Essai sur le lotissement : transformé ?

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crorugbyPour vous mettre le lot à la bouche : le lotissement, c’est une tablette de chocolat ! (là, j’ai tous les gourmands dans la poche)

Donc, on prend un terrain, on découpe et on consomme avant que ça fonde (euh, le chocolat, pas le terrain 🙂 ). Simple…

Mais je sais que vous n’aimez pas les choses trop simples.
Avoir l’impression d’être intelligent aussi vite, c’est louche !
Comme je vous comprends, vous méritez mieux… 😉

Donc, on va densifier un peu en tentant un essai qu’on essaiera de transformer (ça, c’est vous qui le direz).

Normal, le Top 14 vient de reprendre !!!

 

Bon, rassurez vous, il n’y aura aucune question sur les nouvelles règles d’arbitrage de la saison rugbystique 2013-2014.
Je ne voudrais pas déstabiliser tous les français qui habitent au Nord de l’Adour 😉 !

Courageux, mais pas inconscient le préhisto de l’immobilier : point CRO n’en faut !

On se contentera de dire des bêtises sur le lotissement…

Un lotissement à la coupe ?

De toute façon, on n’a que peu le choix : un lotissement sans découpage, c’est un peu comme un puzzle en un seul morceau. Trop facile pour être vrai ?

Ben non, c’est possible !
Le point de départ de cette merveilleuse innovation est la réforme de 2012. Car les textes ont changé depuis l’ordonnance du 22 Décembre 2011 suivie du décret n° 2012-274 du 28 Février 2012.

Et un lotissement peut parfaitement être constitué d’un lot unique !
La référence ancienne au nombre de lots (plus de deux, donc trois) disparaît devant la nouvelle définition du lotissement donnée par le code de l’urbanisme (article L442-1) :

« constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contigües ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis« 

Bien sûr, un terrain déjà découpé et « comestible » immédiatement n’est pas un lot de lotissement par lui-même. Pour cela il faudrait qu’il provienne d’une division et soit détaché de son unité foncière d’origine.

De toute façon, le lotissement c’est comme la tablette de chocolat ; c’est mieux quand il y a beaucoup de carreaux… 🙂

Permis d’aménager ou Déclaration préalable ?

Avant, mais ça c’était avant… (la réforme), avant, donc, on disait lotissement pour tout et n’importe quoi.

Lotissement, c’était un terrain découpé en plusieurs parcelles de terrain à bâtir.

Et lotissement, c’était aussi l’autorisation d’urbanisme qu’il fallait obtenir pour en faire un (de lotissement).

Mais maintenant, comme on est beaucoup plus intelligents (normal, vu tout le chocolat qu’on enfourne 🙂 ), on est capable de faire la différence :

– le lotissement, c’est le statut juridique

– mais l’autorisation d’urbanisme, c’est le permis d’aménager ou la déclaration préalable, selon le cas

Noir ou au lait le chocolat ?  😉

Faisons appel à l’arbitre : la notion de travaux communs

Terrain aménagé ?
Terrain ? Quel terrain ??? On parle pas du même, là !

Grosso modo, un permis d’aménager n’a besoin d’être demandé que si :

  • des travaux de création de voies, ou d’espaces et équipements communs (c’est à dire bénéficiant à plusieurs lots) sont nécessaires
  • ou si le terrain d’assiette est situé en secteur sauvegardé ou dans un site classé

Dans tous les autres cas, on se contentera volontiers de la simple Déclaration préalable.

Notez au passage que, pour certains, aménager un terrain ou se ménager sur le terrain sont deux notions confuses ; approximation de langage liée à un cadrage-débordement décalage temporel CROnique…

Quelques caractéristiques du nouveau Permis d’aménager

Tout comme notre bon vieux lotissement jadis, le permis d’aménager comporte quelques avantages.

Pour le professionnel, signalons la possibilité d’inclure dans le périmètre du lotissement des emprises déjà bâties, ce qui peut permettre de récupérer un peu de densité (des mètres carrés de surface de plancher) quand ces emprises consommaient moins de droits à construire que le COS n’en autorisait.

On peut aussi inclure dans le périmètre de la demande de permis d’aménager des unités foncières multiples, appartenant à des propriétaires différents, à condition toutefois que ces parcelles soient contigües.

Et un autre intérêt bien connu, la capacité du permis d’aménager à figer les règles d’urbanisme pendant 5 ans à compter de la déclaration d’achèvement des travaux d’aménagement (ou à la date de non opposition à la déclaration préalable).

Cette stabilité des règles est une garantie pour l’aménageur qui peut vendre ses lots sans craindre de bouleversement, mais aussi pour ses acquéreurs qui peuvent déposer et obtenir leur permis de construire sereinement.

Ces caractéristiques sont également de nature, pour un promoteur prudent, à donner une visibilité plus importante à certaines opérations importantes en utilisant des macro-lots pouvant accueillir des permis de construire de logements collectifs ou de logements individuels groupés.

 

Allez, c’est votre tour de vous jeter à lot dans vos commentaires. Foncier dans le tas ! 😉

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