VEFA : SCCV ou pas ?

Promoteurs et programmes 30 commentaires

croreadorSCCV, SNC, SCI voire même SARL…

Côté structure juridique….

Les promoteurs sont complètement siglés !

Bon, on savait déjà qu’il leur manquait plus d’une case.

Vu qu’ils passent leur temps à essayer d’en construire.

Et pire ! Ils essaient de les vendre en VEFA…. 🙂
(horreur, ils y arrivent le plus souvent 😉 )

Mais de là à penser qu’ils hésitent parfois sur la manière de loger leurs programmes immobiliers !

Franchement, est-ce bien sérieux de la part de professionnels du logement ?!

 

C’est sûr. Mme Michu ne connaît sans doute pas l’expression « support juridique de programme ».

Déjà, elle doit se demander ce qu’est ce programme.

Non, pas celui de la télé.

Non plus, rien à voir avec l’informatique.

Ni avec le théâtre, le cinéma ou la corrida. A moins que…. ?

La politique ? On nage en pleine science fiction là…. à quoi sert un programme indéfini et qui n’est de toute façon pas respecté ? 🙂

Non, on est dans le concret et le sérieux ici !!! 😉
(pas toujours ? Ah bon…)

Un si subtil support juridique de programme

Tout le monde connaît la notion de programme immobilier.

Un certain nombre de logements neufs, maisons ou appartements, groupés de manière plus ou moins réussie, réalisés à l’initiative d’une structure professionnelle, le plus souvent des promoteurs ou des institutionnels.

Mais voilà, un programme immobilier ne pousse pas hors sol (enfin si, pour les logements, parce qu’en sous-sol ils auraient moins de succès 😉 ), du point de vue juridique au moins.

Il faut en effet créer une coquille juridique pour accueillir l’opération immobilière, comme pour toute société ou entreprise.
La seule différence c’est que cette structure sera par nature temporaire, dans le genre CDD (Coquille à Durée Déterminée).

Car une fois le programme construit et livré, il ne sert à rien de maintenir sans limite une entreprise vidée d’objectif économique et coûteuse en frais administratifs et impôts.

Donc, c’est ça un support juridique de programme ; c’est l’enveloppe (désolé, on ne se refait pas ! 😉 ) dans laquelle le promoteur glisse… son programme pour pouvoir le mener à terme.

Les supports juridiques les plus fréquents

SCCV, SNC, SCI ou SARL ? Décryptage en cours.

Le profil le plus fréquent est celui de la société civile immobilière de construction vente.

L’appellation la plus fréquente, venue des brumes du Nord (ben oui, tout ce qui est au-dessus de l’Adour, c’est le Nord…. 😉 ) est « SCCV » ; alias société civile de construction vente (le i de immobilière a disparu en route, sûrement kidnappé par un notaire ou un promoteur ?).

Les sudistes ont longtemps davantage utilisé « SCI de construction vente », par opposition aux sociétés civiles ordinaires (parfois familièrement appelées familiales ou de gestion).

Mais SCCV et SCI de construction vente recouvrent exactement la même chose.
L’autobus des programmes immobiliers.

Dans la boîte à outils du montage d’opérations immobilières, on trouve aussi assez souvent des SNC et même des SARL.

SNC pour société en nom collectif et SARL pour société à responsabilité limitée.

Je vous rassure tout de suite : on ne trouve pas toujours dans les SNC des gens qui ont le sens du collectif ni dans les SARL des gens forcément limités.

Il faut de tout pour faire un monde… imparfait ! 😉

Intérêt et mode d’emploi des SCI, SCCV, SNC et SARL

La vraie question, c’est : quelle coquille utiliser dans quel cas de figure pour quel intérêt et quel type de risque ?

Plusieurs notions : niveau de responsabilité, solidarité, transparence fiscale, nature de l’activité civile ou commerciale (j’en oublie peut-être, mais ça me suffit au quotidien).

La SCCV (ou SCI de construction vente) est le plus souvent utilisée car elle est compatible avec l’activité de vente de logements neufs (considérée comme civile ; ben oui avec le prix que le client paie, on peut lui éviter les incivilités, hein ? 🙂 ) et qu’elle offre le bénéfice de la transparence fiscale (certains disent parfois « translucide » mais « transparent » c’est quand même plus clair !).

C’est à dire que l’impôt sur les bénéfices n’est pas payé par la SCCV vu que le bénéfice (ou la perte) est réputé remonter directement dans les comptes des associés de la SCCV chez qui il est imposé dans les conditions habituelles.

Oui mais…. ceci n’est valable que si le caractère civil de la SCCV reste acquis, sinon l’impôt sera potentiellement dû 2 fois : une fois chez la SCCV et une fois chez les associés (l’effet primaire et les fesses secondaires…).

Dans un tel cas de figure la transparence se transforme donc en coup de pied occulte. 🙂
Très douloureux car non anticipé !

Il faut donc éviter les activités de nature commerciale (vente habituelle de terrains ou vente annexe d’un montant trop élevé de mobilier ou électro-ménager etc…) sinon il vaut mieux changer de crémerie.

C’est là que certains préfèrent la SNC.
L’activité commerciale ne pose pas de problème particulier et la transparence fiscale est aussi au-rendez vous de manière compatible.

Celle-ci présente cependant un risque aggravé par rapport à la SCCV sur un point : les associés sont solidairement et indéfiniment responsables du passif.
Donc, s’il y a une perte de 1 000 000 € l’associé même minoritaire le plus solvable peut se voir réclamer par les tiers la totalité du passif.

Il vaut donc mieux bien choisir ses projets et ses associés…. de préférence aussi solvables que soi, ou davantage ! 😉

Enfin, la SARL est rassurante pour le porteur de projet sur plusieurs points : l’activité commerciale n’est pas interdite ou sujette à caution et le risque des associés est limité – en principe, sauf erreur de gestion – aux apports, sans aucune solidarité entre associés.
Mais pas de transparence : le résultat est imposé dans la structure.

Quelle préférence ?

Pour la notion de transparence ou pas, chacun regardera avec son comptable et selon sa situation, mais c’est le plus souvent un critère recherché.

La SCCV est donc adaptée du point de vue du promoteur (à condition de ne pas franchir la ligne jaune du caractère civil de l’activité) et bien acceptée par les banquiers qui financent le projet car le risque est cantonné dans une structure identifiée et les associés participent aux pertes à hauteur de leur pourcentage de participation au capital de la SCCV.

Les banquiers aiment encore mieux les SNC vu que les associés sont solidaires entre eux, et qu’il suffit donc d’un CRESUS dans la troupe pour être sûr de récupérer la mise.

En revanche, la SARL apporte moins de garanties pour eux et le risque est donc de les voir demander une caution d’un ou de plusieurs associés, ce qui peut toujours se discuter…

Sauf que, à un moment donné, il faut finir par faire son choix.

Pour bien lancer le programme.

Comme le toréador au moment de rentrer dans l’arène !

Euh, le CROréador, pardon !

croreador
CROréador prends garde…. « Toi, t’as pas une tête de support juridique ! »

 

Et de toute façon, une fois qu’on est dans l’arène, le spectacle commence !

« CROréador, prends gaaaarde, CROréador, CROréador….. »

 

Prenez garde à vous aussi, et bonne semaine ! 😉

30 réflexions au sujet de « VEFA : SCCV ou pas ? »

  1. Bonjour,

    Merci pr l’article!!

    Mais j’aurais besoin de votre aide.

    Dans mon cas ( je suis constructeur de maisons individuelles ) je souhaiterais créer avec ma femme une petite structure qui ferait de la construction vente mais les banquiers me bloque car il appel ca de la promotion. Donc ils me demandent 50% de signature ect… Ce que je ne souhaite pas étant donné que nous allons réaliser maison par maison et de gros projets. Il y aurait il un code ape que me permeterait de faire cela sans etre ré-qualifié de promoteur aupres de ma banque?

    Merci

  2. @ Raschitelli : ce n’est pas principalement un problème de code APE mais de nature d’activité. Pour faire du CCMI, vous connaissez les règles je pense. Mais si vous voulez vendre en VEFA comme les promoteurs, c’est de la promotion. Cela étant, ce n’est pas gênant si vous vendez les maisons 1 par 1, sauf que vous allez devoir gérer autant de dossiers de crédit ou de GFA que de maisons ; c’est pour ça que les promoteurs travaillent par programme ou par tranche. Vous pourriez peut-être faire des paquets de 5 ou 6 maisons et en faire une tranche ?

  3. Bonjour !

    Merci pour cet article intéressant.

    Mais une question me taraude: est-il possible pour un promoteur immobilier de construire un centre commercial en ayant recours à une SCCV?

    Merci de votre réponse 🙂

  4. @ Cyn : oui, mais il existe d’autres formes possibles pour porter un programme de ce type et la SARL ou la SNC sont sans doute plus adaptées à cette nature de projet.

  5. Bonjour,
    A travers une SASU, j’ai intégré une SCCV a hauteur de 25% des parts.
    Si la SCCV se retrouve avec une dette et en liquidation, la dette va automatiquement vers la SASU ou elle va être sur moi en nom propre (possibilité de saisie de biens propres)?
    merci de votre aide

  6. @ Nathalie : l’associé de la SCCV étant votre SASU c’est elle qui sera concernée en direct. Reste à savoir si vous avez donné des garanties complémentaires comme une caution personnelle, à quelle hauteur et à qui.

  7. Est-il possible qu’une SCI construction vente puisse souscrire une garantie décennale pour une auto-construction de maison individuelle à revendre immédiatement ?
    Dans la négative quelle est la solution ?

    Merci d’avance

  8. @ Bernard : la SCCV ne souscrira pas de décennale mais une D.O. (dommages ouvrage) car c’est obligatoire pour vendre. La décennale est souscrite par des entreprises de construction, tandis que la DO est souscrite par le vendeur et se transmet à tous les propriétaires successifs du bien (pendant les 10 ans).

  9. Bonsoir. Je souhaiterais savoir si mon projet serait réalisable. Ma mère à hérité d’un studio à rénover. Je souhaiterais faire une semi hypothèque pour le rénover et en suite le vendre. Étant autoentrepreneur je réaliserai les travaux avant la vente. Puis je compte réitérer l’opération que dois-je ouvrir comme société ? Sci sccv scicv ??? Merci

  10. @ Paula : le régime fiscal le plus adapté à l’activité que vous me décrivez est celui de marchand de biens (la question de SCI, ou pas, n’est pas la plus pertinente dans ce cas de figure). Mais je vous laisse le soin d’approfondir en direct ! 🙂

  11. Bonjour, lorsque l’on construit un immeuble en VEFA, peut-on le vendre à travers une SCI pré-existante ou est-il nécessaire d’avoir recours à une autre force de société ? Merci de votre réponse !

  12. @ Mathieu : vendre en VEFA en SCI de construction vente est un choix juridique et fiscal. En revanche, le fait de choisir une SCI de construction vente ayant déjà servi pour une opération précédente pose des questions différentes : le banquier va-t-il l’accepter ? (cantonnement du risque dans une structure « vierge » ou pas). Mélanger plusieurs opérations peut aussi poser des problèmes de suivi comptable ou de responsabilités à l’égard de tiers ou de pénalisation de la nouvelle opération si la SCI est attaquée ou recherchée en indemnisation ou autre avatar juridico financier.
    Il est plus simple et plus sûr vu le faible coût de création d’une SCI de construction vente d’en créer une « toute neuve » pour chaque programme immobilier. Cela permet de cloisonner les projets et donc les risques.
    Cela étant, la SCCV n’est pas la seule forme de structure juridique utilisable : SARL ou SNC sont également possibles mais avec des caractéristiques bien différentes !

  13. Bonjour ,
    Dans le cadre d’une opération construction vente nous avons opté pour une sccv mais quand a la question est-ce le meilleur choix quand au risque encourus par les associés vu qu’il sont responsable personnellement ?
    Je me pose la question
    Une sarl n’est elle pas meilleur sur ce point ?
    Si oui quelle en sont les inconvénients ?
    Merçi

  14. @ Rank : la Sarl limite effectivement davantage les risques des associés ; sauf si la banque demande une caution personnelle, car si vous donnez moins de garantie par le statut de la société, la tentation est grande de se rassurer d’une autre manière. Par ailleurs, la perte de la transparence fiscale fait perdre une petite partie des bénéfices car la remontée dans la maison mère subit un léger impact fiscal que je vous laisse découvrir avec votre comptable / fiscaliste préféré ! 😉

  15. Concernant la DO elle n est absolument pas obligatoire même en cas de revente (aucun texte de loi à ce sujet), mais elle est vivement conseillé, sinon c’est vous à titre personnel qui êtes responsable des mal-façons (durée 10 ans apres « remise des clés ») et à vous de vous retourner vis à vis de la decenale de celui qui a construit. De plus l’acheteur a un argument pour vous faire baisser le prix, mais et j insiste bien sur ce point, que les assureurs n’aiment pas m’entendre dire, ce n est PAS obligatoire. Point barre…

  16. Bonjour,
    Le bénéfice de transparence fiscale ne disparait-il pas lorsque l’objet de la sccv n’est pas une construction mais une rénovation lourde ?

  17. @ Simon : à vérifier auprès d’un notaire ou d’un fiscaliste, mais si cette rénovation lourde est fiscalement assimilée à du neuf, il doit être possible de conserver la transparence fiscale. A vérifier quand même…

  18. Ia’orana Marc.
    Mon projet, construire en SCCV 6 appartements, en vendre 2, et en garder 4 en location.
    Puis-je vendre les 2 apparts en VEFA en étant une SCCV ?
    Puis-je louer 4 apparts en étant une SCCV ?

    mauruuru
    jérôme, Tahiti

  19. @ Jérôme : à la première question, c’est oui sans hésitation. En revanche, une sccv n’a pas pour objet la mise en location de biens immobiliers. (SCCV = société civile de construction vente)
    Il vaut mieux choisir une structure à vocation patrimoniale pour ça.

  20. Bonjour,
    D’abord bravo pour cet article autant qualitatif que drôle.
    Mon mari et moi avons pour projet la création d’une scicv. Mais j’ai cru comprendre que si nous vendons plusieurs maisons construites sur un terrain, cela passerait en bénéfices commerciaux et donc soumis à l’is. Serait il donc plus judicieux de créer une SNC ?
    Mercibpar avance.

  21. @ Virginie : l’avantage d’une société civile immobilière de construction vente, c’est la transparence fiscale. Donc, à moins d’opter pour l’IS ce qui serait un non sens (autant créer une SARL à ce moment là, par exemple), le bénéfice réalisé remonte entre les mains (dans les comptes) de chaque associé et est imposé selon le régime fiscal de l’associé. Il n’y a donc aucune fatalité d’IS.
    Mais si c’est une SARL ou une SA ou SAS qui a pris des participations dans la SCI, là, effectivement, le bénéfice sera imposé à l’IS mais chez la SARL, la SAS ou la SA (en supposant que celles ci sont toutes à l’IS).
    J’espère avoir été clair, sans en être jamais certain ! 🙂

  22. Bonjour, je souhaite créer une SCCV dans le but d’acheter un terrain et d’y construire 4 villas. Mon objectif et d’en vendre deux et d’en garder deux afin de les louer. A l’issue de ce programme est-il possible de transformer cette SCCV en SCI ?

  23. @ Benoit : on peut toujours faire une assemblée générale extraordinaire pour changer un objet social, un capital ou la nature de la société. La question sous-jacente qui vous intéresse est celle de savoir si ce changement aura un impact fiscal sur le bénéfice de l’activité de vente. Et là, je ne sais pas, il vaut mieux consulter un juriste fiscaliste !

  24. Bonjour Marc,

    Je souhaite créer une SCVV pour procéder à l’acquisition d’une propriété comprenant une maison et du terrain constructible permettant la construction et la vente de 5 ou 6 maisons. Est-ce que la vente de la maison déjà existante par la SCCV est possible ?

  25. @ Emmanuel : j’ai plus qu’un doute. Le plus simple est de n’acheter que ce qui vous intéresse ou s’il faut vraiment tout acheter, dissocier (achat par 2 structures ou personnes morales différentes) l’achat de la maison et celle du terrain sur lequel vous allez construire du neuf. Ou alors vous créez une SARL ou une EURL et vous faites tout avec. Pas de transparence fiscale, mais plus de tranquillité. Dernière solution : consulter un juriste fiscaliste spécialisé en immobilier. C’est plus sûr qu’une réponse de blogueur ! 😉

  26. bonjour, j’ai une SCI revenu foncier, dans laquelle j’ai un terrain et des locaux, je souhaite agrandir et vendre sur ce même terrain, je dois donc (d’après notaire) faire une SCIA mais cela me coute les frais sur les travaux déjà commencé. La solution pourrait elle être de transformer la SCI en SCCV ou SCIA ?

  27. Quel article ! quelle précision ! Merci beaucoup pour tout ce travail réalisé dans votre blog cher monsieur !
    Etant néophyte, permettez moi de vous demander si vous pouvez me dire pour quelle raison, une SCCV n’est-elle pas débitrice de la garantie décennale ? A priori, cette société est le constructeur aux yeux de la loi..

    Bien à vous !

  28. @ Jérôme : non, la SCCV n’est pas constructrice par elle-même ; en revanche, elle souscrit une assurance dommage-ouvrages (dans le cadre de la vente en VEFA) qui couvre ce risque et présente d’autres avantages comme le préfinancement des dommages de nature décennale.

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