Acheter content ou à crédit ? Une histoire de relais…

Conseils immobiliers, Financement immobilier Laisser un commentaire

crédit relaisLe crédit relais, ça court pas les rues ! Mais on ne le trouve pas non plus sur les pistes d’athlétisme…
Alors, c’est quoi finalement ?

Difficile à dire, mais moi je n’ai que moyennement confiance. Pas si comptant que ça
Faut dire aussi, quand on est obligé de se prendre un crédit pour acheter le relais, et qu’on apprend que le principal témoin est un bâton, on peut se demander si l’enquête a été bien menée ?

A moins qu’on n’accorde un certain crédit au faux témoin ?
Et un relais avec un passage de faux témoin, vous ne trouvez pas ça louche ??? 😉

 

Tout bien réfléchi, le crédit-relais est au relais ce que Napoléon est à Staline ; un très vague cousin ! (ça y est, j’ai tous les démocrates dans la poche  🙂 )

Leur principal point commun est un certain côté sportif parfois… et savoir comment traiter le retour du bâton.

Bref, le crédit-relais, c’est plus compliqué et potentiellement plus douloureux qu’il n’y paraît parfois. Un peu comme une fermeture éclair que l’on remonte violemment.
Attention à ce que rien ne dépasse !  😉

A quoi sert le crédit-relais ?

Le crédit-relais est en théorie le pont qui assure la trésorerie nécessaire entre la revente d’un bien et l’achat d’un nouveau.

Typiquement, le candidat au crédit-relais est donc propriétaire d’un logement (ou autre bien immobilier) qu’il entend revendre et dont le produit de la vente doit permettre d’acquérir une nouvelle propriété.

Car il n’est pas toujours facile de disposer des fonds nécessaires pile au bon moment, l’immobilier n’étant pas liquide par nature…

Il y a donc des questions de base qui se posent, comme la valeur des biens respectifs, le montant de crédit nécessaire, la durée, la garantie, la certitude du dénouement de l’opération (ou pas), etc.

Les différentes formes de crédit relais

Dans sa forme la plus courante (je vous avais bien dit que c’est parfois sportif  😉 ) le crédit-relais n’est qu’un financement de trésorerie à court terme qui disparait lors de son remboursement, grâce à la vente de l’immeuble existant. Il s’agit là d’une forme de crédit relais « simple » ou « sec », le montage financier étant facile à comprendre sur le principe et non sophistiqué en termes d’ingénierie financière.

Pour s’amuser davantage, il faut imaginer un schéma un poil plus complexe dans lequel la vente du bien existant ne va couvrir qu’une partie du prix du nouvel immeuble, ce qui rend nécessaire un complément de financement, soit à court terme, soit en consolidant le plan de financement par un emprunt immobilier à long terme classique.
On utilise parfois le terme « adossement » pour qualifier le fait que ce crédit-relais va financer un bien physique, un peu comme si le crédit s’appuyait sur l’immeuble, ce qui est vrai à la fois en termes de causalité mais aussi, assez souvent, de prise de garantie.

Quels risques pour l’emprunteur ?

C’est là que c’est le plus drôle. Et qu’il faut faire attention à la marche (encore une histoire d’orteils ? 😉 ) entre la théorie et la pratique.

En théorie, ça marche à tous les coups :

La maison que vous allez vendre vaut 300, l’appartement superbe que vous êtes sur le point d’acheter vaut 250. Y a du rab’ !
Vous avez signé un contrat pour acheter, rapidement vu qu’il vous plait vraiment ; dans votre position de vendeur, vous avez signé un compromis notarié avec votre acquéreur.
Tout baigne, mais comme il y a un décalage de 3 mois (par exemple) entre le moment où vous devez payer le nouveau et celui où vous toucherez le prix de vente de votre ancien domicile, il suffit de faire un prêt. (on peut même avoir des situations plus « ambitieuses » où l’ancien bien est seulement estimé et où l’acquéreur reste à trouver)

Pas faux, il se peut que cela se passe bien.

Mais il se peut aussi que la malchance s’emmêle (les pinceaux, foutus orteils ! 🙂 ).

La course au crédit relais
Comment ? Vous ne voyez pas les risques !!! Et pourquoi vous pensez que je cours comme ça ???

Par exemple, si votre acheteur change d’avis, s’il a un accident de santé, s’il n’obtient pas son crédit, si, si, si…
Et d’un seul coup, ce n’est plus d’un pont dont on a besoin, mais d’un aqueduc, parce que tout va durer plus longtemps, avec la nécessité de trouver un nouvel acquéreur, en bonne santé, de bonne foi et solvable.

Si votre vente couvrait intégralement le nouvel achat, le mal est moindre, mais si on avait inversé les valeurs, avec 250 de revente et 300 d’achat, vous auriez sans doute prévu initialement un emprunt à long terme de 50.
La disparition de votre certitude de vente peut se transformer, au-delà du décalage dans le temps, en diminution de valeur et avec l’obligation d’emprunter non pas 50 mais 100.

Oui, ça coûte plus cher, surtout si vous pouvez vous le payer. Mais, si en empruntant 100 vous ne passez plus dans les critères de votre banque prêteuse….

Retour à la case départ ? Vous ne touchez pas 40 000 francs, vous essaierez de ne pas aller en prison et vous ne jouerez plus au Gogopoly ?
Et zut, pourquoi n’avais-je pas lu les règles du jeu avant ?  🙁

Les précautions d’usage

La première précaution est connue depuis longtemps et pratiquée par tous les établissements financiers. On ne prête jamais à 100 % sur un crédit-relais. Si le bien est estimé à 100, le crédit portera sans doute entre 50 et 80 suivant les époques et les banques (contexte économique, évolution du marché immobilier, surface financière de l’emprunteur…) afin de lever tout doute sur un réajustement intempestif du prix.

La deuxième précaution est de prévoir avec le prêteur une durée de crédit relais largement supérieure à la durée théorique nécessaire (par exemple, négocier une durée de 12 mois si on pense avoir besoin de 4). Ce surcroît de temps permettra de se retourner en cas de panne d’acquéreur !

Prévoyez aussi en trésorerie le coût du crédit et de ses accessoires. Pendant le crédit relais, on doit rembourser l’assurance décès invalidité et les intérêts (on peut aussi prévoir de payer ceux-ci de manière groupée au moment du remboursement du crédit relais).

Et négociez si vous le pouvez la garantie associée au crédit ; une simple promesse d’hypothèque ne coûtera rien, un cautionnement un peu plus et une hypothèque conventionnelle encore davantage.

 

C’est très beau et très pratique le crédit-relais. Mais c’est aussi piégeux parfois ! Donc, d’accord pour un crédit relais mais sans faux témoin 😉 ! Restons nature…

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *