Il vaut mieux être intelligent pour bien comprendre le marché du logement neuf.
Et être bien accompagné aussi.
Faire son marché avec un pas niais, c’est quand même plus pratique ! 😉
De toute façon, par définition, un marché, c’est quand on n’est pas seul.
J’ai rarement vu un ermite faire ses courses. Même en mode pas niais.
Sauf Bernard. L’hermite. Qui zigzaguait à fond les manettes entre sable et coquillage.
A la recherche de la logique du marché. Dont il traque toujours les limites… 🙂
Tout le monde ne peut pas s’appeler Bernard.
Tout le monde ne peut pas non plus comprendre le marché, d’autant qu’il est têtu puisqu’il a toujours raison.
Mais les marchés les plus beaux sont-ils nécessairement les plus fréquentés ?
Et peut-on y remplir aisément son cabas en évitant le chaos ?
Marché, c’est mieux que courir ?
Ah, la question pourrie… Tenir, c’est mieux que courir !
Mais marché… Comment – quand on est promoteur – peut-on penser tenir un marché comme celui du logement neuf ?
Vaste et concurrentiel. Complexe et évolutif.
Sensible à la conjoncture réglementaire, financière, fiscale, et… électorale.
Et où l’on passe son temps à courir – souvent sur place – pour assurer l’essentiel.
La consolidation de son activité et le renouvellement de l’offre commerciale, en parallèle du soutien du rythme des ventes qui permet d’annuler les risques consentis par l’engagement des projets antérieurs.
Un monde où la vision stratégique à long terme est contrariée par la dictature du court terme, qui impose trop souvent ses règles dans un écosystème du logement neuf aussi collectivement intelligent qu’un univers shadokien ?
Et qui conduit à un réflexe pavlovien de myopie pragmatique.
Le marché vu par les promoteurs
Pas de guerre de chapelle macro économique entre Marx ou Keynes.
Le promoteur est ainsi un animal pragmatique œuvrant dans la micro économie.
Un homme, une voix : c’est la démocratie.
Un terrain, un projet : c’est la micro économie.
Partout où l’herbe est verte, le promoteur sévit.
Reconnaissons lui au moins un mérite : il ne la fume pas systématiquement. 🙂
On a un peu de pudeur écologique tout de même… 😉
Pour faire court, un marché est donc la rencontre entre une offre (accessible) et une demande (solvable).
Et un terrain = un projet = des clients = du chiffre d’affaires et un bénéfice.
En simplifiant (beaucoup, car le développement d’un projet n’est pas un parcours paisible) ainsi, on voit bien que c’est le jeu des différents curseurs qui va déterminer le positionnement du produit et que la question devient celle du caractère absolu ou relatif des termes « accessible » et « solvable » .
Mais, dans l’absolu, tout est relatif, n’est-ce pas ? 🙂
A moins que tout ceci ne soit qu’un dialogue muet entre science et conscience ? 😉
Science sans conscience… n’est que frime de l’âne ?
Les dictons sont faits pour être (faussement ?) détournés. Comme les dialogues imaginaires ? 🙂
Madame Science : ah, ça fait du bien, les planètes sont alignées sous l’horizon d’Excel !
Madame Conscience : c’est quoi ça « Excel », l’Alpha et l’Oméga de la vérité absolue car mathématique ?
M S : mais oui, tu entres tes données et hop, tu récoltes la vérité. Tu sais bien, la vérité sort de la bouche des entrants !
M C : encore un jeu de mots comme ça et je te sors !
M S : ça va être difficile… heureusement qu’Excel est rapide !
M C : pourquoi ?
M S : parce qu’avec Excel lent tu aurais été obligée de m’applaudir !
M C : …. (no comment, soupir désabusé…)
M S : donc, je rentre le coût du foncier, le coût des honoraires, les taxes, les travaux, les frais de commercialisation, de pub, le prix de vente imposé du logement social, le prix de vente prévisionnel des logements libres et hop !
Excel me crache le montant de la marge !
M C : heu, c’est normal le signe « moins » dans la cellule D124 ?
M S : hein ? Zut. Tant pis, je vais augmenter un peu le prix de vente. Un petit 8 % de mieux et zou, nous voilà revenus en territoire positif !
M C : mais heu, excuse moi un peu de te demander pardon, mais au lieu d’augmenter le prix de vente, tu ne pourrais pas essayer de baisser un peu le prix de revient ? Le foncier, par exemple ?
M S : ah mais non, c’est le prix actuel ! Moins cher que ça, nos prospecteurs se feraient damer le pion par les concurrents et ne ramèneraient pas assez de foncier pour atteindre les objectifs de la direction !
Entre les projets qui se font planter par les commissions illégales d’avant-projet, ceux qui sont frappés de recours et la concurrence, il nous faut collecter 3 fois plus d’emprises foncières brutes qu’avant pour arriver au même résultat !
M C : ah… et les honoraires ?
M S : non mais, t’es dingue ! Déjà qu’on se fait traiter d’affameurs et assiéger par les sectes labellisatrices et autres syndicats professionnels de maîtrise d’œuvre…
M C : bon… les travaux alors ?
M S : même pas en rêve ! Les entreprises sont toutes au taquet et les industriels en ont profité pour augmenter leurs prix. Je me suis déjà fait piéger sur mes Excel du dernier semestre, là j’ai ajusté le tir !
M C : et en simplifiant un peu le projet ?
M S : pffff… avec le mal qu’on a eu à avoir le permis ? Appauvrir le projet ou les prestations ? Ca ne va pas plaire aux commerciaux. Ni à l’archi. Transformer un carrosse en citrouille, non mais, quelle idée !!!
M S : et en plus, on n’est même pas sûr d’obtenir le permis modificatif ! Sans compter le décalage du planning…
M C : ouais, bon, en gros, tu préfères un projet cher avec quelques prestas décoratives pour le justifier plutôt qu’un prix accessible et justifié ?
M S : c’est le marketing ça. Et les concurrents font la même chose. On ne peut pas prendre le risque d’être décoté !
M C : les taxes, je suppose que…
M S : tu supposes bien ! L’état se sert copieusement et les collectivités lui emboîtent le pas en transformant en banalité ce qui devait rester l’exception… Entre la TAM et les PUP, on en prend plein le museau ! Et on dit merci…
M C : TAM ? PUP ?
M S : Taxe d’aménagement majorée, on se retrouve avec un taux plus que triplé ! Et PUP, c’est Projet Urbain Partenarial ; en théorie, c’est un protocole d’accord négocié, dans la pratique, on se fait racketter le plus souvent. Avec le sourire et en disant merci !
M C : c’est bien d’être poli.
M S : on n’est pas polis ; on est usés. Le truc, c’est qu’au moins, quand la commune touche plus d’argent, on peut penser qu’elle sera plus encline à accorder le permis.
M C : hé bé… Et les frais de commercialisation, on peut les diminuer eux !
M S : innocente, va. Les commerciaux choisissent les produits en fonction de leur emplacement, de leur prix et de leur qualité, oui. Mais aussi en fonction du taux d’honoraires ! Et les frais marketing pour mettre en valeur un produit pas donné sont incontournables !
M C : hum. On a le droit de parler de la marge ?
M S : oui, mais uniquement quand elle est positive ; car se taper tout ce parcours, c’est quand même pour avoir une marge en fin de programme. Et les banques ne donnent pas de crédit d’accompagnement ni de GFA à un programme non bénéficiaire.
M C : mais zut quoi, allez, ramène pas ta science, réfléchis un peu ! On fait comment alors ?
M S : ben, j’sais pas moi. Je vais peut-être faire appel à ma conscience ?
M C : il serait temps ! Coucou, je suis là !
C’est dingue comme ça peut être parlant, le non-dit.
Mais ça ne suffit pas à changer une réalité complexe.
Il faudrait un ELAN vraiment explicite pour ça…
Bon, restons simples.
Bonne semaine à tous ! 🙂
