L’appel d’offres et la demande…

Promoteurs et programmes Laisser un commentaire

Quand un promoteur privé veut réaliser un programme immobilier, il part à la chasse aux entreprises.

Pas avec un fusil à pompe, ni en grandes pompes.

En fait, pour l’appel d’offres, il est généralement dans ses petits souliers.

Surtout s’il a prévu d’essayer de faire rentrer dans du 38 un budget travaux qui serait naturellement pointure 42….

Ce qui le conduirait plutôt à être à côté de ses pompes.

Ou à anticiper très froidement le côté pompes funèbres, celui d’un enterrement de programme de première glace… 🙂

N’est pas Cendrillon qui veut ! 😉

 

Non, Excel n’est pas toujours notre ami.

Petit rappel à tous ceux qui croient qu’en entrant des données dans une cellule, le résultat est prédictif… alors qu’il n’est que théoriquement exact.

Et que la réalité consiste toujours à remettre en cause des hypothèses, dans une logique de pertinence critique.

« Laisse prix critique » est un bon conseil…. 😉

Budget et fil du rasoir

Un budget au poil, c’est toujours l’idéal pour les travaux.

Le problème, c’est que ce budget joue trop souvent le rôle du jambon dans le sandwich, coincé entre une tranche de foncier et une tranche de prix de vente.

Ce qui conduit parfois à passer d’un budget au poil à un budget à poil.

Comme la donnée foncière est la première à être prise en compte, il reste deux paris (qui valent bien une messe… 😉 ), celui du niveau des prix de vente et celui de l’estimation des travaux.

Et comme l’être humain est souvent de nature optimiste (surtout si son déroulement de carrière en dépend) le niveau des prix de vente est assez souvent vu en rose et le budget travaux sous-estimé.

Ce qui est d’ailleurs un risque aujourd’hui, avec des carnets de commande mieux remplis pour les entreprises et des contraintes techniques qui continuent à s’empiler…

Appel d’offres pour des offres à la pelle ?

Les novices pensent assez souvent que les promoteurs travaillent toujours avec les mêmes entreprises.

C’est hélas assez peu vrai.

Non pas que ce soit toujours souhaité (quand on trouve une entreprise qui bosse bien pour un prix raisonnable, on est souvent tenté de faire un bout de chemin avec 🙂 ).

Mais, le tissu d’entreprises du bâtiment étant surtout composé de PME, leur plan de charge peut rapidement saturer leur capacité, ponctuellement au moins.
Et si le patron sait qu’il n’aura pas d’équipe disponible au moment de votre démarrage de chantier, en général il ne vous répond pas.

Et comme vous – en tant que promoteur – avez un planning à respecter pour livrer à l’heure à vos clients, vous n’allez pas lui proposer de décaler votre chantier de 4 ou 6 mois ; et donc vous allez rester sur votre planning mais avec quelqu’un d’autre.

D’où le recours fréquent à l’appel d’offres, autrement appelé la consultation des entreprises.

Car pour être sûr d’avoir des entreprises capables de faire, en qualité, en prix et en cadence de chantier, il vaut mieux consulter large.

Sinon, on risque de se retrouver marron. Chocolat, quoi !

Et ce n’est pas notre vocation, ni notre rôle, ni notre profit…

A moins que CRO n’ait un avis différent ?

CROfiteroles
Rôle, profit… Profit, rôle… Et CROfiteroles, ça ne serait pas mieux ?

Bon, évidemment, vu comme ça…. 😉

Allo, les lots ? De lots d’ici à l’ode là…

Pour faire un chantier (en simplifiant un peu) on peut recourir à une entreprise générale. Elle s’occupera donc de tous les travaux et notamment de la coordination entre ses sous-traitants.

Mais on peut aussi (et c’est le cas le plus répandu) découper les travaux en lots séparés (gros-œuvre, charpente, carrelage…) et faire appel à un pilote pour la coordination.

C’est une méthode plus lourde, plus complexe à gérer (de 15 à 25 lots par exemple suivant la taille et la complexité du chantier), mais qui a le mérite (et l’inconvénient ) d’être en prise directe avec chacun des spécialistes.

Ce qui, en termes de prix, donne souvent un meilleur résultat que le recours à l’entreprise générale (même s’il m’a déjà été donné de voir, de manière surprenante, que certains sous-traitants passés « au presse-purée » de l’entreprise générale lui avaient fait un meilleur prix que celui remis en direct au promoteur…. 🙁 ).

Il va donc falloir faire sa liste d’entreprises à consulter – et penser éventuellement à des publications presse pour élargir le cercle – pour lancer l’appel d’offres.

Et allumer un cierge !
Pour chanter l’ode et les louanges, à la gloire d’Excel et du hasard réunis… 🙂

Car n’oubliez pas, ce n’est qu’au moment de la fin de négo de l’appel d’offres que l’on sait si on rentre dans son budget, et si la théorie d’Excel peut devenir réalité de chantier !

Car le banquier veille au respect des équilibres, des prix et des marges…
Et ceux d’ici, pas ceux de lots de là ! 😉

Faire son marché… à forfait ?

C’est pas très glorieux de gagner par forfait. C’est vrai en général.

Mais, en particulier, la pratique du marché à forfait est très répandue dans les marchés privés de travaux.

En gros, le devis de l’entreprise est réputé forfaitaire et devant répondre aux spécifications portées dans les plans et descriptifs du dossier de consultation (qui devient le dossier marché après la phase de négociation post appel d’offres).

Pas question donc de demander sans arrêt des rallonges, sauf erreur manifeste dans les documents de consultation ou bouleversement de l’équilibre du contrat.

Le prix est ferme et définitif, sous réserve de quelques avenants qui pourraient être acceptés par le maître d’ouvrage à l’occasion de la modification de prestations spécifiques.

C’est si bon de commettre un forfait en toute légalité ! 🙂
Bonne semaine…

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