix annuelle de 1 % mini entre le prix initial et le prix de levée d’option, mais là il n’y a qu’un trimestre, pas 1 an…). Moins la fraction de votre redevance qui représente votre épargne sur ces 3 mois (la fraction acquisitive) qui ne constitue pas à proprement parler une diminution du prix mais qui vient payer dans le cadre de votre plan de financement une toute petite partie du prix et des frais.

130. Bonjour,
     Je reviens vers vous pour vous fournir un extrait du projet d’acte établi par le notaire concernant l’acte de résiliation du contrat de location-accession suite à ma décision de ne pas lever l’option:
     « Les parties ont convenu entre elles de procéder à la résiliation amiable du contrat de location accession dont il s’agit. Ceci exposé, il est passé à la résiliation de contrat objet des présentes:
     RESILIATION DU CONTRAT DE LOCATION ACESSION
     ABSENCE DE DROIT A INDEMNITE POUR RESILIATION
     Les parties déclarent qu’il n’y a pas d’indemnité pour résiliation convenue entre elles ».

     Ce qui veut dire que je n’aurai pas à verser 1% du montant du prix de vente malgré ce qui était écrit dans le contrat, mais conformément à ce texte de loi « Lorsque le transfert de propriété n’a pas lieu au terme convenu du fait de l’accédant pour une raison autre que l’inexécution de ses obligations et que le contrat porte sur un logement relevant du dispositif PSLA, l’indemnité n’est pas due (loi du 12.7.84 : art. 11). »

     Soit, au final, en ce qui me concerne, une économie de 1 500 €.

131. @ Jeanne : De jolies étrennes, pour bien commencer l’année, Jeanne ! Bonne suite et merci de l’info ! 🙂

132. Bonjour,
     Avant tout je vous félicite et vous remercie pour le temps que vous consacrez à toutes ces personnes en quête d informations sur un projet qui se veut simple mais demeure complexe.
     Je suis en phase de recherche de logement avec PSLA. Je me suis rapprochée de mon 1% logement et il ne trouve pas l info…
     Je suis fichée bdf jusqu à fin 2015, pensez vous que mon dossier est acceptable dans la mesure où au moment de la levée d option je devrais pouvoir faire ce prêt .
     Aussi, pour les personnes qui ont réussi à réaliser leur achat, quelles ont été les grandes étapes avant la réservation (durée, frais débourses, rdv avec qui ?) dois je prendre dr. avec ma banque pour une simulation même si je sais qu elle n est pas acceptable ?
     J ai cru comprendre qu il n y avait que les frais de notaires réduits ( comment se calcule t il ?) à la signature du contrat de location, puis paiement du loyer et de l épargne (Max 4 ans) et transfert du prêt à la levée d option avec nouveau passage chez le notaire.

     Merci d avance pour votre retour et bonne année 2014 !

133. Bonjour,

     Je cherche un logement en location accession en île de France. Pouvez-vous me guider ?

     Merci

134. Bonjour,

     j’ai levé l’option d’achat de mon appart en février 2012 après location depuis juillet 2011.
     L’acte de vente précise que le transfert était alors exonéré de tva ( car non soumis à la loi du 09 mars 2010 car agrément avant cette loi, disposition de l’article 261-5-9 du CGI) . Lors de cette mutation, j’ai réglé la taxe de publicité foncière au taux réduit.

     Aujourd’hui pour des raisons personnelles, je suis obligée de revendre mon appartement! Suis je redevable d’une tva résiduelle et si oui, à quel taux sachant que je n’en ai pas payé à l’achat ? ( je précise que selon mon notaire, je n’aurai aucune tva à régler mais j’ai peur d’avoir une mauvaise surprise)

     Je vous remercie par avance

135. Bonjour Marc,

     Mon courtier m’a informé lundi 13 janvier 2014 que si nous revendions notre maison dans les 5 ans nous devrions rembourser le différentiel de TVA entre 5,5% et 19,6%, puis moins 10% chaque année entre 5 ans et 15 ans. Comment se fait-il que notre bailleur Clerdôme ne nous aie jamais averti de cette information capitale? Entre les modalités de revente avec Clerdôme et cette information, si nous avions su cela nous n’aurions certainement pas signé. En cas de revente nous n’aurons certainement aucune plus value. J’ai appelé ma conseillère de chez Clerdôme qui m’a répondu qu’elle nous l’avait dit verbalement. Je lui ai répondu que jamais elle ne l’avait dit et ensuite elle m’a dit qu’elle ne savait même pas en quoi consistait le calcul de remboursement. Quelle mauvaise foi! Comment se fait-il que cette note ne soit pas précisé dans notre contrat via un avenant, que nous n’ayons aucun écrit? Est-ce normal? Elle m’a dit que la direction ne voulait pas le préciser au contrat…

     Je trouve cela abusé et limite malhonnête. Même si nous n’avons manifestement pas d’autre choix que de reverser des euros dans les 15 ans à l’état. Les 15ans de non paiement du foncier passe par là finalement.

     D’avance merci,

     Amélie

136. @ Vahiness : désolé d’être direct, mais je pense qu’il vous sera très difficile d’obtenir un logement PSLA, dans la mesure où un accord de financement est indispensable pour signer le contrat de location-accession. Or les banques n’aiment pas du tout les demandeurs fichés BDF car ce sont pour eux des personnes à risques. Il vaut mieux, à mon avis, « attendre la fin de la sanction ». Et d’ici là, les règles du jeu auront peut-être changé. On en reparlera en temps utile 🙂

     @ Iam : difficile. Deux solutions : le téléphone et la patience qui va avec pour contacter sur les communes qui vous intéressent les opérateurs sociaux et les mairies pour vérifier si des opérations PSLA sont en cours ou en projet. Ou aussi téléphoner aux coopératives d’HLM pour voir si elles centralisent une info sur l’offre PSLA ?

     @ Elodie : désolé, je ne connais pas bien la réglementation PSLA d’il y a quelques années. Mais si vous n’avez pas payé de TVA (vous me dites que votre acte est formel sur ce point, c’est d’ailleurs par exemple aussi le cas quand la levée d’option intervient plus de 5 ans après l’achèvement) je ne vois pas comment on pourrait vous réclamer le remboursement d’une partie de cette TVA fantôme ? Cela étant, si vous voulez être tranquille, demandez un écrit à votre notaire. Comme les notaires sont des gens prudents, s’il vous affirme que vous n’aurez pas de TVA à rembourser à l’Etat…

     @ Amélie : la réglementation actuelle prévoit bien le remboursement du différentiel de TVA en cas de revente dans les 15 ans de l’achèvement. Normalement, le vendeur informe l’acquéreur, au moins par souci d’éthique. Mais je ne pense pas que le vendeur ait l’obligation de porter cette information à la connaissance de l’acquéreur par écrit. Après, il n’y a que des cas particuliers…

137. Bonjour marc, je vous remercie pour votre retour. Y’a plus qu attendre patiemment.

138. Bonjour,
     Vous indiquez 15 ans pour l’exonération de reversement de TVA mais la loi n’est elle pas passée à 10 ans au 1er janvier 2014 au psla? Cela reste malgré tout long

139. Bonsoir et bravo pour ce forum pleins d infos

     Voilà ma petite question
     En mars j ai obtenu l’accord pour une maison livrée pour le 1er semestre 2015(passage chez le notaire la semaine derniére) en tant que célibataire .
     en août je me marie je me demandais si avec ma nouvelle situation financière (nouvelle déclaration d.impôts commune et certainement dépassement du plafond) pourrait compromettre cet accord.
     Devrais je refournir une nouvelle feuille d imposition et bien sur leur préciser ma nouvelle situation
     Merci pour votre réponse

140. @ Terry : je ne vois pas quelle est la base documentaire à laquelle vous faites allusion. Si vous avez une source précise, je suis preneur ! 🙂

     @ Valérie : Je ne suis pas sûr qu’il y ait un risque final. La date de référence retenue pour le niveau des revenus est celle de l’avant-contrat (contrat préliminaire) ou à défaut celle du contrat de location-accession et pas celle de l’acte notarié, justement pour éviter qu’un changement de situation au niveau du demandeur ne soit source d’insécurité. Mais vérifiez ça avec votre vendeur et le notaire du programme pour être sûre. On n’est jamais trop prudent ! 😉

141. L’assemblée nationale et le sénat l’aurait adopté :

     http://www.hlm.coop/spip.php?article1357
     http://www.adil94.org/index.php?option=com_content&view=article&id=330:loifinances2014&catid=52:actualites&Itemid=107
     D : CGI : ART. 278 SEXIES I. 4 ET II, ART. 284)
     Je pense ne pas me tromper

142. @ Terry : je dirais même mieux, vous ne vous trompez pas Terry ! Et une mention spéciale, une !
     En fait, la loi du 29 Décembre 2013 prévoit maintenant (et le code général des impôts a suivi) une harmonisation des règles de reversement de TVA pour les dispositifs du PSLA et de la zone ANRU, avec – pour les physiques physiques – un délai ramené de 15 à 10 ans et un abattement de 10 % par an dès la première année. Bien et rapidement vu. 🙂

143. Bonjour. Nous avons signé un contrat psla qui stipulé que le début des travaux commençerait troisième trimestre 2013 et qu’ils avaient 12mois de construction. Sauf que la on nous informe que les travaux commenceront qu’en mars 2014.. Dans le contrat il est noté qu’ils peuvent modifier la date d’ouverture de chantier et que dans ce cas on sera prévenu par recommandé. A ce jour on a reçu aucun recommandé. Est ce qu’il y aura un recours pour nous? Des pénalités envers eux?
     Merci de votre aide

144. Nous avons signé un contrat préliminaire de location-accession et versé 3% du projet.J’ai suivi de très près la réalisation des maisons et j’ai déchanté devant de tels procédés…Les maçons tirent sur la quantité pour émarger des bénéfices et ne soucient guère des DTU…Du travail bâclé et malgré mes inquiétudes, le promoteur a fini par me menacer de rompre le contrat devant mon obstination à surveiller les travaux. Il est prêt à nous rendre notre chèque et je ne sais pas si il a le droit. Un cabinet d’expertise a confirmé la présence de malfaçons à-travers les photos prises sur place mais comme il me l’a indiqué, je ne suis pas le maitre-d’oeuvre et les seules réserves que je pourrai émettre sont celles qui seront accessibles et visibles à la livraison du logement.Donc, tout ce que j’ai vu ne sert à rien puisqu’il faut attendre que les avaries se réalisent…Des ravaleurs ont même enduit lors d’une semaine de gelée alors qu’il est noté sur le produit qu’il ne doit pas être appliqué en-dessous de 5°C; Alors, réfléchissez avant de vous lancer dans un PSLA et ayez conscience que l’offre peut être accueillante pour accéder à la propriété mais peut aussi vous réserver de biens mauvaises surprises…

145. Bonjour Marc,

     Bravo pour votre site très riche que je suis avec attention depuis quelques semaines. J’ai une question (un peu proche de celle de Valérie, mais sur la composition familiale plutôt que sur les revenus) et à laquelle le bailleur n’a pas pu me répondre.

     La métropole où je vis verse des subventions, directement au promoteur et en déduction du prix de vente dont le montant varie selon le nombre d’enfants.

     Si je réserve un logement début 2014 (livraison début 2015), que se passe-t-il si je découvre entre temps qu’un heureux événement viendra agrandir la composition familiale ? Le dossier est-il définitivement arrêté à la date d’attribution par la ville (contrat de réservation), OU BIEN à celle d’entrée effective dans les locaux (contrat de location-accession) ? Pas mal d’éléments du dossier (montant PTZ+, subventions de la ville) peuvent évoluer, du coup je me demande si une « revue du dossier » est possible lors de l’entrée effective dans les locaux puisque le montage du financement en dépend.

     Par ailleurs, différents sons de cloche tintent sur la TVA depuis janvier. J’ai cru comprendre que pour le PSLA, elle passe de 7 à 5,5%. Cela signifie-t-il que le prix des logements livrés après cette date vont baisser ? Ou bien seuls les permis de construire attribués à partir de 2014 sont concernés ?

     Par ailleurs, y’a-t-il une différence sur le montant de la TVA entre zone ANRU (accession aidée simple, en VEFA) et TVA pour du PSLA ?

     Voilà ça fait beaucoup de questions !
     Merci à vous

146. Merci pour cette page,

     En recherche active pour un achat, je suis tombé sur le dispositif PSLA qui est très mystérieux comme vous le souligniez.
     Mais aujourd’hui, grâce à votre page, j’ai retrouvé l’essentiel de mes questions, ainsi que les réponses appropriées!
     Merci encore

147. Bonsoir Marc,

     Ma femme et moi meme avons signe un contrat de location accession avec une entree dans les lieux prevue fin juin 2014. Cependant apres la visite du logement ce dernier ne nous convient pas et nous souhaiterions casser le contrat. Est ce possible et aurions nous des indemnites a payer ?

148. @ Lea : Vous avez signé le contrat préliminaire ou le contrat de location-accession ? D’une manière générale, en VEFA les délais annoncés initialement sont des dates de livraison prévisionnelle avec un précision de l’ordre du trimestre. Les décalages sont assez fréquents car lancer un programme immobilier est une opération complexe et que des obstacles techniques ou commerciaux sont fréquents. En résumé, je ne pense pas qu’il y ait de recours ou de pénalités, sauf si elles étaient prévues au contrat (ce qui est extrêmement rare)

149. @ Sébastien : votre cas est un cas particulier qui ne relève pas du PSLA mais des aléas de la construction et de la VEFA dans votre cas particulier. Heureusement, ce n’est pas une généralité. Mais construire, comme beaucoup d’autres activités, est aussi source de risque parfois.

150. @ Fred : comme vous avez signé le contrat de location-accession, vous êtes supposés entrer dans le logement en tant que locataire lors de la livraison. Bien sûr, si le logement ne vous convient pas, vous ne lèverez pas l’option. En revanche, si vous ne souhaitez même pas devenir locataire, allez voir votre vendeur pour négocier, car il a lui aussi intérêt à gagner du temps et à chercher un nouvel acquéreur pour vous remplacer au plus vite. Donc : ne pas laisser dégénérer la situation et anticiper par le dialogue !

151. @ Yves : merci du cadeau, vous n’y allez pas avec le dos de la cuiller ! 😉
     Pour ce qui est de la composition familiale et des revenus, le jugement est en général porté au moment du contrat de réservation ou à défaut de location-accession. En revanche, le système de subvention locale est purement contractuel ; il faut donc voir ce qui est prévu par la collectivité dans ce cas de figure (si le bailleur ne sait pas, se renseigner auprès de la collectivité, mais franchement, il pourrait le faire). Si la réponse est oui, faites des triplés 😉 !
     Pour la TVA, les nouveaux projets 2014 sont en TVA 5.5 %. Comme vous parlez de réserver un logement dans un nouveau programme, je pense que son prix sera déjà exprimé en tva 5.5 %, mais votre bailleur peut vous le confirmer facilement.
     Enfin, le taux de TVA en zone ANRU ou PSLA est le même : 5.5 % à partir de 2014.

152. Bonjour Marc,
     Nous sommes éligibles au PLSA 2014. Le crédit Foncier est OK.
     Nous hésitons à signer le contrat de réservation pour une livraison prévue au 1e trimestre 2016.
     A ce jour, on ne connait pas le taux du prêt définitif. La banque nous dit que nous le connaitrons que 3 mois avant la levée d’option. N’est-il pas risqué d’attendre 2 ans et s’engager dès maintenant sans connaître le coût final du prêt ? Le taux du prêt est fixé librement par la banque.
     Pouvons-nous faire marcher la concurrence et retenir une autre banque pour le prêt final en 2016 ?

     Merci.

     Bonne soirée.

153. @ Céline : j’ai abordé ce sujet dans un autre article https://www.lesmursontdesorteils.com/psla-financement-garanti . En clair, aucune banque ne peut garantir un taux de prêt ni même l’octroi du prêt, 1, 2, ou 3 ans à l’avance. Les conditions des marchés financiers comme celles des candidats à l’achat peuvent changer (et de beaucoup parfois) sur un laps de temps aussi long. C’est l’aspect négatif du PSLA, son incapacité à garantir réellement l’achat effectif dès l’origine.

154. Bonjour Marc,

     Je vous remercie pour votre réponse, la clarté est une qualité rare dans l’océan du web ! Pas de jetage de fleurs gratuits, mais je vous félicite pour ce boulot : sachez que vous avez de nombreux lecteurs dans l’ombre.

     Interroger la collectivité me parait en effet une bonne piste pour avoir une information confirmée, je vais essayer de creuser la question. Quant aux triplés… à voir ! Belle continuation à vous et votre blog.

155. @ Yves : oups ! « de nombreux lecteurs dans l’ombre »…. ça me ferait presque peur ! 😉
     Je ne suis pas contre un peu de lumière, s’ils veulent faire des commentaires comme vous ! 🙂

156. Bonjour,
     Quelqu’un peut il témoigner s’il a vendu son bien psla à partir du 1er janvier 2014 et que la nouvelle loi de reversement de TVA s’est bien appliqué (ou pas)? Merci.
     Et si quelqu’un n’a jamais rien reversé à l’état lors d’une vente malgré cette loi?
     Merci.

157. Bonjour Marc,

     C’est avec beaucoup d’intérêt que j’ai lu les réponses (très précises) que vous apportez aux internautes. Du coup, j’ai également une question assez simple : Lors du contrat préliminaire de réservation, le dossier doit être validé par la banque partenaire, savez-vous si la banque examine le dossier tel un projet immobilier ou bien se limite t-elle aux plafonds de ressources? En effet, j’ai un crédit auto qui se termine dans deux ans et cela m’empêcherait de devenir propritaire dans l’immédiat?

     Merci d’avance.

158. @ Aïcha : la banque qui accorde le PSLA à l’opérateur immobilier va effectivement examiner votre demande comme s’il s’agissait d’un achat immobilier classique (en plus du respect des plafonds de ressources). Son objectif est d’être remboursée ! 😉
     Et son analyse sera sans complaisance de ce côté là.

159. « Marc dit :
     25 janvier 2014 à 16 h 09 min
     @ Yves : merci du cadeau, vous n’y allez pas avec le dos de la cuiller ! 😉
     Pour ce qui est de la composition familiale et des revenus, le jugement est en général porté au moment du contrat de réservation ou à défaut de location-accession. En revanche, le système de subvention locale est purement contractuel ; il faut donc voir ce qui est prévu par la collectivité dans ce cas de figure (si le bailleur ne sait pas, se renseigner auprès de la collectivité, mais franchement, il pourrait le faire). Si la réponse est oui, faites des triplés 😉 !
     Pour la TVA, les nouveaux projets 2014 sont en TVA 5.5 %. Comme vous parlez de réserver un logement dans un nouveau programme, je pense que son prix sera déjà exprimé en tva 5.5 %, mais votre bailleur peut vous le confirmer facilement.
     Enfin, le taux de TVA en zone ANRU ou PSLA est le même : 5.5 % à partir de 2014. »

     Sur ce sujet, il convient de bien distinguer l’acte de réservation de l’acte de PSLA.
     Par exemple, nous avions pour notre part signé fin 2012 un acte de réservation, à TVA de 7%. Quand le gouvernement réflechissait à faire passer celle-ci à 10%, le promoteur nous a déniché le texte qui indiquait que, « par dérogation », les achats dont la réservation avait été faite sur le base de ce taux de 7% resteraient à 7%.

     Par contre, la TVA s’applique normalement au moment de la signature du contrat de PSLA, donc de 5,5% en 2014.
     Bien sûr, corrigez-moi si je me trompe

160. @ Antoine : attention aux mots. On ne parle d’acte que quand le document est un document signé devant notaire (on parle d’ailleurs d’acte authentique ou d’acte notarié). L’avant-contrat, qui est en général le premier document signé, porte le nom de contrat de réservation ou de contrat préliminaire, et il ne s’agit en aucun cas d’un acte. Pour le PSLA, comme en VEFA en général d’ailleurs, la signature d’un avant-contrat n’est pas obligatoire. Le premier document obligatoire en PSLA est le contrat de location-accession, signé devant notaire.
     Par ailleurs, pour 2014, la tva est bien à 5.5 % pour ce qui concerne les levées d’options effectuées à partir du 1-1-2014, c’est à dire au moment où le locataire décide de devenir propriétaire, la levée d’option déclenchant l’acte d’achat. Voila ! 🙂

161. Merci pour ces précisions. Je m’incline de bonne grâce sur ces sujets!

162. Merci pour ce site qui permet enfin de trouver des informations claires.
     J’ai effectué pas mal de recherches mais il y a peu de programmes en île de France à ma connaissance.
     Je recherche un programme PSLA dans le 78, 95 et pourquoi pas d’autres départements en fonction de la localisation de préférence une maison de type 4. Je pense qu’on est même prêt à s’installer dans le 27 ou le 60 pour une maison.
     Pouvez-vous m’indiquer la liste de quelques programmes (en dehors de ceux proposés par coopimmo)?
     Merci d’avance

163. @ Dieyne : non, désolé, je n’ai pas de liste spécifique de programmes disponibles en Ile de France 🙁

164. Bonjour Marc, bonjour à toutes et tous,

     Je me permets de revenir vers vous afin d’éclaircir un point particulier qu’il me semblait (à tort je pense car je ne retrouve plus l’information) avoir lu votre blog concernant les plafonds de ressources !
     Que se passera-t-il si, lors de la levée d’option, l’une des 2 dernières déclarations est supérieure au plafond suite à une hausse des revenus depuis la signature du pré-contrat ?
     J’ai bien pris conscience qu’il peut y avoir conflit avec le PTZ, mais rien concernant une éventuelle impossibilté de devenir propriétaire !

     Merci beaucoup.

165. @ Julien : c’est effectivement une réponse déjà donnée dans les commentaires. Tss tss, s’agirait d’être attentif ! 🙂
     Pas d’ambiguïté, la date de référence pour les niveaux de revenus est celle de la signature de l’avant-contrat, justement pour éviter ce type d’inconvénient.

166. Merci beaucoup Marc pour votre réponse et votre rapidité !
     Et désolé d’avoir raté le commentaire en question.
     Encore bravo pour votre blog complet, précis et plein d’humour !

167. Bonjour j’avais une question pratique.

     La non remise en cause du taux réduit pour dissolution d’un pacte civil de solidarité.

     Qu’entendons nous par UN pacte civil de solidarité?

     1) Le PACS entre deux personnes ayant signés ensemble l’achat en PSLA
     ou
     2) Le PACS entre une personne ayant signé seul l’achat en PSLA, et qui a signé le PACS après l’achat en PSLA avec une tiers personne?

     j’aurai tendance à penser que l’indication UN pacte englobe tous les pactes, mais je n’ai pas trouvé l’info écrite noire sur blanc.

     Si vous avez une piste

     Merci

168. @ Romain : bonne question ! Je n’ai pas la réponse ! 🙁
     Mais si j’étais les pouvoirs publics je ne prendrais en compte que l’hypothèse 1, celle sur laquelle la décision d’achat était fondée. Trop facile de venir ensuite se pacser puis dissoudre le pacs pour échapper à la contrainte, par un tour de passe-passe qui ressemble un peu à un abus de droit, non ? Mais là, j’ai sans doute l’esprit mal tourné… et peut-être que la réponse est plus favorable. Une solution évidente : interroger l’administration fiscale par écrit (parlez en à votre notaire) pour obtenir sa position (ce qu’on appelle un rescrit fiscal). Et si vous avez une réponse officielle, on prend l’info ! 🙂

169. Bonjour
     j ai reservé un T3 en PSLA.
     Livraison en avril 2014.
     J’ai trois mois pour levée l’option d ‘achat.
     Je cumule 3 prets= bancaire + PTZ + 1% patronnal
     Seules contraintes (et pas des moindres): ne pas louer l’appartement, pas de speculation lors de la revente d ailleurs on ne peut pas car l’appartement est racheté par l’organisme qui le vend.
     LE +: pas de foncier pendant 15 ans
     financierement c est une sacré affaire (dans mon cas) car je ne souhaite pas revendre.
     Bonne journée.

170. Au fait j’aime bcp ce blog 🙂

171. Merci Agnès ! 🙂

172. Bonjour Marc!!
     Tout d’abord, un grand bravo…
     Nous avons signé un Contrat préliminaire et verse un acompte de 3100€…
     À ce jour, nous n’avons rien signé d’autre. Après quelques visites dans « notre » maison, elle ne semble plus à notre goût. Mes questions sont :
     1• peut on casser ce contrat préliminaire?
     2• pour quels motifs?
     3• que risque t’on?
     4• peut on espérer récupérer nos 3100€?

     Merci d’avance!!
     Claire (perdue…)

173. Bonjour,
     Nous sommes bientôt en location accession avec mon amie: début de location fin mai 2014 pour achat 3/4 mois après.
     En revanche, nous avons mal compris le principe de revente qui n’est pas dans le contrat de réservation.
     D’une part moi j’ai compris que nous aurions à rembourser le différentiel de TVA (avec 10% d’abattement entre 1 et 10 ans) seulement en cas de plus-value à la revente alors que mon amie a compris qu’il fallait rembourser le différentiel de TVA même en cas de revente sans plus value.
     Je ne trouve pas de texte ou site officiel de l’Etat sur le sujet, encore un dispositif d’état qui n’a pas l’air très « clair ».
     Enfin, pensez-vous que la regle du différentiel s’applique à l’année d’achat de l’appartement ou à l’année de revente donc en gros que nous ne saurons jamais sur quel règle s’appliquer avant la revente (vu que les règles de location accession ne semblent pas figées).
     Merci de votre réponse 🙂

174. @ Claire : un contrat préliminaire (attention, hein, je ne parle pas du contrat de location-accession mais bien du contrat préliminaire) n’est qu’un contrat par lequel le vendeur propose à l’acquéreur, par priorité à tout autre acquéreur, la possibilité d’acheter ; ce qui en clair, n’oblige pas le réservataire à acheter.
     Ce qui veut dire pour répondre dans l’ordre de vos questions :
     1- oui
     2- à cause de la lune descendante ou de la poussée de dents du petit dernier ? 🙂 (pas besoin de motif pour ne pas continuer)
     3- qu’on vous fasse les gros yeux ?
     4- là, c’est plus délicat, il vous faut relire votre contrat préliminaire qui doit normalement traiter du sort du dépôt de garantie. Classiquement, en VEFA, il y a possibilité de se rétracter dans les 7 jours de la signature, ou de ne pas donner suite en cas de refus de financement : dans ces deux cas, on récupère son dépôt de garantie. Au-delà de ces 7 jours et si vous avez obtenu votre accord de prêt, là le vendeur (sauf clauses contraires de votre contrat de réservation) peut conserver le dépôt de garantie.
     Voilà, Claire, j’espère que vous n’êtes plus perdue. Y voir Claire, c’est important… 😉

     @ Marco : la logique de l’état est de s’assurer qu’un acquéreur qui ne respecte plus les critères du PSLA ne bénéficie pas / plus des avantages. Donc, quand vous revendez vous quittez le régime et l’état va regarder l’avantage dont vous avez bénéficié à l’origine en achetant avec une tva à taux réduit (il va comparer avec ce que vous auriez du payer avec une tva au taux normal). On parle donc de l’achat et pas de la revente pour cette comparaison. Exemple : vous avez acheté à 105 500 euros avec une tva à 5.5 % (tva payée 5 500 euros) alors que vous auriez du payer 120 000 euros avec une tva à 20 %. Ecart de tva = 20 000 – 5 500 = 14 500. C’est la base et après on fait jouer l’abattement en fonction de la durée.
     Que vous fassiez une plus-value est un autre sujet (regardez bien si vous avez dans votre acte des clauses « anti-spéculatives » qui traitent du sujet…).
     Voilà 🙂

175. bonjour marc, je viens de réserver un logement en psla pret pour la fin d’année, je doit renvoyer a la banque un plan de financement avec les prets souhaités,
     ma question est est ce que je doit inclure le ptz 2014 sachant que j’ai au minimum 1 ans en phase de location et que peut etre le ptz 2015 lors de ma demande d’acccesion n’existera plus ou sera différent?
     merci d’avance et bravo pour tes réponses qui sont claires et précises.

176. @ Gregory : comme on en peut pas présager de l’avenir, on est bien obligé de faire avec le présent. Donc oui, il faut monter son plan de financement à l’optimum du moment (même si rien n’est garanti pour l’avenir).
     Quand Star Trek s’occupera du financement immobilier on verra sûrement beaucoup plus loin ! 😉

177. Une petite dernière pour la route

178. @ Gregory : c’est quoi la dernière ???

179. ah oui , j’ai du l’effacé avant de l’envoyer,
     donc je reprend, le plan de financement est ce qu’il doit etre fait par nous-meme ou est ce qu’il faut aller voir une banque?
     merci d’avance et encore bravo pour votre site…

180. @ Gregory : du coup, je reprends aussi ! 🙂
     Votre plan de financement initial va être validé par la banque partenaire du promoteur car règlementairement vous devez avoir une offre de financement avant de signer le contrat de location-accession (logique de sécurisation). La deuxième phase (cf financement) sera celle de la levée d’option, après la période de location. Là vous pourrez accepter une offre de la banque partenaire ou faire votre propre tambouille de plan de financement et aller chercher votre crédit où vous voulez.

181. bonjour

     je commence juste à me renseigner sur la location accession à la proprieté, je suis actuellement en congé parental et mon concubin employé nous n avons pas de gros revenus donc pour nous peut etre la seule possibilite d acquerir un bien, mais avant de faire sa il faut deja une simulation de pret pour nous attribuer ces logements ?? merci de votre reponse

182. @ Kelly : le plus simple est d’identifier sur la zone géographique où vous souhaitez acheter les programmes immobiliers commercialisés en PSLA et d’aller voir les opérateurs concernés. C’est avec eux que vous étudierez le montage financier (et avec leur banque partenaire). Il vous faudra sans doute passer quelques coups de téléphone dans les mairies pour connaître les programmes en cours ou en projet sur votre territoire de recherche. 🙂

183. Bonjour Marc,

     Merci pour toutes les précisions qu’apportent votre blog!
     Je souhaiterais si possible avoir quelques éclaircissements sur la mise en location.
     J’ai régularisé mon contrat de location accession en Janvier 2014, pour un bien livré au premier trimestre 2015.
     Les clauses du contrat précisent bien que je bénéficie d’un avantage financier de la collectivité par rapport à un bien équivalent, et que je m’engage à respecter les restrictions temporaires à mon droit de propriété, c’est-à-dire :
     • Interdiction de mettre le bien en location pendant 5 ans
     • Interdiction de revendre le bien pendant ce délai de 5 ans
     Il est précisé ensuite qu’en cas de revente dans les 5 ans sans motif légitime et sérieux, je serai redevable à la collectivité du reversement de l’aide apportée par celle-ci…cela me semble on ne peut plus clair, dans le cas d’une vente (double peine = remboursement collectivité et remboursement différentiel TVA suivant abattement de 10% chaque année)
     Mais qu’en est-il en cas de mise en location dans les 5 ans suivant l’entrée en jouissance du bien ? En dehors de la perte de l’exo de TFPB, suis-je soumis au remboursement de la dite collectivité ainsi qu’à celui du différentiel de TVA suivant décote ?
     Mon contrat n’apporte pas la précision de ce scénario…

184. @ Laurent : supposons que la réponse soit la pire. Et on sera très près de la vérité. 🙁
     La collectivité vous interdit contractuellement de louer à autrui pendant 5 ans et impose sa sanction en cas de non respect.
     Et l’Etat a fixé une règle législative au système de remboursement de TVA. Plus de PSLA, pas de chocolat !

185. Bonjour Marc,

     Merci d’avoir abordé ce sujet, on y trouve la majorité des informations dont on a besoin à travers vos réponses.
     Je voudrais également bénéficier de ce dispositif qui est très intéressant et je répond aux conditions de ressources minimales.
     Cependant j’ai quelque interrogation concernant d’une part la durée maximum de location avant la levée de l’option, est-elle imposé par le promoteur sinon quelle est-elle? 5 ans?
     Et lors de la levée de l’option et du supposé transfert de crédit, est-il possible de régler l’appartement directement au promoteur sans recourir au crédit bancaire??

186. @ Harlem : les poupées russes. L’intérêt du PSLA est essentiellement celui d’une tva à taux réduit. Au-delà de 5 ans on passe en droits d’enregistrement. Donc pas question de dépasser 5 ans pour qui que ce soit. D’un point de vue pratique, la durée maxi – imposée par l’opérateur immobilier – dépasse rarement les 4 ans. Et tout le monde a intérêt à ce qu’elle soit la plus courte possible. Le vendeur pour sécuriser sa vente et l’acquéreur pour sécuriser son financement.
     En ce qui concerne le paiement du logement au moment de la levée d’option, vous faites comme vous voulez : vous utilisez les propositions de la banque partenaire, vous allez chercher vous même votre crédit immobilier, vous payez cash ou vous jouez au Loto (mais attendez le résultat avant de lever l’option, le vendeur n’acceptera pas votre ticket avant le tirage….) 😉

187. Bonjour,
     nous sommes sur un projet de psla livraison en 2016 f3
     je me renseigne quant à la possibilité de louer ou revendre cet appartement sur le long terme… mais – de 15ans certainement.

     je lis ici « clause suspensive », rembourcement de TVA fin d’exonération de Taxe foncière mais je ne sais pas quoi comment?

     voici une phrase du contrat qui me semble banquale et qui remet en question notre choix:

     il est rappelé que la présente vente est soumise au taux en vigueur: taux réduit a 5.5% conformément à l’article 278 sexies du code général des impôts
     le réservant attire l’attention du réservataire sur le fait que ce taux réduit de tva est un avantage fiscal impliquant le respect des disposition de l’article 284 du code général des impôts (et notamment l’occupation du logement en tant que résidence principale pendant 15ans ce dont le réservataire déclare avoir pris connaissance)

     Or je lis dans l article 284:
     II.-Toute personne qui s’est livré à elle-même, a acquis ou s’est fait apporter des terrains à bâtir, des logements, le droit au bail à construction, ou des droits immobiliers démembrés de logements au taux prévu aux 2 à 12 du I ainsi qu’au II de l’article 278 sexies est tenue au paiement du complément d’impôt lorsque les conditions auxquelles est subordonné l’octroi de ce taux cessent d’être remplies dans les quinze ans qui suivent le fait générateur de l’opération. Ce délai est ramené à dix ans lorsque l’immeuble fait l’objet d’une cession, d’une transformation d’usage ou d’une démolition dans les conditions prévues au chapitre III du titre IV du livre IV du code de la construction et de l’habitation. Il est également ramené à dix ans lorsque le logement a été acquis par des personnes physiques dans les conditions prévues aux 4 et 11 du I de l’article 278 sexies. Toutefois, le complément d’impôt n’est pas dû lorsque les conditions cessent d’être remplies à la suite de la vente à leurs occupants, dans les conditions prévues par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière, de logements mentionnés au 4 du I de l’article 278 sexies ou de terrains à bâtir.

     et les alinéas 4 et 11 de l’article 278 sexies sont respectivements:
     -4. Les livraisons de logements destinés à être occupés par des titulaires de contrats de location-accession conclus dans les conditions prévues par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière, qui font l’objet, dans des conditions fixées par décret, d’une convention et d’une décision d’agrément prise par le représentant de l’Etat dans le département

     -11. Les livraisons d’immeubles et les travaux réalisés en application d’un contrat unique de construction de logements dans le cadre d’une opération d’accession à la propriété à usage de résidence principale, destinés à des personnes physiques dont les ressources à la date de signature de l’avant-contrat ou du contrat préliminaire ou, à défaut, à la date du contrat de vente ou du contrat ayant pour objet la construction du logement ne dépassent pas les plafonds prévus à la première phrase du huitième alinéa de l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation et situés dans des quartiers faisant l’objet d’une convention prévue à l’article 10 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 précitée ou entièrement situés à une distance de moins de 300 mètres de la limite de ces quartiers

     Conclusion c’est un peu flou…
     je pensais que le nombre d’année est de 10ans pour les psla (d’après l’article 248) et j’ai même lu 5ans sur certains forum? et que si l’on choisissait de revendre avant nous remboursions la tva et c’est tout…
     mais voila la phrase:
     « (et notamment l’occupation du logement en tant que résidence principale pendant 15ans ce dont le réservataire déclare avoir pris connaissance) » m’effraie un peu…

     nous ne voulons pas nous faire piéger !

     merci d avance pour votre aide…

     cordialement

188. @ Amandine : par rapport au délai de régularisation de TVA, celui-ci a récemment été réduit de 15 à 10 ans (abattement de 10 % par an dès l’année 1).
     Voir l’échange avec Terry plus haut dans le fil des commentaires. 🙂

189. Bonjour Marc,

     Je recherche plus d’informations, et je souhaitais savoir où je pourrais trouver plus d’informations sur des opérations PLSA déjà réalisées par des organismes publics ?

     Merci d’avance pour votre aide ! 🙂

190. @ Guillaume : désolé, mais je n’ai pas ça en stock !
     (dommage d’ailleurs, car ce serait une bonne affaire ! 😉 )
     Il faut fureter et se renseigner auprès des Mairies ou des organismes de logement social de votre secteur.

191. Bonjour Marc,

     Nous avons signe un contrat preliminaire a un contrat de location-accession en avril 2013 lors duquel nous avons verse un depot de garantie de 2% du prix de vente qui a ete verse sur un compte ouvert aupres d’un notaire. Depuis, nous venons d’avoir l’opportunite d’acheter un terrain en vue de faire construire. Nous allons donc renoncer au PSLA, il est precise dans le contrat qu’en cas de non conclusion du contrat, le depot serait restitue sans frais. Ma question est la suivante: que devons nous faire pour recuperer le depot de garantie?

     Merci d’avance pour votre reponse! Et tres bon week end!

192. @ Chloe : il y a quelque chose que je ne comprends pas. Vous avez signé un contrat de réservation en Avril 2013 et 1 an plus tard vous n’avez toujours pas signé le contrat de location-accession ? Un délai aussi long est inhabituel. Cela étant, si vous n’avez pas signé de contrat de location-accession et vu ce que vous me dites sur la clause du sort du dépôt de garantie, il vous suffit de demander au vendeur (par LRAR pour plus de sécurité) le remboursement de votre dépôt de garantie. Hop ! 🙂

193. Bonjour,
     je vais tres prochainement signé pour un psla.
     si je souhaite le louer, j ai bien compris que je perdais l’avantage de la taxe foncière! mais comment cela se passe t il avec le PTZ?
     2è question svp: si je souhaite louer mon appartement, y a t il un loyer maximum à ne pas dépasser pr les futurs locataires de mon appartement?

     Merci beaucoup!!

194. @ Mehdi : la taxe foncière, oui. Et le remboursement du PTZ+ aussi. Et le différentiel de TVA pareillement. Un logement PSLA n’est pas prévu pour être loué aux autres. L’état fait l’effort pour que des ménages en dessous d’un certain plafond de ressources puissent devenir propriétaires. Pas pour qu’ils profitent d’un prix réduit pour transformer le tout en investissement locatif…

195. merci beaucoup.
     c est parce que je suis seul avec ma fille et je me demandais ce que je ferais si je venais à refaire ma vie… louer ou vendre?
     Encore merci

196. « @ Chloe : il y a quelque chose que je ne comprends pas. Vous avez signé un contra de réservation en Avril 2013 et 1 an plus tard vous n’avez toujours pas signé le contrat de location-accession ? Un délai aussi long est inhabituel. »

     Bonjour à vous,

     Pour information, je suis dans le même cas: nous avons signé le contrat de réservation avec acompte de 500€ au notaire en sept 2012, et nous n’avons pour le moment pas signé le contrat de location-accession, qui devrait l’être 3-4 mois avant l’entrée dans les lieux, prévue pour Oct 2014. C’est bien long, mais le promoteur préfère signer le contrat de location-accession à une date proche de l’entrée dans les lieux, une des raisons évoquées étant de pouvoir nous demander des données bancaires à jour.

     Bien cordialement,

197. @ Antoine : c’est le problème évoqué dans cet autre article https://www.lesmursontdesorteils.com/psla-financement-garanti. A savoir que le PSLA ne garantit pas le financement de l’acquéreur au moment de la levée d’option. Du coup, votre témoignage illustre une stratégie défensive de certains opérateurs qui préfèrent décaler un maximum la signature du contrat de location-accession pour le rapprocher de la livraison et du moment de la levée d’option pour avoir plus de visibilité sur la solvabilité réelle du candidat à l’achat.

198. Bonjour Marc,

     Je voudrais acheter un T3 en PSLA. Est-ce que je pourrais louer une chambre (moi, j’habiterai dans l’autre) sans le devoir de retourner la difference de TVA, Taxe Fonciere et PTZ+?

199. @ Acheteur85 : alors là, aucune idée ! On n’est pas dans l’esprit du texte, qui prévoit une accession à la propriété et une occupation à titre de résidence principale par le ménage acquéreur. Mais quant à savoir si cela pourrait être toléré ? Je ne sais pas. Désolé ! 🙁

200. J’ai de la chance, ma solvabilité a même augmenté.
     Mais le risque pour tous dans ce cas, et je ne vous apprends rien, est que des changements de taux d’intérêt ou légaux (PTZ+, APL,…) mettent en danger la solvabilité de l’acheteur même si ses revenus habituels sont restés identiques

201. @ Antoine : oui, oui, je sais, c’est la glorieuse incertitude du sport. (Ah, c’est pas du sport ? On parle de la vie des gens ? Ben zut, car c’est quand même sportif le financement….)
     Cette incertitude du PSLA côté financement est abordée dans un autre article sur le blog (voir dans ma réponse précédente à une question … d’Antoine ! un peu plus haut).

202. Bonjour,

     J’ai quelques questions urgentes à vous demander concernant les appartements en location accession.
     1/ Si une résidence propose la location accession, TOUS les lots sont obligatoirement en location accession ?
     2- Peut-on directement acheter un appartement de cette résidence SANS passer par la location .
     3- Peut-on négocier le prix d’achat de l’appartement, sachant qu’ils n’arrivent pas à vendre et que des gens y ont déjà habité en location accession sans aboutir à un achat ?
     Je pensais que la location accession était une option proposée.

     Merci pour vos retours.

     Cordialement.

203. @ Jeanne : hop hop si les questions sont urgentes, c’est que les réponses le sont aussi ? 😉
     Donc :
     1- Non, ça dépend uniquement de ce que l’opérateur a prévu ou des obligations qu’il a contractées (par rapport à la collectivité locale ou au PLU par exemple)
     2- Non, il y aura forcément une phase de location, sinon le risque de requalification par l’administration fiscale est trop important
     3- Vous pouvez toujours tenter votre chance, mais sans garantie aucune, tout dépend de la stratégie et des objectifs de l’opérateur
     Voilà !

204. Bonjour,

     j’ai signé seule un contrat de location accession. Lors de la levée d’option je souhaite effectuer cette levée d’option avec mon ami (qui n’était pas au contrat initial). Le notaire refuse. Je ne peux pas le faire ?

     Par avance merci pour votre aide,

     Cordialement

205. @ Domitille : le notaire a raison. Ne peut lever l’option que celui qui est titulaire du contrat de location-accession puisque la levée d’option est une faculté offerte à celui qui l’a signé. Donc, soit vous signez seule. Soit vous renoncez. Soit vous allez voir votre vendeur pour refaire le parcours complet d’un achat à deux… ce qui me paraît long, lourd et cher (cf les frais d’un deuxième contrat de location accession). Et aussi incertain (notion de revenus du ménage qui changent, et éligibilité au dispositif, voire solvabilité). A vous de voir.

206. @Marc: c’est normal que mon commentaire sur l’incertitude du financement ait déjà une réponse de votre part: je ne faisais qu’alimenter la conversation, sans poser une nouvelle question! 🙂

     A bientôt pour de nouveaux échanges, et félicitations encore pour ce blog

207. Bonjour Marc,

     Je suis tombée sur votre site hyper intéréssant et j’y ai trouvé pleins d’informations.
     Cependant, il m’en manque une.

     Lorsque le logement a déjà été occupé (même quelques mois) par un premier occupant qui n’a pas levé l’option, celui ci, enlève le droit au ptz+ à l’accedant suivant qui voudra lever l’option.
     Je trouve cela scandaleux car le logement reste neuf et personne n’a jamais été propriétaire.
     Il y a-t-il une autre aide ou solution qui pourrait remédier à cela ? En effet, sans le ptz, cela change tout pour moi et je ne peux donc acquerir le bien.

     Sachant que le texte indique :
     Logement ancien

     Le PTZ+ peut financer :

     l’achat d’un logement ancien avec travaux importants l’assimilant fiscalement à un local neuf,
     ou la transformation d’un local, neuf ou ancien, en logement.
     Il devra en plus, en matière de performance énergétique :

     bénéficier du label « haute performance énergétique rénovation, HPE rénovation 2009″,
     ou bénéficier du label « bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009″,
     ou respecter des exigences de performance énergétique sur au moins 2 des 4 catégories suivantes :
     isolation de la toiture ou des murs donnant sur l’extérieur,
     fenêtres,
     système de chauffage,
     système de production d’eau chaude sanitaire.
     Dans ce dernier cas, l’acquéreur certifie par un document :

     que son logement respecte ces exigences,
     ou qu’il s’engage à ce qu’il les respecte à l’achèvement des travaux. »

     Le logement étant BBC RT2012, fiscalement neuf car inferieur a 5ans, il peut beneficier du ptz ?

     Merci par avance pour votre aide.

     Cordialement.

208. Bonjour,
     nous désirons acheter en location accession .nous travaillons tous les deux .
     est ce que le fait d’avoir un crédit auto est un frein pour le prêt ?
     savez vous a peu pres à combien sont les achats sur les sites type isere habitat ou pluralis il n’y pas toujours les montants des biens .
     d’avance merci

209. @ Twin : un crédit auto n’est pas un frein en soi. Mais le banquier le prendra en compte dans l’analyse de votre solvabilité, donc tout dépend de votre endettement global par rapport aux revenus (et le calcul du reste à vivre intervient aussi, mais avec des niveaux variables suivant les banques). Une seule solution : faire une démarche réelle auprès d’un courtier en crédit immobilier par exemple.
     Quant aux offres de logements et aux prix… tout ça est trop volatile pour que je le suive de près, désolé ! 🙂

210. bonjour,
     tout d’abord merci pour les nombreuses réponses que j’ai déja pu trouvé dans les commentaires

     je voudrais revenir sur le prix maximum au m²
     je suis en zone B1, d’après les infos trouvées à droite à gauche , le prix du m² devrait etre aux alentours de 2800€/m²

     j ‘ai signé la semaine dernière pour un projet qui est à 2900€ /m² ( en comptant la surface de l’appartement + 6m² de place de parking + 50% de la loggia)
     soit 6000€ de plus que le prix annoncé dans le projet de lancement ( qui lui donc donnait bien le projet à 2800€/m²)

     cette offre de psla étant ma seule chance d’acheter dans cette ville et ce projet etant trés demandé, ,j ‘ai quand même signé ( d ailleurs je n ‘ai signé qu un plan avec un prix gribouillé dessus, rien de très officiel,( la commerciale ayant gardé le plan où le prix était le moins apparent … ) et un certain nombre de documents de cgv)

     maintenant je me demande si je peux revenir sur le prix ? si je dois les forcer à respecter ce prix maximum au m²

     j ‘ai essayé de joindre l’office hlm qui s en occupe mais impossible,
     je n’ai que le promoteur en contact ….

     Merci d’avance

211. @ LPM : pour 2014, le plafond de prix de vente du PSLA est de 2 732 € hors taxes par m² de surface utile (soit 2 882.26 € ttc avec une tva à 5.5 %). Les vendeurs doivent impérativement respecter ce plafond et je pense que ce doit être le cas. Demandez simplement le détail du calcul si vous avez un doute 🙂

212. Bonjour,

     Merci pour votre réponse plus haut, j’ai bien compris que le différentiel de TVA est le plus important si revente.
     En revanche, imaginons que la loi change encore d’ici la revente quel règle d’abattement s’appliquera? Celle en vigueur au moment de l’achat ou celle en vigueur au moment de la revente?

     Autre question j’ai lu que la taxe foncière pourrait m’être réclamée si revente pour les années passés étant donné qu’il s’agit d’un avantage fiscale (si j’y reste moins de 15 ans) pouvez-vous m’en dire plus (voire un texte juridique si il existe..)?

     Merci d’avance bravo pour votre travail (et bravo à l’état de proposer des avantages « sociaux » pour mieux nous plumer derrière…cf les mutuelles obligatoire d’entreprise)

213. @ Marco : il y a longtemps que j’ai cessé de parier sur le côté rétroactif des lois… même si l’état semble avoir récemment pris de bonnes résolutions pour éviter la rétroactivité. On verra bien.
     Pour la TFPB, elle ne peut à mon avis être réclamée que dans le cas et pour les années pour lesquelles les conditions d’octroi du PSLA n’ont plus été respectées.

214. merci pour votre réponse claire et précise ! 🙂

215. Bonjour,

     Pas de réponse pour moi ? :s concernant le ptz+ (message du 2 mai)
     Hihi 🙂

     J’ai trouvé sur le site de l’INSEE, les mentions suivantes :
     « LOGEMENT NEUF OU ANCIEN : On considère comme neuf un logement achevé dans les quatre années précédant l’enquête ; les autres sont classés dans les anciens.
     ACQUISITION D’UN LOGEMENT NEUF OU ANCIEN :On considère qu’un ménage a acquis un logement neuf s’il en est le premier PROPRIETAIRE. Dans le cas contraire, le logement sera considéré comme ancien (le logement pouvait appartenir précédemment à un particulier ou à une société ne l’ayant pas construit dans le but de le vendre).
     Les ménages occupant leur logement en location accession sont considérés comme locataire avant l’acquisition.
     Les accédants d’un logement de première main sont ceux qui en sont les premiers propriétaires. A contrario, les ménages accédant d’un logement de deuxième main, sont ceux qui ont acquis un logement dont ils ne sont pas les premier propriétaires »

     On parle beaucoup de PREMIERE PROPRIETE (ce qui me semble plus logique).
     Or, la loi parle de première OCCUPATION.
     Dans mon cas, c’est un logement vendu par un promoteur qui ne vend QUE du NEUF.
     Le lot en question a déjà été occupé quelques mois par un ménage qui n’a pas voulu lever l’option. Donc l’appartement est toujours la propriété du constructeur Logial et toujours vendu par le promoteur qui ne vend QUE du NEUF mais la vendeuse me dit que c’est de l’ancien car il a été occupé.
     Qu’en est-il ?
     J’ai demandé au promoteur qui ne me rappelle jamais et n’a pas l’air d’avoir envie de me le vendre. J’ai contacté Logial qui ne sait pas non plus.
     Je suis perdue 🙁 HELPPP
     Est-ce que quelqu’un sait ou a déjà eu le cas ?

     En effet, on parle beaucoup de location accession vendu sur plan mais jamais après les non-levé d’option. Les conséquences sur le prix de l’appartement, le PTZ+ enlevé ou non, solution pour remédier au ptz+,…

     Merciii beaucoup

216. @ Jade : désolé, je n’avais pas capté que le précédent commentaire nécessitait une réponse 🙁
     Mais un cri de désespoir ne reste jamais sans réponse ! 😉
     Ce que je peux vous dire c’est qu’il y a plusieurs notions indépendantes concernant le neuf.
     Je ne parle même pas de celle de l’INSEE qui n’a aucun intérêt en ce qui concerne ce sujet.
     D’un point de vue fiscal, le neuf, c’est le moins de 5 ans (pour faire simple), après on bascule en droits d’enregistrement.
     En revanche, pour le PSLA, c’est la première occupation, puisque un logement qui a été occupé n’est plus considéré comme neuf.
     Avec tout ce qui peut en découler sur les financements dont les règles du jeu sont assises sur cette règle.
     La seule question qu’on peut donc se poser est celle d’une exception / tolérance pour un cas de figure comme celui que vous décrivez.
     Et le meilleur moyen d’avoir la réponse est de questionner l’administration fiscale par écrit.

217. Bonsoir marc

     J ai levée l option de ma location accession en décembre 2013 après un an de location.
     Je suis a ce jour propriétaire. Ai je des démarches a faire pour bénéficier des 15 ans d exoneration de la taxe foncière ou bien cela a déjà été fait par l organisme vendeur ? Merci.

218. @Un énorme merci marc, qui me donne encore une lueur d’espoir :l
     Quand vous dites l’administration fiscale, c’est quel organisme ? Avez vous une adresse mail ?

     Merci encore mille fois.

219. @Jorda : a priori vous n’avez rien à faire. Assurez vous cependant que votre vendeur ait bien fait la déclaration H1 ou H2 suivant le cas. Mais il l’a sûrement faite car le délai est de 90 jours après l’achèvement.

220. @ Jade : l’administration fiscale, c’est le service des impôts (leur site est impots.gouv.fr par exemple). Par contre, pour ce qui concerne les coordonnées à utiliser pour la démarche, je ne sais pas. Demandez au notaire du programme ou allez voir votre centre des impôts local pour remonter à la source.

221. Bonjour à tous,

     Je me tourne vers vous car j’ai une petite question, nous avons signé avec ma conjointe un contrat de réservation pour un T4 en PSLA.
     Cependant nous venons de trouver la maison de nos rêve et voulons donc rompre le contrat de réservation mais nous avons fait un dépot de garantie de 6000€.
     Nous nous demandons si nous allons perdre ce dépôt de garantie ou si nous allons avoir des frais de rétractation à payer?
     Es que quelqu’un peu nous aiguiller parce que nous sommes un peu perdu.

     Je vous remerci par avance pour les informations

     Cordialement

222. bonsoir! des pavillons en psla vont se construire près de chez moi, j’ai écrit pour dire que j’étais intéressée pour un f3 et on m’a rappelée pour me dire que ma demande était prise en compte. Par contre le monsieur que j’ai eu au téléphone n’avait aucun détails à me donner. Comment pourrais je avoir le prix? Y a t’il un moyen pour le calculer? Merci 😉

223. @ Patounette : Ben, non. Mais pour une Patounette, montrer patte blanche ne devrait pas être difficile ! 🙂
     En fait, il n’y a que le vendeur qui puisse vous donner le prix. Le prix maxi est facile à déterminer car il est réglementé.
     Mais j’espère pour vous que le prix proposé sera inférieur au plafond. Et là, il faut que le vendeur vous l’indique. Et donc qu’il le connaisse. Car quand on démarre la communication sur un projet on n’a pas forcément arrêté définitivement tous les prix de vente.
     D’où l’idée de montrer patte blanche en suivant de près le vendeur, régulièrement, pour lui montrer votre intérêt et connaître au plus vite le prix (dès qu’il sera capable de et disposé à le communiquer).
     De toute façon, sans prix, pas de contrat de réservation et pas d’achat.
     Autre éventualité : le vendeur se contente de collationner les demandes pour rendre compte ensuite à une commission d’attribution, même officieuse, ce qui peut parfois arriver quand une collectivité est très impliquée et apporte des aides financière au développement du programme. Le choix des candidats retenus est alors différé jusqu’à cette analyse des déclarations d’intention.

224. @ Eric : regardez ce que disent vos conditions suspensives (celles du contrat de réservation) notamment celles liées au financement. Avez vous obtenu les accords de financement initiaux etc… Il n’y a pas de frais de rétractation, mais le sort du dépôt de garantie est en jeu. Ensuite, indépendamment de ce que dit le contrat, vous pouvez aller voir le vendeur. Quand un programme a du succès, il arrive assez souvent que le vendeur ne cherche pas à ergoter et rembourse car il a d’autres candidats en réserve. Tout dépend de la situation particulière.

225. marc : »quand une collectivité est très impliquée et apporte des aides financière au développement du programme »
     apparemment c’est le cas 😉

226. Bonjour Marc,
     J’ai enfin signé le contrat de location accession, 9 mois après avoir reservé l’appartement en PSLA et après être passée devant une « commission » pour valider ma solidité financière.
     Maintenant je dois lever l’option (j’ai 3 mois pour ca).
     Dieu que c’est administratif et donc d’une lourdeur (le mot est faible) ce process, heureusement que ca en vaut la peine.
     Voila rien d’autre à ajouter, pas de question 🙂
     Bonne fin d’apm.
     Agnès

227. @ Agnès : oh, une revenante ! 🙂
     C’est reposant aujourd’hui de vous répondre, Agnès ! Bonne suite dans votre logement !

228. Bonjour,
     tous d’abord un grand merci pour ce blog qui est très instructif.
     Mon conjoint et moi avons signé un contrat de réservation pour un T3 en psla, livraison prévue le 2e semestre 2016.
     Je voulais savoir s’il est possible de bloquer un prêt auprès des banques maintenant car les taux d’interet sont très bas? Ou faudra il attendre en 2016 pour négocier auprès des banques.
     Par ailleurs, toutes les banques acceptent elles de financer un pret en PSLA?
     Merci

229. @ Nefer : le financement connaît deux phases. La première quand l’opérateur valide votre solvabilité financière auprès de la banque partenaire. Et la deuxième quand il s’agit de négocier le financement réel de l’achat au moment de la levée d’option. Tout dépend donc du délai entre ces évènements car les banques émettent des propositions valables un certain temps (jusqu’à 3 mois en général). Le plus souvent il n’est donc pas possible de « bloquer » le financement, ce qui est un risque. Et oui, au moment de la levée d’option vous pouvez financer votre achat comme vous le souhaitez en ce qui concerne le choix du prêteur.

230. Bonjour à tous, bonjour Marc,

     J’espere que vous allez bien ?

     Savez vous jusqu’à combien, un ptz+ max pour une personne (=51 000e et quelques) peut faire economiser ? C’est à dire, quel est l’ecart en euros entre si on bénéficie du ptz max et si on ne bénéficie 0e de ptz ?
     Pour un pret de 130 000e.

     Avec le ptz, on ne paie aucun frais de dossier, ni assurance,…ni rien ?

     Merci beaucoup pour vos reponses.

     Excellent dimanche.

231. Bonsoir MONSIEUR Marc, je tien a saluer votre travail extra ordinaire.
     J ai visiter une maison (donc déjà livrer LOL), en PSLA. Coup de cœur pour ma femme et moi meme, nous avons donner tout les documents nécessaire.
     Maintenant je sais que d’autres personnes ont déjà visiter avant moi, je voudrai savoir comment ce passe la séléction de la personne qui pourra accéder a cette offre. Je parle dans le cas ou tous respecte les plafonds prevues. Pour ma part , j’ai un bon apport et une banque me suit sans probleme sur 20 ans a hauteur de 29% du taux d’endettement. Et aussi combien de temps dois je attendre pour avoir une reponse sachant que j’ai fourni tout les docs Vendredi 23 mai 2014

232. bonjour,
     j ai eu ma réponse de m² plus cher que 2734€ /m²
     le projet a été monté en 2013 et le m² était à 2780 …. dingue çà a baissé alors que tout augmente habituellement …. 🙂 et zut!

233. @ Jade : oui oui, ça va ! Pour le PTZ+, désolé, mais il faut l’assurer comme n’importe quel prêt (la banque a bien envie d’être sûre de revoir son capital, déjà qu’il n’y a pas d’intérêts à payer…) 🙂 .
     Après, l’économie n’est pas énorme car le montant de prêt n’est pas très important et que les taux d’intérêts des prêts libres sont actuellement bas. Pour répondre à la question il faut bâtir un plan de financement complet (car le PTZ+ n’est qu’un petit bout) et savoir aussi dans quelle tranche on se situe car le profil de remboursement du PTZ+ n’est pas le même suivant les tranches. Donc la question est plus complète et plus complexe qu’il n’y paraît. Mieux vaut aller voir un courtier en crédit pour une vision globale du financement.

234. @ Ilyass : il n’y a pas de réponse standard à la question. A priori, si la maison est déjà livrée, en tant que vendeur je sais que je me dépêcherais de choisir le bon candidat. La question implicite sur le profil de « bon candidat »… c’est un profil d’acquéreur qui soit à la fois déterminé et solvable sans ambiguïté. Pour aller au bout vite et sans soucis. Si c’est votre cas, expliquez le au vendeur !

235. Bonjour Marc,

     petite question mon mari et moi même sommes en CDI pendant la signature du contrat préliminaire si un des deux perd son CDI ou a une baisse des revenues est ce que ça peut être un frein pour lever l’option d’acquisition? vont ils nous redemander les contrats de travail , fiches de paies etc…

236. @ Sarah : la réponse est oui. Le prêteur réexamine le dossier au moment de la levée d’option car les conditions de départ ont pu changer. C’est la part d’ombre du PSLA, liée au décalage entre le début de la démarche et le moment où on peut enfin lever l’option.

237. merci beaucoup en gros faut prier que personne ne se retrouve au chômage dans 4 ans

238. Merci pour cette reponse rapide très cher. Ben écoutez je l’ai expliqué , il m’a indiqué qu’il n’y avait pas que mon dossier mais qu’il pensait que le dossier des autres ne passerait pas. J’attend avec impatience son coup de fil…

239. @ Sarah : le meilleur conseil pour diminuer l’incertitude est de raccourcir le délai entre votre moment d’entrée dans le logement et la levée d’option. Normalement votre contrat devrait prévoir un mini et un maxi. Visez le mini ! 🙂
     @ Ilyass : avec un peu de chance, peut-être qu’il n’y a pas d’autre dossier et que ce n’est qu’une tactique pour vous garder au chaud ! 😉

240. Bonjour
     Je suis intéressée par un F3 en location accession livrable fin 2015.
     Mais voilà je suis séparée mais on n’a pas encore divorcé. On est marié sous le régime de la communauté des biens. Puis je signer un contrat location accession sans que ça intervienne dans le divorce? On compte lancer la procédure de divorce début septembre et par consentement mutuel.

241. Bonsoir,

     Nous avons réservé une maison en location accession (signature d’un contrat préliminaire à un contrat de location accession). Je me suis rendu sur le terrain pour visualiser l’avancement des travaux. Le terrain correspond aux plans que nous avons signé, c’est à dire un terrain à 2 niveaux (légère pente pour le commercial….50% du terrain est inexploitable 70m² plat + 70m² talus petit plat et talus…..) !!! ce qui change carrément la donne pour éventuellement acheter.
     La maison doit être livré premier trimestre 2015. A ce compte la je préfère même pas emménager car c’est une perte de temps, donc commencer de suite à chercher autre chose.

     Nos situations financières ont évolué du coup on partirait sur une construction de maison individuelle en lotissement.

     Nous avons versé 2000 euros à la réservation appelé dépôt de garantie.

     Peut on dés aujourd’hui annuler la réservation et recevoir nos 2000 euros ?

     Cdt.

242. @ Betty : désolé Betty, je plaide l’incompétence ! 🙁
     Le plus simple est de poser la question à votre notaire, ou à défaut au notaire du programme.

243. @ Benoit : il vous faut lire le contrat de réservation. Mais si la seule condition de rétractation (au-delà du délai de 7 jours) était l’impossibilité de vous financer (et si en parallèle la banque partenaire a accepté votre demande de financement) le vendeur est selon toute vraisemblance en état de conserver le dépôt de garantie. Surtout s’il a l’impression d’être abandonné en rase campagne ( à tort ou à raison, je ne prends pas parti !). Donc annuler oui, mais sans conséquence financière sur le dépôt de garantie, c’est loin d’être sûr.

244. Re bonjour a tous, pour mon histoire de logement, j ai rappelé l agent hier et il me fait toujours le meme cinéma, qu il va verifier si il ne manque aucun papier et que la commission aura lieu la semaine prochaine (chose qu il m a deja dite la semaine derniere pour cette semaine) et que c est lui qui m appellerai si jamais il avait besoin d autre chose. La maison etant livrée depuis décembre 2013, ils n ont vraiment pas l air pressé de vendre. Sincèrement je ne comprends plus rien et cette attente est insupportable d autant plus que je n ai aucune info.

245. @ Ilyass : patience….. Soit ils sont sincères (mais un peu lents) et la patience vous donnera satisfaction, soit ils savent déjà que vous ne serez pas sélectionné et il ne sert à rien de s’énerver !
     Zen, Ilyass ! 😉

246. Je suis actuellement en location HLM. je souhaite acquérir un appartement dans le cadre de PSLA. je réponds bien aux critères (plafond des ressources). Mais le service habitat de ma ville me dit qu’il y a beaucoup de demandes par rapport à l’offre.
     Je souhaite mettre en avant un apport personnel. Mais je ne sais pas si cela jouera en ma faveur. Comment donner plus de chance à mon dossier.
     Merci d’avance
     Cordialement

247. Merci marc, pour info je ne sais pas si c est normal mais je n ai rien signé comme document j ai juste remis a l agent les pieces justificatives

248. @ Ilyass : il n’y a rien à signer pour l’instant ; vous avez juste remis des éléments d’information au vendeur. Pas d’angoisse ! 😉
     @ Martine : un apport est clairement un plus car il sécurise le dénouement financier. En revanche, certaines collectivités basent parfois leurs décisions sur des profils d’acquéreurs, mais ceci concerne plutôt les revenus que l’apport. Mais il est difficile de dire avec certitude quelle préférence sera donnée à quels profils. Certains préfèrent des revenus dans le haut de la fourchette (toujours à l’intérieur des plafonds bien sûr) pour éviter de mettre en porte-à-faux des ménages au taux d’endettement élevé, d’autres essayent au contraire de leur offrir un tremplin (mais ils sont plus rares à mon avis). Un revenu confortable + un apport, c’est quand même un binôme qui fonctionne en général.

249. Bonjour marc,
     En fait moi j’ai une question bête : j’ai acheté un appartement en psla et pour l’instant je suis dedans en temps que locataire puisque pas encore reçu de la part de l’état l’autorisation de vente … Si je trouve un autre appartement à acheter, est ce que je peux quitter mon appartement et abandonner l’achat ? L’argent donné chez le notaire m’est il remboursé ? Et que devient le « loyer payé » ?
     Merci pour ta réponse

250. @ Pascal : Meuuhhh non, c’est pas bête ! 😉
     En revanche, si j’étais le vendeur, je n’aimerais pas que le client que j’ai coopté, parfois au détriment d’autres, me fasse un coup pareil…
     Si j’ai bien compris le contrat de location-accession a été signé mais l’option non-levée. Du coup je suppose que les frais payés chez le notaire sont ceux engendrés par le contrat de location-accession et son enregistrement aux hypothèques et bien sûr ils ne sont pas remboursables. Quant au « loyer », la somme payée tous les mois comprend 2 parties, une partie locative (le loyer proprement dit) et une partie acquisitive (une fraction permettant de constituer un apport personnel). La part locative n’est bien sûr pas remboursable. Seule la fraction acquisitive l’est.
     D’un point de vue éthique – en ce qui me concerne – je préfère quand même que le client réfléchisse bien avant de me donner sa signature, mais qu’il aille jusqu’au bout s’il la donne.
     On ne vit pas dans un monde parfait, je sais, mais les choses simples ont aussi de la saveur. 🙂

251. Bonjour marc! Excellent boulot qui a répondu à une majorité de mes questions. Voilà notre situation: nous avons levé l’option en août 2012. Quelques mois après nous sommes devenus parents de jumeaux… Notre T3 commence à devenir petit. Nous souhaitions attendre les 5 ans (clause anti spéculation) avant de revendre mais ça devient compliqué pour nous. De plus je viens d’être mutée à 50 km de mon domicile (mais j’étais avant ça à 90km et cela constitue un rapprochement apprécié). A-t-on des solutions pour revendre l’appartement? De plus, lors de l’achat, aucune allusion au remboursement de la TVA et de la taxe foncière ne nous ont été spécifié. C’est un peu « le choc » pour nous….
     Merci de votre réponse

252. Comment allez vous avec ce beau temps???? Dites moi tres cher Marc, mon dossier passe en comission le 16 juin, sachant qu il y a plusieurs dossier, comment ce passe l attribution. Le commercial m a dit que comme j etai le dernier a avoir visité mon dossier sera etudier en dernier. C est a dire que le logement me sera attribué seulement si les autres dossiers ne sont pas assez solide. Ca me parait quand meme etrange pouvez vous m eclairer mon brave? ??

253. Bonjour,
     Je souhaite obtenir une maison via le psla avec ma compagne. (union libre)
     Je suis le seul à avoir un salaire et apport pour rembourser l’achat.
     Que se passe t’il en cas de séparation ou autre en phase d’acquisition ?
     Est ce possible de rester seul dans le bien ?
     Comment cela se passe chez le notaire si je veux que le bien m’appartienne à 100%.
     Cordialement
     P.S : Si je décide d’acheter cette maison seul, mon revenu fiscal est trop haut pour accéder au PSLA.

254. @ Elodie : pour la problématique du remboursement de TVA, je vais vous demander de relire quelques commentaires plus haut vu qu’on en a déjà parlé. Pour la revente du logement et le sort d’une éventuelle plus-value, le souci c’est que les clauses anti-spéculatives prévues dans votre acte forment la loi entre les parties. Il faut donc les lire dans le détail et le notaire du programme pourra vous expliquer les points que vous ne comprenez pas si vous le lui demandez gentiment (en plus les notaires font de la pub sur les ondes en ce moment ! 🙂 ).

     @ Ilyass : le critère d’antériorité fait partie de ceux fréquemment retenus. C’est leur liberté. Croisez les doigts ! 🙂 (et les orteils…)

     @ Illimiteremi : bizarre comme prénom… le mariage entre un humain et un abonnement pour smartphone ? 🙂
     Il va falloir choisir : PSLA ou pas ? Si vous êtes trop riche seul pour le PSLA il faut acheter en ménage et donc vous ne serez pas seul propriétaire. Si vous voulez acheter seul, il faudra renoncer au PSLA.
     Le monde est vraiment cruel ! 😉

255. Bonjour Marc,

     Je suis sur le point de m’engager sur un PSLA d’un F3. Je suis en couple avec 1 enfant. J’avais deux petite question :
     1)Pendant la phase de location-accession, dans le cas ou l’on décide ne pas lever l’option et donc quitter les lieux, avons nous la possibilité de recourir à un autre dispositif PSLA?

     2)Une fois propriétaire du bien, si la famille s’agrandit et que l’on souhaite quelque chose de plus grand, devons nous absolument rembourser le reliquat de la TVA?

     Merci par avance pour tes réponses
     Cdlt

256. Merci Marc pour la réponse…
     Voilà je résumé je ne souhaite plus acheter mon appart en psla vu que les agréments mettent un temps fou à arriver.
     Je ne suis donc pas obliger d’acheter l’appart puisque je suis locataire (si g bien compris)
     Par contre quelles démarches faites pour leur dire que je ne suis plus preneur et quel est le délai pour rendre l’appart (y a t’il les 3 mois comme les locations normales )
     LOGIREM doit me donner réponse mais bon ils traînent en espérant recevoir les agreements avant …
     Merci pour ta réponse et franchement super sympa ce site !!

257. Bonjour, j’ai un souci j’ai signé une réservation pour un t3 en psla mais nous ne pouvons plus le prendre car sa fait mintenan 2 trimestre de retard et nous avons besoin d’un t4 pouvons nous annuler en récupérant le dépôt de garanti les 7 jours étant passe?
     Merci

258. @ Harlem : désolé pour le retard, mais j’ai un peu de mal à fournir en ce moment ! 🙂
     Sur le fait de recourir à un autre PSLA : chaque opération est indépendante et il n’y a pas de fichier central du grand banditisme pour les papillons qui volent… de PSLA en PSLA. Donc oui il est possible de trouver ailleurs un autre vendeur avec un autre programme et de refaire un parcours PSLA.
     Mais ne demandez pas à votre vendeur actuel. Il goûterait assez peu ce genre d’humour…
     Sur l’agrandissement de la famille. Si vous revendez, vous tombez dans le droit commun et on a déjà répondu sur ce point, mais vous vous en doutiez, hélas !

259. @ Pascal : je ne comprends pas cette histoire d’agrément puisque le programme est livré et que vous êtes locataire. Vous me parlez de votre accord de financement pour la levée d’option ?
     Si vous n’avez pas le financement, vous ne pourrez pas lever l’option. J’ai plutôt l’impression, dans la question, que vous avez peur que la banque accepte alors que vous n’avez plus envie d’aller au bout ?
     Le plus simple c’est d’aller voir LOGIREM pour vous expliquer – de vérifier dans votre contrat s’il n’y a pas d’indemnité de résiliation – et de confirmer en recommandé la renonciation à la levée d’option.
     En principe, un locataire-accédant qui renonce ne bénéficie pas du droit au maintien dans les lieux. Voyez avec LOGIREM quel est le délai pratique.

     @ Simon : 2 questions en 1. Le retard de 2 trimestres n’a pas grand-chose à voir là-dedans, à part servir d’excuse. 😉 Pour le sort du dépôt de garantie, il va falloir gentiment discuter avec le vendeur et voir s’il a un T4 disponible…

260. Bonjour,

     Quelques questions au sujet du PSLA et de l’obtention du Prêt à Taux Zéro (PTZ+) :

     – L’acquisition d’un bien en PSLA après quelques mois de location donne t’il bien le droit à l’obtention du PTZ+? J’entends par là que ce prêt est soumis à certaines règles, entre autre le logement doit être neuf. Or dans ce cas l’acheteur n’est pas le propriétaire à la livraison du logement, bien qu’il l’habite. J’espère être clair.

     – Si la réponse est bien Oui, y a t’il une considération de performance énergétique? (BBC ou RT 2012).

     – Enfin, peut-on s’attendre à voir des changements (restrictifs) dans les prochaines Lois de Finance? L’acquisition du bien en PSLA que je convoite ne se ferait qu’en 2016 (construction du bâtiment + phase locative passée).

     Merci pour vos éclaircissements.

261. Bonjour Marc
     Je viens juste de rencontrer un promoteur immobilier et il me propose ce fameux PSLA qui m’est complètement inconnu, c’est donc avec une grande attention que je vous lis et j’apprends beaucoup.
     Il est super agréable de vous lire cher Monsieur Marc, vos réponses sont claires et nettes, merci beaucoup pour pour votre aide et à tout bientôt sans doute pour quelques questions 🙂

262. @ David 85 : la réponse est oui aux deux premières questions (le PTZ+ est compatible avec le PSLA si on est le premier occupant). En revanche, la permanence dans le temps du PTZ+ n’est pas garantie (il vient à échéance en fin d’année et la ministre va faire des annonces Mercredi 25 Juin qui pourraient le concerner). Idem pour les prochaines lois de Finances. En France, une loi chasse l’autre. Le point de non retour n’est cependant pas à mon avis le moment de la levée d’option – pour figer les règles – mais celui de la signature du contrat de location-accession (qui est un acte notarié).

     @ Marie : je crains le pire en vous lisant… 🙂
     La promesse / menace de questions prochaines contrebalance largement votre flatteuse appréciation.
     Mais merci quand même ! 😉

263. 🙂

264. Bonjour Marc, je vous avais posé une question sur le prix plafonné d un psla
     le projet que j ‘ai réservé me paraissant élévé
     d’après mon questionnement au service hlm , il s’était avéré que l’agrément date de 2013 ( pour une livraison 2016) donc prix m² de 2013
     donc si je prends enveloppe globale ( 45m² plus loggie de 7m²/2 + place de parking dans la limite de 6m²) , en effet ces prix correspondent

     mais cette semaine , je viens de recevoir (enfin) une copie de l’annexe du contrat et ils m indiquent un appartement à 155 000 + 1 parking à 5000 …
     du coup je me demande si dans le détail ils ont l obligation de respecter le plafond sur chaque élément ou si c ‘est un prix global , une sorte de package

     si vous avez un début de réponse, merci d’avance

265. @ Lili alias LPM : le prix est un tout. Logement + ses annexes. On additionne donc la surface habitable, la moitié des surfaces annexes et la moitié de la surface du stationnement (plafonnée à 6 m², soit 12 divisé par 2). Cette surface utile est multipliée par le prix plafond au m² de l’époque du contrat de réservation (ou du contrat de location-accession si vous n’avez pas signé de contrat de réservation en amont). Normalement le prix global qui vous a été proposé doit être conforme pris globalement (attention car le prix plafond au m² annoncé dans les textes est ht, il faut rajouter la tva à 5.5 % actuellement). Sinon, il faut qu’on vous détaille le mode de calcul. 🙂

266. ok,
     merci encore pour cette réponse claire et précise !
     oui oui globalement le prix est pile au plafond 🙂

267. @ Lili alias LPM : CQFD ! 😉

268. Bonsoir.

     Je suis dans une situation difficile. Maman de 2 enfants, mon conjoint et moi nous nous séparons. Arrivé dans le logement en 2010 en location, nous l’avons acheté en juin 2011.
     Je souhaite racheter le logement seule. Il reste 109 000 € a payer.
     Mes questions :
     Aurais toujours le droit a la taxe foncière exonéré ?
     Doit on la différence de TVA si c’est moi qui rachete ?
     Les frais de notaires ? Réduit ou non ? Je les calculent dur quel montant ? Prix de la maison ? De la part du conjoint ? Notre maison coûtait environ 143000€.

     Solendi le 1% patronal me propose pour mon financement 40 000€ a 1% avec un système  » pass assistance » Je ne sais pas vraiment si cela est utilisable au niveau d’un refinancement location accession. Ils n’ont jamais fait ça avec ce système et j’ai peur d’être une « exclusion ». Ça me navrerais.

     Je vous remercie pour vos conseils et n’hésitez pas a m’en donner d’autres auxquels je n’aurais pu ne pas penser.

     Je ne trouve rien sur les séparations sur ce type de bien.

269. @ Enelos : Pouf pouf, compliqué tout ça. Je n’ai aucune certitude dans ce qui va suivre. Juste une ébauche de raisonnement qu’il faudra valider point par point.
     1- il serait illogique dans l’esprit que le rachat à votre profit pose problème. Vous ne représentez qu’une partie du ménage et des ressources du ménage qui avait été autorisé à acheter initialement. Donc vous étiez dans le respect du plafond (et d’ailleurs vos revenus actuels sont-ils toujours en-dessous des plafonds ?)
     2- il y a donc des arguments à faire valoir pour conserver le bénéfice de la tva réduite et de l’exonération de taxe foncière. Mais il faut vérifier auprès des impôts, voire expliquer et négocier ?
     3- les frais de notaire : logiquement, moins de 5 ans = hors droits de mutation, donc frais réduits (à vérifier auprès du notaire, ne rien laisser au hasard)
     4- le 1% logement ; c’est un financement complémentaire, à mon avis aucune incidence. Il faut valider le schéma avec les impôts pour être sûrs de continuer à bénéficier des avantages du PSLA
     Bon courage !
     NB : je ne suis pas contre le fait que vous nous fassiez profiter de votre retour d’expérience quand vous aurez une réponse officielle 🙂

270. Bonjour.

     Suite a l’entretien avec le notaire, nous ne sommes pas vraiment plus avancé. Nous avions le droit de fixer le prix de vente nous même ce qui est pas mal sachant que mon conjoint ne veux rien même si j’insiste pour payer sa part donc on n’aura pas de soucis la dessus.
     Je suis toujours exonéré d’impôts foncier. Les frais seront calculé sur la part de monsieur mais le notaire doit faire des vérifications sur les frais de notaires réduits. Il a un gros doute sur la situation.
     Mon salaire n’a jamais explosé en 4 ans donc je suis toujours dans les clous.
     Il m’a dit que les recherches prendraient au moins 15 jours car le dossier est spécial.
     Il m’a aussi dit qu’on aura pas de problème avec les impôts sachant qu’on revend au prix d’achat sans plus value.
     Pour la TVA pareil on aura visiblement pas a rembourser la différence car c’est moi qui rachete. À suivre.

     Solene

271. @ Enelos : merci Solène !

272. Bonjour
     Je souhaites acheter un t2 en psla .
     Pour l instant je vis chez mes parents et les prix de ces types de bien etant vraiment interessant je souhaite savoir ce que je risques si une fois acheter je le mets en location et retournes vivre chez mes parents sachant que l on a que le droit de le revendre qu au bout de 5 ans et en remboursant une partie de la tva.
     Je tiens a preciser que je n aurais pas fais de pret je comptes l acheter comptant.
     Merci pour votre reponse

273. @ Melinda : vous risquez la peine capitale ! 🙂
     D’abord, je vais vous faire de gros yeux réprobateurs de hibou, parce que ce n’est pas du tout l’esprit de ce dispositif qui est là pour permettre à des ménages aux ressources modestes d’accéder à la propriété pour en faire leur résidence principale et donc y vivre au quotidien avec leur petite famille. Ensuite, parce qu’en faisant ça, vous priveriez éventuellement un autre ménage d’acheter ce logement. Enfin parce que si vous n’habitez pas le logement vous perdez le bénéfice de la tva à taux réduit et l’exonération de taxe foncière. Bref, aucun intérêt.

274. Merci pour votre réponse.
     Cependant je tiens a vous preciser que je ne prives personne ce bien est a la vente depuis plusieurs mois mais il ne trouves pas preneur car il faut :
     1/ avoir de l apport et le justifier
     2/ avoir un salaire annuel n excédant pas les 23000 euros mais que le credit soit accordé par la banque qui n acceptent pas un endettement supérieur a 33,3% sauf qu avec un smic en general les 33,3 % on les dépasse….
     Donc en somme c est de l accession sociale mais avec tellement de conditions que les personnes qui peuvent y pretendre en general ne cumule pas toute les conditions….

275. Bonsoir Marc,

     Tout d’abord merci merci merci, votre blog est hyper spécieux je n’ai pas trouvé mieux!

     Je suis actuellement au chômage alors que mon conjoint travail, pensez vous que nous pourrions prétendre au PSLA?
     Nous n’avons pas d’apport mais nous voulons tellement devenir propriétaire…
     J’ai 24 ans et lui en a 30, pensez vous qu’une banque accepterait de nous accorder un prêt malgré nos faibles revenues car nous aimerions nous lancer dans la recherche d’un appartement de type F3 au mieux F4 en iles de france (94 ou 77) ?

     merci d’avance pour votre réponse.

276. @ Melinda : bon, j’arrête de faire les yeux de hibou ! 🙂
     Sur le fond, c’est sûr que le PSLA est un produit très administré, donc contraint. Et les plafonds de ressources sont plus généreux quand la taille du ménage s’élargit…

     @ Aby : merci pour l’enthousiasme ! Pour la réponse à la question, c’est difficile. Un apport n’est pas techniquement indispensable, même si les établissements prêteurs l’apprécient. Précisons aussi que la formule de location-accession du PSLA permet en principe au postulant de se constituer une petite épargne pendant la phase de location.
     Ensuite, pour l’appréciation du risque, la banque va regarder le niveau des revenus du ménage (et notamment ceux de votre conjoint, plus la nature du contrat CDI ou pas, plus l’ancienneté dans la fonction assez souvent…). Disons le tout de suite, hors CDI point de salut.
     Si j’étais vous, j’essaierais d’abord d’identifier un programme de PSLA intéressant et d’aller voir son commercialisateur pour une première analyse. Bonne chance !

277. Bonjour monsieur.
     A mon tour de vous remercier pour ce blog avec des réponses de qualité et instructives.
     Je suis aussi intéressée par une villa t4 en psla mais une connaissance travaillant dans le bâtiment m’a expliqué que ces maisons étaient réalisées avec des matériaux de moins bonne qualité que des maisons classiques…
     Ainsi, elles seraient moins solides et donc plus difficiles à revendre (car j’ai espoir de pouvoir acheter un jour plus grand…i have a dream…).
     Ainsi, j’aimerais savoir si des personnes ont revendu facilement leur bien (sans perte).
     Sinon, au final, le psla est-il vraiment avantageux? (j’ai lu votre blog et il y a du pour et du contre, j’ai dû mal à me décider….help…).
     Merci de vos réponses…

278. @ Stresswoman : jolie capacité à assumer son stress ! 🙂
     Si on parle qualité, je ne vois pas en quoi (je pourrais facilement critiquer en tant que promoteur) des maisons vendues en PSLA seraient moins solides que d’autres. Les opérateurs (sociaux le plus souvent, mais parfois privés) travaillent avec les mêmes règles du jeu, la même réglementation et ils sont surveillés par un contrôleur technique (Apave, Véritas, Socotec, Qualiconsult, Dekra….) pour tous les fondamentaux liés à la solidité, thermique, acoustique etc… La seule question qui peut éventuellement se poser est celle des équipements et de la décoration (carrelage ou sols souples, peinture, papier peint, qualité de la robinetterie) ce que l’on peut assez vite apprécier en lisant une notice descriptive.
     Donc, sous réserve d’acheter un logement qui correspond à ses attentes techniques, je ne pense pas qu’il y ait une décote technique du seul fait qu’il s’agisse de PSLA (ce qui ne veut pas dire qu’il ne puisse pas y avoir des problèmes, mais comme dans tout projet immobilier). Je ne pense pas non plus qu’il y ait donc de ce fait un souci de revente, d’autant plus que le logement est acheté en dessous des prix du marché (prix plafonné et tva à 5.5 %). En revanche, un facteur de risque peut exister par exemple si le quartier n’a pas bonne presse ou si la proportion de logement social y est trop importante.
     Concernant l’intérêt du PSLA, je dis franchement oui mais sous conditions. Oui parce que des prix modérés + une tva réduite + une exonération de taxe foncière, ça ne tombe pas du ciel tous les jours.
     Mais attention à avoir des revenus stables (cf le financement qu’on doit pouvoir assumer au moment de la levée d’option) et de bien dimensionner son achat (la surface et le nombre de pièces par rapport à l’évolution probable de la taille du ménage) afin de ne pas être contraint de revendre sous contrainte trop vite.
     Voilà ! 🙂 (ce n’est que mon avis)

279. Bonjour,

     Je loue actuellement un logement hlm et je dois être livrée fin 2016 d’un logement en PSLA. Ma question est de savoir si lors de mon préavis je dois demander 2 mois ou 3 mois de préavis. Quel document puis-je fournir si je demande 2 mois de préavis ?

     Merci par avance pour votre réponse.

     Cordialement,

280. @ Géraldine : le fait d’emménager dans un logement PSLA ne donne pas de passe-droit du côté du préavis. Il faudra appliquer les règles du jeu en vigueur à ce moment là ! (tout change si vite en ce moment 😉 )

281. Merci beaucoup pour votre réponse. Dommage on fera avec alors.
     Merci

282. Bonjour Marc,

     Nous avons signé un contrat préliminaire à un contrat de location-accession en Mai 2013 lors duquel nous avons verse un dépôt de garantie de 1500€. Les fonds sont bloqués auprès d’un notaire. A ce jour, nous n’avons toujours pas signé le contrat de location-accession. Nous souhaiterions donc renoncer à ce projet.
     Il est indiqué dans le contrat que les fonds déposés en garantie sont restitués sans frais à l’accédant si le contrat n’est pas conclu, soit au plus tard trois mois
     après la signature du contrat préliminaire soit dans les deux mois suivant l’achèvement de l’immeuble dans le cas contraire.

     Ma question est la suivante: Doit-on vraiment attendre la fin de l’achèvement de l’immeuble pour les récupérer, car l’immeuble sera livré 1er trimestre 2015?

     Merci d’avance pour votre reponse!

283. @ Marie : plus d’un an depuis le contrat préliminaire et on ne vous a pas proposé la signature du contrat de location-accession ? Quelle en est la raison ? Mauvaise réussite commerciale du programme ? Ou alors, la banque partenaire du programme considère que vous n’êtes pas solvables ?
     Au-delà du délai de rétractation de 7 jours et des clauses du contrat, la non obtention du financement est une condition suspensive qui permet le remboursement du dépôt de garantie dans des délais rapides. La question que je me pose est donc celle de votre solvabilité. A défaut, rapprochez vous de votre vendeur pour lui faire comprendre que de tels délais sont incompatibles avec vos projets et demandez lui simplement le remboursement rapide de votre dépôt de garantie (avant d’envisager d’aller plus loin).

284. Bonjour Marc,

     Tout d’abord, merci pour votre réponse.

     Avant la signature du contrat préliminaire, le vendeur avait soumis mon dossier à la banque partenaire. Il n’y avait alors aucun soucis. Et depuis, mes revenus ont augmentés. Après questionnement du vendeur, il semble que ce retard soit dû à des retards de traitement de dossiers de leur part. Mais ça réponse m’a laissée perplexe…

     Je vais donc envoyer au vendeur un courrier avec A/R afin de lui demander le remboursement du dépôt de garantie.

     PS: Qu’entendez-vous par « avant d’aller plus loin »?

     Merci de votre aide.

285. @ Marie : « avant d’aller plus loin » signifiait dans mon esprit de formaliser davantage votre demande (mais comme vous commencez par une LRAR c’est déjà fait 🙂 ). Avec également pour vous la possibilité dans un deuxième temps si nécessaire de faire analyser vos documents contractuels (a priori le seul document est le contrat de réservation) par un juriste.

286. bonjour Marc
     j’ai lu vos réponses je ne suis pas sûr d’avoir trouvé celles à mes questions
     je me suis portée acquéreuse d’un appart en psla
     l’agrément a été donné en janvier l’appart a été fini d’aménager en juin
     j’ai levé l’option en mai du moins j’ai envoyé un courrier mais pas de nouvelles
     et la vie changeant nous parlons de faire un enfant avec mon compagnon qui en a dejà 2 en garde a temps partiel
     donc pas question de s’installer dans un F2 sachant qu’il est déjà proprio d’une maison
     que puis je faire ? tout abandonner mais est ce que j’y perds des plumes (frais notaire et cuisine aménangée)
     Le garder et le mettre en loc ? a quelles conditions ?
     Le garder le revendre ? sahcant que je n’ai pas les moyens d epayer la tva à l’état si c’est tjrs d’actualité
     Bref je suis perdue j’ai l’impression que ce dispositif est un cadeau empoisonné
     Cordialement,

287. Bonjour Marc, que pensez vous de ce nouveau point (nouvelles exceptions reversement TVA-B 430) :
     http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2504-PGP/version/29
     Sont elles officielles et doivent elles figurer dans mon acte notarial signé prochainement pour plus de sécurité ?
     Merci.

288. Bonjour,

     J’ai signé pour un psly aujoird’hui.
     Le vendeur m’annonce 4,5% de frais de notaire ce qui est plus cher que les frais de notaire pour un VEFA classique.

     Pour d autres PSLA on m’avait indiqué des frais de notaire à 2,…. pourcent.

     Pouvez vous m’éclairer sur cette différence ?

     Merci d’avance

289. @ Quentin : comme on passe deux fois devant le notaire (1 fois au moment du contrat de location-accession) et une fois au moment de la levée d’option pour l’acte authentique la réponse est peut-être là ? Ou alors, il y a confusion sur les termes frais de notaires, car certains ne considèrent que les frais d’acte notarié quand d’autres y incluent les frais d’hypothèque (acte de garantie du prêt). Posez des questions plus précises à votre vendeur 🙂

290. @ Gary : attention, le lien que vous proposez concerne les immeubles du dispositif « zone ANRU ».
     Mais il existe la même chose ici 🙂 : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2506-PGP (à l’alinéa 360)
     Donc en clair, il existe depuis le 1er Janvier 2014 des exceptions complémentaires à celles prévues par la garantie de rachat :
     – mariage ;
     – conclusion d’un pacte civil de solidarité ;
     – naissance d’un enfant ;
     – délivrance d’une carte d’invalidité définie à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles à l’un des enfants à charge.
     Cet élargissement des conditions évitera aux accédants de bonne foi d’être redevables du reversement du différentiel de TVA lorsqu’un de ces évènements classiques de la vie se produit.
     (j’avoue que je n’avais pas prêté attention à cette variation 2014… 🙁 )

291. @ Marion : mais quelle idée de faire des enfants ! 🙂
     Pour ce qui concerne le reversement de la TVA, regardez la réponse faite à Gary, c’est une bonne nouvelle.
     Le plus simple est sans doute de le revendre si vous pouvez vous en tirer honorablement (ça vous évitera de « trimballer » trop d’endettement, mais vérifiez aussi d’abord s’il y a des clauses anti-spéculatives dans votre acte qui restreindraient votre droit à la revente). Parlez en au notaire pour avoir un avis extérieur éclairé et neutre.

292. Salut,
     Pourriez-vous me renseigner sur le délai de préavis quittant un logement social pour l’acquisition d’un logement en psla.
     merci à vous.

293. @ Madjid : pas de dérogation spécifique pour le PSLA. C’est le droit commun qui s’applique.

294. Mon notaire est partit en vacances et ne m’a toujours pas fait le calcul de soulte … Monsieur s’est barré de la maison et je n’aurais pas de réponse avant le 12 août.
     C’est super pénible. J’ai quand même peur que le notaire se soit avancé trop vite avec la TVA non remboursable en cas de reprise par l’un des propriétaires.
     Je detaillerais tout plus tard l’avancement de mon dossier pour aider car je ne trouve rien sur internet qui correspond a ma situation.

295. @ enelos : bonjour Solène, pas de soucis avec la TVA. Le divorce est une des causes (comprise dans la liste de celles de la garantie de rachat) pour lesquelles il est explicitement prévu que le reversement du complément de taxe ne soit pas exigé. 🙂 Quant au notaire, vous lui demanderez si ses vacances se sont bien passées ! Question de savoir vivre, bien sûr… 😉

296. Oui mais nous n’étions pas marié ni pacsé. Je ne sais pas si je dois en être heureuse ou malheureuse. Pffff quelle idée de prendre des vacances !!!

297. @ Solène : Personne n’est parfait ! 🙂

298. Bonjour Marc,

     Nous allons acheter dans un programme neuf et le prix est de 252 ke en vefa ou 207 ke en PSLA.
     je peux lever l’option à quelle moment? dès la première année?
     Si je le quitte pour prendre plus intéressant après je peux le faire louer?
     je rentre dans le plsa parce qu’en n-2 j’étais en dessous du plafond mais là j’aurais les moyens d’acheter tranquillement en vefa.
     quelle est la meilleure solution?

     merci 🙂

299. @ Vincent : Pour la levée d’option, c’est variable selon les conditions prévues par le vendeur (entre 0 et 5 ans, pour plus de précisions, c’est du coup par coup contractuel selon le programme). Financièrement, le PSLA est une bonne opération ; 252 K€ devraient correspondre à 222 (252/1.20*1.055) et là il est à 207 donc proportionnellement plus intéressant que le delta de TVA, sûrement pour respecter les prix plafonds.
     Pour les contraintes, je vous laisse regarder les commentaires plus anciens (on en a déjà parlé).
     Quant à la meilleure solution, financièrement c’est le PSLA mais c’est plus rigide au niveau des conditions notamment pour en disposer librement à l’avenir (et voir si clauses anti-spéculatives aussi). De plus, si ce programme est intéressant, vous pouvez peut-être laisser la place à quelqu’un qui ne peut acheter qu’en PSLA du fait de ses moyens ? 🙂

300. Bonjour a tous, j’ai enfin recu par recommandé mon contrat de Location-Accession. Pas mal de pages a lire, 7 jours de rétractation a compté de la récéption du courrier. Je dois désormais prendre rendez-vous avec le notaire. J’ai une question pour mon cher FRED, en cas de mutation professionnelle, est ce que je devrai malgré tout payer la difference de TVA? Ceci n’est pas indiqué dans le contrat. Et étant locataire d’un logement social, me dirigeant vers un autre organisme de logements sociaux, mon préavis pourra t il egalement etre reduit a 2 mois??? Merci d’avance

301. Dans le contrat il n’est mentionné nul part la date minimum de levée d’option d’achat. Seuelement mentionnée qu’elle devra etre levée au maximum avant 2018… Ca me fait un peu peur je ne veux pas payer 779 euros pendant 4 ans dans le vide. 779 etant la part locative

302. @ Ilyass : mais qui est FRED ? 🙂
     Comme je me sens un peu concerné, je vais tenter un bout de réponse avant que FRED ne déboule ! 😉
     En cas de mutation professionnelle, ce qui compte c’est la distance : si elle est > à 70 kms (entre le domicile et le nouveau travail), pas de soucis, vous pouvez même faire jouer la garantie de rachat.
     Pour le préavis, je ne sais pas. C’était jusqu’ici 3 mois dans le privé, 2 mois quand on passait d’un organisme HLM à un autre et 1 mois quand on changeait de logement à l’intérieur d’un même organisme. La question, finalement, c’est : « est ce que le PSLA est considéré comme un logement locatif HLM ? ».
     C’est donc une question à poser aux opérateurs HLM pour avoir une réponse sûre.
     Cela étant, sous toute réserve, il semble que depuis aujourd’hui dans les zones tendues (grandes villes et leurs agglos) le délai de droit commun ait été ramené à 1 mois. Il va falloir vérifier tout ça (pas encore eu le temps), mais si vous êtes dans l’une de ces zones urbaines tendues, cela peut être la réponse la plus pertinente. 1 mois pour tous ?
     Pour la date de levée d’option, dans le contrat il y a toujours la date maxi (en général entre 2 et 4 ans) et la faculté de lever l’option par anticipation. Si le contrat ne prévoit pas de délai minimum, dans le silence du contrat, cela veut dire que vous pouvez lever l’option entre zéro et le délai maxi. Mais je vous conseille de laisser s’écouler quelques mois en tant que locataire pour éviter que l’administration fiscale ne considère que le dispositif est détourné (location accession…).
     Et puis, ho, Ilyass, il faut arrêter d’avoir peur de tout 🙂 Il y a peu de temps vous n’étiez même pas sûr de recevoir le contrat et ça vous chiffonnait aussi, non ? 😉
     (nb : à tous, en Juin Ilyass avait déjà posé des questions, c’est une vieille connaissance en termes de web ! 😉 )

303. Loool! Desolé Fred… EUUH Marc, je sais pas pourquoi j’ai écrit Fred, je lisais mon contrat en même temps … J’ai bien relu, j’ai cru comprendre que je peux lever l’option d’achat à chaque date d’anniversaire de la signature du contrat. Petite surprise dans mon contrat, le prix n’est plus de 236000 euros(TVA 5.5%) affichés mais 232000 euros TTC(TVA 5.5%) ce qui est assez sympa. A chaque date d’anniversaire, le logement perd 1.5% de sa valeur. Pour ce qui est de la vente avant le délai de 10 ans, 1/10 des 20% de la TVA sera enlevé chaque année. Si vous avez besoin d’infos complémentaires n’hesitez pas à me contacter par mail…Mille merci MARC, je vais finir par croire que t’es un pro…

304. Bonjour,

     J’ai une option sur une maison en PSLA avec une livraison prévu fin 2015
     je doit signer un contrat préliminaire avec un dépot de 1% courant moi d’aout 2014 (fin du mois)
     Dans le cas ou je renonce à signer le contrat DEFINITIF (qui devrait intervenir 3 trimestre 2015) car je m’aperçois que certains éléments ne sont pas conformes à ce que j’attendais (charge de copro, surface du terrain,qualité du bien) , j’ai vu dans les msg précédents que le Vendeur garde le montant du dépot de 1%

     Or sur le site de l’ANIL je lis les élements suivants:

     Page 4 donc conernant ce dépot (contrat préliminaire)
     «Ils sont restitués sans frais à l’accédant si le contrat n’est pas conclu, soit au plus tard
     trois mois après la signature du contrat préliminaire si l’immeuble est achevé à la date de cette signature, soit dans les deux mois suivant l’achèvement de l’immeuble dans le cas contraire »

     Donc dans ma situation si je renonce de signer le contrat définitif dans les 2 mois suivant l’achèvement des travaux , je devrait récupérer de plein droit la totalité de la somme versé
     Je ne suis pas rentré dans les lieux , donc aucune détérioration ni usure
     A charge au vendeur de trouver un autre acquéreur

     Le risque dans ce type d’achat (sur plan) est que le bien présenté ne soit pas celui auquel on pensait après l’achèvement des travaux

     Pourriez vous me donner votre avis

     Merci

305. Bonjour Marc, j’ai repéré un bien en PSLA en T4, à 215 000€. Je suis aller me renseigner et on me demande 4000€ de dépôt de garantie. J’aimerais savoir à quoi correspond ce dépôt de garantie? Y a-t-il les frais de notaire inclus dans le prix de vente ou dans ce dépôt de grantie?

     Merci d’avance 🙂

306. @ Dazo : pour le dépôt de garantie demandé lors du contrat préliminaire, regardez la réponse faite à Sandy (ci-dessous). Et le risque de l’achat sur plan est celui de la VEFA d’une manière générale. Rien de directement lié au PSLA. Si vous n’avez pas confiance, ne faites pas. Mais il y a des dizaines de milliers de ventes qui se font en VEFA tous les ans ; le tout est de bien se renseigner sur le projet et sur le promoteur si besoin.

     @ Sandy : la question sur le dépôt de garantie n’est pas spécifique au PSLA mais à la vente en état futur d’achèvement. On en parle ici : https://www.lesmursontdesorteils.com/acheter-sur-plans-sans-peur-et-sans-reproche

307. Bonjour Marc,
     je suis en location accession depuis janvier 2014 et je désire lever l’option pour cette fin d’année. J’ai 44ans et je veux bénéficier des taux bancaires au plus bas.
     Si je suis amenée à vendre dans les 5 ans dois je toujours le differentiel de tva ou celui ci commence déjà à diminuer de 10% dès que je lève l’option.
     Je suis divorcée et si je refais ma vie(l’espoir fait vivre)puis je rajouter mon futur compagnon dans ce projet
     Merci marc pour votre réponse

308. @ Chaperon : le rouge vous va si bien 😉
     Plus sérieusement, regardez la réponse faite à Gary (mon commentaire du 23 juillet 2014 à 16 h 20 min). Je pense qu’elle répond à votre question.
     Et gare au grand méchant loup !

309. Bonjour,

     J’ai signé un contrat préliminaire de réservation en mars 2013 pour un achat en PSLA.
     Le promoteur m’a récemment informé de la date de livraison prévue pour décembre 2014.
     J’aurais la possibilité de lever l’option d’achat dans les 2 mois après mon entrée dans les lieux, soit en février 2015.

     Etant donné que le PTZ+ sera réformé à compter du 1er octobre prochain à mon désavantage (zone A – 7%), je me demande donc s’il est possible de signer une offre de prêt en septembre, avant même la signature du contrat de location-accession en Décembre (le jour de la livraison).
     Cela me permettrait de contourner la réforme et de figer le taux avant une éventuelle remontée en fin d’année.

     Je sais que le délai de validité d’une offre de prêt est de 4 mois mais cette dernière peut être rallongée avec accord de la banque.

     Faut-il donc obligatoirement que le contrat de location-accession soit signé chez le notaire, ou bien le contrat préliminaire de réservation enregistré aux impôts suffit pour la signature d’une offre de crédit immobilier?
     Une clause du genre « offre de prêt valable sous réserve de la signature du contrat de location accession et de la levée d’option d’achat dans les délais prévu par ce présent contrat » peut-elle être rajouter?

     D’avance, merci de vos réponses!!

310. @ Jerem : merci du cadeau…. 😉
     On commence par le plus simple. Un banquier peut très bien émettre une offre de prêt avec un simple contrat de réservation, c’est même très fréquent en VEFA (le PSLA et son contrat de location-accession sont une particularité). Donc oui sur le principe. Il vous faut donc tenter d’obtenir cette offre de prêt avant la fin Septembre.
     La signature du contrat de location-accession n’est d’ailleurs dans votre cas qu’une « péripétie » puisque ce qui vous intéresse c’est la levée d’option et donc l’obtention d’offres de prêts (au pluriel) venant couvrir la totalité des crédits immobiliers qui vous sont nécessaires pour boucler votre plan de financement.
     Si on s’amuse à parler des durées des offres de validité des offres de prêt classiques, elles sont en général de 3 à 4 mois (délai légal minimum 30 jours), sachant que le banquier peut les proroger s’il le souhaite. Si cette durée est limitée c’est parce que la banque ne veut pas prendre de risque sur les taux en cas de remontée. Sur un prêt à taux zéro, il faut leur poser la question mais je pense qu’il doit être plus facile d’avoir un délai de validité plus long.
     La vraie difficulté est que vous ne pouvez pas lever l’option sans avoir aussi un emprunt principal. Il vous faut donc des propositions non seulement pour le PTZ+ mais aussi pour l’emprunt principal (et voir avec le banquier comment il combine les deux).
     Sur le cumul des délais, une fois l’offre acceptée par vous la banque va vous proposer un contrat de prêt et une fois ce contrat de prêt signé, il s’écoule encore un laps de temps avant de signer l’acte de vente (nb : un contrat de prêt peut être annulé si 4 mois après l’acceptation du prêt, l’acte n’était pas signé ou si l’un des prêts vous a été refusé).
     A priori, j’ai l’impression qu’en jouant sur tous les leviers et si votre prêteur y met du sien il est possible de réussir. Offre de prêt 30 Septembre ; acceptation de l’offre en Décembre (au moment de votre contrat de location-accession), acte en Février.
     A vous de jouer (des coudes !) 😉

311. Super !! Merci Marc pour votre rapide réponse !
     Et désolé du cadeau… 😉

     Pour aller plus loin…
     Ma Banque est, en effet, en mesure de me proposer une offre de prêt en septembre prochain incluant le PTZ + et le prêt principal en faisant ce qu’on appelle un lissage.
     J’ai d’ailleurs déjà en ma possession plusieurs simulations avec taux fixe et taux mixte.

     J’avais juste peur qu’au moment fatidique, on se rend finalement compte que cela ne soit pas possible dans la mesure où seul un contrat préliminaire de réservation a été signé.
     C’est mon premier achat immobilier (et en plus en PSLA), je suis donc un peu néophyte…

     Vous confirmez donc ce que ma conseillère m’a proposé afin d’éviter de perdre la « modique » somme de 14000€ sur le montant du PTZ qui me sera accordé.

     Par contre, après des démarches auprès d’autres organismes bancaires pour faire jouer la concurrence, il apparaît que cette solution ne soit pas possible partout.

     Pour résumer si j’ai bien tout compris :

     – Je signe l’offre de prêt courant Septembre après les 10 jours du délai de rétraction obligatoire.

     – Ma banque m’envoie le contrat de prêt dans la foulée.

     – Suite à un nouveau délai de 10 jours, je signe et je réexpédie le contrat de prêt au plus tard le 30/09 ; ce dernier présente une durée de validité prorogée à 6 mois maximum afin que celle-ci soit valable au pire jusque mars 2015.

     – En Décembre, premier passage chez le notaire pour la signature du contrat de location-accession et transmission du document à la banque stipulant une levée d’option 2 mois après.

     – En Février 2015, second passage chez le notaire pour l’acte de vente et décaissement des fonds par la banque.

     Toute une aventure.. je vais donc devoir être vigilant avec tous ces délais et cette date du 30/09..

     Pour nous éviter tout ça, il était tellement simple de garantir le maintien des conditions actuelles de la zone A au delà du 01/10/14 pour tous les contrat de réservations établis antérieurement…

     Je vais donc jouer des coudes !!

     Encore merci Marc !

312. @ Jerem : en fait, le calendrier peut même être plus souple en Septembre puisque le décret du 1er Août prévoit que « Les dispositions du présent décret sont applicables aux offres de prêt émises à compter du 1er octobre 2014 » (on parle donc bien de l’offre émise par la banque et pas de son acceptation par vous et encore moins du contrat signé). Mais votre calendrier est plus serré et plus prudent, donc pourquoi ne pas le tenir si vous le pouvez ? Cette méthode a cependant un inconvénient, elle fait courir le délai après contrat à partir du 30 Septembre, c’est à dire qu’il vous faut effectivement 5-6 mois de délai post contrat pour engager les fonds en Février(alors qu’après 4 mois le contrat de prêt peut être annulé, à moins de clauses spécifiques et expresses négociées avec votre banque sur un délai plus long accepté d’emblée ?). Ce qui peut d’ailleurs être insuffisant si le vendeur ou le notaire se retrouve – quelle qu’en soit la raison – dans l’obligation de décaler la signature d’un mois par exemple.
     Sinon, voyez avec votre banque s’il ne serait pas possible de se contenter d’accepter l’offre avant le 30 Septembre mais de ne signer le contrat que fin Novembre ? (ou de n’accepter l’offre que fin Novembre, soit moins de 3 mois après son émission, elle obligatoirement avant la fin Septembre cf décret du 1er Août).
     Bref, vous connaissez les enjeux et les butoirs, fignolez votre stratégie avec votre banque ! 🙂
     (nb : Dimanche prochain, un article consacré au PTZ+ reconfiguré, sur le blog pour info)

313. Merci Marc pour ces informations complémentaires…

     Effectivement le calendrier sera plus souple…

     Je viens donc de passer la journée à prendre des rendez-vous avec de nombreuses autres banques dans le cadre de mes recherches du prêt le plus avantageux…

     Comme vous l’avez dit, je n’ai finalement besoin que d’une offre émise au plus tard le 30/09 et non pas d’un contrat de prêt signé afin de contourner la réforme du PTZ+… OUF !!

     Par contre, je ne savais pas qu’avec un achat en PSLA, je bénéficierais non pas d’un crédit immobilier classique mais d’un prêt complexe soumis à des tas de conditions et qui rebute certains banquiers…
     Ne peut-on pas faire un emprunt normal?

     Un autre élément que j’ai découvert, c’est cette histoire des mensualités du crédit qui ne doivent pas dépasser le montant de la redevance du dernier mois d’occupation en tant que locataire-accédant..

     Dans mon cas, le loyer fixé dans le contrat préliminaire ( épargne incluse) se chiffre à 957€/mois suite à la prise en compte du plan de financement initial établi avec ma banque (ce dernier date de 18 mois au moment de la signature du contrat de réservation et comportait deux périodes, la première à 957€/mois et la seconde avec des mensualités plus élevées).

     Que se passe-t’il si l’offre de prêt à venir présente au final des mensualités à 980€?

     Et pour en rajouter une couche.. si cette fameuse offre comporte ces deux périodes dont je parle précédemment (25ans au total) et présente des montants différents :
     – la première (14ans) avec ces mensualités à 980€ (amortissement PTZ + prêt bancaire),
     – et une seconde (les 11 ans restants) à 1100€ (amortissement prêt bancaire uniquement)

     Aie aie aie 😉

314. @ Jerem : non mais, c’est qu’il m’en veut l’animal ! Mais que lui ai-je donc fait ! 🙁
     Pour le financement d’une acquisition en PSLA, il ne faut pas confondre deux choses.
     1- ce que le vendeur est obligé de vous proposer
     2- ce que vous avez le droit de faire
     1- Réglementairement le vendeur doit vous proposer avant la signature du contrat de location-accession (entre le contrat préliminaire et le contrat de location-accession) une offre de financement de la banque partenaire du programme qui a pour but de vous sécuriser. Vous savez donc qu’à ce moment là vous êtes finançable et la banque va effectivement veiller à ce que le montant de vos mensualités ne dépasse pas un % de vos ressources et que son montage financier permette de respecter une mensualité de crédit (hors assurance, ce qui laisse un peu de mou) inférieure ou égale à celle de votre mensualité d’occupant locataire. Lors de la levée d’option (qui peut avoir lieu 2 ou 3 ans plus tard), la banque va réétudier votre cas et vous refaire une proposition de financement si elle juge que vous êtes toujours finançable, cf évolution de votre ménage, de vos revenus et des dispositifs de financement du moment. Si elle vous convient vous pouvez dire oui. Mais vous n’êtes pas obligé.
     2- Car vous êtes libre de choisir. L’obligation faite au vendeur a pour but de vous sécuriser, pas de vous contraindre. Si vous voulez payer cash parce que vous avez gagné au loto, c’est bon. Si vous avez d’autres accords financiers permettant de lever l’option et de payer le prix, c’est bon aussi. Et – si c’est vous qui le décidez – vous pouvez dépasser le montant de votre dernier loyer. C’est une affaire entre vous et la banque qui vous prête.

     Dans votre cas, c’est le calendrier qui mélange un peu tout puisque votre levée d’option est très proche de la signature du contrat de location-accession. Mais ça ne change rien aux principes ; le vendeur doit vous proposer avec la banque partenaire une proposition conforme pour valider son obligation réglementaire. Mais vous pouvez très bien acheter avec « votre propre attelage ». Parlez-en à votre vendeur, vous verrez bien ce qu’il en dit (et j’ose espérer qu’il confirmera… 🙂 ).
     Hé, au fait, Jerem, vous êtes sûr que vous n’avez pas envie de partir quelques semaines en vacances ? 😉

315. Bonjour
     Nous cherchons une solution pour reloger nos parents, et en consultant une agence immobilière l’agent nous a proposé cette solution de PSLA.
     En tant que retraités peuvent-ils bénéficier de ce programme?
     Dans l’attente d’une réponse merci.

316. @ Eric : il n’y a pas de limite d’âge spécifique ni de statut social. En revanche, il faut respecter toutes les autres règles du PSLA (notamment ressources, et obtenir un accord de financement de la banque)

317. Bonjour Marc,
     Je suis actuellement en location accesion depuis 06/2013. Cependant l’organisme ne nous n’a toujours pas proposé la levée d’option à ce jour. Apparemment il y aurait des problemes avec l’obtention de l’agrément définitif.
     Je me pose donc cette question : Quelle délai maximum de proposition de levée d’option ont-ils ? (je n’ai rien trouvé dans le contrat psla)
     Merci d’avance pour votre réponse, bonne journée

318. Bonjour Marc,
     site très utile merci!!

     voila notre situation nous avons signé devant notaire le 1er contrat PSLA en décembre 2012 avec 6760€ de dépot de garantie qui selon le contrat nous serait restitué, nous avons emmenagé en janvier 2013 tout se passait bien lorsque nous avons trouvé la maison de nos rêves, nous avons donc casser ce contrat et subit une pénalité de 2% du prix de vente du bien soit 3400€ mais surprise à ces frais ont été ajouté 2000€ de frais de notaire, frais de saisie et d’hypothèque d’après le décompte?! A aucun moment cela a pu être stipulé dans le contrat, le notaire est’il en droit? quel est notre recours? que couvre la pénalité dans ce cas?
     cordialement

319. @ Anais : la phase locative ne peut pas durer plus de 5 ans sinon on sort du régime tva. L’option doit donc être levée avant. ET c’est le contrat de location-accession qui prévoit ça. A priori, il va falloir relire dans le détail ce document… et / ou questionner en direct le notaire du programme si vous avez des difficultés à y trouver vos petits ! 🙂

     @ Camille : regardez la réponse de JeanneMR en date du 18 décembre 2013. Jeanne a été confrontée au même problème et son parcours lui a fait conclure que cette indemnité n’était pas due.
     En ce qui concerne les frais de notaire, ils correspondent au fait qu’il faut annuler auprès du service des hypothèques les effets du contrat de location-accession qui vous associe à votre logement. Comme vous renoncez, et que l’organisme va vouloir sûrement revendre le logement, il faut déclarer aux hypothèques que « vous n’êtes plus dans la boucle » ce qui impose un acte spécifique (car le contrat de location-accession est un acte notarié).

320. Bonjour Marc,

     Concernant le PTZ+, avons nous des grilles différentes lorsque nous achetons en PSLA. Car nous avons été voir un organisme financier, et celui-ci disposait de 2 grilles différentes une pour le PSLA et l’autre pour un achat « classique ».

     Merci pour votre réponse.

321. @ Doisneau : je ne suis pas sûr de bien comprendre la question, alors je vais répondre large. 🙂
     La réglementation PSLA ne prévoit rien de spécifique pour le PTZ+, donc j’ai envie de répondre non à votre question. Mais chaque banque est libre d’appliquer les taux qu’elle souhaite aux prêts qu’elle consent, et donc d’appliquer des bonifications ou pénalisations selon ses propres critères. Ce qui est sûr c’est que le taux du PTZ+ reste à zéro ! Mais pour les autres prêts, les taux sont librement négociés.

322. Merci pour votre réponse.
     Voici un exemple concret :
     j’ai téléchargé votre simulateur de PTZ+. selon votre simulateur, nous aurions le droit à 28000€ (avant oct 2014) à taux zéro. C’est également ce que j’avais calculé sur internet. Mais quand nous avons été voir l’organisme, celui-ci nous propose seulement 22000 euros.
     Je voulais savoir si nous disposions des mêmes avantages (je parle pour le taux zéro) que les personnes qui effectue un achat mais pas en PSLA.
     J’espère que ma question est plus claire.
     Merci

323. @ Doisneau : la réponse est qu’il ne devrait pas y avoir de différence entre un PTZ venant financer un logement ordinaire ou PSLA. Si écart il y a, la source est ailleurs et il n’y a que le banquier qui peut vous fournir les paramètres utilisés dans sa simulation. Questionnez le sur ce point ?

324. Merci.
     Dernière petite question. Après, je vous laisse partir en week end…
     Le calcul du taux zéro se fait bien sur le montant de l’achat de la maison hors frais de notaire. On ne déduit pas l’apport avant de réaliser le calcul du taux zéro.
     Exemple : La maison coûte 150000 euros (hors frais de notaire). Il y a un apport de 15000 euros. on va prendre les 150000 euros et non pas les 135000 euros pour calculer le taux zéro?

     Encore merci…

325. @ Doisneau : dernière réponse alors (car on parle plus du PTZ que du PSLA dans cette question et il y a d’autres articles pour le PTZ 🙂 )
     Par rapport à votre exemple on prend bien les 150000 et pas les 135000. La seule limitation qui fasse référence au plan de financement est celle-ci : « le montant du PTZ+ ne peut excéder 100 % du montant des autres prêts servant à financer l’opération ». Ceci parce que le PTZ+ est un prêt complémentaire et il ne peut donc dépasser le montant des autres prêts. Dans votre exemple, il vous faut emprunter 135000 euros et donc le PTZ+ n’aurait pas pu dépasser 67500 euros en tant que butoir lié au plan de financement. Mais on en est très loin puisqu’on parle de 22 à 28000 euros…
     (et maintenant, pour parler de PTZ+, il faut changer de page, vers l’article du 17 Août ! 😉 )

326. Bonjour Marc,

     Je me permet de revenir vers vous pour quelques éclaircissements…

     Cumulant actuellement les rendez-vous dans les banques pour ma fameuse offre du 30/09, j’ai du mal à saisir la différence entre un prêt immobilier PSLA et un prêt immobilier classique…

     Je pensais que seul l’appartement était « PSLA » c’est à dire que le promoteur a obtenu un prêt social pour financer la construction, que cela donnait donc du coup droit à des frais de notaires et de tva réduit, à une exo de TF pendant 15ans….

     Ne peut-on pas financer un achat PSLA en faisant un crédit immo « normal » comme si c’était une VEFA classique en demandant simplement le décaissement en une seule fois à la levée d’option?

     Hier, lors d’un rendez-vous, on m’a expliqué que je devais obligatoirement faire un prêt social location accession pour financer mon achat à cause des garanties, que c’était un prêt immobilier classique avec quelques différences et surtout un traitement administratif plus complexe…

     Je n’y comprend plus rien…

     Désolé du cadeau… et encore bravo pour votre site!!

327. @ Jerem : Le PSLA est à la fois le nom du dispositif et le nom du prêt que la banque partenaire consent au promoteur. Ce prêt est théoriquement transférable, ce qui n’arrive pratiquement jamais dans la pratique. Le prêt PSLA fait partie de la catégorie des prêts conventionnés. Pour autant l’emprunteur est libre d’aller chercher son propre financement, à base de Prêt Conventionné ou prêt P.A.S. ou même prêt libre. C’est – à ma connaissance – la signature du contrat de location-accession qui inscrit le dispositif PSLA dans le marbre et pas la nature du prêt qui est finalement souscrit en bout de course.
     Vérifiez cependant ce que je vous dis auprès de votre vendeur, mais je ne pense pas être très loin de la vérité. 😉

328. @ Marc : Encore merci pour votre réponse…

     Lorsque le contrat de réservation a été signé, le plan de financement apporté au vendeur était bien établi avec un prêt immobilier classique..
     De plus, ma banque m’a toujours dit que j’étais libre de financer mon bien de la façon que je le souhaitais et m’a expliqué que l’on pouvait très bien acheter en PSLA uniquement avec de l’apport personnel.

     Je tairais le nom de cet organisme financier avec qui j’ai eu rendez-vous hier, qui m’affirmait que je ne pouvais pas faire un prêt immobilier classique du fait de ce logement PSLA , et qui de plus, certifiait que la réforme du PTZ+ entrait en vigueur au 01/01/2015 et non pas au 01/10/2014… On est compétent ou pas…

     Encore merci à vous pour vos lumières et bon weekend !

329. @ Jerem : courage ! 🙂

330. Bonjour Marc,

     Comme tout le monde, je vous dis un grand merci pour les nombreuses infos ou confirmations trouvées ici.
     Nous sommes un peu perdus avec tous ces changements: PTZ+, TVA….
     Nous avons signé un contrat préliminaire en mai 2013.
     Le futur logement est en zone B1; d’après ce que nous avons vu, nous ne seront pas trop défavorisés par le changement du PTZ+, vrai?
     Qu’en est il de la TVA? A la signature, le prix du logement incluait la TVA de 7%.Cela a t il bougé?
     Désolés de ces questions qui paraissent peut être simplettes mais nous voulions avoir une réponse certaine.
     Merci pour vos réponses.

331. Bonjour,

     mon amie et moi sommes sur un projet de location accession. Nous n’avons rien signé d’officiel pour l’instant, seulement une confirmation de réservation par mail.
     Je voulais savoir si moi et mon amie nous nous séparons durant la phase locative, est ce que je pourrai prétendre seul lever l’option d’achat?
     En effet si les contrats de location accession sont fait entre le vendeur, et d’autre part mon amie et moi (couple en concubinage), est ce lors de la levée d’option d’achat il est d’enregistrer la maison auprès d’un notaire qu’à mon seul nom? (prêt fait également qu’à mon seul nom donc..)

     Merci d’avance.

332. Bonjour chers cher Marc.
     A la lecture de mon contrat, j’ai lu quelque chose d’assez troublant. Peut etre que je le comprend mal. Je cite: « Paiement anticipé: Observation etant ici faite que le paiement par anticipation de tout ou partie du prix ci dessus fixé en sus des redevances prévues a l article suivant est formellement exclu par les parties. » Qu’est ce que signifie cette jolie phrase???

333. Bonjour, j’ai demander la levée d’option pour le logement que j’occupe depuis août 2014. Les crédits ont été accordés (1%, PTZ +, Pro BTP et LBP) et nous devons signer définitivement chez le notaire le 18/09/14. J’ai contacté le notaire pour lui demander de me calculer les frais de notaires, d’hypothèque etc etc…Il m’a répondu 5000 € environ. Je lui ai demandé si je profitais bien des frais de notaire réduits. Il m’a répondu : » bien sûr, sinon vous auriez eu à payer 15000 € ! » En sachant que j’ai déjà versé 2800 € lors de la signature du contrat de location-accession il y a un peu plus d’un an, je me demande si ce tarif est correct. Merci pour votre réponse. Cordialement, Soumia

334. Oups ! , j’occupe le logement depuis août 2013 en fait 🙂

335. Bonsoir a tous….
     Encore moi, je voudrais savoir quelle est la difference entre le Prêt SLA et le Prêt Classique? Est ce que le taux du PSLA est plus avantageux que le Prêt Classique?
     Voila c’est a peu pres tout pour le moment encore merci enormement pour toutes ces
     infos Monsieur Marc. Votre site est formidable…

336. @ Melani : si j’ai bien compris vous n’avez pas signé de contrat de location-accession. A mon avis le taux de tva qui sera applicable sera de 5.5 % (ce qui diminue donc le prix ttc), quitte à annuler le contrat de réservation initial si besoin et à le refaire avec l’accord du vendeur bien sûr. Posez lui la question.
     Pour ce qui est du PTZ+, lisez cet article https://www.lesmursontdesorteils.com/le-ptz-n-en-peut-plus . Mais effectivement, en zone B1 les curseurs ont peu bougé contrairement à toutes les autres zones.

     @ Romain : je vais essayer de déminer le terrain (c’est mieux pour l’immobilier 🙂 ). Un notaire ne peut pas faire signer un acte contraire au document précédent. J’explique : pour signer l’acte à votre seul nom il vous faudra lever l’option. Mais ne peut lever l’option que celui qui a signé le contrat de location-accession (il faut que le ou les coacquéreurs soient identiques, car – petit rappel – ce document est enregistré aux hypothèques). Donc, si vous avez signé le contrat de location accession à deux, ce n’est pas possible. Il faudra l’annuler et recommencer avec un nouveau contrat.
     En revanche, si vous n’avez signé qu’un contrat de réservation et pas le contrat de location-accession, c’est moins compliqué. Avec l’accord du vendeur vous annulez le contrat de réservation signé à deux et vous en signez un tout seul (ou vous signez directement le contrat de location-accession tout seul). Mais attention : il faut toujours respecter les plafonds de ressources et être jugé solvable par la banque partenaire du programme (c’est à dire pas trop riche, juste ce qu’il faut pour rembourser 🙂 ). Il n’y a donc rien d’automatique, à regarder précautionneusement…

337. @ Ilyass : ce cher Ilyass ! Il y avait longtemps… 😉
     Cette phrase veut simplement dire que vous vous êtes mutuellement interdits, le vendeur et vous, de payer le prix en versant des sommes en plus des redevances, par anticipation sur le moment normal du paiement du prix.

     @ Soumia : difficile de vous répondre sans connaître le prix de vente 🙂 . Mais j’essaye quand même !
     Pour les 2800 € versés lors du contrat de location-accession, ils n’ont rien à voir avec l’acte d’achat lui-même. Ils sont causés par les frais du contrat de location-accession qui demande un travail au notaire et qui est publié aux hypothèques. Peut-être que le notaire vous remboursera un tout petit bout de cette somme quand il aura établi le décompte définitif (demandez le lui) mais c’est tout.
     Pour l’acte d’achat du 18 Septembre, vu le montant annoncé vous êtes sans doute bien en frais réduits. On considère d’une manière générale qu’en VEFA les frais d’acte sont de l’ordre de 2 à 2.5 % et l’hypothèque est moins chère que cela et se calcule en fonction du montant du prêt garanti (mais comme ces frais varient de manière dégressive suivant le prix et le nombre de logements du programme, difficile de vous donner quelque chose de précis).
     Dans votre cas, 5000 €, si le prix est par exemple de 160 000 (vous ferez votre propre calcul avec le vrai prix) cela donne 3.12 %. Donc l’ordre de grandeur est celui de frais réduits.

338. @ Ilyass : non mais, franchement…. c’est du harcèlement de blogueur ! 🙂
     Surtout pour me parler du sexe des anges…. En termes de taux les écarts se font plus en fonction de la politique tarifaire du prêteur que de la nature des prêts.
     Il y a très longtemps, quand j’étais tout petit (interdit de rigoler) les réglementations étaient plus simples et plus tranchées. Mais maintenant…
     La seule différence éventuelle c’est si on vous propose le transfert d’une fraction du prêt PSLA initialement accordé au vendeur. Il faut alors se méfier car ce sont souvent des prêts à taux variable. Mais le transfert n’est quasiment jamais proposé. Vous pouvez donc prendre n’importe quel prêt (à taux fixe de préférence à l’heure actuelle) pour vous financer. Le meilleur conseil : allez voir un courtier en crédit immobilier et demandez des propositions pour comparer !

339. Bonjour mon cher Marc.
     je vous donne des nouvelles de mon achat en PSLA. Dieu que c’est compliqué.
     J’ai reservé l’appartement en juillet 2013.
     Livraison en avril 2014.
     Levée d’option en mai 2014.
     Mais depuis RAS car il manquait ce fameux agrément sans lequel aucune banque ne peut éditer d’offre de prêts.
     Je l’ai enfin eu en aout EUREKAAAAA
     Je peux donc (je l’espère assez vite) aller voir les banques mais pas n’importe quelles banques. Toutes ne peuvent pas financer un achat en PSLA. Certaines ont refusé le PSLA (il faut des accords avec l’état, c’est trèèèès administratif bref c’est pas bien grave).
     Un point a attiré mon attention: le montant du PTZ qui est différent d’un achat classique =jusqu’a 33% du prix du bien alors qu’en PSLA, le PTZ peut financer max 26% du prix du bien. Bon ok je ne le savais pas merci ma conseillère financière….
     Le PTZ change au 01 oct 14…. et vlan ca aurait été trop simple. J’y étais presque pourtant tsssss
     Donc c’est reparti, on met les chronos en route…. il me reste deux banques (habilitées à financer un achat en PSLA) à voir. Les autres n’ont jamais entendu parlé de ce type de financement ou n’ont pas d’agrément pour le faire ou encore n’y connaissent rien.

     Bref le PSLA ca se mérite !!!
     Mais parfois bouuuuuuhhhh c’est dur pour les nerfs. Et financièrement si on est pas solides je déconseille de s’y engager (comme pour tout projet immobilier finalement mais là c est encore plus drastique je trouve).

     Voilà j’ai vidé mon sac…

     Bonne journée Marc 🙂

340. @ Agnès : merci pour l’envoi de votre roman « Le PSLA est un long fleuve pas forcément tranquille » ! 🙂
     En revanche côté financement, pour pratiquer un euphémisme, je suis pratiquement sûr que vous pouvez financer votre achat PSLA par un crédit banalisé auprès de n’importe quelle banque. Le plus simple est sans doute d’aller voir un courtier en crédit immobilier compétent pour être sûr des réponses et optimiser délais et conditions de crédit. A suivre….. 😉

341. Bonjour,
     Y aurai-t’il une lettre type pour la levé d’option.
     Merci

342. Ouh laaaa j’ai vu un courtier (celui avec lequel ma boite a un accord). Il n’accepte plus de dossier après le 13 sept sinon on passe avec le PTZ 2015 donc vite vite vite.
     Moins aventageux pour moi bien sur sinon c’est pas drôle.

     En revanche je ne crois pas qu’on puisse financer un PSLA avec un crédit dit « classique ».
     Il y a des banques qui m’ont carrément dit « PSLA on ne fait pas »…….

     Wait and see.

343. Bonjour,
     je n’ai pas de questions pour le moment, et je n’ai pas lu la totalité des commentaires.
     Mais je tiens à féliciter l’auteur de cet article, Marc, et les réponses qu’il apporte aux internautes. J’imagine que c’est un investissement de temps, qui plus est, gratuit (j’imagine).
     Quoi qu’il en soit, c’est très bien, et j’admire.

     Bravo et merci Marc.

344. Bonjour,

     @ Agnès : je traverse actuellement la même période que vous et je vais me permettre de vous donner quelques informations par rapport à mon expérience.
     Le montant du PTZ peut aller jusqu’à 33% du prix du bien pour un achat en PSLA en zone A sur du neuf BBC, et ceci jusqu’au 30/09/2014.
     Néanmoins, à compter du 1er octobre prochain, ce taux passe à 26%.
     Si vous êtes en zone A, vous avez jusqu’à la fin de ce mois pour signer une offre de prêt avec PTZ à 33% et éviter ainsi de perdre 7% de financement à 0%.
     Normalement, votre banque est capable d’accélérer votre dossier pour le faire passer de suite en ayant ajuster sa durée de validité afin de contourner cette réforme désavantageuse pour les « A ».
     Par ailleurs, concernant les banques habilitées à financer un achat en PSLA, je conseille plutôt de demander un prêt immobilier en VEFA classique avec déblocage des fonds en une seule fois…
     Cela permet un montage de dossier plus facile et plus rapide et de pouvoir faire jouer la concurrence.

     Cordialement,

     Jerem

345. Bonjour Marc

     Je viens de signer un contrat de réservation pour un projet PSLA.
     J’aimerais avoir trois questions à vous poser :
     1) Sur les sites d’internet de ministère de logement et de l’ANIL. Il est bien dit que la garantie de rachat pourra être mise en jeu s’il y a une mobilité professionnelle causant une distance >70 km entre le lieu de travail et la domicile.
     La question est que la notion « mobilité professionnelle » comprend aussi le changement d’entreprise ?
     Dans le contrat de réservation, le promoteur a mis « mutation professionnelle ». Cela signifie seulement une mutation interne à mon avis. Je trouves pas ça normal.

     2) Si, après la livraison du projet, le promoteur dépose le dossier à la préfecture pour obtenir un agrément. Si finalement l’agrément ne sera pas accordé, comment le contrat se passera après ? Car, il n’y a pas de clause sur ça dans le contrat que j’ai.

     3) Si, il y a une clause dans le contrat qui est différent avec la loi et les décrets du gouvernement, laquelle sera appliquée ?

     Merci par avance pour votre réponse.

     Cordialement

346. @ Guillet : désolé, je n’ai pas ça en stock ; mais votre vendeur ou le notaire du programme pourra vous aider sans souci

     @ Agnès : choisir ses partenaires…. tout un art ! 🙂
     (en revanche, si, si , on peut se financer avec un crédit classique ; le fait que certaines banques n’aiment pas la clientèle du PSLA ou la complexité du produit ne veut pas dire qu’il est interdit de faire…)

347. @ Toto : ah, une blague de Toto, ça fait du bien ! 😉
     M’enfin, évidemment que c’est gratuit, ils ne connaissaient pas les factures chez CRO !

     @ Jerem : héhé Jerem, j’ai l’impression que cet article de blog se transforme en forum !

     @ Nguyen : allez, allez, 3 réponses alors :
     1- le changement d’entreprise est valable aussi : en fait tout changement de situation professionnelle entraînant une distance supérieure à 70 kms entre travail et domicile
     2- le cas est rarissime (il doit y en avoir mais je n’en connais pas personnellement) car au début du parcours le dossier est déjà instruit et le programme reçoit un agrément provisoire. L’agrément définitif n’est normalement qu’une formalité sauf si le promoteur n’a pas respecté ses engagements ; et s’il n’y a pas d’agrément définitif vous ne pourrez pas acheter en PSLA.
     3- il y a une hiérarchie juridique des textes et les lois sont au-dessus des contrats. Les contrats forment la loi entre les parties mais uniquement en ce qu’ils ne sont pas contraires aux lois.

348. Bonjour Jerem,
     Merci pour votre commentaire 🙂
     Oui vous avez raison concernant le montant du PTZ et je dirai même plus: le montant (26% ou 33%) dépend de la date d’obtention de l’agrément PSLA….. il y a de quoi s’y perdre vraiment. Dans mon cas précis, je PTZ couvrira 33% du montant de l’opération.
     Mais effectivement après le 30 sept, on sera sur 26%.
     Sur les deux banques en lice, une fait tout pour que je passe (elle ne prend plus de dossier après le 13 sept) et l’autre (très administrative) ne me le garantit pas.
     Mais on reste positif.
     Le hic dans mon cas, le promoteur: un peu léger de nous avoir fait rentrés dans les lieux sans agrément PSLA…. car c’était de ça dond dépentait le montant du PTZ et la fin de l’année approchant, on sait très bien que les conditions du PTZ sont revues à cette période.
     Les personnes un peu justes financièrement sont obligées de quitter le logement. Inadmissible !
     Bonne journée à tous 🙂

349. @ Marc : Promis je n’interfèrerais plus dans les commentaires.. Mais il est tentant de partage son expérience avec d’autres, tellement votre blog est riche en info!!

     Juste une petite dernière si vous me permettez…
     @ Agnès,
     De rien pour le commentaire^^
     Je vous confirme aussi la date du 12-13 septembre pour la signature de ma demande de prêt pour l’achat de mon appartement en PSLA…
     En ce qui me concerne, c’est la catastrophe dans le montage de mon dossier… Je suis fonctionnaire et je pensais avoir droit à un prêt complémentaire employeur à 0% de 15000€ en plus du prêt PTZ+ en zone A.
     Mon dossier de financement a donc été fait et bouclé samedi dernier en ce sens et je devais le signer vendredi prochain.
     Le hic, c’est qu’aujourd’hui les services en charge de ce prêt « fonction publique » m’ont annoncé que même si mon appartement est en zone A, je travaille dans une zone classée B et du coup, le montant de mon prêt employeur ne peut excéder 10000€ (cette clause n’apparaissait pas clairement dans leur brochure).

     J’ai envoyé aussitôt cette info à ma banquière en début d’après-midi en lui demandant de me renvoyer le plan de financement réajusté (-5000/+5000) afin de refaire de suite les délégations d’assurance chez mon assureur, et ensuite lui réexpédier ces documents dans la foulée…
     Mais pas de réponse… J’espère qu’elle ne va pas m’annoncer demain que c’est trop tard pour remodifier les choses sinon bah adieu le PTZ à 33% vu que tout mon apport disponible est déjà injecté dans le projet…
     Je suis hyper en stress surtout que je sais que même en augmentant le prêt principal de 5000€, mon dossier est quand même recevable niveau endettement…
     Je dépend donc du bon vouloir de ma banquière à me refaire le plan de manière juste!!
     MAIS ON RESTE POSITIF !! FAUT Y CROIRE!!
     Bonne nuit à tous!

350. @ Jerem : non mais, quel bavard…. 🙂

351. Marc non je ne vous harcèle pas mais c’est trop tentant ……….
     Jerem bon je vois…. rien n’est simple. Moi idem je pouvais prétendre à un prêt employeur de 35.000E (zone A + « bonus »PSLA) qui ne sera finalement que de 15.000E pour finalement être de 25.000E aux dernières nouvelles.
     Le souci c’est que une fois l’offre éditée, la banque ne peut pas la rééditer en changeant les montants sauf de tout recommencer mais avec les conditions du nouveau PTZ…. soit une perte de 30.000E en tout sur le projet…. ce qui peut avoir des conséquences facheuses.
     Pour la délégation d’assurance, j’ai laissé tomber. Je ferai ça après avoir signé sinon je serai jamais dans les temps.
     Je vois qu’on est un peu dans la même galère.
     je vois ma banquière cet apm. Je reviens demain vous raconter la suite (désolée Marc 🙂 ).
     Belle journée à tous et à toutes.

352. @ Agnès : non mais, quelle bavarde ! XD

353. @ Marc : mais non pas bavard lol ! ou alors juste un peu…

     Bonsoir à tous,

     Des petites news concernant l’achat de mon appartement en PSLA…

     Mon prêt ne se fera finalement pas avant la réforme du PTZ, adieu le taux à 33%…

     Mais du coup, ma banque va perdre un client, moi en l’occurrence puisque cette banque me fait perdre 14000€ à 0%… Scandaleux…
     En effet, cette dernière a refusé de me rééditer ma demande de prêt rectifiée (suite à quelques ajustement de dernière minute et de me la faire signer alors que mon dossier est bouclé et complet depuis mercredi midi (en sachant qu’à la base, j’avais jusque vendredi 12 dernier délai).

     Je me suis donc rabattu sur un site de courtage en ligne (cyberpret) afin d’obtenir un taux minimum sur mon offre du prêt que je souscrirais donc en octobre…
     Adieu le stress des délais !!! Ahaha
     J’ose rêver d’un taux en dessous de 2.50 sur 20ans… Ca compenserais les 7% du PTZ que j’ai perdu à cause de gens incapables qui ne comprennent pas ce qu’on leur demande en rendez-vous!
     Autre petite news, la semaine de livraison de mon appartement qui est tombée aujourd’hui par courrier… semaine 51… Noël dans les cartons… Et vivant en Haute-Savoie, avec un peu de chance, il neigera le jour du déménagement donc tout va bien… lol
     Bonne soirée à vous tous

354. j’ai vu ma banquière. Tout est ok, j’ai tout signé. J’attends l’offre de prêt en bonne et due forme
     Pour résumé:
     PTZ 2014 donc qui couvre 33% du financement
     Prêt employeur : on a laissé tombé pour ne pas prendre de risque de retarder le dossier et ca ne changeait pas grand chose.
     Je n’ai pas eu le temps de faire ma délégation d’assurance toujours à cause de cette foutue deadline mais dans 1 an je résilie et je le ferai à ce moment là.
     Donc Jerem croisez les doigts (allez je les croise aussi) et je vous souhaite que tout se passe bien.
     🙂

355. @ Agnes et Jerem : il va falloir sérieusement penser à inventer un délit de cybersquatting…. 😉

356. Merci non seulement pour cet article mais surtout pour les nombreuses questions-réponses. J’ai tout de même deux questions supplémentaires (si elles ont déjà été traitées, toutes mes excuses d’avance, j’irai relire plus haut)
     – quel est le délai de préavis en cas de rupture de contrat avant levée d’option d’achat ?
     – est-il confirmé que, dans ce cas précis, une indemnité ne peut être exigée même si elle est prévue au contrat?

     Merci d’avance!

357. Zut Jerem !!
     C’est inacceptable de pas se bouger pffff
     C’était le cas de LBP qui ne pouvait me le faire; dieu merci j’avais anticipé !

358. @ JR : mince, ils font des PSLA à Dallas ??? 😉
     Plus sérieusement, pour l’éventuel délai de préavis pour rupture de contrat, il faut lire le contrat de location-accession. A noter que, si on ne souhaite pas lever l’option, il suffit de le dire à l’issue de la fin de la période de jouissance (location) car le vendeur écrit à l’acquéreur (le plus souvent 3 mois avant l’échéance) pour lui demander sa position. Si on est sûr longtemps avant la levée d’option qu’on n’achètera pas, le plus simple est de se rapprocher du vendeur pour l’en informer.
     En ce qui concerne l’indemnité illégale même si portée au contrat, regardez plus haut dans les commentaires !
     Une dame a fait le boulot pour vous…. 😉

359. bonjour, je souhaiterai un renseignements svp. j’ai signé le contrat de locaton accession en mars 2013 et je reçois ce jour 15 09 2014 le courrier de la sp hlm demandant de renvoyer dans un délai d’un mois mon intention de lever l’option.
     or il me semblais que la phase de location etait d’un an. que me conseiller vous?

360. @ Lucina : si vous relisez votre contrat de location-accession vous y trouverez la durée de la période de jouissance (période pendant laquelle vous êtes locataire). C’est variable selon les opérateurs.
     Bonne lecture ! 🙂

361. Bonsoir Marc!

     J’ai cherché un PSLA à Dallas, mais c’est introuvable… Du coup, on s’est rabattu sur le 77, un peu moins glamour…
     Plus sérieusement, je souhaitais surtout savoir si il y a un préavis minimum à respecter pour partir. Car en raison de divers soucis, on souhaite partir avant la fin de période de jouissance. Mais je n’ai rien vu en ce sens sur notre contrat.
     Concernant l’indeminité, j’ai fini par trouver le message de JeanneMR du 18/12/13!

362. @ JR : dommage pour Dallas, on aurait peut-être pu se payer un ranch !
     Sinon, pour cette histoire de préavis, s’il n’ y a rien dans votre contrat (car la loi ne dit rien non plus sur ce point), prenez rendez-vous chez le vendeur pour lui annoncer votre décision de ne pas poursuivre. Pour lui comme pour vous il vaut mieux savoir le plus tôt possible pour se réorganiser. Il vous faudra sans doute confirmer par un envoi de courrier recommandé (et préparer votre déménagement, à moins que vous ne souhaitiez rester sur place et que le vendeur en soit d’accord, ce qui paraît très peu probable).

363. Bonjour à vous j ai une question assez urgente et je tiens a vous remercier d’avance.
     Nous avons envoyer par courrier la lever d option d achat de notre appartement en psla.
     Pouvons nous nous rétracter légalement car nous avons peut être fait une erreur et nous voulons encore un temps de réflexion ?

364. bonjour je souhaiterais avoir un renseignement
     je viens de trouver un appart à la vente en psla,en revanche ns avons pas le droit de beneficier de cet avantage est il possible que le vendeur ns le vende hors psla????

     bien à vs merci pour vos reponses rapides!!!!!
     🙂

365. @ Eric : franchement, je ne sais pas. Ce que je sais en revanche, c’est que vous ne pourrez pas acheter si vous n’avez pas obtenu vos crédits, car le vendeur ne signera pas l’acte si vous n’avez pas l’argent. Aviez vous donc totalement bouclé votre plan de financement, avec offre de crédit émise par un prêteur etc… La question qui peut se poser en revanche, c’est « y a-t-il une sanction financière – indépendamment du non achat – en cas de rétractation après avoir envoyé le courrier de levée d’option » ? Je n’ai aucune certitude sur ce point, il faudrait sans doute interroger le notaire de l’opération ?

     @ d ago : sur le principe, oui, mais pas en tva 5.5%, avec un prix majoré du fait de la tva à 20 %. Quand je dis sur le principe, c’est qu’un vendeur peut déposer lors de la demande d’agrément provisoire la totalité des logements du programme en PSLA, mais qu’il n’est pas obligé de faire tous les logements en PSLA (selon la réglementation PSLA). En revanche, s’il a pris l’engagement vis à vis de la collectivité locale de vendre (par exemple) 15 logements en PSLA et que ce logement fait partie de cette tranche de 15, le vendeur peut être amené à vous dire non. Il faut lui poser carrément la question. « Tu veux ou tu veux pas » ? 🙂

366. Merci pour cette réponse Marc.en effet nous avons le dossier de crédit qui est prêt à être accepté même si nous l avons pas encore signé. Je vais essayer de contacter le notaire pour savoir si le fait d envoyer la lettre de levé d option d achat nous engages ou si l on peu quand même se rétracter car nous ne sommes plus sur de vouloir rester dans cet appartement.

367. Bonsoir à tous !
     @ Agnès (et Marc) : Retournement de situation !!!!!! Je viens de signer cet après-midi ma demande de prêt avec PTZ à 33% en zone A… Nous sommes le 17/09 mais l’offre sera bien émise avant le 30…. Ma banque est finalement revenue sur ses positions, a accepté de faire les petites rectifications de dernière minute (délégation d’assurance et garanties) et le tout sur un simple contrat préliminaire de réservation en PSLA et non pas avec un contrat de location-accession… Je précise pour tout ceux qui se pose la question, que pour l’achat de mon appartement en PSLA, j’ai fait une demande de prêt en VEFA classique avec un déblocage des fonds en une seule fois et avec un différé d’amortissement de 12mois pour palier au moindre retard de livraison…
     Tout est bouclé pour ma part… Ya plus qu’à…
     Bonne soirée

368. @ Jerem : ah Jeremy…. vous me faites rêver…! 🙂
     Vous ne seriez pas scénariste dans la vraie vie ? 😉

369. Jerem très bonne nouvelle !!!
     je suis contente pour vous.
     C’était quand mm pas croyable cette histoire m’enfin maintenant enjoy !!!

370. Bonjour Marc, je suis actuellement propriétaire d’un appartement et je me demande s’il est possible d’acheter un bien en PSLA n’étant pas primo-accédant. Je rempli les conditions de ressources et je mettrai en vente mon appartement si je m’engageai dans la voie du PSLA.
     Celà est-il envisageable? ou le PSLA est-il uniquement dédié aux primo-accédants?

371. @ Dreamer : pour vous aider à revenir sur terre 🙂 il n’y a pas de critère de primo-accession dans le cas du PSLA. Donc vous pouvez candidater. En revanche, certains dispositifs de financement comme le PTZ+ vous seront interdits (car lui est soumis à la condition de primo-accession). Voilà.

372. Bonjour Marc, pouvez vous me dire si le PSLA est strictement réservé aux primos accédants??

373. @ Jeremy : j’ai déjà répondu en ce sens à Dreamer 😉 La réponse est non.
     Faudrait arrêter de rêver ! 🙂

374. Bonjour Marc,
     Peut on souscrire à un programme PSLA alors que l’on vient d’en quitter un ( en clair, nous avons revendu notre bien en PSLA et nous souhaitons en bénéficier d’un autre en PSLA aussi?)
     Autre question, peut on négocier avec le promoteur ou le vendeur les finitions avant la construction du logement ?
     Cordialement

375. @ Tafane 12 : le tout est de savoir si vous entrez toujours dans les critères du PSLA et dans ceux du banquier 🙂 (cf niveau de ressources).
     Sinon, il vaut mieux anticiper le plus possible avec le vendeur concernant les adaptations de finitions. Mais attention, pas de remarques / demandes exotiques car – contrairement à un achat direct – vous êtes d’abord locataire et le vendeur n’est pas sûr que vous leviez l’option, ce qui peut le conduire à refuser toute demande qu’il jugerait non raisonnable ou de nature à rendre la commercialisation du logement difficile si vous lui faisiez faux bond.

376. Merci Marc,
     En clair, je peux re-souscrire à un second PSLA si je respecte toujours les critères de ressources.
     Pour les travaux, je ne souhaite pas le mode de chauffage  » au gaz individuelle » mais un mode de chauffage à bois. donc j’aimerais négocier l’annulation et mettre les conduits en place lors de la construction. En clair, estimer les frais et savoir si cela vaut le coup sans supplément.
     J’ai une question: si la banque « partenaire » (lié à l’agence) me refuse le prêt, est ce que je peux passer par un autre organisme bancaire afin de valider mon dossier.
     Cordialement,

377. @ tafane 12 : pour le second PSLA, je pense que oui. Pour le reste il faudra négocier avec le vendeur (si c’était moi ce serait non, désolé 🙂 ). Je vous explique pourquoi : le changement de mode de chauffage n’est pas anodin et le choix du bois par rapport au gaz est largement minoritaire, y compris dans les demandes spontanées des clients. Ce qui veut dire que si le promoteur accepte et si vous lui faites ensuite faux bond en n’allant pas au bout de l’achat, il se retrouve le bec dans l’eau car il va lui falloir trouver un autre adorateur du bois ! 😉
     Pas rassurant pour lui.
     En ce qui concerne la dernière question, vous pouvez avoir recours à votre propre organisme de crédit pour lever l’option d’achat.

378. Merci Marc.
     un dernier éclaircissement: mon agence me demande un tas de justificatifs afin de valider ( si j’ai bien compris) mon dossier auprès de leur banque partenaire!
     1) on t-il droit de me demande mon relevé de compte sur les 3 derniers mois?
     2) si la banque refuse mon dossier, je ne peux pas valider mon dossier et mettre une option sur le bien
     3) Quel recours en cas de refus?
     4) Coment se fait la réservation? dépôt de garanti? réservation sur simple demande écrite?
     Désolé si je suis long mais plusieurs questions se bousculent dans ma tête.
     Merci encore

379. bonsoir marc,

     je vais aux alentours du mois de juin 2015 rentrer dans mon T3 souscrit via le PSLA.
     Et mauvaise nouvelle , le promoteur m’annonce aujourd’hui que la période de location passe de 1 a 3 mois a 8 mois !! Cela ne m’arrange pas étant donné qu’ en 2016, je n’aurai plus le droit au PTZ ! (je dépasserai les 26 000 € de revenu fiscal).
     De ce fait je me pose 2 questions :
     – Est il possible que du jour au lendemain, que le promoteur décide de modifier la durée de la période de location ?
     – Connaissez-vous la durée de validité (en moyenne) des offres de prêt de la part des banques pour un PSLA ? (habituellement 30 j pour un pret »normal »).

     merci pour vos lumières.

380. @ Tafane12 : c’est parti !
     1- oui, sinon ils vous diront non ! (il faut bien que la banque vérifie le fonctionnement de votre compte pour vérifier votre aptitude à rembourser un crédit ; découverts non autorisés, incidents de paiement, charges récurrentes non déclarées…)
     2- exact
     3- aucun, à part discuter avec eux pour essayer de les convaincre de la qualité de votre candidature et de votre profil d’emprunteur. C’est du contractuel, pour acheter il faut emprunter et pour emprunter il faut que la banque partenaire dise oui.
     4- à voir avec votre vendeur ; en général un contrat de réservation et un dépôt de garantie

     @ Rémi : tant que vous n’avez pas signé le contrat de location-accession (puisque c’est lui qui contient en général ce genre de dispositions) le délai mini et maxi de levée d’option peut varier, même si c’est regrettable.
     Pour le financement lors de la levée d’option, avec un rapide calcul vous ne pourrez lever l’option que dans 16 mois environ… Sachant que les banques acceptent fréquemment des durées de validité de leur offre de 3 mois. Sachant aussi qu’il leur est possible de proroger leur validité par simple accord notifié par courrier (ce qu’elles font fréquemment quand les taux sont stables ou en baisse)…. Le problème est donc de savoir ce que va être le niveau des taux d’ici 1 an ?
     Concernant le PTZ+, il y aurait peut-être une évolution réglementaire en cours de gestation (voir ici https://www.lesmursontdesorteils.com/hlm-aide-toi-le-ciel-taidera , il y a un paragraphe qui en parle) mais sans aucune garantie. A suivre…
     Sur le fond, vous devriez aller voir un courtier en crédit immobilier pour tout mettre à plat. Courage ! 🙂

381. Bonjour,

     j’ai signé avec mon ex compagne un contrat préliminaire de psla en septembre 2013. Nouas avons versé un dépôt de garantie de 5500 €. Depuis nous nous sommes séparés. Les clauses suspensives ne prévoient rien de ce côté. N’ayant pas signé de contrat définitif plus d’un an après le préliminaire, peut on prétendre à récupérer le dépôt? J’ai lu quelque part que si le contrat définitif n’était pas signé dans les trois mois suivants la signature du contrat préliminaire on pouvait récupérer le dépôt, mais ca n’est pas spécifié dans le contrat.

     merci d’avance

382. Peux t-on dissocier les frais d’agence de l’acte notarial ( de faite, on peux gagner un % de la somme du bien)? Ya t-il autre chose de négociable:
     Quels sont les choses négociable lors d’un achat PSLA?
     Promis, je vous laisse tranquille après :-).
     mais bon, vous êtes clair dans vos propos, ce qui est rare chez certain professionnel de l’immobilier.
     En vous remerciant,

383. @ Auré : vous ne pourrez manifestement pas acheter conformément au contrat puisque vous n’êtes plus qu’un au lieu de deux… et le banquier devrait arriver à la même conclusion. Comme vous devez avoir dans votre contrat de réservation une condition suspensive liée au financement, expliquez tout ça à votre vendeur qui devrait accepter de vous rendre votre dépôt de garantie. En tant que promoteur, il me semble logique de toujours rendre leur liberté aux gens qui ne veulent plus acheter. Tout comme le fait de restituer le dépôt de garantie sauf dans certains cas où les acquéreurs jouent la montre en bloquant le bien ou autre comportement de mauvaise foi. Mais c’est du cas par cas.

     @ Tafane12 : en PSLA, il n’y a pas grand chose de négociable. C’est déjà un produit moins cher (à cause de la TVA à taux réduit) et la problématique est assez souvent inverse : plus de candidats à l’achat que de logements disponibles.
     Quant à dissocier « les frais d’agence » de l’acte d’achat, je ne comprends pas bien la question. Les honoraires de commercialisation dans le neuf sont systématiquement intégrés au prix de vente. Ce qui est logique car l’agence immobilière (quand il y en a une) est mandatée par le promoteur et payée par lui. Ceci répond il à la question ?

384. Oui mais je me suis mal exprimée:
     Lors du passage au notaire, celui ci récupère un pourcentage sur le bien.
     Si ‘lon décide de retirer de cette somme la part de frais d’agence et que le % ce fait sur le restant/ cela fait quelques économie.
     Il se murmure que cette pratique peux se faire?
     Quid du PSLA?

385. @ Tafane12 : à mon avis, c’est hors sujet. Quand on achète dans l’ancien, l’acquéreur paie le plus souvent les honoraires de l’agence car le vendeur (le particulier) l’a voulu (le plus souvent) comme ça. Et même si au départ le particulier vendeur avait prévu de payer sa commission à l’agence, on peut envisager avec l’accord du notaire et de l’agence de dissocier la commission du prix de vente. Ceci peut avoir un intérêt quand la commission est significative et parce que les frais d’acte dans l’ancien sont proches de 6 %.
     Dans le neuf, les frais sont plus près de 2 % et l’agence immobilière (quand c’est une agence, parce que quand c’est le service commercial du promoteur le prix c’est le prix) ne veut avoir à faire qu’à son partenaire promoteur. Donc l’intérêt est faible et de toute façon hautement improbable. Désolé ! 🙂

386. Bonjour,
     Je voudrais savoir s’il y a des conditions pour bénéficier du PSLA.
     Faut-il avoir des enfants, ou être marié ?
     Si je suis en couple (non marié) et que je suis seule à travailler et donc pouvoir rembourser le plafond de ressources sera de quel montant ?
     Merci pour votre aide.

387. Bonjour Marc,
     Merci pour toutes ces réponses…vraiment.
     Je part confiant pour mon prochain achat PSLA.
     bonne continuation!
     si j’ai d’autres questions, je te ferai signe 🙂

388. @ Tafane 12: euh, des PSLA, il faut quand même en laisser aux autres !

     @ Lolo : oups, je vous conseille d’aller voir la page PSLA sur le site logementdirect.fr . Vous y trouverez les réponses à vos questions de base. 🙂

389. Bonjour, nous venons d’acheter notre premier logement psla (donc après la phase locative de 1 an).

     Nous avons achetez un t4 de 74 m2. (il est très bien, pas de souci mais un peu petit). Nous avions pas prévu l’arrivée de nos jumelle :-).

     Nous avons compris que nous ne pouvons pas le vendre avant 7 ans. Mais dans 7 ans, nous pourrons le revendre sans rembourser de tva et en faisant une plus value. (c’est pas du tout clair dans l’acte de vente). Dans l’acte de vente, cest noté 7 ans et après c’est noté 15 ans… Qu’en pensez vous ?

     Donc, dans nos projets, nous souhaiterions acquérir une maison dans 7 ans. Mais, dans 7 ans, pourrions nous avoir recours au PSLA ? (enfin, si celà existe encore !) Cela m’étonne mais c’est ce que vous pensez apparemment…

390. @ Delphine : c’est sûr que des jumelles ça permet de voir plus grand ! 😉
     Sinon, dans la mesure où le PSLA n’est pas réservé aux primo-accédants, je ne vois pas pourquoi un propriétaire (d’un logement classique ou d’un logement acquis via le PSLA) n’aurait pas droit au PSLA – sur le plan du principe – à condition bien sûr de respecter toutes les autres conditions (résidence principale, niveau des revenus essentiellement) et de convaincre son opérateur et la banque partenaire.
     Quant à ce que vous me dites sur les 7 et 15 ans, difficile de comprendre à distance… je suppose que vous avez dans l’acte une clause « contractuelle » dite anti-spéculative (introduite par le vendeur en général à la demande d’une collectivité ayant aidé à la naissance du projet) qui justifie les 7 ans et que les 15 ans sont le délai de remise en cause de la TVA à taux réduit (lorsque les conditions d’octroi du PSLA ne sont plus remplies). A noter que ce délai de 15 ans a été ramené à 10 ans par la loi de Finances 2014…
     Good news ! 🙂

391. Bonsoir,
     Je lis vos commentaires, et une phrase ressort souvent: Le PSLA n’est pas réservé aux primo-accédants. Je sors juste d’un rendez-vous avec un promoteur qui lui me signifie qu’une des conditions pour bénéficier du PSLA est justement de ne jamais avoir été propriétaire! Alors la je ne comprends plus.
     Les conditions different-elles d’un département à l’autre? D’une région?
     Mon probleme posait sur ce sujet-la, a savoir que mon mari etait proprietaire d’un bien il y a 15 ans ( il l’a revendu il y a 10 ans) et donc du coup nous ne serions plus éligible au PSLA. Je n’ai pour ma part jamais été propriétaire.
     Pouvez-vous m’en dire plus? Merci

392. @ Sandrine : allez, je récidive. Le PSLA n’est PAS réservé aux primo-accédants !
     La confusion vient souvent de ce que la plupart des acquéreurs veulent utiliser pour leur plan de financement le PTZ+ qui, lui, est strictement réservé aux primo-accédants.
     Donc si vous n’êtes pas primo-accédants, le PSLA c’est oui, mais sans demander de PTZ+.
     Sandrine, par ailleurs « primo-accédant » c’est ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les deux dernières années. Avec votre délai de 10 ans vous êtes plus qu’à l’aise.
     On ne va pas remonter jusqu’au temps des cavernes non plus, hein ? (quoique, sur ce blog ça ne nous gênerait pas ! 😉 )

393. bonjour à tous

     Quel sont les pénalité de retard dans le cadre de la Location Accession?
     Dans mon cas la livraison va avoir environ 9 mois de retard.
     Après avoir visité de nombreux forum je n’ai pas réussi à trouver d’info sur le sujet.
     merci d’avance pour votre aide

394. @ Christophe : désolé Christophe, mais les pénalités de retard n’ont rien de spécifique au PSLA. C’est un sujet à relier au droit commun de la VEFA. Et il n’y a pas de réponse sauf si votre acte comporte des clauses spécifiques !

395. Bonjour,

     nous avons signé un contrat préliminaire de location/accession pour une maison prévu fin 2015.

     Comme tout le monde, nous nous projetons et comme tout le monde, nous nous posons cette fameuse question :  » si notre situation dans 1 an et demi devait changer ?  »

     La question est : si dans le cas ou nous ne pouvons plus acheter après avoir était locataire pendant 6 mois, serions nous remboursé de la part acquisitive donnée chaque mois en plus du loyer de base proposé par le promoteur ?

     Dans l’attente de votre retour.

     merci pour vos conseils 🙂

396. @ Manue : mais voui ! 😉

397. @ Marc : merci 😉

     Au passage très bon blog sur la location/accession, c’est vraiment sympa de prendre le temps de répondre à chacun.

     Bonne journée !

398. bravo marc d’arriver a te depatouiller dans des textes sur le psla aussi flous.a mon tour je me pose un tas de questions. je suis retraité et vis seul;puis-je rentrer dans le cadre psla(sous conditions de ressources).le differentiel de tva est t’il du si je suis oblige de vendre pour raison de sante (par ex placement maison retraite ou autre).est’il du par mes heritiers en cas de deces? merci d’eclairer ma triste lanterne. cordialement.

399. @ Christian :
     1- non, les retraités sont pendus par les pieds pour en faire tomber leurs économies ! 😉
     (mais bien sûr, vous pouvez)
     2- pour connaître les motifs réglementaires permettant d’échapper au rappel de TVA : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2506-PGP et lire l’alinéa 360
     La vraie question concernant les retraités est celle du financement et de la durée du prêt principal. Mais si vous avez la capacité d’acheter sans emprunter ou d’emprunter sur une durée courte, ça doit pouvoir se faire !
     Motivé, Christian ?

400. Bonjour,

     Pourriez vous me dire si les frais de notaires afférents au PSLA sont plafonnés?

     Merci

401. @ Axelle : l’actualité nous en a informés…. 🙂
     Les tarifs des notaires sont encadrés (pour la vente de logement neuf en général et donc pour le PSLA en particulier). En revanche suivant les caractéristiques du programme immobilier et le prix de vente du bien, ce ne seront pas forcément les mêmes montants de frais (pas de taux unique par exemple). Les notaires font une estimation au cas par cas quand on leur en fait la demande (en tant que client).

402. Bonjour Marc,

     J’ai réservé un T2 en 2011 et sur le point de lever l’option (achat seule), cependant j’ai encore des questions qui me trottent dans la tête. Pour l’achat doit-on forcement souscrire à un pret PSLA ?

     Je suis en couple, que peut il se passer si jamais on venait a se marier ou a avoir un enfant ?
     – Vente de l’appartement avec remboursement de TVA dans les 15 ans qui suivent la levé d’option ? Si je comprends bien le remboursement est minoré de 1% à partir de la 5éme année ?
     – Possibilité de louer l’appartement à loyer plafonné ?

     J’ai regardé l’alinea 360 (cf ci-dessous), si je comprend bien les évènements ci-dessous nous permettent de vendre l’appartement sans remboursement de TVA ?

     Lorsque les conditions auxquelles est subordonné l’octroi du taux réduit de 5,5 % cessent d’être remplies à compter du 1er janvier 2014, le reversement du complément de taxe n’est également pas exigé en cas de survenance, pour l’emprunteur ou le co-emprunteur, des évènements suivants :
     – mariage ;
     – conclusion d’un pacte civil de solidarité ;
     – naissance d’un enfant ;
     – délivrance d’une carte d’invalidité définie à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles à l’un des enfants à charge.

     Encore merci pour toutes les réponses sur ce contrat trés peu connu,
     Lucie

403. @ Lucie : allez, hop, vite fait bien fait ! 🙂
     1- non, vous pouvez souscrire le prêt que vous voulez (liberté de financement)
     2- faites des enfants, c’est bon pour nos retraites et ça ne nuit pas pour le PSLA (puisqu’effectivement l’état ne vient plus dans ce cas récupérer le différentiel de TVA, cf alinéa 360)
     Donc vous pouvez le revendre sans casse si un des évènements prévus (dont la naissance d’enfant) se produit.
     Quant à la possibilité de le louer, je n’ai pas la réponse. Si je devais réfléchir un peu, j’aurais tendance à penser que oui. Pourquoi ? Parce que si vous avez le droit de le vendre et si l’état ne vous réclame pas le différentiel de tva, je ne vois pas ce qui idéologiquement ou techniquement pourrait empêcher de le louer. A vérifier quand même (notaire du programme ou service des impôts ?).
     En revanche, gare à l’exonération de tfpb (taxe foncière sur les propriétés bâties) qui va sauter puisque votre logement ne serait alors plus un PSLA…
     Désolé de ne pas être plus affirmatif sur ce point de la location 🙁

404. Bonsoir,
     Je souhaite acquérir un T3 et je viens de découvrir qu’il a été acheter avec un PSLA.
     Elle est propriétaire depuis 4 ans et souhaite déménager, je me demande si le fait que le bien soit soumit au PSLA je dois faire attention à quelques points :
     – puis-je acquérir un bien en HLM ?
     – elle me dit que je n’aurais pas à payer de taxe foncière ?
     – peut-elle vendre le bien au prix qu’elle souhaite ?
     – puis-je demander la clause anti-spéculative lors de sa signature chez le notaire ?
     merci d’avance !

405. Bonjour,

     Comment est calculé le montant de la redevance pendant la phase locative? Peut-on négocier ce montant ou est-il imposé?

406. @ Marcoche : ben, ça en fait des questions ! 🙂
     1- un PSLA n’est pas « un bien en HLM ». C’est juste un logement qui a du respecter les règles du dispositif PSLA. Et bien sûr, si son propriétaire le vend, quelqu’un peut l’acheter (vous par exemple)
     2- l’exonération de taxe foncière de 15 ans peut être remise en cause tous les ans si le ménage qui occupe le logement ne respecte initialement pas les critères (niveau des ressources) du PSLA. Donc si vous avez des ressources supérieures au plafond PSLA il y aura remise en cause de l’exonération
     3- le prix qu’elle souhaite est un prix ; celui que vous êtes prêt à payer en est un autre. C’est toujours l’accord entre les parties qui fait la transaction. Et si pas d’accord, pas de transaction.
     4- vous pouvez demander à lire une copie de l’acte d’achat vous verrez ainsi s’il y a des contraintes spécifiques.

     @ Dieyne : C’est le vendeur qui calcule la redevance, en respectant des plafonds. Et il demande un agrément administratif. Donc, ce n’est pas négociable, car la redevance correspond au coût du portage du logement pendant la phase de location

407. Bonjour,

     Je viens depuis peu de signer mon acte « location-accesion » auprès du notaire, et j’ai été surpris d’avoir a payer une somme de 2400E (frais d’acte).
     Comment est-il possible de payer une telle somme alors que je ne saurai que locataire dans un premier temps ? Comment est elle calculée ?
     Tout en sachant que cette somme m’avait été décrite par le promoteur comme une réservation du bien et que celle-cui sera déduite du prix d’achat si je souhaitais lever l’option.

408. @ Rémi : attention à ne pas confondre deux choses. Quand on signe un contrat de réservation en vente sur plans (VEFA), on peut être amené à verser un dépôt de garantie, qui est plus tard effectivement déduit car considéré comme une partie du prix payé d’avance.

     Mais là, ce n’est pas de cela dont il s’agit : le PSLA impose – indépendamment de la signature du contrat de réservation initial – la signature d’un contrat de location-accession, qui est un acte notarié publié aux hypothèques. Et il coûte effectivement un peu plus de 2 000 €. C’est donc normal.

409. Bonjour,

     Nous sommes actuellement sur un projet d’achat en PSLA. Nous sommes en location depuis 4 mois maintenant et nous avons signé un contrat chez le notaire de location accession. Nous souhaitons lever l’option d’achat pour la fin du mois de décembre 2014 car cela fera 6 mois.
     A ce jour nous avons plusieurs malfaçons dans notre logement et rien ne bouge malgré nos différentes démarches. Nous avons peur que nos problèmes ne soient pas réglés avant notre achat. Je voulais savoir si nous avions la possibilité lors de l’achat chez le notaire de garder un pourcentage du prix de la maison comme garantie le temps qu’ils terminent les travaux et réparent les malfaçons ? Ou bien est-il possible de faire baisser le prix de la maison ? Ou conseillez nous de faire appel à un huissier et de faire un référé ?

     Nous vous remercions d’avance.

     Camille

410. @ Camille : je ne vais pas trop développer ma réponse car la question relève plus du traitement des anomalies de construction que du PSLA (même si elle est un peu à cheval du fait de la période d’occupation locative). Le vendeur a l’obligation de lever les réserves de livraison dans un délai raisonnable. Ainsi que de faire réparer les vices apparus ensuite. Pour ce faire il existe (entre autres) la garantie de parfait achèvement. Si j’étais vous, je ferais un courrier recommandé en reprenant la liste de ce que vous considérez comme des malfaçons (en distinguant celles constatées lors de l’entrée dans les lieux et les autres) et en demandant à ce qu’elles soient réparées dans un délai rapproché. Rien ne vous empêche de dire que votre décision de lever l’option dépendra de la capacité du vendeur à donner suite à votre demande. Vous pouvez aussi appeler le vendeur en parallèle pour lui préciser votre pensée… Son intérêt est que la vente se fasse et que vous leviez l’option. Il devrait donc réagir.

411. Bonsoir,

     Mon premier message remonte au 26 juin. Je vous donne des nouvelles.
     En résumé je me suis fait larguer avec 2 enfants et la maison que nous avions acheté en location accession en 2011.
     Bonne nouvelle : pas de TVA a reverser puisque j’étais propriétaire et le reste mais seule. J’ai refusé une estimation du notaire et ai fixé le prix de la maison au prix d’achat – 1 % par années écoulées soit 137 000€ . En frais de notaire, j’en ai pour 3000 € car il n’y a qu’un acte de partage a faire.
     Franchement je m’en sors bien. Mes prêts vont être désolidarisés normalement sans trop de difficultés car mon nouveau financement est a 33 % d’endettement.
     Finalement ce n’est pas plus compliqué de se séparer avec une maison en location accession. J’avais vraiment peur de toutes les restrictions mais je suis vraiment tombée sur des gens géniaux qui m’ont surtout donné que de bonnes nouvelles.
     J’ai aussi de la chance que mon ex n’aime pas le poids d’être propriétaire et se moque de l’argent sinon j’aurais tout perdu car la maison vaux 70 000€ que le prix fixé selon une agence immobilière.
     Voilà c’est tout pourri d’être seule mais je n’ai pas tout perdu.

412. @ Solène (en verlan) : allez, on profite de la vague et on se remobilise ! 😉

413. Marc, encore merci pour vos réponses claires et précises,
     Offre d’achat acceptée, j’ai juste un doute sur la taxe foncière exonérée, sachant que le propriétaire confirme que les impôt ont confirmé que l’exonération était rattaché au local et non au propriétaire…

414. @ Marcoche : oui, l’exonération de TFPB est toujours rattachée au bien immobilier, mais cette exonération peut disparaitre si les conditions qui présidaient à son obtention ne sont plus respectées. Je pense notamment au niveau de vos revenus comparés aux plafonds de ressources du PSLA. Vous devriez explorer la question…

415. A qui puis-je poser la question ? l’actuel propriétaire a fait faire un écris concernant l’exonération de la part des impôts. Moi quand j’appelle 1 sur 2 me disent que je serais exonérée de TF peu importe mes revenus.

416. @ Marcoche : je vous laisse lire l’alinéa 240 de ce document des Impots http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/5067-PGP
     Il dit qu’il y a perte de l’exonération de TFPB en cas de vente. La question que je me pose c’est celle d’une éventuelle poursuite (dérogatoire ?) de l’exonération si le nouvel acquéreur achète en résidence principale et avec des revenus compatibles avec les plafonds de ressources du PSLA. Le seul moyen d’avoir une réponse opposable à l’administration est de la solliciter par écrit pour avoir une réponse écrite (mais je n’ai pas l’adresse, renseignez vous auprès de votre centre des impôts). Sorry 🙁

417. Les 2000€ d’acte de location-accession (1% du prix de vente), font-ils partis des 3.5% d’acte global de frais notarial ou bien sont-ils a cumuler ?
     merci d’avance

418. @ Rémi : c’est indépendant. L’acte du contrat de location-accession ne comprend que des frais d’acte limités car il ne s’agit que d’enregistrer ce document de manière officielle (publication). Il ne s’agit pas des frais d’acte habituellement évoqués qui – eux – correspondent à la mutation (changement de propriétaire suite à la levée d’option et à l’acte authentique de vente). Donc on cumule.
     (en revanche, on n’arrive pas forcément à 3.5 %, il y a un calcul fait par le notaire pour chaque logement)

419. Bonjour,

     Nous sommes propriétaire de notre maison acquise par location accession. Après une phase locative d’environs 1 an, nous en sommes propriétaires depuis environs un an et demi. Nous aimerions quitter les lieux (j’aime bien ma maison, mais je n’aime pas l’environnement, je ne me sens pas bien dans ce quartier, et quelques autres soucis concernant le lieux ou nous nous trouvons..).
     Bref, avons nous le droit de revendre dès maintenant ? A quoi devons nous faire attention ?
     Peut être avez-vous déjà répondu à ce genre de question..mais il y a tellement de message ! lol

     Merci beaucoup !

     lilarose

420. @ Lilarose : le droit de vendre ? Oui. Pour les points à vérifier, pensez aux effets d’une éventuelle clause anti spéculative (à vérifier dans votre acte de vente) et au remboursement du différentiel de TVA principalement (ainsi que le remboursement des prêts).
     Si vous avez besoin de plus de précisions, désolé, mais il faudra lire les commentaires antérieurs (en commençant par les plus récents comme ordre de pertinence). 🙂

421. salut
     je continue à venir lire les questions réponses 😉
     je trouve çà dingue ces frais de 2000€ d’acte de location-accession
     çà fait cher l’heure passée à rédiger de la paperasse …
     et personnellement personne ne m ‘en a parlé , on m’ a juste dit qu il y aurait environ 5000€ de frais de notaire ….

422. et en cherchant j ai lu ceci :
     Le contrat de location-accession que l on signe quand on rentre environ 1.5%
     Le contrat de transfert de propriété que l’on signe au moment de la levée d ‘achat environ 1.5%
     donc est ce que ces 3% sont ces fameux 5000€ de ‘frais de notaire’ ou ils seront en plus ?

423. @ lpm : m’enfin Lili, est-ce que je pose des questions sur les autres moi ?
     Pour savoir comment votre vendeur présente les choses, il vaut mieux lui poser la question directement. 😉
     Ce qui est sûr, c’est qu’il y a des frais liés à l’acte notarié du contrat de location-accession (pour faire simple, le plus souvent entre 2000 et 2500 €) et d’autres frais, plus tard, pour ceux qui achètent vraiment, au moment de l’acte de vente (frais plus élevés que ceux du contrat de location accession). Si vous voulez en avoir le coeur net, demandez une estimation des frais au notaire pour chacun de ces actes (en général, ils arrondissent prudemment par excès).

424. Bonsoir,
     Merci beaucoup d’avance pour toutes les réponses que vous faites, c’est vraiment génial

     j’aurai une question moi aussi…
     Dans le dossier que nous devons remplir pour une candidature, il est demandé le montant de l’apport personnel et le montant de l’emprunt souhaité. Sachant que j’ai un PEE déblocage uniquement pour acquisition résidence principale, dois-je le mentionner comme apport ou non? En fait la vraie question est est ce que l’apport personnel est à donner au moment de la signature intiale de location accession ou au moment de la levée d’option? et les frais de notaire sont à débourser également à quel moment?
     J’espère avoir été claire en tout cas,

     merci beaucoup de votre aide

425. Bonjour Marc, je tiens à vous remercier pour la qualité de votre blog ainsi que celles de vos réponses !

     Nous allons être les heureux locataires accédants d’un appartement dont sa livraison est prévue au 1er trimestre 2015.
     Petite désillusion après la pré-visite du logement, nous avons constaté de nombreuses malfaçons. (Problèmes d’affleurement et de jointure du carrelage, nombreux accrocs sur la peinture, bandes de placo mal poncées, mur en biais)

     Notre statut particulier de locataire accédent nous permet-il de négocier une indemnité financiére ? Si bien entendu, lors de la livraison nous constatons que ces problèmes de finitions sont toujours présents, ou alors nous devons nous contenter du parfait achèvement ?

     Si l’arangement financier pouvait être envisagé, j’imagine qu’il faudrait attendre d’être propriétaire, n’est-ce pas ?

     Encore merci,

426. @ Nadège : pas moyen de faire le pont par ici…. 😉
     Il y a deux niveaux différents dans la chronologie. Le dossier de demande initial sert au vendeur à faire valider par la banque partenaire (entre autres) votre profil financier : revenus, apport etc… afin d’être sûrs que vous serez plus tard en mesure de faire face aux remboursements. Il faut que la banque partenaire valide cet aspect, sinon le vendeur ne donnera pas suite. A ce niveau, il faut dire les choses clairement, donc si vous avez un PEE dites le, les banques savent ce que c’est et cela fera partie de votre apport.
     Sur le plan des décaissements de trésorerie, en revanche, dans un premier temps rien ne se passe. Vous signez un contrat de réservation avec éventuellement un dépôt de garantie (à voir avec le vendeur). Puis, plusieurs mois plus tard (voir le calendrier prévisionnel avec votre vendeur) il y aura l’étape de la signature du contrat de location-accession. En principe on vous rembourse votre dépôt de garantie et vous signez le contrat ce qui déclenche des frais (entre 2000 et 2500 € en général). C’est ce contrat qui fait de vous des locataires accédants (en fait, locataires dans un premier temps, avec la faculté de lever l’option d’achat). A ce stade, votre PEE est toujours intact…
     Ce n’est que lorsque vous passerez à l’achat définitif que vous devrez boucler votre plan de financement en versant les apports annoncés initialement (sachant aussi qu’à ce moment là vous pouvez aller chercher une autre banque si vous voulez).
     Ouf… est-ce que c’était clair ?

     @Ma2t : désolé, mais le statut de locataire accédant ne donne aucun droit particulier sur le plan de la qualité des travaux ou d’éventuelles indemnisations. Le vendeur doit les réparations (levées de réserves de livraison ou autres défauts apparus plus tard dans le cadre de la garantie de parfait achèvement). Il vous faudra dialoguer avec lui.

427. Bonjour
     Nous allons bientot emménager dans notre maison, en tant que locataire pour commencer, et nous venons de recevoir un devis de la SAUR qui correspond à la rémunération de l’organisme distribuant l’eau potable sur la commune :pour
     le déplacement, la pose du compteur, le relevé initial et l’ouverture de la bouche à clé. Est ce bien a nous de payer ce devis ? Je suis un peu étonné vu que pour l’instant on est en location

428. Merci beaucoup, c’est très clair, merci infiniment

429. Merci marc pour votre blog, merci pour le temps passé ici!
     J’ai une question, je suis dans une situation tres delicate!!! J’ai signé un contrat de locassion accession PSLA en decembre 2008. Levée d’option en aout 2009.
     178500 euros / tva 5.5%. Nous venons de revendre maison et devons passer devant notaire pour signer compromis dans 15 jours! mais en relisant contrat de maison, nous sommes tombé de 30 étages lorsque nous avons lu la clauses comme quoi nous devrions payer le differentiel de TVA entre 5.5% et 19.6% soit environ 20000 euros!

     Appel aux impots en urgence mais devons attendre reponse, etc…. notaire idem… bref que faire pour avoir une reponse?
     Notre question : nous nous sommes marié en octobre 2013. Avec la nouvelle loi qui dit que le mariage est un motif de non paiement du differentiel de TVA, cela marche t il bien dans notre situation?
     Merci pour votre avis

430. Bonjour marc,

     Très intéressant ce blog j’ai pu répondre à beaucoup de mes questions.
     Je suis actuellement intéressé par une maison T4 en location accession. Avec ma conjointe nous respectons le plafond fixé par le psla à N-2. Cependant, elle était étudiante donc déclarée sur le revenu fiscal de ses parents. Ceci pose t il problème ?

     Merci d’avance.

431. @ Lea : l’imagination des lecteurs n’a pas de limites ! 😉
     Pour cette histoire de raccordement d’eau potable, ce n’est pas à vous de payer. De deux choses l’une, soit vous êtes considérés locataires et c’est alors au propriétaire de payer (comment louer une maison sans branchement d’eau potable ?). Soit vous êtes considérés propriétaires, auquel cas le vendeur de l’immeuble vous doit tous les branchements s’agissant d’une vente en l’état futur d’achèvement. Je suppose qu’il s’agit d’une erreur d’aiguillage de la SAUR. Mais vous savez à qui envoyer le ballon !

     @ Nadège : de rien 🙂

     @ Hays : je ne pense pas pouvoir donner de bonne nouvelle. La nouvelle loi s’applique aux livraisons d’immeubles intervenues à compter du 1er Janvier 2014 ; or votre acquisition est largement antérieure. Essayez de voir avec le notaire s’il y a un autre biais légal pour vous permettre d’alléger la note ?

     @ Julien : cela ne pose pas problème, il suffit d’identifier ses revenus. Les ressources prises en comptes sont celles des personnes qui réalisent l’opération, pas celles des foyers fiscaux auxquels elles étaient rattachées à l’époque. 🙂

432. Bonsoir Marc,

     En fait je suis sur le point de signer chez le notaire pour location-accession mais je viens d’apprendre que dans le cas ou je décidais à quitter les lieux avant les 5 ans(et donc que je décide de ne pas lever l’option), je devais payer une indemnités de 2% du prix du bien au vendeur et des frais supplémentaire au Notaire. Est-ce normal???
     Par exemple, si au bout de 2ans je me rend compte que l’appartement ne me convenait plus pour une raison x ou y et que je décidais de partir je devait payer environ 4000euro(2%) au vendeur!

     Merci pour votre avis.

433. @ Matt : regardez la réponse de JeanneMR en date du 18 décembre 2013 (plus haut dans les commentaires). Elle vous donne l’info sur l’indemnité réclamée (sans base légale). Pour le supplément de frais de notaire, regardez la réponse que j’ai faite à Camille le 22 août 2014 à 11 h 45. 🙂

434. Merci de votre réponse. Néanmoins j’ai demandé à notre vendeur et il m’a repondu que c’était a nous de payer mais que si on venait à ne pas acheter la maison on pouvait demander le remboursement. Ce qui l’arrange bien…

435. @ Lea : je persiste à penser que ce n’est pas le cas, et ce n’est pas ainsi que j’aurais agi en tant que promoteur. A vous de voir !

436. est ce que notre notaire peut nous départager?

437. Bonsoir Marc.

     Tout d’abord je voulais vous remercier pour vos lumières sur le sujet de l’immobilier. Voilà, je voulais savoir s’il est possible d’acquérir un bien en psla ( location accession ) avec un co-emprunteur qui est déjà propriétaire.. ?

     Merci d’avance.

     Cordialement.

438. @ Léa : départager, non, car ce n’est pas un arbitre. Mais si vous le questionnez et s’il partage votre point de vue, il peut probablement s’en ouvrir au vendeur…. 😉

     @ Jenale : Ca dépend. Le fait qu’il soit déjà propriétaire n’est pas gênant du point de vue de la réglementation PSLA (pour le critère de la primo-accession qui n’est pas pris en compte) mais cela vous privera de PTZ+ qui lui exige la primo-accession. En revanche, il y aura un vrai problème si votre co-emprunteur (et co-acquéreur) ne fait pas du logement PSLA sa nouvelle résidence prinicipale. Car ceci est obligatoire ; le PSLA c’est pour de la RP.

439. Bonjour
     Marc vous avez dit dans un précédent message: l’exonération de taxe foncière de 15 ans peut être remise en cause tous les ans si le ménage qui occupe le logement ne respecte initialement pas les critères (niveau des ressources) du PSLA. Donc si vous avez des ressources supérieures au plafond PSLA il y aura remise en cause de l’exonération

     Nous avons donc posé la question au notaire qui nous a dit que nos revenus ne seront pas remis en cause tous les ans pour l’exonération de taxe frontière.

440. @ Léa : je suis d’accord avec vous et avec le notaire. Si vous restez l’occupant de votre logement, on ne regarde les revenus qu’à l’entrée, pas tous les ans (ce que je disais dans ma réponse à Marcoche correspondait à sa situation personnelle, car elle voulait racheter un logement initialement acquis en PSLA par quelqu’un d’autre). Donc, no stress sur l’évolution de vos revenus par rapport à l’exonération de TFPB. 🙂

441. Bonjour Marc,

     Merci pour ton retour, j’ai bien vu que JeanneMR a eu gain de cause pour ne pas payer ces frais.
     Finalement j’ai signé car je devais quitter mon appartement actuelle, donc je n’avais pas trop le choix sinon j’aurais été à la rue 🙂 Voila lors de la réservation je n’était pas au courant de cette clause sinon je ne pense pas que j’aurais signé car il y avait une incertitude de ma part. Donc je pense que je vais leur écrire une lettre pour leur émettre une resserve en leur rappelant la réglementation du PSLA dans le cas de la non levé d’option.

442. Bonjour à tous !!

     Vraiment génial ce blog !! Ca m’a permis d’en savoir plus que mon banquier sur le PSLA voir même le promoteur lui-même…

     Pour ma part, les choses sont désormais concrètes… Je signe le contrat de location-accession le 5 décembre prochain, la remise des clés est prévue le 15 suivant, et je serais propriétaire à compter du 7 février 2015 après une période de 2 mois en tant que locataire-accédant..

     Je suis également déjà en possession de mon offre de prêt, émise le 29 septembre dernier sur la base de mon contrat préliminaire de réservation afin de contourner la réforme du PTZ du 1er octobre qui me désavantageait au niveau du montant du prêt.

     Avec la baisse des taux du mois d’octobre, j’ai néanmoins démarché d’autres banques que la mienne afin de voir si ça pouvait valoir le coup de partir sur un nouveau PTZ mais aucun banque n’a pu me proposer mieux…Au contraire, j’ai même été félicité par certains banquiers, d’avoir réussi à obtenir mon prêt si rapidement, avant même la signature du contrat de location accession et avec une durée de validité si longue (jusqu’àu 1er mars 2015).

     Du coup, le 5 décembre prochain lors de la signature du contrat de location-accession, j’aurais déjà mon offre de prêt à donner au notaire pour les appels de fonds…

     Merci à ceux qui ont partagé leurs expériences par rapport à la TVA à reverser en cas de vente du logement avant la fin du délai légal de revente « libre ». Je ne savais pas que cela fonctionnait comme ça.
     Pour l’histoire de la SAUR que j’ai pu lire, c’est au promoteur de prendre en charge les frais de raccordement !! Moi, mon logement est raccordé à l’eau et l’EDF sera déjà pré-établi.
     Ah, j’oubliais une petite chose, mon contrat de réservation a été signé en mars 2013. Dans ce dernier, figurait le montant des frais de notaires à payer (acte location-accession + acte de vente). J’ai appris récemment que ces derniers allaient être réactualisé… Je ne sais pas si c’est bien légal dans la mesure où tout avait déjà été figé par l’enregistrement du contrat de réservation aux impôts, j’espère juste avoir une explication précise rapidement sur cette hausse mais aussi que cela ne se chiffrera pas en plusieurs milliers d’euros…
     Allez bon courage à toutes et à tous et continuez de nous faire partager vos expériences..
     Un grand merci à Marc pour ses compétences et sa disponibilité et bonjour à Agnès !
     @+
     Jerem

443. @ Jerem : oh, un revenant ! 😉
     Merci pour le commentaire, Jérémy !

444. Bonjour Marc,

     Je viens de me rendre compte aujourd’hui qu’il n’était pas facile de revendre une maison acheté en location-accession.
     On se sens un peu prisonnier de notre maison du coup.
     Nous sommes arrivés dans notre maison fin avril 2011, nous avons acheté fin avril 2012, je viens de voir que nous avions une clause anti spéculative de 5 ans du coup il nous reste 2 ans et demi.
     Ce qui me fait le plus peur c’est cette différence de TVA à rembourser je viens de calculer c’est énorme.
     J’ai vu dans un lien que vous donnez que la naissance d’un enfant pouvait annuler ce paiement de TVA.
     Quand nous sommes arrivés dans notre maison mon 3ème enfant avait 1 mois, on ne pensais pas avoir un 4ème, du coup la maison est trop petite.
     Mon fils est né le 9 octobre 2013 du coup cela peut il annuler la différence de TVA?
     Merci beaucoup et bonne soirée.

445. Bonsoir!
     J’ai encore une question qui me taraude. S’agissant d’un projet livrable deuxième semestre 2017 pourquoi proposer si tôt les projets aux hypothétiques acquéreurs?
     Est ce que la personne qui a validé une location accession a des frais entre aujourd’hui et deuxième semestre 2017 (par exemple déblocage de fonds pour financement des travaux…une question bête peut-être mais je ne comprends pas ce délai énorme)?
     merci merci

446. Coucou Jerem.
     Tu te débrouilles comme un chef bravo 🙂
     Quant à moi je signe le 18 dec chez le notaire et je serai donc propriétaire de mon T3…. dans un certain nombre d’années.
     Vivement que nous soyons tous propriétaires car au niveau du syndic, c’est le flou artistique.

447. @ Jennifer : c’est pour ça qu’il faut lire avant de signer ! 😉
     Attention à ne pas mélanger 2 choses : vos clauses anti spéculatives et le remboursement éventuel de TVA. Pour les clauses anti spéculatives, il faut lire soigneusement votre acte de vente pour en apprécier la portée. Ce sont des dispositions contractuelles.
     Pour le remboursement de TVA, les impôts http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2506-PGP (alinéa 360) prévoient bien que la naissance d’un enfant dispense de rembourser l’avantage de TVA mais ce critère d’un nouvel enfant a été ajouté récemment et ne concerne que les livraisons postérieures au 1er Janvier 2014… 🙁

     @ Nadège : le PSLA c’est long et plus complexe qu’un achat direct (se rappeler que l’exonération de taxe foncière et la tva réduite se méritent…). Et le vendeur doit tout programmer très tôt. Précommercialiser avant de pouvoir construire. Et donc faire signer des contrats de réservation, et donc faire valider les capacités financières des acquéreurs potentiels. Et ensuite leur faire signer un contrat de location accession. Et conduire le chantier à son terme, puis livrer à l’occupant qui n’est encore que locataire. Celui-ci devenant propriétaire après la levée d’option, ce qui lui demande de repasser devant des banques pour le financement définitif (le premier « examen financier » n’avait pour but que de valider leur capacité théorique). C’est comme ça, et les délais entre chaque étape dépendent des intervenants et des délais de construction aussi. Il n’y a que des cas particuliers.
     Si vous voulez comprendre dans le détail le planning de votre projet, demandez au vendeur ! 🙂
     Ca lui fera sûrement plaisir ! 😉

     @ Agnès : mais pourquoi je parle d’immobilier moi ? 🙁
     J’aurais mieux fait de créer Meetic ! 😉
     nb : hélas je n’ai pas toutes les coordonnées de Jérémy…

448. Marc merci pour ta réponse.
     Alors moi aujourd’hui je suis soulagée, après avoir passé ma matinée au téléphone voilà la bonne nouvelle!!!
     L’organisme qui nous a vendu la maison est d’accord pour lever la clause anti spéculatives vu que nous avons agrandi la famille.
     Pour la TVA, j’ai vu avec notre notaire, quand nous avons acheté nous avons été exonéré de TVA donc rien à payer du coup on peux vendre quand on veux oufffffffffff!!!!!

449. @ Jennifer : tout est bien qui finit bien alors !

450. Ouiiiiii ça fait plaisir!!!

451. Merci Jerem de me confirmer la même chose que Marc au sujet de la SAUR.
     Malheureusement dans notre cas ils ne nous ont pas laissé le choix nous avons dû payer la SAUR. J’ai même écrit à mon notaire pour avoir son avis, il m’a repondu : « En réponse a votre mail je vous indique qu’il s agit d une contrat particulier qui ne peux s analyser ni totalement comme un bail ni totalement comme une vente, mais dont les prestations sont définies au cahier des charges qui a été remis des l avant contrat.
     Le raccordement est donc a la charge du vendeur, les frais d ouverture a votre charge, me semble t il. « 

452. Jerem tu as de la chance de pouvoir acheter au bout de deux mois de location. Nous ils nous avaient dit qu’on pourrait acheter dans 2 ou 3 mois. Mais finalement le notaire nous a annoncé qu’on devrait attendre au moins 6mois (c’est le délais moyen selon eux) car il faut qu’un organisme (dont je ne sais plus le nom) donne son accord apres avoir étudié les dossiers.

453. @ Léa : mais quelle vedette ce Jérémy ! Et sans photo en plus ! 🙂
     Pour le notaire, il fait une réponse de normand dans laquelle le « me semble-t-il » est très important puisqu’il lui donne droit à l’erreur…
     Pour le délai, indépendamment des avatars administratifs, il vaut mieux attendre au moins 3 à 6 mois de location. Il faut toujours se rappeler que l’administration fiscale peut contester les avantages fiscaux si elle considère que les règles du PSLA ont été dévoyées. Et là, on parle de la phase de location obligatoire et significative, car le PSLA c’est de la location – accession. Et pas juste un autocollant location collé sur de l’accession.

454. Réponse de normand car nous sommes de Normandie 😉

455. @ Léa : ben, voilà… ça ne s’invente pas ! 🙂

456. Bonjour.

     Je me permet de rebondir sur le cas de Jennifer :
     – Comment être totalement et définitivement exonéré de TVA comme semble le souligner son notaire ? Hormis en utilisant les nouveaux motifs uniquement valables pour les biens livrés en 2014. Il me semble que dans son cas, il y a tout de même un différentiel de TVA à rembourser.

     Etant donné que c’est un petit peu obscur, je vous propose la formule qu’on m’a conseillé d’appliquer pour calculer le différentiel de TVA. Ca mériterait presque un fichier excel…

     C’est un petit peu long…. Vous êtes prét ?

     > Soit VBHT = la Valeur du bien Hors Taxe
     Soit VBHT * 0,055 = VTVAB 5,5 = la Valeur de la TVA du bien acheté avec une TVA à 5,5%
     > Soit VBHT * 0,196 = VTVAB 19,6 = Valeur de la TVA du bien acheté avec une TVA à 19,6% (Taux de TVA de l’époque…)
     > Soit VTVAB19,6 – VTVAB 5,5 = VDIFFTVAEXO = Valeur de la différence de TVA entre un bien acheté à 19,6% et le même bien acheté à 5,5%. C’est le montant de l’éxonération de TVA.
     > Soit VDIFFTVAEXO / 10 = VDIFFTVAEXOA = Valeur du différentiel de TVA par an étant donné que l’éxonération est sur 10 ans
     > Soit N = le nombre d’années occupées dans le bien
     > Soit VDIFFTVAEXOA *(10 – N) = VTVAREMB = Valeur de la différence de TVA à rembourser aux Impots.

     En bref, quand on dit qu’il faut rembourser la TVA, vous ne remboursez pas la totalité de la différence entre la TVA à 5,5 et 19,6 (VDIFFTVAEXO) mais le différentiel de cette TVA en fonction du nombre d’année effectivement occupée (VDIFFTVAEXOA *(10 – N)). Si vous avez occupée 5 ans, vous rembourser 50% du différentiel de TVA, 90% de ce différentiel si vous n’avez occupé qu’1 an…

457. @ Ma2t : ça y est, tout le monde a la migraine… 🙂
     Mais je suis d’accord sur la méthode de calcul. A deux précautions près :
     1- le délai de 10 ans n’est en vigueur que pour les livraisons intervenues depuis le 1er Janvier 2014 (pour les livraisons antérieures, c’est 15 ans avec 5 ans sans aucune réfaction puis 10 % par an sur les 10 années suivantes)
     2- taux de TVA à adapter suivant ce qui a été appliqué sur votre vente
     Pour simplifier le principe et comprendre les calculs de Ma2t, le principe est de calculer le différentiel de TVA entre la tva de droit commun (20 % actuellement) et celle que le PSLA vous a permis d’obtenir (5.5 % actuellement). C’est cet écart qui fait l’objet d’un abattement de 10 % par an pour les livraisons faites à partir de Janvier 2014.

458. Bonjour Marc,
     J ai signé en décembre 2013, un contrat préliminaire PSLA
     Le prêt vient de m être accordé par la banque partenaire et le commercial me dit que je signerai devant le notaire en mars 2015 Max..
     Ma question est :
     Je souhaite investir dans un bien pour le louer ( type t1 ou t2) et profiter surtout des taux de crédit actuels qui sont très bas, est ce que j ai le droit ou mon droit au PSLA peut être annulé?

     Seconde question :
     Si ma situation financière et marital change d ici la signature du contrat ( avis d impôt qui dépasse le montant PSLA et plus de personnes au foyer) est ce que le PSLA peut il également être annulé même si j ai déjà signé la pré réservation ?

     Merci

     Merci pour votre réponse

459. @ Nad2014 : le fait d’acheter votre résidence principale en PSLA ne vous empêche pas d’investir en locatif sur un autre logement non PSLA. Chacun est libre de faire ; ce sont deux sujets différents. Ce qui est plus étonnant c’est qu’en général, les ménages sous ressources PSLA n’ont pas la surface financière suffisante pour acheter à la fois leur RP en PSLA et un logement en investissement locatif ?
     Pour ce qui concerne la date de prise en compte des revenus (pour les comparer à ceux des plafonds de ressources) c’est la date de votre contrat préliminaire (puisque vous en avez signé un) qui fera foi, pas celle de l’acte ou du contrat de location accession. Rassurée ? 🙂

460. Bonjour Marc,

     J’étais déjà venue poster une question en septembre 2013. J’ai souvent recours aux articles de votre blog pour obtenir des infos relatives au PSLA (je suis devenue addict des histoires de Jerem et d’Agnès lol). Aujourd’hui, c’est pour parler de levée d’option que je (re)viens.

     Voilà : nous sommes rentrés dans notre logement il y a 3 mois et le promoteur nous indique qu’il ne souhaite pas permettre la levée d’option avant une durée minimale d’un an de location (pas drôles les gars!!).
     Mais les taux sont tellement bas en ce moment que nous souhaiterions vraiment arrêter une offre dès maintenant (une des banques que nous avons sollicitée n’est pas contre le fait de rallonger un peu l’offre de prêt que nous pourrions signer avec elle, en jouant un peu sur les délais, à l’instar de Jerem).

     Le promoteur étant ‘contre’ une levée autant anticipée, nous n’aurons qu’une date approximative d’achat à fournir à la banque et qu’un montant théorique du coût global (car il faut déduire la redevance acquisitive, la minoration de 1% par année de location au prorata temporis…).
     Ma question est la suivante : finalement, quels documents (relatifs au PSLA) sont couramment exigibles pour établir l’offre de prêt ? J’ai lu qu’il fallait le contrat de location-accession, éventuellement notre demande de levée d’option. L’agrément définitif est-il demandé (parce que le promoteur ne l’a pas encore…)?

     De votre expérience (parce que les banques nagent drôlement quand il s’agit de PSLA!!), d’autres documents sont-ils exigés? Documents du notaire? Du promoteur? La banque traîne à nous répondre, donc je me permets de demander à un pro, puisque les amateurs doutent 😉

     D’avance merci pour votre retour d’expérience et bonne continuation dans la sphère PSLA-istique!

461. Bonjour Marc!
     Tout d’abord nickel les questions réponses sur le sujet!! 🙂 J’ai compris plein de choses.
     Alors moi il y a un truc qui me taraude!
     J’ai signé en septembre 2014 pour un T2 en PSLA sur la ville de Meaux (77) (livraison prévue pour Août Septembre 2016).
     La commerciale qui m’a fait signer, m’a informée que j’allai devoir passer deux fois devant le notaire: une première fois pour la signature du contrat de location et une seconde fois pour l’acte de vente après la levée d’option.
     Je suis OK pour le second passage mais le 1ere ne peut pas être fait comme en agence classique ou chez bailleur social???? Car les économies niveau frais de notaire ne vont plus trop exister… Ce premier passage est-il régit par ce système ou pas?? Si on peut faire encore plus d’économies, je tente le truc!
     Ensuite, si ADMETTONS il y a beaucoup de retard sur la livraison, est-il possible de faire quelque chose (annulation, compensation financier etc etc etc) car je retourne vivre chez Papa et Maman pour économiser les frais de notaire et ça ne va pas être la joie…
     Merci d’avance pour ta réponse.

462. @ Mel : L’agrément définitif…. est dans la pratique quasiment toujours exigé avant de lever l’option. Bien que je n’aie pas connaissance d’obligation légale (dans le CCH par exemple), aucun opérateur ni aucun notaire ne souhaite prendre le risque de voir un agrément provisoire non transformé en agrément définitif. Car c’est sur l’opérateur que reposeraient alors le poids des avantages fiscaux indus (TVA et taxe foncière) pour indemniser l’acquéreur.
     En ce qui concerne les banques, elles vont avoir besoin des documents classiques relatifs à un emprunt immobilier (comme en VEFA) ; notamment justification des revenus, justificatifs du revenu fiscal, relevés bancaires… Plus le contrat de location accession bien sûr. Et – si j’étais elle – je demanderais un document du promoteur pour savoir quel est le prix définitif et les sommes qui sont dues lors de la levée d’option, à une date donnée. Ceci afin de caler le plan de financement.
     Cela étant, telle ou telle banque pourra vous demander des documents complémentaires sur votre situation familiale ou de santé si elle le juge utile (cf cautionnement du prêt, assurance décès invalidité etc..). Dans votre cas de figure, si vous voulez anticiper votre montage financier par rapport à la date effective de la levée d’option (dont vous ne pouvez pas justifier à l’avance), la banque assortira sans doute son offre de conditions suspensives comme votre levée d’option effective.

     @ Clément : sorry, mais les deux passages chez le notaire sont obligatoires (on en parle dans des commentaires plus anciens).
     Quant au retard de livraison et une éventuelle compensation, l’espoir fait vivre… mais ce n’est pas une pratique courante et ça reste du cas par cas.

463. Un grand merci Marc pour ta réponse. Effectivement, tout ce que tu dis est logique, je n’avais pas pensé à la condition suspensive sur la levée d’option, c’est judicieux.
     Bref, merci encore pour tous tes précieux conseils.
     Bonne continuation!

464. Bonjour,
     j’ai un petit soucis, j’ai signé pour un PSLA et je suis déjà passé chez le notaire pour signer le premier actes notarial (le logement est en construction), or mon promoteur ne m’avais pas dis que je devais rembourser la difference de TVA si je revendais mon appartement dans les 10 ans et que je ne pourrais pas le sous-louer avant 10 ans, or ayant 23 ans je ne me vois pas être bloquer dans un T2 10 ans… j’aimerais savoir si il est possible de résilier le contrat et si oui le dépôt de garanti et la somme versée le jour de l’acte notarial sont ils perdus ?
     Merci d’avance de votre réponse.

465. @ Tiffany : la réponse faite par le vendeur est simpliste. D’une part, le différentiel de TVA s’amortit de 10 % par an. Si vous revendez après 5 ans, vous ne devrez donc rembourser que 50 % du différentiel. Par ailleurs, il existe une liste d’évènements de la vie permettant de ne pas avoir à le rembourser (on en a parlé dans plusieurs commentaires plus haut, 19 novembre 2014 à 12 h 38 min, utiliser le lien vers le bofip). Si j’étais vous j’y regarderais donc à deux fois avant de renoncer. D’autre part les frais de notaire ne sont pas remboursables (acte authentique de signature du contrat de location-accession si j’ai bien compris), tandis que le dépôt de garantie peut l’être.

466. Merci de votre réponse Marc. Je vais regarder et y réfléchir.

467. Bonjour,
     Merci pour votre site et vos réponses riches d’informations.
     Voilà, dans le cadre d’un PSLA, j’ai signé le contrat location-accession chez le notaire le 9 décembre 2014 ; j’apprends, au cours de cette signature chez le notaire, que le déblocage anticipé de ma participation et de mon intéressement possible lors de l’acquisition d’une résidence principale ne sont pas si évident dans le cadre d’un PSLA. Or cet argent constituait mon apport personnel
     Je me renseigne auprès du groupe chargé de gérer l’épargne salariale de mon entreprise via un téléopérateur qui m’explique que je ne peux disposer des fonds à la levée d’option mais seulement à l’acte de vente définitif en disant que c’est la loi.
     Auriez-vous des informations sur cet aspect lié au PSLA ?
     Merci pour votre réponse.
     Cordialement,
     Jade

468. @ Jade : j’avoue humblement 🙁 ne jamais m’être penché sur ce point. En toute logique, c’est l’achat effectif d’un bien immobilier qui déclenche le déblocage de votre participation. Jusque là tout va bien.
     A l’heure actuelle, vous en êtes à la signature du contrat de location-accession, ce qui veut dire que vous n’êtes pas encore en position d’acquérir. Pour signer l’acte de vente, il faut effectivement d’abord lever l’option, obtenir son financement etc… et que le notaire fasse les appels de fonds pour avoir l’argent du prix de vente au jour de l’acte de vente définitif. La chronologie n’est donc pas incompatible avec le déblocage de votre participation, sauf qu’il faut respecter l’ordre des évènements.
     Je me demande aussi dans quelle mesure (le PSLA étant assez méconnu) le téléopérateur n’a pas confondu la levée d’option du PSLA avec une simple levée d’option de promesse de vente ou autre…

469. Une question : la chronologie dans mon cas a -t-elle été modifiée ?
     D’après ce que j’ai compris chez le notaire
     premier acte : après 1 an, demande de levée d’option et recherche de financement
     second acte : acte de vente et levée d’option qui constitue un transfert de propriété
     L’argent doit être disponible pour le notaire lors de ce second acte.
     Il s’agit de mon premier achat. Je n’ai donc pas du tout connaissance des subtilités
     Merci pour vos réponses et leur rapidité !!!!.

470. Coucou tout le monde 🙂
     Je me permets de réagir au post de Jade car je suis dans le même cas. Je n’ai pu débloquer cet argent car il faut avoir signé l’acte de vente définitif. Situation qui peut devenir problématique.
     Personnellement je m’en sors bien car cette somme ne représentait « que » 20% de mon apport et mes parents m’avancent cette somme.
     Sinon la solution est d’appeler la banque qui détient votre PEE et demander un remboursement anticipé mais sous forme de crédit…. c’est possible de le faire.
     (J’ai refusé car je ne souhaite pas faire un crédit pour débloquer une somme qui m’appartient non mais oh).
     Mais c’est possible de le faire. Et vous « cloturez » le crédit à la signature de l’acte de vente définitif car la banque vous remboursera alors votre PEE qui servira a rembourser ledit crédit.
     Et au passage ils prennent 200E…. gggrrrrrr
     Voilà je ne sais pas si ça aide….
     Bonne journée.
     Agnès

471. Bonsoir,

     J’ai obtenu la confirmation que le déblocage de mon épargne salariale est subordonné
     à l’acte authentique de vente. Je ne peux acheter sans cet épargne bloqué qui constituait mon apport personnel et je ne peux pas obtenir cet épargne sans avoir acheter.
     J’ai donné mon prévis de départ à mon office HLM.
     J’ai signé le contrat de location-accession quasiment sans le lire. Je découvre que la redevance sur l’année est due en cas de lévée d’option antérieure à la date anniversaire.
     Que se passe-t-il si j’abandonne le projet avant l’entrée dans les lieux ?
     j’ai un dépôt de garantie de 1500 euros.
     J’ai versé 2500 euros au notaire pour les frais.
     Le notaire peut-il effectuer l’acte authentique de vente avant d’avoir l’épargne débloquée ?
     Merci pour vos réponses

472. j’ai oublié de dire que la fraction locative s’élevait à 695.82 euros pour 12 euros de fraction constituant mon épargne. Je devrais donc verser en plus du prix intégral du bien 695,82 multiplié par le nombre de mois restant jusqu’à la date anniversaire.
     Donc impossible de profiter des taux d’intérêts actuels.
     Je suis déboussolé car comme vous l’avez signalé, on nous a vendu du rêve et la réalité est difficile à digérer!!!!

473. @ Jade : Hé bé ! Y a d’la matière en commentaire ! 🙂
     Voyons voir… Pour la chronologie, elle me semble correcte, même si le délai d’1 an est différent suivant les programmes car délai contractuel, avec des variations entre 3 mois et 2 ans le plus souvent.
     Pour le déblocage (avant de perdre la tête…) regardez la réponse d’Agnès au-dessus, c’est une solution efficace. Merci Agnès ! 😉
     Il peut y avoir une autre solution : celle du crédit vendeur. Il est possible de demander au vendeur d’accorder un petit délai sur une fraction du prix. Mais le vendeur risque de refuser notamment s’il n’a pas la certitude qu’il touchera cette somme. Il demandera a minima (s’il ne refuse pas) une garantie comme l’engagement irrévocable de la personne qui détient ces sommes (votre entreprise ou l’établissement financier qui les gère éventuellement) de verser la totalité du solde du prix dès la production de l’attestation notariée de signature de l’acte de vente.
     Quant à la fraction locative de 695.82 euros, c’est un loyer, ni plus ni moins comme si vous habitiez ailleurs (sauf que vous êtes dans votre futur chez vous). La location-accession c’est de l’achat différé, c’est sa nature première…
     Pour bénéficier des taux d’intérêt favorables il faudra – suivant leur évolution – déposer un dossier assez tôt et négocier avec la banque une durée de validité de l’offre la plus longue possible (3 mois est fréquent, ou peut parfois avoir mieux comme 5 à 6 mois en jouant serré, ou faire proroger 3 mois de plus une offre initiale de 3 mois etc…).
     Et on redresse la tête ! 😉

474. Merci Agnès, merci Marc pour ces solutions.
     Cela me donne des billes à proposer de part et d’autre (le vendeur et la société gérant mon épargne salariale)!!!
     Cordialement,

475. Bonjour Marc,
     J’aurai besoin de votre aide.
     J’ai signé un contrat de résa en PSLA pour un T3 en avril 2013. Lors de cette signature le commercial m’avait indiqué que le délai de levée d’option était de 2-3 mois. C’est d’ailleurs pourquoi j’ai signé la résa. Mais rien d’écrit dans le contrat, que de l’oral…
     Un an plus tard, lors de la « réunion de chantier » pour choisir le carrelage, il m’annonce que le délai est porté à 8 mois mais sans m’expliquer pourquoi. J’ai appris tout récemment que c’était pour nous protéger et nous éviter de perdre les avantages fiscaux (Exonération TF et TVA à 5%).
     1- Le promoteur peut-il changer comme cela le délai par rapport à ce qui était dit au moment de la signature du contrat de résa?
     J’ai entendu dire que si le promoteur est un organisme HLM (ce qui est le cas), la fisc ne pouvait nous retirer lesdits avantages. Est-ce vrai ?

     Ensuite, j’ai reçu il y a peu le projet du contrat de location-accession. Celui-ci indique que je peux tout de même lever l’option avant la fin des 8 mois, contre paiement des loyers dus sur la totalité du délai. Je ne compte pas attendre la fin des 8 mois et souhaite lever l’option dès que possible. Je compte attendre entre 2 et 5 mois pour bénéficier des taux plus qu’intéressants des banques en ce moment. J’ai appris que le prêt ne pouvait être monter qu’au moment de la levée d’option.
     2- A quel moment dois-je faire parvenir mon courrier au promoteur pour lever l’option? Tout de suite à la livraion en indiquant la date de levée d’option (ex: signature contrat loc-accession en janvier 2015, livraison prévue en avril 2015, puis je écrire en avril pour dire que je lève l’option pour le mois de juillet?)
     J’avoue ne pas savoir comment cela doit se passer. Pourriez-vous SVP m’éclairer à ce sujet?
     Vous en remerciant par avance.

476. @ Lilounette : les paroles s’envolent et les écrits restent… donc, les paroles d’un commercial au moment d’un contrat de réservation n’engagent que ceux qui les croient hélas.
     De toute façon, le contrat de réservation lui-même n’est pas la bible. Le contrat de location-accession est le premier document vraiment complet et le plus souvent le notaire prévoit dans ce document qu’il prime sur tout document antérieur.
     1- En l’espèce rien n’empêche donc le vendeur de choisir le délai le plus adapté. Et le fait qu’il soit HLM ne vous protège en rien contre le fisc. L’état ne peut pas pratiquer de distorsion de ce genre.
     2- Vous ne pouvez lever l’option que dans les créneaux définis par le contrat de location-accession, donc a priori pas à la livraison mais plus tard (selon ce qui est dit dans le contrat). Si vous avez un doute sur l’interprétation de la clause, interrogez le notaire du programme ; il vous répondra avec certitude.

     Sur le fond, la difficulté pour un vendeur concernant les délais, c’est :
     a- éviter un délai trop court qui fait risquer une requalification fiscale (période de location trop courte) et qui ne permet pas forcément d’obtenir l’agrément définitif de l’administration (l’agrément provisoire peut être remis en cause si l’opérateur s’est trompé, par exemple sur vos ressources etc…). Or le vendeur ne peut pas prendre le risque de remise en cause car il vous doit contractuellement (cf acte de vente définitif) le bénéfice des avantages fiscaux liés à l’agrément.
     b- donner malgré tout des délais le plus court possible pour permettre à l’acquéreur d’assurer au plus vite son financement, ce qui permet au vendeur de constater la vente en même temps (il ne fait pas des PSLA pour se les garder ! 🙂 )
     Alors oui, ce n’est pas simple ! Mais il y a une jolie carotte.

477. Bonjour Marc,

     J’ai plusieurs questions, les voici:

     – je suis en phase location depuis le 28 Mars 2014, avec possibilité de lever l’option le 28 mars 2015.
     – Lorsque l’on parle de mobilité professionnelle, dans mon cas je compte partir de mon propre chef à l’étranger en juillet 2016(ce n’est pas une mutation, ni une entreprise qui m’envoie travailler à l’étranger) est ce que ma situation rentre dans ce cas là?
     – si je bénéficie de cette disposition de mobilité professionnelle, est ce que j’ai le droit de mettre en location l’appartement le temps de mon séjour à l’étranger?
     – si je ne peux pas bénéficier de cette mobilité professionnelle, je peux donc vendre l’appartement, est ce que j’ai le droit de le vendre au prix que je souhaite?

     Petite ou grande précision stipulé dans la copie authentique du contrat de location que j’ai actuellement puisque je suis en phase locative:
     – il est stipulé article 24.1 « affectation des biens à la résidence principale de l’ACCEDANT », conformément au décret n°2004-286 du 26 mars 2004 relatif aux opérations de location-accession, l’ACCEDANT s’engage à ce que le bien immobilier constitue sa résidence principale.
     En conséquence le logement ne pourra même partiellement, être transformé en locaux commerciaux ou professionnels, ni affecté à la location meublée ou non, ni à la location saisonnière, ni utilisé comme résidence secondaire. »

     Cette article 24.1 semble remettre en question mon projet, qu’est ce que tu en pense?
     J’ai vu sur le net qu’il va peut être avoir des changements pour le PLSA avec la loi des finances 2015, as tu des infos?
     merci Marc
     Bonne soirée

478. @ Christophe : la mobilité professionnelle est définie comme suit : mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement en cause
     On ne fait pas référence à une mutation ou à une mobilité obligatoirement subie, juste à une distance découlant d’un état de fait du à une mobilité professionnelle. Donc, j’ai tendance à répondre oui, mais il vaut peut-être mieux poser la question par écrit aux Impôts.
     Après l’acte d’achat vous êtes pleinement propriétaire de votre logement (sauf éventuelles clauses dans votre acte, notamment clauses dites anti spéculatives). Vous pouvez donc en disposer comme bon vous semble. La seule question est celle de la perte éventuelle des avantages fiscaux (différentiel de TVA et exonération de taxe foncière).
     Pour le différentiel de tva, on sait qu’une mobilité professionnelle de plus de 70 kms permet de ne plus en être redevable. Reste l’exonération de taxe foncière qui doit disparaître vu que le logement n’est plus votre résidence principale. Et voir aussi le remboursement d’un éventuel PTZ+.

479. Bonjour,
     je suis content d’être tombé sur ce site. Voici donc ma question :
     ma femme et moi même envisageons d’acquérir un T2 en PSLA sur Nantes par le biais de Nantes Habitat. On me dit que les ressources dont on tient compte sont celles de l’année N-2. Le contrat de réservation devrait être signé en 2015. Or mes ressources de 2013 sont « gonflés » (et du coup on dépasse le plafond) car la CPAM m’a versé à tord 6 mois de pension d’invalidité dûs pour l’année 2012. D’autre part, vraisemblablement, le contrat ne sera pas signé en 2015 car le chantier n’a même pas commencé. Un autre organisme (GHT) avec lequel j’étais en contact me dit qu’au moment de la réservation, il est possible de ne pas tenir compte à ce moment de l’année N-2 si l’on sait que ces revenus sont inhabituels.
     Tout cela n’est pas très clair pour moi; il y a t-il un recours (ou une dérogation) possible ? Que dit la loi ? Quelle date fait réellement foi pour la prise en compte de l’année N-2 ? Il y a t-il une souplesse que les organismes peuvent adopter ?
     Merci d’avance pour la réponse que vous voudriez bien m’apporter,
     Sim

480. @ Braham : la circulaire du 26 Mai 2004 prévoit que « Les logements faisant l’objet du dispositif PSLA sont destinés à des ménages dont les ressources n’excèdent pas les plafonds du prêt à l’accession sociale (PAS), au moment de la signature du contrat de location-accession ou, le cas échéant, du contrat préliminaire« . L’esprit de la loi est de juger les ressources au moment de la signature du contrat de location-accession mais de permettre à ceux qui auraient signé auparavant un contrat de réservation de conserver le bénéfice de leur niveau de ressources initiales si celui-ci augmente avant la signature du contrat de location-accession (c’est pour ça qu’on dit en général qu’on juge les ressources au moment du contrat de réservation, car c’est plus protecteur en général).
     Sachant que la preuve se fait par la production de l’avis fiscal de référence N-2, je ne vois pas comment on peut déroger (je ne connais pas de textes là-dessus), sauf à obtenir de l’instance administrative locale un accord écrit très tôt dans le déroulement du processus (cf la rectification des revenus imputés à tort de 2012). Sinon, il y a risque de ne pas obtenir l’agrément définitif.
     Demandez à vos opérateurs sur quels textes ils s’appuient et faites en part sur le blog ; ça pourra aider du monde ! 😉

481. Merci Marc pour votre réponse !
     A votre avis pensez vous qu’un rectificatif de la part de la CPAM serait suffisant ?
     En effet le service des impôts me dit que si j’ai perçu ces sommes en 2013, alors ils ne peuvent pas modifier l’avis d’imposition.

482. Bsr Marc, j ai trouvé quelques réponses a mes questions mais pas toutes. Il me manque une réponse : j ai une réservation pour une maison en psla, et j ai l intention de payer comptant a l issu de la période locative, vais je pouvoir bénéficier de l exonération de la taxe foncière bien que je ne fasse pas de pret. Merci pour votre dévouement pour tous ces novices en psla dont je fais partie.

483. @ Braham : la réponse des impôts est logique. Quant au rectificatif de la CPAM je ne sais pas s’il sera efficace mais c’est une bonne piste à exploiter puisqu’ils sont à l’origine de votre « dépassement de ressources ». Reste à savoir si ce document sera jugé acceptable par l’administration qui accorde les agréments PSLA.

     @ Michèle : la tva à taux réduit et l’exonération de taxe foncière sont indissociables à l’origine, elles sont déclenchées par la signature du contrat de location-accession (dans la mesure où vous achetez ensuite bien sûr). La condition de ressources est évaluée en amont (au moment de la signature du contrat de réservation ou à défaut du contrat de location-accession). Par ailleurs, il faut que la banque partenaire du programme vous valide (c.a.d. valide votre profil financier et donne le feu vert à l’opérateur pour la signature du contrat de location-accession). En revanche le financement au moment de la levée d’option est totalement libre. Bonne nouvelle pour vous. 🙂

484. Bonjout mon cher Marc vous m avez manqué!!!
     J ai un cas hors du commun pour vous 🙂 lol. Je suis actuellement en attente du contrat de location accession c est a dire le rendez vous de signature. Je suis deja dans le logement concerné , la société a établit un bail precaire pour me permettre d entrer dans les lieux plus tot.
     Cependant pour plusieurs raisons je ne souhaite plus acheter ce bien. Donc evidemment je ne souhaite pas payer la somme liées aux frais du contrat de location accession. Je ne sais pas trop quoi faire…

485. Merci beaucoup Marc et meilleurs vœux a vous.

486. @ Michèle : de rien et bonne année ! 🙂

     @ Ilyass : Ilyass, 3 fois Ilyass…. 🙁
     Il faut assumer ses contradictions.
     Soit vous voulez acheter ce logement et vous foncez.
     Soit vous ne voulez plus (acheter est un acte fort et engageant) et il faut le faire savoir au plus vite au vendeur (et mettre fin au bail précaire et bien sûr ne pas signer le contrat de location-accession). Car le pire, pour le professionnel, c’est d’avoir un logement immobilisé et de ne pas le savoir, et découvrir au dernier moment que le client à qui on a fait confiance n’est pas fiable dans sa décision. Là, en général, le vendeur est en colère. Donc le mieux c’est d’en parler le plus vite possible…

487. Bonjour et bonne année 2015 à tous !!
     Je parle encore de moi mais juste pour vous informer que j’ai signé l’acte de vente définitif. En outre, j’ai appris lors de ce rdv chez le notaire, qu’il y avait une garantie de rachat et de relogement si jamais (par malheur) je n’arrivais pas à payer le crédit.
     Bref je deviens locataire de ma banque en somme.
     Bonne journée à tous et accrochez-vous ça en vaut vraiment la peine 🙂

     Agnès

488. @ Agnès : alors, ça y est enfin ! Bonne année, Agnès ! 🙂

489. Bonjour Marc,
     Merci pour votre site 😉
     J’ai reçu un courrier du notaire avec tous les documents ,reste qu’a prendre un rdv pour signer le contrat de location accession.
     Sauf que les frais de notaire s’élève à 2600 € pour le 1er passage et 3800€ a la levé d’option pour un achat d’une maison de 165000 € .
     Est ce que vous trouvez que 6400 € de frais de notaire est justifiable ?
     Au début le commercial ma dit que ca ne devait pas dépasser les 5000 €
     En vous remercions,
     WAÏL

490. @ Waïl : pour la signature du contrat de location accession, 2300 à 2600 euros est une fourchette couramment rencontrée. Pour l’achat définitif, les frais d’acte sont dégressifs en fonction du prix de vente (plus le prix de vente est élevé plus le % est faible) en fonction d’un barème qui mixe des taxes fixes et d’autres frais proportionnels. A mon avis vous serez au final au-dessus de 5 000 € mais en dessous de 6 400 car les notaires prévoient toujours un peu large sur le calcul de la provision (car les sommes annoncées sont des provisions, et ils préfèrent rendre de l’argent en fin de parcours plutôt que d’en manquer et devoir réclamer un complément).

491. Merci beaucoup Marc.Je vous tiendrai au courant 😉

492. Bonjour , je suis actuellement en location accession je souhaite levée l option au bout d un an mais j ai débloquer mon pel pour rembourse à pret auto pour faire descendre taux endettement . L apport acquisitive est elle obligatoire?

493. @ Sabrina : il y a toujours un apport, ne serait-ce que la part de votre redevance locative qui correspond à la fraction acquisitive. Le montant de l’apport n’est pas réglementé, le tout est d’avoir son plan de financement validé par la banque pour obtenir les crédits nécessaires à l’achat.

494. Bonjour Marc

     Nous venons d acheter un appartement neuf donc nous avons eu les clefs en décembre 2014, aujourd’hui en location , je voudrais savoir si nous la revendons et remboursons à la banque es ce que le taux d’intérêt du crédit va baisser, Merci. ..

495. @ Jeanna : je ne comprends ni le rapport avec le PSLA, ni ce qui pourrait faire baisser les taux d’intérêt. 🙁 Désolé…

496. Bonjour

     En PSLA n’étant ni vraiment locataire ni vraiment propriétaire je voulais savoir comment cela se passe pour faire des travaux dans le logement.
     par exemple, dans l’appartement que je vais prendre il y a un petit mur qui doit faire 50cm entre la cuisine ouverte sur le séjour et le séjour qui n’est pas porteur. Ai-je le droit de l’enlever ou du moins de faire un trou dedans pour pouvoir mettre un plan de travail sans que cela me porte préjudice? ou dois-je demander l’accord à la société HLM?

     Cordialement.

497. @ Laura : le meilleur conseil, c’est « pas de travaux tant que vous n’êtes pas propriétaire ». Supposez que vous ne puissiez pas acheter, quelle qu’en soit la raison. Il vous faudrait alors tout remettre en l’état. Donc, si vous avez envie de modifier quelque chose, effectivement le minimum est de demander l’autorisation à votre bailleur/vendeur. Bon sens et prudence vont de pair ! 🙂

498. Bonjour Marc , je suis à la recherche de mon financement pour l achat d un appartement en PlSA et une banque me propose un pret classique a un taux très avantageux.La banque partenaire du projet ,elle, me dit que je n ai pas le droit de financer mon achat avec ce type de pret et que je suis obligé , d après la réglementation de financer mon projet avec un pret PAS.j ai contacté le promoteur qui lui n en sait rien.J aimerai avoir confirmation que je peux utiliser le pret de mon choix car la levee d option est proche.je t’en remercie d avance

499. @ Djamel : on en a déjà parlé en commentaires ; le financement définitif est libre et la banque partenaire n’est pas incontournable à ce moment là (elle l’est au départ, avant de signer le contrat de location-accession, car sans accord de sa part, pas de validation et pas de contrat de location-accession). Le financement est donc bien libre pour l’achat définitif, tant en ce qui concerne le choix du prêteur que le type de prêt. 🙂

500. Bonjour, vue la longueur du post, je me permet de vous demander directement s’il existe une lettre type pour faire la demande d’agrément PLS. Mon projet est la construction de pavillon à l’aide du PLS.
     Merci

501. @ Patrick : heu, Patrick, vous ne seriez pas un peu distrait ? On parle du PSLA par ici, pas du PLS 🙂
     Pour le PLS rapprochez vous de la Direction Départementale du Logement de chez vous et questionnez les. Et sans rancune ! 😉

502. Bonjour,

     Nous souhaitons acheter un logement en PSLA : il s’agit d’un T4.
     Nous nous sommes renseignés pour le PSLA et votre blog nous a beaucoup aidé.

     L’agence nous a expliqué que si notre structuration familiale changeait (donc naissance d’un enfant) nous pourrions revendre sans payer le différentiel de TVA. J’ai donc demandé s’il y a avait un délai à respecter pour cette exception. Je m’explique si nous avons un enfant x année après avoir acheter, faut -il lancer la revente dans l’année de la naissance ? ou bien nous pouvons le revendre par exemple 2 ans après la naissance sans payer différentiel TVA ?

     Merci d’avance pour votre réponse
     Bien cordialement

     Virginie

503. @ Virginie : pas de délai Virginie, juste l’application de l’alinéa 360 de http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2506-PGP
     Hop ! 🙂

504. Bonjour Marc,

     Si j’ai bien compris, nous pouvons bénéficier du PSLA si nous avons moins de 44 000€ net imposable pour l’année N-1 ou N-2.

     En 2014/2013 nous étions à 35 000€, mais pour cette année 2015 nous dépassons les 46 000€. Sachant que la maison termine sa construction dans 2 ans (en 2017), le PSLA même signé en 2015, dépendra t’il alors du net imposable de l’année 2015 (fin de construction/début location 2017) ou alors elle dépendra de l’année 2014/2013 (signature de 2015) ?

     En vous remerciant

505. @ Gilbert : attention, ne pas raisonner en net imposable, mais en revenu fiscal de référence (c’est un chiffre qu’il suffit de lire sur sa feuille d’impôt). Et ne pas raisonner non plus sur 2 années 2014/2013 mais sur l’année civile fiscale.
     Pour le reste on en a déjà parlé le 25 décembre 2014 à 9 h 42 min. Hop, on remonte dans les commentaires et on lit !
     Et zut, je ne vais pas m’épuiser à écrire, c’est plus court de lire (surtout si c’est vous qui lisez 😉 )

506. Bonjour Marc,
     Alors voilà, j’ai réservé un T2 en PSLA, j’ai déjà payé les 1er frais de notaire s’élevant à 2100 euros. La livraison est prévu pour avril 2015. Sauf que maintenant je suis en couple et ma copine est enceinte. Je voudrais donc me rétracter pour prendre plus grand et je voudrais savoir si je pouvais récupérer les frais déjà versé.
     Merci d’avance et bravo pour le site il est super 🙂

507. Bonjour Marc, et merci d’avance pour votre aide.
     J’accède à la propriété via un Psla signé tout récemment (partie locative). J’émets pas mal de réserves (état des fenêtres, taches, etc…), je voulais savoir si comme dans une vente dans du neuf, à la levée de l’option d’achat (dans un an à la date anniversaire j’espère), je pourrai consigner une partie des fonds à la caisse de depot et consignation si jamais certaines réserve n’ont pas été levée ou cela dépend il du premier contrat signé chez le notaire ou de celui qui sera signé lors de la lors de la levé d’option d’achat ?
     J’espère ne pas faire doublon je n’ai pas eu le temps de tout lire
     Merci bien

508. Bonjour,

     Dernière question.

     Nous allons signer la réservation d’ici 1 mois et donner le chèque de caution. Donc nous donnerons l’avis d’imposition de 2014 (sur les revenus 2013). Sur les revenus 2013, nous répondons aux critères et ne dépassons pas le plafond.
     Mais la construction sera finie que l’année prochaine donc mi 2016. Sauf qu’en 2016 nous dépasserons le plafond.

     Est ce qu’il se base lors de la signature de réservation ou lors de la signature du notaire avant l’entrée des lieux ?

     De plus, nous n’avons qu’un avis d’imposition 2014 (celui de mon conjoint) car moi j’étais rattache au foyer fiscal de mes parents. Est ce que cela peut poser problème ?

     Merci d’avance pour vos réponses car nous avons un doute …

     Virginie

509. Bonjour à tous

     Ayant acheté en PSLA, le trajet pour mon boulot en aller-retour fait plus de 70km (j’ai changé de travail), puis je mettre en location mon appartement? Ou bien ce n’est qu’un aller qui doit faire 70km pour pouvoir louer?

     Je vous remercie d’avance pour votre réponse.

510. @ Damien : non mais, quelle idée de faire des enfants ! 🙂 Vous n’avez pas de garage avec le logement ? 😉
     Concernant le remboursement des frais d’acte du contrat de location-accession c’est hélas non. Ces frais ont été réellement engagés car le contrat de location accession est un acte devant notaire et il est publié. Donc, c’est à fonds perdus. Sorry.

     @Gael : attention, le blocage d’une partie des fonds ou leur consignation, ce n’est que quand il y a un défaut de non conformité aux prévisions du contrat (par exemple une fenêtre au lieu d’une porte-fenêtre, un pot de fleur au lieu d’un radiateur etc…) pas pour de petits défauts qui sont des réserves que le vendeur doit lever dans des délais raisonnables. De toute façon, si ces réserves ne sont pas levées dans un délai raisonnable (quelques semaines), signifiez le à votre vendeur en recommandé pour garder une trace. En ce qui concerne l’acte qui vous transforme en propriétaire, c’est le deuxième, celui de l’achat après la levée d’option.

     @ Virginie : pas sympa de me faire répéter 🙁
     Quand il y a contrat de réservation on juge les revenus par rapport à cet évènement ce qui donne une date certaine et une sécurisation du niveau des revenus. Pas de soucis sur le fait que vous étiez rattachée au foyer de vos parents ; il faudra juste être capable de justifier la part des revenus qui étaient les vôtres (ex : 80 000 euros de revenus, dont 15 000 vous incombant). Heu, et ils sont où les doutes maintenant ? 🙂

     @ Bajo : les 70 kms c’est le ticket aller-simple, pas aller-retour ! (faut pas charrier 🙂 )

511. Hélas non pas de garage, dommage ça aurait pu le faire sinon !
     Et vais je devoir payer des indemnités de rétractation ?
     Merci d’avance

512. @ Damien : a priori non. Surtout si vous allez voir le même vendeur pour lui acheter un logement plus grand… 🙂

513. D’accord. Merci encore pour toutes ces informations 😉

514. Bonjour et merci pour toutes les infos trouvées sur votre site, cela fait plus d’un an que je consulte régulièrement ce post et aujourd’hui je me décide à poster.
     J’ai pris possession il y a un an d’une maison en location accession. J’ai levé l’option d’achat quelques mois plus tard et suis donc propriétaire à présent.
     A la réception j’ai émis toute une liste de réserves, dont une grosse partie ont été levées.
     Cependant je suis en conflit par rapport à une de ces réserves avec l’artisan ayant effectué les travaux et le promoteur. Concrètement, le sol des chambres (en stratifié) n’est pas plat (il y a des bosses sur la revêtement). C’est dû au fait qu’il a été posé sans ragréage sur la dalle brute. L’artisan refuse de refaire le sol à ses frais et le promoteur joue la montre depuis un an. A présent, le promoteur me répond qu’il faut faire une déclaration à l’assurance Dommage Ouvrages car lui ne peut rien faire, alors que depuis un an il me promet que tout va rapidement s’arranger.
     Bref, est-ce la procédure habituelle de faire jouer l’assurance Dommage Ouvrages alors qu’il s’agit d’une réserve constatée à la livraison de la maison ?
     Merci

515. @ Ron : rien de spécifique au PSLA dans votre question, Ron, on est dans les garanties liées à la bonne exécution des travaux. Premier point, vous n’avez aucun lien avec l’entreprise. C’est le promoteur qui est votre interlocuteur contractuel unique. Et oui, il arrive parfois qu’un promoteur n’arrive pas à faire jouer la garantie de parfait achèvement auprès de l’entreprise (même si ce n’est pas le cas le plus fréquent) et c’est là que la DO peut se révéler un bon parachute.

516. Bonjour,
     Merci pour votre réponse.

     J’ai vu qu’on pouvait revendre en cas de dissolution pacs. Ma question est : faut il être pacses avant la signature du contrat de reServation ou avant la signature chez le notaire lors de l’entrée des lieux en phase locative ?

     Merci d’avance
     Cordialement

     Virginie

517. @ Virginie : j’avoue ne jamais avoir approfondi le sujet. Si je me fie à http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2506-PGP (les paragraphes 310 et 360), le fait générateur est la livraison et tout changement de statut devrait donc être considéré par rapport à ce point de départ. Questionnez votre notaire sur ce point et faites nous part de sa réponse le cas échéant !

518. Bonjour,
     J’ai réservé une maison en accession sociale (paiement de 1000€ chez un notaire), mais les délais de réalisation du logement ne cessent de s’étendre : au départ nous devions emménager début 2014, actuellement les travaux n’ont toujours pas débuté (on vient de recevoir un courrier avec un échéancier « prévisionnel » de début des travaux en juillet 2015 pour une livraison fin 2016…). Dans les faits, il se trouve que la ville dans laquelle j’habite a changé de majorité aux dernières élections et que depuis, une « réorganisaton » de l’opérateur HLM auprès de qui j’ai réservé cette maison est en cours (renvoi des chargés d’opération, changement de directeur…etc…). Du coup, je m’interroge : le projet peut-il être abandonné? modifié? Est-il possible de demander un dédommagement du fait du retard? Quel moyen de pression puis-je avoir sur l’opérateur en sachant que l’on ne veut jamais me passer le chargé d’opération, seulement la commerciale (fort gentille au demeurant) mais qui ne peut avoir un autre discours que celui de la direction? De plus, je pensais scolariser mes enfants dans le quartier dès la rentrée prochaine (puisque deux d’entre eux passent en CP et 6ème, classes charnières), or je me retrouve bloquée… Sans parler des années supplémentaires de loyers et de mon grand âge qui décale le moment du crédit (40 ans… j’aimerai bien avoir fini de payer ma maison avant ma retraite…). Merci d’avance pour vos réponses que j’ai trouvées particulièrement claires sur ce forum. Cordialement.

519. @ lamache : un contrat de réservation n’est que la manifestation de la priorité que donne un opérateur (le « réservant ») à un acquéreur potentiel (le « réservataire ») si le projet se réalise. Si l’opérateur ne peut pas mener à bien le projet (pour des raisons de niveau de commercialisation insuffisant ou de maîtrise foncière ou de prix de revient trop élevé ou de non financement ou de non obtention de l’agrément provisoire ou toute autre raison), tout le monde descend. Donc il n’y a pas de certitude et pas de dédommagement. Si vous voulez résilier du fait des décalages, votre dépôt de garantie vous sera remboursé mais c’est tout. A vous d’apprécier si on vous mène en bateau ou pas. 🙁

520. Bonsoir

     J’ai une question, le temps de la location on paye un loyer plus une part qui constituera un apport qui en fonction déduit le coût du crédit.

     Ma question est la part loyer location est elle perdue? Ou également déduite du crédit par la suite?

     Le temps de location peut il etre inférieur a 1an et quel est le maximum s’il vous plaît

521. @ Flow : la part locative de la redevance est bien sûr perdue, comme tout loyer. Seule la fraction acquisitive de la redevance servira plus tard à minorer la part du prix de vente restant à payer. Pour la durée de location on en a déjà parlé dans les commentaires ; à voir avec votre opérateur mais rarement moins de 3 mois et 4 à 5 ans pour le maxi (très théorique, le maxi ne dépasse en pratique que peu souvent les 2 ans).

522. Effectivement, mon notaire m’a confirmé qu’il fallait être pacse lors de l’acte notarié au moment de l’entrée des lieux.

     Par contre, il a insisté à plusieurs reprises sur le fait qu’une dissolution de pacs soit une exception pour revendre le bien sans payer le différentiel de tva… Donc il m’a remis des doutes….

     Virginie

523. Hello ! C’est encore moi !
     Toujours par rapport à la même histoire, si mon banquier me fait un courrier disant que je ne peu plus emprunter, à ce moment la les frais de notaire peuvent ils être remboursés ?

524. @ Damien : ça reste non…

525. Bonjour Marc,

     C’est compliqué le Psla, on voit bien les avantages mais les inconvénients c’est quoi ? ma question c’est: faut t-il-payé la différence de TVA en cas de revente ?
     je suis perdue est-il-conseillé d’acheter en Psla?

     Merci d’avance à vous 🙂

526. Bonjours à tous,
     Je commence par remercier tout le monde car ce blog apport plein d’info sur le très méconnu PSLA.
     Voici mon problème: j’ai réservé un T4 en PSLA il y a deux ans, la livraison était prévu au 31 mars 2015, mais avec le retard pris par les travaux mon promoteur annonce une livraison au mieux pour décembre 2015.Suis-je en droit d’obtenir des pénalités de retard ou un dédommagement. La seule réponse de mon promoteur est que si je ne suis pas content je peux résilier mon contrat et abandonner l’appartement. Est-il dans son droit ?
     Merci d’avance pour votre aide

527. @ Yosra : désolé, mais je ne vais pas pouvoir répondre. La question est trop vaste. L’article et la plupart des commentaires y répondent directement ou indirectement. Il faut y mettre un peu du votre et lire, même si c’est long…. 🙁

528. @ Solène : on n’est pas vraiment dans le psla, plus dans les retards de livraison en vefa. Il n’y a aucun dédommagement automatique. Il faut juste lire ce qui est dit dans votre acte au sujet de la date de livraison et des causes légitimes de retard (intempéries, défaillances d’entreprises….). Sans trop d’espoir.

529. Merci Marc (pour votre réponse du 30/01/2015).
     Pour les réserves, le descriptif que j’ai signé signalait des fenêtres oscillo-battant au 1er étage et les fenêtres ouvre la française uniquement. La plupart des autres problèmes ont été réglé.
     Encore une fois merci Pour le blog et le temps passé à me répondre.

530. @ Gael : de rien ! 🙂

531. Bonjour,
     j’ai une petite question concernant une seconde accession via PSLA. J’ai essayé de lire et rechercher dans un maximum d’articles et de questions, mais je n’ai pas encore trouvé de réponse.

     J’expose le cas. Je viens tout juste lever l’option pour devenir propriétaire. Nous avons signé l’acte chez le notaire il y a moins de deux semaines.
     Dans la mesure où la famille va s’agrandir d’ici ces deux prochaines années, nous profiterions de la clause d’exclusion de remboursement de la TVA suite à naissance pour revendre le logement actuel et acheter plus grand.
     Ma question est donc : Si nos revenus nous le permettent (RFR N-2 inférieur au plafond PSLA), pouvons-nous envisager après la revente, de reprendre logement en PSLA? Pas de PTZ+, ça c’est sur, mais je n’ai rien trouvé concernant un second achat en PSLA, y compris dans l’acte de vente.

     Merci.
     Anthony

532. Bonjour à tous,
     Je tiens tout d’abord à remercier chacun puisque nous trouvons énormément d’information à travers ce site.
     J’ai une question concernant la levée d’option et j’espère avoir un retour de Marc à ce sujet

533. @ Anthony : celui qui a bu boira ! 😉
     Je suis comme vous, je ne connais pas de texte qui interdise à un bénéficiaire de PSLA de replonger en PSLA pour sa résidence principale quelque temps plus tard. En perdant effectivement le droit au PTZ+ s’il a été proprio de sa résidence principale dans les 2 ans précédents.

     @ Jérémie : Pas de problème, Jérémie. Mais quelle est la question ??? 🙂

534. Bonjour,

     Tout d’abord merci pour toutes les réponses que vous m’avez apportées au fil des commentaires !
     Malgré tout il me reste une interrogation… J’ai compris que depuis peu les lois se sont assouplies et que la conclusion d’un pacs ou la naissance d’un enfant sont des conditions d’exonération de remboursement de la TVA. Faut-il comprendre que ce sont aussi des motifs de revente du bien avant les fameux 7ans?
     Merci beaucoup 🙂

535. @ Alice : j’avoue ne pas bien comprendre le sens de la question et les 7ans. Le délai pour l’exigibilité éventuelle du différentiel de TVA est de 10 ans (avec abattement de 10 % par an). Les assouplissements liés aux aléas de la vie que vous évoquez permettent dans cet esprit d’éviter de rembourser de la tva à l’état, mais je ne vois pas en quoi ils seraient un motif. Il n’y a que vous qui pouvez décider de rester ou de quitter votre logement, personne ne vous contraint. Et si vous le faites, il faut vérifier que vous êtes bien dans les cas qui permettent d’échapper à la patrouille ! 🙂 (sinon, il faut sortir le chéquier)

536. Bonjour Marc,

     merci pour le retour. Par contre engager des démarches pour une seconde accession via PSLA alors que nous sommes toujours dans le 1er logement financé par PSLA et que nous allons quitter n’est pas possible?
     Pour bénéficier d’un second PSLA, il doit falloir retourner dans le parc locatif après la revente pour ensuite partir sur un nouveau projet. Ai je raison dans mon raisonnemment?

537. @ Anthony : ben oui Anthony, un minimum de décence, quoi ! 😉

538. Bonjour à tous,

     Je rencontre beaucoup de problème pour poster une demande sur le site en esperant que celle ci passe afin d’avoir des réponses à mes interrogations.

     J’occupe actuellement un appartement en PSLA et je lève l’option le 30 Mars 2015.
     Cependant, la société dans laquelle j’évolue me propose un poste en CDI dans une autre ville à plus de 70 Km de mon lieu d’habitation. Je suis donc muté et me demande si je vais réellement pouvoir mettre en location mon appartement suite à mon départ ?
     Marc, selon vous, sachant que la date d’effet de mon contrat sera courant Avril et peu de temps après la levée d’option, pensez-vous que l’on peut me refuser la mise en location de l’appartement sous pretexte que le PSLA n’est pas destiné pour de l’investissement et que la date de levée d’option et celle de la mutation sont trop proches ?
     Nous sommes bien d’accord que la mutation est un motif et une raison pour la mise en location du bien mais faut-il attendre un certains délais pour la demande après la levée d’option?

     Merci énormément pour vos réponses car il est très important d’avoir cette information puisque je risque de me retrouver avec un prêt à rembourser et un loyer à payer dans ma nouvelle ville si je ne peut pas mettre l’appartement en location.

     Merci beaucoup
     Dans l’attente de vous lire

     Cordialement

539. Bonjour Marc, et un très grand merci pour tout votre travail, ça fait quelques temps que je recherche des infos tangibles concernant le PSLA, et paf vous existiez depuis longtemps (je vous prendrai bien dans mes bras :p).

     Je vais imprimer toutes ces pages d’info enrichissantes et n’ai pas encore eu l’occase de tout lire, mais j’avais une question à propos de la mise en location.
     Lors de l’achat, nous avons droit à un PTZ lié au promoteur (PROCIVIS semble être le détenteur de cette offre de prêt taux zéro), ainsi qu’au taux de TVA réduit, chose normale. Nous n’avons pas le droit au PTZ de la banque à proprement dit, les revenus ne le permettant pas (c’est d’ailleurs tellement curieux de prendre en compte des revenus N-2, pour notre cas ces revenus sont totalement obsolètes par rapport à ceux d’aujourd’hui).
     Ma question est la suivante : le logement est un T3 (réservé PSLA en voie d’achèvement) et la moyenne d’habitation dans un logement étant de 7 années, je pars la dessus. Après mes 7 années de propriétaire, aurais-je un plafonnement de loyer à respecter lors de la mise en location ? (ça compte pour les mensualités futures dans le plan de financement^^).
     Ah, et quel rôle peut avoir un acquéreur PSLA en phase locative pendant la phase locative dans la gestion de copropriété? (gestion de la GPA en parties communes entre autre, aies-je une voie propriétaire ou simplement locataire donc inaudible?, ça compte quand on voit l’incapacité des promoteurs à faire jouer la GPA, ça part en décennale/DO et ça devient un enfer par la suite…)

     Par avance merci et si les réponses sont déjà données, je vais tout lire de toutes façons, n’hésitez pas à me retoquer ;).

540. @ Jeremie : le fait générateur (le point que l’on considère pour juger des conditions initiales) est la livraison. Si vous êtes locataire, la livraison a donc déjà du intervenir au moment de votre entrée dans les lieux, non ?
     Donc, à mon avis – mais je ne suis pas juriste ni Dieu le Père – la comparaison de votre condition de distance s’effectue entre votre lieu de travail de l’entrée dans les lieux (la livraison) et celle de votre mutation d’Avril. Si c’est bien ça (posez la question au notaire du programme par exemple ou à votre vendeur pour avoir plusieurs avis, idéalement convergents…) le différentiel de TVA ne sera donc plus un obstacle. Et dans la mesure où vous êtes ensuite pleinement propriétaire, je ne vois pas ce qui pourrait vous interdire de mettre en location, sauf à ce que votre contrat de location accession ne contienne des clauses anti spéculatives ou des restrictions de disposer purement contractuelles et spécifiques ?
     Attention aussi à la perte de l’exonération de TFPB. Ca, c’est sûr ! (et réfléchir aussi au remboursement du PTZ+ le cas échéant…)
     Allez, il vous reste encore de quoi gratter ! 🙂

     @ Arnaud : je suis bien content que vous ayez été obligé de réfréner vos élans d’affection… 😉
     Pour le PTZ, je suppose qu’il s’agit d’un abus de langage et que Procivis vous a proposé un prêt sans intérêt de leur création (car il n’y a qu’un seul PTZ officiel). La durée de 7 ans (arbitraire ou statistique dans votre raisonnement) n’intéresse pas le fisc. Il ne connaît que 10 ans pour ce qui concerne le remboursement éventuel du différentiel de TVA. On en parle dans plusieurs commentaires plus anciens.
     Donc la première question à vous poser est : « suis je dans un des cas de figure qui permettent d’échapper au remboursement du différentiel de TVA ? » (avec abattement de 10 % par an).
     De toute façon, 7 ans à l’avance, ce type de raisonnement est difficile car les règles peuvent changer d’ici là. Et la mise en location pose les sujets du différentiel de TVA mais aussi ceux de l’exonération de TFPB et du remboursement éventuel des prêts initiaux (dont PTZ+) car vous n’êtes alors plus propriétaire de votre résidence principale mais bailleur.
     Donc, même si votre futur loyer n’est pas plafonné, il y a d’autres points à prendre en compte.
     En ce qui concerne la copropriété, si vous êtes président du conseil syndical vous pourrez regarder les choses d’un peu plus près, mais aucun copropriétaire n’a autorité. C’est la collectivité de la copro qui compte à travers les décisions de son AG et des mandats confiés à ses représentants. Sinon ce serait le B… azar !

541. Bonjour,

     Nous signons le contrat de reservation mardi prochain. Nous avons demandé de l’avoir en amont afin de pouvoir le lire à tête reposée (en espérant qu’ils soient d’accord).

     Devons-nous etre vigilant à des éléments qui doivent apparaître dans ce contrat ?

     Merci d’avance
     Bien cordialement

     Virginie

542. @ Virginie : même si vous n’avez pas le modèle de contrat de réservation en amont il existe de toute façon un délai de rétractation de 7 jours (voire 14 dans certains cas de figure). Vous aurez donc le temps de le relire, même après sa signature. Ce qui est important ? Beaucoup de choses, depuis l’identification du programme et du logement (et ses caractéristiques comme le type, la surface…) jusqu’à son prix en passant par le fait qu’il s’agit bien d’un logement éligible au PSLA et à tva réduite (5.5%). Plus le délai de livraison, la notice descriptive et le ou les plans annexés, les annexes éventuelles au logement (parking par exemple) etc…
     Bref, il faut lire, mais le plus important n’est sans doute pas écrit car imprévisible. De fait, tout ne se déroule pas toujours comme prévu ou souhaité, et les aléas administratifs, technique ou commerciaux existent hélas, qui s’imposent parfois aux opérateurs et – par ricochet – aux candidats PSLA. et là, c’est la qualité de l’opérateur et son sens de l’intérêt du client qui peuvent faire la différence.

543. Au secour!!!!! Bonsoir , nous sommes un couple avec 2 enfants, nous avons mi une option pour un appartement t4 en psla ! On n’y connaît pas grand chose à vrai dire! Nous avons rendez vous à la banque mercredi. Le bailleur social nous a dis que avons le droit a 20 000 e de subvention pour 2 enfants! J’ai dit ok ok! Mais en faite j’ai rien compris! Sont il a déduire du prix de vente?le prix du loyer sera de 700 euros hors charges …. Ya t’il un apport a donner? Merci de nous éclairer! Bonne soiree

544. Merci pour les informations. C’est un peu stressant pour nous, on a peur de passer à coté de quelque chose.
     J’imagine que nous devons faire attention aux conditions de remboursement de la caution …
     De plus, nous n’avons pour le moment pas le plan elec (emplacement radiateurs, etc).

     Merci et bonne journée
     Virginie

545. @ Glad : juste un conseil, ne jamais faire semblant d’avoir compris quand ce n’est pas le cas. Il n’y a pas de honte à se faire expliquer les choses par le vendeur. On n’achète pas son logement tous les jours, l’immobilier c’est quand même assez compliqué, la VEFA et le PSLA encore plus. Donc on prend son temps et on demande des explications jusqu’à ce qu’on ait compris.
     Dans ce que vous me dites, il y a trop peu d’infos pour que je comprenne à coup sûr et je ne peux pas non plus faire des consultations particulières (j’ai aussi une vie à côté du blog ! 🙂 ).
     D’une manière générale, une subvention ne se déduit pas du prix, qui reste inchangé, mais elle permet d’en payer une partie et donc d’emprunter moins. Quant à l’apport, ce n’est pas forcément obligatoire, il faut demander à votre vendeur s’il demande un dépôt de garantie au moment du contrat de réservation.
     Allez, posez toutes vos questions à votre interlocuteur, et reposez les autant qu’il faudra !

     @ Virginie : Les conditions de remboursement de la caution (je suppose que vous parlez du dépôt de garantie) ne sont pas le point le plus sensible car réglementé. Le plus important est de savoir si ce produit immobilier là est bien adapté à vous et à votre projet de vie et si le montage financier est réaliste au niveau de vos remboursements // à vos revenus. Ensuite, il faut lire pour relever tous les points qui vous paraissent étonnants et questionner l’interlocuteur avant de signer. Ne pas perdre de temps ni en faire perdre au vendeur passe par cette phase de lecture et questionnements. Un bon investissement temps.
     Pour le plan élec, en ce qui concerne mes chantiers, il n’est disponible qu’une fois le chantier engagé car c’est au moment du chantier que les entreprises produisent les « plans d’exécution » qui peuvent être différents des plans de vente ou des plans initiaux de l’architecte (il arrive aussi que des bureaux d’études « fluides » établissent ces plans en amont et qu’on demande à l’entreprise de s’y conformer, ce qui ne met pas à l’abri d’une adaptation en cours de chantier…). Demandez à quel moment vous en aurez connaissance et si on vous laisse le droit de faire vos remarques.
     Et pensez à respirer ! 😉

546. Bonjour ! tout d’abord j’y comprends rien !! lol !!
     voila , je suis devenu propriétaire depuis juillet 2012 en pls etc….. j’ai une clause de non spéculation … Hors , la vie a fait que j’ai du changer de travail et me retouve concierge avec logement de fonction obligatoire depuis juin 2014 ! Je ne suis plus a ma maison que le W.E … Mon salaire etant bas , j’ai du mal a rembourser … Puis je faire sauter la clause de non spéculation ? car je voudrai revendre ma maison mais a contre cœur vu mon changement de situation !! Donc je voudrais la revendre librement afin de « me consoler » … est ce possible ? comment faire ?? MERCI !

547. @ Escarpit : mais moi non plus, je n’y comprends rien ! 🙂
     Vous me parlez de PLS et de votre maison (le PLS, c’est pour l’investissement locatif seulement) ; votre langue a fourché, on parle bien de PSLA ?
     Pour la clause non spéculative, désolé, mais c’est du contractuel ; il faut la lire et se la faire expliquer au besoin par le notaire chez qui vous avez passé l’acte. Elles sont potentiellement toutes différentes, pas moyen de généraliser ! Sorry…

548. oui c bien plsa… désolé … d’apres le notaire la société d’HLM qui m’a vendu le bien a le pouvoir de faire sauter cette clause spéculative pour pouvoir vendre mon bien LIBREMENT …pensez vous que cela est possible ? connaissez vous des cas similaires ?

549. @ Escarpit : les clauses anti spéculatives sont purement contractuelles, donc effectivement le cocontractant peut y renoncer. Mais….. si cette clause a été introduite dans l’acte à la demande d’une collectivité en contrepartie d’avantages spécifiques, il ne voudra sans doute pas le faire car il est contraint en amont par d’autres engagements vis à vis de la collectivité.
     Ce qui ne veut pas dire que vous ne pouvez pas demander, sans aucune certitude d’être entendu cependant.

550. Merci … j’ai donc envoyé une lettre a l’office des HLM qui m’a vendu le bien pour le lui demander … dés que j’ai une réponse je vous la dirai… cela pourras peut etre servir a d’autres dans le meme cas…
     Encore merci.
     Cordialement

551. Bonjour cher Marc,

     Cela va faire ma 1000ème visite et au moins(!) ma 2ème question.

     Déjà, à chaque nouvelle visite on apprend quelque chose : les délais en cas de vente de la maison passe de 15 ans à 10 ans. C’est surprenant! Et une très bonne surprise car on ne sait jamais de quoi l’avenir est fait.

     J’ai une question (que j’ai sûrement loupé dans cette mine d’or d’infos) :

     On décide de « mettre en jeu » notre garantie de rachat (on décide de partir de la maison tout simplement si je comprends bien).
     Il faut pour cela avoir respecté l’une des conditions listées (décès, etc.)
     > Uniquement pendant les 10 années premières années ?

     Cette mise en jeu nous force à vendre notre bien qu’à l’opérateur en la vendant moins cher que le prix qu’on a payé à partir de la 6ème car on retire 2,5% par an du prix de vente. En gros, on paye notre maison 100 000€, mais on ne la vendra à l’opérateur que 85 000 € si on a vécu 6 ans (2,5% * 6 = 15%).
     >Mon calcul est-il juste?
     >Sommes-nous obligés de le vendre qu’à l’opérateur?

     Et après ces 10 belles années dans cette maison, sommes-nous libre de décider à qui la vendre? la louer? en résumé, sommes-nous enfin véritablement propriétaire?

     En vous remerciant pour ces éclaircissements et pour votre patience de m’avoir écouté encore une fois.

552. Bonjour,
     Nous avons signé un contrat l’été dernier chez le notaire pour une maison neuve (terminée en 2013)
     Étant dans la phase de recherche de prêt pour lever l’option, nous avons constaté auprès des banques que notre logement est considéré comme ancien (et non pas neuf), ou plus précisément que nous étions considérés comme des locataires HLM qui rachètent leur maison. Ceci est significatif parce que cela diminue le montant du PTZ 2015. Dans notre cas, le ratio passerait de 26% à 10%

     Pouvez vous me dire s’il vous plait s’il s’agit d’une simple méprise sur le PSLA ou alors s’il existe un texte qui nous aurait échappé (nous avons consulté le site de l’ANIL qui semblait pourtant clair à ce sujet).
     Le cas échéant, que pourrions nous faire pour les « informer »?

     Merci par avance pour votre disponibilité

553. @ Gilbert : mince, je n’ai pas de récompense pour les visiteurs multi récidivistes ! 🙂
     La garantie de rachat couvre les 15 ans suivant la levée d’option (les 10 ans, c’est autre chose, c’est le risque de remboursement du différentiel de TVA). Pour la revente, vous pouvez vendre vous-même en direct ou par agence immobilière sans souci. Sauf si vous choisissez de demander à l’opérateur de racheter aux conditions légales peu avantageuses en principe.
     Véritablement propriétaire ? Mais vous l’êtes dès la signature de l’acte d’achat (sauf les dégâts collatéraux du style rembt de TVA ou de PTZ, perte de l’exonération de TFPB, ou sanctions dues à une éventuelle clause anti-spéculative) avec le droit de disposer de votre bien. Mais, effectivement, après 10 ans, il n’y a plus de risque de remboursement de différentiel de TVA. En revanche, perte de l’exonération de TFPB pour les années restant à courir (15 ans après l’achèvement moins 10 ans après la levée d’option).

     @ Bertrand : je pense que la banque se trompe d’interprétation. Elle applique à votre égard ses conditions de rachat par les locataires de logements HLM locatifs.
     Or dans votre cas, vous n’êtes pas simple locataire, mais locataire accédant dans le cadre d’un contrat de location-accession. Ce logement n’a jamais eu vocation à être une simple location et vous pouvez en justifier facilement par la production de votre contrat de location accession. La meilleure preuve en est que lorsque la banque partenaire du projet fait sa proposition initiale (celle sur laquelle l’opérateur valide votre candidature) elle peut y incorporer du PTZ (et pas au barème de l’ancien, puisque le logement n’est alors pas encore livré). Courage ! 🙂

554. Bonjour,

     Nous sommes rentrés dans un logement psla en avril 2013 et nous avons levé l’option d’achat en octobre 2014.

     Comment est calculé le remboursement de la tva ? ( 1 % par an à partir de la première année ) ou alors sur 15 ans ?

     Nous avons un T4 (donc 3 chambres) et 2 enfants, si nous avons un 3 ème enfant, le logement sera t-il considéré comme trop petit ? Pourrions nous faire jouer ceci pour pouvoir partir du logement sans payer et la taxe foncière et la tva ?

     Merci

555. @ Delphine : pour le remboursement du différentiel de TVA (là je fais mes gros yeux réprobateurs) il suffit de lire des commentaires plus anciens. Et l’abattement est de 10 % par an pendant 10 ans, par rapport à une assiette qui est la différence de TVA entre celle au taux normal (20 % actuellement) et celle à taux réduit (5.5 %).
     Et pour le 3 ème enfant : alinéa 360 de http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2506-PGP . En résumé, un enfant de plus est un paramètre valable qui permettra de s’affranchir du remboursement du différentiel. Mais l’exonération de TFPB va disparaître après la vente pour le nouvel occupant.
     Une suggestion : faites moins d’enfants, ça fera moins de questions ! 😉

556. En fait, pour la tva, je posais la question car avant c’était 10 % par an à partir de la 5 ème année. (abattement total à partir de la 15 ème année… ==> C’est ce qu’on nous avait dit et c’est ce qui est marqué sur l’acte de vente en fait… Il y a une date de mise à effet non ? et on ne rentre pas dans ce cas je suppose… Je posais la question sur la mise à effet de cette nouvelle lois de finances…

557. L’abattement de la tva durant 10 ans, n’est-il pas pour les biens livrés qu’à partir de janvier 2014 ? ou pour les lever d’option d’achat à compter de janvier 2014 ?

     Je suis désolée, j’ai du mal à comprendre

558. @ Delphine : pas de quoi être désolée, j’avais lu trop vite votre question. Mea culpa ! 🙁
     Le délai de 10 ans et l’abattement de 10 % par an s’applique aux logements dont le fait générateur (l’achèvement) est intervenu depuis le 1er Janvier 2014. Donc pour vous c’est effectivement 15 ans (5 ans sans abattement puis 10 ans à 10 % par an).
     En revanche, pour la naissance d’un enfant, c’est quand même bon, car l’alinéa 360 prévoit que : « Lorsque les conditions auxquelles est subordonné l’octroi du taux réduit de 5,5 % cessent d’être remplies à compter du 1er janvier 2014« .
     En clair, même pour les logements livrés antérieurement, le législateur a assoupli les conditions liées aux aléas de la vie pouvant permettre d’échapper à la sanction du remboursement de TVA.
     Alors, heureuse ? 😉

559. N’empêche que la tva sur 15 ans représente une sacré somme par rapport à 10 ans… On a prévu de revendre (si on peut !) l’appartement dans 7 ou 8 ans (fin de la clause antispéculative)… et on devra énormément à l’état… (Le calcul de la tva sur 10 ans est très avantageux)… Surtout si le calcul de la tva est sur 20 % et non 19.6%. (ça c’est du vol car quand on nous a vendu l’appartement, la tva n’était pas à 20 %)

     Surtout que je suis nulle en calcul et je n’arrive pas à trouver un chiffre cohérent par rapport à ce que l’on devrait

     Le 3ème n’est pas à l’ordre du jour, je me renseignais juste… En fait, actuellement, autant acheter petit…

560. Merci pour cette confirmation. Je peux donc insister avec conviction

     Cordialement

561. @ Delphine : ben, si la TVA normale était de 20% quand vous avez acheté et celle dont vous avez bénéficié de 5.5%, pour un achat de 100 000 euros ttc (par exemple), le différentiel de tva est de : (100 000 / 1.055 * 1.20) – 100 000 = 13 744.08 euros. Ces 13 744 euros sont l’assiette qui sera ensuite diminuée de 10 % par an à partir de la 6 ème année. Donc, pour une revente au bout de 8 ans (et parce que vous êtes sur l’ancienne règle d’avant 2014), vous avez 5 ans de neutralisation et 3 ans d’abattement à 10 %. Reste donc à rembourser 70 % de 13 744 soit 9 620 euros. Je vous laisse le soin de refaire les calculs avec vos paramètres perso.
     Ou de faire un nouveau bébé pour éviter les maths ! 😉

     @ Bertrand : A vous de jouer ! 🙂

562. Bonjour,
     peut etre que la question a déja été posé avant mais je me lance tout de même
     ma compagne et moi avont signé il y a un an un contrat de pré réservation en location accession d un T3
     nous n avons rien signé chez le notaire (le contrat doit se faire dans les mois qui viennent)
     or notre situation fait que nous souhaiterions abandonner le projet.
     nous avons versé un dépot de garantie pour la réservation.

     nous avons demandé les mesures pour d une part annuler le contrat de réservation et d autre part recupérer notre garantie mais l agence immobilière fait le sourd et ne répond pas a nos questions.

     est il possible d annuler la réservation? si oui comment faire? et récupérerons nous notre dépots de garantie? a qui s ‘adresser pour que cela soit fait correctement?

     merci d avance

     JT

563. @ Jordan : vous avez deux solutions. Mettre un gros cierge dans l’église de votre choix, et ne pas oublier d’allumer la mèche en l’accompagnant d’une prière au dieu de l’immobilier. Ou alors, faire un recommandé à votre vendeur en lui disant que vous ne pouvez pas donner suite à votre démarche, ni en conséquence signer le contrat de location accession et vous lui demandez aussi le remboursement de votre dépôt de garantie. Je laisse à votre sagesse le choix de la méthode… 😉

564. Bonjour Marc,
     Nous avons signé avec mon compagnon un contrat préliminaire en octobre 2014. Ce 23 mars 2015 nous allons passer devant le notaire pour la première signature.
     Nos avis d’imposition de 2013 sur les revenus de 2012, ainsi que nos avis de 2014 sur les revenus de 2013 ne dépasse pas de justesse le plafond à respecter.
     La maison sera disponible ( si pas de retard ) en novembre 2015, nous pourrons donc lever l’option autour de mai 2016, hors nous savons que d’ici la nos revenus auront dépassé le plafond ( évolution de poste en 2015 ). Cela posera t’il un problème pour l’acquisition de la maison en 2016 ? Il me semble avoir lu que les plafonds de ressources etaient prises en compte lors de la signature du contrat preliminaire ( ou à default du contrat chez le notaire ) cela dit ça nous inquiète tout de meme un peu 😉 ( comme tout les posteurs ici d’ailleurs lol ) Je n’ai pas eu l’impression que le vendeur s’en inquiété, lors de la signature du contrat preliminaire, ils nous a juste demandé une copis des avis, et uns simulation bancaire, rien de plus. Besoin d’etre un peu rassuré ^^merci d’avance pour votre retour.

565. Bonsoir j’aurais voulu avoir un renseignement, je suis en attente d’un logement en psla ( en cours de construction ) et entre la signature et maintenant j’ai un changement de situation personnelle. Avant j’étais célibataire et maintenant je suis en couple. Est ce que l’on peux vivre ensemble malgré qu’il y a que mon nom sur le contrat? Pourras til acheter avec moi?
     Peux t-on nous virer du logement pendant la periode locatif pour un changement de situation personnelle?
     En attente de vos réponses

566. @ Manue : tiens, se rassurer… Mince alors, moi qui croyais que c’était pour le fun ! 😉
     Donc, je confirme, pas de soucis. Ce sont bien les ressources N-2 appréciées par rapport à la date de signature du contrat de réservation (quand il y en a 1, sinon, c’est le contrat de location-accession qui est pris en compte) qui sont retenues. Coooool….. Rassurés ?

     @ Titi : donc Gros Minet est arrivé et vous êtes en couple ? 🙂 (j’ai craqué…)
     Comme on est dans une société dite civilisée, on ne vous mettra pas dehors, ni vous ni Gros Minet, du fait d’un changement de situation personnelle.
     En revanche, pour acheter ensemble attention ! Il faut d’abord que le vendeur soit d’accord et il faut aussi recommencer le parcours en faisant attention aux ressources.
     Je n’ai pas bien compris si le contrat dont vous parlez est le contrat de réservation ou celui de location accession. Mais sur le principe, ne peut acheter (acte authentique au moment de la levée d’option) que celui qui a signé le contrat de location accession (sans aucun changement possible, sauf à annuler le contrat de location accession et à en resigner un autre, mais avec des frais renouvelés et l’accord du vendeur nécessaire et le risque des plafonds de ressources à évaluer). Et, donc, bien analyser ses revenus par rapport aux plafonds : car si Mme seule passait bien en N-2 (par rapport au contrat de réservation par exemple), le fait de changer les acquéreurs pour passer à 2 annule de fait (à mon avis, à vérifier auprès du notaire) la référence à la date du contrat de réservation (pour la prise en compte des revenus N-2, car les signataires sont différents) ce qui veut dire qu’au lieu de se référer à 2012 (par exemple) on regardera 2013 (si contrat de réservation Mme de 2012 et contrat de location accession Mr et Mme de 2013).
     En clair, le fait de vouloir acheter à deux, doit vous conduire à regarder non seulement les ressources cumulées de Titi et Gros Minet mais aussi ce que cela implique concernant l’année prise en considération. Car sinon, gare aux mauvaises surprises !

567. Merci Marc 🙂

     Me voila rassurée !
     Super votre forum et votre humour 😉

     bonne journée !

568. Bonsoir j’ai une petite question nous sommes actuellement en location et nous souhaitons passer en PSLA mais nous savons pas vers qui nous tourner quelle constructeur ? Nous sommes de l’Eure si quelqu’un peu nous éclaires cela serait gentil merci bonne soirée

569. @ Erika : message diffusé. Mais je n’ai pas la réponse à mon niveau.

570. Merci de votre réponse et de l humour employé.
     nous sommes un peu stressé par tout cela!
     la somme étant quand même « conséquente » nous ne voulions pas faire d erreur.

     merci
     cdlt