Le PSLA pour les nuls !

2 132 réflexions au sujet de « Le PSLA pour les nuls ! »

1. bonjour
   j’ai réservé un T3 sur plan  » en psla » récemment , j’ai versé 4070 euros de dépot de garantie
   ;et le temps que l’opérateur construise le logement , cela va mener à fin 2014 ; je voudrais savoir plusieurs choses:
   -dans quelles mesures , si ma situation financière venait à changer d’ici cette date, je pourrais récupérer mon chèque de dépot de garantie.
   – est ce que je pourrais éventuellement louer cet appartement , et à quelles conditions ?
   cordialement

2. Bonjour Philippe, si j’ai bien compris, vous avez réservé mais pas encore signé l’acte authentique ? Et encore moins levé l’option ? Donc à mon avis, pas de problème pour récupérer le dépôt de garantie, d’autant que je suppose aussi que c’est un bailleur social (société HLM ou une filiale) qui est le vendeur et que leur pratique n’est pas de « tordre le bras » à leurs clients. En revanche, le PSLA est un achat en accession à la propriété avec un « cadeau » qui est la TVA à taux réduit. Pas question de le transformer à votre niveau en investissement locatif donc. Faut pas rêver ! 😉

3. Bonjour Marc,
   Après avoir fait de nombreuses démarches pour enfin devenir propriétaire. Le PSLA semble être une chance et le seul moyen pour moi d’acheter un logement « correct » pour moi et ma fille. Ma vie peu toutefois évoluer et j’aimerais savoir s’il m’est possible de revendre ce logement dans quelques années par d’autres moyens qu’en utilisant la garantie de rachat qui ne se fait qu’à certaines conditions. Je ne parle pas de faire une plus value. Admettons que je revende mon logement à un particulier au prix d’achat dans 5 ans, (toujours mieux que de payer un loyer pendant 5 ans !) est-il possible que l’on me demande de rembourser les avantages acquis (différence de TVA, taxe foncière, PTZ+) Cette opération aura alors eu pour effet de me permettre d’accumuler un apport pour un prochaine achat (normal) … chose impossible à faire lorsqu’on paye un loyer tous les mois ! Merci

4. Houla, Murielle, vous êtes exigeante ! 🙂
   Faisons simple : l’état ne tire pas sur les ambulances ! Donc, si les évènements de la vie vous mettent dans la situation de bénéficiaire de la garantie de relogement (même si vous ne l’exercez pas) :
   C’est à dire…
   B. EXCEPTIONS
   20. Le bénéfice du taux réduit ne sera pas remis en cause dans les cas de survenance des évènements suivants :
   – décès ;
   – décès d’un descendant direct faisant partie du ménage ;
   – mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement en cause ;
   – chômage d’une durée supérieure à un an attestée par l’inscription à l’institution nationale publique mentionnée à l’article L. 5312-1 du code du travail ;
   – délivrance d’une carte d’invalidité définie à l’article L.241-3 du code de l’action sociale et des familles ;
   – divorce ;
   – dissolution d’un pacte civil de solidarité.
   Dans ces cas là, vous n’aurez pas de remise en cause (que vous exerciez la faculté de rachat ou que vous vendiez par vos propres moyens).

   En revanche, si rien ne vous y contraint vraiment et que vous agissez par opportunité (dans les 15 ans qui suivent l’acte d’achat) alors vous devrez rembourser le différentiel de TVA entre le taux normal et le taux réduit (en profitant néanmoins d’un abattement de 10% par an à compter de la 6ème année).
   Pour le PTZ+ et la TFPB, à mon sens rien à craindre, sauf à rembourser le solde du PTZ+ (et de vos autres crédits aussi, dont le PSLA éventuel, logiquement). De fait, quand vous avez demandé le PTZ+ et bénéficié de l’exonération de TFPB vous étiez « dans les clous » et avez respecté la règle. En revanche, dès que vous quittez le système vous ne pouvez plus bénéficier de ses avantages. Le beurre, l’argent du beurre et la crémière, c’est mal vu en période de restrictions !

   Ouf, ça vous va comme réponse ? 😉

5. Bonjour Marc et merci d’avoir éclairer mes lumières.
   Donc je résume : si je ne suis ni décédée, ni invalide, ni mutée à tataouine les bains, ni chômeuse, ni divorcée je ne bénéficie pas de la condition de rachat mais je peux tout de même revendre ce logement en remboursant le différentiel de TVA dans les conditions de vous m’avez expliqué. Je comprends aussi que je ne pourrais plus bénéficier de ces avantages pour un autre achat ce qui est logique et normal.
   C’est un premier achat et le PSLA présente effectivement de nombreux avantages. En comparant avec d’autres logements de même surface et même quartier j’ai constaté en moyenne une différence de 20.000,00 euros d’écart sur le prix d’achat. Je serais ravie de pouvoir me lancer dans le monde merveilleux des « propriétaires » mais cela reste un investissement important et 30 ans de crédit ! Je ne voudrais pas me retrouver mariée à un T3 pour les 15 ans à venir si la revente ne rembourse pas le crédit !
   Cordialement
   Murielle

6. @Murielle : »Tataouine les bains » ! Mais il y a plus près : Trifouillis les cactus ! 🙂
   Je vais quand même mémoriser votre lieu d’exil…

7. Bonjour Marc,
   J’ai acheté mon premier bien, un T2, en PSLA. J’en suis ravie!
   Je me pose pourtant une question, comment louer cet appartement? J’espère bientôt déménager dans le sud (ouiiii du soleil!!!) grâce à mon emploi et souhaiterai louer mon appartement plutôt que de le revendre.
   Comment faire???

8. Plusieurs questions avant un début de réponse. Est-ce un déménagement subi (comme une mutation) ou pas ? Depuis combien de temps avez vous signé l’acte authentique (cf levée d’option) ? Y a-t-il dans votre acte des clauses anti spéculatives (assez fréquent) et que disent-elles ? Hop, c’est à vous de bosser ! 🙂

9. Bonjour Marc,
   J’ai toutes les réponses:)
   -Déménagement par mutation
   -Levée d’option le 13/12/2013
   -pas vu de clauses anti-spéculatives (mais ça s’appelle vraiment comme ça??)

   A vous 😉

10. Oups, j’ai levé l’option en décembre 2012, désolée… je suis bien propriétaire.
    TFPB, pas encore payé.
    PTZ, je dois voir avec qui pour connaître mon sort?
    Clause anti-spéculative, pareil, à qui m’adresser?
    Direction notaire je crois?

11. Pas sympa de me faire des blagues sur la date de levée d’option…. 🙂
    TFPB : normal que vous n’ayez rien payé, puisqu’il y a une exonération de 15 ans à compter de la date d’achèvement. Pour autant, votre futur changement de statut post mutation va changer la donne. L’état n’a pas à vous consentir une exonération longue durée si vous n’êtes plus locataire accédant là.
    PTZ+ : posez la question à la banque qui vous a fait le prêt
    Clause anti-spéculative : lisez l’acte authentique (le notaire a du vous en donner 1 exemplaire). A défaut questionnez votre notaire.
    Et bon Dimanche !

12. Merci pour les infos Marc!
    Bon esprit, bonne répartie, sympa d’échanger avec vous:)

13. Merci 🙂

14. Bonjour,

    La société qui me livre l’appartement fait une remise des clefs le 22 juillet or nous serons en vacances à l’étranger. Peut-on décaler la remise des clefs avec le promoteur ? Merci pour votre réponse. Cordialement, Sonia

15. bonjour Marc
    aprés avoir lu vos échanges avec Stéphanie , j’en ai déduit que à partir du moment ou aprés la phase locative je me suis porté acquéreur de mon appartement , si ma situation personelle, professionelle l’exige ; je peut louer mon appartement mais
    en revanche perdre l’éxonération de taxe foncière , le PTZ , et …. ?

16. Bonjour Soumia, bien sûr ! Il vous faut contacter votre promoteur et convenir avec lui d’une autre date de RV. En principe, cela ne doit pas poser problème.

17. @ Philippe . Si vous êtes dans le même cas que Stéphanie, même réponse. Que les circonstances de la vie vous obligent à ne plus résider dans votre PSLA est une chose, mais vous ne pouvez (fort logiquement) pas espérer continuer à bénéficier d’une exonération de TFPB ou d’un PTZ+ qui sont directement liés à votre statut d’accédant à la propriété (alors que vous ne l’êtes plus si vous mettez en location).

18. Bonjour
    Pour le remboursement de TVA il me semble bien que depuis janvier 2013 l’état ne peut plus la récupérer. C’est la cour Européenne qui a ordonné cela a la France.
    J’ai une question : y a t-il une durée minimale de location a respecter avant de lever l’option ?
    Merci

19. Il n’y a pas à ma connaissance de durée minimale de location portée dans les textes. Mais les praticiens conseillent souvent une durée de quelques mois pour éviter tout souci avec l’administration fiscale. En effet, il s’agit d’un dispositif de location-accession et pas de simple accession, et il vaut mieux éviter de considérer que le texte a été détourné de sa vocation si on ne veut pas voir remis en cause ses avantages spécifiques. Si vous avez des infos complémentaires, je prends aussi 🙂 .

20. bonjour Marc,
    je viens d acheter un appartement en psla avec un crédit bancaire normal,
    je souhaite éventuellement me mettre en ménage chez dans la résidence de mon amie,
    puis je louer mon appartement et si oui, sous quelles conditions?
    merci d’avance

21. Bonjour,

    Je suis actuellement locataire d’un F2. Comme on souhaite faire un enfant, on souhaiterait investir dans un F3 (les F4 sont trop chers). Je suis intéressée par un F3 en location accession, mais je me demande ce qu’il se passerait si un ou deux ans après l’achat je donnais naissance à des triplés ? Il n’y a pas de clause concernant un appartement devenu trop petit suite à des naissances. Ma question sous-jacente est : est-ce toujours intéressant d’acheter en PSLA si on est pas sûr de rester 15 ans dans son logement ?

    Merci 🙂

22. De retour après un break de quelques jours…
    @ Laurent Bonjour Laurent, il y a sur le principe 3 volets : notion de propriété, notion de financement, notions d’avantages spécifiques PSLA. A priori, RAS côté financement puisque vous me parlez d’un financement banalisé (à moins que des clauses de votre prêt ne rendent obligatoire le remboursement en cas de mise en location, j’en doute ?). Pas de PTZ+ non plus ? Côté droit de disposer de votre bien, il n’y a pas de limitation au droit de propriété en PSLA (sauf clause antispéculative éventuelle, à voir dans votre acte). Par contre, attention à la perte des avantages spécifiques (exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties) puisque le logement ne sera plus occupé par vous en tant qu’accédant PSLA. Il faudrait quand même vérifier si, en louant et en respectant les conditions du Prêt Locatif Social (conventionnement avec l’état ou le délégataire local + loyer plafond PLS et plafond de ressources du locataire) il serait éventuellement possible de continuer à en bénéficier (questionner l’administration par analogie, qui accepte cette solution « de recyclage » quand l’opérateur/promoteur ne trouve pas de client en PSLA).

    @Caroline Bonjour Caroline, dans votre situation, il y a des solutions simples : 1- revendre les triplés au marché noir (c’est super rare, ça doit valoir cher 😉 ) 2- acheter des lits gigogne (moins glamour mais efficace) 3- profiter de votre T3 PSLA quelques années et le revendre pour acheter un T4 ensuite. Vous avez parfaitement le droit de revendre le logement (sauf si restriction de clause antispéculative). Choisissez la bonne solution ! 🙂

23. Bonjour Marc,

    J’envisage l’achat d’un logement en PSLA, étant donné que je ne me vois pas rester 20 ou 30 ans dans le meme logement, quelle est la durée minimale d’occupation avant de pouvoir faire une revente libre (à un particulier).

    Merci d’avance de vos eclaircissements.

24. Bonjour Sifi, même réponse qu’à Caroline, il n’y a pas de durée minimale, sauf s’il existe des dispositions contraires dans le cadre de causes antispéculatives (dispositions contractuelles portées dans l’acte de vente).

25. Bonjour Marc,

    j’habite un T2 en location et souhaiterai demenager pour plus grand (arrivee d’un enfant). L’accès au logement locatif est compliqué, nous avons une demande avec une ancienneté de 3 ans.
    Le système du PLSA peut être intéressant. Je ne souhaite pas acheter mais seulement bénéficier de la location sachant que si je ne lève pas l’option d’achat je pourrais peut être rester dans l’appartement ou bénéficier d’un relogement. Est-ce que cela peut être vrai dans la pratique ?

26. Pas évident. Bien sûr, en théorie le schéma peut fonctionner.
    Deux remarques tout de même :
    1- pas sympa pour ceux qui galèrent aussi pour acheter réellement en PSLA (car le PSLA est globalement rare)
    2- si le vendeur fait bien son boulot, il va vouloir vérifier que vous avez la volonté réelle d’acheter et les moyens de le faire
    Donc, le volet financier va être décortiqué et le vendeur va vérifier que vous êtes capable de payer le loyer plus la part acquisitive de la redevance, c’est à dire pratiquement le montant de votre échéance future d’accédant à la propriété. Dès lors, pourquoi ne pas acheter (si le bien est correctement placé et à prix avantageux, pourquoi ne pas acheter, rien n’empêche de revendre dans quelques années) ?

27. Bonjour, et merci pour votre site qui contiens des infos précieuses

    J’ai quelques questions qui me taraudent sur le PSLA :

    -le PSLA est le nom du prêt pour un achat en location accession ?

    – j’ai un bien en vue éligible au PSLA, et ma 1ere remarque est sur le taux en vigueur, je m’explique : le bien en question, n’est pour l’instant qu’un bien sur papier, et la fin des travaux est prévue au 4eme trimestre 2015. La phase d’acquisition (et donc le montage du prêt) se fera donc entre le 4eme trimestre 2016 et 2017 après une année de location, mais qu’en est il des taux ? si entre-temps les taux venaient à monter considérablement, le PSLA prévoit il un taux maximum ?

    – concernant le PTZ+ compatible aujourd’hui avec le PSLA, la simulation du montant accordé est elle faite aujourd’hui (date de dépôt du chèque de réservation+signature du prêt contrat), ou en 2016 date de l’achat ? si entre-temps, mes revenus venaient à augmenter (je peu toujours rêver, mais bon…) et donc plus forcement les capacités pour acheter, il y a-t-il une roue de secours ? pareil, si par exemple le PTZ disparait entre temps…

    – J’achete seul (célibataire), mais si après 4-5 ans, ma situation change (mariage, pacse, enfants…), puis-je revendre sans devoir rembourser la différence de TVA, et peut être envisager une plus-value ?

    Merci à vous 😛

28. C’est bien ma veine 🙁 , je suis encore tombé sur un serial questionneur !
    Hé ho, y a pas marqué Encyclopédia Universalis sur la porte, c’est juste un petit blog ici !!! 🙂

    Bon, c’est quoi les questions déjà ?
    1- Ben oui, PSLA = Prêt Social Location Accession. L’appellation décrit à la fois le dispositif réglementaire dans son ensemble et le crédit immobilier qui peut y être associé (mais il n’y a d’obligation d’emprunter avec un crédit PSLA)
    2- Le vendeur a l’obligation de proposer un montage financier qui permette au locataire accédant d’avoir une première mensualité de remboursement (hors ADI) au pire égale au montant du loyer et de la fraction d’épargne (fraction dite acquisitive). Pour autant, s’il s’agit de taux révisables… et je ne suis pas sûr qu’une banque bloque ses taux pour un crédit souscrit beaucoup plus tard. En revanche, si le promoteur a souscrit un PSLA à taux fixe, il peut vous transférer la quote-part correspondant à votre logement (et le tour est joué), s’il l’a souscrit à taux variable, on peut jouer sur la durée d’emprunt. Dans la pratique, (surtout si vous voulez aller chercher vous même vos crédits sans bénéficier d’un transfert partiel ou total du PSLA négocié par le promoteur) l’intérêt va être de lever l’option au plus vite dès qu’on est dans les lieux. Il n’y a pas de taux maximum prévu par la loi en valeur absolue pour le PSLA (juste une garantie de financement), cela peut varier dans le temps (sachant que le PSLA est un prêt conventionné).
    3- Pour le PTZ+, la date de prise en compte des revenus est celle de la levée d’option (je me demande, s’il n’y a d’ailleurs pas le choix entre cette date de référence et celle de la signature du contrat de location-accession mais j’avoue ne pas remettre la main sur cette info), ce qui veut dire que le droit effectif au PTZ+ dépend de l’existence du PTZ+ au moment de la levée d’option (le PTZ+ n’est qu’un prêt complémentaire et cela ne change rien à l’obligation du partenaire financier de l’opération de proposer la solution de financement déjà évoquée en 2)
    4- Concernant les possibilités d’esquive, voir la réponse faite à Murielle.
    Sinon dans les autres cas, http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2506-PGP.html (paragraphe 360). A priori, si le logement est revendu et ne constitue plus votre résidence principale il faudra rembourser une fraction de l’avantage constitué par le différentiel de TVA entre tva de droit commun et tva à taux réduit (20 % et 5 % au 1er Janvier 2014 en principe). Pas d’abattement sur les 5 premières années puis 10 % de diminution de l’assiette ensuite de l’année 6 à 15. Donc, si revente en année 7, 2 x 10 % d’abattement appliqué à 15 % (20 – 5), soit 80 % de 15 % à rembourser = 12 % du prix ht.

    Pouf, pouf, j’espère ne pas avoir dit trop de bêtises…

29. Bonjour Marc,

    Je suis intéressé pas l’ acquisition par PSLA. Cependant je nage dans un un épais brouillard. Je ne vois rien de clair sur le net concernant les propositions concernant ce dispositif. On dirait un secret gardé. Un mystère…
    J’aimerais donc savoir vers qui me diriger très précisément (organismes , banques, promoteurs privés ….)

    Merci à vous par avance de votre réponse.

30. Bonjour Lionel. C’est une des difficultés de ce dispositif. Son rationnement et sa complexité en font un objet difficile à comprendre et à identifier sur le terrain.
    Dans la pratique, ce sont les sociétés de type HLM (offices publics, ESH, coopératives) qui représentent la quasi totalité de l’offre. Cette offre est par nature très locale.
    Pour trouver un programme / logement PSLA il faut donc commencer par définir votre zone d’intérêt géographique et par questionner les acteurs locaux. Pour simplifier : les mairies et les organismes HLM intervenant sur cette zone.
    Désolé de ne pas pouvoir faire davantage, mais il n’y a aucune organisation « fédérale » ou regroupement de l’offre sur un site internet. Le peu d’offre disponible est en général pris d’assaut assez vite, ce qui n’incite pas les acteurs à plus d’efforts commerciaux.

31. Bonjour Marc,
    Nous sommes en phase de recherche de financement de principe pour la réservation d’un T3 (livraison prévue 1er semestre 2015). Nous avons rendez-vous avec un courtier la semaine prochaine mais auparavant nous avons fait des simulations de financement sur 30 ans. Nous serions dans le budget prévu théoriquement avec un apport personnel relativement bas (ça couvrira au moins les frais de notaire). Hors le futur bien dans sa phase locative a une redevance, sans la partie épargne, supérieure à ce que nous avions envisagé pour le remboursement d’un financement éventuel. Il n’y a qu’un seul emprunteur et selon les seuils pour payer cette redevance « acquisitive » sans s’endetter au-delà de 33% il devrait justifier de revenus qui sortent du champ autorisé dans ce dispositif. Y a-t-il une marge de négociation possible selon vous?

    Merci par avance de votre réponse.

32. Mais pourquoi vous avez tous des questions de Schtroumpf ??? 😉
    Je récapitule : en supposant que le montage financier envisagé pour la levée d’option et l’achat définitif soit validé par vos démarches en cours et que vous ne tordiez pas le cou aux critères d’orthodoxie financière classiques (33 % maxi d’endettement, reste à vivre acceptable…), la seule chose qui gênerait alors serait le montant du loyer (supérieur à votre mensualité future, même en dehors de la partie « acquisitive » de la redevance) ? C’est bien ça ?
    Je commence par une bonne nouvelle virtuelle : si j’étais le promoteur de votre programme, cela ne poserait aucun problème.
    Pourquoi ? Sur le fond, si vous êtes dans les plafonds de ressources, c’est que vous y avez droit et dans l’esprit il faut se rappeler que la période de location (dans un contrat de location-accession) n’est pas là pour empêcher les gens d’acheter mais pour les y aider en général (grâce à l’épargne constituée et au « test d’effort » sur la durée). Quand le moyen devient l’empêchement, c’est gênant…
    La question du comment faire : vous avez dit négociation ? Il faut donc aller voir votre vendeur pour lui expliquer votre cas, lui montrer vos simulations financières et les offres de prêt obtenues. Car même si (par exemple) la durée prévue au contrat pour lever l’option est de 3 ans (elle peut être plus courte), rien n’empêche de lever l’option par anticipation. C’est à mon avis là-dessus qu’il faut jouer en ne restant locataire que peu de temps.
    Mais c’est à voir avec votre vendeur et en mettant tout à plat avec lui. Pas gagné d’avance, mais possible.
    Courage ! 🙂

33. Hihi Schtroumpf j’aime bien 😀
    Merci pour votre réponse Marc. J’y vois plus clair. Nous avons heureusement la possibilité de lever l’option au bout de six mois. Il semblerait que ce soit l’intérêt de tout le monde et tout d’abord du nôtre de nous porter acquéreur rapidement, tout à fait, d’autant plus que le montant total de l’achat sera quand même diminué au prorata des mois de location passés. Quel bonheur de s’endetter pour les 30 ans à venir dans ces conditions 😉
    Merci pour votre site également, une mine d’informations claires et importantes!

34. 🙂

35. Bonjour Marc,

    Je viens de découvrir votre site et le PSLA est bien expliqué. Je viens de rentrer en Location-accession fin juillet dans un T3 en PSLA. Le promoteur m’a déjà informé, et d’autres futurs copropriétaires, oralement, d’une possible levée d’option d’achat avant la fin de l’année, suivant les démarches administratives effectuées auprès de la préfecture.
    – est-il possible d’avoir une levée d’option d’achat aussi rapide ? Nous voulons vraiment bénéficiez du PTZ+ dans sa législation actuelle avant, peut-être, une nouvelle baisse.
    – nous avons versé un dépôt de garantie chez le notaire avant signature du contrat location-accession. Le notaire nous a remboursé un trop perçu. Quid du prix du bien immobilier, sachant, je crois, que le dépôt de garantie est déduit du prix du bien ?
    – quel est le pourcentage de frais de notaire à la levée d’option ?
    – je dois faire des simulations avec les banques concernant le prêt principal, auquel s’ajoute le PTZ+. Je donne mon exemple: prix du bien 186 600€. Dépôt de garantie déduit 3 732€. Notaire remboursé trop perçu d’un montant de 1 432€. Part acquisitive de 183€ par mois. quel sera le prix de mon bien immobilier si je reste 4 mois en location ?

    Merci Marc et désolé pour toutes ses question

36. Bonjour Benjamin, décidément j’aurais mieux fait d’écrire un article sur la vie des esquimaux à l’époque glaciaire, ç’aurait été plus simple ! 🙂
    Donc :
    1- oui, il est possible de lever l’option rapidement (voir l’échange avec Delphine) ; il n’y a pas de durée de location minimale mais il est conseillé de ne pas abuser (car la location-accession suppose de rester – dans l’esprit – locataire quelques mois au moins pour éviter le détournement de l’esprit du texte et toute interprétation de l’administration fiscale a posteriori)
    2- ne pas confondre prix de vente et trésorerie. Le prix de vente est celui signé avec votre vendeur, éventuellement diminué de 1 % par année de location (voir avec lui si dans le contrat est prévue une diminution du prix par trimestre par semestre ou par an ; c’est souvent par an => pas de diminution si vous restez moins d’un an). Par contre, en termes de trésorerie il va vous falloir payer le prix de vente, plus les frais d’acte plus les frais de garantie de vos prêts immobiliers. Pour les frais d’acte, demandez une simulation au notaire du programme. Pour les frais de garantie des prêts, voyez avec le prêteur si la solution retenue va être celle d’une hypothèque (ou de privilège de prêteur de deniers, PPD, moins cher que l’hypothèque conventionnelle) ou celle d’un cautionnement comme Crédit Logement ou d’autres. Et demandez ensuite une estimation au notaire ou à la société de caution. En face de ce que vous devez payer (le prix + les frais d’acte + les frais de garantie des prêts) il va vous falloir déduire votre dépôt de garantie et votre épargne (la fraction acquisitive de la redevance). Si vous amenez un apport (par exemple ce que le notaire vous a remboursé) cela diminuera encore le montant global des prêts à solliciter (PTZ+ et prêt(s) immobilier(s) autres).
    Maintenant que vous y voyez un peu plus clair (enfin, j’espère 🙂 ), la première étape est de retourner voir votre vendeur pour faire le point avec lui, d’autant qu’il peut éventuellement avoir une solution financière (au moins partiellement) pour vous, vu qu’il est possible de transférer une fraction de son prêt PSLA. A vous de voir ensemble si c’est intéressant dans votre cas.
    Bonnes démarches ! (et vivent les esquimaux !)

37. Bonsoir Marc.
    Nous avons réservé un appartement en PSLA. Les travaux viennent de commencer.
    Es-il possible de modifier certains détails des plans( une fenêtre coulissante dans la cuisine au lieu d’une fenêtre classique, création de placards dans les chambres, parquet au lieu de lino…) Quitte à payer un supplément, notamment pour le parquet.

    Merci pour votre réponse et pour toutes les infos de votre site

38. Bonjour Mathieu, un cas d’école votre question, car elle revêt plusieurs aspects.
    1- votre vendeur-bailleur n’est pas obligé d’accepter vos demandes. Il s’agit donc d’une démarche négociée et contractuelle
    2- par rapport à une vente en VEFA classique, le PSLA présente une difficulté supplémentaire pour le professionnel : il n’est pas sûr que vous deveniez propriétaire (si vous ne levez pas l’option par exemple). Ceci peut (ou doit ?) l’inciter à refuser des demandes de modification trop personnalisées ou trop chères qui rendraient difficile la reprise de votre logement par un nouveau client. En même temps, vous êtes un client. 🙂
    3- l’aspect travaux. Trois volets : le planning, la faisabilité et le coût. Pour le planning, si le chantier vient à peine de commencer il doit être techniquement possible d’insérer vos modifications dans le circuit maître d’ouvrage-architecte-entreprises et retour jusqu’au client pour approbation. Pour la faisabilité ou acceptabilité par le vendeur, les placards (à condition qu’ils n’impactent pas l’accessibilité aux handicapés) et le parquet sont faciles à approuver. Pour la fenêtre coulissante, c’est plus compliqué car on peut toucher à l’esthétique (esprit des façades et des menuiseries sur cette façade, mais aussi performance thermique, car les fenêtres coulissantes sont plus chères et moins performantes que les fenêtres à frappe (ouvrant à la française). Or le vendeur doit respecter une performance thermique. La fenêtre est potentiellement l’élément le plus difficile à négocier à mon sens.
    De toute façon vous devez aller voir votre bailleur-vendeur pour entamer un dialogue et lui faire part de vos souhaits. Alors soyez convaincant ! 😉

39. Dans les produits de financement du logement locatif social ouvrant droit à subvention ou agrément de lÉtat (PLS) le prix du terrain des bailleurs sociaux n’est pris en compte dans le prix de revient de l’opération que s’il a moins de 15 ans.
    Est-ce également le cas pour le PSLA ?

40. Heu, je suis désolé, mais je ne comprends pas bien la question. 🙁
    Ou plutôt, quelle est la vraie question, c’est à dire celle pour laquelle vous recherchez une information pratique.
    Car j’avoue ne pas comprendre en quoi l’âge du terrain changerait en quoi que ce soit le prix de vente que l’opérateur pourrait vous proposer (par exemple) ?
    Merci d’éclairer ma lanterne.

41. bonjour ,

    j’ai une petite question

    les clauses anti-speculatives sont elles obligatoirement limitées dans le temps ?

42. Non, non ; 3 siècles après le fantôme du Maire va venir hanter les plus-values de vos héritiers 😉
    Je blague, et heureusement ! Oui, ce type de clause est forcément limité dans le temps. Je ne connais pas de document qui ne prévoit pas le délai.
    Sinon la question qui se pose est :
    – est ce qu’elles sont réputées non écrites car abusives ?
    – ou bien faut-il aller devant le juge pour trancher le sujet ?
    J’avoue ne pas avoir la réponse la-dessus, il faudrait consulter un homme de loi.

43. Bonjour Marc!

    Tout d’abord, bravo pour votre blog, il est rare sur la toile, de tomber sur des articles relatifs à l’immobilier qui mêlent aussi bien informations (concrètes) et humour !

    Sans transition (je ne suis pas douée pour en faire…) :
    – nous avons signé, en 2013, une offre chez le notaire pour un contrat de PSLA en VEFA. Le notaire nous a indiqué que le prix global était finalement incertain puisqu’il ne pouvait pas prédire le taux de TVA applicable aux PSLA au moment où nous lèverons l’option (c’est à dire au plus tôt fin 2014 au plus tard mi 2016). Ainsi, nous bénéficions actuellement d’un prix attractif à un taux de TVA à 7%, mais quid des années futures? En bref, avez-vous une idée des dispositions particulières qui pourraient être prises, en faveur des PSLA en cours, dans la future loi de finances?

    J’ai ouïe dire (plutôt ouïe lire en fait!) que Cécile Duflot souhaitait passer sur une TVA à 5% en 2014 pour les PSLA. Cela impactera-t-il les contrats signés avant le 01/01/2014?

    J’espère que mes questions, peut-être un peu complexes, sont à peu près claires… Sinon, je vous demande de m’en excuser 😉

    Encore merci pour toutes ces explications sur le PSLA, dispositif attractif, mais tellement complexe pour les novices!

    Bonne continuation!

44. Houla Mel, attention, vous allez me faire rougir ! (remarquez, je m’en remettrai 🙂 )
    Par rapport à votre question (pas terrible ma transition non plus), je suis d’accord avec votre notaire et avec vous. C’est beau d’être aussi consensuel !
    Sérieusement : le taux de 7 % devrait passer à 5 % selon toute probabilité (quasi certitude, mais tant que ce n’est pas voté…) en 2014. Le taux peut en théorie changer tous les ans au gré des lois de finances, mais on peut espérer une pause fiscale, n’est ce pas ? 😉
    Sur le fond, le PSLA c’est chronologiquement 1- un contrat préliminaire 2- un contrat de location-accession 3- une vente immobilière (suite à la levée d’option).
    La TVA n’est pas due tant qu’il n’y a pas de vente (principe de base) donc c’est le taux exigible lors de l’étape 3 (la vente) qui s’applique en principe. Mais les opérateurs ont l’obligation, au plus tard au 31 Décembre de l’année N+2 après l’achèvement, de pratiquer une LASM (livraison à soi-même) qui est une invention purement fiscale permettant de se livrer un immeuble à soi-même (et surtout de liquider la TVA pour le plus grand bonheur du fisc).
    Il me manque un morceau du puzzle, à savoir que je pense que si la LASM est intervenue avant la levée d’option c’est avec ce taux de TVA que l’organisme vendeur va la liquider et que le prix de cession sera donc ensuite figé (mais je n’en suis pas sûr, c’est un point à vérifier).
    Dans votre cas, l’intérêt est sans doute de lever l’option au plus vite après la livraison, selon ce que votre contrat autorise. Si la livraison intervient courant 2014 et que vous levez l’option en 2014 vous aurez du 5 %. Si c’est en 2015 il y a un risque théorique de variation du taux mais je n’y crois pas, les taux réduits ne sont pas faits pour jouer au yoyo.
    Voilà, désolé de ne pas être plus catégorique mais j’espère que cela vous donne quand même un éclairage complémentaire.

45. Bonjour,

    J’ai signé un acte authentique (PSLA), la livraison est pour bientôt mais lors d’une visite du logement, nous avons constaté des non-conformités à la réglementation en vigueur (construction ne respecte pas les normes PMR). Puis-je annuler la vente et réclamer des dommages et intérêts ?
    Merci

46. Désolé Kamel, mais je ne vais pas pouvoir répondre. Le problème posé n’est pas celui du PSLA mais celui d’une non conformité éventuelle relevant du droit commun de la construction. Et je dois avouer que je ne suis pas spécialisé dans le conseil juridique de ce type notamment. 🙁

47. Bonjour Marc,

    Je suis locataire d’un bien en PSLA, Il était prévut que je sois locataire pendant 2 mois avant de lever l’option.
    J’ai entretemps fais une demande de prêt et il était apparemment indispensable pour le demande de PTZ de joindre le courrier de demande de levée d’option au dossier.
    Sur conseil de mon propriétaire qui est un bailleur sociale ma demande a été formulée comme ceci : « je souhaiterai lever l’option à partir du …/…/2012 « .
    Une fois ma demande de prêt acceptée nous avons constaté, locataires, locataires-accédents et propriétaires de l’immeuble, que le constructeur avait bâclé sont travail.
    Au final nous nous retrouvons avec un syndic complètement paumé qui a décidé d’attaquer le constructeur en justice, un immeuble sujet aux innondations, panne d’électricité, et autres problèmes.
    Tout ceci m’a freiné dans mes demarches et je ne souhaite plus acheter l’appartement.
    Je veux bien rester locataire quelques mois ou années tout au plus.
    Au final je me retrouve à payer un loyer pas des moins cher sans TV ( l’antenne du bâtiment ne fonctionne plus ), sans acsenceur ( inondé ), sans garage ( plongé dans l’obscurité donc niveau sécurité zéro, dans l’appartement la peinture qui s’effrite (peut être à cause des innondations ) en prime du vandalisme ( vols dans les garages , portes forcées, voitures brûlées ) et des problèmes avec les résidences voisines puisque comme nous ne pouvons pas utiliser nos garages nous utilisons leurs parkings.
    Cher Marc, pouvez-vous me dire quelles sont les obligations du bailleur dans une telle situation ?
    Est-il normal que le loyer soit le même avec autant de problèmes ?
    Pour précision je suis locataire depuis 1 et demi et je viens tout juste de recevoir un super courrier du syndic me réclamant 1200 € de charges de copropriété.
    Je ne sais plus quoi faire
    Merci par avance,

48. Bonjour Marc ,

    nous avons signé , mon épouse et moi, chez un notaire un PSLA avec un promoteur HLM .
    Nous sommes dans notre logement depuis décembre 2012 et levée l’option d’achat pour décembre 2013.
    Ma question est la suivante , je cite ( le réservant a justifié au réservataire , lors de la signature de la présente , de l’engagement d’un établissement de crédit de proposer a l’accédant un ou plusieurs prêt conventionnés en vue de financer le transfert de propriété et dont la charge totale de remboursement mensuelle n’excède pas , au moment de la levée d’option le montant de la redevance versée au titre du moi précédant le transfert de propriété ) Ouf !
    Nous avons eux plusieurs rdv ! ( sept ) ! Mais aucune de ces banques n’est en mesures de nous proposer un prêt équivalant a notre loyer ! Même pas la banque PARTENAIRE !!!
    Ma question , oui quand même ! Quelles solutions a nos problèmes ? et a qui s’adresser ? puisque le PROMOTEUR HLM ne répond plus depuis que nous leurs avons mis les pieds dans le plat !
    Merci d’avance pour vos réponses
    Cordialement

49. Bonjour ,ma question a moi est par où, ou par quoi faut ‘il commencer ? J’ai deja les adresses des coopératives de ma région ( alsace ) . Que faire en premier ? Je suis marié et père de 4 enfants et nous aimerions acquérrir une maison .merci

50. @Sabrinadia1 Là, on mélange un peu tout : les charges de copropriété, les malfaçons et la levée d’option. Pour les charges de copro, elles dépendent du budget prévisionnel de la copro et sans doute de vos consommations personnelles d’eau (et autres, comme en cas de chauffage collectif par exemple). Reste à savoir si les provisions pour charges locatives avaient bien été évaluées à l’origine et si vous vous en êtes acquittée régulièrement. Pour les malfaçons, je ne connais pas le dossier donc je ne me prononce pas. Si elles sont réelles (ce que je veux bien croire) votre vendeur va devoir les réparer, ce qui peut prendre du temps notamment en cas d’intervention des assurances D.O. (et des expertises). Quant à votre envie d’acheter qui a disparu, il vaudrait mieux vérifier auprès du notaire les conséquences d’un refus de signer l’acte, alors que vous avez levé l’option et obtenu le financement…

    @Reno Là, j’avoue que j’ai un peu de mal à comprendre. Pas votre question, elle est limpide. Mais le pourquoi du problème. Car ce type de souci ne peut se produire que quand les données financières du problème ont changé. En Décembre 2012, au moins la banque partenaire était d’accord pour juger que vous pouviez acheter. Comme les taux actuels sont pratiquement les mêmes, il n’y a aucune raison que le financement ne passe pas. Sauf si vos revenus ont baissé entretemps. Sinon, j’ai du mal à comprendre. Sauf si l’analyse financière du projet avait été trop optimiste initialement ? Mais je ne vois pas l’intérêt de la banque partenaire et du vendeur de vous faire démarrer un projet s’il n’est pas possible de le finaliser. Le meilleur conseil est d’aller voir un courtier en crédit immobilier : il vous dira rapidement si vous êtes finançable (In&Fi, Empruntis, Meilleurtaux, Cafpi et bien d’autres). A vous de jouer !

    @Cedric La première étape est effectivement de repérer l’offre immo disponible en PSLA. Donc ok pour la liste des coopératives, mais il n’y a pas qu’elles. D’autres organismes sociaux (ESH ou Offices publics) ou beaucoup plus rarement des privés peuvent avoir des programmes en cours. A vous d’en faire le tour pour les identifier. Le plus simple est peut-être de faire à l’envers : appelez les communes qui vous intéressent et demandez leur s’il y a des opérations en PSLA en cours ou en projet. Bonne chance !

51. Bonjour Marc,

    Nous nous sommes mal compris !
    Ou du moins , j’ai pas posé la bonne question !
    Nous avons eux plusieurs offre de financement ! ce n’est pas le problème
    Mais aucune ne correspond a notre charge de loyer actuel part locative + acquisitive = loyer actuel ! ils veulent bien nous proposer un prêt , mais a 150 voir 300 euros de plus par mois . Ce qui ne correspond pas du tout a notre loyer !!! Ce pourquoi je vous ai envoyer ce message avec cette phrase type stipuler dans notre contrat !!!
    Merci d’avance de nous éclairé
    Cordialement

52. @Reno Cela ne change pratiquement rien à ma réponse. L’offre que vous auriez du avoir initialement doit être compatible avec le dernier loyer. Donc si les conditions financières n’ont pas changé, ça doit marcher aussi à la sortie (vu que les taux n’ont quasiment pas bougé); il y a un twist, je ne sais pas où : dans une variation de vos revenus ou dans une analyse trop hâtive de votre dossier initialement ou …. ?

53. Bonjour Marc,

    Nos conditions financières n’ont pas changé , presque rien !
    Ils prennent tous les revenus des occupants de l’appartement , dont les revenus de nos enfants , qui a l’époque étaient scolarisés ! cela change la donne , et le PTZ+ a baisser d’environs 20 % !
    Ce qui m’exaspère c’est que quand nous nous sommes lancés dans ce projet , nous avons fait confiance a ce contrat qui stipulais que dans tous les cas on ne pouvais pas nous demander de payer plus en contractant un prêt immo vis a vis du loyer actuel ce qui n’est pas le cas avec les banques encore moins avec la banque PARTENAIRE !!!
    Ma question , avons un recours ? vers qui nous adresser ? sont-ils ou pas OBLIGER de respecter ce fameux texte pour lequel ils se sont engager ? En fait ca en fait trois questions !!! Désolé de vous soulez (avec modération) , est ce de notre faute si ces paramètres financières ont changé ! je ne crois pas , dans tous les cas cela n’est pas indiqué dans notre contrat PSLA , je n’ai pas lu ,en long ,en large, et en travers un article de loi , nous précisant cette probabilité ! surtout que nous avons signés un avenant en mai 2011 !!!
    Cordialement

    PS:Dans tous les cas, la mensualité de remboursement à la charge de l’accédant lors de la levée d’option, s’il accepte le financement qui lui est proposé par l’établissement bancaire partenaire, ne pourra excéder le montant de la redevance versée au titre du mois précédant le transfert de propriété.

54. @Reno Je ne pense pas qu’il y ait de solution miracle. La notion d’équilibre entre le dernier loyer et la mensualité s’apprécie lors de l’étude initiale. Car ensuite, la levée d’option intervient plus tard et parfois bien plus tard (entre la signature d’un contrat de réservation, puis celle du contrat de location-accession, il s’écoule en général moins d’un an, mais vient ensuite se rajouter le délai de levée d’option qui peut atteindre de quelques mois à 4 ou 5 ans. Et les paramètres financiers changent sur la durée : vos revenus, les taux d’intérêt, voire même les dispositifs de financement. Ce qui signifie en clair qu’il n’y a aucune garantie absolue (personne, même l’état ne peut se prémunir des variations des marchés financiers). Seulement une garantie relative du fait de la bonne équation de départ. La conclusion est que -contrairement à ce que l’on pourrait penser a priori – il vaut mieux que la phase de location soit très courte (même si la phase d’épargne est donc raccourcie) pour éviter une modification importante des paramètres initiaux. Et le meilleur conseil maintenant est d’aller voir un (ou des) courtier pour vraiment élargir la recherche de financement et trouver les meilleures opportunités.
    Je vous précise aussi que, si la théorie veut que le vendeur propose initialement un montage financier qui respecte les critères que vous évoquez, il n’y a pas d’obligation pour l’acquéreur de respecter ce schéma ; il arrive fréquemment que l’acquéreur bâtisse un plan de financement différent, avec une mensualité plus forte pour raccourcir la durée d’emprunt par exemple. A contrario, pour celui qui n’arrive pas à boucler son volet financier, il n’y a pas de levée d’option possible, et il faut voir avec le bailleur s’il accepte un maintien dans les lieux (peu probable) ou si un déménagement va devoir se faire.
    Pouf, j’espère que j’ai été exhaustif, mais c’est que vous êtes exigeant ! 🙂

55. Bonjour Marc ,

    OK , je pense en effet qu’il a un flou juridique , pour nous prévenir de ces variations bancaires.
    Mais je reste persuader qu’il y a un moyen de faire bouger la donne !
    A condition que l’on nous préviennent au moment du PREMIER ENTRETIEN !
    Et surtout que cela soit indiquer noir sur blanc sur le contrat ! Que si ma tante en avait …etc. etc. etc…
    Pour rassurer tous les lecteurs du blog de Marc , nous allons devenir propriétaires !
    Grace au PSLA quand même .
    Cordialement

56. Bonjour Marc

    Mais parents sont à la retraite et vont vendre leurs maison trop grande .
    Peuvent ils avoir le droit au logement PSLA ?

57. @ Reno Tsss Tsss, un peu de respect pour votre tante… 🙂
    @ Bruno Le PSLA n’est pas sectaire : il n’y a pas de condition de primo-accession ni d’âge. Il faut en revanche faire de ce logement sa résidence principale et respecter des plafonds de revenus. Donc oui, sur le principe, des retraités peuvent avoir accès au PSLA.
    Mais….. dans la pratique, tout dépend de leur plan de financement. S’ils paient 100% en cash, pas de problème. S’ils doivent emprunter, il va falloir y regarder de plus près suivant leur âge, la durée du prêt, son montant etc… Car les banques ne peuvent pas parier que chaque Français devienne centenaire ! 😉

58. Bonjour Marc,

    Je vous remercie d’avoir répondu à mes questions.
    Je me permets néanmoins de légèrement abuser :
    Pour faire la demande de PTZ, la demande de levée d’option est obligatoire.
    Lorsque j’ai fait ma demande de prêt j’attendais un versement important qui devait me servir d’apport. Ce versement n’étant jamais arrivé, la demande de prêt, avec l’accord de la Banque est-elle toujours valable ?
    Concernant le vendeur, pendant la phase locative doit-il intervenir sur le montant des loyers lorsqu’il existe autant de dysfonctionnement ?

    Merci d’avance,

    Cordialement,

59. @ Sabrinadia1 Il y a des armes à double tranchant. Vouloir se prévaloir d’une absence d’apport en fonds propres alors qu’on est supposé les avoir, ça peut aussi être assimilé à une fausse déclaration initiale ou à un mensonge. Difficile de plaider la bonne foi en suivant. Par contre, si le plan de financement n’est pas équilibré (outre le fait que la banque peut s’en prévaloir pour tout annuler, si elle le souhaite), vous n’arriverez pas à acheter, vu qu’il devrait vous manquer le cash non reçu. Je ne comprends donc pas où se situe la sortie par le haut pour vous. Quant au niveau des loyers et à une éventuelle remise pour défaut de jouissance partiel ou surconsommations énergétiques par exemple, il faut être capable de les prouver et commencer par une demande amiable auprès du bailleur si le préjudice est significatif et durable. Car tout vendeur / bailleur peut être confronté à des difficultés (de construction par exemple) ; ce qu’il faut c’est qu’il intervienne pour faire cesser ce défaut. Une minoration de loyer n’a rien d’automatique et elle n’est pas toujours justifiée. C’est du cas par cas (et ce n’est pas l’objet du blog d’aller dans ce détail).

60. Bonjour Marc,

    Je viens moi aussi te demander conseil.
    Après avoir épluché mon contrat de location-accession, je ne trouve pas la réponse.
    J’ai acheté avec mon conjoint un logement en psla, l’option a été levé en octobre 2011. Nous nous séparons (rupture de pacs) et nous hésitons à bénéficier de l’offre de rachat (mon conjoint souhaite continuer à occuper le logement) et par conséquent de ne pas bénéficier de l’offre de relogement (qui m’aurait bien servi :-/ ).
    La question est donc la suivante; peut-on racheter la part du conjoint qui quitte le logement avant les 5 ans qui suivent la levée d’option?
    Si tu as l’info, je te remercie déjà par avance. Les infos sur les psla ne sont pas évidentes à trouver et les notaires pas toujours à l’aise avec ce type de bien.

61. @ Stéphanie Il se peut que je dise une bêtise, mais à mon avis il n’y a pas de restriction particulière due au PSLA sur ce type de problématique. On touche davantage au droit de la famille classique et au dédommagement du conjoint non acquéreur avec versement de soulte le plus souvent. A voir avec avocat et/ou notaire.

62. Bonjour Marc,
    Je souhaite approfondir la réponse que vous avez faite à Mireille (« Meme si vous ne l’exercez pas »).
    Je suis co-proprietaire d’un bien acquis en PSLA (loc en 2009, achat en 2011) avec mon conjoint. Aujourd’hui nous nous séparons, et nous souhaitons revendre ce bien, qui est estimé par une agence avec une plus-value de 15% par rapport au prix auquel nous l’avions payé.
    Pouvons nous vendre nous même ce bien, avec la plus-value, en mettant en avant notre rupture de PACS pour ne pas reverser la TVA? Cette plus-value nous permettrait de nous reloger chacun sans avoir à quitter le quartier où nous vivons.
    Je n’arrive pas à avoir de réponse claire à ce sujet.
    Merci!

63. Bonjour Marc,

    Tout d’abord votre site est une vraie mine d’or. Ceci dit, tout n’est pas encore clair.
    J’ai emménagé en décembre 2009 dans un logement T2 en accession aidé en PSLA, logement que j’ai finalement acheté en juin 2010. Depuis ma situation familiale a évolué, nous sommes 3 dans un T2, on commence à être serré.
    Nous avons donc imaginé de le revendre. J’ai bien compris que les aides qui m’ont été accordées seront à rembourser, rien de plus normal. Le gros problème qui se pose concerne la TVA. J’ai acheté ce logement avec une TVA réduite à 0%. On me demande maintenant de rembourser environ 18000 euro de TVA (19.6%).
    Avec un tel remboursement il m’est impossible de rentrer dans mes frais.

    Ma question est la suivante : qu’en t-il de cette loi européenne qui empêche l’Etat Français de récupérer le différentiel de TVA. L’accession aidée en PSLA fait-elle partie de cette loi.

    Je te remercie pour le temps passé à nous répondre.
    Cordialement.

64. @ Marte Merci d’avoir posé la question…. 🙁
    Non mais sérieux, « ils vécurent heureux et eurent beaucoup d’enfants », c’est fait pour qui alors ? Ca m’éviterait de vous dire que je n’ai pas de certitude quant à la réponse.
    Mais j’ai une piste sur la méthode. Allez voir votre notaire (celui qui sera chargé de la revente éventuelle, encore mieux si c’est le même que celui de votre achat) et posez lui la question. S’il n’a pas spontanément la réponse, ce qui est possible voire probable, demandez lui d’utiliser la technique du rescrit fiscal, c’est à dire d’interroger par écrit l’administration fiscale pour obtenir de celle-ci une réponse qui lui sera opposable.
    Et si pouvez nous en faire part à ce moment là, l’info sera utile à tout le monde par ici ! :-). Merci d’avance et bonne suite !

    @ Guillaume Normal que ce ne soit pas très clair, une mine d’or, c’est plein de galeries sombres ! 😉
    Il y a un point que je ne comprends pas. Pourquoi dire que l’achat s’est fait avec une TVA à 0 % ? Le taux réduit n’est pas de 0% (7 % actuellement, et selon toute vraisemblance 5.5 % à partir de 2014). Quel était le taux quand vous avez acheté et qu’est-il écrit dans votre acte authentique à la rubrique du prix ?

65. Merci Marc.
    Après re-lecture de mon contrat, j’ai bien acheté mon appart avec une TVA éxonérée totalement, privilège au moment de l’achat, mais qui fais mal à ce jour.
    C’est pourquoi, je cherche à ce jour, tous les moyens existants de limiter ce remboursement TVA.

66. Bonjour Marc,
    je loue seul en PSLA, et je ne suis pas sûre de pouvoir y arriver financièrement (endetté à 44%). Malgré tout je suis motivé de l’opportunité de ce projet. Puis-je récupérer le versement de l’acompte des frais de notaire (versé durant ma phase de location) si je ne lève pas l’option?
    Je n’ai pas entendu du versement de la différence de tva si je revend le bien plus tard…

    Merci de votre retour rapide…

67. Bonjour Marc,
    Je vous remercie pour votre réponse du 25 septembre (oui, c’est un peu la honte de vous remercier aussi tardivement, mais comme dit l’adage « mieux vaut tard que jamais » : ça rassure toujours les fautifs de dire ça…).
    La réponse est claire, voire limpide, j’ai tout compris, waouh 😉 Bon, on n’a plus qu’à espérer que Cécile Duflot soit bien inspirée par rapport au PSLA, car passer à une TVA de 5% arrangerait de nombreux revenus modestes… Je vais continuer à suivre l’actualité en ajoutant ce point à mes centres d’intérêt…!
    Encore mille mercis, pour toutes les réponses que vous apportez à tout le monde, c’est vraiment bien pratique pour les locataires-accédants!
    Bonne continuation! Kenavo!

68. Bonjour Marc,
    Je suis en phase de négociation avec un promoteur de logement en PSLA. Mon plan de financement a été validé par la banque partenaire.
    Selon les informations que j’ai obtenu, le logement est en vente depuis plus d’un an et demi et ne trouve pas acquéreur en raison d’un prix excessivement élevé pour du social…
    Je souhaite donc savoir s’il existe une marge de négociation sur le prix affiché comme dans le cas d’un achat classique et si le promoteur à des intérêts particulier à « liquider » son parc de logements avant des échéances légales contractuelles.

    En vous remerciant d’avance pour vos éclaircissements.

69. Bonjour,

    Ayant décidé de ne pas lever l’option de mon logement que j’occupe depuis juin 2012, j’en ai averti mon bailleur social. Celui-ci a confirmé les 3 mois de préavis, me demande de me rapprocher du notaire pour effectuer l’acte de non transfert de propriété (frais à ma charge) et m’informe que j’aurai 1 indemnité de 1% du prix de vente à verser. Je suis sceptique, car le logement relève du PSLA . Pourriez-vous me le confirmer? Merci d’avance

70. @Freud Pas besoin d’avoir recours à la psychanalyse pour vous répondre 🙂 . Avec un tel taux d’endettement, il vaut mieux ne pas lever l’option et de toute façon, je pense qu’aucun banquier ne vous suivrait. Et s’il n’y a pas de levée d’option ni d’achat les acomptes éventuels sont remboursables.

71. @ Cécile Ben, un logement est un logement, un stock un stock et une vente une vente ! 🙂 (avec ça vous voilà bien avancée…). Donc, si votre vendeur a envie (ou besoin) de faire un geste commercial, rien ne le lui interdit. Mais rien ne l’y oblige. S’il ne vous vend pas, il peut trouver un autre acquéreur ou transformer le logement en patrimoine locatif définitivement.

72. @JeanneMR J’avoue ne pas trop comprendre ce que vous dites sur l’acte de non transfert de propriété et sur l’indemnité. Je suis aussi surpris que vous. Sur quoi se base votre vendeur ? Sur des clauses contractuelles insérées dans le contrat de location-accession ?

73. Bonjour,
    êtes vous sûr que l’on doit rembourser le différentiel de tva entre 5,5% et 19,6% en cas de revente (après les 5 ans d’occupation – mention contractuelle)?
    Merci Marc.

74. Je vais essayer d’être plus claire. J’occupe mon logement en location-accession depuis juin 2012, date à laquelle un contrat a été signé chez le notaire. J’ai un maximum de 4 ans pour lever l’option et l’acheter, mais ne souhaitant pas le faire, j’ai donné mon préavis. Touraine Logement en a pris bonne note.
    Le notaire doit donc établir un acte de non transfert de propriété dont les frais seront à ma charge (il n’en connait pas encore le montant).
    Quant à l’indemnité de 1%, elle figure dans le contrat de location-accession, mais j’ai l’impression de m’être fait avoir, car mes recherches sur le web disent le contraire dans le cas d’un logement PSLA.

75. Bonjour,
    nous passons devant le notaire pour la signature d’un contrat de location-accession (un T4 à Toulouse) dans 10 jours et nous nageons dans le brouillard le plus noir en essayant d’y comprendre quelque chose! D’un coté je suis super heureuse de la chance que l’on a eu et de l’autre j’ai peur qu’ils puissent nous avoir avec quelques clauses obscures du contrat! ;-(

    Une première question qui me vient à l’esprit (eh oui, je compte bien vous harceler un peu ces prochains jours!! ) est la suivante: les accédant à la propriété (nous) ont le droit de faire rajouter des clauses nous protégeant dans le contrat?
    Exemple: je n’ai pas trouvé dans le projet de contrat la mention de « pénalités de retard » que le MOA devrait nous verser pour nous dédommager en cas de retard dans la livraison du logement…
    Le contrat mentionne que la livraison est prévue pour le dernier trimestre 2014, mais si cela n’est pas le cas, nous allons devoir continuer à payer le loyer de notre appart actuel et nous perdrons argent et temps!
    Je sais que les entreprises doivent payer des pénalités de retard si le chantier est ralenti pour des causes autres que les intempéries, gréves, etc.: donc le MOA se fait rembourser mais n’est pas obligé de rembourser pas les accédants???

    Merci d’avance de votre réponse et bravo pour votre site et pour l’aide que vous apportez à plein de gens!!
    Cecilia

76. @Pierro Voir ma réponse à Murielle (3ème ou 4ème commentaire) qui ressemble à la vôtre

77. @JeanneMR Je comprends mieux. Le fait que vous ne leviez pas l’option pose un problème matériel car le contrat de location-accession a été publié par le notaire aux hypothèques. Il faut donc « mettre à jour » l’information car l’organisme vendeur va essayer de revendre le logement ; et vous ne serez plus la bénéficiaire. Pour l’indemnité de 1%, je sais par un notaire de mes connaissances qu’elle est classique dans ce type de contrat. Je n’ai pas eu « le loisir » de creuser la question pour savoir si elle est prévue dans les textes de base du PSLA ou si elle est purement contractuelle. Mais comme de toute façon vous avez signé votre contrat…

78. @ Cecilia Un contrat est un contrat ; il y a les clauses de base obligatoires de par la loi, et il y a l’accord entre les parties. Donc, en théorie, des adaptations sont possibles sur tout ce qui relève du contractuel (sur ce qui n’est pas prévu par la loi). Mais… il y a des éléments sur lesquels les vendeurs sont assez peu souples (surtout quand ils ont le choix des acquéreurs sur un produit « rare » comme le PSLA). Par exemple, les pénalités de retard de livraison sont pratiquement toujours exclues car les vendeurs font objectivement tout ce qu’ils peuvent pour livrer à l’intérieur du trimestre porté sur l’acte. Mais des incidents de chantier, dépôts de bilans d’entreprises, retards de livraison de matériaux etc peuvent causer des décalages, qui ne génèrent pas systématiquement des revenus pour le vendeur (les pénalités ne sont pas toujours appliquées, surtout si les entreprises sont à deux doigts de déposer les armes) mais parfois des surcoûts (foi du promoteur que je suis 🙂 dépôt de bilan d’une entreprise qu’il faut remplacer par une autre, au débotté, avec un surcoût et une perte de temps à chaque fois). Donc oui, il peut y avoir un décalage de livraison, et un loyer à payer plus longtemps. Le meilleur conseil est de se renseigner régulièrement auprès de son vendeur sur l’évolution du chantier et sur la date de livraison prévisionnelle, car le pire n’est pas de payer son loyer 2 ou 3 mois de trop, mais de se retrouver à la rue en ayant anticipé le déménagement ! 🙁

79. Bonjour Marc,

    Depuis décembre 2010 je suis dans un logement PSLA,je suis censée lever l’option le 13/12/2013, hors je ne peux pas car je suis trop juste au niveau des banques qui le dise deux mois minimum.

    Est ce possible de demander une prolongation pour une durée courte.

    Merci

80. @Nadia Une seule solution : vous rapprocher de votre bailleur / vendeur pour lui poser la question car il n’a aucune obligation de dire oui. Et il ne devrait accepter qu’à condition d’être sûr que vous serez finançable dans les 2 mois que vous annoncez : sinon il prend du risque pour rien. Mais c’est à lui de voir.

81. Merci beaucoup Marc pour cette réponse rapide.
    En effet j’ai appelé l’adil,ils m’ont dit que ça se fait à l’amiable entre les deux parties et qu’il n’y a aucun souci.
    J’ai pris rendez vous avec pour lundi,j’espère que ça ira.

82. Croisez les doigts ! (et les orteils aussi, ça ne mange pas de pain !) 😉

83. Bonjour Marc,

    De mon côté, j’ai fait une réservation pour un T2 en Location-accession qui sera normalement livré au courant de l’été 2014. A l’heure des rdv avec l’organisme, l’interlocuteur m’ayant expliqué certains détails du projet, m’a assuré que la réglementation sur les T2 étaient, depuis peu(nous étions alors avril 2012…), plus souples que pour les logements supérieurs ou égaux au type 3 suite à une modification récente de la réglementation. Ainsi, dans le cas précis des T2, elle m’a certifié qu’il n’y avait pas de clauses antispéculatives en cas de revente et que je devrais juste rembourser l’aide de la région (2250euros en ce qui me concerne) au prorata des années passées dans le logement pendant les 10premières années. Cela semble dérisoire… Elle m’a assuré d’autre part que je pourrai le louer… Je reste circonspect car je lis ici et là que dans ce cadre, cela doit être la résidence principale…
    Avez-vous de votre côté plus de précisions pour le cas à priori particulier des T2 en PSLA en termes de revente ou de mise en location?

    Evidemment, l’achat s’est effectué en tant que célibataire mais les projets de vie peuvent modifier les besoins en termes de logement…Et je ne souhaiterais pas que cette opération très avantageuse sur le papier au départ soit une contrainte pour des projets futurs.

    Je vous remercie pour le temps que vous m’accorderez.

84. @Fred Heu…… je suis aussi circonspect que vous sur la mansuétude qui serait accordée aux T2. Sur les textes de base, applicables au niveau national, je ne connais aucune différence de traitement selon le type de logement (mais on n’est jamais sûr de tout savoir, heureusement). En revanche, des règles locales peuvent se surajouter aux règles de base ; c’est le cas quand des collectivités participent à l’opération en vendant le foncier bon marché ou en accordant des subventions etc. En général, quand elles font ça, elles font ajouter au contrat des clauses contractuelles antispéculatives ou autres pour s’assurer que les signataires du contrat ne soient pas de vils opportunistes. C’est sans doute de cela que votre vendeur vous a parlé, c’est à dire de moindres contraintes sur la couche réglementaire locale.
    Le seul moyen d’en avoir le coeur net, c’est de lui demander de le préciser et qu’il vous fournisse une copie des textes sur lesquels il s’appuie pour être aussi affirmatif. Au moins vous saurez factuellement à quoi vous en tenir.

85. Marc,
    Ce petit mot pour vous remercier!
    J’ai immédiatement envoyé un mail afin de savoir s’il est possible de récupérer ces textes. Si d’un côté j ‘ai la confirmation que la revente est possible à tout moment et que la location est à exclure avant « x » années, il me faudra savamment calculer le nombre d’années à rester dans l’appartement afin de ne pas être perdant à la revente… Si j’ai bien compris le problème.
    Je vous tiens au courant quand j’aurais obtenu plus d’informations et notamment concernant les conditions particulières pour les T2 au niveau de ma région, cela pourra peut-être être fort utile à d’autres.
    Bonne journée

86. Bonjour Marc,
    J’ai tout lu avec beaucoup d’intérêt.
    Je suis, moi aussi, en recherche d’informations concernant notre cas particulier (tout le monde est un cas particulier d’après ce que je viens de lire). Nous sommes une famille de 5. Nous avons la possibilité de faire construire avec un bailleur social en PSLA. Nous avons la chance de faire nos plans. Seulement, il y a un plafond de coût de construction, et pour ne pas dépasser ce plafond, nous sommes obligés de construire une petite maison (le plafond de coût de construction est le même que l’on soit une famille de 4 ou de 5). Or, cette maison est vraiment trop petite ! Donc ma question est la suivante : pourra-t-on, après avoir racheté la maison dans l’année qui suit l’emménagement, faire une extension par nos propres moyens, sans perdre les bénéfices du PSLA (comme la TVA par exemple) ?
    Je vous remercie. Cordialement.

87. Bonjour,

    Je souhaite débloquer mon épargne salariale pour l’acquisition d’un logement en PSLA (si non le financement ne passe pas). Mon teneur de compte me dit qu’il n’est pas possible de débloquer les fonds pour financer l’achat car il n’existe pas de promesse de vente comme dans le cas d’un achat classique.

    Le contrat de location-accession n’est-il pas une sorte de promesse de vente ?

    Si vous pouviez m’éclairer sur le sujet, je vous en remercierai grandement, malgré avoir farfouillé Internet pendant des heures, je n’ai trouvé aucune information sur le sujet.

    Merci d’avance!

88. @ Anne-Claire ……mais qu’est-ce que vous avez tous avec vos questions à la noix ! 🙂
    Franchement… je vous en pose moi des questions ? 😉 Sinon, par rapport à votre tactique, il y a quand même quelques questions à se poser
    1- est-ce que les règles d’urbanisme applicables à votre terrain permettent d’envisager l’extension ? (voir avec la Mairie, cf COS et autres règles, car si votre construction a épuisé la surface de plancher autorisée…)
    2- vos finances seront-elles suffisantes pour autofinancer (car vous ne pourrez plus emprunter si vous tangentez déjà la maxi) très rapidement cette tranche de travaux ?
    La question relative à la perte du bénéfice de la TVA : je ne pense pas qu’il y ait un risque, après être devenu pleinement propriétaire vous pouvez faire des travaux sans risques chez vous (droit commun)

    @ Jean ….. vous avez de la chance que je vous réponde en deuxième position, ça vous épargne mes remarques ! 😉
    Sur le principe, le contrat de réservation initial (avant-même le contrat de location-accession) est une sorte de promesse de vente. Mais (il y a souvent un mais), la difficulté vient probablement du fait que personne n’est sûr que vous allez acheter tant que vous ne levez pas l’option. Le contrat de location-accession est un préalable indispensable mais pas une garantie d’aboutir (si vous n’êtes pas finançable ou que vous ne levez pas l’option) et il y a un écart temporel de plusieurs mois voire années entre les deux évènements. Donc votre teneur de compte attend peut-être une preuve que vous allez vraiment acheter. Je ne vois pas pourquoi il ne libèrerait pas votre épargne salariale au moment de la levée d’option ; si c’est bien le cas, votre problème est réglé. Reparlez-en avec lui.

89. Bonjour Marc,

    Merci de cette publication, et encore plus de toutes ces réponses.
    Je suis à la recherche d’un logement, et mon budget est limité, et je me demandais pourquoi pas le PSLA.
    Je vais aller grâce à toutes ces réponses me renseigner un peu plus, car j’avoue que je suis future divorcée, et ma hantise était de ne pas pouvoir revendre si il m’arrivait de vouloir un jour habiter avec un nouveau conjoint.
    Restera à savoir si avec mes revenus je peux prétendre à un logement assez grand mais trop cher en valeur d’achat direct.

90. Bonjour Marc,

    Bravo pour toutes vos réponses, ça aide vraiment ! Mais j’ai encore une petite question, j’ai acheté un T2 en PSLA en 11.2011, malheureusement l’appartement devient trop petit donc je souhaite le vendre. Je viens d’apprendre qu’il faut payer la différence de TVA mais la taxe a payé est calculée sur le prix que j’ai acheté le bien ou sur le prix que je vais le vendre.
    Si c’est sur le prix de vente je ne comprend pas pourquoi puisque cela voudrait dire qu’on paye une TVA sur la plus-value et je pensais que cette taxe était supprimée depuis le 01.01.2013.
    Merci d’avance pour votre réponse. Cordialement.

91. Merci pour votre réponse et effectivement la vie n’est faite que de « mais » 😉 !

    Je viens d’avoir plus de détail sur la démarche à suivre car effectivement, les fonds ne sont pas débloquables avant la signature de l’acte définitif:

    -> empunter l’argent correspondant à la somme à débloquer auprès de ses proches (on a tous des Cresus dans la famille…) ou de manière plus réaliste passer par un « prêt adossé à l’épargne salariale »
    -> monter son plan de financement de prêt en y faisant figurer explicitement ces sommes et passer devans le notaire pour signer l’acte de vente définif
    -> suite à la réception de cet acte de vente, le teneur de compte débloque les sommes en question (avec lesquels on rembourse le fameux « prêt adossé à l’épargne salariale »).

    Bref rien n’est jamais simple avec le PSLA !

    Bonne journée à tous.

92. @ Sandrine : bonne recherche et courage !

    @ Julie : cooool Julie 🙂 , le différentiel de TVA à rembourser s’applique par rapport à votre prix d’achat ht ; l’état vous demande de lui rembourser la tva que vous auriez normalement du payer (19.6 % au lieu de 7, si vous avez payé du 7)

    @ Jean : c’est si beau quand c’est compliqué… un bonheur tout simple, ça manque de relief ! 😉

93. Merci beaucoup Marc
    Je vais parler de ce site à pleins de gens, pour qu’ils puissent trouver des réponses à leurs questions, ou bien des nouvelles questions…

94. Heu Anne-Claire…. en parler à plein de gens, pourquoi pas 🙂 , mais pas plein de questions svp 🙁
    Ca fait mal aux orteils de taper sur le clavier pour répondre !

95. Bjr Marc,
    Pourriez-vous svp m indiquer si je peux bénéficier d un Ptz+ pour un logement en psla que je viens d emménager avec une réservation d agrémént en date du 30 décembre 2011et obtention du permis de construire début décembre 2011?
    merci

96. Bonjour, le PSLA – par nature – fait partie de la famille des prêts conventionnés. Ceci signifie aussi qu’il est compatible avec les prêts du 1% logement, de l’épargne logement et avec le PTZ+. Mais pour savoir si vous y avez personnellement droit il faut aller voir un banquier ou un courtier en crédit immobilier (cf ressources etc….)

97. Bonjour Marc,
    Merci pour toutes les infos.
    Nous avons signé une réservation pour une maison en PSLA livrée en septembre 2014. En mars 2013 on nous a fait parvenir le plan électrique que nous devions renvoyer signé. Nous avons demandé à y apporter quelques modifications (interchanger gazinière/frigo, bouger quelques prises). Après des échanges plut^ot positifs avec le maître d’oeuvre… silence radio et les travaux ont avancé sans que nos demandes aient été prises en compte, ni le bon pour accord sur le plan électrique renvoyé. Les ouvriers sur le chantier m’assurent que ces modifications ne sont pas énormes et encore réalisables.
    Je m’apprête à envoyer un recommandé répétant toutes nos demandes.
    Est-ce judicieux ? Quels sont nos droits en tant que futurs acheteurs ? Avons-nous un moyen de pression quelconque pour être entendus ?
    Ces modifications sont presque anecdotiques mais importantes pour nous car nous comptons faire tomber un mur non porteur entre cuicine et salon dès que nous serons réellement proprios de la maison.
    Compliqué cette ambiguité locataire-propriétaire…
    Merci pour votre réponse,
    Hélène

98. Hélène, il est urgent d’entrer en contact réel avec votre bailleur-vendeur. Sur le plan des droits, vous avez signé un contrat de réservation auquel devait être joint un plan du logement. Ce dont vous parlez est la gestion des modifications et elle n’est pas automatique, dans le sens où le vendeur n’est pas obligé d’accepter vos demandes. Cela étant s’il peut le faire sans dommages pour lui (surcoût ou incongruité de certaines modifications qui rendraient le logement impossible à revendre à quelqu’un d’autre en cas de défaillance de votre part ou avec une incidence négative sur la valeur du bien), pourquoi ne le ferait-il pas ? Son intérêt est de vous voir lever l’option. Si ces modifications sont vraiment anecdotiques, à sa place je les prendrais en compte, mais on est là dans un rapport de gré à gré. D’où la nécessité d’entamer un vrai dialogue humain (le recommandé peut être utile pour une prise de conscience mais pas suffisant pour finaliser une décision). A vous de jouer !

99. Bonjour,

    Tout d’abord chapeau pour votre blog!
    Vous faites preuve de réponses claires, précises et avec de l’humour ; ce qui ne gâche rien, le sujet étant un peu « prise de tête ».
    Il est vrai que le PSLA est un moyen génial de devenir propriétaire pour autant que l’on puisse « rentrer dans les petites cases ». Les caractéristiques d’accès étant particulièrement spécifiques. J’en ai fait l’expérience il y a quelques années maintenant puisque je suis rentrée dans mon T3 en 2009 et j’ai levé l’option en 2010.
    A l’époque j’étais une famille monoparentale. Aujourd’hui nous sommes…6! Famille recomposée oblige 😉
    Ma question est la suivante : je ne souhaite pas vendre mon appartement (je me suis trop battue pour l’obtenir) mais nous ne pouvons pas non plus conserver ce logement qui est un peu petit lorsque tous les enfants sont réunis. N’y a-il- pas alors de solution pour le louer hormis décès, chômage, mutation, dissolution d’un PACS etc? car dans mon cas précis ça serait plutôt le mariage qui m’obligerait à ne plus garder ce bien en résidence principale.
    Pour info, je l’ai financé avec un PTZ et un PC, je sais qu’il y a des règles concernant le PTZ mais ça c’est une affaire entre ma banque et moi. Reste le soucis de la résidence principale…je ne peux pas « habiter » à 2 endroits en même temps? Qu’en dites-vous?
    Au plaisir de vous lire 😉

100. Bonjour Barbara, et merci pour votre bon goût ! 😉
     Votre cas est assez classique en tant que famille recomposée. Mais habiter à 2 endroits à la fois, je ne sais pas moi… ça s’appelle le don d’ubiquité ou la famille décomposée ? 🙂
     Le problème administratif vient de ce que l’on ne peut avoir qu’une seule résidence principale à la fois (forcément : http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F752.xhtml ). Pour certains dispositifs, il est évoqué une durée de présence dans le logement de 8 ou 9 mois. Pour d’autres ce n’est pas précisé mais l’administration cherchera à savoir dans lequel vous passez le plus de temps. Mais dans votre cas c’est encore un peu différent puisque vous voulez quitter (sans vendre) votre logement. Votre résidence principale sera alors votre logement familial habituel et votre ex PSLA un logement locatif. Et je ne connais pas de dérogation dans ce cas de figure (en plus des dérogations mentionnées dans le commentaire n°4).
     Mais si vous finissez par trouver une ruse je suis preneur !

101. Bonsoir, merci de vous occuper de nous. Voici mon problème. Lorsque nous avons signé le premier contrat de réservation, avant le début des travaux, un toit végétalisé était prévu. Les travaux sont enfin terminés, le pret est acquis auprès de notre banque, mais nous n’avons pas de toit végétalisé. L’architecte a décidé de ne pas le faire. Il a mis juste une couche de poluyréthane. Sur le contrat définitif que nous devons signé devant le notaire, il est indiqué noir sur blanc, que l’on s’engage à oublier les réserves posées sur l’absence de ce toit végétalisé. A t-on le droit de modifier le contrat prévu initialement ? Que peut on faire ? Sachant que l’architecte jouera la montre pour atteindre le délai des 2 ans, période maximale pour devenir propriétaire. Merci à vous.

102. Pffff Christian, alors là… Votre question en soulève plusieurs. Je vous remercie de l’avoir posée… 🙂
     La première question est commune à tous les contrats conclus dans les ventes en VEFA. La deuxième est celle du cas particulier de l’adaptation au PSLA aussi bien en théorie qu’en pratique.
     En VEFA, le premier document signé est le contrat préliminaire appelé aussi contrat de réservation. Je suppose que vous faites référence au contrat de réservation et au descriptif sommaire qui l’accompagne. Il faut savoir qu’en VEFA le descriptif de l’acte authentique se substitue et annule le premier descriptif, ce qui est logique puisque entretemps le projet technique a pu mûrir et que l’acte authentique est un document définitif et hiérarchiquement (si on peut le dire ainsi) supérieur au contrat de réservation (les actes authentiques comportent quasi systématiquement des clauses annulant les documents initiaux afin d’éviter des conflits entre documents successifs). Vous ne me dites pas si vous avez signé le contrat de location-accession ni si ce dernier avait un descriptif différent. En pratique, il faut aussi savoir que les actes prévoient le plus souvent la possibilité de remplacer une prestation par une autre dans la mesure où elle n’est pas inférieure en qualité. On entre là dans un domaine parfois subjectif. Donc, le plus simple est de reprendre contact avec votre vendeur pour savoir officiellement si le toit végétalisé est prévu ou pas. Si la réponse est non, voyez si une minoration de prix est prévue. Et si c’est non aussi, il vous appartiendra de savoir si vous voulez toujours acheter.
     Il faut savoir aussi qu’un toit végétalisé vieillit mal sans un entretien minimum, ce qui veut dire qu’il faut s’en occuper ou prévoir un contrat d’entretien, donc un coût sur la durée.

103. Merci pour votre rapidité. C’est vraiment sympathique de votre part. A bientot.

104. Bonjour

     on envisage avec mon mari d acheter en psla a toulouse. L appartement nous plait et on souhaite y rester quelques annees mais pas plus de 10 ans c sur. On aura ensuite comme projet d acheter une maison. On ne veut pas du psla pour. Faire une plus value mais c quand meme un investissement. Pourriez vous me donner vos experiences de clause anti speculatives indiquees dans votre contrat de location accession ?

105. Bonjour Marc, bonjour à tous,
     Merci pour ce résumé très constructif et surtout de répondre au question. J’ai survolé les commentaires et lirais plus en détails les différentes réponses un peu plus tard. Cependant, je n’ai pas trouvé réponse à ma question.
     Mon amie et moi gagnons peu (1.100€ chacun par mois) ce qui nous empêche d’acheter un bien neuf décent près de notre emploi, mais nous permet d’acquérir en PLSA. Par contre, nous avons la chance de disposer d’un gros apport (40% du prix du bien), celà pose-t-il un problème pour l’acquisition du seul logement trouvé qui nous semble intéressant ?
     Cordialement.

106. @ Anne : Je n’ai pas de contrat de location-accession à proposer, vu que c’est votre vendeur qui vous le proposera. De plus, il n’y a pas systématiquement de clauses anti-spéculatives. Il y en a quand le vendeur en prévoit spécifiquement, notamment quand une collectivité locale a initialement fait des efforts en accordant une subvention ou en faisant un effort sur le prix du foncier consenti à l’aménageur etc…. Comme les clauses anti-spéculatives sont purement contractuelles et veulent empêcher les achats d’opportunité pure, elles sont en général limitées dans le temps (le plus souvent dans les 5 ans environ) et vont porter sur le remboursement des aides ou sur un rachat à prix convenu ou autre disposition destinée à dissuader de revendre à court terme dans l’espoir d’empocher une plus-value. Il ne s’agit que de cas d’espèces à chaque fois, selon le contexte.

     @ Julien : merci pour ce moment de franche rigolade ! 😉
     Allez donc trouver un banquier et demandez lui si un gros apport est un problème. A mon avis, sa mâchoire se décroche illico !
     Non, un apport de 40 % est au contraire un formidable atout surtout dans un contexte de sélectivité des profils d’emprunteurs. Il crédibilise votre démarche et diminue d’autant le montant à emprunter. Souriez ! 🙂

107. Merci beaucoup Marc pour votre réponse et tout le travail… et ravi de vous avoir fait rire 😉

108. Wow, voici un extraordinaire article et une non-moins extraordinaire série de questions réponses!
     Etant moi-même en acquisition d’un logement en PSLA, j’ai lu tout cela avec beaucoup d’intérêt. Pour info, je suis actuellement en contrat de réservation, pour une livraison prévue 3e trimestre 2014.
     Je vais essayer d’apporter quelques réponses supplémentaires, et peut-être de poser des questions en plus!
     Concernant la TVA applicable, voici ce qu’a dit le promoteur de mon opération: « Application du taux réduit de TVA dans les zones ANRU : Actualisation 2013
     La Circulaire FPI 1301-010 est mise à jour pour actualiser les plafonds de ressources et de prix de vente prévus pour les cessions de logements neufs situés en zone ANRU et tenir compte de l’augmentation du taux réduit de TVA à compter du 1er janvier 2014.
     Aux termes de la Loi de finances rectificative pour 2012 (art. 68), ce taux sera porté de 7% à 10% sauf pour les logements ayant fait l’objet d’un contrat de réservation avant le 1er janvier 2014. Dans ce cas, le taux de 7% demeure applicable par dérogation. »
     Notez bien les 2 dernières phrases!

     « 2- Le vendeur a l’obligation de proposer un montage financier qui permette au locataire accédant d’avoir une première mensualité de remboursement (hors ADI) au pire égale au montant du loyer et de la fraction d’épargne (fraction dite acquisitive). Pour autant, s’il s’agit de taux révisables… et je ne suis pas sûr qu’une banque bloque ses taux pour un crédit souscrit beaucoup plus tard. En revanche, si le promoteur a souscrit un PSLA à taux fixe, il peut vous transférer la quote-part correspondant à votre logement (et le tour est joué), s’il l’a souscrit à taux variable, on peut jouer sur la durée d’emprunt. Dans la pratique, (surtout si vous voulez aller chercher vous même vos crédits sans bénéficier d’un transfert partiel ou total du PSLA négocié par le promoteur) l’intérêt va être de lever l’option au plus vite dès qu’on est dans les lieux. Il n’y a pas de taux maximum prévu par la loi en valeur absolue pour le PSLA (juste une garantie de financement), cela peut varier dans le temps (sachant que le PSLA est un prêt conventionné). »
     En cette période de taux bas, j’ai déjà tenté de demander un prêt pour les bloquer. C’est impossible pour le moment (8 mois avant la livraison), non seulement du fait des évolutions des taux, mais surtout du fait des incertitudes annuelles sur les PTZ+. C’est d’ailleurs à mon sens le gros problème des PSLA: on réserve, mais le montage financier peut changer d’ici l’achat.
     Le promoteur me semble refuser le transfert que vous indiquez, mais si nécessaire, je retournerai l’embêter!!

     « 3- Pour le PTZ+, la date de prise en compte des revenus est celle de la levée d’option (je me demande, s’il n’y a d’ailleurs pas le choix entre cette date de référence et celle de la signature du contrat de location-accession mais j’avoue ne pas remettre la main sur cette info), ce qui veut dire que le droit effectif au PTZ+ dépend de l’existence du PTZ+ au moment de la levée d’option (le PTZ+ n’est qu’un prêt complémentaire et cela ne change rien à l’obligation du partenaire financier de l’opération de proposer la solution de financement déjà évoquée en 2) »

     Si vous retrouvez cette info concernant le PTZ+ et la date de référence, je suis preneur, car nous risquons sinon de ne pas pouvoir en bénéficier du fait de revenus irréguliers, parfois en-deçà des plafonds, parfois au dessus

109. Merci Marc, je viens de prendre connaissance de votre réponse.
     Je suis sûre qu’il doit exister des dérogations, c’est pas possible autrement, on ne peut pas obliger une famille à habiter un logement « entassé comme des sardines ». La situation familiale des gens évolue, 15 ans c’est très long, il peut s’en passer des choses!
     Après je conçois qu’il y ait des clauses anti-spéculatives, notamment en cas de revente, on est quand même dans un cadre social d’aide à l’accession à la propriété.
     Bref, affaire à suivre…

     Par contre si je peux me permettre une nuance dans le commentaire adressé @ Julien.
     De mon côté j’avais entendu dire que si on avait trop d’apport personnel (40% du montant du bien) , ils pouvaient juger, lors de l’octroi du bien en PSLA, qu’on était capable d’investir dans un bien dans le privé et notre dossier était aussitôt écarté.
     Mais sinon entièrement d’accord avec vous, Marc, le banquier adore l’apport personnel 😉

110. @ Barbara : il serait humainement bienvenu que des dérogations liées à l’agrandissement de la famille existent. Mais administrativement, c’est autre chose. Si vous arrivez néanmoins à obtenir quelque souplesse, je suis preneur du dénouement !
     En ce qui concerne l’apport personnel (Julien), les % d’apport ne sont pas des critères d’exclusion. Les plafonds de ressources sont là pour ça. Et avec de petits revenus, il est bien que l’apport soit significatif. Après, il est possible que telle ou telle collectivité, localement, surajoute des critères de sélection quand il y a trop de candidats à l’achat. Mais la meilleure réponse serait plutôt de faire quelques logements supplémentaires au lieu d’exclure un ménage légitime. A mon avis ! 🙂

     @ Antoine : le PTZ+ est considéré à la date de levée d’option, à ma connaissance aussi. Ce n’est pas illogique, car entre la signature du contrat de location-accession et l’achat définitif il peut s’écouler jusqu’à plusieurs années et les revenus du ménage, comme les règles du jeu du PTZ+ aussi d’ailleurs, auront évolué.

111. Merci pour cette réponse.
     Là encore, en cas de revenus évoluant vers le haut (ou fluctuant d’année en année), cela rend la levée d’option anticipée la solution la plus logique.
     Et comme vous le dites, cela va à l’encontre de la mission première du PSLA.
     Très bonne idée en théorie, application pratique complexe.

     Bien cordialement

112. Bonsoir,
     on m’a proposé un logement t3 psla à tva à 7% livraison 4 eme trimestre 2014.
     La tva sera t-elle bien à 7% ou passera-t-elle à 10.
     Ce soir, je viens d’aller voir la banque, elle m’a fait une simulation à l’arrache et pas poussé, en remboursant environ 670 sur 25 ans. Elle m’a dit votre remboursement, sera surement moindre.
     Je me questionne sur plein de sujet.
     J’ai cru lire que les frais de notaire sont payables 2 fois avec ce type d’accession.
     Je serai bien partante pour ce T3, mais actuellement 31 ans, et vivant seule, je me dis que je risque fortement d’etre en couple dans – de 5ans (enfin j’espère)
     je partirai sur une location minimum de 3 mois, mais est-ce rentable d’acheter sous cette forme, si je pense vendre dans moins de 5 ans? Ou vaut-il mieux acheter directement en accession normale?
     J’ai très envie d’investir, mais je n’ai pas envie de me retrouver bloqué, si ma situation personnelle évolue.
     Quand on signe un accord, y-a-t-il des frais a versé avant le début de la période de location.
     Et si dans l’année, je reviens sur mon choix, et décide de ne pas profiter du psla, aurais-je des frais à rembourser?

113. Bonjour,

     Je souhaiterais savoir si vous avez des informations sur le reversement du différentiel de TVA qui passerait à 10 ans avec un abattement de 10% par an en cas de revente d’un logement acheté en PSLA (contre 15 ans aujourd’hui avec un abattement de 10% par an au-delà après la 5ème année)…
     Cela va t-il se faire ? Quand ? …

     Merci d’avance.

114. @ Julien : je n’ai pas de certitude sur le sujet. Je me contente d’essayer de comprendre les éléments officiels. La divination, c’est trop dur pour moi. 🙂 Même si le sujet que vous abordez a effectivement été évoqué. Mais je me méfie tellement des volte-faces législativo-administratives…

115. @ Mélanie : Oups Mélanie, j’ai failli oublier de vous répondre. Mea culpa ! 🙂
     Dans l’ordre de vos questions :
     1- la tva : elle était prévue pour monter à 10 %. Maintenant il semblerait qu’elle revienne à 5.5 % en 2014. Mais on verra bien. Rien n’est sûr tant que ce n’est pas « officiel de chez officiel ».
     2- frais de notaire : ce sont des frais réduits mais on en paye à 2 moments. Lors de la conclusion du contrat de location-accession (souvent 2 à 3 000 euros) et lors de la levée d’option (acte authentique).
     3- si vous êtes pratiquement sûre de revendre dans moins de 5 ans, l’intérêt est faible d’acheter en PSLA vu qu’il faudra rembourser le différentiel de tva pour l’essentiel. Et il y a peut-être des clauses anti-spéculatives, en plus. Du coup, il est peut-être plus simple si vous le pouvez de choisir un logement classique en tva normale (il y a plus de choix de logements)
     4- pour les frais, je ne vois pas (mis à part les frais de notaire au moment du contrat de location-accession). Mais il faut en parler à votre bailleur-vendeur car le contrat prévoit peut-être d’autres frais contractuels (provisions pour certains frais ?)
     5- des frais à rembourser en cas de non-levée d’option ? Les contrats prévoient souvent des frais pour la main-levée par le notaire suite à la non-levée d’option (car le contrat de location-accession est un acte notarié). Interrogez aussi votre vendeur là-dessus

116. Bonjour Marc,

     Nous allons signé l’acte de location pour un logement en PSLA dans quelques jours. Et j’avais une question concernant le taux de tva appliqué. Sur le contrat de location, on nous parle d’un taux à 5,5% mais,le contrat stipule que le taux peut changer et dc le prix du logement lors de la levée d’option. Nous n’avions pas du tout connaissance de cette possible augmentation. Le taux appliqué lors de la levée d’option n’est pas celui appliqué à la date d’achèvement mais celui à la date de le levée d’option ? En regardant sur le net, je vois différent taux, avez-vous une info sur le taux appliqué en 2014, 5,5% ou 7%?
     Merci beaucoup

117. Bonsoir Anne-Fleur, pour autant que je sache le taux sera de 5.5 % en 2014. La loi fiscale 2014 est en cours de vote par le Parlement, on connaîtra tous les détails avant la fin de l’année, mais le logement social, l’accession sociale et la rénovation énergétique doivent normalement bénéficier d’un taux de tva de 5.5 % en 2014. A suivre.

118. Bonjour,
     Mon projet PSLA avance bien, non sans peine avec le mystère qu’il y règne autour…
     A propos de l’exonération de taxe foncière, avez vous des informations récentes?
     Car le texte des impôts pour cette exonération était applicable jusqu ‘au 29/04/2013
     comme le prouve le liens suivant:
     http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4031-PGP/version/1?branch=2&language=2#
     or il a changé donc (depuis le 01/05/2013) contre celui ci nettement moins compréhensible et qui dirait que cet avantage est aboli…
     http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4031-PGP/version/8?branch=2&language=2
     le liens suivant est le nouveau texte.
     En aviez vous entendu parlé?

     Merci pour votre blog fort interessant!
     Cordialement.

119. Bonjour Fred, le texte auquel vous faites référence traite des logements sociaux à usage locatif (cf son titre). Le PSLA n’est pas dans ce cas de figure. C’est une forme spéciale de location-accession avec des règles spécifiques, des contraintes et des avantages consécutifs comme l’exonération de TFPB et une tva à taux réduit. Rien de changé sur les principes, sauf le taux de tva qui joue un peu au yoyo suivant les époques 🙂

120. Bonjour,

     Je reviens vers vous à propos de mon interrogation sur l’indemnité de 1% demandée par Touraine Logement suite à ma décision de ne pas lever l’option sur mon logement que j’occupe en location-accession depuis juin 2012.

     J’ai fait part à Touraine Logement de ce texte de loi « Lorsque le transfert de propriété n’a pas lieu au terme convenu du fait de l’accédant pour une raison autre que l’inexécution de ses obligations et que le contrat porte sur un logement relevant du dispositif PSLA, l’indemnité n’est pas due (loi du 12.7.84 : art. 11). »

     La réponse alors reçue de Touraine Logement est qu’ils ne savaient pas et qu’ils devaient se rapprocher du notaire pour me répondre.

     Hier soir, message téléphonique du notaire qui m’informe que Touraine Logement ne me demandera pas l’indemnité de 1% comme l’indique le texte de loi que j’ai trouvé. Cette indemnité figurait pourtant dans le contrat. Elle va me confirmer cela par écrit.

     Certes un peu de temps passé sur le net pour approfondir la question, mais c’est une bonne nouvelle: environ 1500 € d’économie!

121. Bonjour Jeanne, merci pour la précision qui pourra être utile à d’autres, le cas échéant. Pouvez vous nous faire signe quand vous aurez reçu la confirmation écrite du bailleur ou du notaire qu’ils renoncent à leur indemnité contractuelle ? 🙂

122. Bonjour,

     Je vais intégrer mon futur logement en dispositif PSLA, fin des travaux prévus pour aout 2014. D’après mon promoteur, je vais donc louer mon appartement pour 3 mois minimum puis par la suite je lève l’option d’achat. Donc de septembre à novembre inclus je serai en location et en décembre j’obtiens mon emprunt pour financer l’appartement. Ce dernier, est affiché au prix de 140 000€ tva 7%.

     De plus, dans l’hypothèse d’une tva 5% en 2014, il y aura t’il une baisse du prix de vente ? A la fin des 3 mois de location, l’appartement sera t’il toujours au même prix ?

123. Bonjour,
     Je n’aurai pas d’autre trace écrite que le mail du notaire me confirmant que Touraine Logement lui avait adressé un mail indiquant que l’indemnité de 1% ne me serait pas demandée.

124. Bonjour,

     Mon ami a acheté 1 appartement en PSLA depuis février 2012. Suite à notre rencontre, il a loué son appartement depuis 1 an et a rendu le PTZ. Devra t-il rendre également
     la tva ? Que risque t-il fiscalement ? Bien sûr, il compte régler la taxe foncière suite à cette location.

125. @ Christophe : ben oui, la sortie volontaire du dispositif suppose de revenir à la situation de droit commun : remboursement du PTZ+, fin de l’exonération de taxe foncière et remboursement du différentiel de TVA.Sinon, ce serait un super coup pour faire de l’investissement locatif ! 🙂

126. Bonjour,

     J’ai une question totalement tordue et hypothétique n’étant nullement propriétaire d’un logement en PSLA…
     Il est indiqué comme fait pouvant mettre en jeu la garantie de rachat par le bailleur la dissolution du PACS, or une des cause de dissolution du PACS est « le mariage des partenaires ou de l’un d’eux ».
     Je sais que c’est complètement tordu comme question mais cela signifie donc que pour obliger l’organisme HLM à racheter le logement en PSLA quand on est pacsé il suffit de se marier?

127. J’en oublie la politesse élémentaire:
     Merci pour ce site et joyeux noël

128. @ Pierre : langue au chat ! 🙂
     Sur le fond, j’aurais tendance à dire que si les pacsés se marient entre eux ils constituent toujours le même ménage et que donc, non, il n’y a pas d’obligation de rachat. Mais sur la forme, je n’en sais rien !

129. @ Maxime : oups, j’ai failli laisser votre commentaire dans la boite à spam 🙂 . Une question toute bête : votre contrat de réservation prévoit-il quelque chose en cas de variation de taux de tva ? (la variation du taux de tva faisant le bénéfice ou la perte de l’acquéreur ou du vendeur, ou quelque chose qui y ressemble ?). Souvent (quasiment toujours) ce type de clause est prévu au contrat préliminaire en VEFA. Quant au prix au bout de 3 mois de location, je suppose qu’il sera au même prix (mais il faut lire votre contrat de location-accession pour en être sûr, cf diminution du prix annuelle de 1 % mini entre le prix initial et le prix de levée d’option, mais là il n’y a qu’un trimestre, pas 1 an…). Moins la fraction de votre redevance qui représente votre épargne sur ces 3 mois (la fraction acquisitive) qui ne constitue pas à proprement parler une diminution du prix mais qui vient payer dans le cadre de votre plan de financement une toute petite partie du prix et des frais.

130. Bonjour,
     Je reviens vers vous pour vous fournir un extrait du projet d’acte établi par le notaire concernant l’acte de résiliation du contrat de location-accession suite à ma décision de ne pas lever l’option:
     « Les parties ont convenu entre elles de procéder à la résiliation amiable du contrat de location accession dont il s’agit. Ceci exposé, il est passé à la résiliation de contrat objet des présentes:
     RESILIATION DU CONTRAT DE LOCATION ACESSION
     ABSENCE DE DROIT A INDEMNITE POUR RESILIATION
     Les parties déclarent qu’il n’y a pas d’indemnité pour résiliation convenue entre elles ».

     Ce qui veut dire que je n’aurai pas à verser 1% du montant du prix de vente malgré ce qui était écrit dans le contrat, mais conformément à ce texte de loi « Lorsque le transfert de propriété n’a pas lieu au terme convenu du fait de l’accédant pour une raison autre que l’inexécution de ses obligations et que le contrat porte sur un logement relevant du dispositif PSLA, l’indemnité n’est pas due (loi du 12.7.84 : art. 11). »

     Soit, au final, en ce qui me concerne, une économie de 1 500 €.

131. @ Jeanne : De jolies étrennes, pour bien commencer l’année, Jeanne ! Bonne suite et merci de l’info ! 🙂

132. Bonjour,
     Avant tout je vous félicite et vous remercie pour le temps que vous consacrez à toutes ces personnes en quête d informations sur un projet qui se veut simple mais demeure complexe.
     Je suis en phase de recherche de logement avec PSLA. Je me suis rapprochée de mon 1% logement et il ne trouve pas l info…
     Je suis fichée bdf jusqu à fin 2015, pensez vous que mon dossier est acceptable dans la mesure où au moment de la levée d option je devrais pouvoir faire ce prêt .
     Aussi, pour les personnes qui ont réussi à réaliser leur achat, quelles ont été les grandes étapes avant la réservation (durée, frais débourses, rdv avec qui ?) dois je prendre dr. avec ma banque pour une simulation même si je sais qu elle n est pas acceptable ?
     J ai cru comprendre qu il n y avait que les frais de notaires réduits ( comment se calcule t il ?) à la signature du contrat de location, puis paiement du loyer et de l épargne (Max 4 ans) et transfert du prêt à la levée d option avec nouveau passage chez le notaire.

     Merci d avance pour votre retour et bonne année 2014 !

133. Bonjour,

     Je cherche un logement en location accession en île de France. Pouvez-vous me guider ?

     Merci

134. Bonjour,

     j’ai levé l’option d’achat de mon appart en février 2012 après location depuis juillet 2011.
     L’acte de vente précise que le transfert était alors exonéré de tva ( car non soumis à la loi du 09 mars 2010 car agrément avant cette loi, disposition de l’article 261-5-9 du CGI) . Lors de cette mutation, j’ai réglé la taxe de publicité foncière au taux réduit.

     Aujourd’hui pour des raisons personnelles, je suis obligée de revendre mon appartement! Suis je redevable d’une tva résiduelle et si oui, à quel taux sachant que je n’en ai pas payé à l’achat ? ( je précise que selon mon notaire, je n’aurai aucune tva à régler mais j’ai peur d’avoir une mauvaise surprise)

     Je vous remercie par avance

135. Bonjour Marc,

     Mon courtier m’a informé lundi 13 janvier 2014 que si nous revendions notre maison dans les 5 ans nous devrions rembourser le différentiel de TVA entre 5,5% et 19,6%, puis moins 10% chaque année entre 5 ans et 15 ans. Comment se fait-il que notre bailleur Clerdôme ne nous aie jamais averti de cette information capitale? Entre les modalités de revente avec Clerdôme et cette information, si nous avions su cela nous n’aurions certainement pas signé. En cas de revente nous n’aurons certainement aucune plus value. J’ai appelé ma conseillère de chez Clerdôme qui m’a répondu qu’elle nous l’avait dit verbalement. Je lui ai répondu que jamais elle ne l’avait dit et ensuite elle m’a dit qu’elle ne savait même pas en quoi consistait le calcul de remboursement. Quelle mauvaise foi! Comment se fait-il que cette note ne soit pas précisé dans notre contrat via un avenant, que nous n’ayons aucun écrit? Est-ce normal? Elle m’a dit que la direction ne voulait pas le préciser au contrat…

     Je trouve cela abusé et limite malhonnête. Même si nous n’avons manifestement pas d’autre choix que de reverser des euros dans les 15 ans à l’état. Les 15ans de non paiement du foncier passe par là finalement.

     D’avance merci,

     Amélie

136. @ Vahiness : désolé d’être direct, mais je pense qu’il vous sera très difficile d’obtenir un logement PSLA, dans la mesure où un accord de financement est indispensable pour signer le contrat de location-accession. Or les banques n’aiment pas du tout les demandeurs fichés BDF car ce sont pour eux des personnes à risques. Il vaut mieux, à mon avis, « attendre la fin de la sanction ». Et d’ici là, les règles du jeu auront peut-être changé. On en reparlera en temps utile 🙂

     @ Iam : difficile. Deux solutions : le téléphone et la patience qui va avec pour contacter sur les communes qui vous intéressent les opérateurs sociaux et les mairies pour vérifier si des opérations PSLA sont en cours ou en projet. Ou aussi téléphoner aux coopératives d’HLM pour voir si elles centralisent une info sur l’offre PSLA ?

     @ Elodie : désolé, je ne connais pas bien la réglementation PSLA d’il y a quelques années. Mais si vous n’avez pas payé de TVA (vous me dites que votre acte est formel sur ce point, c’est d’ailleurs par exemple aussi le cas quand la levée d’option intervient plus de 5 ans après l’achèvement) je ne vois pas comment on pourrait vous réclamer le remboursement d’une partie de cette TVA fantôme ? Cela étant, si vous voulez être tranquille, demandez un écrit à votre notaire. Comme les notaires sont des gens prudents, s’il vous affirme que vous n’aurez pas de TVA à rembourser à l’Etat…

     @ Amélie : la réglementation actuelle prévoit bien le remboursement du différentiel de TVA en cas de revente dans les 15 ans de l’achèvement. Normalement, le vendeur informe l’acquéreur, au moins par souci d’éthique. Mais je ne pense pas que le vendeur ait l’obligation de porter cette information à la connaissance de l’acquéreur par écrit. Après, il n’y a que des cas particuliers…

137. Bonjour marc, je vous remercie pour votre retour. Y’a plus qu attendre patiemment.

138. Bonjour,
     Vous indiquez 15 ans pour l’exonération de reversement de TVA mais la loi n’est elle pas passée à 10 ans au 1er janvier 2014 au psla? Cela reste malgré tout long

139. Bonsoir et bravo pour ce forum pleins d infos

     Voilà ma petite question
     En mars j ai obtenu l’accord pour une maison livrée pour le 1er semestre 2015(passage chez le notaire la semaine derniére) en tant que célibataire .
     en août je me marie je me demandais si avec ma nouvelle situation financière (nouvelle déclaration d.impôts commune et certainement dépassement du plafond) pourrait compromettre cet accord.
     Devrais je refournir une nouvelle feuille d imposition et bien sur leur préciser ma nouvelle situation
     Merci pour votre réponse

140. @ Terry : je ne vois pas quelle est la base documentaire à laquelle vous faites allusion. Si vous avez une source précise, je suis preneur ! 🙂

     @ Valérie : Je ne suis pas sûr qu’il y ait un risque final. La date de référence retenue pour le niveau des revenus est celle de l’avant-contrat (contrat préliminaire) ou à défaut celle du contrat de location-accession et pas celle de l’acte notarié, justement pour éviter qu’un changement de situation au niveau du demandeur ne soit source d’insécurité. Mais vérifiez ça avec votre vendeur et le notaire du programme pour être sûre. On n’est jamais trop prudent ! 😉

141. L’assemblée nationale et le sénat l’aurait adopté :

     http://www.hlm.coop/spip.php?article1357
     http://www.adil94.org/index.php?option=com_content&view=article&id=330:loifinances2014&catid=52:actualites&Itemid=107
     D : CGI : ART. 278 SEXIES I. 4 ET II, ART. 284)
     Je pense ne pas me tromper

142. @ Terry : je dirais même mieux, vous ne vous trompez pas Terry ! Et une mention spéciale, une !
     En fait, la loi du 29 Décembre 2013 prévoit maintenant (et le code général des impôts a suivi) une harmonisation des règles de reversement de TVA pour les dispositifs du PSLA et de la zone ANRU, avec – pour les physiques physiques – un délai ramené de 15 à 10 ans et un abattement de 10 % par an dès la première année. Bien et rapidement vu. 🙂

143. Bonjour. Nous avons signé un contrat psla qui stipulé que le début des travaux commençerait troisième trimestre 2013 et qu’ils avaient 12mois de construction. Sauf que la on nous informe que les travaux commenceront qu’en mars 2014.. Dans le contrat il est noté qu’ils peuvent modifier la date d’ouverture de chantier et que dans ce cas on sera prévenu par recommandé. A ce jour on a reçu aucun recommandé. Est ce qu’il y aura un recours pour nous? Des pénalités envers eux?
     Merci de votre aide

144. Nous avons signé un contrat préliminaire de location-accession et versé 3% du projet.J’ai suivi de très près la réalisation des maisons et j’ai déchanté devant de tels procédés…Les maçons tirent sur la quantité pour émarger des bénéfices et ne soucient guère des DTU…Du travail bâclé et malgré mes inquiétudes, le promoteur a fini par me menacer de rompre le contrat devant mon obstination à surveiller les travaux. Il est prêt à nous rendre notre chèque et je ne sais pas si il a le droit. Un cabinet d’expertise a confirmé la présence de malfaçons à-travers les photos prises sur place mais comme il me l’a indiqué, je ne suis pas le maitre-d’oeuvre et les seules réserves que je pourrai émettre sont celles qui seront accessibles et visibles à la livraison du logement.Donc, tout ce que j’ai vu ne sert à rien puisqu’il faut attendre que les avaries se réalisent…Des ravaleurs ont même enduit lors d’une semaine de gelée alors qu’il est noté sur le produit qu’il ne doit pas être appliqué en-dessous de 5°C; Alors, réfléchissez avant de vous lancer dans un PSLA et ayez conscience que l’offre peut être accueillante pour accéder à la propriété mais peut aussi vous réserver de biens mauvaises surprises…

145. Bonjour Marc,

     Bravo pour votre site très riche que je suis avec attention depuis quelques semaines. J’ai une question (un peu proche de celle de Valérie, mais sur la composition familiale plutôt que sur les revenus) et à laquelle le bailleur n’a pas pu me répondre.

     La métropole où je vis verse des subventions, directement au promoteur et en déduction du prix de vente dont le montant varie selon le nombre d’enfants.

     Si je réserve un logement début 2014 (livraison début 2015), que se passe-t-il si je découvre entre temps qu’un heureux événement viendra agrandir la composition familiale ? Le dossier est-il définitivement arrêté à la date d’attribution par la ville (contrat de réservation), OU BIEN à celle d’entrée effective dans les locaux (contrat de location-accession) ? Pas mal d’éléments du dossier (montant PTZ+, subventions de la ville) peuvent évoluer, du coup je me demande si une « revue du dossier » est possible lors de l’entrée effective dans les locaux puisque le montage du financement en dépend.

     Par ailleurs, différents sons de cloche tintent sur la TVA depuis janvier. J’ai cru comprendre que pour le PSLA, elle passe de 7 à 5,5%. Cela signifie-t-il que le prix des logements livrés après cette date vont baisser ? Ou bien seuls les permis de construire attribués à partir de 2014 sont concernés ?

     Par ailleurs, y’a-t-il une différence sur le montant de la TVA entre zone ANRU (accession aidée simple, en VEFA) et TVA pour du PSLA ?

     Voilà ça fait beaucoup de questions !
     Merci à vous

146. Merci pour cette page,

     En recherche active pour un achat, je suis tombé sur le dispositif PSLA qui est très mystérieux comme vous le souligniez.
     Mais aujourd’hui, grâce à votre page, j’ai retrouvé l’essentiel de mes questions, ainsi que les réponses appropriées!
     Merci encore

147. Bonsoir Marc,

     Ma femme et moi meme avons signe un contrat de location accession avec une entree dans les lieux prevue fin juin 2014. Cependant apres la visite du logement ce dernier ne nous convient pas et nous souhaiterions casser le contrat. Est ce possible et aurions nous des indemnites a payer ?

148. @ Lea : Vous avez signé le contrat préliminaire ou le contrat de location-accession ? D’une manière générale, en VEFA les délais annoncés initialement sont des dates de livraison prévisionnelle avec un précision de l’ordre du trimestre. Les décalages sont assez fréquents car lancer un programme immobilier est une opération complexe et que des obstacles techniques ou commerciaux sont fréquents. En résumé, je ne pense pas qu’il y ait de recours ou de pénalités, sauf si elles étaient prévues au contrat (ce qui est extrêmement rare)

149. @ Sébastien : votre cas est un cas particulier qui ne relève pas du PSLA mais des aléas de la construction et de la VEFA dans votre cas particulier. Heureusement, ce n’est pas une généralité. Mais construire, comme beaucoup d’autres activités, est aussi source de risque parfois.

150. @ Fred : comme vous avez signé le contrat de location-accession, vous êtes supposés entrer dans le logement en tant que locataire lors de la livraison. Bien sûr, si le logement ne vous convient pas, vous ne lèverez pas l’option. En revanche, si vous ne souhaitez même pas devenir locataire, allez voir votre vendeur pour négocier, car il a lui aussi intérêt à gagner du temps et à chercher un nouvel acquéreur pour vous remplacer au plus vite. Donc : ne pas laisser dégénérer la situation et anticiper par le dialogue !

151. @ Yves : merci du cadeau, vous n’y allez pas avec le dos de la cuiller ! 😉
     Pour ce qui est de la composition familiale et des revenus, le jugement est en général porté au moment du contrat de réservation ou à défaut de location-accession. En revanche, le système de subvention locale est purement contractuel ; il faut donc voir ce qui est prévu par la collectivité dans ce cas de figure (si le bailleur ne sait pas, se renseigner auprès de la collectivité, mais franchement, il pourrait le faire). Si la réponse est oui, faites des triplés 😉 !
     Pour la TVA, les nouveaux projets 2014 sont en TVA 5.5 %. Comme vous parlez de réserver un logement dans un nouveau programme, je pense que son prix sera déjà exprimé en tva 5.5 %, mais votre bailleur peut vous le confirmer facilement.
     Enfin, le taux de TVA en zone ANRU ou PSLA est le même : 5.5 % à partir de 2014.

152. Bonjour Marc,
     Nous sommes éligibles au PLSA 2014. Le crédit Foncier est OK.
     Nous hésitons à signer le contrat de réservation pour une livraison prévue au 1e trimestre 2016.
     A ce jour, on ne connait pas le taux du prêt définitif. La banque nous dit que nous le connaitrons que 3 mois avant la levée d’option. N’est-il pas risqué d’attendre 2 ans et s’engager dès maintenant sans connaître le coût final du prêt ? Le taux du prêt est fixé librement par la banque.
     Pouvons-nous faire marcher la concurrence et retenir une autre banque pour le prêt final en 2016 ?

     Merci.

     Bonne soirée.

153. @ Céline : j’ai abordé ce sujet dans un autre article https://www.lesmursontdesorteils.com/psla-financement-garanti . En clair, aucune banque ne peut garantir un taux de prêt ni même l’octroi du prêt, 1, 2, ou 3 ans à l’avance. Les conditions des marchés financiers comme celles des candidats à l’achat peuvent changer (et de beaucoup parfois) sur un laps de temps aussi long. C’est l’aspect négatif du PSLA, son incapacité à garantir réellement l’achat effectif dès l’origine.

154. Bonjour Marc,

     Je vous remercie pour votre réponse, la clarté est une qualité rare dans l’océan du web ! Pas de jetage de fleurs gratuits, mais je vous félicite pour ce boulot : sachez que vous avez de nombreux lecteurs dans l’ombre.

     Interroger la collectivité me parait en effet une bonne piste pour avoir une information confirmée, je vais essayer de creuser la question. Quant aux triplés… à voir ! Belle continuation à vous et votre blog.

155. @ Yves : oups ! « de nombreux lecteurs dans l’ombre »…. ça me ferait presque peur ! 😉
     Je ne suis pas contre un peu de lumière, s’ils veulent faire des commentaires comme vous ! 🙂

156. Bonjour,
     Quelqu’un peut il témoigner s’il a vendu son bien psla à partir du 1er janvier 2014 et que la nouvelle loi de reversement de TVA s’est bien appliqué (ou pas)? Merci.
     Et si quelqu’un n’a jamais rien reversé à l’état lors d’une vente malgré cette loi?
     Merci.

157. Bonjour Marc,

     C’est avec beaucoup d’intérêt que j’ai lu les réponses (très précises) que vous apportez aux internautes. Du coup, j’ai également une question assez simple : Lors du contrat préliminaire de réservation, le dossier doit être validé par la banque partenaire, savez-vous si la banque examine le dossier tel un projet immobilier ou bien se limite t-elle aux plafonds de ressources? En effet, j’ai un crédit auto qui se termine dans deux ans et cela m’empêcherait de devenir propritaire dans l’immédiat?

     Merci d’avance.

158. @ Aïcha : la banque qui accorde le PSLA à l’opérateur immobilier va effectivement examiner votre demande comme s’il s’agissait d’un achat immobilier classique (en plus du respect des plafonds de ressources). Son objectif est d’être remboursée ! 😉
     Et son analyse sera sans complaisance de ce côté là.

159. « Marc dit :
     25 janvier 2014 à 16 h 09 min
     @ Yves : merci du cadeau, vous n’y allez pas avec le dos de la cuiller ! 😉
     Pour ce qui est de la composition familiale et des revenus, le jugement est en général porté au moment du contrat de réservation ou à défaut de location-accession. En revanche, le système de subvention locale est purement contractuel ; il faut donc voir ce qui est prévu par la collectivité dans ce cas de figure (si le bailleur ne sait pas, se renseigner auprès de la collectivité, mais franchement, il pourrait le faire). Si la réponse est oui, faites des triplés 😉 !
     Pour la TVA, les nouveaux projets 2014 sont en TVA 5.5 %. Comme vous parlez de réserver un logement dans un nouveau programme, je pense que son prix sera déjà exprimé en tva 5.5 %, mais votre bailleur peut vous le confirmer facilement.
     Enfin, le taux de TVA en zone ANRU ou PSLA est le même : 5.5 % à partir de 2014. »

     Sur ce sujet, il convient de bien distinguer l’acte de réservation de l’acte de PSLA.
     Par exemple, nous avions pour notre part signé fin 2012 un acte de réservation, à TVA de 7%. Quand le gouvernement réflechissait à faire passer celle-ci à 10%, le promoteur nous a déniché le texte qui indiquait que, « par dérogation », les achats dont la réservation avait été faite sur le base de ce taux de 7% resteraient à 7%.

     Par contre, la TVA s’applique normalement au moment de la signature du contrat de PSLA, donc de 5,5% en 2014.
     Bien sûr, corrigez-moi si je me trompe

160. @ Antoine : attention aux mots. On ne parle d’acte que quand le document est un document signé devant notaire (on parle d’ailleurs d’acte authentique ou d’acte notarié). L’avant-contrat, qui est en général le premier document signé, porte le nom de contrat de réservation ou de contrat préliminaire, et il ne s’agit en aucun cas d’un acte. Pour le PSLA, comme en VEFA en général d’ailleurs, la signature d’un avant-contrat n’est pas obligatoire. Le premier document obligatoire en PSLA est le contrat de location-accession, signé devant notaire.
     Par ailleurs, pour 2014, la tva est bien à 5.5 % pour ce qui concerne les levées d’options effectuées à partir du 1-1-2014, c’est à dire au moment où le locataire décide de devenir propriétaire, la levée d’option déclenchant l’acte d’achat. Voila ! 🙂

161. Merci pour ces précisions. Je m’incline de bonne grâce sur ces sujets!

162. Merci pour ce site qui permet enfin de trouver des informations claires.
     J’ai effectué pas mal de recherches mais il y a peu de programmes en île de France à ma connaissance.
     Je recherche un programme PSLA dans le 78, 95 et pourquoi pas d’autres départements en fonction de la localisation de préférence une maison de type 4. Je pense qu’on est même prêt à s’installer dans le 27 ou le 60 pour une maison.
     Pouvez-vous m’indiquer la liste de quelques programmes (en dehors de ceux proposés par coopimmo)?
     Merci d’avance

163. @ Dieyne : non, désolé, je n’ai pas de liste spécifique de programmes disponibles en Ile de France 🙁

164. Bonjour Marc, bonjour à toutes et tous,

     Je me permets de revenir vers vous afin d’éclaircir un point particulier qu’il me semblait (à tort je pense car je ne retrouve plus l’information) avoir lu votre blog concernant les plafonds de ressources !
     Que se passera-t-il si, lors de la levée d’option, l’une des 2 dernières déclarations est supérieure au plafond suite à une hausse des revenus depuis la signature du pré-contrat ?
     J’ai bien pris conscience qu’il peut y avoir conflit avec le PTZ, mais rien concernant une éventuelle impossibilté de devenir propriétaire !

     Merci beaucoup.

165. @ Julien : c’est effectivement une réponse déjà donnée dans les commentaires. Tss tss, s’agirait d’être attentif ! 🙂
     Pas d’ambiguïté, la date de référence pour les niveaux de revenus est celle de la signature de l’avant-contrat, justement pour éviter ce type d’inconvénient.

166. Merci beaucoup Marc pour votre réponse et votre rapidité !
     Et désolé d’avoir raté le commentaire en question.
     Encore bravo pour votre blog complet, précis et plein d’humour !

167. Bonjour j’avais une question pratique.

     La non remise en cause du taux réduit pour dissolution d’un pacte civil de solidarité.

     Qu’entendons nous par UN pacte civil de solidarité?

     1) Le PACS entre deux personnes ayant signés ensemble l’achat en PSLA
     ou
     2) Le PACS entre une personne ayant signé seul l’achat en PSLA, et qui a signé le PACS après l’achat en PSLA avec une tiers personne?

     j’aurai tendance à penser que l’indication UN pacte englobe tous les pactes, mais je n’ai pas trouvé l’info écrite noire sur blanc.

     Si vous avez une piste

     Merci

168. @ Romain : bonne question ! Je n’ai pas la réponse ! 🙁
     Mais si j’étais les pouvoirs publics je ne prendrais en compte que l’hypothèse 1, celle sur laquelle la décision d’achat était fondée. Trop facile de venir ensuite se pacser puis dissoudre le pacs pour échapper à la contrainte, par un tour de passe-passe qui ressemble un peu à un abus de droit, non ? Mais là, j’ai sans doute l’esprit mal tourné… et peut-être que la réponse est plus favorable. Une solution évidente : interroger l’administration fiscale par écrit (parlez en à votre notaire) pour obtenir sa position (ce qu’on appelle un rescrit fiscal). Et si vous avez une réponse officielle, on prend l’info ! 🙂

169. Bonjour
     j ai reservé un T3 en PSLA.
     Livraison en avril 2014.
     J’ai trois mois pour levée l’option d ‘achat.
     Je cumule 3 prets= bancaire + PTZ + 1% patronnal
     Seules contraintes (et pas des moindres): ne pas louer l’appartement, pas de speculation lors de la revente d ailleurs on ne peut pas car l’appartement est racheté par l’organisme qui le vend.
     LE +: pas de foncier pendant 15 ans
     financierement c est une sacré affaire (dans mon cas) car je ne souhaite pas revendre.
     Bonne journée.

170. Au fait j’aime bcp ce blog 🙂

171. Merci Agnès ! 🙂

172. Bonjour Marc!!
     Tout d’abord, un grand bravo…
     Nous avons signé un Contrat préliminaire et verse un acompte de 3100€…
     À ce jour, nous n’avons rien signé d’autre. Après quelques visites dans « notre » maison, elle ne semble plus à notre goût. Mes questions sont :
     1• peut on casser ce contrat préliminaire?
     2• pour quels motifs?
     3• que risque t’on?
     4• peut on espérer récupérer nos 3100€?

     Merci d’avance!!
     Claire (perdue…)

173. Bonjour,
     Nous sommes bientôt en location accession avec mon amie: début de location fin mai 2014 pour achat 3/4 mois après.
     En revanche, nous avons mal compris le principe de revente qui n’est pas dans le contrat de réservation.
     D’une part moi j’ai compris que nous aurions à rembourser le différentiel de TVA (avec 10% d’abattement entre 1 et 10 ans) seulement en cas de plus-value à la revente alors que mon amie a compris qu’il fallait rembourser le différentiel de TVA même en cas de revente sans plus value.
     Je ne trouve pas de texte ou site officiel de l’Etat sur le sujet, encore un dispositif d’état qui n’a pas l’air très « clair ».
     Enfin, pensez-vous que la regle du différentiel s’applique à l’année d’achat de l’appartement ou à l’année de revente donc en gros que nous ne saurons jamais sur quel règle s’appliquer avant la revente (vu que les règles de location accession ne semblent pas figées).
     Merci de votre réponse 🙂

174. @ Claire : un contrat préliminaire (attention, hein, je ne parle pas du contrat de location-accession mais bien du contrat préliminaire) n’est qu’un contrat par lequel le vendeur propose à l’acquéreur, par priorité à tout autre acquéreur, la possibilité d’acheter ; ce qui en clair, n’oblige pas le réservataire à acheter.
     Ce qui veut dire pour répondre dans l’ordre de vos questions :
     1- oui
     2- à cause de la lune descendante ou de la poussée de dents du petit dernier ? 🙂 (pas besoin de motif pour ne pas continuer)
     3- qu’on vous fasse les gros yeux ?
     4- là, c’est plus délicat, il vous faut relire votre contrat préliminaire qui doit normalement traiter du sort du dépôt de garantie. Classiquement, en VEFA, il y a possibilité de se rétracter dans les 7 jours de la signature, ou de ne pas donner suite en cas de refus de financement : dans ces deux cas, on récupère son dépôt de garantie. Au-delà de ces 7 jours et si vous avez obtenu votre accord de prêt, là le vendeur (sauf clauses contraires de votre contrat de réservation) peut conserver le dépôt de garantie.
     Voilà, Claire, j’espère que vous n’êtes plus perdue. Y voir Claire, c’est important… 😉

     @ Marco : la logique de l’état est de s’assurer qu’un acquéreur qui ne respecte plus les critères du PSLA ne bénéficie pas / plus des avantages. Donc, quand vous revendez vous quittez le régime et l’état va regarder l’avantage dont vous avez bénéficié à l’origine en achetant avec une tva à taux réduit (il va comparer avec ce que vous auriez du payer avec une tva au taux normal). On parle donc de l’achat et pas de la revente pour cette comparaison. Exemple : vous avez acheté à 105 500 euros avec une tva à 5.5 % (tva payée 5 500 euros) alors que vous auriez du payer 120 000 euros avec une tva à 20 %. Ecart de tva = 20 000 – 5 500 = 14 500. C’est la base et après on fait jouer l’abattement en fonction de la durée.
     Que vous fassiez une plus-value est un autre sujet (regardez bien si vous avez dans votre acte des clauses « anti-spéculatives » qui traitent du sujet…).
     Voilà 🙂

175. bonjour marc, je viens de réserver un logement en psla pret pour la fin d’année, je doit renvoyer a la banque un plan de financement avec les prets souhaités,
     ma question est est ce que je doit inclure le ptz 2014 sachant que j’ai au minimum 1 ans en phase de location et que peut etre le ptz 2015 lors de ma demande d’acccesion n’existera plus ou sera différent?
     merci d’avance et bravo pour tes réponses qui sont claires et précises.

176. @ Gregory : comme on en peut pas présager de l’avenir, on est bien obligé de faire avec le présent. Donc oui, il faut monter son plan de financement à l’optimum du moment (même si rien n’est garanti pour l’avenir).
     Quand Star Trek s’occupera du financement immobilier on verra sûrement beaucoup plus loin ! 😉

177. Une petite dernière pour la route

178. @ Gregory : c’est quoi la dernière ???

179. ah oui , j’ai du l’effacé avant de l’envoyer,
     donc je reprend, le plan de financement est ce qu’il doit etre fait par nous-meme ou est ce qu’il faut aller voir une banque?
     merci d’avance et encore bravo pour votre site…

180. @ Gregory : du coup, je reprends aussi ! 🙂
     Votre plan de financement initial va être validé par la banque partenaire du promoteur car règlementairement vous devez avoir une offre de financement avant de signer le contrat de location-accession (logique de sécurisation). La deuxième phase (cf financement) sera celle de la levée d’option, après la période de location. Là vous pourrez accepter une offre de la banque partenaire ou faire votre propre tambouille de plan de financement et aller chercher votre crédit où vous voulez.

181. bonjour

     je commence juste à me renseigner sur la location accession à la proprieté, je suis actuellement en congé parental et mon concubin employé nous n avons pas de gros revenus donc pour nous peut etre la seule possibilite d acquerir un bien, mais avant de faire sa il faut deja une simulation de pret pour nous attribuer ces logements ?? merci de votre reponse

182. @ Kelly : le plus simple est d’identifier sur la zone géographique où vous souhaitez acheter les programmes immobiliers commercialisés en PSLA et d’aller voir les opérateurs concernés. C’est avec eux que vous étudierez le montage financier (et avec leur banque partenaire). Il vous faudra sans doute passer quelques coups de téléphone dans les mairies pour connaître les programmes en cours ou en projet sur votre territoire de recherche. 🙂

183. Bonjour Marc,

     Merci pour toutes les précisions qu’apportent votre blog!
     Je souhaiterais si possible avoir quelques éclaircissements sur la mise en location.
     J’ai régularisé mon contrat de location accession en Janvier 2014, pour un bien livré au premier trimestre 2015.
     Les clauses du contrat précisent bien que je bénéficie d’un avantage financier de la collectivité par rapport à un bien équivalent, et que je m’engage à respecter les restrictions temporaires à mon droit de propriété, c’est-à-dire :
     • Interdiction de mettre le bien en location pendant 5 ans
     • Interdiction de revendre le bien pendant ce délai de 5 ans
     Il est précisé ensuite qu’en cas de revente dans les 5 ans sans motif légitime et sérieux, je serai redevable à la collectivité du reversement de l’aide apportée par celle-ci…cela me semble on ne peut plus clair, dans le cas d’une vente (double peine = remboursement collectivité et remboursement différentiel TVA suivant abattement de 10% chaque année)
     Mais qu’en est-il en cas de mise en location dans les 5 ans suivant l’entrée en jouissance du bien ? En dehors de la perte de l’exo de TFPB, suis-je soumis au remboursement de la dite collectivité ainsi qu’à celui du différentiel de TVA suivant décote ?
     Mon contrat n’apporte pas la précision de ce scénario…

184. @ Laurent : supposons que la réponse soit la pire. Et on sera très près de la vérité. 🙁
     La collectivité vous interdit contractuellement de louer à autrui pendant 5 ans et impose sa sanction en cas de non respect.
     Et l’Etat a fixé une règle législative au système de remboursement de TVA. Plus de PSLA, pas de chocolat !

185. Bonjour Marc,

     Merci d’avoir abordé ce sujet, on y trouve la majorité des informations dont on a besoin à travers vos réponses.
     Je voudrais également bénéficier de ce dispositif qui est très intéressant et je répond aux conditions de ressources minimales.
     Cependant j’ai quelque interrogation concernant d’une part la durée maximum de location avant la levée de l’option, est-elle imposé par le promoteur sinon quelle est-elle? 5 ans?
     Et lors de la levée de l’option et du supposé transfert de crédit, est-il possible de régler l’appartement directement au promoteur sans recourir au crédit bancaire??

186. @ Harlem : les poupées russes. L’intérêt du PSLA est essentiellement celui d’une tva à taux réduit. Au-delà de 5 ans on passe en droits d’enregistrement. Donc pas question de dépasser 5 ans pour qui que ce soit. D’un point de vue pratique, la durée maxi – imposée par l’opérateur immobilier – dépasse rarement les 4 ans. Et tout le monde a intérêt à ce qu’elle soit la plus courte possible. Le vendeur pour sécuriser sa vente et l’acquéreur pour sécuriser son financement.
     En ce qui concerne le paiement du logement au moment de la levée d’option, vous faites comme vous voulez : vous utilisez les propositions de la banque partenaire, vous allez chercher vous même votre crédit immobilier, vous payez cash ou vous jouez au Loto (mais attendez le résultat avant de lever l’option, le vendeur n’acceptera pas votre ticket avant le tirage….) 😉

187. Bonjour,
     nous sommes sur un projet de psla livraison en 2016 f3
     je me renseigne quant à la possibilité de louer ou revendre cet appartement sur le long terme… mais – de 15ans certainement.

     je lis ici « clause suspensive », rembourcement de TVA fin d’exonération de Taxe foncière mais je ne sais pas quoi comment?

     voici une phrase du contrat qui me semble banquale et qui remet en question notre choix:

     il est rappelé que la présente vente est soumise au taux en vigueur: taux réduit a 5.5% conformément à l’article 278 sexies du code général des impôts
     le réservant attire l’attention du réservataire sur le fait que ce taux réduit de tva est un avantage fiscal impliquant le respect des disposition de l’article 284 du code général des impôts (et notamment l’occupation du logement en tant que résidence principale pendant 15ans ce dont le réservataire déclare avoir pris connaissance)

     Or je lis dans l article 284:
     II.-Toute personne qui s’est livré à elle-même, a acquis ou s’est fait apporter des terrains à bâtir, des logements, le droit au bail à construction, ou des droits immobiliers démembrés de logements au taux prévu aux 2 à 12 du I ainsi qu’au II de l’article 278 sexies est tenue au paiement du complément d’impôt lorsque les conditions auxquelles est subordonné l’octroi de ce taux cessent d’être remplies dans les quinze ans qui suivent le fait générateur de l’opération. Ce délai est ramené à dix ans lorsque l’immeuble fait l’objet d’une cession, d’une transformation d’usage ou d’une démolition dans les conditions prévues au chapitre III du titre IV du livre IV du code de la construction et de l’habitation. Il est également ramené à dix ans lorsque le logement a été acquis par des personnes physiques dans les conditions prévues aux 4 et 11 du I de l’article 278 sexies. Toutefois, le complément d’impôt n’est pas dû lorsque les conditions cessent d’être remplies à la suite de la vente à leurs occupants, dans les conditions prévues par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière, de logements mentionnés au 4 du I de l’article 278 sexies ou de terrains à bâtir.

     et les alinéas 4 et 11 de l’article 278 sexies sont respectivements:
     -4. Les livraisons de logements destinés à être occupés par des titulaires de contrats de location-accession conclus dans les conditions prévues par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière, qui font l’objet, dans des conditions fixées par décret, d’une convention et d’une décision d’agrément prise par le représentant de l’Etat dans le département

     -11. Les livraisons d’immeubles et les travaux réalisés en application d’un contrat unique de construction de logements dans le cadre d’une opération d’accession à la propriété à usage de résidence principale, destinés à des personnes physiques dont les ressources à la date de signature de l’avant-contrat ou du contrat préliminaire ou, à défaut, à la date du contrat de vente ou du contrat ayant pour objet la construction du logement ne dépassent pas les plafonds prévus à la première phrase du huitième alinéa de l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation et situés dans des quartiers faisant l’objet d’une convention prévue à l’article 10 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 précitée ou entièrement situés à une distance de moins de 300 mètres de la limite de ces quartiers

     Conclusion c’est un peu flou…
     je pensais que le nombre d’année est de 10ans pour les psla (d’après l’article 248) et j’ai même lu 5ans sur certains forum? et que si l’on choisissait de revendre avant nous remboursions la tva et c’est tout…
     mais voila la phrase:
     « (et notamment l’occupation du logement en tant que résidence principale pendant 15ans ce dont le réservataire déclare avoir pris connaissance) » m’effraie un peu…

     nous ne voulons pas nous faire piéger !

     merci d avance pour votre aide…

     cordialement

188. @ Amandine : par rapport au délai de régularisation de TVA, celui-ci a récemment été réduit de 15 à 10 ans (abattement de 10 % par an dès l’année 1).
     Voir l’échange avec Terry plus haut dans le fil des commentaires. 🙂

189. Bonjour Marc,

     Je recherche plus d’informations, et je souhaitais savoir où je pourrais trouver plus d’informations sur des opérations PLSA déjà réalisées par des organismes publics ?

     Merci d’avance pour votre aide ! 🙂

190. @ Guillaume : désolé, mais je n’ai pas ça en stock !
     (dommage d’ailleurs, car ce serait une bonne affaire ! 😉 )
     Il faut fureter et se renseigner auprès des Mairies ou des organismes de logement social de votre secteur.

191. Bonjour Marc,

     Nous avons signe un contrat preliminaire a un contrat de location-accession en avril 2013 lors duquel nous avons verse un depot de garantie de 2% du prix de vente qui a ete verse sur un compte ouvert aupres d’un notaire. Depuis, nous venons d’avoir l’opportunite d’acheter un terrain en vue de faire construire. Nous allons donc renoncer au PSLA, il est precise dans le contrat qu’en cas de non conclusion du contrat, le depot serait restitue sans frais. Ma question est la suivante: que devons nous faire pour recuperer le depot de garantie?

     Merci d’avance pour votre reponse! Et tres bon week end!

192. @ Chloe : il y a quelque chose que je ne comprends pas. Vous avez signé un contrat de réservation en Avril 2013 et 1 an plus tard vous n’avez toujours pas signé le contrat de location-accession ? Un délai aussi long est inhabituel. Cela étant, si vous n’avez pas signé de contrat de location-accession et vu ce que vous me dites sur la clause du sort du dépôt de garantie, il vous suffit de demander au vendeur (par LRAR pour plus de sécurité) le remboursement de votre dépôt de garantie. Hop ! 🙂

193. Bonjour,
     je vais tres prochainement signé pour un psla.
     si je souhaite le louer, j ai bien compris que je perdais l’avantage de la taxe foncière! mais comment cela se passe t il avec le PTZ?
     2è question svp: si je souhaite louer mon appartement, y a t il un loyer maximum à ne pas dépasser pr les futurs locataires de mon appartement?

     Merci beaucoup!!

194. @ Mehdi : la taxe foncière, oui. Et le remboursement du PTZ+ aussi. Et le différentiel de TVA pareillement. Un logement PSLA n’est pas prévu pour être loué aux autres. L’état fait l’effort pour que des ménages en dessous d’un certain plafond de ressources puissent devenir propriétaires. Pas pour qu’ils profitent d’un prix réduit pour transformer le tout en investissement locatif…

195. merci beaucoup.
     c est parce que je suis seul avec ma fille et je me demandais ce que je ferais si je venais à refaire ma vie… louer ou vendre?
     Encore merci

196. « @ Chloe : il y a quelque chose que je ne comprends pas. Vous avez signé un contra de réservation en Avril 2013 et 1 an plus tard vous n’avez toujours pas signé le contrat de location-accession ? Un délai aussi long est inhabituel. »

     Bonjour à vous,

     Pour information, je suis dans le même cas: nous avons signé le contrat de réservation avec acompte de 500€ au notaire en sept 2012, et nous n’avons pour le moment pas signé le contrat de location-accession, qui devrait l’être 3-4 mois avant l’entrée dans les lieux, prévue pour Oct 2014. C’est bien long, mais le promoteur préfère signer le contrat de location-accession à une date proche de l’entrée dans les lieux, une des raisons évoquées étant de pouvoir nous demander des données bancaires à jour.

     Bien cordialement,

197. @ Antoine : c’est le problème évoqué dans cet autre article https://www.lesmursontdesorteils.com/psla-financement-garanti. A savoir que le PSLA ne garantit pas le financement de l’acquéreur au moment de la levée d’option. Du coup, votre témoignage illustre une stratégie défensive de certains opérateurs qui préfèrent décaler un maximum la signature du contrat de location-accession pour le rapprocher de la livraison et du moment de la levée d’option pour avoir plus de visibilité sur la solvabilité réelle du candidat à l’achat.

198. Bonjour Marc,

     Je voudrais acheter un T3 en PSLA. Est-ce que je pourrais louer une chambre (moi, j’habiterai dans l’autre) sans le devoir de retourner la difference de TVA, Taxe Fonciere et PTZ+?

199. @ Acheteur85 : alors là, aucune idée ! On n’est pas dans l’esprit du texte, qui prévoit une accession à la propriété et une occupation à titre de résidence principale par le ménage acquéreur. Mais quant à savoir si cela pourrait être toléré ? Je ne sais pas. Désolé ! 🙁

200. J’ai de la chance, ma solvabilité a même augmenté.
     Mais le risque pour tous dans ce cas, et je ne vous apprends rien, est que des changements de taux d’intérêt ou légaux (PTZ+, APL,…) mettent en danger la solvabilité de l’acheteur même si ses revenus habituels sont restés identiques

201. @ Antoine : oui, oui, je sais, c’est la glorieuse incertitude du sport. (Ah, c’est pas du sport ? On parle de la vie des gens ? Ben zut, car c’est quand même sportif le financement….)
     Cette incertitude du PSLA côté financement est abordée dans un autre article sur le blog (voir dans ma réponse précédente à une question … d’Antoine ! un peu plus haut).

202. Bonjour,

     J’ai quelques questions urgentes à vous demander concernant les appartements en location accession.
     1/ Si une résidence propose la location accession, TOUS les lots sont obligatoirement en location accession ?
     2- Peut-on directement acheter un appartement de cette résidence SANS passer par la location .
     3- Peut-on négocier le prix d’achat de l’appartement, sachant qu’ils n’arrivent pas à vendre et que des gens y ont déjà habité en location accession sans aboutir à un achat ?
     Je pensais que la location accession était une option proposée.

     Merci pour vos retours.

     Cordialement.

203. @ Jeanne : hop hop si les questions sont urgentes, c’est que les réponses le sont aussi ? 😉
     Donc :
     1- Non, ça dépend uniquement de ce que l’opérateur a prévu ou des obligations qu’il a contractées (par rapport à la collectivité locale ou au PLU par exemple)
     2- Non, il y aura forcément une phase de location, sinon le risque de requalification par l’administration fiscale est trop important
     3- Vous pouvez toujours tenter votre chance, mais sans garantie aucune, tout dépend de la stratégie et des objectifs de l’opérateur
     Voilà !

204. Bonjour,

     j’ai signé seule un contrat de location accession. Lors de la levée d’option je souhaite effectuer cette levée d’option avec mon ami (qui n’était pas au contrat initial). Le notaire refuse. Je ne peux pas le faire ?

     Par avance merci pour votre aide,

     Cordialement

205. @ Domitille : le notaire a raison. Ne peut lever l’option que celui qui est titulaire du contrat de location-accession puisque la levée d’option est une faculté offerte à celui qui l’a signé. Donc, soit vous signez seule. Soit vous renoncez. Soit vous allez voir votre vendeur pour refaire le parcours complet d’un achat à deux… ce qui me paraît long, lourd et cher (cf les frais d’un deuxième contrat de location accession). Et aussi incertain (notion de revenus du ménage qui changent, et éligibilité au dispositif, voire solvabilité). A vous de voir.

206. @Marc: c’est normal que mon commentaire sur l’incertitude du financement ait déjà une réponse de votre part: je ne faisais qu’alimenter la conversation, sans poser une nouvelle question! 🙂

     A bientôt pour de nouveaux échanges, et félicitations encore pour ce blog

207. Bonjour Marc,

     Je suis tombée sur votre site hyper intéréssant et j’y ai trouvé pleins d’informations.
     Cependant, il m’en manque une.

     Lorsque le logement a déjà été occupé (même quelques mois) par un premier occupant qui n’a pas levé l’option, celui ci, enlève le droit au ptz+ à l’accedant suivant qui voudra lever l’option.
     Je trouve cela scandaleux car le logement reste neuf et personne n’a jamais été propriétaire.
     Il y a-t-il une autre aide ou solution qui pourrait remédier à cela ? En effet, sans le ptz, cela change tout pour moi et je ne peux donc acquerir le bien.

     Sachant que le texte indique :
     Logement ancien

     Le PTZ+ peut financer :

     l’achat d’un logement ancien avec travaux importants l’assimilant fiscalement à un local neuf,
     ou la transformation d’un local, neuf ou ancien, en logement.
     Il devra en plus, en matière de performance énergétique :

     bénéficier du label « haute performance énergétique rénovation, HPE rénovation 2009″,
     ou bénéficier du label « bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009″,
     ou respecter des exigences de performance énergétique sur au moins 2 des 4 catégories suivantes :
     isolation de la toiture ou des murs donnant sur l’extérieur,
     fenêtres,
     système de chauffage,
     système de production d’eau chaude sanitaire.
     Dans ce dernier cas, l’acquéreur certifie par un document :

     que son logement respecte ces exigences,
     ou qu’il s’engage à ce qu’il les respecte à l’achèvement des travaux. »

     Le logement étant BBC RT2012, fiscalement neuf car inferieur a 5ans, il peut beneficier du ptz ?

     Merci par avance pour votre aide.

     Cordialement.

208. Bonjour,
     nous désirons acheter en location accession .nous travaillons tous les deux .
     est ce que le fait d’avoir un crédit auto est un frein pour le prêt ?
     savez vous a peu pres à combien sont les achats sur les sites type isere habitat ou pluralis il n’y pas toujours les montants des biens .
     d’avance merci

209. @ Twin : un crédit auto n’est pas un frein en soi. Mais le banquier le prendra en compte dans l’analyse de votre solvabilité, donc tout dépend de votre endettement global par rapport aux revenus (et le calcul du reste à vivre intervient aussi, mais avec des niveaux variables suivant les banques). Une seule solution : faire une démarche réelle auprès d’un courtier en crédit immobilier par exemple.
     Quant aux offres de logements et aux prix… tout ça est trop volatile pour que je le suive de près, désolé ! 🙂

210. bonjour,
     tout d’abord merci pour les nombreuses réponses que j’ai déja pu trouvé dans les commentaires

     je voudrais revenir sur le prix maximum au m²
     je suis en zone B1, d’après les infos trouvées à droite à gauche , le prix du m² devrait etre aux alentours de 2800€/m²

     j ‘ai signé la semaine dernière pour un projet qui est à 2900€ /m² ( en comptant la surface de l’appartement + 6m² de place de parking + 50% de la loggia)
     soit 6000€ de plus que le prix annoncé dans le projet de lancement ( qui lui donc donnait bien le projet à 2800€/m²)

     cette offre de psla étant ma seule chance d’acheter dans cette ville et ce projet etant trés demandé, ,j ‘ai quand même signé ( d ailleurs je n ‘ai signé qu un plan avec un prix gribouillé dessus, rien de très officiel,( la commerciale ayant gardé le plan où le prix était le moins apparent … ) et un certain nombre de documents de cgv)

     maintenant je me demande si je peux revenir sur le prix ? si je dois les forcer à respecter ce prix maximum au m²

     j ‘ai essayé de joindre l’office hlm qui s en occupe mais impossible,
     je n’ai que le promoteur en contact ….

     Merci d’avance

211. @ LPM : pour 2014, le plafond de prix de vente du PSLA est de 2 732 € hors taxes par m² de surface utile (soit 2 882.26 € ttc avec une tva à 5.5 %). Les vendeurs doivent impérativement respecter ce plafond et je pense que ce doit être le cas. Demandez simplement le détail du calcul si vous avez un doute 🙂

212. Bonjour,

     Merci pour votre réponse plus haut, j’ai bien compris que le différentiel de TVA est le plus important si revente.
     En revanche, imaginons que la loi change encore d’ici la revente quel règle d’abattement s’appliquera? Celle en vigueur au moment de l’achat ou celle en vigueur au moment de la revente?

     Autre question j’ai lu que la taxe foncière pourrait m’être réclamée si revente pour les années passés étant donné qu’il s’agit d’un avantage fiscale (si j’y reste moins de 15 ans) pouvez-vous m’en dire plus (voire un texte juridique si il existe..)?

     Merci d’avance bravo pour votre travail (et bravo à l’état de proposer des avantages « sociaux » pour mieux nous plumer derrière…cf les mutuelles obligatoire d’entreprise)

213. @ Marco : il y a longtemps que j’ai cessé de parier sur le côté rétroactif des lois… même si l’état semble avoir récemment pris de bonnes résolutions pour éviter la rétroactivité. On verra bien.
     Pour la TFPB, elle ne peut à mon avis être réclamée que dans le cas et pour les années pour lesquelles les conditions d’octroi du PSLA n’ont plus été respectées.

214. merci pour votre réponse claire et précise ! 🙂

215. Bonjour,

     Pas de réponse pour moi ? :s concernant le ptz+ (message du 2 mai)
     Hihi 🙂

     J’ai trouvé sur le site de l’INSEE, les mentions suivantes :
     « LOGEMENT NEUF OU ANCIEN : On considère comme neuf un logement achevé dans les quatre années précédant l’enquête ; les autres sont classés dans les anciens.
     ACQUISITION D’UN LOGEMENT NEUF OU ANCIEN :On considère qu’un ménage a acquis un logement neuf s’il en est le premier PROPRIETAIRE. Dans le cas contraire, le logement sera considéré comme ancien (le logement pouvait appartenir précédemment à un particulier ou à une société ne l’ayant pas construit dans le but de le vendre).
     Les ménages occupant leur logement en location accession sont considérés comme locataire avant l’acquisition.
     Les accédants d’un logement de première main sont ceux qui en sont les premiers propriétaires. A contrario, les ménages accédant d’un logement de deuxième main, sont ceux qui ont acquis un logement dont ils ne sont pas les premier propriétaires »

     On parle beaucoup de PREMIERE PROPRIETE (ce qui me semble plus logique).
     Or, la loi parle de première OCCUPATION.
     Dans mon cas, c’est un logement vendu par un promoteur qui ne vend QUE du NEUF.
     Le lot en question a déjà été occupé quelques mois par un ménage qui n’a pas voulu lever l’option. Donc l’appartement est toujours la propriété du constructeur Logial et toujours vendu par le promoteur qui ne vend QUE du NEUF mais la vendeuse me dit que c’est de l’ancien car il a été occupé.
     Qu’en est-il ?
     J’ai demandé au promoteur qui ne me rappelle jamais et n’a pas l’air d’avoir envie de me le vendre. J’ai contacté Logial qui ne sait pas non plus.
     Je suis perdue 🙁 HELPPP
     Est-ce que quelqu’un sait ou a déjà eu le cas ?

     En effet, on parle beaucoup de location accession vendu sur plan mais jamais après les non-levé d’option. Les conséquences sur le prix de l’appartement, le PTZ+ enlevé ou non, solution pour remédier au ptz+,…

     Merciii beaucoup

216. @ Jade : désolé, je n’avais pas capté que le précédent commentaire nécessitait une réponse 🙁
     Mais un cri de désespoir ne reste jamais sans réponse ! 😉
     Ce que je peux vous dire c’est qu’il y a plusieurs notions indépendantes concernant le neuf.
     Je ne parle même pas de celle de l’INSEE qui n’a aucun intérêt en ce qui concerne ce sujet.
     D’un point de vue fiscal, le neuf, c’est le moins de 5 ans (pour faire simple), après on bascule en droits d’enregistrement.
     En revanche, pour le PSLA, c’est la première occupation, puisque un logement qui a été occupé n’est plus considéré comme neuf.
     Avec tout ce qui peut en découler sur les financements dont les règles du jeu sont assises sur cette règle.
     La seule question qu’on peut donc se poser est celle d’une exception / tolérance pour un cas de figure comme celui que vous décrivez.
     Et le meilleur moyen d’avoir la réponse est de questionner l’administration fiscale par écrit.

217. Bonsoir marc

     J ai levée l option de ma location accession en décembre 2013 après un an de location.
     Je suis a ce jour propriétaire. Ai je des démarches a faire pour bénéficier des 15 ans d exoneration de la taxe foncière ou bien cela a déjà été fait par l organisme vendeur ? Merci.

218. @Un énorme merci marc, qui me donne encore une lueur d’espoir :l
     Quand vous dites l’administration fiscale, c’est quel organisme ? Avez vous une adresse mail ?

     Merci encore mille fois.

219. @Jorda : a priori vous n’avez rien à faire. Assurez vous cependant que votre vendeur ait bien fait la déclaration H1 ou H2 suivant le cas. Mais il l’a sûrement faite car le délai est de 90 jours après l’achèvement.

220. @ Jade : l’administration fiscale, c’est le service des impôts (leur site est impots.gouv.fr par exemple). Par contre, pour ce qui concerne les coordonnées à utiliser pour la démarche, je ne sais pas. Demandez au notaire du programme ou allez voir votre centre des impôts local pour remonter à la source.

221. Bonjour à tous,

     Je me tourne vers vous car j’ai une petite question, nous avons signé avec ma conjointe un contrat de réservation pour un T4 en PSLA.
     Cependant nous venons de trouver la maison de nos rêve et voulons donc rompre le contrat de réservation mais nous avons fait un dépot de garantie de 6000€.
     Nous nous demandons si nous allons perdre ce dépôt de garantie ou si nous allons avoir des frais de rétractation à payer?
     Es que quelqu’un peu nous aiguiller parce que nous sommes un peu perdu.

     Je vous remerci par avance pour les informations

     Cordialement

222. bonsoir! des pavillons en psla vont se construire près de chez moi, j’ai écrit pour dire que j’étais intéressée pour un f3 et on m’a rappelée pour me dire que ma demande était prise en compte. Par contre le monsieur que j’ai eu au téléphone n’avait aucun détails à me donner. Comment pourrais je avoir le prix? Y a t’il un moyen pour le calculer? Merci 😉

223. @ Patounette : Ben, non. Mais pour une Patounette, montrer patte blanche ne devrait pas être difficile ! 🙂
     En fait, il n’y a que le vendeur qui puisse vous donner le prix. Le prix maxi est facile à déterminer car il est réglementé.
     Mais j’espère pour vous que le prix proposé sera inférieur au plafond. Et là, il faut que le vendeur vous l’indique. Et donc qu’il le connaisse. Car quand on démarre la communication sur un projet on n’a pas forcément arrêté définitivement tous les prix de vente.
     D’où l’idée de montrer patte blanche en suivant de près le vendeur, régulièrement, pour lui montrer votre intérêt et connaître au plus vite le prix (dès qu’il sera capable de et disposé à le communiquer).
     De toute façon, sans prix, pas de contrat de réservation et pas d’achat.
     Autre éventualité : le vendeur se contente de collationner les demandes pour rendre compte ensuite à une commission d’attribution, même officieuse, ce qui peut parfois arriver quand une collectivité est très impliquée et apporte des aides financière au développement du programme. Le choix des candidats retenus est alors différé jusqu’à cette analyse des déclarations d’intention.

224. @ Eric : regardez ce que disent vos conditions suspensives (celles du contrat de réservation) notamment celles liées au financement. Avez vous obtenu les accords de financement initiaux etc… Il n’y a pas de frais de rétractation, mais le sort du dépôt de garantie est en jeu. Ensuite, indépendamment de ce que dit le contrat, vous pouvez aller voir le vendeur. Quand un programme a du succès, il arrive assez souvent que le vendeur ne cherche pas à ergoter et rembourse car il a d’autres candidats en réserve. Tout dépend de la situation particulière.

225. marc : »quand une collectivité est très impliquée et apporte des aides financière au développement du programme »
     apparemment c’est le cas 😉

226. Bonjour Marc,
     J’ai enfin signé le contrat de location accession, 9 mois après avoir reservé l’appartement en PSLA et après être passée devant une « commission » pour valider ma solidité financière.
     Maintenant je dois lever l’option (j’ai 3 mois pour ca).
     Dieu que c’est administratif et donc d’une lourdeur (le mot est faible) ce process, heureusement que ca en vaut la peine.
     Voila rien d’autre à ajouter, pas de question 🙂
     Bonne fin d’apm.
     Agnès

227. @ Agnès : oh, une revenante ! 🙂
     C’est reposant aujourd’hui de vous répondre, Agnès ! Bonne suite dans votre logement !

228. Bonjour,
     tous d’abord un grand merci pour ce blog qui est très instructif.
     Mon conjoint et moi avons signé un contrat de réservation pour un T3 en psla, livraison prévue le 2e semestre 2016.
     Je voulais savoir s’il est possible de bloquer un prêt auprès des banques maintenant car les taux d’interet sont très bas? Ou faudra il attendre en 2016 pour négocier auprès des banques.
     Par ailleurs, toutes les banques acceptent elles de financer un pret en PSLA?
     Merci

229. @ Nefer : le financement connaît deux phases. La première quand l’opérateur valide votre solvabilité financière auprès de la banque partenaire. Et la deuxième quand il s’agit de négocier le financement réel de l’achat au moment de la levée d’option. Tout dépend donc du délai entre ces évènements car les banques émettent des propositions valables un certain temps (jusqu’à 3 mois en général). Le plus souvent il n’est donc pas possible de « bloquer » le financement, ce qui est un risque. Et oui, au moment de la levée d’option vous pouvez financer votre achat comme vous le souhaitez en ce qui concerne le choix du prêteur.

230. Bonjour à tous, bonjour Marc,

     J’espere que vous allez bien ?

     Savez vous jusqu’à combien, un ptz+ max pour une personne (=51 000e et quelques) peut faire economiser ? C’est à dire, quel est l’ecart en euros entre si on bénéficie du ptz max et si on ne bénéficie 0e de ptz ?
     Pour un pret de 130 000e.

     Avec le ptz, on ne paie aucun frais de dossier, ni assurance,…ni rien ?

     Merci beaucoup pour vos reponses.

     Excellent dimanche.

231. Bonsoir MONSIEUR Marc, je tien a saluer votre travail extra ordinaire.
     J ai visiter une maison (donc déjà livrer LOL), en PSLA. Coup de cœur pour ma femme et moi meme, nous avons donner tout les documents nécessaire.
     Maintenant je sais que d’autres personnes ont déjà visiter avant moi, je voudrai savoir comment ce passe la séléction de la personne qui pourra accéder a cette offre. Je parle dans le cas ou tous respecte les plafonds prevues. Pour ma part , j’ai un bon apport et une banque me suit sans probleme sur 20 ans a hauteur de 29% du taux d’endettement. Et aussi combien de temps dois je attendre pour avoir une reponse sachant que j’ai fourni tout les docs Vendredi 23 mai 2014

232. bonjour,
     j ai eu ma réponse de m² plus cher que 2734€ /m²
     le projet a été monté en 2013 et le m² était à 2780 …. dingue çà a baissé alors que tout augmente habituellement …. 🙂 et zut!

233. @ Jade : oui oui, ça va ! Pour le PTZ+, désolé, mais il faut l’assurer comme n’importe quel prêt (la banque a bien envie d’être sûre de revoir son capital, déjà qu’il n’y a pas d’intérêts à payer…) 🙂 .
     Après, l’économie n’est pas énorme car le montant de prêt n’est pas très important et que les taux d’intérêts des prêts libres sont actuellement bas. Pour répondre à la question il faut bâtir un plan de financement complet (car le PTZ+ n’est qu’un petit bout) et savoir aussi dans quelle tranche on se situe car le profil de remboursement du PTZ+ n’est pas le même suivant les tranches. Donc la question est plus complète et plus complexe qu’il n’y paraît. Mieux vaut aller voir un courtier en crédit pour une vision globale du financement.

234. @ Ilyass : il n’y a pas de réponse standard à la question. A priori, si la maison est déjà livrée, en tant que vendeur je sais que je me dépêcherais de choisir le bon candidat. La question implicite sur le profil de « bon candidat »… c’est un profil d’acquéreur qui soit à la fois déterminé et solvable sans ambiguïté. Pour aller au bout vite et sans soucis. Si c’est votre cas, expliquez le au vendeur !

235. Bonjour Marc,

     petite question mon mari et moi même sommes en CDI pendant la signature du contrat préliminaire si un des deux perd son CDI ou a une baisse des revenues est ce que ça peut être un frein pour lever l’option d’acquisition? vont ils nous redemander les contrats de travail , fiches de paies etc…

236. @ Sarah : la réponse est oui. Le prêteur réexamine le dossier au moment de la levée d’option car les conditions de départ ont pu changer. C’est la part d’ombre du PSLA, liée au décalage entre le début de la démarche et le moment où on peut enfin lever l’option.

237. merci beaucoup en gros faut prier que personne ne se retrouve au chômage dans 4 ans

238. Merci pour cette reponse rapide très cher. Ben écoutez je l’ai expliqué , il m’a indiqué qu’il n’y avait pas que mon dossier mais qu’il pensait que le dossier des autres ne passerait pas. J’attend avec impatience son coup de fil…

239. @ Sarah : le meilleur conseil pour diminuer l’incertitude est de raccourcir le délai entre votre moment d’entrée dans le logement et la levée d’option. Normalement votre contrat devrait prévoir un mini et un maxi. Visez le mini ! 🙂
     @ Ilyass : avec un peu de chance, peut-être qu’il n’y a pas d’autre dossier et que ce n’est qu’une tactique pour vous garder au chaud ! 😉

240. Bonjour
     Je suis intéressée par un F3 en location accession livrable fin 2015.
     Mais voilà je suis séparée mais on n’a pas encore divorcé. On est marié sous le régime de la communauté des biens. Puis je signer un contrat location accession sans que ça intervienne dans le divorce? On compte lancer la procédure de divorce début septembre et par consentement mutuel.

241. Bonsoir,

     Nous avons réservé une maison en location accession (signature d’un contrat préliminaire à un contrat de location accession). Je me suis rendu sur le terrain pour visualiser l’avancement des travaux. Le terrain correspond aux plans que nous avons signé, c’est à dire un terrain à 2 niveaux (légère pente pour le commercial….50% du terrain est inexploitable 70m² plat + 70m² talus petit plat et talus…..) !!! ce qui change carrément la donne pour éventuellement acheter.
     La maison doit être livré premier trimestre 2015. A ce compte la je préfère même pas emménager car c’est une perte de temps, donc commencer de suite à chercher autre chose.

     Nos situations financières ont évolué du coup on partirait sur une construction de maison individuelle en lotissement.

     Nous avons versé 2000 euros à la réservation appelé dépôt de garantie.

     Peut on dés aujourd’hui annuler la réservation et recevoir nos 2000 euros ?

     Cdt.

242. @ Betty : désolé Betty, je plaide l’incompétence ! 🙁
     Le plus simple est de poser la question à votre notaire, ou à défaut au notaire du programme.

243. @ Benoit : il vous faut lire le contrat de réservation. Mais si la seule condition de rétractation (au-delà du délai de 7 jours) était l’impossibilité de vous financer (et si en parallèle la banque partenaire a accepté votre demande de financement) le vendeur est selon toute vraisemblance en état de conserver le dépôt de garantie. Surtout s’il a l’impression d’être abandonné en rase campagne ( à tort ou à raison, je ne prends pas parti !). Donc annuler oui, mais sans conséquence financière sur le dépôt de garantie, c’est loin d’être sûr.

244. Re bonjour a tous, pour mon histoire de logement, j ai rappelé l agent hier et il me fait toujours le meme cinéma, qu il va verifier si il ne manque aucun papier et que la commission aura lieu la semaine prochaine (chose qu il m a deja dite la semaine derniere pour cette semaine) et que c est lui qui m appellerai si jamais il avait besoin d autre chose. La maison etant livrée depuis décembre 2013, ils n ont vraiment pas l air pressé de vendre. Sincèrement je ne comprends plus rien et cette attente est insupportable d autant plus que je n ai aucune info.

245. @ Ilyass : patience….. Soit ils sont sincères (mais un peu lents) et la patience vous donnera satisfaction, soit ils savent déjà que vous ne serez pas sélectionné et il ne sert à rien de s’énerver !
     Zen, Ilyass ! 😉

246. Je suis actuellement en location HLM. je souhaite acquérir un appartement dans le cadre de PSLA. je réponds bien aux critères (plafond des ressources). Mais le service habitat de ma ville me dit qu’il y a beaucoup de demandes par rapport à l’offre.
     Je souhaite mettre en avant un apport personnel. Mais je ne sais pas si cela jouera en ma faveur. Comment donner plus de chance à mon dossier.
     Merci d’avance
     Cordialement

247. Merci marc, pour info je ne sais pas si c est normal mais je n ai rien signé comme document j ai juste remis a l agent les pieces justificatives

248. @ Ilyass : il n’y a rien à signer pour l’instant ; vous avez juste remis des éléments d’information au vendeur. Pas d’angoisse ! 😉
     @ Martine : un apport est clairement un plus car il sécurise le dénouement financier. En revanche, certaines collectivités basent parfois leurs décisions sur des profils d’acquéreurs, mais ceci concerne plutôt les revenus que l’apport. Mais il est difficile de dire avec certitude quelle préférence sera donnée à quels profils. Certains préfèrent des revenus dans le haut de la fourchette (toujours à l’intérieur des plafonds bien sûr) pour éviter de mettre en porte-à-faux des ménages au taux d’endettement élevé, d’autres essayent au contraire de leur offrir un tremplin (mais ils sont plus rares à mon avis). Un revenu confortable + un apport, c’est quand même un binôme qui fonctionne en général.

249. Bonjour marc,
     En fait moi j’ai une question bête : j’ai acheté un appartement en psla et pour l’instant je suis dedans en temps que locataire puisque pas encore reçu de la part de l’état l’autorisation de vente … Si je trouve un autre appartement à acheter, est ce que je peux quitter mon appartement et abandonner l’achat ? L’argent donné chez le notaire m’est il remboursé ? Et que devient le « loyer payé » ?
     Merci pour ta réponse

250. @ Pascal : Meuuhhh non, c’est pas bête ! 😉
     En revanche, si j’étais le vendeur, je n’aimerais pas que le client que j’ai coopté, parfois au détriment d’autres, me fasse un coup pareil…
     Si j’ai bien compris le contrat de location-accession a été signé mais l’option non-levée. Du coup je suppose que les frais payés chez le notaire sont ceux engendrés par le contrat de location-accession et son enregistrement aux hypothèques et bien sûr ils ne sont pas remboursables. Quant au « loyer », la somme payée tous les mois comprend 2 parties, une partie locative (le loyer proprement dit) et une partie acquisitive (une fraction permettant de constituer un apport personnel). La part locative n’est bien sûr pas remboursable. Seule la fraction acquisitive l’est.
     D’un point de vue éthique – en ce qui me concerne – je préfère quand même que le client réfléchisse bien avant de me donner sa signature, mais qu’il aille jusqu’au bout s’il la donne.
     On ne vit pas dans un monde parfait, je sais, mais les choses simples ont aussi de la saveur. 🙂

251. Bonjour marc! Excellent boulot qui a répondu à une majorité de mes questions. Voilà notre situation: nous avons levé l’option en août 2012. Quelques mois après nous sommes devenus parents de jumeaux… Notre T3 commence à devenir petit. Nous souhaitions attendre les 5 ans (clause anti spéculation) avant de revendre mais ça devient compliqué pour nous. De plus je viens d’être mutée à 50 km de mon domicile (mais j’étais avant ça à 90km et cela constitue un rapprochement apprécié). A-t-on des solutions pour revendre l’appartement? De plus, lors de l’achat, aucune allusion au remboursement de la TVA et de la taxe foncière ne nous ont été spécifié. C’est un peu « le choc » pour nous….
     Merci de votre réponse

252. Comment allez vous avec ce beau temps???? Dites moi tres cher Marc, mon dossier passe en comission le 16 juin, sachant qu il y a plusieurs dossier, comment ce passe l attribution. Le commercial m a dit que comme j etai le dernier a avoir visité mon dossier sera etudier en dernier. C est a dire que le logement me sera attribué seulement si les autres dossiers ne sont pas assez solide. Ca me parait quand meme etrange pouvez vous m eclairer mon brave? ??

253. Bonjour,
     Je souhaite obtenir une maison via le psla avec ma compagne. (union libre)
     Je suis le seul à avoir un salaire et apport pour rembourser l’achat.
     Que se passe t’il en cas de séparation ou autre en phase d’acquisition ?
     Est ce possible de rester seul dans le bien ?
     Comment cela se passe chez le notaire si je veux que le bien m’appartienne à 100%.
     Cordialement
     P.S : Si je décide d’acheter cette maison seul, mon revenu fiscal est trop haut pour accéder au PSLA.

254. @ Elodie : pour la problématique du remboursement de TVA, je vais vous demander de relire quelques commentaires plus haut vu qu’on en a déjà parlé. Pour la revente du logement et le sort d’une éventuelle plus-value, le souci c’est que les clauses anti-spéculatives prévues dans votre acte forment la loi entre les parties. Il faut donc les lire dans le détail et le notaire du programme pourra vous expliquer les points que vous ne comprenez pas si vous le lui demandez gentiment (en plus les notaires font de la pub sur les ondes en ce moment ! 🙂 ).

     @ Ilyass : le critère d’antériorité fait partie de ceux fréquemment retenus. C’est leur liberté. Croisez les doigts ! 🙂 (et les orteils…)

     @ Illimiteremi : bizarre comme prénom… le mariage entre un humain et un abonnement pour smartphone ? 🙂
     Il va falloir choisir : PSLA ou pas ? Si vous êtes trop riche seul pour le PSLA il faut acheter en ménage et donc vous ne serez pas seul propriétaire. Si vous voulez acheter seul, il faudra renoncer au PSLA.
     Le monde est vraiment cruel ! 😉

255. Bonjour Marc,

     Je suis sur le point de m’engager sur un PSLA d’un F3. Je suis en couple avec 1 enfant. J’avais deux petite question :
     1)Pendant la phase de location-accession, dans le cas ou l’on décide ne pas lever l’option et donc quitter les lieux, avons nous la possibilité de recourir à un autre dispositif PSLA?

     2)Une fois propriétaire du bien, si la famille s’agrandit et que l’on souhaite quelque chose de plus grand, devons nous absolument rembourser le reliquat de la TVA?

     Merci par avance pour tes réponses
     Cdlt

256. Merci Marc pour la réponse…
     Voilà je résumé je ne souhaite plus acheter mon appart en psla vu que les agréments mettent un temps fou à arriver.
     Je ne suis donc pas obliger d’acheter l’appart puisque je suis locataire (si g bien compris)
     Par contre quelles démarches faites pour leur dire que je ne suis plus preneur et quel est le délai pour rendre l’appart (y a t’il les 3 mois comme les locations normales )
     LOGIREM doit me donner réponse mais bon ils traînent en espérant recevoir les agreements avant …
     Merci pour ta réponse et franchement super sympa ce site !!

257. Bonjour, j’ai un souci j’ai signé une réservation pour un t3 en psla mais nous ne pouvons plus le prendre car sa fait mintenan 2 trimestre de retard et nous avons besoin d’un t4 pouvons nous annuler en récupérant le dépôt de garanti les 7 jours étant passe?
     Merci

258. @ Harlem : désolé pour le retard, mais j’ai un peu de mal à fournir en ce moment ! 🙂
     Sur le fait de recourir à un autre PSLA : chaque opération est indépendante et il n’y a pas de fichier central du grand banditisme pour les papillons qui volent… de PSLA en PSLA. Donc oui il est possible de trouver ailleurs un autre vendeur avec un autre programme et de refaire un parcours PSLA.
     Mais ne demandez pas à votre vendeur actuel. Il goûterait assez peu ce genre d’humour…
     Sur l’agrandissement de la famille. Si vous revendez, vous tombez dans le droit commun et on a déjà répondu sur ce point, mais vous vous en doutiez, hélas !

259. @ Pascal : je ne comprends pas cette histoire d’agrément puisque le programme est livré et que vous êtes locataire. Vous me parlez de votre accord de financement pour la levée d’option ?
     Si vous n’avez pas le financement, vous ne pourrez pas lever l’option. J’ai plutôt l’impression, dans la question, que vous avez peur que la banque accepte alors que vous n’avez plus envie d’aller au bout ?
     Le plus simple c’est d’aller voir LOGIREM pour vous expliquer – de vérifier dans votre contrat s’il n’y a pas d’indemnité de résiliation – et de confirmer en recommandé la renonciation à la levée d’option.
     En principe, un locataire-accédant qui renonce ne bénéficie pas du droit au maintien dans les lieux. Voyez avec LOGIREM quel est le délai pratique.

     @ Simon : 2 questions en 1. Le retard de 2 trimestres n’a pas grand-chose à voir là-dedans, à part servir d’excuse. 😉 Pour le sort du dépôt de garantie, il va falloir gentiment discuter avec le vendeur et voir s’il a un T4 disponible…

260. Bonjour,

     Quelques questions au sujet du PSLA et de l’obtention du Prêt à Taux Zéro (PTZ+) :

     – L’acquisition d’un bien en PSLA après quelques mois de location donne t’il bien le droit à l’obtention du PTZ+? J’entends par là que ce prêt est soumis à certaines règles, entre autre le logement doit être neuf. Or dans ce cas l’acheteur n’est pas le propriétaire à la livraison du logement, bien qu’il l’habite. J’espère être clair.

     – Si la réponse est bien Oui, y a t’il une considération de performance énergétique? (BBC ou RT 2012).

     – Enfin, peut-on s’attendre à voir des changements (restrictifs) dans les prochaines Lois de Finance? L’acquisition du bien en PSLA que je convoite ne se ferait qu’en 2016 (construction du bâtiment + phase locative passée).

     Merci pour vos éclaircissements.

261. Bonjour Marc
     Je viens juste de rencontrer un promoteur immobilier et il me propose ce fameux PSLA qui m’est complètement inconnu, c’est donc avec une grande attention que je vous lis et j’apprends beaucoup.
     Il est super agréable de vous lire cher Monsieur Marc, vos réponses sont claires et nettes, merci beaucoup pour pour votre aide et à tout bientôt sans doute pour quelques questions 🙂

262. @ David 85 : la réponse est oui aux deux premières questions (le PTZ+ est compatible avec le PSLA si on est le premier occupant). En revanche, la permanence dans le temps du PTZ+ n’est pas garantie (il vient à échéance en fin d’année et la ministre va faire des annonces Mercredi 25 Juin qui pourraient le concerner). Idem pour les prochaines lois de Finances. En France, une loi chasse l’autre. Le point de non retour n’est cependant pas à mon avis le moment de la levée d’option – pour figer les règles – mais celui de la signature du contrat de location-accession (qui est un acte notarié).

     @ Marie : je crains le pire en vous lisant… 🙂
     La promesse / menace de questions prochaines contrebalance largement votre flatteuse appréciation.
     Mais merci quand même ! 😉

263. 🙂

264. Bonjour Marc, je vous avais posé une question sur le prix plafonné d un psla
     le projet que j ‘ai réservé me paraissant élévé
     d’après mon questionnement au service hlm , il s’était avéré que l’agrément date de 2013 ( pour une livraison 2016) donc prix m² de 2013
     donc si je prends enveloppe globale ( 45m² plus loggie de 7m²/2 + place de parking dans la limite de 6m²) , en effet ces prix correspondent

     mais cette semaine , je viens de recevoir (enfin) une copie de l’annexe du contrat et ils m indiquent un appartement à 155 000 + 1 parking à 5000 …
     du coup je me demande si dans le détail ils ont l obligation de respecter le plafond sur chaque élément ou si c ‘est un prix global , une sorte de package

     si vous avez un début de réponse, merci d’avance

265. @ Lili alias LPM : le prix est un tout. Logement + ses annexes. On additionne donc la surface habitable, la moitié des surfaces annexes et la moitié de la surface du stationnement (plafonnée à 6 m², soit 12 divisé par 2). Cette surface utile est multipliée par le prix plafond au m² de l’époque du contrat de réservation (ou du contrat de location-accession si vous n’avez pas signé de contrat de réservation en amont). Normalement le prix global qui vous a été proposé doit être conforme pris globalement (attention car le prix plafond au m² annoncé dans les textes est ht, il faut rajouter la tva à 5.5 % actuellement). Sinon, il faut qu’on vous détaille le mode de calcul. 🙂

266. ok,
     merci encore pour cette réponse claire et précise !
     oui oui globalement le prix est pile au plafond 🙂

267. @ Lili alias LPM : CQFD ! 😉

268. Bonsoir.

     Je suis dans une situation difficile. Maman de 2 enfants, mon conjoint et moi nous nous séparons. Arrivé dans le logement en 2010 en location, nous l’avons acheté en juin 2011.
     Je souhaite racheter le logement seule. Il reste 109 000 € a payer.
     Mes questions :
     Aurais toujours le droit a la taxe foncière exonéré ?
     Doit on la différence de TVA si c’est moi qui rachete ?
     Les frais de notaires ? Réduit ou non ? Je les calculent dur quel montant ? Prix de la maison ? De la part du conjoint ? Notre maison coûtait environ 143000€.

     Solendi le 1% patronal me propose pour mon financement 40 000€ a 1% avec un système  » pass assistance » Je ne sais pas vraiment si cela est utilisable au niveau d’un refinancement location accession. Ils n’ont jamais fait ça avec ce système et j’ai peur d’être une « exclusion ». Ça me navrerais.

     Je vous remercie pour vos conseils et n’hésitez pas a m’en donner d’autres auxquels je n’aurais pu ne pas penser.

     Je ne trouve rien sur les séparations sur ce type de bien.

269. @ Enelos : Pouf pouf, compliqué tout ça. Je n’ai aucune certitude dans ce qui va suivre. Juste une ébauche de raisonnement qu’il faudra valider point par point.
     1- il serait illogique dans l’esprit que le rachat à votre profit pose problème. Vous ne représentez qu’une partie du ménage et des ressources du ménage qui avait été autorisé à acheter initialement. Donc vous étiez dans le respect du plafond (et d’ailleurs vos revenus actuels sont-ils toujours en-dessous des plafonds ?)
     2- il y a donc des arguments à faire valoir pour conserver le bénéfice de la tva réduite et de l’exonération de taxe foncière. Mais il faut vérifier auprès des impôts, voire expliquer et négocier ?
     3- les frais de notaire : logiquement, moins de 5 ans = hors droits de mutation, donc frais réduits (à vérifier auprès du notaire, ne rien laisser au hasard)
     4- le 1% logement ; c’est un financement complémentaire, à mon avis aucune incidence. Il faut valider le schéma avec les impôts pour être sûrs de continuer à bénéficier des avantages du PSLA
     Bon courage !
     NB : je ne suis pas contre le fait que vous nous fassiez profiter de votre retour d’expérience quand vous aurez une réponse officielle 🙂

270. Bonjour.

     Suite a l’entretien avec le notaire, nous ne sommes pas vraiment plus avancé. Nous avions le droit de fixer le prix de vente nous même ce qui est pas mal sachant que mon conjoint ne veux rien même si j’insiste pour payer sa part donc on n’aura pas de soucis la dessus.
     Je suis toujours exonéré d’impôts foncier. Les frais seront calculé sur la part de monsieur mais le notaire doit faire des vérifications sur les frais de notaires réduits. Il a un gros doute sur la situation.
     Mon salaire n’a jamais explosé en 4 ans donc je suis toujours dans les clous.
     Il m’a dit que les recherches prendraient au moins 15 jours car le dossier est spécial.
     Il m’a aussi dit qu’on aura pas de problème avec les impôts sachant qu’on revend au prix d’achat sans plus value.
     Pour la TVA pareil on aura visiblement pas a rembourser la différence car c’est moi qui rachete. À suivre.

     Solene

271. @ Enelos : merci Solène !

272. Bonjour
     Je souhaites acheter un t2 en psla .
     Pour l instant je vis chez mes parents et les prix de ces types de bien etant vraiment interessant je souhaite savoir ce que je risques si une fois acheter je le mets en location et retournes vivre chez mes parents sachant que l on a que le droit de le revendre qu au bout de 5 ans et en remboursant une partie de la tva.
     Je tiens a preciser que je n aurais pas fais de pret je comptes l acheter comptant.
     Merci pour votre reponse

273. @ Melinda : vous risquez la peine capitale ! 🙂
     D’abord, je vais vous faire de gros yeux réprobateurs de hibou, parce que ce n’est pas du tout l’esprit de ce dispositif qui est là pour permettre à des ménages aux ressources modestes d’accéder à la propriété pour en faire leur résidence principale et donc y vivre au quotidien avec leur petite famille. Ensuite, parce qu’en faisant ça, vous priveriez éventuellement un autre ménage d’acheter ce logement. Enfin parce que si vous n’habitez pas le logement vous perdez le bénéfice de la tva à taux réduit et l’exonération de taxe foncière. Bref, aucun intérêt.

274. Merci pour votre réponse.
     Cependant je tiens a vous preciser que je ne prives personne ce bien est a la vente depuis plusieurs mois mais il ne trouves pas preneur car il faut :
     1/ avoir de l apport et le justifier
     2/ avoir un salaire annuel n excédant pas les 23000 euros mais que le credit soit accordé par la banque qui n acceptent pas un endettement supérieur a 33,3% sauf qu avec un smic en general les 33,3 % on les dépasse….
     Donc en somme c est de l accession sociale mais avec tellement de conditions que les personnes qui peuvent y pretendre en general ne cumule pas toute les conditions….

275. Bonsoir Marc,

     Tout d’abord merci merci merci, votre blog est hyper spécieux je n’ai pas trouvé mieux!

     Je suis actuellement au chômage alors que mon conjoint travail, pensez vous que nous pourrions prétendre au PSLA?
     Nous n’avons pas d’apport mais nous voulons tellement devenir propriétaire…
     J’ai 24 ans et lui en a 30, pensez vous qu’une banque accepterait de nous accorder un prêt malgré nos faibles revenues car nous aimerions nous lancer dans la recherche d’un appartement de type F3 au mieux F4 en iles de france (94 ou 77) ?

     merci d’avance pour votre réponse.

276. @ Melinda : bon, j’arrête de faire les yeux de hibou ! 🙂
     Sur le fond, c’est sûr que le PSLA est un produit très administré, donc contraint. Et les plafonds de ressources sont plus généreux quand la taille du ménage s’élargit…

     @ Aby : merci pour l’enthousiasme ! Pour la réponse à la question, c’est difficile. Un apport n’est pas techniquement indispensable, même si les établissements prêteurs l’apprécient. Précisons aussi que la formule de location-accession du PSLA permet en principe au postulant de se constituer une petite épargne pendant la phase de location.
     Ensuite, pour l’appréciation du risque, la banque va regarder le niveau des revenus du ménage (et notamment ceux de votre conjoint, plus la nature du contrat CDI ou pas, plus l’ancienneté dans la fonction assez souvent…). Disons le tout de suite, hors CDI point de salut.
     Si j’étais vous, j’essaierais d’abord d’identifier un programme de PSLA intéressant et d’aller voir son commercialisateur pour une première analyse. Bonne chance !

277. Bonjour monsieur.
     A mon tour de vous remercier pour ce blog avec des réponses de qualité et instructives.
     Je suis aussi intéressée par une villa t4 en psla mais une connaissance travaillant dans le bâtiment m’a expliqué que ces maisons étaient réalisées avec des matériaux de moins bonne qualité que des maisons classiques…
     Ainsi, elles seraient moins solides et donc plus difficiles à revendre (car j’ai espoir de pouvoir acheter un jour plus grand…i have a dream…).
     Ainsi, j’aimerais savoir si des personnes ont revendu facilement leur bien (sans perte).
     Sinon, au final, le psla est-il vraiment avantageux? (j’ai lu votre blog et il y a du pour et du contre, j’ai dû mal à me décider….help…).
     Merci de vos réponses…

278. @ Stresswoman : jolie capacité à assumer son stress ! 🙂
     Si on parle qualité, je ne vois pas en quoi (je pourrais facilement critiquer en tant que promoteur) des maisons vendues en PSLA seraient moins solides que d’autres. Les opérateurs (sociaux le plus souvent, mais parfois privés) travaillent avec les mêmes règles du jeu, la même réglementation et ils sont surveillés par un contrôleur technique (Apave, Véritas, Socotec, Qualiconsult, Dekra….) pour tous les fondamentaux liés à la solidité, thermique, acoustique etc… La seule question qui peut éventuellement se poser est celle des équipements et de la décoration (carrelage ou sols souples, peinture, papier peint, qualité de la robinetterie) ce que l’on peut assez vite apprécier en lisant une notice descriptive.
     Donc, sous réserve d’acheter un logement qui correspond à ses attentes techniques, je ne pense pas qu’il y ait une décote technique du seul fait qu’il s’agisse de PSLA (ce qui ne veut pas dire qu’il ne puisse pas y avoir des problèmes, mais comme dans tout projet immobilier). Je ne pense pas non plus qu’il y ait donc de ce fait un souci de revente, d’autant plus que le logement est acheté en dessous des prix du marché (prix plafonné et tva à 5.5 %). En revanche, un facteur de risque peut exister par exemple si le quartier n’a pas bonne presse ou si la proportion de logement social y est trop importante.
     Concernant l’intérêt du PSLA, je dis franchement oui mais sous conditions. Oui parce que des prix modérés + une tva réduite + une exonération de taxe foncière, ça ne tombe pas du ciel tous les jours.
     Mais attention à avoir des revenus stables (cf le financement qu’on doit pouvoir assumer au moment de la levée d’option) et de bien dimensionner son achat (la surface et le nombre de pièces par rapport à l’évolution probable de la taille du ménage) afin de ne pas être contraint de revendre sous contrainte trop vite.
     Voilà ! 🙂 (ce n’est que mon avis)

279. Bonjour,

     Je loue actuellement un logement hlm et je dois être livrée fin 2016 d’un logement en PSLA. Ma question est de savoir si lors de mon préavis je dois demander 2 mois ou 3 mois de préavis. Quel document puis-je fournir si je demande 2 mois de préavis ?

     Merci par avance pour votre réponse.

     Cordialement,

280. @ Géraldine : le fait d’emménager dans un logement PSLA ne donne pas de passe-droit du côté du préavis. Il faudra appliquer les règles du jeu en vigueur à ce moment là ! (tout change si vite en ce moment 😉 )

281. Merci beaucoup pour votre réponse. Dommage on fera avec alors.
     Merci

282. Bonjour Marc,

     Nous avons signé un contrat préliminaire à un contrat de location-accession en Mai 2013 lors duquel nous avons verse un dépôt de garantie de 1500€. Les fonds sont bloqués auprès d’un notaire. A ce jour, nous n’avons toujours pas signé le contrat de location-accession. Nous souhaiterions donc renoncer à ce projet.
     Il est indiqué dans le contrat que les fonds déposés en garantie sont restitués sans frais à l’accédant si le contrat n’est pas conclu, soit au plus tard trois mois
     après la signature du contrat préliminaire soit dans les deux mois suivant l’achèvement de l’immeuble dans le cas contraire.

     Ma question est la suivante: Doit-on vraiment attendre la fin de l’achèvement de l’immeuble pour les récupérer, car l’immeuble sera livré 1er trimestre 2015?

     Merci d’avance pour votre reponse!

283. @ Marie : plus d’un an depuis le contrat préliminaire et on ne vous a pas proposé la signature du contrat de location-accession ? Quelle en est la raison ? Mauvaise réussite commerciale du programme ? Ou alors, la banque partenaire du programme considère que vous n’êtes pas solvables ?
     Au-delà du délai de rétractation de 7 jours et des clauses du contrat, la non obtention du financement est une condition suspensive qui permet le remboursement du dépôt de garantie dans des délais rapides. La question que je me pose est donc celle de votre solvabilité. A défaut, rapprochez vous de votre vendeur pour lui faire comprendre que de tels délais sont incompatibles avec vos projets et demandez lui simplement le remboursement rapide de votre dépôt de garantie (avant d’envisager d’aller plus loin).

284. Bonjour Marc,

     Tout d’abord, merci pour votre réponse.

     Avant la signature du contrat préliminaire, le vendeur avait soumis mon dossier à la banque partenaire. Il n’y avait alors aucun soucis. Et depuis, mes revenus ont augmentés. Après questionnement du vendeur, il semble que ce retard soit dû à des retards de traitement de dossiers de leur part. Mais ça réponse m’a laissée perplexe…

     Je vais donc envoyer au vendeur un courrier avec A/R afin de lui demander le remboursement du dépôt de garantie.

     PS: Qu’entendez-vous par « avant d’aller plus loin »?

     Merci de votre aide.

285. @ Marie : « avant d’aller plus loin » signifiait dans mon esprit de formaliser davantage votre demande (mais comme vous commencez par une LRAR c’est déjà fait 🙂 ). Avec également pour vous la possibilité dans un deuxième temps si nécessaire de faire analyser vos documents contractuels (a priori le seul document est le contrat de réservation) par un juriste.

286. bonjour Marc
     j’ai lu vos réponses je ne suis pas sûr d’avoir trouvé celles à mes questions
     je me suis portée acquéreuse d’un appart en psla
     l’agrément a été donné en janvier l’appart a été fini d’aménager en juin
     j’ai levé l’option en mai du moins j’ai envoyé un courrier mais pas de nouvelles
     et la vie changeant nous parlons de faire un enfant avec mon compagnon qui en a dejà 2 en garde a temps partiel
     donc pas question de s’installer dans un F2 sachant qu’il est déjà proprio d’une maison
     que puis je faire ? tout abandonner mais est ce que j’y perds des plumes (frais notaire et cuisine aménangée)
     Le garder et le mettre en loc ? a quelles conditions ?
     Le garder le revendre ? sahcant que je n’ai pas les moyens d epayer la tva à l’état si c’est tjrs d’actualité
     Bref je suis perdue j’ai l’impression que ce dispositif est un cadeau empoisonné
     Cordialement,

287. Bonjour Marc, que pensez vous de ce nouveau point (nouvelles exceptions reversement TVA-B 430) :
     http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2504-PGP/version/29
     Sont elles officielles et doivent elles figurer dans mon acte notarial signé prochainement pour plus de sécurité ?
     Merci.

288. Bonjour,

     J’ai signé pour un psly aujoird’hui.
     Le vendeur m’annonce 4,5% de frais de notaire ce qui est plus cher que les frais de notaire pour un VEFA classique.

     Pour d autres PSLA on m’avait indiqué des frais de notaire à 2,…. pourcent.

     Pouvez vous m’éclairer sur cette différence ?

     Merci d’avance

289. @ Quentin : comme on passe deux fois devant le notaire (1 fois au moment du contrat de location-accession) et une fois au moment de la levée d’option pour l’acte authentique la réponse est peut-être là ? Ou alors, il y a confusion sur les termes frais de notaires, car certains ne considèrent que les frais d’acte notarié quand d’autres y incluent les frais d’hypothèque (acte de garantie du prêt). Posez des questions plus précises à votre vendeur 🙂

290. @ Gary : attention, le lien que vous proposez concerne les immeubles du dispositif « zone ANRU ».
     Mais il existe la même chose ici 🙂 : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2506-PGP (à l’alinéa 360)
     Donc en clair, il existe depuis le 1er Janvier 2014 des exceptions complémentaires à celles prévues par la garantie de rachat :
     – mariage ;
     – conclusion d’un pacte civil de solidarité ;
     – naissance d’un enfant ;
     – délivrance d’une carte d’invalidité définie à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles à l’un des enfants à charge.
     Cet élargissement des conditions évitera aux accédants de bonne foi d’être redevables du reversement du différentiel de TVA lorsqu’un de ces évènements classiques de la vie se produit.
     (j’avoue que je n’avais pas prêté attention à cette variation 2014… 🙁 )

291. @ Marion : mais quelle idée de faire des enfants ! 🙂
     Pour ce qui concerne le reversement de la TVA, regardez la réponse faite à Gary, c’est une bonne nouvelle.
     Le plus simple est sans doute de le revendre si vous pouvez vous en tirer honorablement (ça vous évitera de « trimballer » trop d’endettement, mais vérifiez aussi d’abord s’il y a des clauses anti-spéculatives dans votre acte qui restreindraient votre droit à la revente). Parlez en au notaire pour avoir un avis extérieur éclairé et neutre.

292. Salut,
     Pourriez-vous me renseigner sur le délai de préavis quittant un logement social pour l’acquisition d’un logement en psla.
     merci à vous.

293. @ Madjid : pas de dérogation spécifique pour le PSLA. C’est le droit commun qui s’applique.

294. Mon notaire est partit en vacances et ne m’a toujours pas fait le calcul de soulte … Monsieur s’est barré de la maison et je n’aurais pas de réponse avant le 12 août.
     C’est super pénible. J’ai quand même peur que le notaire se soit avancé trop vite avec la TVA non remboursable en cas de reprise par l’un des propriétaires.
     Je detaillerais tout plus tard l’avancement de mon dossier pour aider car je ne trouve rien sur internet qui correspond a ma situation.

295. @ enelos : bonjour Solène, pas de soucis avec la TVA. Le divorce est une des causes (comprise dans la liste de celles de la garantie de rachat) pour lesquelles il est explicitement prévu que le reversement du complément de taxe ne soit pas exigé. 🙂 Quant au notaire, vous lui demanderez si ses vacances se sont bien passées ! Question de savoir vivre, bien sûr… 😉

296. Oui mais nous n’étions pas marié ni pacsé. Je ne sais pas si je dois en être heureuse ou malheureuse. Pffff quelle idée de prendre des vacances !!!

297. @ Solène : Personne n’est parfait ! 🙂

298. Bonjour Marc,

     Nous allons acheter dans un programme neuf et le prix est de 252 ke en vefa ou 207 ke en PSLA.
     je peux lever l’option à quelle moment? dès la première année?
     Si je le quitte pour prendre plus intéressant après je peux le faire louer?
     je rentre dans le plsa parce qu’en n-2 j’étais en dessous du plafond mais là j’aurais les moyens d’acheter tranquillement en vefa.
     quelle est la meilleure solution?

     merci 🙂

299. @ Vincent : Pour la levée d’option, c’est variable selon les conditions prévues par le vendeur (entre 0 et 5 ans, pour plus de précisions, c’est du coup par coup contractuel selon le programme). Financièrement, le PSLA est une bonne opération ; 252 K€ devraient correspondre à 222 (252/1.20*1.055) et là il est à 207 donc proportionnellement plus intéressant que le delta de TVA, sûrement pour respecter les prix plafonds.
     Pour les contraintes, je vous laisse regarder les commentaires plus anciens (on en a déjà parlé).
     Quant à la meilleure solution, financièrement c’est le PSLA mais c’est plus rigide au niveau des conditions notamment pour en disposer librement à l’avenir (et voir si clauses anti-spéculatives aussi). De plus, si ce programme est intéressant, vous pouvez peut-être laisser la place à quelqu’un qui ne peut acheter qu’en PSLA du fait de ses moyens ? 🙂

300. Bonjour a tous, j’ai enfin recu par recommandé mon contrat de Location-Accession. Pas mal de pages a lire, 7 jours de rétractation a compté de la récéption du courrier. Je dois désormais prendre rendez-vous avec le notaire. J’ai une question pour mon cher FRED, en cas de mutation professionnelle, est ce que je devrai malgré tout payer la difference de TVA? Ceci n’est pas indiqué dans le contrat. Et étant locataire d’un logement social, me dirigeant vers un autre organisme de logements sociaux, mon préavis pourra t il egalement etre reduit a 2 mois??? Merci d’avance

301. Dans le contrat il n’est mentionné nul part la date minimum de levée d’option d’achat. Seuelement mentionnée qu’elle devra etre levée au maximum avant 2018… Ca me fait un peu peur je ne veux pas payer 779 euros pendant 4 ans dans le vide. 779 etant la part locative

302. @ Ilyass : mais qui est FRED ? 🙂
     Comme je me sens un peu concerné, je vais tenter un bout de réponse avant que FRED ne déboule ! 😉
     En cas de mutation professionnelle, ce qui compte c’est la distance : si elle est > à 70 kms (entre le domicile et le nouveau travail), pas de soucis, vous pouvez même faire jouer la garantie de rachat.
     Pour le préavis, je ne sais pas. C’était jusqu’ici 3 mois dans le privé, 2 mois quand on passait d’un organisme HLM à un autre et 1 mois quand on changeait de logement à l’intérieur d’un même organisme. La question, finalement, c’est : « est ce que le PSLA est considéré comme un logement locatif HLM ? ».
     C’est donc une question à poser aux opérateurs HLM pour avoir une réponse sûre.
     Cela étant, sous toute réserve, il semble que depuis aujourd’hui dans les zones tendues (grandes villes et leurs agglos) le délai de droit commun ait été ramené à 1 mois. Il va falloir vérifier tout ça (pas encore eu le temps), mais si vous êtes dans l’une de ces zones urbaines tendues, cela peut être la réponse la plus pertinente. 1 mois pour tous ?
     Pour la date de levée d’option, dans le contrat il y a toujours la date maxi (en général entre 2 et 4 ans) et la faculté de lever l’option par anticipation. Si le contrat ne prévoit pas de délai minimum, dans le silence du contrat, cela veut dire que vous pouvez lever l’option entre zéro et le délai maxi. Mais je vous conseille de laisser s’écouler quelques mois en tant que locataire pour éviter que l’administration fiscale ne considère que le dispositif est détourné (location accession…).
     Et puis, ho, Ilyass, il faut arrêter d’avoir peur de tout 🙂 Il y a peu de temps vous n’étiez même pas sûr de recevoir le contrat et ça vous chiffonnait aussi, non ? 😉
     (nb : à tous, en Juin Ilyass avait déjà posé des questions, c’est une vieille connaissance en termes de web ! 😉 )

303. Loool! Desolé Fred… EUUH Marc, je sais pas pourquoi j’ai écrit Fred, je lisais mon contrat en même temps … J’ai bien relu, j’ai cru comprendre que je peux lever l’option d’achat à chaque date d’anniversaire de la signature du contrat. Petite surprise dans mon contrat, le prix n’est plus de 236000 euros(TVA 5.5%) affichés mais 232000 euros TTC(TVA 5.5%) ce qui est assez sympa. A chaque date d’anniversaire, le logement perd 1.5% de sa valeur. Pour ce qui est de la vente avant le délai de 10 ans, 1/10 des 20% de la TVA sera enlevé chaque année. Si vous avez besoin d’infos complémentaires n’hesitez pas à me contacter par mail…Mille merci MARC, je vais finir par croire que t’es un pro…

304. Bonjour,

     J’ai une option sur une maison en PSLA avec une livraison prévu fin 2015
     je doit signer un contrat préliminaire avec un dépot de 1% courant moi d’aout 2014 (fin du mois)
     Dans le cas ou je renonce à signer le contrat DEFINITIF (qui devrait intervenir 3 trimestre 2015) car je m’aperçois que certains éléments ne sont pas conformes à ce que j’attendais (charge de copro, surface du terrain,qualité du bien) , j’ai vu dans les msg précédents que le Vendeur garde le montant du dépot de 1%

     Or sur le site de l’ANIL je lis les élements suivants:

     Page 4 donc conernant ce dépot (contrat préliminaire)
     «Ils sont restitués sans frais à l’accédant si le contrat n’est pas conclu, soit au plus tard
     trois mois après la signature du contrat préliminaire si l’immeuble est achevé à la date de cette signature, soit dans les deux mois suivant l’achèvement de l’immeuble dans le cas contraire »

     Donc dans ma situation si je renonce de signer le contrat définitif dans les 2 mois suivant l’achèvement des travaux , je devrait récupérer de plein droit la totalité de la somme versé
     Je ne suis pas rentré dans les lieux , donc aucune détérioration ni usure
     A charge au vendeur de trouver un autre acquéreur

     Le risque dans ce type d’achat (sur plan) est que le bien présenté ne soit pas celui auquel on pensait après l’achèvement des travaux

     Pourriez vous me donner votre avis

     Merci

305. Bonjour Marc, j’ai repéré un bien en PSLA en T4, à 215 000€. Je suis aller me renseigner et on me demande 4000€ de dépôt de garantie. J’aimerais savoir à quoi correspond ce dépôt de garantie? Y a-t-il les frais de notaire inclus dans le prix de vente ou dans ce dépôt de grantie?

     Merci d’avance 🙂

306. @ Dazo : pour le dépôt de garantie demandé lors du contrat préliminaire, regardez la réponse faite à Sandy (ci-dessous). Et le risque de l’achat sur plan est celui de la VEFA d’une manière générale. Rien de directement lié au PSLA. Si vous n’avez pas confiance, ne faites pas. Mais il y a des dizaines de milliers de ventes qui se font en VEFA tous les ans ; le tout est de bien se renseigner sur le projet et sur le promoteur si besoin.

     @ Sandy : la question sur le dépôt de garantie n’est pas spécifique au PSLA mais à la vente en état futur d’achèvement. On en parle ici : https://www.lesmursontdesorteils.com/acheter-sur-plans-sans-peur-et-sans-reproche

307. Bonjour Marc,
     je suis en location accession depuis janvier 2014 et je désire lever l’option pour cette fin d’année. J’ai 44ans et je veux bénéficier des taux bancaires au plus bas.
     Si je suis amenée à vendre dans les 5 ans dois je toujours le differentiel de tva ou celui ci commence déjà à diminuer de 10% dès que je lève l’option.
     Je suis divorcée et si je refais ma vie(l’espoir fait vivre)puis je rajouter mon futur compagnon dans ce projet
     Merci marc pour votre réponse

308. @ Chaperon : le rouge vous va si bien 😉
     Plus sérieusement, regardez la réponse faite à Gary (mon commentaire du 23 juillet 2014 à 16 h 20 min). Je pense qu’elle répond à votre question.
     Et gare au grand méchant loup !

309. Bonjour,

     J’ai signé un contrat préliminaire de réservation en mars 2013 pour un achat en PSLA.
     Le promoteur m’a récemment informé de la date de livraison prévue pour décembre 2014.
     J’aurais la possibilité de lever l’option d’achat dans les 2 mois après mon entrée dans les lieux, soit en février 2015.

     Etant donné que le PTZ+ sera réformé à compter du 1er octobre prochain à mon désavantage (zone A – 7%), je me demande donc s’il est possible de signer une offre de prêt en septembre, avant même la signature du contrat de location-accession en Décembre (le jour de la livraison).
     Cela me permettrait de contourner la réforme et de figer le taux avant une éventuelle remontée en fin d’année.

     Je sais que le délai de validité d’une offre de prêt est de 4 mois mais cette dernière peut être rallongée avec accord de la banque.

     Faut-il donc obligatoirement que le contrat de location-accession soit signé chez le notaire, ou bien le contrat préliminaire de réservation enregistré aux impôts suffit pour la signature d’une offre de crédit immobilier?
     Une clause du genre « offre de prêt valable sous réserve de la signature du contrat de location accession et de la levée d’option d’achat dans les délais prévu par ce présent contrat » peut-elle être rajouter?

     D’avance, merci de vos réponses!!

310. @ Jerem : merci du cadeau…. 😉
     On commence par le plus simple. Un banquier peut très bien émettre une offre de prêt avec un simple contrat de réservation, c’est même très fréquent en VEFA (le PSLA et son contrat de location-accession sont une particularité). Donc oui sur le principe. Il vous faut donc tenter d’obtenir cette offre de prêt avant la fin Septembre.
     La signature du contrat de location-accession n’est d’ailleurs dans votre cas qu’une « péripétie » puisque ce qui vous intéresse c’est la levée d’option et donc l’obtention d’offres de prêts (au pluriel) venant couvrir la totalité des crédits immobiliers qui vous sont nécessaires pour boucler votre plan de financement.
     Si on s’amuse à parler des durées des offres de validité des offres de prêt classiques, elles sont en général de 3 à 4 mois (délai légal minimum 30 jours), sachant que le banquier peut les proroger s’il le souhaite. Si cette durée est limitée c’est parce que la banque ne veut pas prendre de risque sur les taux en cas de remontée. Sur un prêt à taux zéro, il faut leur poser la question mais je pense qu’il doit être plus facile d’avoir un délai de validité plus long.
     La vraie difficulté est que vous ne pouvez pas lever l’option sans avoir aussi un emprunt principal. Il vous faut donc des propositions non seulement pour le PTZ+ mais aussi pour l’emprunt principal (et voir avec le banquier comment il combine les deux).
     Sur le cumul des délais, une fois l’offre acceptée par vous la banque va vous proposer un contrat de prêt et une fois ce contrat de prêt signé, il s’écoule encore un laps de temps avant de signer l’acte de vente (nb : un contrat de prêt peut être annulé si 4 mois après l’acceptation du prêt, l’acte n’était pas signé ou si l’un des prêts vous a été refusé).
     A priori, j’ai l’impression qu’en jouant sur tous les leviers et si votre prêteur y met du sien il est possible de réussir. Offre de prêt 30 Septembre ; acceptation de l’offre en Décembre (au moment de votre contrat de location-accession), acte en Février.
     A vous de jouer (des coudes !) 😉

311. Super !! Merci Marc pour votre rapide réponse !
     Et désolé du cadeau… 😉

     Pour aller plus loin…
     Ma Banque est, en effet, en mesure de me proposer une offre de prêt en septembre prochain incluant le PTZ + et le prêt principal en faisant ce qu’on appelle un lissage.
     J’ai d’ailleurs déjà en ma possession plusieurs simulations avec taux fixe et taux mixte.

     J’avais juste peur qu’au moment fatidique, on se rend finalement compte que cela ne soit pas possible dans la mesure où seul un contrat préliminaire de réservation a été signé.
     C’est mon premier achat immobilier (et en plus en PSLA), je suis donc un peu néophyte…

     Vous confirmez donc ce que ma conseillère m’a proposé afin d’éviter de perdre la « modique » somme de 14000€ sur le montant du PTZ qui me sera accordé.

     Par contre, après des démarches auprès d’autres organismes bancaires pour faire jouer la concurrence, il apparaît que cette solution ne soit pas possible partout.

     Pour résumer si j’ai bien tout compris :

     – Je signe l’offre de prêt courant Septembre après les 10 jours du délai de rétraction obligatoire.

     – Ma banque m’envoie le contrat de prêt dans la foulée.

     – Suite à un nouveau délai de 10 jours, je signe et je réexpédie le contrat de prêt au plus tard le 30/09 ; ce dernier présente une durée de validité prorogée à 6 mois maximum afin que celle-ci soit valable au pire jusque mars 2015.

     – En Décembre, premier passage chez le notaire pour la signature du contrat de location-accession et transmission du document à la banque stipulant une levée d’option 2 mois après.

     – En Février 2015, second passage chez le notaire pour l’acte de vente et décaissement des fonds par la banque.

     Toute une aventure.. je vais donc devoir être vigilant avec tous ces délais et cette date du 30/09..

     Pour nous éviter tout ça, il était tellement simple de garantir le maintien des conditions actuelles de la zone A au delà du 01/10/14 pour tous les contrat de réservations établis antérieurement…

     Je vais donc jouer des coudes !!

     Encore merci Marc !

312. @ Jerem : en fait, le calendrier peut même être plus souple en Septembre puisque le décret du 1er Août prévoit que « Les dispositions du présent décret sont applicables aux offres de prêt émises à compter du 1er octobre 2014 » (on parle donc bien de l’offre émise par la banque et pas de son acceptation par vous et encore moins du contrat signé). Mais votre calendrier est plus serré et plus prudent, donc pourquoi ne pas le tenir si vous le pouvez ? Cette méthode a cependant un inconvénient, elle fait courir le délai après contrat à partir du 30 Septembre, c’est à dire qu’il vous faut effectivement 5-6 mois de délai post contrat pour engager les fonds en Février(alors qu’après 4 mois le contrat de prêt peut être annulé, à moins de clauses spécifiques et expresses négociées avec votre banque sur un délai plus long accepté d’emblée ?). Ce qui peut d’ailleurs être insuffisant si le vendeur ou le notaire se retrouve – quelle qu’en soit la raison – dans l’obligation de décaler la signature d’un mois par exemple.
     Sinon, voyez avec votre banque s’il ne serait pas possible de se contenter d’accepter l’offre avant le 30 Septembre mais de ne signer le contrat que fin Novembre ? (ou de n’accepter l’offre que fin Novembre, soit moins de 3 mois après son émission, elle obligatoirement avant la fin Septembre cf décret du 1er Août).
     Bref, vous connaissez les enjeux et les butoirs, fignolez votre stratégie avec votre banque ! 🙂
     (nb : Dimanche prochain, un article consacré au PTZ+ reconfiguré, sur le blog pour info)

313. Merci Marc pour ces informations complémentaires…

     Effectivement le calendrier sera plus souple…

     Je viens donc de passer la journée à prendre des rendez-vous avec de nombreuses autres banques dans le cadre de mes recherches du prêt le plus avantageux…

     Comme vous l’avez dit, je n’ai finalement besoin que d’une offre émise au plus tard le 30/09 et non pas d’un contrat de prêt signé afin de contourner la réforme du PTZ+… OUF !!

     Par contre, je ne savais pas qu’avec un achat en PSLA, je bénéficierais non pas d’un crédit immobilier classique mais d’un prêt complexe soumis à des tas de conditions et qui rebute certains banquiers…
     Ne peut-on pas faire un emprunt normal?

     Un autre élément que j’ai découvert, c’est cette histoire des mensualités du crédit qui ne doivent pas dépasser le montant de la redevance du dernier mois d’occupation en tant que locataire-accédant..

     Dans mon cas, le loyer fixé dans le contrat préliminaire ( épargne incluse) se chiffre à 957€/mois suite à la prise en compte du plan de financement initial établi avec ma banque (ce dernier date de 18 mois au moment de la signature du contrat de réservation et comportait deux périodes, la première à 957€/mois et la seconde avec des mensualités plus élevées).

     Que se passe-t’il si l’offre de prêt à venir présente au final des mensualités à 980€?

     Et pour en rajouter une couche.. si cette fameuse offre comporte ces deux périodes dont je parle précédemment (25ans au total) et présente des montants différents :
     – la première (14ans) avec ces mensualités à 980€ (amortissement PTZ + prêt bancaire),
     – et une seconde (les 11 ans restants) à 1100€ (amortissement prêt bancaire uniquement)

     Aie aie aie 😉

314. @ Jerem : non mais, c’est qu’il m’en veut l’animal ! Mais que lui ai-je donc fait ! 🙁
     Pour le financement d’une acquisition en PSLA, il ne faut pas confondre deux choses.
     1- ce que le vendeur est obligé de vous proposer
     2- ce que vous avez le droit de faire
     1- Réglementairement le vendeur doit vous proposer avant la signature du contrat de location-accession (entre le contrat préliminaire et le contrat de location-accession) une offre de financement de la banque partenaire du programme qui a pour but de vous sécuriser. Vous savez donc qu’à ce moment là vous êtes finançable et la banque va effectivement veiller à ce que le montant de vos mensualités ne dépasse pas un % de vos ressources et que son montage financier permette de respecter une mensualité de crédit (hors assurance, ce qui laisse un peu de mou) inférieure ou égale à celle de votre mensualité d’occupant locataire. Lors de la levée d’option (qui peut avoir lieu 2 ou 3 ans plus tard), la banque va réétudier votre cas et vous refaire une proposition de financement si elle juge que vous êtes toujours finançable, cf évolution de votre ménage, de vos revenus et des dispositifs de financement du moment. Si elle vous convient vous pouvez dire oui. Mais vous n’êtes pas obligé.
     2- Car vous êtes libre de choisir. L’obligation faite au vendeur a pour but de vous sécuriser, pas de vous contraindre. Si vous voulez payer cash parce que vous avez gagné au loto, c’est bon. Si vous avez d’autres accords financiers permettant de lever l’option et de payer le prix, c’est bon aussi. Et – si c’est vous qui le décidez – vous pouvez dépasser le montant de votre dernier loyer. C’est une affaire entre vous et la banque qui vous prête.

     Dans votre cas, c’est le calendrier qui mélange un peu tout puisque votre levée d’option est très proche de la signature du contrat de location-accession. Mais ça ne change rien aux principes ; le vendeur doit vous proposer avec la banque partenaire une proposition conforme pour valider son obligation réglementaire. Mais vous pouvez très bien acheter avec « votre propre attelage ». Parlez-en à votre vendeur, vous verrez bien ce qu’il en dit (et j’ose espérer qu’il confirmera… 🙂 ).
     Hé, au fait, Jerem, vous êtes sûr que vous n’avez pas envie de partir quelques semaines en vacances ? 😉

315. Bonjour
     Nous cherchons une solution pour reloger nos parents, et en consultant une agence immobilière l’agent nous a proposé cette solution de PSLA.
     En tant que retraités peuvent-ils bénéficier de ce programme?
     Dans l’attente d’une réponse merci.

316. @ Eric : il n’y a pas de limite d’âge spécifique ni de statut social. En revanche, il faut respecter toutes les autres règles du PSLA (notamment ressources, et obtenir un accord de financement de la banque)

317. Bonjour Marc,
     Je suis actuellement en location accesion depuis 06/2013. Cependant l’organisme ne nous n’a toujours pas proposé la levée d’option à ce jour. Apparemment il y aurait des problemes avec l’obtention de l’agrément définitif.
     Je me pose donc cette question : Quelle délai maximum de proposition de levée d’option ont-ils ? (je n’ai rien trouvé dans le contrat psla)
     Merci d’avance pour votre réponse, bonne journée

318. Bonjour Marc,
     site très utile merci!!

     voila notre situation nous avons signé devant notaire le 1er contrat PSLA en décembre 2012 avec 6760€ de dépot de garantie qui selon le contrat nous serait restitué, nous avons emmenagé en janvier 2013 tout se passait bien lorsque nous avons trouvé la maison de nos rêves, nous avons donc casser ce contrat et subit une pénalité de 2% du prix de vente du bien soit 3400€ mais surprise à ces frais ont été ajouté 2000€ de frais de notaire, frais de saisie et d’hypothèque d’après le décompte?! A aucun moment cela a pu être stipulé dans le contrat, le notaire est’il en droit? quel est notre recours? que couvre la pénalité dans ce cas?
     cordialement

319. @ Anais : la phase locative ne peut pas durer plus de 5 ans sinon on sort du régime tva. L’option doit donc être levée avant. ET c’est le contrat de location-accession qui prévoit ça. A priori, il va falloir relire dans le détail ce document… et / ou questionner en direct le notaire du programme si vous avez des difficultés à y trouver vos petits ! 🙂

     @ Camille : regardez la réponse de JeanneMR en date du 18 décembre 2013. Jeanne a été confrontée au même problème et son parcours lui a fait conclure que cette indemnité n’était pas due.
     En ce qui concerne les frais de notaire, ils correspondent au fait qu’il faut annuler auprès du service des hypothèques les effets du contrat de location-accession qui vous associe à votre logement. Comme vous renoncez, et que l’organisme va vouloir sûrement revendre le logement, il faut déclarer aux hypothèques que « vous n’êtes plus dans la boucle » ce qui impose un acte spécifique (car le contrat de location-accession est un acte notarié).

320. Bonjour Marc,

     Concernant le PTZ+, avons nous des grilles différentes lorsque nous achetons en PSLA. Car nous avons été voir un organisme financier, et celui-ci disposait de 2 grilles différentes une pour le PSLA et l’autre pour un achat « classique ».

     Merci pour votre réponse.

321. @ Doisneau : je ne suis pas sûr de bien comprendre la question, alors je vais répondre large. 🙂
     La réglementation PSLA ne prévoit rien de spécifique pour le PTZ+, donc j’ai envie de répondre non à votre question. Mais chaque banque est libre d’appliquer les taux qu’elle souhaite aux prêts qu’elle consent, et donc d’appliquer des bonifications ou pénalisations selon ses propres critères. Ce qui est sûr c’est que le taux du PTZ+ reste à zéro ! Mais pour les autres prêts, les taux sont librement négociés.

322. Merci pour votre réponse.
     Voici un exemple concret :
     j’ai téléchargé votre simulateur de PTZ+. selon votre simulateur, nous aurions le droit à 28000€ (avant oct 2014) à taux zéro. C’est également ce que j’avais calculé sur internet. Mais quand nous avons été voir l’organisme, celui-ci nous propose seulement 22000 euros.
     Je voulais savoir si nous disposions des mêmes avantages (je parle pour le taux zéro) que les personnes qui effectue un achat mais pas en PSLA.
     J’espère que ma question est plus claire.
     Merci

323. @ Doisneau : la réponse est qu’il ne devrait pas y avoir de différence entre un PTZ venant financer un logement ordinaire ou PSLA. Si écart il y a, la source est ailleurs et il n’y a que le banquier qui peut vous fournir les paramètres utilisés dans sa simulation. Questionnez le sur ce point ?

324. Merci.
     Dernière petite question. Après, je vous laisse partir en week end…
     Le calcul du taux zéro se fait bien sur le montant de l’achat de la maison hors frais de notaire. On ne déduit pas l’apport avant de réaliser le calcul du taux zéro.
     Exemple : La maison coûte 150000 euros (hors frais de notaire). Il y a un apport de 15000 euros. on va prendre les 150000 euros et non pas les 135000 euros pour calculer le taux zéro?

     Encore merci…

325. @ Doisneau : dernière réponse alors (car on parle plus du PTZ que du PSLA dans cette question et il y a d’autres articles pour le PTZ 🙂 )
     Par rapport à votre exemple on prend bien les 150000 et pas les 135000. La seule limitation qui fasse référence au plan de financement est celle-ci : « le montant du PTZ+ ne peut excéder 100 % du montant des autres prêts servant à financer l’opération ». Ceci parce que le PTZ+ est un prêt complémentaire et il ne peut donc dépasser le montant des autres prêts. Dans votre exemple, il vous faut emprunter 135000 euros et donc le PTZ+ n’aurait pas pu dépasser 67500 euros en tant que butoir lié au plan de financement. Mais on en est très loin puisqu’on parle de 22 à 28000 euros…
     (et maintenant, pour parler de PTZ+, il faut changer de page, vers l’article du 17 Août ! 😉 )

326. Bonjour Marc,

     Je me permet de revenir vers vous pour quelques éclaircissements…

     Cumulant actuellement les rendez-vous dans les banques pour ma fameuse offre du 30/09, j’ai du mal à saisir la différence entre un prêt immobilier PSLA et un prêt immobilier classique…

     Je pensais que seul l’appartement était « PSLA » c’est à dire que le promoteur a obtenu un prêt social pour financer la construction, que cela donnait donc du coup droit à des frais de notaires et de tva réduit, à une exo de TF pendant 15ans….

     Ne peut-on pas financer un achat PSLA en faisant un crédit immo « normal » comme si c’était une VEFA classique en demandant simplement le décaissement en une seule fois à la levée d’option?

     Hier, lors d’un rendez-vous, on m’a expliqué que je devais obligatoirement faire un prêt social location accession pour financer mon achat à cause des garanties, que c’était un prêt immobilier classique avec quelques différences et surtout un traitement administratif plus complexe…

     Je n’y comprend plus rien…

     Désolé du cadeau… et encore bravo pour votre site!!

327. @ Jerem : Le PSLA est à la fois le nom du dispositif et le nom du prêt que la banque partenaire consent au promoteur. Ce prêt est théoriquement transférable, ce qui n’arrive pratiquement jamais dans la pratique. Le prêt PSLA fait partie de la catégorie des prêts conventionnés. Pour autant l’emprunteur est libre d’aller chercher son propre financement, à base de Prêt Conventionné ou prêt P.A.S. ou même prêt libre. C’est – à ma connaissance – la signature du contrat de location-accession qui inscrit le dispositif PSLA dans le marbre et pas la nature du prêt qui est finalement souscrit en bout de course.
     Vérifiez cependant ce que je vous dis auprès de votre vendeur, mais je ne pense pas être très loin de la vérité. 😉

328. @ Marc : Encore merci pour votre réponse…

     Lorsque le contrat de réservation a été signé, le plan de financement apporté au vendeur était bien établi avec un prêt immobilier classique..
     De plus, ma banque m’a toujours dit que j’étais libre de financer mon bien de la façon que je le souhaitais et m’a expliqué que l’on pouvait très bien acheter en PSLA uniquement avec de l’apport personnel.

     Je tairais le nom de cet organisme financier avec qui j’ai eu rendez-vous hier, qui m’affirmait que je ne pouvais pas faire un prêt immobilier classique du fait de ce logement PSLA , et qui de plus, certifiait que la réforme du PTZ+ entrait en vigueur au 01/01/2015 et non pas au 01/10/2014… On est compétent ou pas…

     Encore merci à vous pour vos lumières et bon weekend !

329. @ Jerem : courage ! 🙂

330. Bonjour Marc,

     Comme tout le monde, je vous dis un grand merci pour les nombreuses infos ou confirmations trouvées ici.
     Nous sommes un peu perdus avec tous ces changements: PTZ+, TVA….
     Nous avons signé un contrat préliminaire en mai 2013.
     Le futur logement est en zone B1; d’après ce que nous avons vu, nous ne seront pas trop défavorisés par le changement du PTZ+, vrai?
     Qu’en est il de la TVA? A la signature, le prix du logement incluait la TVA de 7%.Cela a t il bougé?
     Désolés de ces questions qui paraissent peut être simplettes mais nous voulions avoir une réponse certaine.
     Merci pour vos réponses.

331. Bonjour,

     mon amie et moi sommes sur un projet de location accession. Nous n’avons rien signé d’officiel pour l’instant, seulement une confirmation de réservation par mail.
     Je voulais savoir si moi et mon amie nous nous séparons durant la phase locative, est ce que je pourrai prétendre seul lever l’option d’achat?
     En effet si les contrats de location accession sont fait entre le vendeur, et d’autre part mon amie et moi (couple en concubinage), est ce lors de la levée d’option d’achat il est d’enregistrer la maison auprès d’un notaire qu’à mon seul nom? (prêt fait également qu’à mon seul nom donc..)

     Merci d’avance.

332. Bonjour chers cher Marc.
     A la lecture de mon contrat, j’ai lu quelque chose d’assez troublant. Peut etre que je le comprend mal. Je cite: « Paiement anticipé: Observation etant ici faite que le paiement par anticipation de tout ou partie du prix ci dessus fixé en sus des redevances prévues a l article suivant est formellement exclu par les parties. » Qu’est ce que signifie cette jolie phrase???

333. Bonjour, j’ai demander la levée d’option pour le logement que j’occupe depuis août 2014. Les crédits ont été accordés (1%, PTZ +, Pro BTP et LBP) et nous devons signer définitivement chez le notaire le 18/09/14. J’ai contacté le notaire pour lui demander de me calculer les frais de notaires, d’hypothèque etc etc…Il m’a répondu 5000 € environ. Je lui ai demandé si je profitais bien des frais de notaire réduits. Il m’a répondu : » bien sûr, sinon vous auriez eu à payer 15000 € ! » En sachant que j’ai déjà versé 2800 € lors de la signature du contrat de location-accession il y a un peu plus d’un an, je me demande si ce tarif est correct. Merci pour votre réponse. Cordialement, Soumia

334. Oups ! , j’occupe le logement depuis août 2013 en fait 🙂

335. Bonsoir a tous….
     Encore moi, je voudrais savoir quelle est la difference entre le Prêt SLA et le Prêt Classique? Est ce que le taux du PSLA est plus avantageux que le Prêt Classique?
     Voila c’est a peu pres tout pour le moment encore merci enormement pour toutes ces
     infos Monsieur Marc. Votre site est formidable…

336. @ Melani : si j’ai bien compris vous n’avez pas signé de contrat de location-accession. A mon avis le taux de tva qui sera applicable sera de 5.5 % (ce qui diminue donc le prix ttc), quitte à annuler le contrat de réservation initial si besoin et à le refaire avec l’accord du vendeur bien sûr. Posez lui la question.
     Pour ce qui est du PTZ+, lisez cet article https://www.lesmursontdesorteils.com/le-ptz-n-en-peut-plus . Mais effectivement, en zone B1 les curseurs ont peu bougé contrairement à toutes les autres zones.

     @ Romain : je vais essayer de déminer le terrain (c’est mieux pour l’immobilier 🙂 ). Un notaire ne peut pas faire signer un acte contraire au document précédent. J’explique : pour signer l’acte à votre seul nom il vous faudra lever l’option. Mais ne peut lever l’option que celui qui a signé le contrat de location-accession (il faut que le ou les coacquéreurs soient identiques, car – petit rappel – ce document est enregistré aux hypothèques). Donc, si vous avez signé le contrat de location accession à deux, ce n’est pas possible. Il faudra l’annuler et recommencer avec un nouveau contrat.
     En revanche, si vous n’avez signé qu’un contrat de réservation et pas le contrat de location-accession, c’est moins compliqué. Avec l’accord du vendeur vous annulez le contrat de réservation signé à deux et vous en signez un tout seul (ou vous signez directement le contrat de location-accession tout seul). Mais attention : il faut toujours respecter les plafonds de ressources et être jugé solvable par la banque partenaire du programme (c’est à dire pas trop riche, juste ce qu’il faut pour rembourser 🙂 ). Il n’y a donc rien d’automatique, à regarder précautionneusement…

337. @ Ilyass : ce cher Ilyass ! Il y avait longtemps… 😉
     Cette phrase veut simplement dire que vous vous êtes mutuellement interdits, le vendeur et vous, de payer le prix en versant des sommes en plus des redevances, par anticipation sur le moment normal du paiement du prix.

     @ Soumia : difficile de vous répondre sans connaître le prix de vente 🙂 . Mais j’essaye quand même !
     Pour les 2800 € versés lors du contrat de location-accession, ils n’ont rien à voir avec l’acte d’achat lui-même. Ils sont causés par les frais du contrat de location-accession qui demande un travail au notaire et qui est publié aux hypothèques. Peut-être que le notaire vous remboursera un tout petit bout de cette somme quand il aura établi le décompte définitif (demandez le lui) mais c’est tout.
     Pour l’acte d’achat du 18 Septembre, vu le montant annoncé vous êtes sans doute bien en frais réduits. On considère d’une manière générale qu’en VEFA les frais d’acte sont de l’ordre de 2 à 2.5 % et l’hypothèque est moins chère que cela et se calcule en fonction du montant du prêt garanti (mais comme ces frais varient de manière dégressive suivant le prix et le nombre de logements du programme, difficile de vous donner quelque chose de précis).
     Dans votre cas, 5000 €, si le prix est par exemple de 160 000 (vous ferez votre propre calcul avec le vrai prix) cela donne 3.12 %. Donc l’ordre de grandeur est celui de frais réduits.

338. @ Ilyass : non mais, franchement…. c’est du harcèlement de blogueur ! 🙂
     Surtout pour me parler du sexe des anges…. En termes de taux les écarts se font plus en fonction de la politique tarifaire du prêteur que de la nature des prêts.
     Il y a très longtemps, quand j’étais tout petit (interdit de rigoler) les réglementations étaient plus simples et plus tranchées. Mais maintenant…
     La seule différence éventuelle c’est si on vous propose le transfert d’une fraction du prêt PSLA initialement accordé au vendeur. Il faut alors se méfier car ce sont souvent des prêts à taux variable. Mais le transfert n’est quasiment jamais proposé. Vous pouvez donc prendre n’importe quel prêt (à taux fixe de préférence à l’heure actuelle) pour vous financer. Le meilleur conseil : allez voir un courtier en crédit immobilier et demandez des propositions pour comparer !

339. Bonjour mon cher Marc.
     je vous donne des nouvelles de mon achat en PSLA. Dieu que c’est compliqué.
     J’ai reservé l’appartement en juillet 2013.
     Livraison en avril 2014.
     Levée d’option en mai 2014.
     Mais depuis RAS car il manquait ce fameux agrément sans lequel aucune banque ne peut éditer d’offre de prêts.
     Je l’ai enfin eu en aout EUREKAAAAA
     Je peux donc (je l’espère assez vite) aller voir les banques mais pas n’importe quelles banques. Toutes ne peuvent pas financer un achat en PSLA. Certaines ont refusé le PSLA (il faut des accords avec l’état, c’est trèèèès administratif bref c’est pas bien grave).
     Un point a attiré mon attention: le montant du PTZ qui est différent d’un achat classique =jusqu’a 33% du prix du bien alors qu’en PSLA, le PTZ peut financer max 26% du prix du bien. Bon ok je ne le savais pas merci ma conseillère financière….
     Le PTZ change au 01 oct 14…. et vlan ca aurait été trop simple. J’y étais presque pourtant tsssss
     Donc c’est reparti, on met les chronos en route…. il me reste deux banques (habilitées à financer un achat en PSLA) à voir. Les autres n’ont jamais entendu parlé de ce type de financement ou n’ont pas d’agrément pour le faire ou encore n’y connaissent rien.

     Bref le PSLA ca se mérite !!!
     Mais parfois bouuuuuuhhhh c’est dur pour les nerfs. Et financièrement si on est pas solides je déconseille de s’y engager (comme pour tout projet immobilier finalement mais là c est encore plus drastique je trouve).

     Voilà j’ai vidé mon sac…

     Bonne journée Marc 🙂

340. @ Agnès : merci pour l’envoi de votre roman « Le PSLA est un long fleuve pas forcément tranquille » ! 🙂
     En revanche côté financement, pour pratiquer un euphémisme, je suis pratiquement sûr que vous pouvez financer votre achat PSLA par un crédit banalisé auprès de n’importe quelle banque. Le plus simple est sans doute d’aller voir un courtier en crédit immobilier compétent pour être sûr des réponses et optimiser délais et conditions de crédit. A suivre….. 😉

341. Bonjour,
     Y aurai-t’il une lettre type pour la levé d’option.
     Merci

342. Ouh laaaa j’ai vu un courtier (celui avec lequel ma boite a un accord). Il n’accepte plus de dossier après le 13 sept sinon on passe avec le PTZ 2015 donc vite vite vite.
     Moins aventageux pour moi bien sur sinon c’est pas drôle.

     En revanche je ne crois pas qu’on puisse financer un PSLA avec un crédit dit « classique ».
     Il y a des banques qui m’ont carrément dit « PSLA on ne fait pas »…….

     Wait and see.

343. Bonjour,
     je n’ai pas de questions pour le moment, et je n’ai pas lu la totalité des commentaires.
     Mais je tiens à féliciter l’auteur de cet article, Marc, et les réponses qu’il apporte aux internautes. J’imagine que c’est un investissement de temps, qui plus est, gratuit (j’imagine).
     Quoi qu’il en soit, c’est très bien, et j’admire.

     Bravo et merci Marc.

344. Bonjour,

     @ Agnès : je traverse actuellement la même période que vous et je vais me permettre de vous donner quelques informations par rapport à mon expérience.
     Le montant du PTZ peut aller jusqu’à 33% du prix du bien pour un achat en PSLA en zone A sur du neuf BBC, et ceci jusqu’au 30/09/2014.
     Néanmoins, à compter du 1er octobre prochain, ce taux passe à 26%.
     Si vous êtes en zone A, vous avez jusqu’à la fin de ce mois pour signer une offre de prêt avec PTZ à 33% et éviter ainsi de perdre 7% de financement à 0%.
     Normalement, votre banque est capable d’accélérer votre dossier pour le faire passer de suite en ayant ajuster sa durée de validité afin de contourner cette réforme désavantageuse pour les « A ».
     Par ailleurs, concernant les banques habilitées à financer un achat en PSLA, je conseille plutôt de demander un prêt immobilier en VEFA classique avec déblocage des fonds en une seule fois…
     Cela permet un montage de dossier plus facile et plus rapide et de pouvoir faire jouer la concurrence.

     Cordialement,

     Jerem

345. Bonjour Marc

     Je viens de signer un contrat de réservation pour un projet PSLA.
     J’aimerais avoir trois questions à vous poser :
     1) Sur les sites d’internet de ministère de logement et de l’ANIL. Il est bien dit que la garantie de rachat pourra être mise en jeu s’il y a une mobilité professionnelle causant une distance >70 km entre le lieu de travail et la domicile.
     La question est que la notion « mobilité professionnelle » comprend aussi le changement d’entreprise ?
     Dans le contrat de réservation, le promoteur a mis « mutation professionnelle ». Cela signifie seulement une mutation interne à mon avis. Je trouves pas ça normal.

     2) Si, après la livraison du projet, le promoteur dépose le dossier à la préfecture pour obtenir un agrément. Si finalement l’agrément ne sera pas accordé, comment le contrat se passera après ? Car, il n’y a pas de clause sur ça dans le contrat que j’ai.

     3) Si, il y a une clause dans le contrat qui est différent avec la loi et les décrets du gouvernement, laquelle sera appliquée ?

     Merci par avance pour votre réponse.

     Cordialement

346. @ Guillet : désolé, je n’ai pas ça en stock ; mais votre vendeur ou le notaire du programme pourra vous aider sans souci

     @ Agnès : choisir ses partenaires…. tout un art ! 🙂
     (en revanche, si, si , on peut se financer avec un crédit classique ; le fait que certaines banques n’aiment pas la clientèle du PSLA ou la complexité du produit ne veut pas dire qu’il est interdit de faire…)

347. @ Toto : ah, une blague de Toto, ça fait du bien ! 😉
     M’enfin, évidemment que c’est gratuit, ils ne connaissaient pas les factures chez CRO !

     @ Jerem : héhé Jerem, j’ai l’impression que cet article de blog se transforme en forum !

     @ Nguyen : allez, allez, 3 réponses alors :
     1- le changement d’entreprise est valable aussi : en fait tout changement de situation professionnelle entraînant une distance supérieure à 70 kms entre travail et domicile
     2- le cas est rarissime (il doit y en avoir mais je n’en connais pas personnellement) car au début du parcours le dossier est déjà instruit et le programme reçoit un agrément provisoire. L’agrément définitif n’est normalement qu’une formalité sauf si le promoteur n’a pas respecté ses engagements ; et s’il n’y a pas d’agrément définitif vous ne pourrez pas acheter en PSLA.
     3- il y a une hiérarchie juridique des textes et les lois sont au-dessus des contrats. Les contrats forment la loi entre les parties mais uniquement en ce qu’ils ne sont pas contraires aux lois.

348. Bonjour Jerem,
     Merci pour votre commentaire 🙂
     Oui vous avez raison concernant le montant du PTZ et je dirai même plus: le montant (26% ou 33%) dépend de la date d’obtention de l’agrément PSLA….. il y a de quoi s’y perdre vraiment. Dans mon cas précis, je PTZ couvrira 33% du montant de l’opération.
     Mais effectivement après le 30 sept, on sera sur 26%.
     Sur les deux banques en lice, une fait tout pour que je passe (elle ne prend plus de dossier après le 13 sept) et l’autre (très administrative) ne me le garantit pas.
     Mais on reste positif.
     Le hic dans mon cas, le promoteur: un peu léger de nous avoir fait rentrés dans les lieux sans agrément PSLA…. car c’était de ça dond dépentait le montant du PTZ et la fin de l’année approchant, on sait très bien que les conditions du PTZ sont revues à cette période.
     Les personnes un peu justes financièrement sont obligées de quitter le logement. Inadmissible !
     Bonne journée à tous 🙂

349. @ Marc : Promis je n’interfèrerais plus dans les commentaires.. Mais il est tentant de partage son expérience avec d’autres, tellement votre blog est riche en info!!

     Juste une petite dernière si vous me permettez…
     @ Agnès,
     De rien pour le commentaire^^
     Je vous confirme aussi la date du 12-13 septembre pour la signature de ma demande de prêt pour l’achat de mon appartement en PSLA…
     En ce qui me concerne, c’est la catastrophe dans le montage de mon dossier… Je suis fonctionnaire et je pensais avoir droit à un prêt complémentaire employeur à 0% de 15000€ en plus du prêt PTZ+ en zone A.
     Mon dossier de financement a donc été fait et bouclé samedi dernier en ce sens et je devais le signer vendredi prochain.
     Le hic, c’est qu’aujourd’hui les services en charge de ce prêt « fonction publique » m’ont annoncé que même si mon appartement est en zone A, je travaille dans une zone classée B et du coup, le montant de mon prêt employeur ne peut excéder 10000€ (cette clause n’apparaissait pas clairement dans leur brochure).

     J’ai envoyé aussitôt cette info à ma banquière en début d’après-midi en lui demandant de me renvoyer le plan de financement réajusté (-5000/+5000) afin de refaire de suite les délégations d’assurance chez mon assureur, et ensuite lui réexpédier ces documents dans la foulée…
     Mais pas de réponse… J’espère qu’elle ne va pas m’annoncer demain que c’est trop tard pour remodifier les choses sinon bah adieu le PTZ à 33% vu que tout mon apport disponible est déjà injecté dans le projet…
     Je suis hyper en stress surtout que je sais que même en augmentant le prêt principal de 5000€, mon dossier est quand même recevable niveau endettement…
     Je dépend donc du bon vouloir de ma banquière à me refaire le plan de manière juste!!
     MAIS ON RESTE POSITIF !! FAUT Y CROIRE!!
     Bonne nuit à tous!

350. @ Jerem : non mais, quel bavard…. 🙂

351. Marc non je ne vous harcèle pas mais c’est trop tentant ……….
     Jerem bon je vois…. rien n’est simple. Moi idem je pouvais prétendre à un prêt employeur de 35.000E (zone A + « bonus »PSLA) qui ne sera finalement que de 15.000E pour finalement être de 25.000E aux dernières nouvelles.
     Le souci c’est que une fois l’offre éditée, la banque ne peut pas la rééditer en changeant les montants sauf de tout recommencer mais avec les conditions du nouveau PTZ…. soit une perte de 30.000E en tout sur le projet…. ce qui peut avoir des conséquences facheuses.
     Pour la délégation d’assurance, j’ai laissé tomber. Je ferai ça après avoir signé sinon je serai jamais dans les temps.
     Je vois qu’on est un peu dans la même galère.
     je vois ma banquière cet apm. Je reviens demain vous raconter la suite (désolée Marc 🙂 ).
     Belle journée à tous et à toutes.

352. @ Agnès : non mais, quelle bavarde ! XD

353. @ Marc : mais non pas bavard lol ! ou alors juste un peu…

     Bonsoir à tous,

     Des petites news concernant l’achat de mon appartement en PSLA…

     Mon prêt ne se fera finalement pas avant la réforme du PTZ, adieu le taux à 33%…

     Mais du coup, ma banque va perdre un client, moi en l’occurrence puisque cette banque me fait perdre 14000€ à 0%… Scandaleux…
     En effet, cette dernière a refusé de me rééditer ma demande de prêt rectifiée (suite à quelques ajustement de dernière minute et de me la faire signer alors que mon dossier est bouclé et complet depuis mercredi midi (en sachant qu’à la base, j’avais jusque vendredi 12 dernier délai).

     Je me suis donc rabattu sur un site de courtage en ligne (cyberpret) afin d’obtenir un taux minimum sur mon offre du prêt que je souscrirais donc en octobre…
     Adieu le stress des délais !!! Ahaha
     J’ose rêver d’un taux en dessous de 2.50 sur 20ans… Ca compenserais les 7% du PTZ que j’ai perdu à cause de gens incapables qui ne comprennent pas ce qu’on leur demande en rendez-vous!
     Autre petite news, la semaine de livraison de mon appartement qui est tombée aujourd’hui par courrier… semaine 51… Noël dans les cartons… Et vivant en Haute-Savoie, avec un peu de chance, il neigera le jour du déménagement donc tout va bien… lol
     Bonne soirée à vous tous

354. j’ai vu ma banquière. Tout est ok, j’ai tout signé. J’attends l’offre de prêt en bonne et due forme
     Pour résumé:
     PTZ 2014 donc qui couvre 33% du financement
     Prêt employeur : on a laissé tombé pour ne pas prendre de risque de retarder le dossier et ca ne changeait pas grand chose.
     Je n’ai pas eu le temps de faire ma délégation d’assurance toujours à cause de cette foutue deadline mais dans 1 an je résilie et je le ferai à ce moment là.
     Donc Jerem croisez les doigts (allez je les croise aussi) et je vous souhaite que tout se passe bien.
     🙂

355. @ Agnes et Jerem : il va falloir sérieusement penser à inventer un délit de cybersquatting…. 😉

356. Merci non seulement pour cet article mais surtout pour les nombreuses questions-réponses. J’ai tout de même deux questions supplémentaires (si elles ont déjà été traitées, toutes mes excuses d’avance, j’irai relire plus haut)
     – quel est le délai de préavis en cas de rupture de contrat avant levée d’option d’achat ?
     – est-il confirmé que, dans ce cas précis, une indemnité ne peut être exigée même si elle est prévue au contrat?

     Merci d’avance!

357. Zut Jerem !!
     C’est inacceptable de pas se bouger pffff
     C’était le cas de LBP qui ne pouvait me le faire; dieu merci j’avais anticipé !

358. @ JR : mince, ils font des PSLA à Dallas ??? 😉
     Plus sérieusement, pour l’éventuel délai de préavis pour rupture de contrat, il faut lire le contrat de location-accession. A noter que, si on ne souhaite pas lever l’option, il suffit de le dire à l’issue de la fin de la période de jouissance (location) car le vendeur écrit à l’acquéreur (le plus souvent 3 mois avant l’échéance) pour lui demander sa position. Si on est sûr longtemps avant la levée d’option qu’on n’achètera pas, le plus simple est de se rapprocher du vendeur pour l’en informer.
     En ce qui concerne l’indemnité illégale même si portée au contrat, regardez plus haut dans les commentaires !
     Une dame a fait le boulot pour vous…. 😉

359. bonjour, je souhaiterai un renseignements svp. j’ai signé le contrat de locaton accession en mars 2013 et je reçois ce jour 15 09 2014 le courrier de la sp hlm demandant de renvoyer dans un délai d’un mois mon intention de lever l’option.
     or il me semblais que la phase de location etait d’un an. que me conseiller vous?

360. @ Lucina : si vous relisez votre contrat de location-accession vous y trouverez la durée de la période de jouissance (période pendant laquelle vous êtes locataire). C’est variable selon les opérateurs.
     Bonne lecture ! 🙂

361. Bonsoir Marc!

     J’ai cherché un PSLA à Dallas, mais c’est introuvable… Du coup, on s’est rabattu sur le 77, un peu moins glamour…
     Plus sérieusement, je souhaitais surtout savoir si il y a un préavis minimum à respecter pour partir. Car en raison de divers soucis, on souhaite partir avant la fin de période de jouissance. Mais je n’ai rien vu en ce sens sur notre contrat.
     Concernant l’indeminité, j’ai fini par trouver le message de JeanneMR du 18/12/13!

362. @ JR : dommage pour Dallas, on aurait peut-être pu se payer un ranch !
     Sinon, pour cette histoire de préavis, s’il n’ y a rien dans votre contrat (car la loi ne dit rien non plus sur ce point), prenez rendez-vous chez le vendeur pour lui annoncer votre décision de ne pas poursuivre. Pour lui comme pour vous il vaut mieux savoir le plus tôt possible pour se réorganiser. Il vous faudra sans doute confirmer par un envoi de courrier recommandé (et préparer votre déménagement, à moins que vous ne souhaitiez rester sur place et que le vendeur en soit d’accord, ce qui paraît très peu probable).

363. Bonjour à vous j ai une question assez urgente et je tiens a vous remercier d’avance.
     Nous avons envoyer par courrier la lever d option d achat de notre appartement en psla.
     Pouvons nous nous rétracter légalement car nous avons peut être fait une erreur et nous voulons encore un temps de réflexion ?

364. bonjour je souhaiterais avoir un renseignement
     je viens de trouver un appart à la vente en psla,en revanche ns avons pas le droit de beneficier de cet avantage est il possible que le vendeur ns le vende hors psla????

     bien à vs merci pour vos reponses rapides!!!!!
     🙂

365. @ Eric : franchement, je ne sais pas. Ce que je sais en revanche, c’est que vous ne pourrez pas acheter si vous n’avez pas obtenu vos crédits, car le vendeur ne signera pas l’acte si vous n’avez pas l’argent. Aviez vous donc totalement bouclé votre plan de financement, avec offre de crédit émise par un prêteur etc… La question qui peut se poser en revanche, c’est « y a-t-il une sanction financière – indépendamment du non achat – en cas de rétractation après avoir envoyé le courrier de levée d’option » ? Je n’ai aucune certitude sur ce point, il faudrait sans doute interroger le notaire de l’opération ?

     @ d ago : sur le principe, oui, mais pas en tva 5.5%, avec un prix majoré du fait de la tva à 20 %. Quand je dis sur le principe, c’est qu’un vendeur peut déposer lors de la demande d’agrément provisoire la totalité des logements du programme en PSLA, mais qu’il n’est pas obligé de faire tous les logements en PSLA (selon la réglementation PSLA). En revanche, s’il a pris l’engagement vis à vis de la collectivité locale de vendre (par exemple) 15 logements en PSLA et que ce logement fait partie de cette tranche de 15, le vendeur peut être amené à vous dire non. Il faut lui poser carrément la question. « Tu veux ou tu veux pas » ? 🙂

366. Merci pour cette réponse Marc.en effet nous avons le dossier de crédit qui est prêt à être accepté même si nous l avons pas encore signé. Je vais essayer de contacter le notaire pour savoir si le fait d envoyer la lettre de levé d option d achat nous engages ou si l on peu quand même se rétracter car nous ne sommes plus sur de vouloir rester dans cet appartement.

367. Bonsoir à tous !
     @ Agnès (et Marc) : Retournement de situation !!!!!! Je viens de signer cet après-midi ma demande de prêt avec PTZ à 33% en zone A… Nous sommes le 17/09 mais l’offre sera bien émise avant le 30…. Ma banque est finalement revenue sur ses positions, a accepté de faire les petites rectifications de dernière minute (délégation d’assurance et garanties) et le tout sur un simple contrat préliminaire de réservation en PSLA et non pas avec un contrat de location-accession… Je précise pour tout ceux qui se pose la question, que pour l’achat de mon appartement en PSLA, j’ai fait une demande de prêt en VEFA classique avec un déblocage des fonds en une seule fois et avec un différé d’amortissement de 12mois pour palier au moindre retard de livraison…
     Tout est bouclé pour ma part… Ya plus qu’à…
     Bonne soirée

368. @ Jerem : ah Jeremy…. vous me faites rêver…! 🙂
     Vous ne seriez pas scénariste dans la vraie vie ? 😉

369. Jerem très bonne nouvelle !!!
     je suis contente pour vous.
     C’était quand mm pas croyable cette histoire m’enfin maintenant enjoy !!!

370. Bonjour Marc, je suis actuellement propriétaire d’un appartement et je me demande s’il est possible d’acheter un bien en PSLA n’étant pas primo-accédant. Je rempli les conditions de ressources et je mettrai en vente mon appartement si je m’engageai dans la voie du PSLA.
     Celà est-il envisageable? ou le PSLA est-il uniquement dédié aux primo-accédants?

371. @ Dreamer : pour vous aider à revenir sur terre 🙂 il n’y a pas de critère de primo-accession dans le cas du PSLA. Donc vous pouvez candidater. En revanche, certains dispositifs de financement comme le PTZ+ vous seront interdits (car lui est soumis à la condition de primo-accession). Voilà.

372. Bonjour Marc, pouvez vous me dire si le PSLA est strictement réservé aux primos accédants??

373. @ Jeremy : j’ai déjà répondu en ce sens à Dreamer 😉 La réponse est non.
     Faudrait arrêter de rêver ! 🙂

374. Bonjour Marc,
     Peut on souscrire à un programme PSLA alors que l’on vient d’en quitter un ( en clair, nous avons revendu notre bien en PSLA et nous souhaitons en bénéficier d’un autre en PSLA aussi?)
     Autre question, peut on négocier avec le promoteur ou le vendeur les finitions avant la construction du logement ?
     Cordialement

375. @ Tafane 12 : le tout est de savoir si vous entrez toujours dans les critères du PSLA et dans ceux du banquier 🙂 (cf niveau de ressources).
     Sinon, il vaut mieux anticiper le plus possible avec le vendeur concernant les adaptations de finitions. Mais attention, pas de remarques / demandes exotiques car – contrairement à un achat direct – vous êtes d’abord locataire et le vendeur n’est pas sûr que vous leviez l’option, ce qui peut le conduire à refuser toute demande qu’il jugerait non raisonnable ou de nature à rendre la commercialisation du logement difficile si vous lui faisiez faux bond.

376. Merci Marc,
     En clair, je peux re-souscrire à un second PSLA si je respecte toujours les critères de ressources.
     Pour les travaux, je ne souhaite pas le mode de chauffage  » au gaz individuelle » mais un mode de chauffage à bois. donc j’aimerais négocier l’annulation et mettre les conduits en place lors de la construction. En clair, estimer les frais et savoir si cela vaut le coup sans supplément.
     J’ai une question: si la banque « partenaire » (lié à l’agence) me refuse le prêt, est ce que je peux passer par un autre organisme bancaire afin de valider mon dossier.
     Cordialement,

377. @ tafane 12 : pour le second PSLA, je pense que oui. Pour le reste il faudra négocier avec le vendeur (si c’était moi ce serait non, désolé 🙂 ). Je vous explique pourquoi : le changement de mode de chauffage n’est pas anodin et le choix du bois par rapport au gaz est largement minoritaire, y compris dans les demandes spontanées des clients. Ce qui veut dire que si le promoteur accepte et si vous lui faites ensuite faux bond en n’allant pas au bout de l’achat, il se retrouve le bec dans l’eau car il va lui falloir trouver un autre adorateur du bois ! 😉
     Pas rassurant pour lui.
     En ce qui concerne la dernière question, vous pouvez avoir recours à votre propre organisme de crédit pour lever l’option d’achat.

378. Merci Marc.
     un dernier éclaircissement: mon agence me demande un tas de justificatifs afin de valider ( si j’ai bien compris) mon dossier auprès de leur banque partenaire!
     1) on t-il droit de me demande mon relevé de compte sur les 3 derniers mois?
     2) si la banque refuse mon dossier, je ne peux pas valider mon dossier et mettre une option sur le bien
     3) Quel recours en cas de refus?
     4) Coment se fait la réservation? dépôt de garanti? réservation sur simple demande écrite?
     Désolé si je suis long mais plusieurs questions se bousculent dans ma tête.
     Merci encore

379. bonsoir marc,

     je vais aux alentours du mois de juin 2015 rentrer dans mon T3 souscrit via le PSLA.
     Et mauvaise nouvelle , le promoteur m’annonce aujourd’hui que la période de location passe de 1 a 3 mois a 8 mois !! Cela ne m’arrange pas étant donné qu’ en 2016, je n’aurai plus le droit au PTZ ! (je dépasserai les 26 000 € de revenu fiscal).
     De ce fait je me pose 2 questions :
     – Est il possible que du jour au lendemain, que le promoteur décide de modifier la durée de la période de location ?
     – Connaissez-vous la durée de validité (en moyenne) des offres de prêt de la part des banques pour un PSLA ? (habituellement 30 j pour un pret »normal »).

     merci pour vos lumières.

380. @ Tafane12 : c’est parti !
     1- oui, sinon ils vous diront non ! (il faut bien que la banque vérifie le fonctionnement de votre compte pour vérifier votre aptitude à rembourser un crédit ; découverts non autorisés, incidents de paiement, charges récurrentes non déclarées…)
     2- exact
     3- aucun, à part discuter avec eux pour essayer de les convaincre de la qualité de votre candidature et de votre profil d’emprunteur. C’est du contractuel, pour acheter il faut emprunter et pour emprunter il faut que la banque partenaire dise oui.
     4- à voir avec votre vendeur ; en général un contrat de réservation et un dépôt de garantie

     @ Rémi : tant que vous n’avez pas signé le contrat de location-accession (puisque c’est lui qui contient en général ce genre de dispositions) le délai mini et maxi de levée d’option peut varier, même si c’est regrettable.
     Pour le financement lors de la levée d’option, avec un rapide calcul vous ne pourrez lever l’option que dans 16 mois environ… Sachant que les banques acceptent fréquemment des durées de validité de leur offre de 3 mois. Sachant aussi qu’il leur est possible de proroger leur validité par simple accord notifié par courrier (ce qu’elles font fréquemment quand les taux sont stables ou en baisse)…. Le problème est donc de savoir ce que va être le niveau des taux d’ici 1 an ?
     Concernant le PTZ+, il y aurait peut-être une évolution réglementaire en cours de gestation (voir ici https://www.lesmursontdesorteils.com/hlm-aide-toi-le-ciel-taidera , il y a un paragraphe qui en parle) mais sans aucune garantie. A suivre…
     Sur le fond, vous devriez aller voir un courtier en crédit immobilier pour tout mettre à plat. Courage ! 🙂

381. Bonjour,

     j’ai signé avec mon ex compagne un contrat préliminaire de psla en septembre 2013. Nouas avons versé un dépôt de garantie de 5500 €. Depuis nous nous sommes séparés. Les clauses suspensives ne prévoient rien de ce côté. N’ayant pas signé de contrat définitif plus d’un an après le préliminaire, peut on prétendre à récupérer le dépôt? J’ai lu quelque part que si le contrat définitif n’était pas signé dans les trois mois suivants la signature du contrat préliminaire on pouvait récupérer le dépôt, mais ca n’est pas spécifié dans le contrat.

     merci d’avance

382. Peux t-on dissocier les frais d’agence de l’acte notarial ( de faite, on peux gagner un % de la somme du bien)? Ya t-il autre chose de négociable:
     Quels sont les choses négociable lors d’un achat PSLA?
     Promis, je vous laisse tranquille après :-).
     mais bon, vous êtes clair dans vos propos, ce qui est rare chez certain professionnel de l’immobilier.
     En vous remerciant,

383. @ Auré : vous ne pourrez manifestement pas acheter conformément au contrat puisque vous n’êtes plus qu’un au lieu de deux… et le banquier devrait arriver à la même conclusion. Comme vous devez avoir dans votre contrat de réservation une condition suspensive liée au financement, expliquez tout ça à votre vendeur qui devrait accepter de vous rendre votre dépôt de garantie. En tant que promoteur, il me semble logique de toujours rendre leur liberté aux gens qui ne veulent plus acheter. Tout comme le fait de restituer le dépôt de garantie sauf dans certains cas où les acquéreurs jouent la montre en bloquant le bien ou autre comportement de mauvaise foi. Mais c’est du cas par cas.

     @ Tafane12 : en PSLA, il n’y a pas grand chose de négociable. C’est déjà un produit moins cher (à cause de la TVA à taux réduit) et la problématique est assez souvent inverse : plus de candidats à l’achat que de logements disponibles.
     Quant à dissocier « les frais d’agence » de l’acte d’achat, je ne comprends pas bien la question. Les honoraires de commercialisation dans le neuf sont systématiquement intégrés au prix de vente. Ce qui est logique car l’agence immobilière (quand il y en a une) est mandatée par le promoteur et payée par lui. Ceci répond il à la question ?

384. Oui mais je me suis mal exprimée:
     Lors du passage au notaire, celui ci récupère un pourcentage sur le bien.
     Si ‘lon décide de retirer de cette somme la part de frais d’agence et que le % ce fait sur le restant/ cela fait quelques économie.
     Il se murmure que cette pratique peux se faire?
     Quid du PSLA?

385. @ Tafane12 : à mon avis, c’est hors sujet. Quand on achète dans l’ancien, l’acquéreur paie le plus souvent les honoraires de l’agence car le vendeur (le particulier) l’a voulu (le plus souvent) comme ça. Et même si au départ le particulier vendeur avait prévu de payer sa commission à l’agence, on peut envisager avec l’accord du notaire et de l’agence de dissocier la commission du prix de vente. Ceci peut avoir un intérêt quand la commission est significative et parce que les frais d’acte dans l’ancien sont proches de 6 %.
     Dans le neuf, les frais sont plus près de 2 % et l’agence immobilière (quand c’est une agence, parce que quand c’est le service commercial du promoteur le prix c’est le prix) ne veut avoir à faire qu’à son partenaire promoteur. Donc l’intérêt est faible et de toute façon hautement improbable. Désolé ! 🙂

386. Bonjour,
     Je voudrais savoir s’il y a des conditions pour bénéficier du PSLA.
     Faut-il avoir des enfants, ou être marié ?
     Si je suis en couple (non marié) et que je suis seule à travailler et donc pouvoir rembourser le plafond de ressources sera de quel montant ?
     Merci pour votre aide.

387. Bonjour Marc,
     Merci pour toutes ces réponses…vraiment.
     Je part confiant pour mon prochain achat PSLA.
     bonne continuation!
     si j’ai d’autres questions, je te ferai signe 🙂

388. @ Tafane 12: euh, des PSLA, il faut quand même en laisser aux autres !

     @ Lolo : oups, je vous conseille d’aller voir la page PSLA sur le site logementdirect.fr . Vous y trouverez les réponses à vos questions de base. 🙂

389. Bonjour, nous venons d’acheter notre premier logement psla (donc après la phase locative de 1 an).

     Nous avons achetez un t4 de 74 m2. (il est très bien, pas de souci mais un peu petit). Nous avions pas prévu l’arrivée de nos jumelle :-).

     Nous avons compris que nous ne pouvons pas le vendre avant 7 ans. Mais dans 7 ans, nous pourrons le revendre sans rembourser de tva et en faisant une plus value. (c’est pas du tout clair dans l’acte de vente). Dans l’acte de vente, cest noté 7 ans et après c’est noté 15 ans… Qu’en pensez vous ?

     Donc, dans nos projets, nous souhaiterions acquérir une maison dans 7 ans. Mais, dans 7 ans, pourrions nous avoir recours au PSLA ? (enfin, si celà existe encore !) Cela m’étonne mais c’est ce que vous pensez apparemment…

390. @ Delphine : c’est sûr que des jumelles ça permet de voir plus grand ! 😉
     Sinon, dans la mesure où le PSLA n’est pas réservé aux primo-accédants, je ne vois pas pourquoi un propriétaire (d’un logement classique ou d’un logement acquis via le PSLA) n’aurait pas droit au PSLA – sur le plan du principe – à condition bien sûr de respecter toutes les autres conditions (résidence principale, niveau des revenus essentiellement) et de convaincre son opérateur et la banque partenaire.
     Quant à ce que vous me dites sur les 7 et 15 ans, difficile de comprendre à distance… je suppose que vous avez dans l’acte une clause « contractuelle » dite anti-spéculative (introduite par le vendeur en général à la demande d’une collectivité ayant aidé à la naissance du projet) qui justifie les 7 ans et que les 15 ans sont le délai de remise en cause de la TVA à taux réduit (lorsque les conditions d’octroi du PSLA ne sont plus remplies). A noter que ce délai de 15 ans a été ramené à 10 ans par la loi de Finances 2014…
     Good news ! 🙂

391. Bonsoir,
     Je lis vos commentaires, et une phrase ressort souvent: Le PSLA n’est pas réservé aux primo-accédants. Je sors juste d’un rendez-vous avec un promoteur qui lui me signifie qu’une des conditions pour bénéficier du PSLA est justement de ne jamais avoir été propriétaire! Alors la je ne comprends plus.
     Les conditions different-elles d’un département à l’autre? D’une région?
     Mon probleme posait sur ce sujet-la, a savoir que mon mari etait proprietaire d’un bien il y a 15 ans ( il l’a revendu il y a 10 ans) et donc du coup nous ne serions plus éligible au PSLA. Je n’ai pour ma part jamais été propriétaire.
     Pouvez-vous m’en dire plus? Merci

392. @ Sandrine : allez, je récidive. Le PSLA n’est PAS réservé aux primo-accédants !
     La confusion vient souvent de ce que la plupart des acquéreurs veulent utiliser pour leur plan de financement le PTZ+ qui, lui, est strictement réservé aux primo-accédants.
     Donc si vous n’êtes pas primo-accédants, le PSLA c’est oui, mais sans demander de PTZ+.
     Sandrine, par ailleurs « primo-accédant » c’est ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les deux dernières années. Avec votre délai de 10 ans vous êtes plus qu’à l’aise.
     On ne va pas remonter jusqu’au temps des cavernes non plus, hein ? (quoique, sur ce blog ça ne nous gênerait pas ! 😉 )

393. bonjour à tous

     Quel sont les pénalité de retard dans le cadre de la Location Accession?
     Dans mon cas la livraison va avoir environ 9 mois de retard.
     Après avoir visité de nombreux forum je n’ai pas réussi à trouver d’info sur le sujet.
     merci d’avance pour votre aide

394. @ Christophe : désolé Christophe, mais les pénalités de retard n’ont rien de spécifique au PSLA. C’est un sujet à relier au droit commun de la VEFA. Et il n’y a pas de réponse sauf si votre acte comporte des clauses spécifiques !

395. Bonjour,

     nous avons signé un contrat préliminaire de location/accession pour une maison prévu fin 2015.

     Comme tout le monde, nous nous projetons et comme tout le monde, nous nous posons cette fameuse question :  » si notre situation dans 1 an et demi devait changer ?  »

     La question est : si dans le cas ou nous ne pouvons plus acheter après avoir était locataire pendant 6 mois, serions nous remboursé de la part acquisitive donnée chaque mois en plus du loyer de base proposé par le promoteur ?

     Dans l’attente de votre retour.

     merci pour vos conseils 🙂

396. @ Manue : mais voui ! 😉

397. @ Marc : merci 😉

     Au passage très bon blog sur la location/accession, c’est vraiment sympa de prendre le temps de répondre à chacun.

     Bonne journée !

398. bravo marc d’arriver a te depatouiller dans des textes sur le psla aussi flous.a mon tour je me pose un tas de questions. je suis retraité et vis seul;puis-je rentrer dans le cadre psla(sous conditions de ressources).le differentiel de tva est t’il du si je suis oblige de vendre pour raison de sante (par ex placement maison retraite ou autre).est’il du par mes heritiers en cas de deces? merci d’eclairer ma triste lanterne. cordialement.

399. @ Christian :
     1- non, les retraités sont pendus par les pieds pour en faire tomber leurs économies ! 😉
     (mais bien sûr, vous pouvez)
     2- pour connaître les motifs réglementaires permettant d’échapper au rappel de TVA : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2506-PGP et lire l’alinéa 360
     La vraie question concernant les retraités est celle du financement et de la durée du prêt principal. Mais si vous avez la capacité d’acheter sans emprunter ou d’emprunter sur une durée courte, ça doit pouvoir se faire !
     Motivé, Christian ?

400. Bonjour,

     Pourriez vous me dire si les frais de notaires afférents au PSLA sont plafonnés?

     Merci

401. @ Axelle : l’actualité nous en a informés…. 🙂
     Les tarifs des notaires sont encadrés (pour la vente de logement neuf en général et donc pour le PSLA en particulier). En revanche suivant les caractéristiques du programme immobilier et le prix de vente du bien, ce ne seront pas forcément les mêmes montants de frais (pas de taux unique par exemple). Les notaires font une estimation au cas par cas quand on leur en fait la demande (en tant que client).

402. Bonjour Marc,

     J’ai réservé un T2 en 2011 et sur le point de lever l’option (achat seule), cependant j’ai encore des questions qui me trottent dans la tête. Pour l’achat doit-on forcement souscrire à un pret PSLA ?

     Je suis en couple, que peut il se passer si jamais on venait a se marier ou a avoir un enfant ?
     – Vente de l’appartement avec remboursement de TVA dans les 15 ans qui suivent la levé d’option ? Si je comprends bien le remboursement est minoré de 1% à partir de la 5éme année ?
     – Possibilité de louer l’appartement à loyer plafonné ?

     J’ai regardé l’alinea 360 (cf ci-dessous), si je comprend bien les évènements ci-dessous nous permettent de vendre l’appartement sans remboursement de TVA ?

     Lorsque les conditions auxquelles est subordonné l’octroi du taux réduit de 5,5 % cessent d’être remplies à compter du 1er janvier 2014, le reversement du complément de taxe n’est également pas exigé en cas de survenance, pour l’emprunteur ou le co-emprunteur, des évènements suivants :
     – mariage ;
     – conclusion d’un pacte civil de solidarité ;
     – naissance d’un enfant ;
     – délivrance d’une carte d’invalidité définie à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles à l’un des enfants à charge.

     Encore merci pour toutes les réponses sur ce contrat trés peu connu,
     Lucie

403. @ Lucie : allez, hop, vite fait bien fait ! 🙂
     1- non, vous pouvez souscrire le prêt que vous voulez (liberté de financement)
     2- faites des enfants, c’est bon pour nos retraites et ça ne nuit pas pour le PSLA (puisqu’effectivement l’état ne vient plus dans ce cas récupérer le différentiel de TVA, cf alinéa 360)
     Donc vous pouvez le revendre sans casse si un des évènements prévus (dont la naissance d’enfant) se produit.
     Quant à la possibilité de le louer, je n’ai pas la réponse. Si je devais réfléchir un peu, j’aurais tendance à penser que oui. Pourquoi ? Parce que si vous avez le droit de le vendre et si l’état ne vous réclame pas le différentiel de tva, je ne vois pas ce qui idéologiquement ou techniquement pourrait empêcher de le louer. A vérifier quand même (notaire du programme ou service des impôts ?).
     En revanche, gare à l’exonération de tfpb (taxe foncière sur les propriétés bâties) qui va sauter puisque votre logement ne serait alors plus un PSLA…
     Désolé de ne pas être plus affirmatif sur ce point de la location 🙁

404. Bonsoir,
     Je souhaite acquérir un T3 et je viens de découvrir qu’il a été acheter avec un PSLA.
     Elle est propriétaire depuis 4 ans et souhaite déménager, je me demande si le fait que le bien soit soumit au PSLA je dois faire attention à quelques points :
     – puis-je acquérir un bien en HLM ?
     – elle me dit que je n’aurais pas à payer de taxe foncière ?
     – peut-elle vendre le bien au prix qu’elle souhaite ?
     – puis-je demander la clause anti-spéculative lors de sa signature chez le notaire ?
     merci d’avance !

405. Bonjour,

     Comment est calculé le montant de la redevance pendant la phase locative? Peut-on négocier ce montant ou est-il imposé?

406. @ Marcoche : ben, ça en fait des questions ! 🙂
     1- un PSLA n’est pas « un bien en HLM ». C’est juste un logement qui a du respecter les règles du dispositif PSLA. Et bien sûr, si son propriétaire le vend, quelqu’un peut l’acheter (vous par exemple)
     2- l’exonération de taxe foncière de 15 ans peut être remise en cause tous les ans si le ménage qui occupe le logement ne respecte initialement pas les critères (niveau des ressources) du PSLA. Donc si vous avez des ressources supérieures au plafond PSLA il y aura remise en cause de l’exonération
     3- le prix qu’elle souhaite est un prix ; celui que vous êtes prêt à payer en est un autre. C’est toujours l’accord entre les parties qui fait la transaction. Et si pas d’accord, pas de transaction.
     4- vous pouvez demander à lire une copie de l’acte d’achat vous verrez ainsi s’il y a des contraintes spécifiques.

     @ Dieyne : C’est le vendeur qui calcule la redevance, en respectant des plafonds. Et il demande un agrément administratif. Donc, ce n’est pas négociable, car la redevance correspond au coût du portage du logement pendant la phase de location

407. Bonjour,

     Je viens depuis peu de signer mon acte « location-accesion » auprès du notaire, et j’ai été surpris d’avoir a payer une somme de 2400E (frais d’acte).
     Comment est-il possible de payer une telle somme alors que je ne saurai que locataire dans un premier temps ? Comment est elle calculée ?
     Tout en sachant que cette somme m’avait été décrite par le promoteur comme une réservation du bien et que celle-cui sera déduite du prix d’achat si je souhaitais lever l’option.

408. @ Rémi : attention à ne pas confondre deux choses. Quand on signe un contrat de réservation en vente sur plans (VEFA), on peut être amené à verser un dépôt de garantie, qui est plus tard effectivement déduit car considéré comme une partie du prix payé d’avance.

     Mais là, ce n’est pas de cela dont il s’agit : le PSLA impose – indépendamment de la signature du contrat de réservation initial – la signature d’un contrat de location-accession, qui est un acte notarié publié aux hypothèques. Et il coûte effectivement un peu plus de 2 000 €. C’est donc normal.

409. Bonjour,

     Nous sommes actuellement sur un projet d’achat en PSLA. Nous sommes en location depuis 4 mois maintenant et nous avons signé un contrat chez le notaire de location accession. Nous souhaitons lever l’option d’achat pour la fin du mois de décembre 2014 car cela fera 6 mois.
     A ce jour nous avons plusieurs malfaçons dans notre logement et rien ne bouge malgré nos différentes démarches. Nous avons peur que nos problèmes ne soient pas réglés avant notre achat. Je voulais savoir si nous avions la possibilité lors de l’achat chez le notaire de garder un pourcentage du prix de la maison comme garantie le temps qu’ils terminent les travaux et réparent les malfaçons ? Ou bien est-il possible de faire baisser le prix de la maison ? Ou conseillez nous de faire appel à un huissier et de faire un référé ?

     Nous vous remercions d’avance.

     Camille

410. @ Camille : je ne vais pas trop développer ma réponse car la question relève plus du traitement des anomalies de construction que du PSLA (même si elle est un peu à cheval du fait de la période d’occupation locative). Le vendeur a l’obligation de lever les réserves de livraison dans un délai raisonnable. Ainsi que de faire réparer les vices apparus ensuite. Pour ce faire il existe (entre autres) la garantie de parfait achèvement. Si j’étais vous, je ferais un courrier recommandé en reprenant la liste de ce que vous considérez comme des malfaçons (en distinguant celles constatées lors de l’entrée dans les lieux et les autres) et en demandant à ce qu’elles soient réparées dans un délai rapproché. Rien ne vous empêche de dire que votre décision de lever l’option dépendra de la capacité du vendeur à donner suite à votre demande. Vous pouvez aussi appeler le vendeur en parallèle pour lui préciser votre pensée… Son intérêt est que la vente se fasse et que vous leviez l’option. Il devrait donc réagir.

411. Bonsoir,

     Mon premier message remonte au 26 juin. Je vous donne des nouvelles.
     En résumé je me suis fait larguer avec 2 enfants et la maison que nous avions acheté en location accession en 2011.
     Bonne nouvelle : pas de TVA a reverser puisque j’étais propriétaire et le reste mais seule. J’ai refusé une estimation du notaire et ai fixé le prix de la maison au prix d’achat – 1 % par années écoulées soit 137 000€ . En frais de notaire, j’en ai pour 3000 € car il n’y a qu’un acte de partage a faire.
     Franchement je m’en sors bien. Mes prêts vont être désolidarisés normalement sans trop de difficultés car mon nouveau financement est a 33 % d’endettement.
     Finalement ce n’est pas plus compliqué de se séparer avec une maison en location accession. J’avais vraiment peur de toutes les restrictions mais je suis vraiment tombée sur des gens géniaux qui m’ont surtout donné que de bonnes nouvelles.
     J’ai aussi de la chance que mon ex n’aime pas le poids d’être propriétaire et se moque de l’argent sinon j’aurais tout perdu car la maison vaux 70 000€ que le prix fixé selon une agence immobilière.
     Voilà c’est tout pourri d’être seule mais je n’ai pas tout perdu.

412. @ Solène (en verlan) : allez, on profite de la vague et on se remobilise ! 😉

413. Marc, encore merci pour vos réponses claires et précises,
     Offre d’achat acceptée, j’ai juste un doute sur la taxe foncière exonérée, sachant que le propriétaire confirme que les impôt ont confirmé que l’exonération était rattaché au local et non au propriétaire…

414. @ Marcoche : oui, l’exonération de TFPB est toujours rattachée au bien immobilier, mais cette exonération peut disparaitre si les conditions qui présidaient à son obtention ne sont plus respectées. Je pense notamment au niveau de vos revenus comparés aux plafonds de ressources du PSLA. Vous devriez explorer la question…

415. A qui puis-je poser la question ? l’actuel propriétaire a fait faire un écris concernant l’exonération de la part des impôts. Moi quand j’appelle 1 sur 2 me disent que je serais exonérée de TF peu importe mes revenus.

416. @ Marcoche : je vous laisse lire l’alinéa 240 de ce document des Impots http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/5067-PGP
     Il dit qu’il y a perte de l’exonération de TFPB en cas de vente. La question que je me pose c’est celle d’une éventuelle poursuite (dérogatoire ?) de l’exonération si le nouvel acquéreur achète en résidence principale et avec des revenus compatibles avec les plafonds de ressources du PSLA. Le seul moyen d’avoir une réponse opposable à l’administration est de la solliciter par écrit pour avoir une réponse écrite (mais je n’ai pas l’adresse, renseignez vous auprès de votre centre des impôts). Sorry 🙁

417. Les 2000€ d’acte de location-accession (1% du prix de vente), font-ils partis des 3.5% d’acte global de frais notarial ou bien sont-ils a cumuler ?
     merci d’avance

418. @ Rémi : c’est indépendant. L’acte du contrat de location-accession ne comprend que des frais d’acte limités car il ne s’agit que d’enregistrer ce document de manière officielle (publication). Il ne s’agit pas des frais d’acte habituellement évoqués qui – eux – correspondent à la mutation (changement de propriétaire suite à la levée d’option et à l’acte authentique de vente). Donc on cumule.
     (en revanche, on n’arrive pas forcément à 3.5 %, il y a un calcul fait par le notaire pour chaque logement)

419. Bonjour,

     Nous sommes propriétaire de notre maison acquise par location accession. Après une phase locative d’environs 1 an, nous en sommes propriétaires depuis environs un an et demi. Nous aimerions quitter les lieux (j’aime bien ma maison, mais je n’aime pas l’environnement, je ne me sens pas bien dans ce quartier, et quelques autres soucis concernant le lieux ou nous nous trouvons..).
     Bref, avons nous le droit de revendre dès maintenant ? A quoi devons nous faire attention ?
     Peut être avez-vous déjà répondu à ce genre de question..mais il y a tellement de message ! lol

     Merci beaucoup !

     lilarose

420. @ Lilarose : le droit de vendre ? Oui. Pour les points à vérifier, pensez aux effets d’une éventuelle clause anti spéculative (à vérifier dans votre acte de vente) et au remboursement du différentiel de TVA principalement (ainsi que le remboursement des prêts).
     Si vous avez besoin de plus de précisions, désolé, mais il faudra lire les commentaires antérieurs (en commençant par les plus récents comme ordre de pertinence). 🙂

421. salut
     je continue à venir lire les questions réponses 😉
     je trouve çà dingue ces frais de 2000€ d’acte de location-accession
     çà fait cher l’heure passée à rédiger de la paperasse …
     et personnellement personne ne m ‘en a parlé , on m’ a juste dit qu il y aurait environ 5000€ de frais de notaire ….

422. et en cherchant j ai lu ceci :
     Le contrat de location-accession que l on signe quand on rentre environ 1.5%
     Le contrat de transfert de propriété que l’on signe au moment de la levée d ‘achat environ 1.5%
     donc est ce que ces 3% sont ces fameux 5000€ de ‘frais de notaire’ ou ils seront en plus ?

423. @ lpm : m’enfin Lili, est-ce que je pose des questions sur les autres moi ?
     Pour savoir comment votre vendeur présente les choses, il vaut mieux lui poser la question directement. 😉
     Ce qui est sûr, c’est qu’il y a des frais liés à l’acte notarié du contrat de location-accession (pour faire simple, le plus souvent entre 2000 et 2500 €) et d’autres frais, plus tard, pour ceux qui achètent vraiment, au moment de l’acte de vente (frais plus élevés que ceux du contrat de location accession). Si vous voulez en avoir le coeur net, demandez une estimation des frais au notaire pour chacun de ces actes (en général, ils arrondissent prudemment par excès).

424. Bonsoir,
     Merci beaucoup d’avance pour toutes les réponses que vous faites, c’est vraiment génial

     j’aurai une question moi aussi…
     Dans le dossier que nous devons remplir pour une candidature, il est demandé le montant de l’apport personnel et le montant de l’emprunt souhaité. Sachant que j’ai un PEE déblocage uniquement pour acquisition résidence principale, dois-je le mentionner comme apport ou non? En fait la vraie question est est ce que l’apport personnel est à donner au moment de la signature intiale de location accession ou au moment de la levée d’option? et les frais de notaire sont à débourser également à quel moment?
     J’espère avoir été claire en tout cas,

     merci beaucoup de votre aide

425. Bonjour Marc, je tiens à vous remercier pour la qualité de votre blog ainsi que celles de vos réponses !

     Nous allons être les heureux locataires accédants d’un appartement dont sa livraison est prévue au 1er trimestre 2015.
     Petite désillusion après la pré-visite du logement, nous avons constaté de nombreuses malfaçons. (Problèmes d’affleurement et de jointure du carrelage, nombreux accrocs sur la peinture, bandes de placo mal poncées, mur en biais)

     Notre statut particulier de locataire accédent nous permet-il de négocier une indemnité financiére ? Si bien entendu, lors de la livraison nous constatons que ces problèmes de finitions sont toujours présents, ou alors nous devons nous contenter du parfait achèvement ?

     Si l’arangement financier pouvait être envisagé, j’imagine qu’il faudrait attendre d’être propriétaire, n’est-ce pas ?

     Encore merci,

426. @ Nadège : pas moyen de faire le pont par ici…. 😉
     Il y a deux niveaux différents dans la chronologie. Le dossier de demande initial sert au vendeur à faire valider par la banque partenaire (entre autres) votre profil financier : revenus, apport etc… afin d’être sûrs que vous serez plus tard en mesure de faire face aux remboursements. Il faut que la banque partenaire valide cet aspect, sinon le vendeur ne donnera pas suite. A ce niveau, il faut dire les choses clairement, donc si vous avez un PEE dites le, les banques savent ce que c’est et cela fera partie de votre apport.
     Sur le plan des décaissements de trésorerie, en revanche, dans un premier temps rien ne se passe. Vous signez un contrat de réservation avec éventuellement un dépôt de garantie (à voir avec le vendeur). Puis, plusieurs mois plus tard (voir le calendrier prévisionnel avec votre vendeur) il y aura l’étape de la signature du contrat de location-accession. En principe on vous rembourse votre dépôt de garantie et vous signez le contrat ce qui déclenche des frais (entre 2000 et 2500 € en général). C’est ce contrat qui fait de vous des locataires accédants (en fait, locataires dans un premier temps, avec la faculté de lever l’option d’achat). A ce stade, votre PEE est toujours intact…
     Ce n’est que lorsque vous passerez à l’achat définitif que vous devrez boucler votre plan de financement en versant les apports annoncés initialement (sachant aussi qu’à ce moment là vous pouvez aller chercher une autre banque si vous voulez).
     Ouf… est-ce que c’était clair ?

     @Ma2t : désolé, mais le statut de locataire accédant ne donne aucun droit particulier sur le plan de la qualité des travaux ou d’éventuelles indemnisations. Le vendeur doit les réparations (levées de réserves de livraison ou autres défauts apparus plus tard dans le cadre de la garantie de parfait achèvement). Il vous faudra dialoguer avec lui.

427. Bonjour
     Nous allons bientot emménager dans notre maison, en tant que locataire pour commencer, et nous venons de recevoir un devis de la SAUR qui correspond à la rémunération de l’organisme distribuant l’eau potable sur la commune :pour
     le déplacement, la pose du compteur, le relevé initial et l’ouverture de la bouche à clé. Est ce bien a nous de payer ce devis ? Je suis un peu étonné vu que pour l’instant on est en location

428. Merci beaucoup, c’est très clair, merci infiniment

429. Merci marc pour votre blog, merci pour le temps passé ici!
     J’ai une question, je suis dans une situation tres delicate!!! J’ai signé un contrat de locassion accession PSLA en decembre 2008. Levée d’option en aout 2009.
     178500 euros / tva 5.5%. Nous venons de revendre maison et devons passer devant notaire pour signer compromis dans 15 jours! mais en relisant contrat de maison, nous sommes tombé de 30 étages lorsque nous avons lu la clauses comme quoi nous devrions payer le differentiel de TVA entre 5.5% et 19.6% soit environ 20000 euros!

     Appel aux impots en urgence mais devons attendre reponse, etc…. notaire idem… bref que faire pour avoir une reponse?
     Notre question : nous nous sommes marié en octobre 2013. Avec la nouvelle loi qui dit que le mariage est un motif de non paiement du differentiel de TVA, cela marche t il bien dans notre situation?
     Merci pour votre avis

430. Bonjour marc,

     Très intéressant ce blog j’ai pu répondre à beaucoup de mes questions.
     Je suis actuellement intéressé par une maison T4 en location accession. Avec ma conjointe nous respectons le plafond fixé par le psla à N-2. Cependant, elle était étudiante donc déclarée sur le revenu fiscal de ses parents. Ceci pose t il problème ?

     Merci d’avance.

431. @ Lea : l’imagination des lecteurs n’a pas de limites ! 😉
     Pour cette histoire de raccordement d’eau potable, ce n’est pas à vous de payer. De deux choses l’une, soit vous êtes considérés locataires et c’est alors au propriétaire de payer (comment louer une maison sans branchement d’eau potable ?). Soit vous êtes considérés propriétaires, auquel cas le vendeur de l’immeuble vous doit tous les branchements s’agissant d’une vente en l’état futur d’achèvement. Je suppose qu’il s’agit d’une erreur d’aiguillage de la SAUR. Mais vous savez à qui envoyer le ballon !

     @ Nadège : de rien 🙂

     @ Hays : je ne pense pas pouvoir donner de bonne nouvelle. La nouvelle loi s’applique aux livraisons d’immeubles intervenues à compter du 1er Janvier 2014 ; or votre acquisition est largement antérieure. Essayez de voir avec le notaire s’il y a un autre biais légal pour vous permettre d’alléger la note ?

     @ Julien : cela ne pose pas problème, il suffit d’identifier ses revenus. Les ressources prises en comptes sont celles des personnes qui réalisent l’opération, pas celles des foyers fiscaux auxquels elles étaient rattachées à l’époque. 🙂

432. Bonsoir Marc,

     En fait je suis sur le point de signer chez le notaire pour location-accession mais je viens d’apprendre que dans le cas ou je décidais à quitter les lieux avant les 5 ans(et donc que je décide de ne pas lever l’option), je devais payer une indemnités de 2% du prix du bien au vendeur et des frais supplémentaire au Notaire. Est-ce normal???
     Par exemple, si au bout de 2ans je me rend compte que l’appartement ne me convenait plus pour une raison x ou y et que je décidais de partir je devait payer environ 4000euro(2%) au vendeur!

     Merci pour votre avis.

433. @ Matt : regardez la réponse de JeanneMR en date du 18 décembre 2013 (plus haut dans les commentaires). Elle vous donne l’info sur l’indemnité réclamée (sans base légale). Pour le supplément de frais de notaire, regardez la réponse que j’ai faite à Camille le 22 août 2014 à 11 h 45. 🙂

434. Merci de votre réponse. Néanmoins j’ai demandé à notre vendeur et il m’a repondu que c’était a nous de payer mais que si on venait à ne pas acheter la maison on pouvait demander le remboursement. Ce qui l’arrange bien…

435. @ Lea : je persiste à penser que ce n’est pas le cas, et ce n’est pas ainsi que j’aurais agi en tant que promoteur. A vous de voir !

436. est ce que notre notaire peut nous départager?

437. Bonsoir Marc.

     Tout d’abord je voulais vous remercier pour vos lumières sur le sujet de l’immobilier. Voilà, je voulais savoir s’il est possible d’acquérir un bien en psla ( location accession ) avec un co-emprunteur qui est déjà propriétaire.. ?

     Merci d’avance.

     Cordialement.

438. @ Léa : départager, non, car ce n’est pas un arbitre. Mais si vous le questionnez et s’il partage votre point de vue, il peut probablement s’en ouvrir au vendeur…. 😉

     @ Jenale : Ca dépend. Le fait qu’il soit déjà propriétaire n’est pas gênant du point de vue de la réglementation PSLA (pour le critère de la primo-accession qui n’est pas pris en compte) mais cela vous privera de PTZ+ qui lui exige la primo-accession. En revanche, il y aura un vrai problème si votre co-emprunteur (et co-acquéreur) ne fait pas du logement PSLA sa nouvelle résidence prinicipale. Car ceci est obligatoire ; le PSLA c’est pour de la RP.

439. Bonjour
     Marc vous avez dit dans un précédent message: l’exonération de taxe foncière de 15 ans peut être remise en cause tous les ans si le ménage qui occupe le logement ne respecte initialement pas les critères (niveau des ressources) du PSLA. Donc si vous avez des ressources supérieures au plafond PSLA il y aura remise en cause de l’exonération

     Nous avons donc posé la question au notaire qui nous a dit que nos revenus ne seront pas remis en cause tous les ans pour l’exonération de taxe frontière.

440. @ Léa : je suis d’accord avec vous et avec le notaire. Si vous restez l’occupant de votre logement, on ne regarde les revenus qu’à l’entrée, pas tous les ans (ce que je disais dans ma réponse à Marcoche correspondait à sa situation personnelle, car elle voulait racheter un logement initialement acquis en PSLA par quelqu’un d’autre). Donc, no stress sur l’évolution de vos revenus par rapport à l’exonération de TFPB. 🙂

441. Bonjour Marc,

     Merci pour ton retour, j’ai bien vu que JeanneMR a eu gain de cause pour ne pas payer ces frais.
     Finalement j’ai signé car je devais quitter mon appartement actuelle, donc je n’avais pas trop le choix sinon j’aurais été à la rue 🙂 Voila lors de la réservation je n’était pas au courant de cette clause sinon je ne pense pas que j’aurais signé car il y avait une incertitude de ma part. Donc je pense que je vais leur écrire une lettre pour leur émettre une resserve en leur rappelant la réglementation du PSLA dans le cas de la non levé d’option.

442. Bonjour à tous !!

     Vraiment génial ce blog !! Ca m’a permis d’en savoir plus que mon banquier sur le PSLA voir même le promoteur lui-même…

     Pour ma part, les choses sont désormais concrètes… Je signe le contrat de location-accession le 5 décembre prochain, la remise des clés est prévue le 15 suivant, et je serais propriétaire à compter du 7 février 2015 après une période de 2 mois en tant que locataire-accédant..

     Je suis également déjà en possession de mon offre de prêt, émise le 29 septembre dernier sur la base de mon contrat préliminaire de réservation afin de contourner la réforme du PTZ du 1er octobre qui me désavantageait au niveau du montant du prêt.

     Avec la baisse des taux du mois d’octobre, j’ai néanmoins démarché d’autres banques que la mienne afin de voir si ça pouvait valoir le coup de partir sur un nouveau PTZ mais aucun banque n’a pu me proposer mieux…Au contraire, j’ai même été félicité par certains banquiers, d’avoir réussi à obtenir mon prêt si rapidement, avant même la signature du contrat de location accession et avec une durée de validité si longue (jusqu’àu 1er mars 2015).

     Du coup, le 5 décembre prochain lors de la signature du contrat de location-accession, j’aurais déjà mon offre de prêt à donner au notaire pour les appels de fonds…

     Merci à ceux qui ont partagé leurs expériences par rapport à la TVA à reverser en cas de vente du logement avant la fin du délai légal de revente « libre ». Je ne savais pas que cela fonctionnait comme ça.
     Pour l’histoire de la SAUR que j’ai pu lire, c’est au promoteur de prendre en charge les frais de raccordement !! Moi, mon logement est raccordé à l’eau et l’EDF sera déjà pré-établi.
     Ah, j’oubliais une petite chose, mon contrat de réservation a été signé en mars 2013. Dans ce dernier, figurait le montant des frais de notaires à payer (acte location-accession + acte de vente). J’ai appris récemment que ces derniers allaient être réactualisé… Je ne sais pas si c’est bien légal dans la mesure où tout avait déjà été figé par l’enregistrement du contrat de réservation aux impôts, j’espère juste avoir une explication précise rapidement sur cette hausse mais aussi que cela ne se chiffrera pas en plusieurs milliers d’euros…
     Allez bon courage à toutes et à tous et continuez de nous faire partager vos expériences..
     Un grand merci à Marc pour ses compétences et sa disponibilité et bonjour à Agnès !
     @+
     Jerem

443. @ Jerem : oh, un revenant ! 😉
     Merci pour le commentaire, Jérémy !

444. Bonjour Marc,

     Je viens de me rendre compte aujourd’hui qu’il n’était pas facile de revendre une maison acheté en location-accession.
     On se sens un peu prisonnier de notre maison du coup.
     Nous sommes arrivés dans notre maison fin avril 2011, nous avons acheté fin avril 2012, je viens de voir que nous avions une clause anti spéculative de 5 ans du coup il nous reste 2 ans et demi.
     Ce qui me fait le plus peur c’est cette différence de TVA à rembourser je viens de calculer c’est énorme.
     J’ai vu dans un lien que vous donnez que la naissance d’un enfant pouvait annuler ce paiement de TVA.
     Quand nous sommes arrivés dans notre maison mon 3ème enfant avait 1 mois, on ne pensais pas avoir un 4ème, du coup la maison est trop petite.
     Mon fils est né le 9 octobre 2013 du coup cela peut il annuler la différence de TVA?
     Merci beaucoup et bonne soirée.

445. Bonsoir!
     J’ai encore une question qui me taraude. S’agissant d’un projet livrable deuxième semestre 2017 pourquoi proposer si tôt les projets aux hypothétiques acquéreurs?
     Est ce que la personne qui a validé une location accession a des frais entre aujourd’hui et deuxième semestre 2017 (par exemple déblocage de fonds pour financement des travaux…une question bête peut-être mais je ne comprends pas ce délai énorme)?
     merci merci

446. Coucou Jerem.
     Tu te débrouilles comme un chef bravo 🙂
     Quant à moi je signe le 18 dec chez le notaire et je serai donc propriétaire de mon T3…. dans un certain nombre d’années.
     Vivement que nous soyons tous propriétaires car au niveau du syndic, c’est le flou artistique.

447. @ Jennifer : c’est pour ça qu’il faut lire avant de signer ! 😉
     Attention à ne pas mélanger 2 choses : vos clauses anti spéculatives et le remboursement éventuel de TVA. Pour les clauses anti spéculatives, il faut lire soigneusement votre acte de vente pour en apprécier la portée. Ce sont des dispositions contractuelles.
     Pour le remboursement de TVA, les impôts http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2506-PGP (alinéa 360) prévoient bien que la naissance d’un enfant dispense de rembourser l’avantage de TVA mais ce critère d’un nouvel enfant a été ajouté récemment et ne concerne que les livraisons postérieures au 1er Janvier 2014… 🙁

     @ Nadège : le PSLA c’est long et plus complexe qu’un achat direct (se rappeler que l’exonération de taxe foncière et la tva réduite se méritent…). Et le vendeur doit tout programmer très tôt. Précommercialiser avant de pouvoir construire. Et donc faire signer des contrats de réservation, et donc faire valider les capacités financières des acquéreurs potentiels. Et ensuite leur faire signer un contrat de location accession. Et conduire le chantier à son terme, puis livrer à l’occupant qui n’est encore que locataire. Celui-ci devenant propriétaire après la levée d’option, ce qui lui demande de repasser devant des banques pour le financement définitif (le premier « examen financier » n’avait pour but que de valider leur capacité théorique). C’est comme ça, et les délais entre chaque étape dépendent des intervenants et des délais de construction aussi. Il n’y a que des cas particuliers.
     Si vous voulez comprendre dans le détail le planning de votre projet, demandez au vendeur ! 🙂
     Ca lui fera sûrement plaisir ! 😉

     @ Agnès : mais pourquoi je parle d’immobilier moi ? 🙁
     J’aurais mieux fait de créer Meetic ! 😉
     nb : hélas je n’ai pas toutes les coordonnées de Jérémy…

448. Marc merci pour ta réponse.
     Alors moi aujourd’hui je suis soulagée, après avoir passé ma matinée au téléphone voilà la bonne nouvelle!!!
     L’organisme qui nous a vendu la maison est d’accord pour lever la clause anti spéculatives vu que nous avons agrandi la famille.
     Pour la TVA, j’ai vu avec notre notaire, quand nous avons acheté nous avons été exonéré de TVA donc rien à payer du coup on peux vendre quand on veux oufffffffffff!!!!!

449. @ Jennifer : tout est bien qui finit bien alors !

450. Ouiiiiii ça fait plaisir!!!

451. Merci Jerem de me confirmer la même chose que Marc au sujet de la SAUR.
     Malheureusement dans notre cas ils ne nous ont pas laissé le choix nous avons dû payer la SAUR. J’ai même écrit à mon notaire pour avoir son avis, il m’a repondu : « En réponse a votre mail je vous indique qu’il s agit d une contrat particulier qui ne peux s analyser ni totalement comme un bail ni totalement comme une vente, mais dont les prestations sont définies au cahier des charges qui a été remis des l avant contrat.
     Le raccordement est donc a la charge du vendeur, les frais d ouverture a votre charge, me semble t il. « 

452. Jerem tu as de la chance de pouvoir acheter au bout de deux mois de location. Nous ils nous avaient dit qu’on pourrait acheter dans 2 ou 3 mois. Mais finalement le notaire nous a annoncé qu’on devrait attendre au moins 6mois (c’est le délais moyen selon eux) car il faut qu’un organisme (dont je ne sais plus le nom) donne son accord apres avoir étudié les dossiers.

453. @ Léa : mais quelle vedette ce Jérémy ! Et sans photo en plus ! 🙂
     Pour le notaire, il fait une réponse de normand dans laquelle le « me semble-t-il » est très important puisqu’il lui donne droit à l’erreur…
     Pour le délai, indépendamment des avatars administratifs, il vaut mieux attendre au moins 3 à 6 mois de location. Il faut toujours se rappeler que l’administration fiscale peut contester les avantages fiscaux si elle considère que les règles du PSLA ont été dévoyées. Et là, on parle de la phase de location obligatoire et significative, car le PSLA c’est de la location – accession. Et pas juste un autocollant location collé sur de l’accession.

454. Réponse de normand car nous sommes de Normandie 😉

455. @ Léa : ben, voilà… ça ne s’invente pas ! 🙂

456. Bonjour.

     Je me permet de rebondir sur le cas de Jennifer :
     – Comment être totalement et définitivement exonéré de TVA comme semble le souligner son notaire ? Hormis en utilisant les nouveaux motifs uniquement valables pour les biens livrés en 2014. Il me semble que dans son cas, il y a tout de même un différentiel de TVA à rembourser.

     Etant donné que c’est un petit peu obscur, je vous propose la formule qu’on m’a conseillé d’appliquer pour calculer le différentiel de TVA. Ca mériterait presque un fichier excel…

     C’est un petit peu long…. Vous êtes prét ?

     > Soit VBHT = la Valeur du bien Hors Taxe
     Soit VBHT * 0,055 = VTVAB 5,5 = la Valeur de la TVA du bien acheté avec une TVA à 5,5%
     > Soit VBHT * 0,196 = VTVAB 19,6 = Valeur de la TVA du bien acheté avec une TVA à 19,6% (Taux de TVA de l’époque…)
     > Soit VTVAB19,6 – VTVAB 5,5 = VDIFFTVAEXO = Valeur de la différence de TVA entre un bien acheté à 19,6% et le même bien acheté à 5,5%. C’est le montant de l’éxonération de TVA.
     > Soit VDIFFTVAEXO / 10 = VDIFFTVAEXOA = Valeur du différentiel de TVA par an étant donné que l’éxonération est sur 10 ans
     > Soit N = le nombre d’années occupées dans le bien
     > Soit VDIFFTVAEXOA *(10 – N) = VTVAREMB = Valeur de la différence de TVA à rembourser aux Impots.

     En bref, quand on dit qu’il faut rembourser la TVA, vous ne remboursez pas la totalité de la différence entre la TVA à 5,5 et 19,6 (VDIFFTVAEXO) mais le différentiel de cette TVA en fonction du nombre d’année effectivement occupée (VDIFFTVAEXOA *(10 – N)). Si vous avez occupée 5 ans, vous rembourser 50% du différentiel de TVA, 90% de ce différentiel si vous n’avez occupé qu’1 an…

457. @ Ma2t : ça y est, tout le monde a la migraine… 🙂
     Mais je suis d’accord sur la méthode de calcul. A deux précautions près :
     1- le délai de 10 ans n’est en vigueur que pour les livraisons intervenues depuis le 1er Janvier 2014 (pour les livraisons antérieures, c’est 15 ans avec 5 ans sans aucune réfaction puis 10 % par an sur les 10 années suivantes)
     2- taux de TVA à adapter suivant ce qui a été appliqué sur votre vente
     Pour simplifier le principe et comprendre les calculs de Ma2t, le principe est de calculer le différentiel de TVA entre la tva de droit commun (20 % actuellement) et celle que le PSLA vous a permis d’obtenir (5.5 % actuellement). C’est cet écart qui fait l’objet d’un abattement de 10 % par an pour les livraisons faites à partir de Janvier 2014.

458. Bonjour Marc,
     J ai signé en décembre 2013, un contrat préliminaire PSLA
     Le prêt vient de m être accordé par la banque partenaire et le commercial me dit que je signerai devant le notaire en mars 2015 Max..
     Ma question est :
     Je souhaite investir dans un bien pour le louer ( type t1 ou t2) et profiter surtout des taux de crédit actuels qui sont très bas, est ce que j ai le droit ou mon droit au PSLA peut être annulé?

     Seconde question :
     Si ma situation financière et marital change d ici la signature du contrat ( avis d impôt qui dépasse le montant PSLA et plus de personnes au foyer) est ce que le PSLA peut il également être annulé même si j ai déjà signé la pré réservation ?

     Merci

     Merci pour votre réponse

459. @ Nad2014 : le fait d’acheter votre résidence principale en PSLA ne vous empêche pas d’investir en locatif sur un autre logement non PSLA. Chacun est libre de faire ; ce sont deux sujets différents. Ce qui est plus étonnant c’est qu’en général, les ménages sous ressources PSLA n’ont pas la surface financière suffisante pour acheter à la fois leur RP en PSLA et un logement en investissement locatif ?
     Pour ce qui concerne la date de prise en compte des revenus (pour les comparer à ceux des plafonds de ressources) c’est la date de votre contrat préliminaire (puisque vous en avez signé un) qui fera foi, pas celle de l’acte ou du contrat de location accession. Rassurée ? 🙂

460. Bonjour Marc,

     J’étais déjà venue poster une question en septembre 2013. J’ai souvent recours aux articles de votre blog pour obtenir des infos relatives au PSLA (je suis devenue addict des histoires de Jerem et d’Agnès lol). Aujourd’hui, c’est pour parler de levée d’option que je (re)viens.

     Voilà : nous sommes rentrés dans notre logement il y a 3 mois et le promoteur nous indique qu’il ne souhaite pas permettre la levée d’option avant une durée minimale d’un an de location (pas drôles les gars!!).
     Mais les taux sont tellement bas en ce moment que nous souhaiterions vraiment arrêter une offre dès maintenant (une des banques que nous avons sollicitée n’est pas contre le fait de rallonger un peu l’offre de prêt que nous pourrions signer avec elle, en jouant un peu sur les délais, à l’instar de Jerem).

     Le promoteur étant ‘contre’ une levée autant anticipée, nous n’aurons qu’une date approximative d’achat à fournir à la banque et qu’un montant théorique du coût global (car il faut déduire la redevance acquisitive, la minoration de 1% par année de location au prorata temporis…).
     Ma question est la suivante : finalement, quels documents (relatifs au PSLA) sont couramment exigibles pour établir l’offre de prêt ? J’ai lu qu’il fallait le contrat de location-accession, éventuellement notre demande de levée d’option. L’agrément définitif est-il demandé (parce que le promoteur ne l’a pas encore…)?

     De votre expérience (parce que les banques nagent drôlement quand il s’agit de PSLA!!), d’autres documents sont-ils exigés? Documents du notaire? Du promoteur? La banque traîne à nous répondre, donc je me permets de demander à un pro, puisque les amateurs doutent 😉

     D’avance merci pour votre retour d’expérience et bonne continuation dans la sphère PSLA-istique!

461. Bonjour Marc!
     Tout d’abord nickel les questions réponses sur le sujet!! 🙂 J’ai compris plein de choses.
     Alors moi il y a un truc qui me taraude!
     J’ai signé en septembre 2014 pour un T2 en PSLA sur la ville de Meaux (77) (livraison prévue pour Août Septembre 2016).
     La commerciale qui m’a fait signer, m’a informée que j’allai devoir passer deux fois devant le notaire: une première fois pour la signature du contrat de location et une seconde fois pour l’acte de vente après la levée d’option.
     Je suis OK pour le second passage mais le 1ere ne peut pas être fait comme en agence classique ou chez bailleur social???? Car les économies niveau frais de notaire ne vont plus trop exister… Ce premier passage est-il régit par ce système ou pas?? Si on peut faire encore plus d’économies, je tente le truc!
     Ensuite, si ADMETTONS il y a beaucoup de retard sur la livraison, est-il possible de faire quelque chose (annulation, compensation financier etc etc etc) car je retourne vivre chez Papa et Maman pour économiser les frais de notaire et ça ne va pas être la joie…
     Merci d’avance pour ta réponse.

462. @ Mel : L’agrément définitif…. est dans la pratique quasiment toujours exigé avant de lever l’option. Bien que je n’aie pas connaissance d’obligation légale (dans le CCH par exemple), aucun opérateur ni aucun notaire ne souhaite prendre le risque de voir un agrément provisoire non transformé en agrément définitif. Car c’est sur l’opérateur que reposeraient alors le poids des avantages fiscaux indus (TVA et taxe foncière) pour indemniser l’acquéreur.
     En ce qui concerne les banques, elles vont avoir besoin des documents classiques relatifs à un emprunt immobilier (comme en VEFA) ; notamment justification des revenus, justificatifs du revenu fiscal, relevés bancaires… Plus le contrat de location accession bien sûr. Et – si j’étais elle – je demanderais un document du promoteur pour savoir quel est le prix définitif et les sommes qui sont dues lors de la levée d’option, à une date donnée. Ceci afin de caler le plan de financement.
     Cela étant, telle ou telle banque pourra vous demander des documents complémentaires sur votre situation familiale ou de santé si elle le juge utile (cf cautionnement du prêt, assurance décès invalidité etc..). Dans votre cas de figure, si vous voulez anticiper votre montage financier par rapport à la date effective de la levée d’option (dont vous ne pouvez pas justifier à l’avance), la banque assortira sans doute son offre de conditions suspensives comme votre levée d’option effective.

     @ Clément : sorry, mais les deux passages chez le notaire sont obligatoires (on en parle dans des commentaires plus anciens).
     Quant au retard de livraison et une éventuelle compensation, l’espoir fait vivre… mais ce n’est pas une pratique courante et ça reste du cas par cas.

463. Un grand merci Marc pour ta réponse. Effectivement, tout ce que tu dis est logique, je n’avais pas pensé à la condition suspensive sur la levée d’option, c’est judicieux.
     Bref, merci encore pour tous tes précieux conseils.
     Bonne continuation!

464. Bonjour,
     j’ai un petit soucis, j’ai signé pour un PSLA et je suis déjà passé chez le notaire pour signer le premier actes notarial (le logement est en construction), or mon promoteur ne m’avais pas dis que je devais rembourser la difference de TVA si je revendais mon appartement dans les 10 ans et que je ne pourrais pas le sous-louer avant 10 ans, or ayant 23 ans je ne me vois pas être bloquer dans un T2 10 ans… j’aimerais savoir si il est possible de résilier le contrat et si oui le dépôt de garanti et la somme versée le jour de l’acte notarial sont ils perdus ?
     Merci d’avance de votre réponse.

465. @ Tiffany : la réponse faite par le vendeur est simpliste. D’une part, le différentiel de TVA s’amortit de 10 % par an. Si vous revendez après 5 ans, vous ne devrez donc rembourser que 50 % du différentiel. Par ailleurs, il existe une liste d’évènements de la vie permettant de ne pas avoir à le rembourser (on en a parlé dans plusieurs commentaires plus haut, 19 novembre 2014 à 12 h 38 min, utiliser le lien vers le bofip). Si j’étais vous j’y regarderais donc à deux fois avant de renoncer. D’autre part les frais de notaire ne sont pas remboursables (acte authentique de signature du contrat de location-accession si j’ai bien compris), tandis que le dépôt de garantie peut l’être.

466. Merci de votre réponse Marc. Je vais regarder et y réfléchir.

467. Bonjour,
     Merci pour votre site et vos réponses riches d’informations.
     Voilà, dans le cadre d’un PSLA, j’ai signé le contrat location-accession chez le notaire le 9 décembre 2014 ; j’apprends, au cours de cette signature chez le notaire, que le déblocage anticipé de ma participation et de mon intéressement possible lors de l’acquisition d’une résidence principale ne sont pas si évident dans le cadre d’un PSLA. Or cet argent constituait mon apport personnel
     Je me renseigne auprès du groupe chargé de gérer l’épargne salariale de mon entreprise via un téléopérateur qui m’explique que je ne peux disposer des fonds à la levée d’option mais seulement à l’acte de vente définitif en disant que c’est la loi.
     Auriez-vous des informations sur cet aspect lié au PSLA ?
     Merci pour votre réponse.
     Cordialement,
     Jade

468. @ Jade : j’avoue humblement 🙁 ne jamais m’être penché sur ce point. En toute logique, c’est l’achat effectif d’un bien immobilier qui déclenche le déblocage de votre participation. Jusque là tout va bien.
     A l’heure actuelle, vous en êtes à la signature du contrat de location-accession, ce qui veut dire que vous n’êtes pas encore en position d’acquérir. Pour signer l’acte de vente, il faut effectivement d’abord lever l’option, obtenir son financement etc… et que le notaire fasse les appels de fonds pour avoir l’argent du prix de vente au jour de l’acte de vente définitif. La chronologie n’est donc pas incompatible avec le déblocage de votre participation, sauf qu’il faut respecter l’ordre des évènements.
     Je me demande aussi dans quelle mesure (le PSLA étant assez méconnu) le téléopérateur n’a pas confondu la levée d’option du PSLA avec une simple levée d’option de promesse de vente ou autre…

469. Une question : la chronologie dans mon cas a -t-elle été modifiée ?
     D’après ce que j’ai compris chez le notaire
     premier acte : après 1 an, demande de levée d’option et recherche de financement
     second acte : acte de vente et levée d’option qui constitue un transfert de propriété
     L’argent doit être disponible pour le notaire lors de ce second acte.
     Il s’agit de mon premier achat. Je n’ai donc pas du tout connaissance des subtilités
     Merci pour vos réponses et leur rapidité !!!!.

470. Coucou tout le monde 🙂
     Je me permets de réagir au post de Jade car je suis dans le même cas. Je n’ai pu débloquer cet argent car il faut avoir signé l’acte de vente définitif. Situation qui peut devenir problématique.
     Personnellement je m’en sors bien car cette somme ne représentait « que » 20% de mon apport et mes parents m’avancent cette somme.
     Sinon la solution est d’appeler la banque qui détient votre PEE et demander un remboursement anticipé mais sous forme de crédit…. c’est possible de le faire.
     (J’ai refusé car je ne souhaite pas faire un crédit pour débloquer une somme qui m’appartient non mais oh).
     Mais c’est possible de le faire. Et vous « cloturez » le crédit à la signature de l’acte de vente définitif car la banque vous remboursera alors votre PEE qui servira a rembourser ledit crédit.
     Et au passage ils prennent 200E…. gggrrrrrr
     Voilà je ne sais pas si ça aide….
     Bonne journée.
     Agnès

471. Bonsoir,

     J’ai obtenu la confirmation que le déblocage de mon épargne salariale est subordonné
     à l’acte authentique de vente. Je ne peux acheter sans cet épargne bloqué qui constituait mon apport personnel et je ne peux pas obtenir cet épargne sans avoir acheter.
     J’ai donné mon prévis de départ à mon office HLM.
     J’ai signé le contrat de location-accession quasiment sans le lire. Je découvre que la redevance sur l’année est due en cas de lévée d’option antérieure à la date anniversaire.
     Que se passe-t-il si j’abandonne le projet avant l’entrée dans les lieux ?
     j’ai un dépôt de garantie de 1500 euros.
     J’ai versé 2500 euros au notaire pour les frais.
     Le notaire peut-il effectuer l’acte authentique de vente avant d’avoir l’épargne débloquée ?
     Merci pour vos réponses

472. j’ai oublié de dire que la fraction locative s’élevait à 695.82 euros pour 12 euros de fraction constituant mon épargne. Je devrais donc verser en plus du prix intégral du bien 695,82 multiplié par le nombre de mois restant jusqu’à la date anniversaire.
     Donc impossible de profiter des taux d’intérêts actuels.
     Je suis déboussolé car comme vous l’avez signalé, on nous a vendu du rêve et la réalité est difficile à digérer!!!!

473. @ Jade : Hé bé ! Y a d’la matière en commentaire ! 🙂
     Voyons voir… Pour la chronologie, elle me semble correcte, même si le délai d’1 an est différent suivant les programmes car délai contractuel, avec des variations entre 3 mois et 2 ans le plus souvent.
     Pour le déblocage (avant de perdre la tête…) regardez la réponse d’Agnès au-dessus, c’est une solution efficace. Merci Agnès ! 😉
     Il peut y avoir une autre solution : celle du crédit vendeur. Il est possible de demander au vendeur d’accorder un petit délai sur une fraction du prix. Mais le vendeur risque de refuser notamment s’il n’a pas la certitude qu’il touchera cette somme. Il demandera a minima (s’il ne refuse pas) une garantie comme l’engagement irrévocable de la personne qui détient ces sommes (votre entreprise ou l’établissement financier qui les gère éventuellement) de verser la totalité du solde du prix dès la production de l’attestation notariée de signature de l’acte de vente.
     Quant à la fraction locative de 695.82 euros, c’est un loyer, ni plus ni moins comme si vous habitiez ailleurs (sauf que vous êtes dans votre futur chez vous). La location-accession c’est de l’achat différé, c’est sa nature première…
     Pour bénéficier des taux d’intérêt favorables il faudra – suivant leur évolution – déposer un dossier assez tôt et négocier avec la banque une durée de validité de l’offre la plus longue possible (3 mois est fréquent, ou peut parfois avoir mieux comme 5 à 6 mois en jouant serré, ou faire proroger 3 mois de plus une offre initiale de 3 mois etc…).
     Et on redresse la tête ! 😉

474. Merci Agnès, merci Marc pour ces solutions.
     Cela me donne des billes à proposer de part et d’autre (le vendeur et la société gérant mon épargne salariale)!!!
     Cordialement,

475. Bonjour Marc,
     J’aurai besoin de votre aide.
     J’ai signé un contrat de résa en PSLA pour un T3 en avril 2013. Lors de cette signature le commercial m’avait indiqué que le délai de levée d’option était de 2-3 mois. C’est d’ailleurs pourquoi j’ai signé la résa. Mais rien d’écrit dans le contrat, que de l’oral…
     Un an plus tard, lors de la « réunion de chantier » pour choisir le carrelage, il m’annonce que le délai est porté à 8 mois mais sans m’expliquer pourquoi. J’ai appris tout récemment que c’était pour nous protéger et nous éviter de perdre les avantages fiscaux (Exonération TF et TVA à 5%).
     1- Le promoteur peut-il changer comme cela le délai par rapport à ce qui était dit au moment de la signature du contrat de résa?
     J’ai entendu dire que si le promoteur est un organisme HLM (ce qui est le cas), la fisc ne pouvait nous retirer lesdits avantages. Est-ce vrai ?

     Ensuite, j’ai reçu il y a peu le projet du contrat de location-accession. Celui-ci indique que je peux tout de même lever l’option avant la fin des 8 mois, contre paiement des loyers dus sur la totalité du délai. Je ne compte pas attendre la fin des 8 mois et souhaite lever l’option dès que possible. Je compte attendre entre 2 et 5 mois pour bénéficier des taux plus qu’intéressants des banques en ce moment. J’ai appris que le prêt ne pouvait être monter qu’au moment de la levée d’option.
     2- A quel moment dois-je faire parvenir mon courrier au promoteur pour lever l’option? Tout de suite à la livraion en indiquant la date de levée d’option (ex: signature contrat loc-accession en janvier 2015, livraison prévue en avril 2015, puis je écrire en avril pour dire que je lève l’option pour le mois de juillet?)
     J’avoue ne pas savoir comment cela doit se passer. Pourriez-vous SVP m’éclairer à ce sujet?
     Vous en remerciant par avance.

476. @ Lilounette : les paroles s’envolent et les écrits restent… donc, les paroles d’un commercial au moment d’un contrat de réservation n’engagent que ceux qui les croient hélas.
     De toute façon, le contrat de réservation lui-même n’est pas la bible. Le contrat de location-accession est le premier document vraiment complet et le plus souvent le notaire prévoit dans ce document qu’il prime sur tout document antérieur.
     1- En l’espèce rien n’empêche donc le vendeur de choisir le délai le plus adapté. Et le fait qu’il soit HLM ne vous protège en rien contre le fisc. L’état ne peut pas pratiquer de distorsion de ce genre.
     2- Vous ne pouvez lever l’option que dans les créneaux définis par le contrat de location-accession, donc a priori pas à la livraison mais plus tard (selon ce qui est dit dans le contrat). Si vous avez un doute sur l’interprétation de la clause, interrogez le notaire du programme ; il vous répondra avec certitude.

     Sur le fond, la difficulté pour un vendeur concernant les délais, c’est :
     a- éviter un délai trop court qui fait risquer une requalification fiscale (période de location trop courte) et qui ne permet pas forcément d’obtenir l’agrément définitif de l’administration (l’agrément provisoire peut être remis en cause si l’opérateur s’est trompé, par exemple sur vos ressources etc…). Or le vendeur ne peut pas prendre le risque de remise en cause car il vous doit contractuellement (cf acte de vente définitif) le bénéfice des avantages fiscaux liés à l’agrément.
     b- donner malgré tout des délais le plus court possible pour permettre à l’acquéreur d’assurer au plus vite son financement, ce qui permet au vendeur de constater la vente en même temps (il ne fait pas des PSLA pour se les garder ! 🙂 )
     Alors oui, ce n’est pas simple ! Mais il y a une jolie carotte.

477. Bonjour Marc,

     J’ai plusieurs questions, les voici:

     – je suis en phase location depuis le 28 Mars 2014, avec possibilité de lever l’option le 28 mars 2015.
     – Lorsque l’on parle de mobilité professionnelle, dans mon cas je compte partir de mon propre chef à l’étranger en juillet 2016(ce n’est pas une mutation, ni une entreprise qui m’envoie travailler à l’étranger) est ce que ma situation rentre dans ce cas là?
     – si je bénéficie de cette disposition de mobilité professionnelle, est ce que j’ai le droit de mettre en location l’appartement le temps de mon séjour à l’étranger?
     – si je ne peux pas bénéficier de cette mobilité professionnelle, je peux donc vendre l’appartement, est ce que j’ai le droit de le vendre au prix que je souhaite?

     Petite ou grande précision stipulé dans la copie authentique du contrat de location que j’ai actuellement puisque je suis en phase locative:
     – il est stipulé article 24.1 « affectation des biens à la résidence principale de l’ACCEDANT », conformément au décret n°2004-286 du 26 mars 2004 relatif aux opérations de location-accession, l’ACCEDANT s’engage à ce que le bien immobilier constitue sa résidence principale.
     En conséquence le logement ne pourra même partiellement, être transformé en locaux commerciaux ou professionnels, ni affecté à la location meublée ou non, ni à la location saisonnière, ni utilisé comme résidence secondaire. »

     Cette article 24.1 semble remettre en question mon projet, qu’est ce que tu en pense?
     J’ai vu sur le net qu’il va peut être avoir des changements pour le PLSA avec la loi des finances 2015, as tu des infos?
     merci Marc
     Bonne soirée

478. @ Christophe : la mobilité professionnelle est définie comme suit : mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement en cause
     On ne fait pas référence à une mutation ou à une mobilité obligatoirement subie, juste à une distance découlant d’un état de fait du à une mobilité professionnelle. Donc, j’ai tendance à répondre oui, mais il vaut peut-être mieux poser la question par écrit aux Impôts.
     Après l’acte d’achat vous êtes pleinement propriétaire de votre logement (sauf éventuelles clauses dans votre acte, notamment clauses dites anti spéculatives). Vous pouvez donc en disposer comme bon vous semble. La seule question est celle de la perte éventuelle des avantages fiscaux (différentiel de TVA et exonération de taxe foncière).
     Pour le différentiel de tva, on sait qu’une mobilité professionnelle de plus de 70 kms permet de ne plus en être redevable. Reste l’exonération de taxe foncière qui doit disparaître vu que le logement n’est plus votre résidence principale. Et voir aussi le remboursement d’un éventuel PTZ+.

479. Bonjour,
     je suis content d’être tombé sur ce site. Voici donc ma question :
     ma femme et moi même envisageons d’acquérir un T2 en PSLA sur Nantes par le biais de Nantes Habitat. On me dit que les ressources dont on tient compte sont celles de l’année N-2. Le contrat de réservation devrait être signé en 2015. Or mes ressources de 2013 sont « gonflés » (et du coup on dépasse le plafond) car la CPAM m’a versé à tord 6 mois de pension d’invalidité dûs pour l’année 2012. D’autre part, vraisemblablement, le contrat ne sera pas signé en 2015 car le chantier n’a même pas commencé. Un autre organisme (GHT) avec lequel j’étais en contact me dit qu’au moment de la réservation, il est possible de ne pas tenir compte à ce moment de l’année N-2 si l’on sait que ces revenus sont inhabituels.
     Tout cela n’est pas très clair pour moi; il y a t-il un recours (ou une dérogation) possible ? Que dit la loi ? Quelle date fait réellement foi pour la prise en compte de l’année N-2 ? Il y a t-il une souplesse que les organismes peuvent adopter ?
     Merci d’avance pour la réponse que vous voudriez bien m’apporter,
     Sim

480. @ Braham : la circulaire du 26 Mai 2004 prévoit que « Les logements faisant l’objet du dispositif PSLA sont destinés à des ménages dont les ressources n’excèdent pas les plafonds du prêt à l’accession sociale (PAS), au moment de la signature du contrat de location-accession ou, le cas échéant, du contrat préliminaire« . L’esprit de la loi est de juger les ressources au moment de la signature du contrat de location-accession mais de permettre à ceux qui auraient signé auparavant un contrat de réservation de conserver le bénéfice de leur niveau de ressources initiales si celui-ci augmente avant la signature du contrat de location-accession (c’est pour ça qu’on dit en général qu’on juge les ressources au moment du contrat de réservation, car c’est plus protecteur en général).
     Sachant que la preuve se fait par la production de l’avis fiscal de référence N-2, je ne vois pas comment on peut déroger (je ne connais pas de textes là-dessus), sauf à obtenir de l’instance administrative locale un accord écrit très tôt dans le déroulement du processus (cf la rectification des revenus imputés à tort de 2012). Sinon, il y a risque de ne pas obtenir l’agrément définitif.
     Demandez à vos opérateurs sur quels textes ils s’appuient et faites en part sur le blog ; ça pourra aider du monde ! 😉

481. Merci Marc pour votre réponse !
     A votre avis pensez vous qu’un rectificatif de la part de la CPAM serait suffisant ?
     En effet le service des impôts me dit que si j’ai perçu ces sommes en 2013, alors ils ne peuvent pas modifier l’avis d’imposition.

482. Bsr Marc, j ai trouvé quelques réponses a mes questions mais pas toutes. Il me manque une réponse : j ai une réservation pour une maison en psla, et j ai l intention de payer comptant a l issu de la période locative, vais je pouvoir bénéficier de l exonération de la taxe foncière bien que je ne fasse pas de pret. Merci pour votre dévouement pour tous ces novices en psla dont je fais partie.

483. @ Braham : la réponse des impôts est logique. Quant au rectificatif de la CPAM je ne sais pas s’il sera efficace mais c’est une bonne piste à exploiter puisqu’ils sont à l’origine de votre « dépassement de ressources ». Reste à savoir si ce document sera jugé acceptable par l’administration qui accorde les agréments PSLA.

     @ Michèle : la tva à taux réduit et l’exonération de taxe foncière sont indissociables à l’origine, elles sont déclenchées par la signature du contrat de location-accession (dans la mesure où vous achetez ensuite bien sûr). La condition de ressources est évaluée en amont (au moment de la signature du contrat de réservation ou à défaut du contrat de location-accession). Par ailleurs, il faut que la banque partenaire du programme vous valide (c.a.d. valide votre profil financier et donne le feu vert à l’opérateur pour la signature du contrat de location-accession). En revanche le financement au moment de la levée d’option est totalement libre. Bonne nouvelle pour vous. 🙂

484. Bonjout mon cher Marc vous m avez manqué!!!
     J ai un cas hors du commun pour vous 🙂 lol. Je suis actuellement en attente du contrat de location accession c est a dire le rendez vous de signature. Je suis deja dans le logement concerné , la société a établit un bail precaire pour me permettre d entrer dans les lieux plus tot.
     Cependant pour plusieurs raisons je ne souhaite plus acheter ce bien. Donc evidemment je ne souhaite pas payer la somme liées aux frais du contrat de location accession. Je ne sais pas trop quoi faire…

485. Merci beaucoup Marc et meilleurs vœux a vous.

486. @ Michèle : de rien et bonne année ! 🙂

     @ Ilyass : Ilyass, 3 fois Ilyass…. 🙁
     Il faut assumer ses contradictions.
     Soit vous voulez acheter ce logement et vous foncez.
     Soit vous ne voulez plus (acheter est un acte fort et engageant) et il faut le faire savoir au plus vite au vendeur (et mettre fin au bail précaire et bien sûr ne pas signer le contrat de location-accession). Car le pire, pour le professionnel, c’est d’avoir un logement immobilisé et de ne pas le savoir, et découvrir au dernier moment que le client à qui on a fait confiance n’est pas fiable dans sa décision. Là, en général, le vendeur est en colère. Donc le mieux c’est d’en parler le plus vite possible…

487. Bonjour et bonne année 2015 à tous !!
     Je parle encore de moi mais juste pour vous informer que j’ai signé l’acte de vente définitif. En outre, j’ai appris lors de ce rdv chez le notaire, qu’il y avait une garantie de rachat et de relogement si jamais (par malheur) je n’arrivais pas à payer le crédit.
     Bref je deviens locataire de ma banque en somme.
     Bonne journée à tous et accrochez-vous ça en vaut vraiment la peine 🙂

     Agnès

488. @ Agnès : alors, ça y est enfin ! Bonne année, Agnès ! 🙂

489. Bonjour Marc,
     Merci pour votre site 😉
     J’ai reçu un courrier du notaire avec tous les documents ,reste qu’a prendre un rdv pour signer le contrat de location accession.
     Sauf que les frais de notaire s’élève à 2600 € pour le 1er passage et 3800€ a la levé d’option pour un achat d’une maison de 165000 € .
     Est ce que vous trouvez que 6400 € de frais de notaire est justifiable ?
     Au début le commercial ma dit que ca ne devait pas dépasser les 5000 €
     En vous remercions,
     WAÏL

490. @ Waïl : pour la signature du contrat de location accession, 2300 à 2600 euros est une fourchette couramment rencontrée. Pour l’achat définitif, les frais d’acte sont dégressifs en fonction du prix de vente (plus le prix de vente est élevé plus le % est faible) en fonction d’un barème qui mixe des taxes fixes et d’autres frais proportionnels. A mon avis vous serez au final au-dessus de 5 000 € mais en dessous de 6 400 car les notaires prévoient toujours un peu large sur le calcul de la provision (car les sommes annoncées sont des provisions, et ils préfèrent rendre de l’argent en fin de parcours plutôt que d’en manquer et devoir réclamer un complément).

491. Merci beaucoup Marc.Je vous tiendrai au courant 😉

492. Bonjour , je suis actuellement en location accession je souhaite levée l option au bout d un an mais j ai débloquer mon pel pour rembourse à pret auto pour faire descendre taux endettement . L apport acquisitive est elle obligatoire?

493. @ Sabrina : il y a toujours un apport, ne serait-ce que la part de votre redevance locative qui correspond à la fraction acquisitive. Le montant de l’apport n’est pas réglementé, le tout est d’avoir son plan de financement validé par la banque pour obtenir les crédits nécessaires à l’achat.

494. Bonjour Marc

     Nous venons d acheter un appartement neuf donc nous avons eu les clefs en décembre 2014, aujourd’hui en location , je voudrais savoir si nous la revendons et remboursons à la banque es ce que le taux d’intérêt du crédit va baisser, Merci. ..

495. @ Jeanna : je ne comprends ni le rapport avec le PSLA, ni ce qui pourrait faire baisser les taux d’intérêt. 🙁 Désolé…

496. Bonjour

     En PSLA n’étant ni vraiment locataire ni vraiment propriétaire je voulais savoir comment cela se passe pour faire des travaux dans le logement.
     par exemple, dans l’appartement que je vais prendre il y a un petit mur qui doit faire 50cm entre la cuisine ouverte sur le séjour et le séjour qui n’est pas porteur. Ai-je le droit de l’enlever ou du moins de faire un trou dedans pour pouvoir mettre un plan de travail sans que cela me porte préjudice? ou dois-je demander l’accord à la société HLM?

     Cordialement.

497. @ Laura : le meilleur conseil, c’est « pas de travaux tant que vous n’êtes pas propriétaire ». Supposez que vous ne puissiez pas acheter, quelle qu’en soit la raison. Il vous faudrait alors tout remettre en l’état. Donc, si vous avez envie de modifier quelque chose, effectivement le minimum est de demander l’autorisation à votre bailleur/vendeur. Bon sens et prudence vont de pair ! 🙂

498. Bonjour Marc , je suis à la recherche de mon financement pour l achat d un appartement en PlSA et une banque me propose un pret classique a un taux très avantageux.La banque partenaire du projet ,elle, me dit que je n ai pas le droit de financer mon achat avec ce type de pret et que je suis obligé , d après la réglementation de financer mon projet avec un pret PAS.j ai contacté le promoteur qui lui n en sait rien.J aimerai avoir confirmation que je peux utiliser le pret de mon choix car la levee d option est proche.je t’en remercie d avance

499. @ Djamel : on en a déjà parlé en commentaires ; le financement définitif est libre et la banque partenaire n’est pas incontournable à ce moment là (elle l’est au départ, avant de signer le contrat de location-accession, car sans accord de sa part, pas de validation et pas de contrat de location-accession). Le financement est donc bien libre pour l’achat définitif, tant en ce qui concerne le choix du prêteur que le type de prêt. 🙂

500. Bonjour, vue la longueur du post, je me permet de vous demander directement s’il existe une lettre type pour faire la demande d’agrément PLS. Mon projet est la construction de pavillon à l’aide du PLS.
     Merci

501. @ Patrick : heu, Patrick, vous ne seriez pas un peu distrait ? On parle du PSLA par ici, pas du PLS 🙂
     Pour le PLS rapprochez vous de la Direction Départementale du Logement de chez vous et questionnez les. Et sans rancune ! 😉

502. Bonjour,

     Nous souhaitons acheter un logement en PSLA : il s’agit d’un T4.
     Nous nous sommes renseignés pour le PSLA et votre blog nous a beaucoup aidé.

     L’agence nous a expliqué que si notre structuration familiale changeait (donc naissance d’un enfant) nous pourrions revendre sans payer le différentiel de TVA. J’ai donc demandé s’il y a avait un délai à respecter pour cette exception. Je m’explique si nous avons un enfant x année après avoir acheter, faut -il lancer la revente dans l’année de la naissance ? ou bien nous pouvons le revendre par exemple 2 ans après la naissance sans payer différentiel TVA ?

     Merci d’avance pour votre réponse
     Bien cordialement

     Virginie

503. @ Virginie : pas de délai Virginie, juste l’application de l’alinéa 360 de http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2506-PGP
     Hop ! 🙂

504. Bonjour Marc,

     Si j’ai bien compris, nous pouvons bénéficier du PSLA si nous avons moins de 44 000€ net imposable pour l’année N-1 ou N-2.

     En 2014/2013 nous étions à 35 000€, mais pour cette année 2015 nous dépassons les 46 000€. Sachant que la maison termine sa construction dans 2 ans (en 2017), le PSLA même signé en 2015, dépendra t’il alors du net imposable de l’année 2015 (fin de construction/début location 2017) ou alors elle dépendra de l’année 2014/2013 (signature de 2015) ?

     En vous remerciant

505. @ Gilbert : attention, ne pas raisonner en net imposable, mais en revenu fiscal de référence (c’est un chiffre qu’il suffit de lire sur sa feuille d’impôt). Et ne pas raisonner non plus sur 2 années 2014/2013 mais sur l’année civile fiscale.
     Pour le reste on en a déjà parlé le 25 décembre 2014 à 9 h 42 min. Hop, on remonte dans les commentaires et on lit !
     Et zut, je ne vais pas m’épuiser à écrire, c’est plus court de lire (surtout si c’est vous qui lisez 😉 )

506. Bonjour Marc,
     Alors voilà, j’ai réservé un T2 en PSLA, j’ai déjà payé les 1er frais de notaire s’élevant à 2100 euros. La livraison est prévu pour avril 2015. Sauf que maintenant je suis en couple et ma copine est enceinte. Je voudrais donc me rétracter pour prendre plus grand et je voudrais savoir si je pouvais récupérer les frais déjà versé.
     Merci d’avance et bravo pour le site il est super 🙂

507. Bonjour Marc, et merci d’avance pour votre aide.
     J’accède à la propriété via un Psla signé tout récemment (partie locative). J’émets pas mal de réserves (état des fenêtres, taches, etc…), je voulais savoir si comme dans une vente dans du neuf, à la levée de l’option d’achat (dans un an à la date anniversaire j’espère), je pourrai consigner une partie des fonds à la caisse de depot et consignation si jamais certaines réserve n’ont pas été levée ou cela dépend il du premier contrat signé chez le notaire ou de celui qui sera signé lors de la lors de la levé d’option d’achat ?
     J’espère ne pas faire doublon je n’ai pas eu le temps de tout lire
     Merci bien

508. Bonjour,

     Dernière question.

     Nous allons signer la réservation d’ici 1 mois et donner le chèque de caution. Donc nous donnerons l’avis d’imposition de 2014 (sur les revenus 2013). Sur les revenus 2013, nous répondons aux critères et ne dépassons pas le plafond.
     Mais la construction sera finie que l’année prochaine donc mi 2016. Sauf qu’en 2016 nous dépasserons le plafond.

     Est ce qu’il se base lors de la signature de réservation ou lors de la signature du notaire avant l’entrée des lieux ?

     De plus, nous n’avons qu’un avis d’imposition 2014 (celui de mon conjoint) car moi j’étais rattache au foyer fiscal de mes parents. Est ce que cela peut poser problème ?

     Merci d’avance pour vos réponses car nous avons un doute …

     Virginie

509. Bonjour à tous

     Ayant acheté en PSLA, le trajet pour mon boulot en aller-retour fait plus de 70km (j’ai changé de travail), puis je mettre en location mon appartement? Ou bien ce n’est qu’un aller qui doit faire 70km pour pouvoir louer?

     Je vous remercie d’avance pour votre réponse.

510. @ Damien : non mais, quelle idée de faire des enfants ! 🙂 Vous n’avez pas de garage avec le logement ? 😉
     Concernant le remboursement des frais d’acte du contrat de location-accession c’est hélas non. Ces frais ont été réellement engagés car le contrat de location accession est un acte devant notaire et il est publié. Donc, c’est à fonds perdus. Sorry.

     @Gael : attention, le blocage d’une partie des fonds ou leur consignation, ce n’est que quand il y a un défaut de non conformité aux prévisions du contrat (par exemple une fenêtre au lieu d’une porte-fenêtre, un pot de fleur au lieu d’un radiateur etc…) pas pour de petits défauts qui sont des réserves que le vendeur doit lever dans des délais raisonnables. De toute façon, si ces réserves ne sont pas levées dans un délai raisonnable (quelques semaines), signifiez le à votre vendeur en recommandé pour garder une trace. En ce qui concerne l’acte qui vous transforme en propriétaire, c’est le deuxième, celui de l’achat après la levée d’option.

     @ Virginie : pas sympa de me faire répéter 🙁
     Quand il y a contrat de réservation on juge les revenus par rapport à cet évènement ce qui donne une date certaine et une sécurisation du niveau des revenus. Pas de soucis sur le fait que vous étiez rattachée au foyer de vos parents ; il faudra juste être capable de justifier la part des revenus qui étaient les vôtres (ex : 80 000 euros de revenus, dont 15 000 vous incombant). Heu, et ils sont où les doutes maintenant ? 🙂

     @ Bajo : les 70 kms c’est le ticket aller-simple, pas aller-retour ! (faut pas charrier 🙂 )

511. Hélas non pas de garage, dommage ça aurait pu le faire sinon !
     Et vais je devoir payer des indemnités de rétractation ?
     Merci d’avance

512. @ Damien : a priori non. Surtout si vous allez voir le même vendeur pour lui acheter un logement plus grand… 🙂

513. D’accord. Merci encore pour toutes ces informations 😉

514. Bonjour et merci pour toutes les infos trouvées sur votre site, cela fait plus d’un an que je consulte régulièrement ce post et aujourd’hui je me décide à poster.
     J’ai pris possession il y a un an d’une maison en location accession. J’ai levé l’option d’achat quelques mois plus tard et suis donc propriétaire à présent.
     A la réception j’ai émis toute une liste de réserves, dont une grosse partie ont été levées.
     Cependant je suis en conflit par rapport à une de ces réserves avec l’artisan ayant effectué les travaux et le promoteur. Concrètement, le sol des chambres (en stratifié) n’est pas plat (il y a des bosses sur la revêtement). C’est dû au fait qu’il a été posé sans ragréage sur la dalle brute. L’artisan refuse de refaire le sol à ses frais et le promoteur joue la montre depuis un an. A présent, le promoteur me répond qu’il faut faire une déclaration à l’assurance Dommage Ouvrages car lui ne peut rien faire, alors que depuis un an il me promet que tout va rapidement s’arranger.
     Bref, est-ce la procédure habituelle de faire jouer l’assurance Dommage Ouvrages alors qu’il s’agit d’une réserve constatée à la livraison de la maison ?
     Merci

515. @ Ron : rien de spécifique au PSLA dans votre question, Ron, on est dans les garanties liées à la bonne exécution des travaux. Premier point, vous n’avez aucun lien avec l’entreprise. C’est le promoteur qui est votre interlocuteur contractuel unique. Et oui, il arrive parfois qu’un promoteur n’arrive pas à faire jouer la garantie de parfait achèvement auprès de l’entreprise (même si ce n’est pas le cas le plus fréquent) et c’est là que la DO peut se révéler un bon parachute.

516. Bonjour,
     Merci pour votre réponse.

     J’ai vu qu’on pouvait revendre en cas de dissolution pacs. Ma question est : faut il être pacses avant la signature du contrat de reServation ou avant la signature chez le notaire lors de l’entrée des lieux en phase locative ?

     Merci d’avance
     Cordialement

     Virginie

517. @ Virginie : j’avoue ne jamais avoir approfondi le sujet. Si je me fie à http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2506-PGP (les paragraphes 310 et 360), le fait générateur est la livraison et tout changement de statut devrait donc être considéré par rapport à ce point de départ. Questionnez votre notaire sur ce point et faites nous part de sa réponse le cas échéant !

518. Bonjour,
     J’ai réservé une maison en accession sociale (paiement de 1000€ chez un notaire), mais les délais de réalisation du logement ne cessent de s’étendre : au départ nous devions emménager début 2014, actuellement les travaux n’ont toujours pas débuté (on vient de recevoir un courrier avec un échéancier « prévisionnel » de début des travaux en juillet 2015 pour une livraison fin 2016…). Dans les faits, il se trouve que la ville dans laquelle j’habite a changé de majorité aux dernières élections et que depuis, une « réorganisaton » de l’opérateur HLM auprès de qui j’ai réservé cette maison est en cours (renvoi des chargés d’opération, changement de directeur…etc…). Du coup, je m’interroge : le projet peut-il être abandonné? modifié? Est-il possible de demander un dédommagement du fait du retard? Quel moyen de pression puis-je avoir sur l’opérateur en sachant que l’on ne veut jamais me passer le chargé d’opération, seulement la commerciale (fort gentille au demeurant) mais qui ne peut avoir un autre discours que celui de la direction? De plus, je pensais scolariser mes enfants dans le quartier dès la rentrée prochaine (puisque deux d’entre eux passent en CP et 6ème, classes charnières), or je me retrouve bloquée… Sans parler des années supplémentaires de loyers et de mon grand âge qui décale le moment du crédit (40 ans… j’aimerai bien avoir fini de payer ma maison avant ma retraite…). Merci d’avance pour vos réponses que j’ai trouvées particulièrement claires sur ce forum. Cordialement.

519. @ lamache : un contrat de réservation n’est que la manifestation de la priorité que donne un opérateur (le « réservant ») à un acquéreur potentiel (le « réservataire ») si le projet se réalise. Si l’opérateur ne peut pas mener à bien le projet (pour des raisons de niveau de commercialisation insuffisant ou de maîtrise foncière ou de prix de revient trop élevé ou de non financement ou de non obtention de l’agrément provisoire ou toute autre raison), tout le monde descend. Donc il n’y a pas de certitude et pas de dédommagement. Si vous voulez résilier du fait des décalages, votre dépôt de garantie vous sera remboursé mais c’est tout. A vous d’apprécier si on vous mène en bateau ou pas. 🙁

520. Bonsoir

     J’ai une question, le temps de la location on paye un loyer plus une part qui constituera un apport qui en fonction déduit le coût du crédit.

     Ma question est la part loyer location est elle perdue? Ou également déduite du crédit par la suite?

     Le temps de location peut il etre inférieur a 1an et quel est le maximum s’il vous plaît

521. @ Flow : la part locative de la redevance est bien sûr perdue, comme tout loyer. Seule la fraction acquisitive de la redevance servira plus tard à minorer la part du prix de vente restant à payer. Pour la durée de location on en a déjà parlé dans les commentaires ; à voir avec votre opérateur mais rarement moins de 3 mois et 4 à 5 ans pour le maxi (très théorique, le maxi ne dépasse en pratique que peu souvent les 2 ans).

522. Effectivement, mon notaire m’a confirmé qu’il fallait être pacse lors de l’acte notarié au moment de l’entrée des lieux.

     Par contre, il a insisté à plusieurs reprises sur le fait qu’une dissolution de pacs soit une exception pour revendre le bien sans payer le différentiel de tva… Donc il m’a remis des doutes….

     Virginie

523. Hello ! C’est encore moi !
     Toujours par rapport à la même histoire, si mon banquier me fait un courrier disant que je ne peu plus emprunter, à ce moment la les frais de notaire peuvent ils être remboursés ?

524. @ Damien : ça reste non…

525. Bonjour Marc,

     C’est compliqué le Psla, on voit bien les avantages mais les inconvénients c’est quoi ? ma question c’est: faut t-il-payé la différence de TVA en cas de revente ?
     je suis perdue est-il-conseillé d’acheter en Psla?

     Merci d’avance à vous 🙂

526. Bonjours à tous,
     Je commence par remercier tout le monde car ce blog apport plein d’info sur le très méconnu PSLA.
     Voici mon problème: j’ai réservé un T4 en PSLA il y a deux ans, la livraison était prévu au 31 mars 2015, mais avec le retard pris par les travaux mon promoteur annonce une livraison au mieux pour décembre 2015.Suis-je en droit d’obtenir des pénalités de retard ou un dédommagement. La seule réponse de mon promoteur est que si je ne suis pas content je peux résilier mon contrat et abandonner l’appartement. Est-il dans son droit ?
     Merci d’avance pour votre aide

527. @ Yosra : désolé, mais je ne vais pas pouvoir répondre. La question est trop vaste. L’article et la plupart des commentaires y répondent directement ou indirectement. Il faut y mettre un peu du votre et lire, même si c’est long…. 🙁

528. @ Solène : on n’est pas vraiment dans le psla, plus dans les retards de livraison en vefa. Il n’y a aucun dédommagement automatique. Il faut juste lire ce qui est dit dans votre acte au sujet de la date de livraison et des causes légitimes de retard (intempéries, défaillances d’entreprises….). Sans trop d’espoir.

529. Merci Marc (pour votre réponse du 30/01/2015).
     Pour les réserves, le descriptif que j’ai signé signalait des fenêtres oscillo-battant au 1er étage et les fenêtres ouvre la française uniquement. La plupart des autres problèmes ont été réglé.
     Encore une fois merci Pour le blog et le temps passé à me répondre.

530. @ Gael : de rien ! 🙂

531. Bonjour,
     j’ai une petite question concernant une seconde accession via PSLA. J’ai essayé de lire et rechercher dans un maximum d’articles et de questions, mais je n’ai pas encore trouvé de réponse.

     J’expose le cas. Je viens tout juste lever l’option pour devenir propriétaire. Nous avons signé l’acte chez le notaire il y a moins de deux semaines.
     Dans la mesure où la famille va s’agrandir d’ici ces deux prochaines années, nous profiterions de la clause d’exclusion de remboursement de la TVA suite à naissance pour revendre le logement actuel et acheter plus grand.
     Ma question est donc : Si nos revenus nous le permettent (RFR N-2 inférieur au plafond PSLA), pouvons-nous envisager après la revente, de reprendre logement en PSLA? Pas de PTZ+, ça c’est sur, mais je n’ai rien trouvé concernant un second achat en PSLA, y compris dans l’acte de vente.

     Merci.
     Anthony

532. Bonjour à tous,
     Je tiens tout d’abord à remercier chacun puisque nous trouvons énormément d’information à travers ce site.
     J’ai une question concernant la levée d’option et j’espère avoir un retour de Marc à ce sujet

533. @ Anthony : celui qui a bu boira ! 😉
     Je suis comme vous, je ne connais pas de texte qui interdise à un bénéficiaire de PSLA de replonger en PSLA pour sa résidence principale quelque temps plus tard. En perdant effectivement le droit au PTZ+ s’il a été proprio de sa résidence principale dans les 2 ans précédents.

     @ Jérémie : Pas de problème, Jérémie. Mais quelle est la question ??? 🙂

534. Bonjour,

     Tout d’abord merci pour toutes les réponses que vous m’avez apportées au fil des commentaires !
     Malgré tout il me reste une interrogation… J’ai compris que depuis peu les lois se sont assouplies et que la conclusion d’un pacs ou la naissance d’un enfant sont des conditions d’exonération de remboursement de la TVA. Faut-il comprendre que ce sont aussi des motifs de revente du bien avant les fameux 7ans?
     Merci beaucoup 🙂

535. @ Alice : j’avoue ne pas bien comprendre le sens de la question et les 7ans. Le délai pour l’exigibilité éventuelle du différentiel de TVA est de 10 ans (avec abattement de 10 % par an). Les assouplissements liés aux aléas de la vie que vous évoquez permettent dans cet esprit d’éviter de rembourser de la tva à l’état, mais je ne vois pas en quoi ils seraient un motif. Il n’y a que vous qui pouvez décider de rester ou de quitter votre logement, personne ne vous contraint. Et si vous le faites, il faut vérifier que vous êtes bien dans les cas qui permettent d’échapper à la patrouille ! 🙂 (sinon, il faut sortir le chéquier)

536. Bonjour Marc,

     merci pour le retour. Par contre engager des démarches pour une seconde accession via PSLA alors que nous sommes toujours dans le 1er logement financé par PSLA et que nous allons quitter n’est pas possible?
     Pour bénéficier d’un second PSLA, il doit falloir retourner dans le parc locatif après la revente pour ensuite partir sur un nouveau projet. Ai je raison dans mon raisonnemment?

537. @ Anthony : ben oui Anthony, un minimum de décence, quoi ! 😉

538. Bonjour à tous,

     Je rencontre beaucoup de problème pour poster une demande sur le site en esperant que celle ci passe afin d’avoir des réponses à mes interrogations.

     J’occupe actuellement un appartement en PSLA et je lève l’option le 30 Mars 2015.
     Cependant, la société dans laquelle j’évolue me propose un poste en CDI dans une autre ville à plus de 70 Km de mon lieu d’habitation. Je suis donc muté et me demande si je vais réellement pouvoir mettre en location mon appartement suite à mon départ ?
     Marc, selon vous, sachant que la date d’effet de mon contrat sera courant Avril et peu de temps après la levée d’option, pensez-vous que l’on peut me refuser la mise en location de l’appartement sous pretexte que le PSLA n’est pas destiné pour de l’investissement et que la date de levée d’option et celle de la mutation sont trop proches ?
     Nous sommes bien d’accord que la mutation est un motif et une raison pour la mise en location du bien mais faut-il attendre un certains délais pour la demande après la levée d’option?

     Merci énormément pour vos réponses car il est très important d’avoir cette information puisque je risque de me retrouver avec un prêt à rembourser et un loyer à payer dans ma nouvelle ville si je ne peut pas mettre l’appartement en location.

     Merci beaucoup
     Dans l’attente de vous lire

     Cordialement

539. Bonjour Marc, et un très grand merci pour tout votre travail, ça fait quelques temps que je recherche des infos tangibles concernant le PSLA, et paf vous existiez depuis longtemps (je vous prendrai bien dans mes bras :p).

     Je vais imprimer toutes ces pages d’info enrichissantes et n’ai pas encore eu l’occase de tout lire, mais j’avais une question à propos de la mise en location.
     Lors de l’achat, nous avons droit à un PTZ lié au promoteur (PROCIVIS semble être le détenteur de cette offre de prêt taux zéro), ainsi qu’au taux de TVA réduit, chose normale. Nous n’avons pas le droit au PTZ de la banque à proprement dit, les revenus ne le permettant pas (c’est d’ailleurs tellement curieux de prendre en compte des revenus N-2, pour notre cas ces revenus sont totalement obsolètes par rapport à ceux d’aujourd’hui).
     Ma question est la suivante : le logement est un T3 (réservé PSLA en voie d’achèvement) et la moyenne d’habitation dans un logement étant de 7 années, je pars la dessus. Après mes 7 années de propriétaire, aurais-je un plafonnement de loyer à respecter lors de la mise en location ? (ça compte pour les mensualités futures dans le plan de financement^^).
     Ah, et quel rôle peut avoir un acquéreur PSLA en phase locative pendant la phase locative dans la gestion de copropriété? (gestion de la GPA en parties communes entre autre, aies-je une voie propriétaire ou simplement locataire donc inaudible?, ça compte quand on voit l’incapacité des promoteurs à faire jouer la GPA, ça part en décennale/DO et ça devient un enfer par la suite…)

     Par avance merci et si les réponses sont déjà données, je vais tout lire de toutes façons, n’hésitez pas à me retoquer ;).

540. @ Jeremie : le fait générateur (le point que l’on considère pour juger des conditions initiales) est la livraison. Si vous êtes locataire, la livraison a donc déjà du intervenir au moment de votre entrée dans les lieux, non ?
     Donc, à mon avis – mais je ne suis pas juriste ni Dieu le Père – la comparaison de votre condition de distance s’effectue entre votre lieu de travail de l’entrée dans les lieux (la livraison) et celle de votre mutation d’Avril. Si c’est bien ça (posez la question au notaire du programme par exemple ou à votre vendeur pour avoir plusieurs avis, idéalement convergents…) le différentiel de TVA ne sera donc plus un obstacle. Et dans la mesure où vous êtes ensuite pleinement propriétaire, je ne vois pas ce qui pourrait vous interdire de mettre en location, sauf à ce que votre contrat de location accession ne contienne des clauses anti spéculatives ou des restrictions de disposer purement contractuelles et spécifiques ?
     Attention aussi à la perte de l’exonération de TFPB. Ca, c’est sûr ! (et réfléchir aussi au remboursement du PTZ+ le cas échéant…)
     Allez, il vous reste encore de quoi gratter ! 🙂

     @ Arnaud : je suis bien content que vous ayez été obligé de réfréner vos élans d’affection… 😉
     Pour le PTZ, je suppose qu’il s’agit d’un abus de langage et que Procivis vous a proposé un prêt sans intérêt de leur création (car il n’y a qu’un seul PTZ officiel). La durée de 7 ans (arbitraire ou statistique dans votre raisonnement) n’intéresse pas le fisc. Il ne connaît que 10 ans pour ce qui concerne le remboursement éventuel du différentiel de TVA. On en parle dans plusieurs commentaires plus anciens.
     Donc la première question à vous poser est : « suis je dans un des cas de figure qui permettent d’échapper au remboursement du différentiel de TVA ? » (avec abattement de 10 % par an).
     De toute façon, 7 ans à l’avance, ce type de raisonnement est difficile car les règles peuvent changer d’ici là. Et la mise en location pose les sujets du différentiel de TVA mais aussi ceux de l’exonération de TFPB et du remboursement éventuel des prêts initiaux (dont PTZ+) car vous n’êtes alors plus propriétaire de votre résidence principale mais bailleur.
     Donc, même si votre futur loyer n’est pas plafonné, il y a d’autres points à prendre en compte.
     En ce qui concerne la copropriété, si vous êtes président du conseil syndical vous pourrez regarder les choses d’un peu plus près, mais aucun copropriétaire n’a autorité. C’est la collectivité de la copro qui compte à travers les décisions de son AG et des mandats confiés à ses représentants. Sinon ce serait le B… azar !

541. Bonjour,

     Nous signons le contrat de reservation mardi prochain. Nous avons demandé de l’avoir en amont afin de pouvoir le lire à tête reposée (en espérant qu’ils soient d’accord).

     Devons-nous etre vigilant à des éléments qui doivent apparaître dans ce contrat ?

     Merci d’avance
     Bien cordialement

     Virginie

542. @ Virginie : même si vous n’avez pas le modèle de contrat de réservation en amont il existe de toute façon un délai de rétractation de 7 jours (voire 14 dans certains cas de figure). Vous aurez donc le temps de le relire, même après sa signature. Ce qui est important ? Beaucoup de choses, depuis l’identification du programme et du logement (et ses caractéristiques comme le type, la surface…) jusqu’à son prix en passant par le fait qu’il s’agit bien d’un logement éligible au PSLA et à tva réduite (5.5%). Plus le délai de livraison, la notice descriptive et le ou les plans annexés, les annexes éventuelles au logement (parking par exemple) etc…
     Bref, il faut lire, mais le plus important n’est sans doute pas écrit car imprévisible. De fait, tout ne se déroule pas toujours comme prévu ou souhaité, et les aléas administratifs, technique ou commerciaux existent hélas, qui s’imposent parfois aux opérateurs et – par ricochet – aux candidats PSLA. et là, c’est la qualité de l’opérateur et son sens de l’intérêt du client qui peuvent faire la différence.

543. Au secour!!!!! Bonsoir , nous sommes un couple avec 2 enfants, nous avons mi une option pour un appartement t4 en psla ! On n’y connaît pas grand chose à vrai dire! Nous avons rendez vous à la banque mercredi. Le bailleur social nous a dis que avons le droit a 20 000 e de subvention pour 2 enfants! J’ai dit ok ok! Mais en faite j’ai rien compris! Sont il a déduire du prix de vente?le prix du loyer sera de 700 euros hors charges …. Ya t’il un apport a donner? Merci de nous éclairer! Bonne soiree

544. Merci pour les informations. C’est un peu stressant pour nous, on a peur de passer à coté de quelque chose.
     J’imagine que nous devons faire attention aux conditions de remboursement de la caution …
     De plus, nous n’avons pour le moment pas le plan elec (emplacement radiateurs, etc).

     Merci et bonne journée
     Virginie

545. @ Glad : juste un conseil, ne jamais faire semblant d’avoir compris quand ce n’est pas le cas. Il n’y a pas de honte à se faire expliquer les choses par le vendeur. On n’achète pas son logement tous les jours, l’immobilier c’est quand même assez compliqué, la VEFA et le PSLA encore plus. Donc on prend son temps et on demande des explications jusqu’à ce qu’on ait compris.
     Dans ce que vous me dites, il y a trop peu d’infos pour que je comprenne à coup sûr et je ne peux pas non plus faire des consultations particulières (j’ai aussi une vie à côté du blog ! 🙂 ).
     D’une manière générale, une subvention ne se déduit pas du prix, qui reste inchangé, mais elle permet d’en payer une partie et donc d’emprunter moins. Quant à l’apport, ce n’est pas forcément obligatoire, il faut demander à votre vendeur s’il demande un dépôt de garantie au moment du contrat de réservation.
     Allez, posez toutes vos questions à votre interlocuteur, et reposez les autant qu’il faudra !

     @ Virginie : Les conditions de remboursement de la caution (je suppose que vous parlez du dépôt de garantie) ne sont pas le point le plus sensible car réglementé. Le plus important est de savoir si ce produit immobilier là est bien adapté à vous et à votre projet de vie et si le montage financier est réaliste au niveau de vos remboursements // à vos revenus. Ensuite, il faut lire pour relever tous les points qui vous paraissent étonnants et questionner l’interlocuteur avant de signer. Ne pas perdre de temps ni en faire perdre au vendeur passe par cette phase de lecture et questionnements. Un bon investissement temps.
     Pour le plan élec, en ce qui concerne mes chantiers, il n’est disponible qu’une fois le chantier engagé car c’est au moment du chantier que les entreprises produisent les « plans d’exécution » qui peuvent être différents des plans de vente ou des plans initiaux de l’architecte (il arrive aussi que des bureaux d’études « fluides » établissent ces plans en amont et qu’on demande à l’entreprise de s’y conformer, ce qui ne met pas à l’abri d’une adaptation en cours de chantier…). Demandez à quel moment vous en aurez connaissance et si on vous laisse le droit de faire vos remarques.
     Et pensez à respirer ! 😉

546. Bonjour ! tout d’abord j’y comprends rien !! lol !!
     voila , je suis devenu propriétaire depuis juillet 2012 en pls etc….. j’ai une clause de non spéculation … Hors , la vie a fait que j’ai du changer de travail et me retouve concierge avec logement de fonction obligatoire depuis juin 2014 ! Je ne suis plus a ma maison que le W.E … Mon salaire etant bas , j’ai du mal a rembourser … Puis je faire sauter la clause de non spéculation ? car je voudrai revendre ma maison mais a contre cœur vu mon changement de situation !! Donc je voudrais la revendre librement afin de « me consoler » … est ce possible ? comment faire ?? MERCI !

547. @ Escarpit : mais moi non plus, je n’y comprends rien ! 🙂
     Vous me parlez de PLS et de votre maison (le PLS, c’est pour l’investissement locatif seulement) ; votre langue a fourché, on parle bien de PSLA ?
     Pour la clause non spéculative, désolé, mais c’est du contractuel ; il faut la lire et se la faire expliquer au besoin par le notaire chez qui vous avez passé l’acte. Elles sont potentiellement toutes différentes, pas moyen de généraliser ! Sorry…

548. oui c bien plsa… désolé … d’apres le notaire la société d’HLM qui m’a vendu le bien a le pouvoir de faire sauter cette clause spéculative pour pouvoir vendre mon bien LIBREMENT …pensez vous que cela est possible ? connaissez vous des cas similaires ?

549. @ Escarpit : les clauses anti spéculatives sont purement contractuelles, donc effectivement le cocontractant peut y renoncer. Mais….. si cette clause a été introduite dans l’acte à la demande d’une collectivité en contrepartie d’avantages spécifiques, il ne voudra sans doute pas le faire car il est contraint en amont par d’autres engagements vis à vis de la collectivité.
     Ce qui ne veut pas dire que vous ne pouvez pas demander, sans aucune certitude d’être entendu cependant.

550. Merci … j’ai donc envoyé une lettre a l’office des HLM qui m’a vendu le bien pour le lui demander … dés que j’ai une réponse je vous la dirai… cela pourras peut etre servir a d’autres dans le meme cas…
     Encore merci.
     Cordialement

551. Bonjour cher Marc,

     Cela va faire ma 1000ème visite et au moins(!) ma 2ème question.

     Déjà, à chaque nouvelle visite on apprend quelque chose : les délais en cas de vente de la maison passe de 15 ans à 10 ans. C’est surprenant! Et une très bonne surprise car on ne sait jamais de quoi l’avenir est fait.

     J’ai une question (que j’ai sûrement loupé dans cette mine d’or d’infos) :

     On décide de « mettre en jeu » notre garantie de rachat (on décide de partir de la maison tout simplement si je comprends bien).
     Il faut pour cela avoir respecté l’une des conditions listées (décès, etc.)
     > Uniquement pendant les 10 années premières années ?

     Cette mise en jeu nous force à vendre notre bien qu’à l’opérateur en la vendant moins cher que le prix qu’on a payé à partir de la 6ème car on retire 2,5% par an du prix de vente. En gros, on paye notre maison 100 000€, mais on ne la vendra à l’opérateur que 85 000 € si on a vécu 6 ans (2,5% * 6 = 15%).
     >Mon calcul est-il juste?
     >Sommes-nous obligés de le vendre qu’à l’opérateur?

     Et après ces 10 belles années dans cette maison, sommes-nous libre de décider à qui la vendre? la louer? en résumé, sommes-nous enfin véritablement propriétaire?

     En vous remerciant pour ces éclaircissements et pour votre patience de m’avoir écouté encore une fois.

552. Bonjour,
     Nous avons signé un contrat l’été dernier chez le notaire pour une maison neuve (terminée en 2013)
     Étant dans la phase de recherche de prêt pour lever l’option, nous avons constaté auprès des banques que notre logement est considéré comme ancien (et non pas neuf), ou plus précisément que nous étions considérés comme des locataires HLM qui rachètent leur maison. Ceci est significatif parce que cela diminue le montant du PTZ 2015. Dans notre cas, le ratio passerait de 26% à 10%

     Pouvez vous me dire s’il vous plait s’il s’agit d’une simple méprise sur le PSLA ou alors s’il existe un texte qui nous aurait échappé (nous avons consulté le site de l’ANIL qui semblait pourtant clair à ce sujet).
     Le cas échéant, que pourrions nous faire pour les « informer »?

     Merci par avance pour votre disponibilité

553. @ Gilbert : mince, je n’ai pas de récompense pour les visiteurs multi récidivistes ! 🙂
     La garantie de rachat couvre les 15 ans suivant la levée d’option (les 10 ans, c’est autre chose, c’est le risque de remboursement du différentiel de TVA). Pour la revente, vous pouvez vendre vous-même en direct ou par agence immobilière sans souci. Sauf si vous choisissez de demander à l’opérateur de racheter aux conditions légales peu avantageuses en principe.
     Véritablement propriétaire ? Mais vous l’êtes dès la signature de l’acte d’achat (sauf les dégâts collatéraux du style rembt de TVA ou de PTZ, perte de l’exonération de TFPB, ou sanctions dues à une éventuelle clause anti-spéculative) avec le droit de disposer de votre bien. Mais, effectivement, après 10 ans, il n’y a plus de risque de remboursement de différentiel de TVA. En revanche, perte de l’exonération de TFPB pour les années restant à courir (15 ans après l’achèvement moins 10 ans après la levée d’option).

     @ Bertrand : je pense que la banque se trompe d’interprétation. Elle applique à votre égard ses conditions de rachat par les locataires de logements HLM locatifs.
     Or dans votre cas, vous n’êtes pas simple locataire, mais locataire accédant dans le cadre d’un contrat de location-accession. Ce logement n’a jamais eu vocation à être une simple location et vous pouvez en justifier facilement par la production de votre contrat de location accession. La meilleure preuve en est que lorsque la banque partenaire du projet fait sa proposition initiale (celle sur laquelle l’opérateur valide votre candidature) elle peut y incorporer du PTZ (et pas au barème de l’ancien, puisque le logement n’est alors pas encore livré). Courage ! 🙂

554. Bonjour,

     Nous sommes rentrés dans un logement psla en avril 2013 et nous avons levé l’option d’achat en octobre 2014.

     Comment est calculé le remboursement de la tva ? ( 1 % par an à partir de la première année ) ou alors sur 15 ans ?

     Nous avons un T4 (donc 3 chambres) et 2 enfants, si nous avons un 3 ème enfant, le logement sera t-il considéré comme trop petit ? Pourrions nous faire jouer ceci pour pouvoir partir du logement sans payer et la taxe foncière et la tva ?

     Merci

555. @ Delphine : pour le remboursement du différentiel de TVA (là je fais mes gros yeux réprobateurs) il suffit de lire des commentaires plus anciens. Et l’abattement est de 10 % par an pendant 10 ans, par rapport à une assiette qui est la différence de TVA entre celle au taux normal (20 % actuellement) et celle à taux réduit (5.5 %).
     Et pour le 3 ème enfant : alinéa 360 de http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2506-PGP . En résumé, un enfant de plus est un paramètre valable qui permettra de s’affranchir du remboursement du différentiel. Mais l’exonération de TFPB va disparaître après la vente pour le nouvel occupant.
     Une suggestion : faites moins d’enfants, ça fera moins de questions ! 😉

556. En fait, pour la tva, je posais la question car avant c’était 10 % par an à partir de la 5 ème année. (abattement total à partir de la 15 ème année… ==> C’est ce qu’on nous avait dit et c’est ce qui est marqué sur l’acte de vente en fait… Il y a une date de mise à effet non ? et on ne rentre pas dans ce cas je suppose… Je posais la question sur la mise à effet de cette nouvelle lois de finances…

557. L’abattement de la tva durant 10 ans, n’est-il pas pour les biens livrés qu’à partir de janvier 2014 ? ou pour les lever d’option d’achat à compter de janvier 2014 ?

     Je suis désolée, j’ai du mal à comprendre

558. @ Delphine : pas de quoi être désolée, j’avais lu trop vite votre question. Mea culpa ! 🙁
     Le délai de 10 ans et l’abattement de 10 % par an s’applique aux logements dont le fait générateur (l’achèvement) est intervenu depuis le 1er Janvier 2014. Donc pour vous c’est effectivement 15 ans (5 ans sans abattement puis 10 ans à 10 % par an).
     En revanche, pour la naissance d’un enfant, c’est quand même bon, car l’alinéa 360 prévoit que : « Lorsque les conditions auxquelles est subordonné l’octroi du taux réduit de 5,5 % cessent d’être remplies à compter du 1er janvier 2014« .
     En clair, même pour les logements livrés antérieurement, le législateur a assoupli les conditions liées aux aléas de la vie pouvant permettre d’échapper à la sanction du remboursement de TVA.
     Alors, heureuse ? 😉

559. N’empêche que la tva sur 15 ans représente une sacré somme par rapport à 10 ans… On a prévu de revendre (si on peut !) l’appartement dans 7 ou 8 ans (fin de la clause antispéculative)… et on devra énormément à l’état… (Le calcul de la tva sur 10 ans est très avantageux)… Surtout si le calcul de la tva est sur 20 % et non 19.6%. (ça c’est du vol car quand on nous a vendu l’appartement, la tva n’était pas à 20 %)

     Surtout que je suis nulle en calcul et je n’arrive pas à trouver un chiffre cohérent par rapport à ce que l’on devrait

     Le 3ème n’est pas à l’ordre du jour, je me renseignais juste… En fait, actuellement, autant acheter petit…

560. Merci pour cette confirmation. Je peux donc insister avec conviction

     Cordialement

561. @ Delphine : ben, si la TVA normale était de 20% quand vous avez acheté et celle dont vous avez bénéficié de 5.5%, pour un achat de 100 000 euros ttc (par exemple), le différentiel de tva est de : (100 000 / 1.055 * 1.20) – 100 000 = 13 744.08 euros. Ces 13 744 euros sont l’assiette qui sera ensuite diminuée de 10 % par an à partir de la 6 ème année. Donc, pour une revente au bout de 8 ans (et parce que vous êtes sur l’ancienne règle d’avant 2014), vous avez 5 ans de neutralisation et 3 ans d’abattement à 10 %. Reste donc à rembourser 70 % de 13 744 soit 9 620 euros. Je vous laisse le soin de refaire les calculs avec vos paramètres perso.
     Ou de faire un nouveau bébé pour éviter les maths ! 😉

     @ Bertrand : A vous de jouer ! 🙂

562. Bonjour,
     peut etre que la question a déja été posé avant mais je me lance tout de même
     ma compagne et moi avont signé il y a un an un contrat de pré réservation en location accession d un T3
     nous n avons rien signé chez le notaire (le contrat doit se faire dans les mois qui viennent)
     or notre situation fait que nous souhaiterions abandonner le projet.
     nous avons versé un dépot de garantie pour la réservation.

     nous avons demandé les mesures pour d une part annuler le contrat de réservation et d autre part recupérer notre garantie mais l agence immobilière fait le sourd et ne répond pas a nos questions.

     est il possible d annuler la réservation? si oui comment faire? et récupérerons nous notre dépots de garantie? a qui s ‘adresser pour que cela soit fait correctement?

     merci d avance

     JT

563. @ Jordan : vous avez deux solutions. Mettre un gros cierge dans l’église de votre choix, et ne pas oublier d’allumer la mèche en l’accompagnant d’une prière au dieu de l’immobilier. Ou alors, faire un recommandé à votre vendeur en lui disant que vous ne pouvez pas donner suite à votre démarche, ni en conséquence signer le contrat de location accession et vous lui demandez aussi le remboursement de votre dépôt de garantie. Je laisse à votre sagesse le choix de la méthode… 😉

564. Bonjour Marc,
     Nous avons signé avec mon compagnon un contrat préliminaire en octobre 2014. Ce 23 mars 2015 nous allons passer devant le notaire pour la première signature.
     Nos avis d’imposition de 2013 sur les revenus de 2012, ainsi que nos avis de 2014 sur les revenus de 2013 ne dépasse pas de justesse le plafond à respecter.
     La maison sera disponible ( si pas de retard ) en novembre 2015, nous pourrons donc lever l’option autour de mai 2016, hors nous savons que d’ici la nos revenus auront dépassé le plafond ( évolution de poste en 2015 ). Cela posera t’il un problème pour l’acquisition de la maison en 2016 ? Il me semble avoir lu que les plafonds de ressources etaient prises en compte lors de la signature du contrat preliminaire ( ou à default du contrat chez le notaire ) cela dit ça nous inquiète tout de meme un peu 😉 ( comme tout les posteurs ici d’ailleurs lol ) Je n’ai pas eu l’impression que le vendeur s’en inquiété, lors de la signature du contrat preliminaire, ils nous a juste demandé une copis des avis, et uns simulation bancaire, rien de plus. Besoin d’etre un peu rassuré ^^merci d’avance pour votre retour.

565. Bonsoir j’aurais voulu avoir un renseignement, je suis en attente d’un logement en psla ( en cours de construction ) et entre la signature et maintenant j’ai un changement de situation personnelle. Avant j’étais célibataire et maintenant je suis en couple. Est ce que l’on peux vivre ensemble malgré qu’il y a que mon nom sur le contrat? Pourras til acheter avec moi?
     Peux t-on nous virer du logement pendant la periode locatif pour un changement de situation personnelle?
     En attente de vos réponses

566. @ Manue : tiens, se rassurer… Mince alors, moi qui croyais que c’était pour le fun ! 😉
     Donc, je confirme, pas de soucis. Ce sont bien les ressources N-2 appréciées par rapport à la date de signature du contrat de réservation (quand il y en a 1, sinon, c’est le contrat de location-accession qui est pris en compte) qui sont retenues. Coooool….. Rassurés ?

     @ Titi : donc Gros Minet est arrivé et vous êtes en couple ? 🙂 (j’ai craqué…)
     Comme on est dans une société dite civilisée, on ne vous mettra pas dehors, ni vous ni Gros Minet, du fait d’un changement de situation personnelle.
     En revanche, pour acheter ensemble attention ! Il faut d’abord que le vendeur soit d’accord et il faut aussi recommencer le parcours en faisant attention aux ressources.
     Je n’ai pas bien compris si le contrat dont vous parlez est le contrat de réservation ou celui de location accession. Mais sur le principe, ne peut acheter (acte authentique au moment de la levée d’option) que celui qui a signé le contrat de location accession (sans aucun changement possible, sauf à annuler le contrat de location accession et à en resigner un autre, mais avec des frais renouvelés et l’accord du vendeur nécessaire et le risque des plafonds de ressources à évaluer). Et, donc, bien analyser ses revenus par rapport aux plafonds : car si Mme seule passait bien en N-2 (par rapport au contrat de réservation par exemple), le fait de changer les acquéreurs pour passer à 2 annule de fait (à mon avis, à vérifier auprès du notaire) la référence à la date du contrat de réservation (pour la prise en compte des revenus N-2, car les signataires sont différents) ce qui veut dire qu’au lieu de se référer à 2012 (par exemple) on regardera 2013 (si contrat de réservation Mme de 2012 et contrat de location accession Mr et Mme de 2013).
     En clair, le fait de vouloir acheter à deux, doit vous conduire à regarder non seulement les ressources cumulées de Titi et Gros Minet mais aussi ce que cela implique concernant l’année prise en considération. Car sinon, gare aux mauvaises surprises !

567. Merci Marc 🙂

     Me voila rassurée !
     Super votre forum et votre humour 😉

     bonne journée !

568. Bonsoir j’ai une petite question nous sommes actuellement en location et nous souhaitons passer en PSLA mais nous savons pas vers qui nous tourner quelle constructeur ? Nous sommes de l’Eure si quelqu’un peu nous éclaires cela serait gentil merci bonne soirée

569. @ Erika : message diffusé. Mais je n’ai pas la réponse à mon niveau.

570. Merci de votre réponse et de l humour employé.
     nous sommes un peu stressé par tout cela!
     la somme étant quand même « conséquente » nous ne voulions pas faire d erreur.

     merci
     cdlt

571. Par ce mail, je tenais à vous faire part de mon expérience avec le crédit Foncier concernant une demande de financement PSLA. Nous avons des revenus modestes et avons signé avec la SACIEL afin d’accéder à la propriété grâce au PSLA (location accession) mis en place par le gouvernement.Nous avons contacté le crédit Foncier l’an dernier car faisant partie de la liste des organismes censés financer ce type de prêt. Après avoir réalisé une simulation avec eux, nous avons réservé une maison, donné notre préavis, fait les cartons….Nous sommes actuellement à trois semaines de notre déménagement et en recontactant le crédit Foncier, j’ai appris par le responsable qu’il n ‘envisageait plus de financer les PSLA sans plus d’explications.
     Je ne comprends pas bien pourquoi, j’essaye d’en savoir plus mais le responsable ne souhaite pas en dire plus. Même « politique de l’autruche « dans plusieurs établissements du même groupe.Pourquoi ce retournement de situation sans même nous prévenir ? Le fait est que nous nous retrouvons à trois semaines du déménagement sans financement et nous devons quitter notre logement actuel.rdv credit agricole, ils sont ok pour notre prêt mais ne font pas le psla en région centre donc c’est mort…J’appelle credit agricole ile de France eux ils font mais ne prennent que des clients ile de France. Bref, c’est l histoire du chat qui se mort la queue…Comment dire je ne veux pas me retrouver dehors dans 3 semaines.

572. @ Jess : je suppose que vous avez déjà signé le contrat de location accession et que le CFF vous avait fait une proposition de financement à l’origine (et qu’il était donc la banque partenaire du programme, présentée par la SACIEL) ?
     Quoi qu’il en soit, il va vous falloir taper à un maximum de portes de banques pour trouver une offre dans des délais aussi courts. Parmi elles peut-être le Crédit Mutuel, qui intervient assez régulièrement en PSLA ?
     Que dit votre vendeur de la position du CFF ? A-t-il une solution de rechange dans sa manche ? Il y a quand même intérêt s’il veut que votre levée d’option se termine vraiment par l’achat…
     Donc, tournée des banques et consultation de votre vendeur pour tenter de l’impliquer à vos côtés. (et téléphonez à vos amis pour une chambre pendant quelques semaines… 🙁 ).

573. Bonjour,
     J ‘ai quelques questions sur le PSLA car peu de personnes peuvent m’aider.
     J’ai acheté avec mon amie avec qui je suis pacsé une maison psla en accession location en janvier 2014.
     Nous sommes donc propriétaires de la maison depuis un an.
     je suis militaire est on me demande de déménager a 250 km de mon logement actuel pour un logement de fonction.
     Je ne veux pas revendre la maison,je préfererai la louer.
     Mes questions sont:
     – pour la mutation professionel dois je donner un justificatif et à qui ?
     -dans le cas de cette mutation et tout en restant propriétaire de notre maison ,perdrons nous l’exonération de la taxe fonciere (normalement de 15 ans ) si nous la louons?Pourrons nous récupérer cette exonération si nous réintégrons notre logement ?
     -pour cet achat nous avons bénéficié d’une TVA à 5.5 cela peut il changer suite a la mise en locationdu bien ?un rattrapage a 19.6?
     -pour l’aquisition nous avons fait un pret PAS a la banque postale avec un pret PTZ+ donc pour louer il faut regarder ls conditions de ressources et le prix au metre carré,ou pouvons nous trouver ces infos?(j’ai deja pris rdv avec mon conseiller financier mais ça rame)

     Merci d’avance pour vos réponses

574. Bonsoir Marc,

     Quelle est la durée minimale pour la levée d’option ?
     A quoi correspond le paiement anticipé du prix ?
     Merci par avance pour votre réponse.

575. @jess.
     Essaies auprès de la banque postale pour moi ça a marché.
     @marc
     J’ai posé une question hier,elle n est plus dans le fil aujourd’hui ?

576. @ Morgan : pffff, ça en fait des questions pour un pauvre petit blogueur ! 🙂
     S’il y a mutation et plus de 70 km entre le lieu de travail et le domicile, on entre dans les cas prévus pour que l’état ne cherche pas de poux dans la tonsure du contribuable pour le remboursement du différentiel de TVA. Donc pas de souci sur ce point.
     Justificatif ? Oui, à donner aux services fiscaux (mais je ne connais pas le destinataire précis, demandez au notaire de votre acte).
     En revanche, l’exonération de TFPB devrait sauter puisqu’elle est liée à l’occupation par vous de votre maison à titre de résidence principale. Ce qui ne sera plus le cas. Et il me paraitrait étonnant (je n’y crois pas) que vous ayez à nouveau droit à un bout d’exonération si vous réintégrez le logement dans 3 ou 4 ans par exemple. Quand une exonération saute, elle saute.
     En ce qui concerne le financement, il faut retourner voir votre banque, car en principe il faut au moins rembourser le PTZ qui est devenu sans cause (ce n’est plus votre résidence principale). Tout ça est à voir en détail avec eux.
     En ce qui concerne la location, vous êtes propriétaire de plein droit, donc pas de contrainte particulière, sauf si vous aviez des clauses anti spéculatives qui en imposaient, ou si votre négociation avec la banque en définit de nouvelles (cf le prêt PAS maintenu au lieu d’être remboursé et refinancé par exemple). Il faut vraiment discuter avec votre prêteur.
     (PS : pour la question posée, elle attendait gentiment que je la valide, le blog est programmé pour que je valide les questions avant publication car on voit passer de tout…)

     @ Jeanne : pour faire simple, tout se passe entre 0 et 5 ans après l’achèvement. 5 ans c’est la durée maxi théorique pour lever l’option puisque ensuite on sort du « système TVA » pour passer en droits d’enregistrement. Donc, les opérateurs définissent dans les contrats les limites mini et maxi de levée d’option. La limite maxi, par exemple 2 ou 3 ans, est celle que vous ne pouvez pas dépasser si vous souhaitez acheter. La limite mini, par exemple 3 à 6 mois, est celle avant laquelle vous ne pouvez pas lever l’option. Entre les deux, par exemple entre 4 mois et deux ans, vous avez la faculté de lever l’option par anticipation. Vous n’êtes pas obligée d’attendre les 2 ans (dans mon exemple).
     C’est tout ! 🙂

577. Bonjour,

     Toute d’abord, féliciations pour ce blog.

     Je voudrais me renseigner sur la possibilité de céder mon PSLA (je suis en phase de lcoation, et j’envisage de partir pour vivre en concubinage – j’ai signé le PSLA alors que j’étais célibataire).
     Je suis actuellement en phase de location.
     Mes questions :
     1 – pour céder le PSLA, faut-il que la personne à laquelle on le cède respecte les revenus ?
     2 -peut-on le céder « à titre onéreux », notament pour intégrer les frais de notaire déjà payé à la signature du contrat de location/accession ?

     Merci d’avance pour vos réponses.

578. @ Françoise : au risque de me tromper, je ne pense pas que vous puissiez céder votre droit à PSLA. Vous n’avez pas encore réellement acheté, vous êtes juste locataire accédant avec la possibilité de lever l’option. Cette possibilité de lever l’option est strictement personnelle et non cessible (elle découle de la signature du contrat de location accession entre vous et l’opérateur, qui reste propriétaire tant que vous n’avez pas acheté).
     C’est une question pour notaire ça aussi… (mais je ne pense pas être loin de la vérité)

579. @marc
     Merci pour vos réponses.
     J’ai appelé le trésor public ce matin et ils m ont dit les même choses que vous:

     – exoneration fonciere perdue en cas de maison secondaire ou de location,vente etc…
     – pas de remboursement de tva pour moi car la mutation est de plus de 70km.(ouf sur une maison a 200.000 € ça faisait presque 30.000 euros)
     – pour la banque j ai rdv jeudi je croise les doigts.
     -j ai des clauses anti speculatives a mort mais le déménagement pour cause professionnel etait prévu dans le contrat
     Merci pour votre boulot.
     Bonne continuation

580. Bonjour Marc, c’est encore moi ^^
     Je suis en pleine lecture du contrat de location accession pour la signature chez le notaire le 23 mars. J’ai une nouvelle question pour toi > Est-il obligatoire d’avoir recours à un prêt PSLA le jour de la levée d’option ? En effet comme tu me le disait plus haut, les droits à la location accession sont prise en compte à la signature du contrat preliminaire ou a defaut au contrat chez le notaire, notre revenu fiscal de reference rentre dans les clous jusque la. Mais à la levé d’option, nous auront dépassé le plafond… Pourrions nous faire un prêt classique ? Lorsque nous avons fait les simulations bancaire avec l’acheteur, nous n’avons jamais fait allusion a ce fameux PSLA. C’est la banque qui financera ce prêt et donc j’imagine que la prise en compte de la date du contrat preliminaire elle sen fout ? lol La banque prendra en compte nos revenus au moment de la levé d’option… Une autre question > l’exonération de la taxe foncière se fait a condition d’avoir ce fameux prêt PSLA ? ou peux en t-on en beneficier avec un pret classique ? Alalala désolé pour toutes ces questions, la location accession c’est bien ! mais finalement bien compliquée ^^ Merci d’avance pour ton retour.

581. @ Morgan : ça va, je ne dis pas que des couillonnades ! 🙂 Et bonne suite !

     @ Manue : non mais, c’est du harcèlement textuel, ça ! Et le 23, c’est bientôt… 😉
     Bon, trêve de bêtises : non, le prêt contracté pour l’achat définitif au moment de la levée d’option n’a pas besoin d’être un prêt PSLA. Ca peut être un prêt banalisé bancaire ou même un héritage de Tonton Cristobal, on s’en fiche.
     Le principal c’est d’être dans le dispositif PSLA, et ça c’est le cas depuis la signature du contrat de location-accession.
     On se contrefiche donc des revenus initiaux (du point de vue des plafonds de ressources) puisque les votres étaient supposés conformes au départ. Je dirais même mieux : si vos revenus actuels sont ceux de Bill Gates ça ira très bien à la banque pour le calcul de votre taux d’endettement…
     Idem pour l’exonération de TFPB. Dispositif PSLA = exonération (mais pas le prêt PSLA dont on se fiche encore une fois… oui ou non c’est indifférent). C’est dur d’être un prêt PSLA du point de vue ego ! 🙂
     Allez, zou ! Et que je ne vous revoie plus ! 😉
     (je crois bien que je vais aller faire une sieste, moi)

582. Pour poursuivre sur votre discussion. Lors de la levee d’option nous pouvons faire un prêt auprès d’une banque qui ne finance pas les psla? Car il me semblait qu’on nr pouvait pas choisir certaines banques…

583. @ Lea : C’est ça, Lea, vous pouvez choisir qui vous voulez lors de la levée d’option. C’est y pas beau comme ça ? 🙂

584. Bonsoir,

     Je vais bientôt signer un contrat de location-accession. Je serai la deuxième occupante, sachant que la première personne n’a pas souhaité levé l’option.
     Dans mon contrat de location accession, en ce qui concerne la levée d’option, il est noté que je peux à tout moment au cours de la période de jouissance exercer la faculté d’acquérir. Cela risque t-il de me poser problème avec l’administration fiscale ? Ou cela rentre-t-il dans le texte de loi ?
     D’avance merci pour votre réponse.

585. @ Jeanne : houla, je ne savais pas que c’était les éliminatoires de Questions pour un champion ! 😉
     Ben, là je ne sais pas. Conclusion : si vous ne trouvez personne qui sache , il va vous falloir interroger l’administration fiscale de chez vous.
     Si on veut cependant un peu réfléchir à la logique du système, j’aurais tendance à dire que l’on raisonne plus par rapport au logement que par rapport à la personne, et que si l’occupant précédent est resté dans le logement plus longtemps que la durée locative minimale prévue par le vendeur dans le contrat de location-accession, l’obligation de phase locative significative est remplie pour vous grâce à lui.
     Car dans le PSLA, on dit bien qu’il faut lever l’option dans un délai maxi de XXX (variable selon l’opérateur) à compter de l’achèvement du logement (et idem pour la capacité à lever l’option par anticipation, toujours par rapport à l’achèvement). En raisonnant par l’absurde, et si 5 occupants se succédaient (avec par exemple une durée mini de 12 mois d’occupation locative chacun) on arriverait à 5 ans et personne ne pourrait lever l’option (vu que l’on sort du système tva dans les 5 ans).
     Comme ce n’est pas pour ça que le PSLA est prévu, je serais d’avis que c’est le cumul des occupations qui fait foi pour la durée mini d’occupation locative.
     Posez d’abord la question à votre vendeur (s’il a une réponse écrite, c’est mieux) et vérifiez ensuite auprès du service des impôts. Désolé ! 🙁

586. Bonsoir,

     Nouvelle petite remarque. Je pensais que la levée d’option pouvait se faire à tout moment entre la date d’entrée en jouissance et le terme de la période de jouissance. Je pense tout de même restée locataire au moins 3 mois avant de lever l’option. Mais là, j’avoue maintenant que je suis un peu perdue avant la signature du contrat qui doit avoir lieu dans une semaine.

587. @ Jeanne : les délais mini et maxi sont en principe précisés dans votre contrat de location-accession. Si rien de tel ne figure dans le vôtre, c’est sans doute que votre vendeur vous laisse la latitude de lever l’option à votre guise. De toute façon si vous attendez 3 ou 4 mois, le risque est très faible. Cool !

588. Bonjour Marc,

     Un dernier petit commentaire. Je viens de parler avec une personne de mon entourage qui est notaire et qui m’a indiqué que cela était en effet risqué de lever l’option trop tôt, car sinon il y a un risque de requalification fiscale. Donc ce n’est même pas trois mois que je vais attendre mais plutôt six mois. Perso, si j’avais su cette condition avant, je n’aurai jamais envisagé de passer par un projet de location-accession. Je connaissais les conditions restrictives pour après mais le vendeur du projet ne m’a jamais mis en garde contre une durée trop courte de location. Il me dit au contraire que je peux acheter le bien très vite…
     Bref, je me sens piégée et je ne vois pas comment reculer car le déménagement est prévu pour dans deux semaines…
     Parfois,dans certains commentaires, avec votre humour, vous conseillez de mettre un cierge. Je pense que je vais y aller de ce pas.
     Merci à vous pour votre blog car c’est ici que j’ai pris conscience des réelles conditions du psla, de ses avantages et inconvénients.
     Bonne continuation à vous et encore merci pour vos conseils.

589. @ Jeanne : j’ai discuté il y a peu avec un opérateur social de bonne taille qui fait du PSLA en région toulousaine. Eux préconisent 4 mois minimum de phase locative avant la levée d’option.
     Mais la question que vous posez est un peu différente étant donné que vous n’êtes pas la première occupante. Et c’est cette zone d’ombre que vous devriez explorer. A savoir : quand on n’est pas le premier occupant, la durée minimale d’occupation locative s’apprécie-t-elle tous occupants successifs confondus par rapport à la date d’achèvement (auquel cas la durée de l’occupant précédent vous bénéficie aussi) ou occupant par occupant ?
     Zatizecouechtieun ! (en anglais phonétique 😉 )

590. Thanks again Marc. Mais la trouillarde que je suis ne veux pas prendre trop de risque alors je pense que je vais attendre un peu…

591. @ Jeanne : une sainte trouille est parfois salvatrice ! 🙂

592. Bonjour Marc.

     Désolée d’encore vous embêter et de me répéter. Pensez-vous qu’une levée d’option au bout de 6 mois ce sera suffisant ou faut-il encore attendre plus longtemps pour ne pas avoir de problème avec l’administration fiscale ?
     Merci de votre réponse. Promis, ce sera ma dernière question. Sympa vos jeux de mots…

593. @ Jeanne : l’opérateur dont je vous parlais en région toulousaine est filiale d’un groupe de 1 % logement. Et c’est un acteur significatif de ce marché. Eux pratiquent 4 mois, certains descendent même à 3 mois. Avec 6 mois, je ne pense donc pas qu’il y ait de risque de requalification, car l’administration fiscale ne pourra pas prétendre que votre phase locative était factice.
     NB : après une sainte trouille, un peu de courage raisonné, ce n’est pas mal non plus ! 😉

594. Bonjour Marc,
     Je voulais savoir s’il y a une lettre type pour demander la levée d’option ?
     Est ce que vous avez un modelé ?
     Merci et bon courage

595. Hello Marc 😉 merci pour ton retour du 20 mars et désolé pour le harcèlement textuel ^^
     ayé c’est signé hihihi !!! et bien si tu vas me revoir lol car j’ai une ultime question for you mouahaha.

     lorsque que nous avons passés en revu l’acte notarial, nous somme tombés sur le point suivant > « la garantie rachat du vendeur » (autrement dit les logement hlm) nous avons constaté que sur cette garantie d’achat, nous ne pourrons pas faire de plus value, ce qui nous parait NORMAL, on va pas leur revendre notre bien plus cher qu’il nous l’on fait payé 😉 ( quoi que si clause d’extension ou de travaux a nos frais ? ). En revanche nous on aimerai plus tard faire une plus value sur le bien qui nous appartient, surtout qu’il y aura eu des améliorations du logement de notre part ( cuisine equipée, terrassement etc…. ). Ma question est > sommes nous obligé de passer par la garantie revendeur ? ou peux ton revendre par nous meme, et dans ce cas faire une eventuelle plus value. Merci encore Marc pour ton retour ! Merci merci merci !

596. Bonjour Marc,
     Après avoir passé des heures à lire vos com tres enrichissant me voilà a poser mes questions et expliquer ma situation :

     Actuellement en Psla, en phase locative, ayant fait la lèvé d option dans les 3 mois et une date de transfert de propriété prévu vers le 01/06
     Les offres de prêts son validées
     Notre promoteur faisant l autruche derrière un service SAV muet malgres mails et Lr/AR
     Le notaire ne jouant pas son rôle d impartialité pour son gros client…
     De nombreux soucis sur les finitions, les extérieurs ne sont pas réalisés
     Clairement nous sommes content de la maison en generale mais le promoteur / bailleur nous prend pour des « chèvres » (je ne suis en aucun cas victime de chevrophobie ^^ ) dès lors que nous prennons une place de « clients » souhaitant au moins une prestation correct et fini cela les déranges…

     – Que peut on faire pour s assurer que le promoteur lèvé bien toutes les réserves d ici au transfert ? (Notre crainte et qu’il nous laisse en plan avec Apres la vente…)
     – Est ce possible de prendre un second notaire en cours de route ? (Car a 2 mois de la vente elle ne souhaite pas nous confirmer la date du transfert pour que nous pausions une journée… Et elle ne veut pas nous répondre clairement sur les démarches a effectuer… Limite elle s énerve sur moi au téléphone quand je lui demande comment faire avancer le bailleur avant la vente ? )
     – peu t il nous refuser la vente a ce stade ou la reculer ? (Dans le cas où il l’a recule a qui revient la charge des loyers ? )

     Nous accusons sur ce projet dans le 62 un gros gros manque de communication, c est vraiment dommage que vous ne soyez pas notre promoteur ! quand on voit des personnes comme vous prêtes a passer ses soirées pour aider d illustres inconnues !

     Bonne soirée et continuation !

     Vincent

597. @ Vincent : concernant la date de l’acte de vente définitif, le promoteur peut la reculer, notamment s’il n’a pas obtenu l’agrément définitif (ceci est souvent prévu dans les contrats de location accession). Il s’agit là d’un délai administratif entre lui et l’administration qui gère l’attribution des PSLA, mais ceci peut vous être opposé. Par contre, je ne vois pas comment la vente peut être refusée si vous êtes conforme à la réglementation et si vous avez bouclé votre plan de financement et obtenu vos crédits.
     Sur le fait d’avoir un deuxième notaire ? Je ne vois pas ce que cela pourrait améliorer. Le fait d’être en double minute (c’est comme ça qu’on dit quand il y a 2 notaires différents pour un même acte) ne changera rien fondamentalement. Je suppose que si le notaire s’énerve c’est qu’il joue le rôle du jambon dans le sandwich (coincé entre vous et le promoteur) et qu’il n’a pas obtenu du vendeur l’info définitive à vous communiquer. Ca énerve toujours d’être pris pour un jambon, c’est connu ! 😉
     Pour les finitions : concernant les extérieurs, il arrive souvent qu’il y ait un décalage pour leur achèvement (c’est la copropriété ou l’association syndicale libre, selon le cas, qui devra les réceptionner et faire ses remarques).
     Pour les réserves de votre lot privatif, vous pourrez utilement faire la liste des réserves non levées (et mise à jour) et l’envoyer en recommandé en leur demandant de faire le nécessaire pour qu’elles soient levées avant le 1er Juin. Vous n’en êtes pas encore au stade du contentieux, et il est parfois difficile même pour un professionnel de bonne foi de faire bouger les entreprises au rythme souhaité…
     Allez, courage et bonne humeur ! 🙂

598. @ Liam : non, pas de modèle. Peut-être que votre opérateur en a un à votre disposition ?
     Sinon, vous faites une jolie lettre dans laquelle vous rappelez les références et l’adresse de votre logement, vos coordonnées personnelles, la date de signature du contrat de location accession et le fait que vous demandez la levée d’option conformément aux prévisions de votre contrat de location accession. Le tout en recommandé avec accusé de réception. Et vous appelez votre opérateur en parallèle pour vous coordonner avec lui, indépendamment du formalisme juridique.

     @ Manue : non mais quelle acharnée… ça se confirme !
     La garantie de rachat n’est qu’un parachute prévu par la législation, pas l’obligation pour le bénéficiaire d’y faire appel. Vous pouvez parfaitement vendre par vous même.
     Alors, heureuse ? 🙂

599. Ouiiiiiiiiiiiii 🙂 je suis une acharnée comme ça dans la vrai vie ^^ c’est pas toujours facile pour mon entourage je te l’accorde :p
     Merci encore pour ta réponse, je ne t’embête plus jusqu’à nouvel ordre 😉 Hihi !

     Bonne journée à toi !

600. Bonsoir Marc !

     Quelle réactivité ! Merci pour ces infos !!
     Quand vous dites que le delai peu nous etre oppose, que voulais vous dire par la svp ?

     Pour la double minute on espère pas devoir en arriver la et vous avez mis le doigt sur ce qui bloque je pense 😉
     D apres le service commercial l agrément definitif a été obtenu mais le notaire filtre les infos sûrement pour se couvrir en cas de retard, donc bon « wait and see »
     Concernant le courrier pour les réserves on a pu le faire cette après midi sans attendre !
     Merci pour le conseil !!
     En tout cas votre blog est bien utile et encore MERCI !!!
     Vincent

601. @ Vincent : l’obtention de l’agrément définitif est très souvent prévu en clause dans le contrat de location accession. C’est à dire que l’on dit que l’option ne pourra être levée qu’après l’obtention de l’agrément définitif. Et ceci vous est opposable, c’est à dire que vous êtes obligé de vous y conformer. C’est une mesure de prudence de la part du vendeur, car tant que l’agrément définitif n’est pas obtenu il est en risque puisqu’il vous doit contractuellement les caractéristiques du PSLA (dont un prix TTC qui comprend une tva réduite). Du coup, si l’agrément définitif est refusé sur tel ou tel dossier d’acquéreur, il va devoir vous vendre au même prix TTC (c’est donc lui qui va payer le différentiel de TVA) et vous seriez en droit de lui demander une indemnité pour l’absence d’exonération de TFPB.
     C’est pour éviter ce type de risque que le vendeur préfère attendre d’avoir l’agrément définitif. Normal…

602. Bonjour,

     Il y a plusieurs mois, j’ai signé un contrat de location-accession devant le notaire.
     Les clés me seront remises au 31 juillet.
     Ayant contracté « seul » le PSLA , est-il possible aujourd’hui de d’ajouter un second « locataire-proprietaire » (ma future conjointe) sur le contrat ? Tout en sachant qu’au moment où jai fait ma demande de logement en PSLA, ma « future conjointe » était étudiante et donc ne remet cause les plafonds d’acceptation du PSLA .
     Comment dois-je m’y prendre ?

603. @ Rémi : non, pas possible. Il faut recommencer le parcours. Ne peut lever l’option que celui qui figure sur le contrat de location-accession. Et comme ce contrat est passé devant notaire et publié, on ne peut rajouter personne sans refaire un contrat de location accession. Donc il faut repasser devant notaire et avoir l’accord préalable du vendeur qui n’est pas obligé de l’accorder. Donc, étape 1 : retourner voir votre vendeur et tout lui expliquer. 🙁
     C’est la vie !

604. Merci Marc pour votre retour;
     Cependant, est-il possible selon vous d’attendre que je décide de la levée d’option pour effectuer ces démarches auprès du vendeur/notaire ?

605. Bonjour Marc,

     Tout d’abord merci pour ces renseignements.
     J’ai acheté il y a maintenant bientôt 11 ans un appartement en accession sociale à la propriété à Paris avec le père de mes enfants.
     Il y a six ans nous nous sommes séparés et j’ai racheté seule l’appartement, et donc supprimé les taux zéro.
     L’une des clauses est de ne pas revendre au prix du privé avant 20 ans.
     Or, dans les rues voisines, d’autres accessions sociales à la propriété se sont faites il y a 9 ans environ avec des clauses de revente de 10/12 ans.

     Est ce possible de faire revoir à la baisse le nombre d’année, vu qu
     Il s agit de logements identiques et dans le même quartier, cela me semble « injuste ».
     A qui m’adresser? .

     D’autre part, ayant remboursé les prêts à taux 0, je suis censée pouvoir louer mon appartement aux prix du privé (site service public) mais dans la clause mon accession. Doit être principale.

     Alors qui écouter?

     Merci de votre aide et à bientôt!

606. @ Rémi : pas pour moi. La levée d’option ne s’exerce que sur un contrat en cours et au profit du bénéficiaire. Or votre compagne n’est pas bénéficiaire. Il faut faire les choses dans l’ordre.

     @ Anne-Laure : à l’heure actuelle les clauses anti spéculatives ne dépassent que très rarement 5 à 10 ans. La vôtre, qui date un peu, est donc particulièrement sévère. Ces clauses sont de nature contractuelle, il faut donc demander leur accord aux autres contractants si vous voulez déroger, notamment l’accord de la collectivité locale qui a imposé la clause.
     Vous connaissez le chemin à suivre, à vous de jouer !

607. Bonjour,
     Voilà ma situation: mon conjoint et moi-même (pacsés) sommes en location-accession depuis le 1er aout 2013. Nous ne souhaitons finalement pas lever l’option d’achat, l’endroit ne nous convient pas du point de vue de la distance avec nos emplois respectifs et par ailleurs, je suis en congé parental donc nous n’avons plus le budget pour acheter.
     Nous avons trouvé un logement plus proche du travail et nous prévoyons d’y emménager début juin. Nous avons déjà fait la lettre de préavis mais nous ne sommes pas dans le délai légal de 3 mois, la lettre a été réceptionnée le 18 mars par le bailleur, ce qui normalement devrait faire un préavis au 18 juin. J’ai appelé mon interlocuteur qui gère les dossiers de psla qui m’a rassuré en me disant qu’il n’y aurait quand même pas de problème pour déménager avant les 3 mois, bon, soit, je l’espère quand même car nous ne serons pas en mesure de payer 2 loyers en même temps. Par contre, la personne m’a précisé qu’il y aurait des frais de résiliation du contrat de location-accession, d’à peu près 1500 euros! je sais bien que dès que l’on passe chez un notaire, c’est pour « aligner » mais sont-ce des frais légaux, que représentent-ils exactement et pourquoi un tel montant? Nous n’avons qu’un seul salaire, donc ces 1500 là, nous ne les avons pas!
     Merci de vos réponses! à bientôt.

608. @ Birault : Pour répondre à vos questions, il faut bien comprendre le processus. Un candidat signe un contrat de location-accession. Il paye à cette occasion des frais liés au coût de l’acte authentique que constitue ce contrat (publié « aux hypothèques » comme le dit le langage populaire) et souvent aussi une provision. Cette provision, contractuelle, vise le plus souvent à compenser le coût du non achat éventuel par le locataire-accédant (remise en état de locaux, coût des formalités visant à annuler l’inscription du contrat de location-accession…). Car le contrat étant sous la forme authentique et donc publié, il est impératif de l’annuler avant de pouvoir revendre en PSLA à un autre candidat (et cela a un coût de quelques centaines d’euros).
     Comme à ma connaissance (mais je n’en suis pas sûr à 100%) aucun texte de loi ne prévoit explicitement l’imputation de ce coût à l’opérateur ou au locataire-accédant, tout ça est un petit peu à géométrie variable suivant qu’une ou des provisions (ou clauses contractuelles) ont été prévues au moment du contrat de location accession. Donc à voir au cas par cas en regardant ce que vous avez signé et payé à ce moment là.
     En revanche, en ce qui concerne les indemnités de 1 ou 2 % qui avaient cours il y a quelques années, elles sont maintenant hors jeu (et un visiteur du blog a d’ailleurs fait un commentaire là dessus il y a quelques mois, bien plus haut dans la file des commentaires). En bref, à vous de regarder vos documents et vos obligations dans le détail !

609. Bonjour,
     Nous avons signé un contrat de réservation pour un F4 livrable au 2ème trimestre 2016 en PSLA.
     Nous avons versé un dépôt de garantie de 5800€.
     Nous souhaitons changer de région et donc abandonner ce projet. Nous allons donc demander notre mutation. Quitter la région parisienne pour la Charente-Maritime.
     Question : le dépôt de garantie nous sera-t-il remboursé ?
     Cordialement

610. Bonjour Marc,

     Tout d’abord merci pour toutes vos précieuses informations !
     Mon conjoint et moi nous sommes vu refuser le droit à la location-accession car sur notre avis d’impôts N-2 nous dépassons de peu le plafond PSLA.
     Mais la commercial a pris le plafond concernant « 2 » personnes destinées à occuper le logement, hors nous sommes « 3 » car nous avons un enfant né en février 2014 qui n’apparait donc pas sur le dernier avis d’impôts.
     Mais nous avons bien évidement le livret de famille, c’est notre fils il existe et habitera belle et bien avec nous !!!
     En revanche nous sommes bien éligible au PSLA dans la catégorie « 3 » personnes destinées à occuper le logement.
     Ma question est donc la suivante : est ce que la commerciale n’a pas chercher plus loin que son nez soit le tableau des plafonds PSLA et notre dernier avis d’imposition ou est ce la législation qui est pour moi pas très logique ?
     Merci par avance

611. @ Jerome : oui (dans la mesure où vous n’avez signé que le contrat de réservation jusqu’ici)

     @ Flo : les plafonds de ressources sont N-2 et la situation du ménage est N. Donc pour votre enfant, puisqu’il est né en 2014, cela fait plus d’un an que vous pouvez regarder les plafonds pour 3 personnes « destinées à occuper le logement » (plafonds 2013 donc aujourd’hui). Quant au nez de la commerciale, l’histoire ne dit pas s’il est plus beau que celui de Cléopâtre… 😉

612. Bonjour marc.
     Merci pour votre travail. J’espère que vous pourrez me venir en aide. Je suis actuellement en location accession et jai fait ma levee d options au un an. La date d anniversaire c est le 11avril 2015. Sauf que le vendeur organisme hlm na pas encore recu l agrément definitif. Il a accepter la levée d options en courrier recommandé mais refuse de proceder au transfére tant qu’il na pas recu l’agrément et ignore dans quel delais il l’aura. Il nous impose de continuer a payer nos loyers en attendant. Est ce legal d étendre a sa guise la location?
     Merci beaucoup

613. Bonjour Marc,
     Arrivée dans le 44 en septembre dernier, je ne parviens pas à trouver une location classique car je suis en recherche d’emploi, et pas d’emploi = pas de logement (bien que je pourrais payer des années de loyers, suite à la revente de ma maison dans le 60).
     Je suis en train de découvrir l’existence de la location-accession et me dit que cela peut correspondre à mon profil, s’ils ne demandent pas un CDI ?
     Ils se basent uniquement que sur le revenu fiscal de référence ?
     Et ma 2ème interrogation est à propos du paiement du crédit, j’ai lu qu’il pouvait provenir d’un apport personnel, est-ce sûr ?
     En fait, pensez-vous que mon profil puisse coller ?
     Merci par avance pour votre réponse. Cdlt

614. @ Kellya : l’agrément définitif est souvent prévu en clause suspendant le transfert de propriété car sa non obtention fait courir un gros risque au vendeur. On en a parlé dans ces commentaires il n’y a pas trop longtemps. La réaction est logique. Reste à espérer que l’agrément arrive vite ; en général c’est du 2 à 3 mois après transmission du dossier complet à l’administration, mais les délais de cette dernière sont variables.

     @ Kickers : sincèrement, non, vous n’avez pas le profil. 🙁
     Parce que si dépasser les revenus plafonds est éliminatoire, être en dessous ne donne pas de droit automatique. Encore faut-il que la banque partenaire du programme vous valide, et là pas de miracle. Je ne connais pas de banque qui valide de dossier de demandeur d’emploi. Sinon, oui, lors de la levée d’option, on peut payer son achat avec le gain du loto ou un héritage, pas d’obligation de contracter un prêt.

615. Merci pour votre réponse! Nous n’avons donc pas d’autres choix que de payer les loyers le temps quils obtiennent l’agrément bien quil ya aucune information dans notre contrat à se sujet. Selon eux ils ont fait la demande en début d’année donc sa peut etre janvier février ou mars… sachant que sa fait un an que nous sommes dans le logement ils avaient le temps de le faire avant. Merci de votre aide. Cordialement

616. Bonjour Marc,
     Merci pour votre blog, j’ai lu une partie des échanges mais n’ai pas vu de cas de figure comme le mien donc je vous fais part de ma situation.
     J’ai signé un contrat de réservation en juillet 2013 pour un appartement T3 en location accession dont la livraison était prévue au plus tard le 31 janvier 2015.
     Or les travaux ont pris beaucoup de retard et je viens d’apprendre auprès de l’organisme avec lequel j’ai signé que la livraison ne se ferait pas avant décembre 2015.
     Soit un retard de presque 1 an, ce qui m’oblige à rester en location dans mon actuel appartement encore 8 mois et payer autant des loyers à perte, sans compter le délai de location quand j’entrerai dans mon nouvel appartement.
     Puis-je espérer obtenir une indemnisation, des compensations ou peut-être renégocier le prix de la levée d’option (je ne sais pas si c’est possible)?
     Merci d’avance pour votre réponse.

617. @ Damani : la question posée relève plus du retard de livraison que du dispositif PSLA. Et à mon avis vous n’avez pas grand chose à espérer côté indemnisation car les dates de livraison ne sont que prévisionnelles vu qu’elles peuvent être impactées par tous les aléas de chantier notamment (intempéries, défaillances d’entreprises etc…) qui retardent d’autant la livraison. Mais rien ne vous empêche de demander au vendeur s’il compte faire un geste. Sans l’espérer vraiment… 🙂

618. Merci Marc pour votre réponse. Maintenant il va falloir convaincre cette commerciale que nous sommes bien éligibles au PSLA ! Et je sens que ça ne sera pas chose facile…
     PS : Le nez de la commerciale est loin d être aussi beau que celui de Cléopatre et semble en plus bien manquer de flair!
     Merci pour tous vos précieux renseignements

619. @ FLo : de rien et bonne chance ! 🙂

620. Bonjour Marc,
     J’ai acheté un T3 en PLSA, est-il possible de sous-louer une chambre dans l’appartement?
     Est-ce qu’il y a un loyer max au m^2 à respecter?
     Cela met-il en cause le PTZ, l’exonération de la taxe foncière et la TVA?
     Merci d’avance de votre réponse.

621. @ Georges : je n’en sais rien ! 🙁 (vous avez de ces questions… 🙂 )

622. Bonjour.
     J’aurais besoin de renseignements que je ne trouve nulle part ailleurs. Peut-être pourrez-vous m’aider.
     J’ai réservé une petite villa (contrat de réservation signé), en tant que célibataire, vivant seule avec ma fille, mais mon petit ami vient d’aménager chez moi. Nous sommes désormais concubins (encore que pour certains organismes, il faille attendre 1 an de vie commune pour être considérés comme concubins!). Nous rentrerons donc ensemble dans mon logement quand j’aurai signé le contrat définitif de location-accession. Seulement, je lis sur certains sites que pour le PTZ, il faut prendre en compte le nombre de personnes qui habitent dans le logement et sur d’autres sites, le foyer fiscal (qui est donc différent puisqu’en tant que concubin, il n’y a pas d’imposition commune). Cela change la donne (négativement pour moi bien sur!). Savez-vous qui dit vrai?
     De plus, il semblerait aussi que d’autres soucis existeraient du fait de cette installation en concubinage…par exemple absence d’exonération de taxe foncière pendant les 15 ans.
     Impossible de trouver des réponses! Pouvez-vous m’éclairer?
     Enfin, pour pouvoir revendre ou louer éventuellement (si un jour nous voulons acheter à deux plus grand) cette villa, le pacs ou mariage entre nous (qui habiterons dès le début ensemble) est-il un moyen de ne pas avoir à rembourser le différentiel de TVA? Merci d’avance.
     ps: Bravo pour ce blog très riche en infos diverses.

623. Bonjour Marc et merci pour ce blog.
     Je suis mère célibataire avec 2 filles et suis sur le point de signer un contrat de réservation en plsa pour un f3 livraison fin 2016.
     Il se trouve que comme par hasard le père de mes filles tente un retour.
     Avec nos revenus ns ne rentrerons plus ds la limite des plafonds. Dc je suis un peu perdue.
     Si je signe et qu’on se remet ensemble qu’est ce qui va se passer pr le contrat et les avantages ?
     Est ce que je pourrai en bénéficier qd même du fait que je l’ai signé avant?
     Est ce que je pourrai me rétracter si au final on veut acheter plus grd?
     Est ce que du fait que je l’ai signe toute seule si on veut qd même l’appartement on aura les mêmes avantages quant au crédit et au taux de tva?
     Je ne sais pas du tout.
     Merci pr tes réponses et avis éventuel.

624. @ Emilie : si j’ai bien compris votre compagnon actuel n’existe pas officiellement, ni sur votre contrat de réservation, ni sur le futur contrat de location-accession, ni sous forme de Pacs ou autre du point de vue fiscal, ni sur la phase d’emprunt futur (vous avez les moyens financiers d’assumer seule ?) ?
     Que cela continue donc ! D’une part vous n’êtes pas sûre d’avoir toujours le même petit ami d’ici 1 an par exemple (je n’ai pas dit que je vous le souhaitais ! 😉 ).
     Et d’autre part, si on va au fond des choses, c’est la somme des revenus fiscaux de référence N-2 des personnes devant occuper le logement qui doivent être prise en compte.
     A noter aussi que s’il n’a pas signé le contrat de réservation, il ne peut pas être co acquéreur, ce qui semble de toute façon exclu au niveau ressources cumulées ?
     Quant à éviter plus tard le remboursement du différentiel de TVA, PACS ou mariage seront effectivement une solution sur ce point.

625. @ Aniela : bon, pour être sûre de rester dans les plafonds, il y a une solution : épouser un SDF ! 😉
     Sinon, à deux avec votre « ex futur » ce n’est pas possible du fait de vos revenus cumulés.
     Et si vous y allez seule, il faudra aussi acheter et emprunter seule, car la levée d’option n’est possible que pour le titulaire du contrat de location-accession.
     Donc, si vous voulez y aller seule et que vous en avez les moyens vous pouvez. Mais essayez d’y voir plus clair sur vous avant.
     Acheter un logement n’est pas quelque chose d’insignifiant et il vaut mieux savoir dans quel projet de vie on s’inscrit…

626. Merci pour votre réponse rapide.
     Mon petit ami n’existe pas effectivement sur le contrat de réservation et mon dossier a été accepté seule oui.
     Par contre, il vient d’aménager chez moi (tout est à mon nom mais nous sommes désormais concubins, ni pacsés, ni mariés).
     Ce qui m’inquiète c’est que l’on rentrera ensemble dans le logement qui m’appartiendra. Il semble que cela me desserve.
     Vous dites: « Et d’autre part, si on va au fond des choses, c’est la somme des revenus fiscaux de référence N-2 des personnes devant occuper le logement qui doivent être prise en compte ». Vous parlez de quoi? du contrat définitif de location-accession?dimpôts? du ptz? pardon, je n’ai pas bien compris.
     Je précise qu’il n’a aucune intention d’acheter avec moi (de toute façon c’est trop précoce) et que nos revenus cumulés dépassent le plafond du psla.
     Merci pour vos réponses.

627. Ça fait bientôt un an que nous sommes dans notre logement psla
     Et c’est l’heure de faire la demande de credit et pour le moment les banques ne veulent pas nous faire le prêt. On va être obligé de déménager mais on ne veut pas déménager et en plus c’est déguelasse car notre situation financière s’arrange et on à 30% d’endettement. Pendant un an on a payé 1500 de loyer qui peut de nos jours payer 1500 pour un loyer ! Et le notaire qu’on a payé on l’a dans le c… Et la cuisine intégrée qu’on a payé les 3/4 et qu’on devrait recevoir en juin…. Merde merde et merde

628. @ Emilie : ce que j’ai voulu dire c’est qu’officiellement la règle veut qu’on compare au moment du contrat de réservation (quand il y en a un) le montant des revenus fiscaux de référence N-2 cumulés des personnes devant occuper le logement au plafond de ressources pour s’assurer que celui-ci est respecté.
     Ca c’est pour le côté officiel et vous l’avez bien respecté si je vous ai bien compris.
     La circonstance que vous ayez rencontré en toute bonne foi quelqu’un ensuite est un aléa de la vie. Que ce serait-il passé si vous l’aviez rencontré 8 jours après votre entrée dans les lieux ? Ou 8 jours après la levée d’option ? Le PSLA n’a pas pour vocation à transformer en nonnes toutes les femmes de France…. Enfin, je crois. Et le taux de fécondité alors ? 😉
     D’autant que (mais je ne vous ai rien dit) si ce Monsieur n’apparaît nulle part il risque de passer sous les radars.
     Pour enlever tout doute, posez la question au notaire du programme. S’il ne sait pas il pourra lui-même interroger l’administration fiscale ou le CRIDON (Centre de Recherches, d’Information et de Documentation Notariales).
     A vous de poursuivre le chemin !

     @ Nadine : c’est pas bô les gros mots ! 🙂 Moi, je n’en dis jamais… 😉
     Pour votre financement de levée d’option, élargissez au maximum votre potentiel en allant voir un courtier en crédit immobilier ; il consultera un maximum de banques en même temps. Si votre cas est finançable il trouvera.
     Si vous êtes limite mais que votre situation financière s’arrange prochainement, essayez de repousser la date limite de levée d’option si c’est possible avec l’accord de votre vendeur.
     D’ailleurs, vous avez peut-être encore un peu de temps devant vous, car le plus souvent le contrat de location accession prévoit deux dates : la première à partir de laquelle on peut demander la levée d’option (parfois le contrat ne dit rien sur celle-ci) et la deuxième avant laquelle on doit le faire.
     Lisez et agissez. Banzaï !

629. Bonjour marc,

     Nous sommes en appartement et nous n avons pas encore levee l option.nous avons rencontré le notaire en janvier 2014. Je m inquiete pour les 10 annees a venir. En effet nous souhaitons avoir plusieurs enfant mais l appartement sera trop petit dici 5 6 ans.. je pense donc si necessaire utiliser la garantie de rachat. dans notre contrat il n’est pas indiquer naissance d un enfant pour la garantie hors selon la nouvelle norme des janvier 2014 cela devrait pris en compte.pennsez vous que le puisse beneficier de cette garantie meme si il n’est pas indiquer dans notre contrat?
     Merci par avance,

630. @ Kate : oui, c’est prévu réglementairement, et donc applicable. Quant à l’éventuelle revente, il vaudra mieux essayer de revendre par vous-même plutôt que de faire jouer la garantie de rachat. Celle-ci n’est qu’une bouée de sauvetage avec une valeur de rachat décroissante dans le temps. Il est à mon avis plus rentable d’essayer de vendre en direct à un prix de marché.
     Vous verrez bien en temps utile !

631. Bonjour Marc,
     Merci pour toutes ces réponses à propos de la location accession. Il est difficile de trouver des informations sur le net.
     J’ai bénéficié recemment d’un achat (option levée depuis 1 ans) par le biais de la location accession, mais ma vie perso a évolué :-), mon amie habite à environ 800kms de chez moi et j’aimerai bien la rejoindre. Seulement je souhaiterai garder mon appartement et le mettre en location. Je voulais donc savoir ce que cache la clause « anti-speculative » à propos de la mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70kms de mon domicile », est ce applicable dans le cas ou je changerai volontairement d’emploi ?
     Merci d’avance 🙂

632. Bonjour et merci pour votre réponse du 3 avril. Je vais ré-éplucher notre contrat et me renseigner auprès du bailleur sur ces fameuses indemnités qui ne seraient plus d’actualité donc? Tant mieux du coup! Je vais rechercher aussi plus haut le commentaire laissé par un visiteur à ce sujet.
     Pour info, finalement nos frais auprès du notaire seront de 900 euros et représentent bien la provision sur frais d’acte.
     Autre petite question: quand doit être signée la résiliation chez le notaire? Car nous avions pris un rendez-vous pour le 27 avril ( préavis au 30 mai) et le bailleur a demandé au notaire de l’annuler car ce rendez-vous serait trop tôt par rapport à la date de départ des lieux? Il y a-t-il une réglementation là-dessus?
     Grand merci pour vos réponses!
     Bonne soirée.

633. @ Ludovic : le libellé exact de la condition est « – mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement en cause ; ». On ne dit pas qu’il s’agit d’une mobilité subie ou choisie. Si votre amie est à 800 kms et que vous voulez faire votre vie là-bas, le motif paraît légitime en regard du libellé.

     @ Birault : c’est le contrat de location-accession qui vous au donné le droit d’entrer dans les lieux. Si vous le résiliez avant de quitter les lieux, votre bailleur doit considérer que vous n’avez plus de titre d’occupation, je présume. C’est sans doute pour cela qu’il préfère que vous ayez quitté les lieux avant la résiliation. Mais ne soyez pas timide, posez lui carrément la question ! 🙂

634. Bonjour Marc,

     Ça y est enfin Icade entend raison et nous passe éligibles au PSLA en prenant en compte l’existence de notre fils même s’il apparaît pas encore sur nos avis d’IR.
     Donc maintenant nous sommes sur le point de signer la réservation. Mais nous avons encore pleins de questions et besoin de vos lumières.
     – Est ce que lors de la 1 ère phase, la part locative est négociable sans apport ? Car la commerciale nous met d’office le Maximum du plafond. Et nous dit qu elle peut le diminuer si nous mettons un apport dans notre plan de financement. Mais je ne vois pas bien la corrélation…
     – notre bien est livrable nov 2015 mais l achèvement de toutes la résidence est prévu pour juin 2016. La commerciale nous dit que nous ne pourrons pas lever l’option avant l achèvement total de la résidence. Est ce légal ?
     Merci !!!

635. @ Flo : comme quoi, en insistant un peu…. 🙂
     1- Pour la levée d’option en Juin 2016, je suppose que le promoteur veut faire valider en une seule fois ses agréments définitifs par l’administration. De toute façon, comme il est conseillé d’attendre au moins 3 ou 4 mois avant de lever l’option, l’écart entre Novembre et Juin est moins important qu’il n’y paraît. Pour votre gouverne, les délais maxi / mini pour lever l’option peuvent être précisés de manière contractuelle (dans le contrat de location accession). Je suppose que vous aurez un alinéa là-dessus.
     2- La corrélation est le montant de l’apport global dont vous disposerez au moment de la levée d’option. Si la commerciale (via ses simulations ou l’avis de la banque partenaire) estime que vous aurez besoin de 5 000 euros d’apport pour que le financement définitif passe (celui de la levée d’option, pas celui de principe qui permet de signer le contrat de location accession), alors sa question devient « comment on le constitue ». Avec par exemple 200 euros par mois sur 10 mois, on arrive à 2000, manque 3000. Avec 500, le compte est bon. J’ai volontairement simplifié mais l’idée générale est qu’il vaut mieux avoir l’apport le plus élevé possible pour parvenir à lever l’option, et la capacité du ménage acquéreur à supporter pendant plusieurs mois une redevance élevée (loyer + fraction acquisitive) est un facteur rassurant pour le banquier quant au remboursement du crédit qu’il pourrait accorder.
     C’est bon comme ça ? 🙂

636. Bonjour Marc,

     C’est beaucoup plus clair 😉
     Je crains que malheureusement je reviendrai vers vous pour vous harceler (de questions ;-)) à la lecture du scénario lors prochain épisode : la réservation !
     Merci pour tout

637. Bonjour Marc,
     Étant célibataire, je m’intéresse de près au dispositif de PSLA qui me parait correspondre à mes besoins pour un T2 à 125000 € sans apport, connaissez vous des outils de simulation de ce prêt ? En effet, bien que je comprenne le principe général et les conditions requises, la 2e phase me parait floue, comment calculer ce qu’il reste à devoir/payer après les 5 ans de location ?
     Merci d’avance

638. @ Jess : désolé, je ne connais pas d’outil de simulation. Il faut rencontrer un opérateur et la banque du programme pour y voir plus clair sur les enjeux financiers et les mensualités.

639. Bonjour,

     J’ai emménagé fin mars 2015 dans un appartement dont j’ai signé le contrat de location-accession en décembre 2014 et qui prévoit une levée d’option au plus tard en mars 2016. Lors de la réservation et encore lors de la signature du contrat de location-accession, on m’avait assuré que je pouvais effectuer une demande de levée d’option anticipée.
     Or je découvre que mon appartement fait partie d’un lot et que dans ce lot, 3 biens n’ont pas encore trouvé d’acquéreur. La coopérative me signale que tant que ces appartements n’ont pas été attribués, ils ne déposeront pas de demande d’agrément définitif auprès de la DRIL; Quand je leur demande si une levée d’option en 2015 est possible, j’ai une réponse de normand « pt’être ben que oui, pt’être ben que non ». Quand j’insiste pour demander que se passe-t-il en mars 2016 si les appartements n’ont toujours pas trouvé d’acquéreur. On me répond que la levée d’option peut-être effectuée dans les cinq ans après l’emménagement.
     Je trouve le procédé limite quand on considère que je paye un loyer conséquent (la fraction pour l’épargne est est à moins de 20 euros) euros….). L’appartement me reviendra plus cher que si je l’avais acheté directement auprès du promoteur et je risque de perdre la possibilité d’obtenir un PTZ.
     En exprimant mon désarroi et en indiquant que leur discours avait été tout autre (cette coopérative m’avait d’ailleurs suggérée d’entamer mes recherches de prêts dès avril-mai) , j’ai eu le droit à une fin de non recevoir avec en prime le fait de les contacter désormais uniquement par courrier.
     J’avoue que je ne comprend pas pourquoi le dépôt à la DRIL ne peut s’effectuer au cas par cas. Ai-je un recours possible. Puis-je envisager d’envoyer malgré tout une demande de levée d’option ?
     Merci pour votre réponse.
     Cordialement,
     Jade

640. @ Jade : là on rentre dans la gestion au cas par cas du volet des agréments définitifs par les opérateurs en fonction de paramètres comme la vitesse de commercialisation notamment. L’opérateur ne pourra pas accepter de levée d’option sans avoir avant l’agrément définitif car c’est trop risqué pour lui, donc lever l’option ne servira à rien en pratique. Quant à savoir pourquoi l’agrément définitif n’est pas obtenu rapidement, manifestement c’est parce qu’il ne l’a pas demandé dans le cadre de sa logique de gestion « par lot de 4  » . Et là, il y a peut-être un accord avec la direction départementale du logement (ou le délégataire local) pour traiter tous les PSLA du programme en une seule fois ou – à défaut – par paquets de 4, mais pas au coup par coup. Posez la question et insistez un peu, vous en aurez peut-être le coeur net ?

641. Bonjour Marc (et tous les lectrices et lecteurs…),

     après lecture de tous les posts, je me sens un peu plus armée pour rencontrer le 7 mai prochain, une société qui propose une maison selon les modalités du PSLA.. et je vous en remercie vivement!
     Cependant, 2 ultimes questions me taraudent:
     *nos revenus à N-2 sont suffisamment bas pour que nous rentrions dans les clous et nos revenus actuels sont nettement plus confortables (vive la reconversion professionnelle!): ceci étant dit, nos petits 28000 euros de RFR à N-2 ne risquent-ils pas de nous amener à un refus de candidature (pour un bien à environ 200000 euros)? Devons nous alors user d’un argumentaire en justifiant de nos revenus actuels (3400 euros nets/mois?)
     * quelle est la liste (+/-) exhaustive des renseignements incontournables à demander afin d’être en mesure de « réflexionner » puis de s’engager de façon sécure?

     bien cordialement…

642. @ Audrey : pas de soucis concernant le refus de candidature (sauf posture idéologique ou profil hyper social recherché au niveau de la sélection des candidats), votre situation est idéale du point de vue du vendeur. Vous rentrez dans les plafonds et la hausse de vos revenus vous permettra d’obtenir votre financement les doigts dans le nez. Que demander de plus ? 🙂
     Les renseignements ? Toutes les dates prévisionnelles (début des travaux, livraison, levée d’option – à partir de quand et avant quand – ), leur degré de fiabilité (avancement de la commercialisation notamment), éventuelles clauses anti spéculatives, calcul de la redevance (fraction locative et fraction acquisitive) et plan de financement prévisionnel, prix de vente, plan de la maison et son descriptif…
     J’en oublie peut-être. Le seul hic c’est que les dates ne peuvent être que prévisionnelles et pas certaines et qu’il faut donc essayer de se faire une opinion générale à partir de tous les éléments disponibles, mais sans certitude absolue. C’est comme en sport, l’important c’est de participer ! 😉

643. Bonjour,
     Nous avons signé le contrat de réservation fin février et n’avons plus qu’à attendre la fin de construction (juin 2016).

     Cependant, cela fait plusieurs fois que je lis dans votre blog des problèmes concernant l’agrément définitif.

     Étant donné que nous souhaitons 4 mois après l’entrée des lieux lever l’option. Il est bien entendu noté dans notre contrat de réservation que nous pouvons a partir de 4 mois. Mais si je comprends bien il y a aussi une deuxième contrainte, celle de l’agrément définitif.

     Il s’agit d’un agrément collectif pour tous les appartements ou un pour chaque appartement ? Cet agrément peut être demandé des la fin de construction ? Le delai est supérieur à 4 mois ?

     Merci d’avance
     Bien cordialement

     Virginie

644. @ Virginie : l’agrément définitif qui vous intéresse est celui de votre logement. Et oui, il est possible de l’obtenir en moins de 4 mois après la livraison, mais à condition que l’opérateur en fasse la demande dès la livraison et que l’administration fasse son travail avec diligence (2 mois est un délai assez fréquent pour l’instruction). Mais il n’y a pas de vérité universelle.

645. Bjr
     Une question (qui a peut-être été déjà posée!!!).
     J’ai une maison T4 avec levée d’option en décembre 2011. Je souhaite revendre car nous avons maintenant un deuxième enfant. La maison offre une chambre à chacun mais elle est clairement trop petite.
     J’avais compris que la revente était possible au bout de 5 ans révolus, mais j’ai lu que la loi était revenue dessus et qu’il n’y avait plus besoin de rembourser la TVA en cas de revente avant, voire après les 5 ans.
     Avez-vous des informations sur le sujet??

     Il y a peu d’explication quant à la revente d’un bien en PSLA

646. @ Caro : le sujet a effectivement déjà été évoqué plusieurs fois. Merci de prendre le temps de survoler le fil des commentaires, en commençant par la fin pour plus d’efficacité.

647. Merci pour votre réponse.

     Est-il vrai que pour l’obtention de cet agrément il faut que tous les logements de notre future residence soit vendus ?

     Je pense donc qu’il faudra qu’on le mentionne (qu’on souhaite lever dès les 4 mois) lors de la signature avant l’entrée des lieux afin qu’ils en prennent connaissance rapidement.

     Merci bonne journée

648. @ Virginie : pas vraiment, dans la mesure où l’opérateur peut en théorie renoncer à vendre 100 % de son programme en PSLA, mais s’il a pris un engagement vis à vis d’une collectivité ou si c’est une obligation dans son permis de construire, il voudra respecter les 100 %. Et si ce bloc de logements forme un tout cohérent (un allotement unique) du point de vue de l’administration qui délivre les agréments (provisoire au début et définitif en fin d’opération) on le traitera en une seule fois et on attendra donc que tout soit vendu. Idéalement il faudrait que votre opérateur dépose sa demande d’agrément définitif dès l’achèvement des travaux pour que vous soyez à peu près tranquilles.

649. Bonjour
     j’ai signé le 14/06/2014 un contrat préliminaire à un contrat de location accession.
     L’achèvement des travaux a lieu en décembre 2015.
     Ma situation ayant changé (j’ai trouvé un nouveau conjoint) je souhaite résilier ce contrat.
     Dans le contrat il est stipulé : Le réservataire, devenu réservataire sera par ailleurs débiteur d’une indemnité de 2% du prix ci-dessus fixé (154000€) en cas de résiliation à ses torts.
     Je voulais savoir si le dépôt de garantie que j’ai déposé (2000€) était perdu aussi?
     Et il est écrit aussi que le prix ne tient pas compte des frais d’honoraires de l’acte de location-accession et de l’acte de levée d’option (estimés à 4,5% du prix de vente environ) qui seront supportés en sus par le réservataire. Est ce que si je ne signe pas ce contrat je devrais en plus ces frais…?
     Merci d’avance

650. @ Betty : l’indemnité de 2 % n’a pas de base légale, faites le vous confirmer par le notaire. Et logiquement le dépôt de garantie est remboursé. Quant aux autres frais, ils découlent de l’éventuelle signature du contrat de location-accession que vous n’avez pas encore signé et qui ne vous engage donc pas.
     Expliquez sereinement à l’opérateur le pourquoi de votre changement d’attitude et respectez les formes (recommandé) pour votre désistement et le remboursement du dépôt de garantie.

651. Bonjour Marc

     Je vous explique notre situation: nous avons signé un contrat préliminaire de réservation en location accession, finalement nous avons changé d’avis car très déçu de la superficie.
     Nos questions sont: pouvons-nous résilier ce contrat ? L’organisme HLM peut il nous obliger à emménager ? pouvons nous récupérer le dépôt de garantit? et enfin faut-il justifier notre décision de se rétracter?

     Merci d’avance pour votre réponse !

652. @ Khadi : un contrat préliminaire n’est pas engageant (sauf le sort éventuel du dépôt de garantie selon ce qui est dit dans le contrat : clause relative à l’obtention du financement etc…) car il n’implique rien de définitif. En règle générale le dépôt de garantie est donc remboursé, les cas de rétractation les plus fréquents étant liés au défaut de financement.
     Bien sûr, vous pouvez renoncer à votre acquisition et d’autant plus facilement que vous n’avez même pas signé de contrat de location accession devant notaire pour l’instant (si j’ai bien compris). Personne ne peut donc vous forcer à emménager. Le seul risque est donc votre dépôt de garantie ; lisez bien votre contrat et allez discuter avec le vendeur.

653. merci bcp pour votre réponse rapide !

654. Bonjour Marc,
     Que comprenez-vous par ceci :
     « QPPV / zones ANRU
     – l’administration réduit la portée de l’une des exceptions au reversement de TVA. En effet, s’agissant du mariage ou de la conclusion d’un pacte civil de solidarité, l’administration précise que cette exception ne joue que si le bien n’a pas été acquis par l’un des futurs époux ou partenaires dans le cadre d’une indivision (§ 430) Cette nouvelle précision, applicable à compter du 6 mai 2015, pourrait réduire significativement la portée de cette exception mais également mettre fin aux abus qui ont pu être constatés. »

     J’ai acheté seul un logement en psla et si jamais je rencontre quelqu un et me pacs vais je devoir reverser le différentiel ?
     Merci de votre rapidité.
     Cordialement.

655. @ Brad : le texte que vous citez ne concerne pas le PSLA mais les achats en zones ANRU (maintenant remplacées par les QPV : quartiers prioritaires de la ville). Comme vous avez acheté seul, si vous rencontrez l’âme soeur ( 😉 ) le fisc participera à votre bonheur en ne vous demandant rien.
     C’est y pas beau, ça, Monsieur ? 🙂

656. Bonjour,

     Je vous contacte car nous venons d’acheter notre appartement en PSLA et nous partons l’année prochaine pour faire un voyage d’un an en Nouvelle Zelande. Nous aurions souhaité louer notre appartement durant cette période mais est-ce possible sans perdre les avantages qui sont associés au PSLA?
     Sachant que cet appartement restera notre résidence principale puisque nous serons en vadrouille durant toute la durée du voyage.
     Merci d’avance pour le temps consacré.

657. Bonjour, ma conjointe et moi avons signé un contrat préliminaire PSLA (versement dépot de garantie 2700€). La construction du logement avance et doit être livré fin 2015.
     La semaine dernière nous avons pris connaissance de la vente d’une maison ancienne à un prix très raisonnable. Nous sommes très intéressés par cette maison ancienne et nous voudrions savoir quelles sont les conséquences si nous résilions le contrat préliminaire? (perte du dépôt de garantie?)

     Merci d’avance pour votre réponse

658. Bjr,

     Nous nous sommes renseignés mon conjoint et moi même, pour un futur achat en PSLA.
     Nous nageons complétement par la documentation et les informations que nous avons eu.
     Nous n’avons pas compris un point:
     – on nous a expliqué qu’ils faudra passer par la case « locataire » avant de devenir propriétaire, ça c’est bon on a compris par contre ma question est : Pour un bien qui doit être à 212 000€ est ce que le loyer qui va être demandé lors de la période locative (jusqu’a 24 mois) est-il déduit de notre crédit immo ?

     La personne que nous avons rencontré n’était au point niveau explications et pour un premier achat on nage bien bien & on comprend pas des masses à vrai dire…

     Merci d’avance pour votre réponse.

659. Merci de votre éclaircissement !

660. @ Marine : effectivement, c’est un cas particulier pour lequel je n’ai pas de réponse toute faite. Juste une chose : un logement ne peut pas être la résidence principale de deux ménages à la fois. Donc si vous signez un bail classique avec un locataire, ce sera sa résidence principale et pas la votre. Il y a peut-être moyen d’échapper à cette logique avec des baux liés à des statuts d’occupation spécifiques (précaire par exemple ?) ou à des logiques d’échange de logements (comme en vacances quand un étranger occupe votre maison pendant que vous occupez la sienne), mais là il faut explorer l’aspect juridique avec un spécialiste. Désolé de ne pas être plus précis.

     @ Julien : effectivement, le seul risque est la perte du dépôt de garantie. A voir avec votre vendeur en fonction des clauses de votre contrat et du fait que vous avez obtenu ou non votre financement etc (conditions suspensives)…. Lire et discuter au programme !

     @ Cynthia : la réponse est non (et un petit peu oui 😉 ). Je m’explique : la redevance mensuelle comprend deux parties, la fraction locative et la fraction acquisitive. La fraction locative est à fonds perdus, ce n’est qu’un loyer qui vous donne le droit d’occuper le logement. En revanche, vous récupèrerez la fraction acquisitive au moment de l’achat sous la forme d’une minoration du solde du prix à payer.

661. Bonjour Marc,
     Merci beaucoup pour toutes ces informations et tout ce temps que vous consacrez aux autres!
     Nous venons de réserver un logement psla et nous nous pacsons en Décembre !
     Après avoir lu les différents temoignages je me pose une question:
     Si malheureusement l’avenir nous confrontait à une séparation donc dissolution de Pacs.
     serions nous obliger de rendre la TVA ?
     Quelle date est prise en compte ?
     Etre pacsé avant la réservation du logement,avant l’acte notarié du contrat location accession ou avant la levée d’option ?
     Merci de tout cœur pour votre réponse

662. @ Cynthia : je tiens à rajouter que pendant la période de location, vous payez les mêmes charges que lorsque vous serez propriétaire à contrario d’une location classique ou vous ne payez que les charges dites récupérables.

     Pensez donc bien à anticiper votre budget, c’est un moment assez douloureux financièrement : Loyer + Part acquisitive + Charges.

663. @ Laurély : toujours le bofip : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2506-PGP qui donne la réponse à l’alinéa 360. Conclusion ou dissolution de PACS font partie des évènements qui dispensent du remboursement du différentiel de TVA.

     @ Ma2t : ben, et alors, je sers à quoi moi là dedans ?! 🙂

664. Bonjour et bravo pour cette mine d’informations !
     J’ai une question non élucidée sur l’exonération 15 ans de la TFPB
     J’ai fait les démarches pour acquérir un logement en PSLA via une coopérative hlm et je souhaite par la suite ajouter une véranda.
     L’extension remettra t-elle en cause cette exonération ?

     Par avance merci

665. @ jeanphi : non mais, est-ce que je pose des questions aussi tordues, moi ? 🙁
     Je ne pense pas que l’extension remette en cause l’exonération, car elle ne change rien à la nature PSLA du logement (qui découle du contrat de location accession initial).
     Cela étant, pour être tranquille, questionnez le notaire du programme ou le service des impôts de votre lieu de résidence. Ca leur fera plaisir à eux aussi ! 😉

666. merci marc je me ferai un plaisir de les questionner lol et vous ferai part du résultat @+

667. Bonjour,

     J’ ai acheté un bien en PLSA et je vais faire jouer la garantie de rachat étant donné que mon épouse est au chômage depuis plus d’un an.

     L’ organisme est d’accord pour me le racheter au prix d’achat.

     Je me pose la question de combien vais je toucher ?

     Le prix d’achat ou le prix d’achat moins des mois de loyer correspondant entre ma levée d’option et la date du rachat ?

     Merci de votre aide.

     Cordialement.

668. @ Jojo : Le principe du prix de rachat lié à la garantie du même nom est le suivant : Prix rachat = prix de la levée d’option (votre prix d’achat du contrat de réservation ou de location accession diminué de 1% par an entre la livraison et la levée d’option), minoré de 2,5 % par an après la 5ème année.
     Donc l’engagement de rachat porte sur le prix initial moins la remise de 1% annuelle qui nous amène au prix lors de la levée d’option, moins les 2,5% annuels après la 5ème année suivant la levée d’option.
     Je vous laisse faire vos calculs avec votre vendeur, mais si votre marché local se tient bien, vous avez peut-être intérêt à vendre en direct à un acquéreur « classique ».

669. Bonsoir Marc,

     Wahou quel travail ce blog! Bon j’ai tenté de tout lire… Mais j’ai quand même des questions:
     – on a déjà payé le dépôt de garantie et on va chez le notaire pour signer le contrat de location accession prochainement. Nous trouvons bizarre de devoirs avancer tous les frais de notaires alors que nous n’avons pas encore de  »crédit » (4000e en TT).
     – ensuite nous devons aménager la cuisine et la salle de bain et faire les peintures, aménager la jardin? Qu’en sera t il des frais engagés si on ne lève pas l’option?
     – nous serons en copropriété. Si j’ai bien compris on doit régler les frais de copro même durant la phase de location?
     – et si jamais pour x raison nous n’arrivons pas à obtenir un crédit que se passera t il?

     Oui bon, ça fait bcp de questions lol!

     Merci Marc

670. @ Vanina : pour les frais de notaire, c’est le principe du PSLA (acte notarié dès le contrat de location-accession), normal. Pour la copro, oui vous devez vous comporter comme un propriétaire et payer tous les frais.
     Si nous n’obtenez pas de crédit au moment de lever l’option, le plus probable est que le vendeur vous demande de quitter le logement (quitte à faire jouer la garantie de relogement selon votre niveau de revenus), il vous remboursera la fraction acquisitive de vos redevances.
     En revanche je ne comprends pas trop ceci : »aménager la cuisine et la salle de bain et faire les peintures, aménager la jardin ». En principe, un logement est livré fini (hormis cuisine aménagée si vous avez décidé de ne pas vous contenter de l’évier basique), donc je ne comprends pas bien la nécessité de faire les peintures (à moins que vous n’ayez négocié un prix plus bas et des finitions à votre charge ?).
     Une chose est sûre, si vous êtes amenés à quitter le logement il faudra qu’il soit en bon état et apte à être revendu sans travaux supplémentaires à charge du vendeur. Il vaut mieux éviter les aménagements trop personnalisés ou le fait de peindre une chambre en vert, l’autre en mauve et la dernière en noir, sinon il vous faudra tout repeindre en blanc ou payer…

671. Bonjour,
     j’ai une petite question, avec mon conjoint nous avons signé un contrat préliminaire pour un PSLA en janvier 2014, nous devions emménagé le 1er juillet 2015 mais finalement pour différentes raisons nous ne sommes plus intéréssé par ce projet et donc pour le moment nous n’avons pas pris rdv avec le notaire pour la signature du contrat de location-accession.Quels sont nos recours pour ne pas poursuivre ce projet sachant que de toute façon nous ne serons pas capable de fournir un plan de financement de crédit car je me trouve au chômage depuis peu?merci d’avance pour votre réponse

672. @ Angélique : très simple, vous indiquez en recommandé à votre vendeur que vous abandonnez le projet car vous êtes dans l’incapacité financière de le poursuivre étant donné que vous êtes maintenant au chômage. Et vous demandez bien sûr le remboursement du dépôt de garantie si vous en avez versé un. Le vendeur n’a de toute façon aucun moyen de vous obliger à signer le contrat de location-accession, le seul enjeu pour vous est le dépôt de garantie. Mais il faut être correct avec le vendeur et l’informer le plus vite possible.
     Surtout, ne jamais jouer à cache-cache, ça énerve et ça met de mauvaise humeur( les adultes, les gosses ça les fait marrer ! 😉 ).

673. Merci Marc pour ses confirmation!

     Et bien nos murs ne sont pas du tout peints! Les plafonds oui (3couches) les murs ont juste une sous couche qui laisse apparaitre le placo!

     Du coup on doit au minimum peindre le tout en blanc ( et c’est pareil sur toutes les maisons du lotissement)! Pour la cuisine il n’y avait que l’évier et rien d’autres! DC dans tous les cas il faut bien aménager.
     Le jardin ne sera pas aplani ni aménagé…

     Voilà ce que je peux vous en dire!

     Merci pour votre aide!
     Vanina

674. bonjour,
     le programme: un immeuble R+4 et 4 ilots de 4 appartements R+2, Nous avons réservé un type5 duplex intermédiaire en psla qui devait être relié à un chauffage/eau chaude collectif gaz/solaire sur l’immeuble d’a coté. le projet a été abandonné, à la place ils ont installé une chaudière individuelle gaz dans les appartements intermédiaires.
     Ma question: le cout de l’appartement a du être estimé en prenant en compte le cout de cette installation, du fait que ce soit annulé, est ce que le promoteur doit revoir le montant de l’appartement ou pouvons nous lui demander une installation solaire individuelle ?
     Cordialement
     Christophe

675. @ Saint-Georges : à défaut d’avoir terrassé le dragon, je vais essayer de vous donner un avis…
     Le promoteur a le droit de modifier les prestations techniques, à condition que ce soit pour l’acquéreur équivalent ou mieux. Est-ce que la prestation proposée est moins bien que celle qui était prévue ? Pas sûr, car ce n’est pas la complexité de la technique ou le recours aux énergies renouvelables qui est à considérer mais le confort thermique et son coût. Et là, il n’y a qu’un ingénieur thermicien qui pourrait nous renseigner, au cas par cas.
     Après, rien n’empêche de rencontrer votre vendeur et d’aborder le sujet.

676. bonjour Marc,
     j’ai en projet d’acheter un appartement en psla.
     pour pouvoir me faire un capital pour ma retraite ou habiter dedans, je sais pas encore 15 ans c’est loin.
     je tiens un commerce , je suis auto entrepreneur et mon ami est actuellement en formation d’aide soignant et ses assedics se termine en novembre2015, nous somme paxcé et avons deux enfants de 15 et 18 ans.
     j’ai rendez vous avec mon banquier demain, que faut il savoir pour décroché cet emprunt? les erreurs à ne pas faire ou a ne pas dire?
     est ce que le fait que mon ami soit au chômage va nous mettre des freins? est ce qu il fraudais que je l’achète seule pour que le banque accepte ?
     merci par avance
     claudine

677. @ Claudine : je ne voudrais pas être pessimiste, mais les banquiers aiment les situations stables et des clients avec des revenus significatifs…. La discussion sera serrée !
     Le fait d’acheter seule n’est pas forcément un argument ; c’est le rapport entre mensualité et revenus qui joue le plus (et le CDI bien sûr, ou la capacité quand on est entrepreneur à afficher des revenus suffisants et constants).

678. Bonjour Marc

     Tout d’abord merci pour toutes ces informations.

     J’ai acheté en PSLA il ya bientôt 2 ans. Depuis que j’y suis, je dévellope énormement de maladies liées au froid.

     Il s’avère que mon appartement est si bien isolé qu’il y fait frais tout le temps. Youpi pour l’été pour certaines personnes mais pas pour moi car j’ai tout le temps la toux et autres… Du coup suis obligée de trimballer des tonnes de pull-over avec moi dès que je rentre du boulot.

     Ma question est de savoir si cela peut justifier un motif de déménagement car, mon pneumologue me l’a recommandé?

     Merci encore

     Bon après midi

679. @ Maya : alors là…. aucune idée, Maya ! Désolé, 🙁

680. Bonjour Marc

     C’est pas grave. Merci

     Bonne continuation

681. Bonjour,

     j’envisage l’achat via PSLA pour un logement neuf et PTZ+
     Actuellement c’est peu être le seul moyen que nous avons pour achetez une maison pas trop loin du boulot et avec nos revenus actuels.
     Mais j’ai un peu peur d’être coincé pendant 20 ans dans cette maison. Je ne sais pas de quoi l’avenir sera fait. Si dans 5 ans nos revenus nous permettent d’investir dans quelque chose de plus grand, quel sont les recours? les risques

     Cordialement

682. Bonjour Marc,

     j’ai en projet d’acheter un appartement en psla, qui est disponible et livrable de suite, mais mon cas est un peu compliqué.

     Je suis actuellement fiché FICP pour PRP sans liquidation judiciaire, suite à mon divorce, jusqu’en novembre 2017, je suis passée à la banque de france ce matin pour connaître la date d’effacement.

     Je voudrais louer cette appartement le temps de fichage, c’est à dire un peu plus de 2 ans, et lever l’option dès que mon fichage sera effacé.

     D’après la BDF cela ne devrait pas poser problème vu qu’au départ je louerai le bien mais elle m’a conseillé de bien me renseignement sur ce type de programme.

     Depuis 1 an ma situation actuelle s’est améliorée, situation stable et un travail avec un contrat en CDI. Je suis éligible au PTZ+, ça aide beaucoup.

     Je suis actuellement en location et paie un loyer, alors pourquoi pas passer par le PSLA? Il est vrai que pendant un peu plus 2 ans je louerai le bien mais c’est pas pareil car au final je pourrais acquérir cet appartement grâce à la levée d’option.

     Je me suis renseigné auprès de certains promoteurs qui propose des biens en PSLA et je n’ai pas le même son de cloche.

     Certains me disent que pour moi c’est pas possible au vue de mon fichage car il faut contracter un prêt bancaire tout de suite, d’autres me disent que c’est possible mais avec validation de l’organisme prêteur finançant le PSLA après vérification de la viabilité de ma situation financière.

     Ma question est : Saurais tu m’éclairer sur ce sujet ?

     Il est vrai que je ne veux pas trop me donner de faux espoirs à cause de mon fichage mais je croise quand même les doigts. Cet appartement me plaît vraiment, l’environnement et surtout je pourrais me rapprocher de mon travail 10km, mon habitation actuelle se trouve à 40km.

     Merci de tes conseils

     Belle soirée

683. Bonsoir,
     j’ai signé un contrat préliminaire et le délai de rétractation des 7 jours est passé.
     Je n’ai pas encore signé le contrat de location accession devant le notaire et la maison n’est même pas encore construite.

     Aujourd’hui malgré que le délai des 7 jours de rétractation soit passé puis-je quand même me désister.
     J’ai versé un dépôt de garantie de 500€.

     Merci

684. @ Stéphanie : pas de soucis, vous revendrez et sans être obligés de rembourser le différentiel de TVA si le logement est devenu trop petit à cause de la naissance d’enfant(s). En revanche, si l’appartement devient trop petit uniquement parce que vous voulez vous donner plus d’aise (sans aucun changement familial) alors il faudra assumer vos goûts de luxe et rembourser un peu de TVA !

     @ Sosso : j’ai quand même un gros doute connaissant la frilosité des banques sur les profils qu’elles considèrent à risque. Parce que, s’il est vrai que la première période d’occupation du logement est locative, il faut quand même faire valider initialement par la banque partenaire du programme son profil pour qu’elle donne le feu vert et pouvoir ensuite signer le contrat de location accession.
     De toute façon, pour gagner, il n’y a pas d’alternative, il faut essayer ! 🙂

     @ Michèle : se rétracter n’est pas un problème. La seule question est le sort du dépôt de garantie, et là il faut lire le contrat de réservation et contacter le vendeur. La non obtention du financement est une condition qui permet de se désister ultérieurement mais il ne faut pas que l’argument soit bidon. Car avec le contrat de réservation le promoteur immobilise un logement à votre profit et un désistement sans cause peut coûter en dédommagement le montant du dépôt de garantie. Allez le voir.

685. Bonjour,

     Nous venons d’acquérir un appartement en PSLA (à l’aide d’un PTZ).
     Et nous projettons de faire un voyage de 1 an autour du monde.
     Nous aurions souhaité mettre notre logement en location pour un bail d’un an, mais il semblerait que se soit totalement proscrit.
     Or, il me semblait que tant que notre logement restait notre résidence principale (ce qui sera le cas puisque nous serons juste en voyage) on pouvais faire ce que l’on voulait.
     Qu’en pensez-vous?
     D’autant qu’on compte mettre un loyer bas… c’est pas pour faire du fric, juste pour ne pas trop en perdre.

     D’avance merci pour votre aide

686. @ Sosso : en complément des réponses de Marc, j’ajouterai qu’il n’est pas possible de louer un appartement en PSLA.
     En effet vous indiquez « Je voudrais louer cette appartement le temps de fichage ».
     Cet appartement doit être votre résidence principale… Donc impossible de le louer.

687. @ Marine : euh, Marine….. j’ai déjà répondu à cette question le 28 Mai. Vous testez ma mémoire ? 🙂

     @ Ma2t : je pense que Sosso n’évoque pas le fait de louer le logement à quelqu’un d’autre mais d’être elle même en phase locative pendant un certain temps (le temps de n’être plus fichée) avant d’obtenir son financement et d’acheter.
     A moins que je n’aie mal interprété sa question.

688. Bonjour
     Tout d’abord merci pour ces précieux conseils! J’ai lu quasiment tous les commentaires avant de me lancer dans l’aventure psla! Ça m’a vraiment aider à comprendre et à prendre ma décision… Je dois donc signer un contrat de réservation la semaine prochaine (mardi plus précisément..oui j’ai donc besoin d’une réponse rapide 😉 )
     Ma situation est la suivante:
     je vais acheter seule j’ai deux enfants à charge. J’ai déclaré être séparée du père de mes enfants au moment de la constitution du dossier (ce qui était vrai, nous étions séparés…) depuis nous sommes en phase de « réconciliation » mais rien de bien certain…
     Je précise que même avec ses revenus pris en charge nous ne dépassons pas les plafonds…
     Ma question est donc la suivante: que dois-je faire? en parler la semaine prochaine au moment de signer le rajouter à la liste des occupants du logement? (sachant que dans tous les cas pour le moment il n’a pas d’autre adresse…)
     Dans tous les cas j’achète seule mais le fait qu’il ai des revenus très faibles et pas de situation stable au niveau professionnel ne risque -t-il pas de provoquer le refus du dossier…?
     Mon dossier seule passe, je suis fonctionnaire avec un apport et des revenus suffisants.
     Merci d’avance pour les réponses.

689. @ Aurélie : si vous passez seule, ne vous compliquez pas la vie… d’autant que tout le reste est incertain, voire mouvant ?

690. bonjour

     je souhaiterai avoir un conseil, je signe le contrat de location accession dans 15 jours, j’ai visité à l’appartement dans le quel je vais emménager et déjà remarqué une multitude de défauts. (défauts qui se voient déjà alors je n’imagine meme pas ceux qui sont cachés….. bref)
     ce qui me questionne c’est que je suis convoqué pour signer le contrat chez le notaire et que la remise des clefs avec l’état des lieux ne se fera que le lendemain. on signe le contrat avant d’avoir vu « officiellement » le logement?
     de plus sur le mail reçu le notaire précise qu’il faudra que je remette l’état des lieux signé le jour du rdv avec lui (mais comme vous l’avez compris je n’aurai pas vu l’appartement). j’espère avoir été clair dans ma présentation.

     merci de vos conseils, ce site est une mine d’info.

     Stéphane

691. @ Stéphane : ah, la chronologie…. je vais faire l’analogie avec une vente VEFA classique.
     Je livre en ce moment un programme immobilier. Les acquéreurs ont signé leur contrat de réservation depuis plusieurs mois ou semaines, et leur acte authentique également (bien qu’un peu plus récemment bien sûr).
     Et nous faisons donc ensemble, pour la livraison, un tour du logement. Nous signons à ce moment là un procès-verbal de livraison et de remise des clés auquel nous annexons l’état des lieux (avec l’ensemble des réserves notées dedans).
     En VEFA, l’état des lieux intervient donc à la fin, et c’est logique puisque l’acte est signé avant et qu’il faut du temps pour achever et fignoler les finitions des logements. Si l’acquéreur avait visité son logement 3 semaines plus tôt, avant les OPR (opérations préalables à la réception) ou la révision du logement par le maître d’oeuvre peu de temps avant la livraison, il aurait sans doute été déçu des finitions. Il faut laisser du temps au chantier et aux hommes.
     Ceci ne veut pas dire que votre promoteur améliorera du tout au tout l’état du logement, je ne connais pas ses méthodes ni son niveau d’exigence et je n’ai pas vu votre logement. Laissons lui le bénéfice du doute pour l’instant ?

     En revanche, si votre notaire exige l’état des lieux avant, on peut dissocier l’état des lieux de la remise des clés en anticipant de quelques jours la visite « technique » et compléter et signer un état des lieux sans remettre les clés (en précisant par exemple que les clés ne seront remises qu’après la signature du contrat location accession chez le notaire). D’une manière générale, le notaire et le vendeur doivent se coordonner pour que leurs exigences et modes opératoires soient compatibles. Ils sont supposés travailler de concert.
     A vous d’évoquer avec eux les incohérences que vous percevez et de leur demander les explications / solutions. Ou de les suggérer ? 😉

692. ah ce ton…on sent le pro 😉 merci pour la finesse ,toujours présente, du propos 🙂

693. @ Stéphane : attention, je vais rougir… votre écran n’est pas en noir et blanc ? 🙂

694. bonjour, Après RDV ce jour pour achat en PSLA, il semble que le transfert du promoteur vers l’acquéreur enleve le droit au PTZ.
     avez-vous des informations ?

695. @ Dia : ???? C’est à peu près n’importe quoi. Le PSLA n’est pas un dispositif de primo-accession mais il est compatible avec le PTZ si vous y avez droit par ailleurs en fonction de vos critères personnels.

696. Bonsoir
     merci pour la réponse rapide!
     je compte de toute façon acheter seule c’est une certitude mais est ce que à l’entrée dans les lieux si je suis avec mon ami cela va poser problème…?
     Toute façon je vais rester la dessus et on verra bien en espérant que ça ne me pénalise pas pour le montage du dossier…

697. @ aurélie : « être avec mon ami » est un concept flou, non prévu par les textes ! 🙂
     D’une part vous n’êtes pas officiellement avec lui et d’autre part vous ne savez pas si c’est durable.
     En gros, dans 15 jours vous serez peut-être à nouveau en solo…( je sais, je suis un peu « tue l’amour » sur ce coup là ! 😉 )
     Donc utilisez votre réalité d’acquéreur unique du moment !

698. Bonjour,
     Nous avons voulu, comme beaucoup d’autres,investir dans ces logements psla puisque le prix était très intéressant pour la région où nous vivons.
     Nous sommes entrés en janvier 2015 dans un appartement de type 3.
     Malheureusement nous avons eu énormément de problèmes ( fuites d’eau, moisissures , vices cachés … )
     C’est pour cela que nous hésitons à lever l’option.

     Si nous decidons de ne pas la lever, pouvons nous récuperer la première partie des frais de notaire que nous avons versés pour l’acte de location accession ?

     Si toutefois nous voulons acheter l’appartement, et que dans environs 5 ans nous le revendons, j’ai lu que l’ont devrait rembourser la tva.
     Le prix fixé de l’appartement est de 190575 €. Donc si on le revend au même prix, on rembourserait environ 40 000 € ou j’ai mal compris ??
     Merci d’avance

699. @ Flo : je vais tenter de vous remettre à flot ! 😉
     Pas de chance pour les défauts de construction, ce n’est heureusement pas toujours le cas.
     Si vous ne levez pas l’option, vous ne pourrez de toute façon pas récupérer les frais occasionnés par l’acte de location-accession. Ces frais sont définitivement engagés et perdus car il ne s’agit pas d’un acompte mais d’une dépense (acte authentique devant notaire et publication aux hypothèques).
     Si vous revendez dans quelques années, le fait de savoir si vous serez redevable d’un différentiel de tva dépendra du motif de la revente (toujours le fameux alinéa 360 du BOFIP : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2506-PGP ).
     Et si vous n’êtes pas dans l’un des cas prévus, il faudra payer de la tva, mais pas autant. Dans votre exemple de 190 575 € TTC, comme la tva est à 5.5%, le ht est donc de 190575 : 1.055 = 180639.81 HT.
     Vous avez donc payé 9 935.19 € de TVA (190 575 – 180 639.81) alors qu’avec une tva normale vous auriez du payer 180 639.81 x 20 % = 36 127.96. La différence entre la tva normale et la tva réduite constitue l’assiette du différentiel de tva (chez vous : 36 127.96 – 9 935.19 = 26 192.77). C’est ce montant de 26 192.77 € dont vous seriez potentiellement redevables, mais il faut savoir qu’il faut prendre en compte un abattement de 10 % par an. Donc si vous revendez 2 ans plus tard, vous abattrez 20 % (et vous ne paierez donc que 80 % de ce montant) et si c’est 5 ans, vous n’en paierez que la moitié.
     Et dans 10 ans, c’est gratuit ! 🙂

700. Bonjour, merci mille fois de vos explications et de votre patience. Que ferions nous sans vous ?
     Ma question, concerne justement le BOFIP.
     Explications :nous venons de verser la première partie des frais de notaire cette semaine, car nous rentrons normalement dans notre logement en novembre 2015, appartement que nous louerons donc pendant un an. Je viens d’apprendre ma grossesse,(accouchement prévu en janvier 2016),est t’elle une raison valable pour ne pas avoir à reverser la tva si nous revendons dans moins de 5 ans ? J’espère avoir été compréhensible.. Bien à vous ,

     Amandine

701. @ Amandine : le délai de 10 ans pendant lequel les conditions doivent être respectées s’apprécie à compter de la livraison du bien (voir l’alinéa 150, sur la même page que le 360 mais plus haut). Ce que je ne sais pas c’est si les changements intervenus au sein du ménage (naissance, divorce, décès…) s’apprécient également à compter de la livraison, ou dès la signature du premier contrat (de réservation ou de location-accession selon le cas). Je n’ai jamais eu la curiosité d’interroger les services fiscaux à ce sujet. Dans l’esprit, dans la mesure où les ressources s’apprécient dès le premier contrat il serait bien qu’il en soit de même pour les évènements de la vie. Mais le législateur et son bras armé ne sont pas toujours aussi tendres ! 🙂
     Dans votre cas, de toute façon, avec une livraison en Novembre et un accouchement en Janvier la chronologie serait respectée. Sauf si vous craignez un retard de livraison du promoteur, auquel cas il vous reste 2 solutions :
     1-appeler les impôts pour leur poser la question (et nous en faire profiter)
     2- serrer les dents pour entrer dans le Guiness Book des records pour la période de gestation la plus longue… 12 ou 15 mois, chiche ? 😉

702. Bonjour,
     D’abord merci pour tous ces éclaircissements, c’est très généreux à vous de passer du temps à informer sur ce dispositif complexe et fluctuant (bien qu’intéressant) qu’est le PSLA.
     Après avoir lu une bonne partie des commentaires, il me vient 2 questions:
     1- J’ai bien compris que depuis 2014, le calcul pour le remboursement d’une part de la TVA en cas de revente se faisait entre 0 à 10 ans au lieu de 5 à 15 ans auparavant. Ayant conclu mon contrat PSLA (levée d’option) en 2011, suis je également concerné par cette évolution (ou dois-je rester sur la base 5 à 15 ans)?

     2- Dans l’article de loi suivant sur le PSLA (http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2506-PGP), on peut lire à l’alinéa 360:
     « Lorsque les conditions auxquelles est subordonné l’octroi du taux réduit de 5,5 % cessent d’être remplies à compter du 1er janvier 2014, le reversement du complément de taxe n’est également pas exigé en cas de survenance, pour l’emprunteur ou le co-emprunteur, des évènements suivants :
     – mariage ;
     – conclusion d’un pacte civil de solidarité ;
     – naissance d’un enfant ; » etc…
     Cela signifie t il que depuis 2014, de nouvelles clauses (comme un PACS), permettent de « s’exonérer » du différentiel de TVA à rembourser en cas de revente? Et, de même, cela s’applique t il à des contrats signés avant 2014?
     Bonne journée

703. Bonjour

     Nous avons signé avec mon épouse un contrat préliminaire à un contrat de location accession pour devenir propriétaire il y a un an. A ce moment la construction venait tout juste de débuter, donc impossible de visiter le bien. Nous avons eu des plans précisant uniquement les superficies des pièces mais pas les dimensions des pièces.
     Nous avons visité la maison témoin il y a deux mois et nous avons été très déçus par l’aménagement et la qualité des finitions.
     A la suite de cette visite, nous avons longuement réfléchi et fait le choix de ne pas poursuivre avec ce projet.
     J’ai envoyé un courrier avec AR pour informer XXXXXXXX que je ne souhaitais plus ce logement et récupérer le dépôt de garantie.
     L’organisme HLM XXXXXXXXXX a totalement refusé.
     Donc un conseil faites grandement attention avant de signer

704. Bonsoir, Y’a t-il possibilité de négocier les frais de notaire ?

705. Bonjour Marc et tout le monde ,

     je tiens à vous remercier tous et surtout Marc , donc moi il y un appart PSLA qui me plait bien , la dame m’a dit que je ne peux pas louer à tout les condition par contre je peux utiliser la garantie d’achat.

     En effet je travaille chez une Entreprise internationale , très probablement je vais pour un bon 2 ans à Londres donc ma question est que je peux louer dans ce cas (meublé ou pas ?)

     Les clauses sont peu claires concernant le PTZ mais je ne trouve pas les textes dit au mutation professionnele je peux louer ? , pourriez-vous m’aider à trouver ?

     Elle m’a dit aussi ce n’est pas possible de reverser la différence de TVA 14.5% pour vendre à un tiers et il faut toujours la revente à la société HLM.

     Merci d’avance
     Amicalement

706. bonjour, merci pour votre blog, vraiment très informatif, j’ai appris beaucoup de choses sur le plsa grâce à vous.
     Nous venons avec ma compagne de signer et de transmettre au notaire via le promoteur le contrat de location-accession pour une entrée dans la maison prévu fin août lorsque le notaire aura terminé.
     Je souhaite raccourcir le temps de latence avant la levée de l’option d’achat car je suis très inquiet sur une remontée des taux immobiliers et on a obtenu auprès du promoteur de lever l’option d’achat tout de suite après avoir obtenu l’agrément de la dde dont il lancerait la demande dès notre entrée.
     On nous a dit que cela prendrait un à deux mois et qu’on pourrait à ce moment-là, lever l’option.
     À noter que dans le contrat, il n’y a pas de période minimum, juste marqué qu’il faut attendre l’agrément.
     Pensez vous qu’il y a des risques par rapport à la tva 5.5 ou a l’exonération de la taxe foncière au vu d’une plus courte période de location et vu ce que vous avez écrit plus haut .
     Merci pour votre aide.

707. Wouah ! Une avalanche de question sur la dernière semaine…
     Mais vous me voulez du mal ou quoi ? 😉

     @ Sylvain : oui, les textes ont été assouplis depuis 2014. Mais pour la génération 2011 comme vous ce sont les anciennes règles qui s’appliquent, donc 15 ans et pas 10, effectivement.
     Pour votre deuxième question en revanche, les conditions ne tiennent pas compte de l’âge de votre contrat mais uniquement de la survenance d’évènements à compter d’une certaine date (2014), donc cela est valable dans votre cas aussi, à mon sens. Sans garantie officielle, car je ne suis pas avocat ! 🙂

     @ Thomar : j’ai enlevé le nom de l’organisme par déontologie, pour éviter les ennuis juridiques éventuels et parce qu’en plus je le connais…. 🙁
     La déception liée au produit n’est pas spécifique au PSLA, mais plutôt au volet VEFA (vente sur plans). Et là, il vaut mieux bien regarder les plans, demander les cotes des pièces, lire la documentation, la notice descriptive, les plans et illustrations complémentaires éventuellement disponibles, voir le logement témoin quand il y en a etc… C’est du cas par cas !

     @ Dia : enfin une question simple. Même pas en rêve ! 🙂 Désolé 🙁

     @ Marcel : oubliez le fait de louer 2 ans, le PSLA n’est pas fait pour ça. Ce doit être votre résidence personnelle et pas en pointillés.

     @ Eric : si j’étais vous, je ne jouerais pas avec le feu. Le promoteur va demander l’agrément définitif, ce qui peut prendre de 1 à 3 mois en général, d’accord. Mais le principe de base c’est la location accession. Dans lequel la phase de location ne doit pas être qu’un alibi pour toucher une tva réduite. Car l’administration fiscale peut alors considérer qu’il y a détournement du texte. Je connais des organismes qui prévoient une clause minimale de 4 mois. De mon point de vue, 6 mois est plus sûr, mais c’est comme la météo. Il n’y a aucune règle établie et on ne sait que trop tard quand on prend la foudre ! 🙂

708. Bonjour Marc
     Merci pour votre réponse et pour ce site où je trouve beaucoup d’informations !
     Concernant le différentiel de tva, quelle date doit on prendre en compte pour commencer le calcul de 10% chaque année? La date de signature du contrat de location accession ou la date de levée d’option ?
     J’espère avoir été assez claire
     Merci !

709. @ Flo : regardez les alinéas 150, 300 et 310 de notre BOFIP préféré, il y est indiqué que la référence est la livraison du logement (donc pas la signature du contrat de location accession ni la levée d’option) pour le début du délai de 10 ou 15 ans suivant le cas.

710. Merci Marc !
     Donc si j’ai bien compris, au moment où l’on est rentré dans l’appartement ( à la remise des clefs ) ?
     Petite et dernière question concernant ce différentiel de TVA .. : c’est appliqué à tout le monde ou selon notre contrat, il se peut qu’on échappe à cette loi ?
     Car je ne la trouve pas dans mon contrat que j’ai signé chez le notaire et mon voisin m’a dit qu’on y échappait !!!!
     Merci pour votre aide

711. @ Flo : c’est ça, la livraison, c’est à la fin des travaux, au moment où la maison est enfin prête à vous accueillir en tant que locataire (dans un premier temps).
     Quant à votre voisin, on va dire qu’il est optimiste… 🙂
     Ce n’est pas parce que quelque chose n’est pas précisé dans le contrat que la loi ne s’applique pas. La loi est supérieure au contrat et si un contrat ne dit rien ou dit quelque chose de contraire à la loi, ceci ne change rien au fait que la loi est la loi et que c’est elle qui s’impose. « Dura lex sed lex » comme disaient les romains ! 😉
     Les contrats, d’une manière générale, rappellent la loi et précisent des points particuliers qui forment l’accord entre les parties (mais sans pouvoir contrevenir à la loi, sinon ces clauses sont réputées non écrites).

712. Bonjour, je viens apporter mon témoignage @ Eric.

     Cela fait maintenant 6 mois que nous sommes dans notre logement en tant que locataire accédant et attendons désespérément l’agrément définitif qui nous permettra de lever l’option d’achat… Avec les vacances d’été je pense qu’on est bon pour attendre septembre. Evidemment aucune banque n’accepte d’établir une proposition de financement qui bloquera les conditions financières et le taux.

     Vous êtes finalement dépendant des délais de l’administration… C’est au niveau de la préfecture que ça bloque, en fonction de votre département, si elle est engorgée vous pouvez être sûr que les délais annoncés exploseront…

713. @ Ma2t et Eric : ce n’est pas exactement la Préfecture, mais le service habitat de la direction départementale (les ex DDE qui changent régulièrement de dénomination) qui dépend effectivement du Préfet. Mais cela peut aussi être des délégataires des aides à la pierre. C’est le joli nom donné à la décentralisation accordée à certaines communautés d’agglomération ou métropoles qui gèrent elles-mêmes leur politique de l’habitat (programmation du logement social notamment).
     Ce qui ne change pas grand chose au côté parfois aléatoire du délai de réponse, hélas.

714. Merci Marc pour cet éclaircissement.

     Bon j’ai été mauvaise langue. Notre conseil syndical vient de nous informer que l’agrément venait d’être accordé à l’ensemble des lots et que les courriers partiraient demain !!

     Comment procéder pour la suite ?
     Lettre de lever d’option d’achat suivi d’un rdv avec courtier/banque ? Ou l’inverse ?

     Merci,

715. @Ma2t : ahah, il faut toujours garder espoir. Si le pire est toujours possible, il n’est jamais certain ! 😉
     Pour la levée d’option, faites d’abord un tour de piste financier pour être certain d’avoir une banque qui vous suit.
     Ce serait un peu…. « ballot » de dire que vous levez l’option et après… « euh, finalement, je n’ai pas les sous » ?
     L’argent est le nerf de la guerre et la levée d’option ne dépend plus que de vous. Donc….

716. Bonjour,

     J’ai signé un contrat préliminaire de PSLA il y a presque un an maintenant (en septembre 2014) et j’ai versé un acompte de 2% du prix total, chèque encaissé par un notaire.

     Le logement doit être livré à la fin du premier trimestre 2016, or les travaux n’ont toujours pas commencé ! Le terrain a simplement été borné et plus rien ne bouge depuis des mois. Je crains que les délais ne soient pas respectés (comment construire des maisons et appartements en 8 mois ?).

     Le souci est que je suis actuellement locataire, mon bail se termine début juin 2016 et ma propriétaire m’a prévenu qu’elle ne souhaitait pas renouveler le bail. Donc je suis sans logement à partir de juin 2016 !

     Ai-je le droit de résilier le contrat préliminaire pour acheter un autre logement ? Je n’ai pas envie de déménager 2 fois coup sur coup.

717. Bonjour,

     J’ai repéré un appartement en PSLA que je souhaite acquérir avec ma maman à titre de résidence principale. Cependant le commercial que j’ai contacté pour me renseigner sur le programme immobilier m’indique que je n’ai pas le droit d’acheter avec ma mère et que l’une de nous doit acheter seule.
     Dans la mesure où nous prévoyons d’occuper le logement toutes les 2 je ne vois pas pourquoi nous ne pourrions pas être considérées comme un ménage…

     Merci pour vos éclaircissements.

     Bien cordialement

718. @ Jean : vous pouvez résilier un contrat préliminaire quand vous voulez, ce n’est pas un engagement définitif. En revanche, il faut s’intéresser au sort de votre dépôt de garantie de 2 000 € et demander au notaire de vous le rembourser, ce qui a priori ne devrait pas poser de problème vu le contexte que vous décrivez (je suppose que vous n’avez pas eu d’accord de financement notamment).

     @ Marie-Ange : tiens, une bizarrerie ! 🙂
     Le PSLA n’introduit pas, à ma connaissance (si quelqu’un a une info contraire, je prends !), de restriction sur la nature des acquéreurs. Il doit donc être possible d’acheter à plusieurs – par exemple en indivision – et de former un ménage (pas au sens habituel du terme) avec sa mère. A vérifier auprès du notaire du programme PSLA qui vous intéresse. Rappelez vous seulement que l’on juge au niveau du PSLA la somme des revenus des personnes devant occuper le logement pour la comparer au plafond de revenus.
     La question la plus complexe sera sans doute celle du financement, car si votre maman est âgée ou dispose de peu de ressources, la banque risque de tordre le nez. Et si vos ressources sont suffisantes pour acheter seule, ce serait sans doute plus simple… A vous de faire ce petit parcours découverte ! 😉

719. Bonjour Marc,

     Merci pour votre blog !
     En-deçà de la période de 10 ans après la levée de l’option d’achat, il faut donc rembourser aux services fiscaux le différentiel de TVA, sauf si survient l’un des événements listés au paragraphe 360 du BOFIP.
     Question de béotien qui déborde sans doute le cadre de la PSLA: quels sont les autres frais à prévoir en cas de mise en vente du bien immobilier entre 6 mois et 5 ans après la levée de l’option d’achat ?

720. Re-bonjour Marc,

     J’ai une autre question qui vient compléter la première.
     – De façon générale, quand l’obligation de résidence principale n’est pas remplie (par exemple si propriétaire met le bien en location) pour le logement sur lequel a été exercée la levée d’option d’achat, le propriétaire doit reverser le différentiel de TVA, sauf en cas de survenance de l’un des événements listés à l’article 360 du BOFI exonère du fait de verser le différentiel de TVA. Pas de « sanction » fiscale. OK, ça c’est clair.
     – Mais si le propriétaire revend le bien, et qu’on se situe moins de 5 ans après l’achèvement des travaux, devra-t-il s’acquitter d’une TVA à 20-5,5= 14,5 % auprès des services fiscaux ? Ou bien est-ce que le mécanisme d’exonération (art. 360 BOFI) s’applique aussi à la revente moins de 5 ans après l’achèvement des travaux ?

     En résumé: est-ce que le cas de la revente moins de 5 ans après les travaux est inclus dans les cas d’exonération prévus par le dispositif de l’article 360, ou bien faut-il l’en sortir ? Ou pour le dire autrement: entre le dispositif d’exonération spécifique au PLSA et le régime de la TVA immobilière sur les transactions concernent l’acquisition de logements neufs, lequel l’emporte ?

     Cordialement,
     Sacha

721. Encore moi !

     Plutôt que de poser des questions in abstracto, je vais partir d’un cas concret.

     Supposons que le prix d’achat initial du bien à la levée de l’option d’achat soit de:
     150 000 € HT

     VBHT = la Valeur du bien Hors Taxe 150 000,00
     TVA 5,5% 8 250,00
     TVA 20 % 30 000,00
     VDIFFTVAEXO = Valeur de la différence de TVA 21 750,00

     Supposons les 3 conditions réunies : a) que j’aie levé l’option d’achat b) que je revende le bien avant les 5 ans après l’achèvement des travaux c) que je remplisse l’une des conditions d’exonération du remboursement du différentiel de TVA prévues par l’article 360 du BOFI.

     1ère hypothèse : le cas de revente est bien inclus dans les cas prévus par l’article 360 et je peux revendre sans avoir à acquitter le différentiel de TVA. Je peux dans ces conditions revendre par exemple le bien au prix initial HT rehaussé de 20 % sans avoir acquitter de TVA. La plus-value est alors de 14,5% soit 21 750 € (auxquels il faut bien sûr ôter les frais de notaire ou les travaux divers)

     2ème hypothèse : le cas de revente est exclus des cas prévus par l’article 360
     Je peux alors revendre le bien mais en acquittant le différentiel de TVA. Je peux dans ces conditions revendre par exemple le bien au prix initial HT rehaussé de 20 % mais il faut acquitter le différentiel de TVA (14,5 %). La plus-value est alors de 5.5 % soit 8250 € (auxquels il faut bien sûr ôter les frais de notaire ou les travaux divers)

     Quelle est la bonne hypothèse ? Est-ce que je me trompe dans les calculs ?

     Désolé pour toutes ces questions 😉

722. Re-encore moi ! Désolé.
     Mon calcul dans le cadre de la seconde hypothèse était faux : si j’ai payé initialement le bien avec une TVA de 5.5 % puis si je revends au prix initial HT majoré de 20 % mais en payant le différentiel 20%-5,5% = 14.5%, je réalise une opération blanche : aucune plus-value.

723. Et je précise que j’ai raisonné ici dans un cas où il n’y a pas de clause anti-spéculative dans le contrat de PSLA.

724. Bonjour Marc,

     je ne sais pas si la question a déja était posée (ça fait 2h que je lis toutes les questions/réponses qui ont déjà répondu à certaines d’autres de mes questions, mais pas à celle là), donc désolée d’avance si cela a déja été posé.

     Je suis en contrat PSLA, je suis dans mon logement depuis février 2015. Je souhaiterai savoir si je suis obligée d’attendre la fin des 2 années de phase locative pour dire non. Enormément de problème depuis qu’on y est, et on nous prend pour des lapins de 6 semaines…
     5 mois que je suis dans le logement et me dire qu’il me reste encore 19 mois à tenir… je déprime d’avance !
     Autre question (après j’arrète promis), qu’est il pris en compte comme date pour calculer l’anniversaire? la date de signature du contrat devant le notaire ou la date d’entrée dans les lieux ?

     Merci pour ce blog qui aide beaucoup de personnes ainsi que pour votre sens de l’humour j’adore!

725. @ Sacha : heureusement que je ne paye pas l’hébergement du blog en fonction du nombre de lignes…. 🙂
     Le fait de devoir un différentiel de TVA n’est aucunement lié au délai de 5 ans que vous mentionnez parfois. Uniquement lié au respect des évènements prévus au BOFIP. Et à la durée maxi de 10 ans bien sûr.
     Pour le reste, je ne rentre pas dans le calcul de plus-values, car ce n’est pas du tout l’esprit du PSLA. On achète parce qu’on veut devenir propriétaire à moindre coût fiscal notamment.
     D’une manière générale, vous oubliez dans vos calculs l’effet temps qui passe. Car si l’assiette du reversement éventuel est bien le différentiel de tva initial (entre tva effectivement payée de 5.5 % et tva normalement due au taux de 20%), il y a un abattement de 10% par an de cette assiette à prendre en compte. Ce qui diminue au fil du temps qui passe le montant de tva à reverser le cas échéant.

726. @ Elo : non Elo, vous n’avez pas besoin d’attendre le terme des 2 ans. Vous n’y avez aucun intérêt si vous avez décidé de ne pas acheter, et votre vendeur n’y a pas intérêt non plus car cela lui laissera moins de temps pour se retourner.
     Pour la date anniversaire, c’est celle de votre date de naissance et il faut calculer le nombre de bougies sur le gâteau en fonction du nombre d’années depuis que votre maman a décidé de lever l’option de votre naissance ! 🙂
     Plus sérieusement, si vous parlez de la date anniversaire par rapport à votre phase locative et à la capacité de lever l’option, c’est par rapport à l’entrée dans les lieux. Car le contrat de location-accession peut avoir été signé 15 jours comme 10 mois avant cette entrée dans les lieux, par exemple. Elo, goodbye ! 😉

727. Merci pour votre réponse Marc ! toujours avec plein d’humour !

     Je vais faire le necessaire dès que possible !

728. @ Elo : et hop !

729. Bonjour à tous et merci à Marc pour son super blog (et sa patience pour nous répondre sur le sujet depuis plus de 2 ans).

     D’ailleurs avez vous pensé à refaire un article sur le sujet (ou bien édité l’actuel) avec toutes les informations que vous avez données dans les commentaires ?

     Bref, comme beaucoup ici, je me suis lancé dans le PSLA et je compte bientôt lever l’option d’achat. À ce titre, j’ai quelques questions (j’attends d’ailleurs un retour du promoteur, du notaire et de mon conseiller financier Ciléo, j’ajouterai leur réponses à l’occasion) :

     – Comment choisir la date de levée d’option d’achat ? Bien évidemment il faut respecter les délais définis dans le contrat (4 mois minimum dans mon cas), mais après ? On prend une date au pif et on espère que le vendeur et le notaire seront disponibles ? On prend rendez-vous avant ? Ou alors la date n’a pas beaucoup d’importance et le RDV chez le notaire sera fixé un peu avant ?

     – Quand est il préférable d’envoyer la demande de levée d’option en recommandé ? 1 mois avant la date choisie ? Plus ? Moins ?

     – Que faut il faire en premier ? Levér l’option d’achat puis monter son dossier de financement à la banque ? Ou bien l’inverse ? Mon contrat de location indique : « La levée d’option ne sera valable, qu’accompagnée de la copie de l’offre du ou des
     prêts nécessaires au financement, par l’accédant, de l’intégralité de son investissement. « . Çela me semble clair, mais un conseiller à LBP m’a dit qu’il fallait que l’option d’achat soit levée pour faire le dossier …

     – Question frais de notaire : pour un T3 à 146800€, j’ai déjà payé 2850€ lors de la signature du contrat de location et il devrait me rester 1850€ à débourser pour le transfert de propriété (si j’ai bien lu le contrat). Les deux réunis ne représentent que 3.2% du montant total, cela parait peu, même pour des frais de notaire réduits … Marc parlait plutôt de 5000€ pour le transfert et 2000€ pour la location. Je n’ai même pas eu la présence d’esprit de poser la question au notaire lors de la signature … J’attends sa réponse par email.

     – Je vais relancer le débat sur le déblocage de l’épargne salariale (PEE) dans le cadre du PSLA. Mon gestionnaire d’épargne salariale a été catégorique, il ne pourra pas débloquer les fonds en avance de phase car il lui faut absolument un compromis de vente et bien évidemment, il n’y en a pas en location-accession (c’est vraiment mal fait d’ailleurs). Vu avec le notaire, il m’a promis l’établissement de « documents » nécessaires au déblocage des fonds. Wait and see …

     A bientôt !

730. @ Raphael : ahah, réécrire un article ? Mais vous voulez ma mort ? 🙂
     Déjà que je croule sous les questions avec un seul… J’aurais plutôt envie de me mettre dans un hamac !
     La date de levée d’option : d’abord prendre en compte les contraintes réglementaires ou contractuelles (comme vos 4 mois) et vos objectifs perso (attendre un peu pour économiser ou acheter au plus vite pour sécuriser le financement et devenir proprio au plus court).
     Lever l’option sans être sûr d’avoir ses crédits ne sert à rien. Donc d’abord avoir un accord de financement. Les commentaires de tel ou tel conseiller financier sont souvent aléatoires…
     Frais d’acte : en deux temps (contrat de location-accession et acte de vente définitif post levée d’option) avec un peu plus de 2000 euros à chaque fois (pour environ 5 000 au total) mais ceci dépend du prix du bien acheté. Plus c’est élevé plus les frais montent (même s’ils sont dégressifs en pourcentage).
     Epargne salariale : les notaires sont effectivement capables de produire des attestations que les banques apprécient, pour dénouer les situations ubuesques !
     Bon parcours, Raphael !

731. Bonjour Marc,
     Avec ma conjointe nous sommes actuellement en phase de location depuis octobre dernier, ce matin nous avons reçu le courrier de levée d’option.
     Le problème est que ma conjointe est en accident de travail… Et nous ne savons pas si il faut attendre la fin de l’accident de travail pour le financement donc pour lever l’option ou si nous pouvons quand même lèver l’option maintenant ?
     Merci pour votre aide.

732. @ Raphael : posez vous plusieurs questions, comme par exemple :
     – un banquier nous prêterait-il actuellement ? (et le mieux est d’aller les voir avant de lever l’option, car sans argent..)
     – ma compagne va-t-elle conserver son emploi et son revenu ?
     – avons nous toujours la volonté et les moyens d’acheter ?
     Un accident de travail n’est pas en soi une entrave à l’achat, à condition qu’il ne modifie pas les équilibres initiaux qui rendaient l’opération possible.

733. @ Raphael,

     J’étais dans le même cas que vous il y a quelques semaines. Je me posais les même questions que vous sur l’exercice de la levé d’option. Je vous explique comment j’ai procédé :

     1- Je suis allé voir ma banque afin d’obtenir un « accord de principe » verbal afin de voir si elle me suivrait lors de la levé d’option. Malheureusement, à ce stade, il est impossible d’éditer une offre mais seulement une simulation car en effet, il manque à la banque le courrier de levé d’option du promoteur.

     2- J’ai attendu de recevoir de mon promoteur un courrier stipulant qu’il avait reçu l’agrément définitif de la DDTE et que je pouvais dés à présent, si je le souhaitais, lever l’option d’achat.

     3- J’ai répondu à son courrier en l’informant que je souhaitais lever l’option d’achat.

     4- Il a accusé réception de ma demande et m’a indiqué que je pouvais prendre contact avec le notaire pour définir une date dès que j’aurai une offre de financement.

     5- Je consulte actuellement les banques, je vous donnerai la suite prochainement 🙂
     Chose étonnante, la banque partenaire de mon promoteur ne m’a pas encore contacté, alors qu’il me semble qu’elle a l’obligation de me faire une proposition.

734. Bonjour Marc,
     Bravo à vous pour votre blog, je viens de parcourir bon nombres de commentaires, et je ne suis pas sur d’avoir réponse a ma situation.
     J’occupe depuis début juin un t2 en psla, c’est un appartement que j’attends depuis plus d’un an, je pensais que j’y serais bien mais c tout le contraire malheureusement !
     Ma question est de savoir si effectivement je devrait m’acquitter d’indemnités, sur mon contrat il est indiqué que je devrais 2% du prix du logement soit 2000€, de plus j’ai cru comprendre qu’il fallait a nouveau retourner devant le notaire, cela aura t il un coût? J’ai lu dans les commentaires qu’il n’y avait aucune base légale, alors pourquoi cela apparaît il sur mon contrat? Merci pour votre réponse

735. @ Jean : il n’y a pas que la loi dans la vie. Les contrats sont là pour compléter les conditions d’un accord entre les parties.
     Ce qui est gênant c’est quand le contrat est contraire à la loi, car la loi étant d’un rang supérieur ces clauses sont alors illégales et réputées non écrites.
     Mais quand l’une des parties ne connaît pas la loi, il est difficile de démêler le légal du contractuel licite ou pas.
     Et il y a de nombreux contrats qui comportent des clauses illicites (notamment dans les services), ce que les magazines pour consommateurs évoquent assez souvent.

736. Bonjour Marc,
     Je ne sais pas si cette question a déjà été posée mais je n’ai eu le courage comme vous de tout lire ^^
     Avec mon compagnon nous recherchons un bien et les seuls qui nous correspondent sont des locations a accession sociale. Le seul point c’est que nous sommes pas prêt a acheter car nous savons que dans 2 Ans nos travail risquent de nous faire de nouveau déménager.
     Pour cette raisons est-ce que nous pouvons quand même partir sur ce type de location ( en sachant que les biens sont déjà construit ) ? Et surtout est-ce que dans 2 Ans nous pourront partir facilement comme dans une location classique ?
     Merci d’avance pour la réponse! 🙂

737. @ Jenny : franchement, si vous n’avez pas la volonté féroce de devenir propriétaire, inutile de faire un parcours complexe pour être simplement locataire ou se compliquer la vie en envisageant ensuite une revente.
     Restez locataire au meilleur prix ailleurs et faites des économies pour un vrai projet d’accession plus tard, quand vos trajectoires seront plus stables. 🙂

738. Bonjour Marc et merci d’avance pour les explications…
     J’ai tenté de survoler les commentaires avec des mots clefs mais n’ai pas trouvé de réponse complète. Je veux lever une option d’achat au mois de 01/2016 et donc je fais le tour des banques.
     1)J’ai compris que le choix de mon financement est libre, mais je souhaite savoir les avantages du PSLA par rapport à un prêt classique autre que: droit à des aides aux logements car prêt conventionné(sous conditions de ressources), mensualité limité à dernier loyer payé.
     2)Je suis également primo accédant. le fait de passer par un prêt classique modifie t’il mon droit à ptz ou le montant sera le même que dans un pret psla?
     3)Ma dernière question est ce que le fait de choisir un prêt classique suspend les avantages fiscaux (tva réduite/exo taxe foncières)?
     Merci d’avance

739. @ Gael : une précision à garder en tête, ne pas confondre PSLA et PSLA… 🙂
     En effet le PSLA est un nom qui recouvre 2 réalités distinctes : d’une part le dispositif d’achat PSLA pris de manière très générale, et d’autre part le prêt PSLA (non obligatoire).
     Le fait d’acheter en PSLA, que l’on recoure ou pas au prêt PSLA pour le financement de l’achat définitif, qualifie le logement neuf acheté comme un logement « PSLA » avec tout ce qui en découle comme avantages, car c’est le contrat de location accession puis l’acte qui lui donnent son caractère de PSLA avec tva réduite, statut de logement conventionné etc…
     Par ailleurs, un achat en PSLA ne donne a priori pas de droits ou quotités particuliers par rapport au PTZ, à ma connaissance au moins. Et comme les avantages du PSLA sont liés au fait d’acheter en PSLA et pas spécifiquement au prêt PSLA, les avantages fiscaux sont acquis même en finançant l’achat par un prêt ordinaire. Voilà !

740. Merci beaucoup Marc, je me lance dans la tournée des banques des lundi 🙂

741. Bonjour,
     Je continue toujours à lire votre blog..et j’ai une nouvelle question. Nous attendons la fin de la construction d’ici avril 2016.

     Que se passe t-il si 6 mois après avoir levée l’option, mon conjoint est muté dans une autre ville ? Je sais qu’il s’agit d’un motif pour revendre sans payer différentiel. Mais n’y a t-il pas un délai minimum entre levée d’option et la revente ?

     Merci d’avance pour votre réponse
     Bon dimanche

     Virginie

742. @ Virginie : continuez à lire le blog, même quand vous ne chercherez plus rien. C’est bon pour mes stats ! 🙂
     Sinon, à ma connaissance pas de délai de carence entre l’achat définitif et la revente. C’est la survenance des évènements qui donne le là et le motif.
     Bonne lecture ! (il y a d’autres articles que le PSLA, avec plein de jolis dessins… 😉 )

743. bonjour, j’ai une question car je ne trouve pas une réponse claire par rapport à tous ce que j’ai pu lire ici la nouvelle loi sur la location accession de janvier 2014 concernant la Tva
     de 15 ans pour l’exonération de reversement qui passe à 10 ans avec un décompte de 10% dés la première année et autres alinéa s’applique à qui ?
     moi j’ai fais mon premier passage chez le notaire en décembre 2013 et je suis entrée dans les lieux en juillet 2015 la levée d’option serait vers octobre 2015.
     suis-je sur la nouvelle loi de 2014 malgré mon premier passage chez le notaire décembre 2013 avec donc les documents avec les anciennes loi.

     Merci d’avance pour votre réponse
     Sébastien

744. bonjour, en tant que propriétaire paye t’on la taxe d’habitation plus la taxe foncière et les charges de copropriété?

     merci

745. @ Sébastien : le passage de 15 à 10 ans concerne les livraisons intervenues après le 1er Janvier 2014. C’est notre article préféré du BOFIP qui le dit (http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2506-PGP). Donc a priori vous seriez sur 10 ans dans votre cas. It’s up to you ! 😉

     @cmoi974 : ben oui, quand on est propriétaire occupant, on paye la TH + la TFPB + les charges de copropriété (quand on est en copro). Bonne nouvelle cependant, l’achat en PSLA comprend une exonération de TFPB de longue durée !

746. Bonjour,

     Tout d’abord merci pour tous ces commentaires qui viennent de me faire passer 2 belles heures de lecture 🙂

     Mon amie et moi venons de visiter un T4 en PSLA qui s’est libéré suite à un désistement juste avant la livraison (financement bancaire devenu impossible). La livraison est prévue en T4 2015.
     Notre revenu fiscal N-2 est inférieur au nouveau plafond décidé par arrêté en septembre 2014 pour 2 personnes (43k€). Cependant, la commerciale vient de nous expliquer que, puisque le permis de conduire et l’agrément leur avait été accordé sur les anciens plafonds (31k€ pour 2 personnes), nous n’étions en fait, pas éligible.

     Est-ce que quelqu’un sait sur quel plafond se baser dans notre situation? Celui applicable depuis 2015 ou celui qui était en vigueur à la date d’obtention de l’agrément/permis de conduire?

     Merci par avance pour votre aide

747. @ Geoffrey : je suis surpris de la réponse de la commerciale. L’agrément initial n’est qu’un agrément provisoire. L’agrément définitif est donné en fin de programme (après la livraison) au vu des dossiers acquéreurs, qui sont donc autant de cas particuliers (revenus, date de signature etc…). Du coup à mon sens, on ne juge que par rapport à la date de réservation (maintenant pour vous) et ce sont les plafonds les plus récents qui s’appliquent. La restriction apportée par la date d’obtention de l’agrément provisoire initial me paraît surprenante. Vous devriez appeler le service Habitat de votre DDT locale (Dir° Déptale des territoires = les anciennes DDE) pour en avoir le coeur net.
     Désolé de ne pas être plus péremptoire à ce stade.
     Cela étant, selon la réponse qui vous sera donnée je peux aussi questionner ma DDT locale pour avoir une réponse en stéréo ! Tenez nous au courant.
     (et, au fait, permis de construire, pas permis de conduire, Geoffrey ; personne ne va vous enlever des points ! 😉 )

748. Bonjour,

     Je n’ai pas eu la partie relative au financement lors de la signature du contrat de reservation est-ce normal ?

     Merci de votre réponse

749. @ ledib : je ne comprends pas très bien la question. En général, les contrats de réservation PSLA expliquent le fonctionnement du PSLA, les différentes étapes et le financement. Mais il n’y a pas à ce stade d’obligation de fournir un financement. C’est au moment du contrat de location-accession que le réservant (le vendeur) doit proposer une solution. Avant, pas d’obligation, même si, en tant que professionnel, il me semble prudent de faire valider par la banque partenaire, avant même la signature du contrat de réservation, le profil financier du candidat, pour éviter de faire rêver inutilement et de bloquer des logements pour rien.
     Est-ce que cela répond à votre question ?

750. Bonjour, avec mon amie, nous sommes ni pacsé, ni marié.
     Nous sommes en PLSA depuis Mars 2015.

     Depuis 5 mois, nous avons bien versé le loyer , et nous avons fais une demande de levé d’option.
     Hors, celle ci n,est pas validée, car l’organisme n’a pas eu le certificat d’agrément.
     Par contre, comme je l’écris plus haut nous ne sommes pas marié ni pacsé.

     Et nous comptons nous séparer.
     Comment pouvons nous procéder?
     Je vous remercie de votre réponse.
     Cordialement
     J.C Plouzennec

751. Bonsoir,
     J’ai lu tous les commentaires et je ne trouve pas de réponses à mes questions.
     Voilà nous sommes dans une location depuis plus d’1an.
     Le propriétaire souhaite vendre sa maison d’ici 2ans. Donc avec mon ami et moi nous aimerions l’acheter.
     Nous avons entendu parler du contract location/accession. Mais le problème c’est que ni nous ni le propriétaire savons les démarches à effectuées.
     Pour nous déjà locataire faut-il aller à la banque ? Quelles sont les démarches à faire pour nous et le propriétaire pour pouvoir faire ce contrat?
     Merci par avance de vos réponses

752. Bonjour Marc,

     Merci pour vos conseils. J’ai pu être mis en contact, via la branche immo de ma DDT, avec la personne qui donnerait l’agrément définitif pour ce programme et qui m’a expliqué les tenants et aboutissants de ma problématique.
     En fait, ce que ne nous avait pas expliqué la commerciale du promoteur, c’est que la ville sur laquelle la résidence est implantée a fait l’objet d’un changement de zone avec la réforme territoriale de 2014.
     Le promoteur a signé en 2012 un agrément PSLA sur une zone B1 (avec prix du m2, loyer, etc., en conséquence). Depuis, la ville est passée en zone A. Par conséquent, le plafond des ressources à prendre en compte pour les acheteurs sont ceux de la zone B1 (tout comme le plafonds loyer et prix du m2).
     Ce qui est sensé d’après moi… Même si ça n’atténue pas la déception…

     Encore bravo pour la tenue de ce fil de discussion méga intéressant!
     Ah oui au fait, dyslexie du soir, quand tu nous tient… 🙂

753. @ Plouzennec : je n’ai pas toutes les données. Mais si vous vous séparez vous n’avez sans doute plus envie d’acheter. Et de toute façon, si vous avez signé à 2 le contrat de location accession, vous ne pourrez pas lever l’option seul car vous aviez signé à 2. Ce qui veut dire un nouveau parcours dans le meilleur des cas, voire une impossibilité si vous ne respectez pas seul les conditions d’achat. Le mieux est de revenir tout de suite vers votre vendeur pour lui expliquer la situation.
     @ Charlène : a priori votre cas n’a rien à voir avec le PSLA. Le PSLA s’adresse au neuf avec un opérateur professionnel qui vend à des particuliers, et il y a un formalisme lourd à respecter pour le montage du dossier.
     @ Geoffrey : tout s’explique ! (à défaut de s’apprécier 😉 )

754. Bonjour,
     Je suis en phase locative d’un psla depuis 3 mois et souhaite quitter les lieux au plus vite car le logement que j’occupe, et aurais du être en mesure d’acheter d’ici peu, présente des défauts de construction. Le constructeur est passé, a constaté en ma présence des défauts phoniques importants liés probablement à l’absence de pose d’isolant sur la dalle béton. Pour cette raison, je ne souhaite plus faire l’acquisition de cet appartement qui présente les désavantages d’un logement des années 1970.
     Je souhaite donc partir, acheter un autre bien et ne pas lever l’option. Pourriez-vous m’indiquer les démarches a effectuer auprès du constructeur/bailleur pour lui signifier mon départ (délais notamment) et pensez-vous que je puisse m’opposer aux pénalités qu’il semble être en mesure de me réclamer puisque le logement présente ce défaut important?
     Merci par avance pour votre réponse et pour la tenue de ce blog.

755. Bonjour,
     C’est encore moi ! =)
     Toujours une queStion en rapport avec une mutation professionnelle.
     Après x mois de levée d’option, Si mon conjoint est muté ailleurs. Mais que nous ne souhaitons pas vendre. Je m’explique dans le cas où moi je reste dans le logement et mon conjoint loue un appartement pour y loger la semaine. Et le weekend il reviendrait dans
     notre appartement acheté.
     Est-ce possible ? Car j’ai lu qu’il fallait que ça soit Residence principale.

     En sachant que pour achat il y aura nos deux noms.

     Merci d’avance
     Virginie et bonne journée à vous.

756. alors là marc, je suis en mesure de penser que vous êtes dans le logement social, parce que pour connaître aussi bien le PSLA, il faut le commercialiser et comprendre toutes ses arcanes.
     je dis bravo.
     les explications sont simples et rassurantes, comme celles que j’ai l’occasion de donner a mes clients a qui je vends du PSLA.

757. Bonjour,
     Un grand bravo pour votre blog et pour vos nombreuses réponses !
     Nous sommes dans le flou total… : en location accession depuis février 2014, nous avons levé l’option d’achat en février 2015. Finalement, nous ne souhaitons pas acheter et nous sommes même entrain d’acheter une autre maison (signature du compromis dans 10 jours). Nous avons quelques questions : pouvons nous revenir sur la levée d’option ? Si oui, y a t’il des frais ? (Nous avons lu et relu les documents du notaire mais c’est un peu trop « le tatatum temporis »!) et aussi, si nous récupérons la part acquisitive, quel délai faut-il compter pour le versement ? Merci beaucoup pour votre aide !

758. @ Eléonore : je ne vois pas sur quelles base légale le vendeur pourrait vous opposer des pénalités pour une non levée d’option. Surtout si le logement est non conforme au niveau performance acoustique. La première étape est de se rapprocher de lui pour l’informer de votre renoncement. Il faudra ensuite confirmer (selon ce que vous vous direz) par recommandé. Le vendeur a tout intérêt à savoir le plus vite possible vos intentions s’il veut trouver un nouvel acquéreur. Prenez rdv !

     @ Virginie : mais c’est quoi, ces scénarios catastrophe ? Et si ma tante…… achetait en PSLA pour habiter avec vous ? 😉
     A mon avis, votre fiction du jour ne pose pas de vrai problème pratique, car le logement de votre conjoint n’est pas vraiment sa résidence principale, juste un pied-à-terre professionnel, mais la résidence commune de la famille est bien celle où vous habitez avec vos nombreux enfants… (hé, moi aussi je fais de la fiction !)
     Je vous laisse vérifier auprès d’un juriste, mais je crois que ça se tient.

     @ Mona : merci pour l’encouragement. Mais je ne suis pas dans le logement social, ou plutôt, je n’y suis plus depuis plus de 15 ans. Les meilleures choses ont une fin. 😉

759. @ Mag : désolé, mais je n’ai pas la réponse. En général, quand on lève l’option on achète. Il faudrait que je prenne plus de temps pour me renseigner mais en ce moment je n’en ai pas la disponibilité. Désolé.
     Mais si un lecteur a déjà eu à connaître ce cas de figure, qu’il se signale !

760. Bonjour Marc
     J’ai signé mon PSLA en mars 2015 pour une livraison 1er semestre 2017.
     Puis je annuler ce contrat et récupérer les 1500€ versé.
     Mon appartement étant vendu plus vite que prévu, je ne peux attendre 2 ans mon nouveau logement.
     J’ai cru lire que si j’annule sans motif valable, je leur devrais entre 2 à 4 % du prix de l’appartement.
     Merci de votre réponse
     Votre blog est vraiment très bien.

761. @ Myline : si j’ai bien compris, vous n’avez jusque là signé que le contrat de réservation et pas le contrat de location accession ? Auquel cas les 1 500 € ne sont que le dépôt de garantie, et il faut bien lire votre contrat de réservation pour connaître le sort qui lui sera réservé. De toute façon, à ce stade, la perte du dépôt de garantie est le seul risque, aucune autre pénalité n’est possible.

762. Merci pour votre réponse Marc…
     Nous avons eu aujourd’hui rdv avec un juriste de l’ADIL qui n’en sait pas plus. Les seuls élèments qu’il nous a apporté sont qu’apparemment, le bailleur social pourrait nous emmener au procès si nous n’achetons pas car la vente a été claire du fait de notre levée d’option…
     Nous allons donc contacter le bailleur et voir ce qu’il en est. Il nous reste à décaler la date de signature du compromis afin de ne pas se retrouver potentiellement face à de gros ennuis financiers et judiciaires
     Suite au prochain épisode !

763. Bonsoir Marc

     J’ai signé mon contrat de location accession en novembre 2014 pour un appartement d’une valeur de 152827.10 €. J’ai versé un dépôt de garantie de 3100 €. Il reste sur mon solde de dépôt de garantie 1100 €. Le notaire a donc gardé la somme de 2000 € pour le 1er acte de location accession. (explication donnée par téléphone, je n’ai aucun document le justifiant)
     Il me restait à régler sur le décompte prévisionnel envoyé en juillet 2015 :
     -des frais d’acte de vente d’un montant de 2900 €
     -Quote-part dépôt de pièces de 145 €.
     Je dois signer demain l’acte d’achat chez le notaire et aujourd’hui il m’envoie un nouveau décompte où apparaît une nouvelle ligne : Frais acte de prêt pour 1100 € !!!
     Je lui demande des explications par téléphone, il reste flou en m’indiquant que c’est en fait la garantie hypothécaire !
     Mais cette garantie est déjà inclus dans mon financement du crédit agricole.
     J’ai beau essayé de comprendre je n’y arrive pas
     Pourriez vous m’aider ?
     Je vous remercie infiniment
     et bravo pour votre blog !
     Stéphanie

764. @ Stéphanie : donc vous avez levé l’option et nous parlons bien de l’acte d’achat définitif. Le montant global de la provision pour frais d’acte de vente n’a rien de choquant ( 2000 pour le contrat de location accession et un complément de 2 900 pour l’acte définitif) puisque avec ces 4 900 € on arrive à 3.21 % du prix (c’est même légèrement faible). La quote-part du dépôt de pièces est une pratique mesquine mais qui a toujours cours suivant les promoteurs (certains ne les font pas payer car ils les incluent dans le prix de vente). Ce que l’on appelle frais d’acte de prêt, ce sont les frais liés à la prise de garantie hypothécaire (privilège de prêteur de deniers ou hypothèque conventionnelle) car dans ce cas le contrat de prêt doit passer par le notaire. Si, en revanche, la garantie du prêt est un cautionnement (Crédit Logement, SACCEF…) pas besoin d’acte notarié et pas de frais d’acte de prêt du côté du notaire, mais une cotisation / un paiement à l’ordre de l’organisme de cautionnement. Donc, si vous avez prévu ce dernier type de garantie, la demande du notaire est…. étonnante ? 😉

765. bonsoir,
     En ce qui concerne la TVA, quelle est la base de départ pour la naissance d’un enfant (CF / MESSAGE à Amandine) ?
     Merci d’avance.

766. @ dledi : pas sûr de bien comprendre la question. Je ne peux pas donner plus de précisions que celles de la réponse à Amandine (commentaire de la dernière semaine de Juin). Pour une revente éventuelle dans le délai de 10 ans en évitant le remboursement du différentiel de TVA, il faut comparer la date de naissance de l’enfant et le fait générateur. Dans le pire des cas, c’est la livraison, donc un enfant né après la livraison entre dans ce cas de figure.

767. Bonjour Marc, merci beaucoup pour ce super site qui m’aura aidée à y voir plus clair sur le PSLA!
     Néanmoins, je pense avoir une question jusqu’ici jamais posée :
     J’ai reçu cette semaine un courrier m’indiquant la date de livraison de mon logement PSLA début Novembre (soit dans en gros 2 mois) et ai envoyé dans la foulée mon préavis pour mon logement actuel. Est-ce que l’attribution d’un logement en location-accession permet de demander une réduction du délai de préavis de départ de son logement à 1 mois suivant la loi Alur? Personne ne semble capable de me répondre sur ce point et mon bailleur actuel refuse de me faire cadeau de quelques semaines de préavis… Je vous remercie par avance pour votre réponse!

768. @ Lili : je ne pense pas qu’il y ait de passe-droit au régime commun du préavis du simple fait de la nature PSLA du nouveau logement.
     En revanche la loi ALUR a sensiblement modifié les choses. Donc : http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F1168.xhtml
     Bonne exploration !

769. Merci beaucoup pour votre réponse, rassurez-vous je n’espérais pas de passe-droit, juste un accord à l’amiable comme cela se fait généralement, mais certains bailleurs sont accrochés à leurs 3 mois de préavis complets! 😉
     Et pour tous, si ça peut aider, l’ADIL vient de m’appeler, j’ai bien droit à 1 mois de préavis, j’avais déjà épluché la loi ALUR mais trouvé aucun élément m’assurant que ça passe effectivement pour le PSLA, c’est finalement le cas (d’après l’ADIL donc).
     Très bonne continuation!

770. Bonjour Marc,
     Je suis totalement perdue face au PLSA 🙁
     Je souhaite acheter un appartement avec le PLSA en région parisienne (j’ai trouvé le promoteur et celui-ci ne me vante que des avantages…). Mon objectif est d’habiter dans le logement pendant de nombreuses années (10-15 ans) et de devenir enfin propriétaire. Les avantages m’attirent beaucoup d’autant que je suis éligible à ce prêt. Mais j’ai peur de me faire arnaquer par le promoteur immobilier… Car je n’y connais rien en immobilier. L’ADIL n’est pas capable de me faire une simulation avec le PLSA…, mon courtier et ma banque s’en foutent…
     Donc éclairé moi sur les avantages et inconvénients du PLSA, s’il vous plaît.
     Un grand merci pour votre réponse.

771. @ Lili : attention à ne pas généraliser pour le préavis de 1 mois, car cela dépend aussi de la zone géographique et de la date de signature et de renouvellement du bail (cf loi ALUR).

772. @ Just : pour se faire une idée, le mieux c’est de lire un gros paquet de commentaires ! 🙂
     Schématiquement, le PSLA c’est une bonne affaire financière avec une tva à 5.5 % et une exonération de taxe foncière pendant 15 ans.
     C’est aussi un produit administrativement complexe, et il faut s’assurer d’être bien dans les clous, c’est à dire assez pauvre pour respecter les plafonds de ressources et assez riche pour trouver une banque qui prête à coup sûr.
     Car le financement se fait en plusieurs temps. Bonne lecture ! 😉

773. Bonjour Marc,
     je me suis lancé dans l’aventure du plsa ,j’ai signé le contrat préliminaire le 1er décembre 2014 et à ce jour ( 16/09/2015) je n’ai pas encore été sollicité pour verser les 1500 euros garantissant ma réservation , est-ce normal ? apparemment la construction a pris un peu de retard elle est juste sortie de terre en mai 2015. Qu’en pensez-vous, qu’Est-ce que ça pourrait cacher comme problèmes?.
     Merci pour tous les éclaircissements que vous apportez à ce sujet un peu obscur

774. @ Jim : pour un programme immobilier, le plus difficile (comme pour les avions ou les canards 🙂 ) c’est le décollage. Car il faut caler le projet techniquement, financièrement, juridiquement et commercialement (les banques réclament pratiquement la moitié du chiffre d’affaires du programme en pré commercialisation). Donc, le fait que les travaux aient démarré est un signe favorable.
     Mais vous devriez vous rapprocher de votre vendeur pour connaître les délais de livraisons recalés au réel !

775. Bonjour,

     Je suis dans la dernière ligne droite avant la signature de levé d’option chez le notaire !!
     Nous av(i)ons notre financement mais notre banque nous demande une attestation du notaire qui stipule le prix de vente du bien…

     La banque ne semble malheureusement pas reconnaitre l’opération mathématique qui conciste à retrancher le montant de la part acquisitive déjà versé du prix de vente du bien afin de connaitre le prix de vente final. Ca serait trop simple voyons !! Elle veut donc une attestation du notaire sur ce point.

     Sauf que… le notaire ne peut produire cette attestation car le prix de vente diminue tous les mois et qu’il ne connait pas le montant de la part acquisitive versée et encaissé jusque là par le promoteur.

     Un calvaire… Pour celles et ceux qui ont été jusqu’au bout de la démarche, comment avez-vous mis tout le monde d’accord ? Ce document est-il réélement nécessaire ? Le notaire ne peut-il pas s’engager sur un prix de vente, à une date X, et nous reverser le différentiel du montant après l’opération ?

     Merci,

776. @ Ma2t : attention, le montant de la part acquisitive payé tous les mois ne modifie pas le prix de vente. Il s’agit en fait du montant de votre apport personnel qu grossit donc en cumul un petit peu tous les mois et qui diminue donc le montant de l’emprunt nécessaire (vu que votre apport augmente).
     Il y a confusion entre vocabulaire et concept. Ce n’est pas parce que vous allez moins emprunter que le prix baisse forcément, mais à cause de votre apport qui grossit.
     Et vous pouvez facilement justifier à votre banquier le montant de votre apport à un instant T.
     Le prix de vente à proprement parler est celui du contrat de réservation (ou du contrat de location-accession) diminué de 1 % par an (donc pas de diminution si moins d’1 an, sauf clause différente dans votre contrat de location accession).
     Ne confondons pas prix de vente et plan de financement ! 😉
     (pour info : https://www.lesmursontdesorteils.com/eviter-de-rester-en-plan-de-financement )

777. @ Marc Si vous me permettez de partager mon expérience
     @ Ma2t En réponse à la question, dans notre cas, lorsqu’on décide de lever l’option, le promoteur envoie un décompte qui récapitule (entre autres) le prix du bien et la somme à verser à la date de la levée de l’option. C’est ce document qui sert de référence aux banques

     La prise en compte de la part acquisitive est aussi subtile, car un conseiller le déduisait du prix comme indiqué dans le décompte (ce qui baisse le prix d’achat, alors qu’un autre le considérait comme apport (ce qui augmente l’apport). Dans mon cas cela ne changeait rien, mais j’imagine que ça peut être décisif pour celui qui a un faible apport…

778. Bonjour,

     Si nous avons payé 3000 euros de réservation pour un appartement en location accession mais qu’aujourd’hui nous ne souhaitons pas donner suite, avant même d’être entrée dans les lieux….

     Est-ce qu’on peut le faire? Aurons nous des frais?

     Merci d’avance,

779. Bonjour,

     Si ça peut aider je n’ai jamais fourni de document attestant que je payais X euros de part acquisitive et X euros de loyers.

     J’avais juste une feuille (annexe du contrat de reservation) qui précisait :
     les lots achetés
     le prix de chacun des lots

     La banque n’a besoin de rien d’autre. Je n’ai même jamais parlé à mon banquier de ce genre de détails.

     Allez courage, ça en vaut vraiment la peine !

780. @ Bertrand et Agnès : il y a pratiquement autant de cas de figure (et de pratiques) que de banques. Indépendamment des textes de base, chaque banque peut avoir une procédure interne légèrement différente et il faut s’adapter. Ce qui ne veut pas dire que la banque ait systématiquement raison dans l’absolu, mais il faut quand même lui apporter une réponse ou un moyen de sortir de l’impasse (sans perdre la face).

781. @ Viviane : on a déjà répondu à ce genre de question (c’est mieux pour moi si vous passez un peu de temps à lire les commentaires plus anciens, sinon je perds du temps à me répéter 🙂 ); la réponse est non, sauf le sort du dépôt de garantie à analyser avec votre vendeur et en lisant votre contrat de réservation.

782. Bonjour Marc,

     Je suis actuellement sur le point de signer le contrat de reservation pour un t2 qui sera livre en 2017 , ma question est la suivante ;
     Pour x ou y raison si je change d’avis d’ici la est ce que je recupere mon depot de garantie ou pas ?

783. @ Sysy : merci de lire les commentaires plus anciens, la question a déjà été abordée 🙂

784. Bonjour à tous,

     Merci pour votre éclairage sur ce point. Effectivement d’une banque à l’autre la part acquisitive est soit mis dans notre apport, soit déduit du prix de vente. Il faut être vigilant au moment de la construction du plan de financement car s’il est déduit de prix de vente, on se retrouve avec un plan de financement bancal !

     Bonne journée

785. Bonjour,

     Pouvons nous rajouter une personne sur le contrat de location accession avant la levée d’option ? si oui, devons nous casser le contrat afin de repasser chez le notaire et reverser une partie des frais. En effet, ayant déjà versé ces frais il serai bien dommage de les perdre et de devoir en reverser à nouveau.

     Je vous remercie d’avance pour votre réponse.

     Très bonne journée

786. @ Jérémie : non, pas possible, remontez la file des commentaires on en a parlé il n’y a pas trop longtemps. 🙁

787. Bonjour,

     Nouvelle question enquiquinante : Dans le cadre de la Location-Accession, peut-on consigner les 5% du prix de vente lors de la levé d’option si toutes les réserves n’ont pas été levées ?

     C’est possible en VEFA alors je me dis…pourquoi pas en L-A ?

788. @ Ma2t : désolé d’être casse-pied, mais en VEFA la consignation de 5% n’est pas possible pour de simples réserves. Elle est bien sûr possible en cas de non conformités par rapport aux prévisions du contrat (par exemple, il manque une fenêtre, ou vous avez un cumulus électrique alors qu’on vous a vendu un chauffage et une production d’eau chaude gaz etc….) mais pas pour de simples réserves comme des reprises de peinture, une sonnette défaillante, un carreau de carrelage à changer etc… Il y a souvent confusion entre ces deux types d’évènements, ce qui crée parfois des crispations lors de livraisons et se termine par une chose très simple : la non remise des clés par le promoteur au client.
     Mais c’est vrai que votre question sur le PSLA est enquiquinante car en PSLA vous avez déjà les clés lors de la levée d’option ! 🙂
     Comme ce cas de figure ne m’est jamais arrivé je ne sais pas avec certitude mais je pense que le distinguo sera le même qu’en VEFA : tout dépend de la nature de la malfaçon ou de l’éventuelle non-conformité. Vous pouvez toujours questionner le notaire du programme pour savoir ce qu’il en pense ou s’il y a déjà eu des précédents sur votre programme ?

789. Bonjour, votre site m’intéresse particulièrement, je vois que vous apportez plusieurs réponses et j’aimerais porter à votre connaissance les problèmes consécutifs à la levée d’option, peut être pourrez vous à votre tour m’apporter une information. En effet, suite à la L.O., 6 copropriétaires sur 26 ont été contraints de prendre le syndic provisoire qui officiait pour l’office HLM, bailleur social majoritaire la première année, le budget provisoire défectueux n’ayant pas été affiné la seconde, nous avons décidé de changer de Syndic mais n’étant pas majoritaire, nous allons rencontrer prochainement des difficultés (fin du mois).
     Effectivement, le syndic actuel travaillant avec le bailleur social depuis plus de 10 ans a pris des libertés en négligeant nos demandes et en soulignant à chaque fois que nous ne sommes pas majoritaires. Je trouve que c’est un peu simple, nous n’avons pas le choix des prestataires, en espaces verts parce qu’un contrat a été signé pendant 5 ans alors que nous n’avons eu que 3 passages au lieu de 14, en interphonie, le matériel tombe en panne tous les 3 mois avec des pannes récurrentes de 3 semaine minimum parce que le matériel bas de gamme n’est pas protégé, le prestataire est désigné par l’office HLM sans notre consentement, une inondation dans la chaufferie qui n’a pas été signalée à l’assurance, une expertise pour les joints des canalisations qui n’a pas été effectuée, etc… un mépris total des copropriétaires et bien entendu les futurs accédants à la propriété sont dépités et ne souhaitent pas lever l’option dans ces conditions, dans d’autres ilots, plusieurs futurs accédants sont partis à cause du laxisme du syndic, en attendant, nous les 6 copropriétaires nous nous sentons pris en otage…Avez vous connaissance de ce problème ailleurs et quels sont nos recours?
     Merci à l’avance pour votre aide.

790. Salut Marc.
     j’ai une question,pour lever l’option d’achat en psla,faut il obligatoirement passer par un emprunt bancaire ou est ce que je peux payer directement la somme du logement?
     (j’ai un appartement que je compte vendre d’ici la)
     si oui?est ce que garde je garde les avantage de la tva réduite ,frais de notaire réduit et exonération de taxe foncière sur 15 ans?
     merci

791. @ Maryote : ce que vous évoquez est un dysfonctionnement de copropriété (ce n’est heureusement pas toujours comme ça). Le facteur aggravant pour vous c’est que vous êtes minoritaires. Si j’étais vous, je demanderais une entrevue à votre vendeur (allez y à 2 ou 3 des acquéreurs) pour avoir une discussion de fond et voir avec lui quel mode de cohabitation adopter et quelles améliorations techniques peuvent être apportées. En lui précisant vos doutes et leur retentissement possible sur les levées d’options.
     Vous verrez bien ce qu’il en est ainsi, en direct, et vous pourrez choisir la marche à tenir en connaissance de cause. Parfois, un peu de communication franche résout bien des problèmes.

     @ Sab : vous pouvez payer votre achat comme vous voulez. C’est le contrat de location accession qui confère les avantages spécifiques, pas le montage financier lié à la levée d’option.

792. Bonjour Marc,
     Me revoilà avec une nouvelle interrogation: je n’ai pas levé l’option d’achat et donc j’ai résilié le contrat de location accession. La résiliation a été faite le 5 juin dernier chez le notaire. Normalement, et selon le contrat signé, le bailleur a maximum 3 mois pour reverser la part acquisitive. Il ne l’a toujours pas fait. Quels sont mes droits dans ce cas-là? Merci beaucoup de votre réponse et bonne journée! Votre site est formidable et vos réponses toujours précises, et nous en avons tous bien besoin, le monde du PSLA étant bien obscur!

793. @ Caroline : quand le contrat ne contrevient pas à la loi, il forme la loi des parties. Son contenu est donc engageant et il vous faut rappeler au bailleur, par téléphone et en recommandé s’il ne comprend pas rapidement, les engagements qu’il a contractés à votre égard. Il devrait logiquement bouger, d’autant que pour lui la somme des fractions acquisitives ne doit pas représenter un enjeu fondamental. A suivre…

794. Bonjour Marc,

     J’ai de nouveau une question mais je n’ai pas vu de réponses dans les commentaires existants !
     Je suis en PLSA depuis Février 2015. Lors de la réunion d’information avant l’entrée dans les lieux, on nous a dit qu’au bout des 3/4 premiers mois on nous demanderez si nous souhaitons lever l’option d’achat.
     Hors, celle ci n’est pas validée, car l’organisme n’a pas eu le certificat d’agrément par la Mairie qui refuse de le lui donner.

     Ne voulant pas lever l’option mais ne voulant pas non plus payer des frais qui serait demandés si je pars avant les 2 ans, je compte rester en phase locative le temps obligatoire (2ans).
     Ma question (enfin !) est : est ce que le fait de ne pas avoir l’agrément repousse la fin de la phase locative? ou est ce que je peux quand même partir à la date d’anniversaire de la signature du contrat?

     Merci pour votre réponse en l’espérant rassurante !

795. @ Elo : la phase locative débute à l’entrée dans les lieux et se termine au départ du locataire ou au moment de la levée d’option quand il devient effectivement propriétaire. La circonstance que l’opérateur rencontre des difficultés dans l’obtention de l’agrément définitif ne change rien à cela, ça ne fait que retarder le moment où l’on peut lever l’option. C’est bon comme ça ? 😉

796. Super merci pour la réponse rapide ! donc pour la non levée d’option au bout des 2 ans ca ne devrait pas poser de soucis !

     Merci encore

797. Bonjour Marc,
     Tout d’abord merci pour ce site.
     J’ai vu sur le net et sur le forum, que les cas d’exoneration du différentiel de tva en cas de revente avait été élargie, à des évenements de la vie positifs :naissance, conclusion pacs ou mariage mais je ne trouve pas trace du texte officiel. Où pourrais-je le trouver ?
     Merci

798. @ Elo : je ne pense pas que vous ayez l’obligation de rester locataire 2 ans, en principe c’est plutôt un délai maxi avant de lever l’option. Je ne suis d’ailleurs pas sûr qu’il ne serait pas plus sain d’aller voir votre bailleur / vendeur et de lui indiquer que vous n’irez pas au bout de la démarche ; cela lui laisserait au moins le temps de se retourner et de vous trouver un remplaçant le cas échéant.

     @ Audrey : c’est toujours le BOFIP qui nous donne cette info ; le fameux alinéa 360 !
     http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2506-PGP

799. Bonjour Marc,

     Merci pour le travail effectué, je suis le blog depuis le début, il s agit de ma première question : ayant effectué la levée d option en juin 2014, je souhaite déménagé suite à la naissance de ma fille ce mois-ci. Je serai donc exonéré de TVA. Je souhaite conserver cet appartement afin de le louer. Quelles démarches dois je effectuer auprès des services fiscaux ?

     Merci d avance,

     Damien

800. @ Damien : pour l’exonération du paiement du différentiel de TVA, dans la mesure où vous êtes dans les clous de notre alinéa préféré (le 360 du BOFIP), vous êtes exonéré de plein droit. Donc, à mon sens, rien à faire sauf à justifier de votre situation si un jour l’administration fiscale vous questionne. Pour l’exonération de TFPB, en revanche, je pense qu’il vous faut aller voir votre service des impôts car vous n’y aurez plus droit (ne remplissant plus les critères d’occupation à titre de résidence principale personnelle). Hop, on y va ! 🙂
     Ajout du 20-10 : oups, je suis allé trop vite dans ma lecture et ma réponse ; si l’administration veut bien alléger la note de la tva selon les évènements de la vie, en revanche elle n’accepte pas la mise en location postérieure à ma connaissance. Désolé ! 🙁

801. Bonjour,
     Merci bcp pour ce blog. Pas facile de s’y retrouver avec le psla! Mon conjoint et moi souhaitons vendre notre appartement. Est-ce que l’exonération de la taxe foncire bénificiera toujours aux nouveaux peopriétaires? Ça nous ferait un bel argument de vente. Par avnce, merci de votre réponse. Bon dimanche

802. Bonjour,
     Je rebondis sur la question de Damien.
     Mais il me semblait qu’on n’avait pas droit de louer en psla? Donc si on est exonéré grâce aux exceptions, alors on peut quitter le logement mais le garder pour le louer ?

     Bon dimanche à vous tous

803. @ Lisa : ben non. Comme les nouveaux propriétaires n’ont pas acheté en PSLA, les conditions d’application du PSLA ne sont plus présentes et il n’y a plus aucun droit à exonération de TFPB. Ce serait trop beau !

     @ Virginie : s’il existe une liste d’évènements (qui a été élargie par rapport aux débuts du PSLA) c’est pour éviter que les ménages ne se prennent dans le museau des évènements de la vie qui les contraindraient non seulement à quitter leur logement mais en plus à rembourser de la TVA. En revanche, vous avez raison et j’ai lu trop vite la question de Damien, je sais d’après plusieurs pros du PSLA que l’administration ne veut pas de la mise en location du logement ensuite, pour éviter la tentation d’abuser des opportunités liées aux évènements. (mais je n’ai pas eu le « loisir » de reprendre les textes pour vérifier sur lequel elle s’appuie en particulier)

804. Merci Marc pour le complément,

     Trouverais je des éléments de réponse dans les clauses anti spéculatives de mon Acte de vente et mon contrat psla ?

     Merci d’avance

     Damien

805. @ Damien : les clauses anti spéculatives ne peuvent que rajouter des contraintes contractuelles (imposées par le vendeur ou la collectivité via le vendeur). Mais pas alléger la réglementation de base ou son interprétation par l’administration centrale…. Sorry ! 🙁

806. Bonjour Marc,

     Mon conjoint et moi même souhaitons acheter un bien en PSLA avec un promoteur proposant des logements neufs en location accession pour 2016.Toutefois nous avons d’autres crédits.Le psla permet-il de faire un lissage afin d’englober tous les crédits.En effet,nos crédits se terminent dans 4 ans et c’est le seule solution restante pour pouvoir être propriétaire avant 50 ans ou nous risquons de ne plus obtenir de prêt au delà de dix ans.

807. @ Sophie : le PSLA ne comporte pas de spécificité de ce côté là (par rapport au droit commun). Ce qui veut dire qu’il faut en parler à la banque partenaire du programme pour voir ce qui est possible dans votre cas.

808. Bonjour, mon compagnon et moi-même avons signé il y a plusieurs mois un contrat préliminaire de location-accession. Or nous aimerions le résilier. Je précise donc que le logement n’est bien sûr pas encore livré. Sauriez-vous qu’elle est la marche à suivre et s’il existe des modèles de lettre quelque part sur internet ?
     Je sais que chaque contrat stipule des clauses qui peuvent varier de l’un à l’autre. Globalement je pense avoir compris ce que nous pourrions perdre d’un point de vue financier. Mais est-ce que seul un courrier RAR auprès de l’organisme vendeur suffit ?
     Merci par avance de vos réponses.

809. Bonsoir Marc voila j’ai acheté ma maison psla en 2014 cette année avec la chute des taux immobiliers je souhaite renégocié mon prêt j’ai donc fait appel a un courtier et celui-ci me dit qu’avec un nouveau prêt je vais perdre mon exonération pour les impôts fonciers pourriez vous me dire si cela est vrai car le courtier n’a pas la même version d’une banque a l’autre merci

810. @ Delphine : vous vous rétractez donc en dehors du délai réglementaire qui permet de ne pas perdre le dépôt de garantie (c’est le seul risque financier). Pour la forme de la rétractation, un simple courrier recommandé au vendeur signifiant votre décision de vous rétracter et de renoncer à l’achat de votre logement est suffisant. Bien sûr, il faut identifier dans votre courrier le logement et le programme, et le plus simple est sans doute de joindre une copie du contrat de réservation signé (ou un extrait comprenant toutes les indications relatives à l’identité des parties et à l’identification du bien réservé + la date de signature du contrat).

     @ Petit : non, vous ne perdrez pas votre exonération de taxe foncière car en PSLA elle est liée à la signature du contrat de location accession initial et pas au mode de financement. Bonne nouvelle ! 🙂

811. Bonjour Marc,
     Je suis votre blog avec intérêt et cela m’a beaucoup aidé dans ma décision de me lancer d’un achat d’une maison individuelle en psla. Voici ma question, je viens de signer le 2 octobre 2015 un contrat préliminaire avec un promoteur privé. Le délai de rétractation de 7 jours est bien écoulé. Par ailleurs le depot de garantie s’élève à 1.200€ et je ne l’ai pas encore payé. Nous venons d’apprendre une nouvelle qui nous fait changer notre avis par rapport à cet achat. Je vais leur envoyer toute de suite une lettre de désistement. Qu’est-ce que je risque? Est-ce qu’ils peuvent m’obliger à verser le depot de garantie?

     Merci de votre réponse
     Adm

812. @ Baspi : le risque maximal est celui de la perte du dépôt de garantie, selon ce qui est écrit dans votre contrat de réservation. Mais dans la mesure où vous ne l’avez pas encore versé… Il serait étonnant si vous informez immédiatement le vendeur pour qu’il ait le temps de se retourner, que celui-ci exige son paiement, d’autant que les contrats de réservation prévoient en principe d’autres clauses de déchéance du contrat comme la non obtention du financement par exemple. A lire en détail et en double commande avec votre vendeur si besoin, sans oublier que le notaire du programme peut utilement être interrogé.

813. Bonjour Marc,

     J’ai signé le contrat préliminaire depuis le 18/09/2014, et je souhaite aujourd’hui renoncer pour des raisons familiales. Vont-ils me restituer le dépôt de garantie?
     Cordialement.

814. @ Will : pas sûr du tout. On a déjà évoqué le sujet un peu plus haut. Contactez les pour connaître leur position de départ et leur argumentation.

815. Bonjour Marc,
     Je vous re-sollicite concernant mon problème de remboursement de la part acquisitive. En effet, et malgré mes nombreuses relances (par mail, téléphone et courrier), le bailleur dépasse maintenant de 2 mois son obligation de reverser la part acquisitive (2 ans de redevance tout de même!). Je ne trouve aucun texte de loi relatant du non-respect par le bailleur de ses obligations. Quels sont mes droits? Faut-il en arriver à faire appel à un organisme de consommateur ou à un huissier? Depuis le début de cette mauvaise expérience, j’ai affaire à un bailleur de mauvaise foi, un interlocuteur particulièrement incompétent (j’ai dû faire moi-même des démarches que je n’avais pas à faire), et surtout je suis consternée par son immobilisme. Qu’a-t-il à y gagner en tardant autant à me rembourser? Je ne citerai pas le nom de cet organisme afin de ne pas leur faire de publicité. Merci encore de votre aide. Bonne journée.

816. @ Caroline : je ne sais pas ce que votre vendeur a à gagner à faire traîner le remboursement de votre fraction acquisitive. En tout cas, pas de produits financiers de placement vu les taux actuels…
     S’agit-il d’un simple laxisme administratif ou d’une position délibérée pour vous faire regretter la non-levée d’option ? Ce serait mesquin et improductif. Avez-vous essayé d’en parler au notaire pour voir s’il pouvait en toucher 2 mots au bailleur pour le ramener à une position plus conforme au respect de ses engagements ?
     Sinon, après les mises en demeure en recommandé, il vous restera effectivement les pistes que vous avez citées c’est à-dire du pré-contentieux… A regret.

817. Bonjour, j’ai acheté ma maison en juillet 2015. Je l’avais loué de décembre 2014 à juillet 2015. Le vendeur de notre maison nous demande de payer les ordures ménagères pour 2015. Est ce que on doit lui rembourser au prorata les ordures ménagères ? Et dans ce cas recevoir par la suite la taxe des ordures ménagères à partir du moment où on a ete propriétaires. Ou est ce que la somme que nous demande notre vendeur correspond elle à la totalité de l’année 2015?

818. @ Lea (jacta est 😉 ) : c’est l’occupant, qu’il soit locataire ou propriétaire qui doit les taxes d’O.M.. C’est toujours le propriétaire qui les reçoit sur son avis d’imposition et il se les fait rembourser par le locataire (le plus souvent par une provision mensuelle et une régularisation a posteriori). Dans votre cas comme vous étiez l’occupant depuis Décembre 2014 vous devez effectivement les O.M. 2015 en entier. Sur le fond, c’est logique, car c’est bien l’occupant qui bénéficie du service de collecte des ordures. 🙂

819. Merci oui ça me paraît logique mais je me demande si la somme que me réclame notre vendeur est la totalité de la somme des ordures
     ménagères pour 2015 ou est ce que ça correspond qu’à la partie où j’étais locataire. Car les impôts nous ont toujours pas envoyé notre taxe d’habitation ils ont du retard dans leurs formalités administratives et du coup je voudrais pas tous payer à notre vendeur et après recevoir une autre facture pour les ordures ménagères pour la partie de l’année 2015 où on était propriétaire.

820. @ Lea : pas de risque de ce genre ; les impôts envoient la douloureuse à celui qui est propriétaire au 1er Janvier (ou à l’occupant au 1er Janvier pour la taxe d’habitation). Vous ne recevrez donc rien de spécifique à votre nom pour les O.M. et c’est pour cela par exemple que les actes notariés prévoient toujours une clause, car il faut que les parties se remboursent entre elles ce type de frais et conviennent de la manière de le faire. Cool ! 🙂

821. Bonjour Marc,

     J’ai lu une bonne partie de votre blog mais je n’arrive pas à en sortir une réponse précise, donc je me permets de vous la soumettre. Je suis passé par la location accession pour l’achat de ma maison et l’acquisition chez le notaire a été faite fin mars 2013.

     Je voudrais savoir comment ça se passe si je décide de la vendre après mars 2018 car il nous faudrait une maison avec une 4em chambre. Est ce que je suis libre de la vendre au prix du marché et à qui je veux et comment ça se passe pour la TVA sachant que je l’ai acheté 153 000 ttc.

     merci

822. @ Arnal : si vous n’avez pas de clauses anti spéculatives qui vous contraignent dans votre acte de vente, vous vendez à qui vous voulez et au prix que vous voulez.
     La question qui se pose c’est : quelles sont les conséquences ?
     Pour la TVA on en parle plus haut dans les commentaires : il faut rembourser le différentiel de TVA entre la tva à taux réduit et la tva au taux plein. Heureusement il y a un abattement de 10 % par an.
     Donc au bout de 10 ans (pour les livraisons intervenues depuis le 1-1-2014) ou 15 ans (5 ans sans abattement puis 10 % par an ensuite, pour les livraisons antérieures), si on revend on n’a pas de TVA à rembourser.
     On peut également ne rien avoir à rembourser si on est concerné par un des évènements de la vie (naissance notamment, puisque vous l’évoquez dans un autre commentaire en doublon, non publié 😉 ) prévus par l’alinéa 360 de notre page préférée du BOFIP. http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2506-PGP
     OK ? 🙂
     (nb : attention aussi à aller voir votre banquier cf remboursement des crédits, PTZ etc… et à informer l’acquéreur qu’il n’a pas droit à l’exonération de taxe foncière, contrairement à vous)

823. Merci marc pour la réponse.

     De mémoire, je suis bloqué 5 ans pour la revente. Je reviens juste sur cette histoire de TVA. Si je la revend dans 3 ans env au prix du marché et non au prix d’achat, est ce que je dois régulariser la TVA quand même sachant que selon l’alinéa 360 je serai exonéré du fait du mariage en 2014 et naissance en 2015 ou il y a un délai pour la faire ? ce que je veux dira par là c’est est ce qu’on peut se utiliser cette loi dans un futur plus ou moins proche ou il y a un délai entre l’événement et la cession?

824. @ Arnal : je n’ai pas entendu parler de délai. Seulement de la survenance de l’évènement. Au pire, il suffira de faire un autre enfant ! 😉

825. Bonjour,
     Merci pour ce blog très riche
     J’ai signé une réservation en Avril 2015 pour un appartement en PSLA , la livraison est prévue pour Avril/Juin 2016.
     Lors de la signature de la réservation, la banque partenaire m’a fait une simulation de financement avec un PTZ+ d’un montant de 66 300€ (marié avec 1 enfant)
     Vu que l’état vient d’augmenter le PTZ+ à partir du 1 Janvier 2016, est ce que je peux prétendre à ce nouveau barèmes (102000€ au lieu de 66300€) ? sachant que je n’ai pas encore signé le contrat de location-accession chez le Notaire

     Merci pour vos réponses.

826. @ Ffcool : attention à un détail. Si vous demandez un PTZ en 2016 ce sont les ressources 2014 qui sont prises en compte (et plus celles de 2013). Donc si vos ressources ont peu évolué d’une année sur l’autre alors oui il vaut mieux refaire une demande pour bénéficier des nouvelles règles du jeu. Mais si vos revenus ont bien augmenté il vaut mieux refaire le calcul.

827. Bonjour Marc,
     Je suis sur le point de signé une réservation mais j’aurais voulu savoir si l’achat en PSLA donne le droit à l’APL tout en sachant que actuellement je n’y ai pas le droit

     Cordialement

828. @ Mehdi : à l’APL accession, oui. Mais uniquement si on est sous les plafonds de ressources (voir avec sa CAF).

829. Bonjour Marc,
     Merci pour votre blog très instructif.
     Nous avons réservé un bien en psla et nous nous demandons si la garantie de rachat s’applique seulement en cas de mobilité professionnelle interne à une entreprise et/ou externe (changement de société située à plus de 70km du bien, suite à une démission de poste par exemple ?) de l’un des conjoints.
     Merci d’avance pour votre réponse.

830. bonjour,

     j’achète un logement en vefa à cout maitrisé, c’est à dire que les conditions d’achat sont les mêmes que celles du psla (revenus), mais j’achète le logement directement au promoteur : ai-je droit à l’exonération de la taxe foncière pendant 15 ans ? quelles sont les démarches à faire ?

     Merci

831. @ Arnaud : pas de distinguo entre les deux situations. Dès que l’acquéreur subit une situation de mobilité de plus de 70 km, on entre dans le cas prévu.

     @ Christine : hors sujet ! 😉
     Le logement à coût maîtrisé n’a strictement rien à voir avec le PSLA. Aucun avantage de TVA ou d’exonération de taxe foncière longue durée (sauf si on achète en zone ANRU nouvellement QPV avec TVA 5.5 %). Le logement abordable ou à coût maîtrisé est un avatar contractuel mis en place localement par des collectivités qui imposent des règles du jeu à des promoteurs (et aux acquéreurs) mais sans que cela ne soit du logement aidé au sens national du terme. Désolé.

832. Bonjour Marc ,
     Le promoteur nous a dit qu’on peut lever l’option à tout moment (sur le contrat de réservation) mais l’organisme a eu l’agrément qu’au bout de 10 mois.Notre souhait était d’acheter au bout de 3 mois,donc 7 mois de loyer perdu (plus de 5000 €).
     Est ce que je peux exiger un geste commercial ?
     Merci

833. @ Flo : exiger ? Non. Demander ? Oui, mais il est douteux que cela fonctionne.
     Car si lever l’option est autorisé assez vite sur le principe (certains demandent néanmoins un délai de 3 à 6 mois minimum), cela ne veut pas dire que cela sera possible. Car aucun opérateur ne donne le feu vert tant que l’agrément définitif de l’administration n’est pas obtenu. Et le délai d’obtention est le cumul de deux sous-délais : celui de la rapidité d’un dépôt complet et conforme par le promoteur du programme et celui de l’instruction par l’administration. Nous voilà revenus au temps des diligences ! 😉

834. Bonjour,
     Nous allons emménager d’ici 4 mois dans notre appartement.
     Et effectivement c’est ce qui nous fait peur aussi.. Parce qu’on souhaiterait lever option dès les 4 mois (le minimum indiqué sur le contrat) mais on sait que cela peut s’éterniser…

     Le soucis c’est qu’on a pas envie de devoir rester 1 an en location alors qu’on va y investir de l’argent (cuisine intégrée, électroménager, peinture, etc…) sans savoir quand on pourra enfin lancer offre de prêt…

     Pour lever l’option, que faut t il faire ? Un courrier à qui ?
     Peut on faire cette demande des qu’on passe chez le notaire à l’entrée des lieux en indiquant qu’on souhaite lever dans 4 mois ?

835. Suite message

     Ne trouvant pas de forum sur cet aspect la concernant le délai de lever d’option. Je me permets de demander via ce blog aux personnes ayant lever l’option, combien de temps cela a pris à partir de la demande de lever d’option ?

     Et ma dernière question est : est ce que l’opérateur attend de rassembler plusieurs lever d’option ? Où cela peut être du cas pas cas ?

     Merciiiii beaucoup !

836. Bonjour,

     Je me permets de vous poser une question car je n’en trouve pas la réponse. Un lotissement se construit dans mon village avec des maisons mitoyennes en location accession. Je suis mère célibataire avec un cdi au Smic à temps complet. Mes plafonds de ressources me permettent d’accéder à la location accession mais est ce le cas de ma situation actuelle avec mon emploi et mes revenus puis je y prétendre ?
     Merci pour votre réponse

837. Bonjour Marc,

     une nouvelle loi est apparemment passée fixant dès le départ les conditions financières de l’option d’achat (ce qui est selon moi logique). Néanmoins, est-ce que cela garantit un accord de financement de la banque, i.e , l’accord au moment de la réservation et signature du PSLA est-il toujours valable une fois le logement livré?

     Ou a-t-on ici deux « rounds » :
     – demander un accord de prêt bancaire pour le dossier du PSLA = accord « théorique » pour avoir le droit d’entrer dans les lieux
     – demander une nouvelle fois un accord lors de la levée de l’option d’achat = accord « concret » qui permet de débloquer les fonds

     Ce qui voudrait dire qu’en cas de signature de PSLA en Janvier 2016 par exemple, aurais-je le droit de bénéficier des 84000€ du PTZ+ (logement livré en 2018 – PTZ valable jusqu’à 2017) « concrètement »?

     Voilà tout, désolé pour la longueur du commentaire, mes questions portaient vraiment sur les conditions financières concrètes du PSLA.
     Merci pour votre clairvoyance.

     Adam

838. @ Recoules : en principe la levée d’option se fait auprès du promoteur par lettre recommandée, une fois que les conditions éventuelles prévues au contrat de location accession sont remplies.
     Concernant le délai, c’est très variable. Si le promoteur a déjà obtenu l’agrément définitif, il va dire oui très vite et il suffit ensuite de mobiliser votre financement et de passer l’acte (1 à 3 mois suivant la célérité des intervenants et la manière dont on les suit…). En revanche, s’il n’a pas encore l’agrément définitif, ça peut être plus long….
     Concernant les levées d’option au cas par cas, oui c’est possible.

839. @ Jess : objectivement, je ne pense pas que ce soit faisable. Si vous voulez en avoir le coeur net (vu que le profil du PTZ devient bien meilleur en 2016) prenez le temps d’aller voir un courtier en crédit immobilier.

     @ Adam : un décret est sorti en 2015 (Décret n° 2015-1301 du 16 octobre 2015 http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do;jsessionid=91F4B3FB7DC16A8CF8717310C37B9CC3.tpdila21v_3?cidTexte=JORFTEXT000031328633&dateTexte=&oldAction=rechJO&categorieLien=id&idJO=JORFCONT000031328283 ) qui permet de laisser le choix – pour le PTZ quand vous y avez droit – aux conditions en vigueur lors de la levée d’option ou bien – et c’est là la nouveauté – à celles prévalant lors de la signature du contrat de location-accession. Sauf que l’offre de prêt doit être émise avant la fin de la validité du PTZ dont l’espérance de vie est pour l’instant limitée au 31 Décembre 2017. Il faut donc être en position de lever l’option avant fin 2017 pour bénéficier de cette facilité, car l’état ne veut pas financer des PTZ alors que le dispositif n’existerait officiellement plus….
     Donc, pour une livraison 2018 c’est impossible. Mais en théorie seulement, car d’ici là le dispositif PTZ peut trèss bien être prorogé. 🙂 Ou pas. 🙁

     Par ailleurs, la banque qui finance votre prêt principal n’est aucunement tenue d’avoir le même avis au moment de la levée d’option, car le contexte financier ou votre situation personnelle peuvent avoir changé entretemps.

840. Merci pour votre réponse détaillée et précise Marc.
     Excellent post.

841. Bonjour
     J’ai une question de principe concernant le psla. Je suis actuellement propriétaire d’une maison en Bretagne que j’ai fini de payer. Je dois être muté en région parisienne et j’ai donc postuler pour un logement en psla. L organisme qui s occupe de la commercialisation me dit que je ne peux pas bénéficier de ce type d’accesssion car c’est limité aux primo accedant et je suis déjà propriétaire. Je précise que mes revenus ne dépasse pas les plafond et que cette nouvelle résidence deviendra ma résidence principale. Pouvez vous dire s’ils ont raison?et dans le cas contraire comment les obliger à prendre mon dossier?

842. @ Victor : suggérez à votre vendeur une petite formation sur le PSLA ! 😉
     Non, sans rire, vous risqueriez de l’énerver. Il n’empêche que le statut de primo-accédant n’est pas exigé pour acheter en PSLA. Qu’on se le dise une fois pour toutes… 🙂
     L’erreur fréquemment commise par les commerciaux est de confondre les contraintes liées au PSLA et celles du PTZ (Prêt à Taux Zéro). Comme beaucoup d’acquéreurs en PSLA recourent au PTZ dans leur plan de financement, ils doivent respecter les contraintes cumulées des deux dispositifs.
     Ce qui veut dire que vous pouvez parfaitement prétendre au PSLA mais qu’en revanche vous ne pouvez pas aller chercher un PTZ pour vous financer.
     Ca vous va, Victor ? (et zut, avec un prénom comme ça, montrez au vendeur qui est le vainqueur ! 😉 )

843. @Recoules _ message du 14 décembre 2015 au sujet du délai de levée d’option :

     Bonjour,

     Voici les étapes de notre cas.
     – Février 2014 : réservation

     – Juillet : passage chez le notaire

     – Mi-janvier 2015 : entrée dans les lieux.

     – Juin : rencontre de nos banques au sujet de notre future acquisition. Simulation de prêt sans valeur contractuel car nous n’avons pas l’accord de levée d’option d’achat.

     – Début juillet : réception d’un courrier de notre promoteur nous informant qu’il venait de recevoir l’agrément définitif et qu’il nous était dés lors possible de lever l’option d’achat.

     – Début juillet : nous informons notre promoteur de notre souhait de lever l’option d’achat. (Réactivité maximale le courrier était déjà prêt depuis de longs mois !!)

     – Mi-juillet : notre promoteur nous confirme la bonne réception de notre courrier et nous propose de nous rapprocher du notaire pour fixer un rdv de lever d’option.

     – Mi-juillet : contact avec le notaire qui nous indique ne pas avoir de disponibilité avant fin septembre. Mais que de toute manière, à moins de payer cash, il nous faut un financement et qu’en moyenne on l’obtient en 1,5 mois, mais qu’avec les vacances et l’engorgement des banques il table plutot sur 2 à 3 mois. Il nous demande de le recontacter lorsqu’on aura une offre.

     – Fin juillet : contact de mon collecteur action logement (prêt patronal 1% logement)

     – Début aout : contact de diverses banques

     – Mi-aout : coordination entre le collecteur action logement et la banque (pour éditer une offre il faut l’offre du 1% logement qui ne peut pas éditer son offre s’il n’y a pas l’offre de la banque… le serpent qui se mord la queue).

     – Fin aout : signature de l’offre banque + action logement

     – Fin septembre : réception de l’offre action logement

     – Mi-septembre : renvoi de l’offre signée (obligation de laissé passer un délai contractuel)

     – Fin octobre : réception de l’offre banque

     – Début novembre : prise de rdv notaire pour signature finale

     – Mi-novembre : renvoi de l’offre signée (obligation de laisser passer un délai contractuel)

     – Fin novembre : signature chez le notaire

     Moralité, dans notre cas 5 mois incompressibles entre la demande de levé d’option et le passage chez le notaire. On imaginait que cela serait plus simple et plus rapide, on avait un dossier un peu complexe (1% patronal + 2 plans d’épargne d’entreprise à débloquer etc…) et la période d’été n’a pas aidé non plus.

844. @ma2t et @Recoules : un exemple est toujours parlant ! Pour vous, 10 mois entre l’entrée dans les lieux et l’acte définitif si j’ai bien compris. Dont 4 à 5 mois entre le feu vert du promoteur et l’acte.
     Typiquement, le locataire accédant n’a pas d’emprise (à part questionner régulièrement le promoteur) sur le premier délai (le feu vert du promoteur consécutif à l’obtention par ce dernier de l’agrément définitif).
     En revanche, on peut gagner du temps en contactant en amont les banques pour faire un dossier « à blanc », c’est à dire une vraie instruction de dossier (et pas une simple simulation) afin que tout soit mis sur la table et qu’il n’y ait aucune mauvaise surprise plus tard (@ma2t : rencontrer les banques était la bonne piste 🙂 ). Et surtout, cela permet de sortir l’offre de prêt beaucoup plus vite en théorie. Mais on sera rarement en dessous de 2 à 3 mois sur cette deuxième phase, ce qui dans le planning de @ma2t aurait peut-être pu faire gagner 2 mois.
     Mais chaque dossier est variable. Il y a des programmes où l’agrément promoteur est obtenu en moins de 3 mois et d’autres où c’est plus long sans pouvoir être plus précis. 🙁

845. Bonjour Marc,

     Tout d’abord un grand merci pour votre site qui est une mine d’informations.. et d’humour !
     J’ai quelques questions, je suis désolée par avance si elles ont déjà été posées mais j’ai regardé rapidement et n’ai à priori pas trouvé ce que je cherchais…

     Je souhaite acquérir un T2, datant de 2012, dont le vendeur a bénéficié du PSLA. Il est donc soumis à une clause anti spéculative, ce qui explique son prix intéressant. Je m’interroge sur les conditions d’achat pour moi, car je ne passerai pas par la phase de location et levée d’option, j’achète directement. Dans ce cas, suis-je soumise à des conditions particulières (conditions de ressources notamment) ? Le vendeur n’est pas très bien informé, il ne m’a parlé que de la clause anti spéculative, et de l’obligation pour le nouvel acquéreur d’occuper le logement à titre de résidence principale jusqu’en juin 2018. Et dans ce cas, quid de l’exonération de TF ?

     Merci d’avance à toi et encore désolée si je t’oblige à te répéter…. Un grand bravo pour ton site 😉

846. Bonjour je regarde régulièrement les discutions sur votre site car il est vraiment très intéressant avec toute la complexité du PSLA.
     Ma question d’aujourd’hui est comment faire pour débloquer mon PEE pour l’entrée dans mon financement car pour l’instant la seule idée du notaire est de me faire prêter cette somme de mes parents mais ce n’est pas possible à leurs niveaux. et en lisant @ma2t je vois qu’ils disent avoir inclus 2 PEE dans leurs plan de financement.

847. @ Jessica : sans contrat de location accession, pas de PSLA. C’est votre vendeur qui a été locataire accédant. Ce qui veut dire que vous ne l’êtes pas et que vous ne bénéficierez plus de l’exonération de TFPB. Quant à savoir quelles clauses vous devrez respecter, il faut obtenir copie de l’acte de vente notarié pour pouvoir lire de manière intégrale toutes les clauses – et notamment celles restreignant le droit de disposer comme les clauses anti-spéculatives. C’est du cas par cas. Il faut connaître les contraintes et donc les lire de source sûre. Au besoin se les faire expliquer par le notaire du programme immobilier. 🙂

848. @ Sébastien : je ne sais plus quand mais un autre lecteur a parlé de ce sujet du PEE à débloquer (pb de chronologie). Essayez de remonter le fil des questions. Ou mettez un cierge en espérant que Ma2t vous réponde ! 🙂
     (c’est le moment de faire un voeu de début d’année)

849. bonjour,
     Je suis actuellement propriétaire mais en grosse difficulté financière suite à perte de situation professionnelle (revenus divisés par 3). Mon crédit devenant trop lourd, je n’ai plus le choix que de vendre. J’ai vu dans ma ville un programme PSLA (disponible) dont le prix rentrerait dans mon budget. Question: comment combiner un engagement sur un programme en PSLA et la vente de son bien? ai-je raison de penser qu’on va me refuser mon dossier puisque je n’ai pas les moyens actuellement de payer un loyer et mon crédit tant que je n’ai pas vendu mon appartement?

850. @ Penache : le vendeur et le banquier seront plus sévères que vous dans l’analyse financière de votre dossier. Et comme vous êtes consciente que vous n’avez pas les moyens de payer ne serait-ce que le loyer à l’heure actuelle, il est plus que probable qu’une candidature soit vouée à l’échec. Il vaudrait sans doute mieux commencer par vendre votre appartement actuel pour apurer votre situation ? 🙂

851. Bonjour Marc,
     J’ai lu attentivement votre blog qui éclaire énormément.
     Je suis propriétaire d’une villa acquise via un programme PSLA (option levée en sept 2011). Au 1er septembre 2016, je serai muté à plus de 70 km de chez moi. Plutôt que de vendre, je voudrai la mettre en location puisque le but à terme est de revenir. Si je comprends bien la réponse que vous avez faite à Virginie et Damien en octobre, cette mise en location m’obligerait à rembourser le différentiel de TVA ? Je serais exonéré si je vends mais pas si je mets en location ?? Pourtant, pour l’application des exceptions permettant d’exonérer le remboursement (donc mutation à plus de 70 km) je ne vois pas dans les textes une différenciation entre la mise en location ou la vente ….
     Merci infiniment par avance
     Cordialement

852. @ benjamin : c’est très simple Benji ( 😉 , je me fais plaisir en ce début Janvier…). L’administration ne veut pas contribuer à l’enrichissement des acquéreurs en PSLA par une pratique qui pourrait devenir un sport patrimonial très couru (et très rentable). Donc, pas de passe-droit pour la mise en location. Concernant la revente, le schéma de pensée est différent : il s’agit d’éviter qu’un locataire-accédant de bonne foi ne soit piégé par un accident de la vie.
     En résumé, protéger oui, enrichir non (je simplifie un peu mais on est en plein dans l’idéologie de la puissance publique là). Vous pouvez cependant toujours questionner par écrit votre centre des impôts en leur expliquant le tout (technique du rescrit fiscal). Si leur réponse vous est favorable vous pourrez toujours la leur opposer plus tard si, d’aventure, on vous cherche des noises.

853. Bonjour,
     Je vois que vous parlez de revente et des clauses Anti spéculatives.
     Par exemple, si on souhaite vendre et qu’on n’a pas besoin de payer le différentiel de tva car on remplit une des exceptions. Comment cela se passe pour la vente ? Cela veut dire qu’on doit le vendre pas au dessus du prix qu’on l’a payé ? Là nous on va l’acheter à 213500. Ou y a t il un prix de revente à ne pas dépasser ?

     Merciiiii

854. @ Virgnie : du fait de la réglementation PSLA elle-même, il n’y a pas de règle sur le niveau de prix de revente à ma connaissance. Il faut regarder du côté de vos clauses anti spéculatives si le sujet est évoqué ou pas. Si contrainte il y a, elle doit y être décrite.

855. Bonjour,
     Nous sommes 4 et intéresses sur le psla en revanche mes comptes bancaire ne sont pas très fiables, mon salaire l’est en revanche. Je ne suis interdit bancaire. et j’ai 2 credits a la consommation en cours. J’ai rdv avec quadral pour deposer un dossier de candidature et j’ai peur que la BP me refuse du fait de mon compte. Qu’en pensez vous?

856. @ James : houla James, mais je ne suis pas en état de penser quoi que ce soit ! (non, je n’ai pourtant pas bu 🙂 ). Car la seule vérité est l’instruction du dossier que fera la banque. Et elle ne manquera pas de regarder le ratio endettement / revenu net, mais elle va aussi éplucher les relevés de comptes. Et là, vous qui les connaissez, vous devez déjà savoir l’impression qu’ils vont donner, sachant encore une fois que c’est la banque qui va statuer.

857. Bonjour Marc !
     Bonne année ! Et bravo pour votre nombre incalculable de questions/réponses !!
     J’en ajoute une ….
     Je suis à 50€ du plafond (au dessus) … Puis je espérer une dérogation ?
     Franchement 50€ sur deux salaires annuels … Y a de quoi rager non ?
     A qui dois je demander ce genre de passe-droit ?
     Merci pour votre temps <3

858. @ Julie : pas de passe-droit possible. Un texte est un texte et la limite absolue. Mais vous pouvez toujours demander une baisse de salaire à votre patron ! 🙂
     (je sais, ce n’est pas super drôle, mais je n’ai rien trouvé de mieux… 🙁 )

859. Bonjour Marc

     Nous avons signés un contrat préliminaire au psla en aout 2014 , la reception de la maison est prevu entre mai et juin.
     A savoir que nos revenus ont augmenté depuis ,seront nous toujours éligible au contrat psla ou pret psla. Tiennent ils comptes des documents remis en 2014?
     Merci pour ta réponse

860. @ Davy : oui, les éléments de 2014 sont recevables. Mais pourquoi n’avez vous pas encore signé le contrat de location accession ?

861. Bonjour
     Je me suis porté acquéreur d’un logement qui sera dispo en juin 2016.
     Pour l’instant je n’ai déboursé aucun argent,simplement signé des documents notariable.
     J’aimerais savoir sur une acquisition de 149000 euros ttc ce que sera le montant des frais de notaire,car ça n’est vraiment pas très clair,et j’en ai besoin pour calculer le montant de mon emprunt.

862. @ Barbier : le PSLA est un peu particulier car il y a des frais au moment du contrat de location accession et encore des frais au moment de l’acte définitif postérieur à la levée d’option. On en a déjà parlé dans ce fil de commentaires ; le plus simple pour avoir quelque chose de fiable est de demander une estimation (cotation) au notaire du programme immobilier en question.

863. Bonsoir à tous et merci à chacun pour votre contribution, à vous en particulier Marc, vos multiples réponses nous éclairent sur ce dispositif si particulier.

     J’ai attentivement lu les posts précédent je m’interroge sur les effets d’un éventuel mariage sur le PSLA.
     Je m’explique, j’ai signé en tant que célibataire en avril 2014 un contrat préliminaire, le premier passage chez le Notaire est prévu d’ici un mois.
     Entre temps j’ai rencontré quelqu’un qui ne sera pas co acquéreur dans le cadre du PSLA même si nous envisageons de vivre ensemble dans l’appartement concerné.
     1 – Ce concubinage aura t-il un effet notamment sur le plan fiscal (exonération de taxe foncière) ?
     2 – quelles pourraient être les effets d’un mariage ou PACS après la levée d’option, y existe t-il des garanties pour le conjoint en cas de décès de l’emprunteur par exemple ?

     Merci d’avance pour vos réponses.

864. @ Adam : à bas le mariage ! 😉 (ça m’aurait évité une question ou deux….)
     1- non, pas d’effet. L’exonération de TFPB est liée à la signature du contrat de location accession qui déclenche l’entrée dans le dispositif PSLA pour vous.
     2- mariage ou PACS après levée d’option permettent d’échapper au reversement du différentiel de TVA en cas de revente. Aucune garantie spécifique au PSLA pour le conjoint (d’autant qu’il n’était pas acquéreur ni co-emprunteur). Il vous faut voir avec le notaire le statut que vous souhaitez adopter pour le mariage et comment vous pouvez protéger ou transmettre au mieux.

865. Marc merci pour ta réponse ,
     Récemment la personne qui nous a fait signer le contrat préliminaire m’a contacté et m’a demandé de lui rapporter toutes les docs (avis d’impot ,fiche de paie etc) nécessaires pour signer le contrat alors que nous les avions fournis en 2014 et de nous faire un plan de financement lors de la levée de l’option pour le passage chez le notaire.
     Ma question est :
     Que pourquoi me redemande t elle ces documents? d’apres elle c’est pour remettre à jour les informations .
     Ensuite mes relevés bancaires ne sont pas top mais pas exécrable! du aux fêtes de fin d’année donc je me demande si mon dossier va repasser. D’après elle non car notre contrat a été signé et le logement réservé et c’est juste pour leur banque pour un plan de financement pour 2017.
     Merci pour ta réponse.

866. @ Davy : pour résumer, on est d’accord. Les documents remis en 2014 sont pris en compte (pour le respect des plafonds de ressources). Ce qui ne veut pas dire que la banque soit obligée d’accorder un prêt car elle analyse la solvabilité de l’emprunteur (vous). Et donc elle va regarder des éléments comme le rapport entre vos revenus actuels et le montant du loyer (et de la future mensualité), le reste à vivre mensuel, le profil de votre relevé bancaire (découverts chroniques, ponctuels ou solde créditeur permanent, éventuels remboursement de prêts à la consommation récents ou non déclarés etc….). A suivre …..

867. Bonjour,
     Je viens de lever l’option pour l’achat de l’appartement dans lequel je vis depuis un an (appartement neuf…) et dois disposer des fonds pour le 5 avril au plus tard.
     Une banque, pour la citer la BNP, qui m’avait donné un accord de principe vient de me signifier que je peux bénéficier d’un prêt bancaire immo chez eux mais pas d’un prêt Ptz 2016 car l’achat se fait dans le cas d’un programme de location-accession ?!!. Je suis pourtant largement éligible pour l’obtention d’un prêt à taux zéro. Il s’agit à mon sens d’une véritable extorsion.
     Bien sûr, je n’ai même pas chercher à discuter et espère que les autres banques n’agiront pas de même mais je trouve le procédé extrêmement douteux.

868. @ Jade : je vous confirme que le PSLA peut bénéficier de financement PTZ à condition de respecter aussi les critères du PTZ (dont notamment le fait d’être primo-accédant).

869. Bonjour,

     Si je lève l’option pour l’acquisition d’un appartement en PSLA , que j’ai commencé à rembourser les prêts sur une durée de 2 ans,

     Existe-t-il une période précise avant la-quelle je ne peux vendre cet appartement (avant les 15 ans) et que je ne rentre pas dans les EXCEPTIONS :
     – décès ;
     – décès d’un descendant direct faisant partie du ménage ;
     – mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement en cause ;
     – chômage d’une durée supérieure à un an attestée par l’inscription à l’institution nationale publique mentionnée à l’article L. 5312-1 du code du travail ;
     – délivrance d’une carte d’invalidité définie à l’article L.241-3 du code de l’action sociale et des familles ;
     – divorce ;
     – dissolution d’un pacte civil de solidarité.
     Dans ces cas là, vous n’aurez pas de remise en cause (que vous exerciez la faculté de rachat ou que vous vendiez par vos propres moyens).

     Je dois également rembourser le différentiel de TVA entre le taux normal et le taux réduit j’imagine? mon appartement sera-t-il toujours considéré comme logement « neuf » éligible PSLA pour le futur acquéreur? je ne pourrai faire de plus values si c’est indiqué dans le contrat de vente) c’est a dire qu’il sera au prix ou je l’ai acheté?

     merci.

     merci

870. @ A.Marie : il n’y a pas de délai mini de revente, sauf qu’il faut effectivement rembourser le différentiel de TVA (sauf liste des évènements qui permettent de déroger) et que l’acquéreur perd l’exonération de taxe foncière car ce n’est plus du PSLA. Quant à l’éventuelle plus-value, pas sûr qu’il y en ait une quand vous aurez payé le différentiel de TVA, et il vous faut vérifier que votre acte de vente ne contienne pas de « clause anti-spéculative » qui restreigne votre droit de disposer ou prévoie une disposition particulière au bénéfice du vendeur ou de la collectivité.

871. bonjour, je suis un peu perdu en recherchant une maison en location je suis tombé sur une maison « neuf » (location accession) a environ 600 euros lol tout ça en gardant l APL , en appelant le numéro « agence immobilière  » j apprends que cette maison n est pas sortie de terre et qu’ il faut établir les plans … que le loyer mentionné est une base par rapport a une maison construite a coter … donc un peu suspicieuse et peur de me faire arnaquer j hésite, et plus je me renseigne moins j y vois clair .
     Nous avons de petits revenus je suis en cdi en temps plein 35h et mon conjoint est intérimaire donc sans sureté…
     Pourriez vous svp me renseigner sur certains points, faut ils verser un acompte pour les travaux ? devrons nous verser des mensualités alors que la maison est en construction ? Et pour finir il va falloir que je trouve un crédit je suppose pour pouvoir etre  » propriétaire  » …
     Je vous remercie d avance pour les reponses a mes questions et merci pour ton blog…

872. @ Ply : si vous recherchiez une simple location, restez sur votre première idée. Le PSLA et la location accession sont en effet des dispositifs un peu complexes en ce qui concerne le parcours administratif et financier. Mieux vaut donc savoir où on en est et avoir un projet clair d’accession à la propriété. Comme tel n’est pas le cas, simplifiez vous la vie et revenez à votre idée de location !

873. Bonjour Marc
     J’ai eu lu beaucoup et beaucoup de commentaires depuis que nous avons signé en octobre 2014 notre contrat en PLSA (passage notaire n°1 en fev 2015)
     Livraison prévue 4e T 2016, ça se rapproche !

     Mais… 1ère désillusion, notre banque (qui nous avait dit en avoir fait en nous renseignant fin 2014) ne fait pas (plus?) de crédit immobilier pour un achat en PSLA car on couple le PTZ et une TVA à 5.5%

     Valeur du bien 240 000€
     PTZ+, 95700€ (sur 15ans avec un différé de 5ans)

     Bon… ben on commence à se renseigner ailleurs, histoire de ne pas se retrouver le bec dans l’eau à la levée d’option

     Sauriez vous me dire quelles banques ou étabilissement bancaires font des crédit PSLA?

     Lors de la signature, Expansiel faisait une simulation avec le Crédit Foncier (avec ancien PTZ beaucoup plus bas car ancien barême et un taux élevé 3.60% sur 20ans… outch) sauf qu’à priori le crédit foncier ne ferait plus de PSLA ? (de plus mon mari a un très mauvais souvenir d’un précédent crédit immo où ils n’ont pas été très « cool »)

     J’ai pris rdv avec le crédit mutuel et crédit agricole, je leur ai laissé 1 semaine de recherche avant le RDV… car nous ne voulons pas de simulation « qui passe » et qui finalement ne passe pas après 🙂

     Rdv pris à la caisse d’épargne, à priori, ma conseillère connait et en fait ! (déjà 1 banque de « sûre »)

     A priori, cumul d’un crédit immo + 1% + PTZ est possible si j’ai bien lu un commentaire précédent. Il faut que je revienne lire les commentaires des qq précédents mois, j’ai du retard dans la floppée de message auxquels vous répondez (et du coup, j’espère que vous n’avez pas récemment répondu à une question similaire)

     En tout cas, merci du temps que vous passez sur cette page et toutes les informations que vous partagez !

874. Bonsoir Marc,
     J’ai pu observer que vous aviez l’air calé sur le PSLA!!!! Nous souhaiterions acquérir un T3 via ce dispositif mais pour nous c’est le flou!! Nous nous posons beaucoup de questions surtout sur la revente ou la mise en location d’un logement acheté en PSLA. En gros, notre financement se fera avec un PTZ et une autre partie un prêt classique, nous souhaitions savoir combien de temps il fallait rester dans le logement, quels étaient les remboursements à effectuer en cas de vente avant la fin du dispositif, idem si nous mettons l’appartement à louer (éventuellement sur des loyers plafonnés type HLM/PLS) ?
     Merci d’avances pour vos conseils
     Morgann

875. @ Juliette : en fait, il n’y a pas besoin de prêt spécifique PSLA pour votre achat. Vous pouvez aller chercher votre crédit immobilier banalisé et votre PTZ chez qui vous voulez. La banque partenaire du programme peut être utilement consultée mais elle n’est pas un point de passage obligé pour le financement post levée d’option. Elle est indispensable à l’origine pour valider les dossiers au moment du contrat de location accession, mais plus après (ce qui en énerve et décourage quelques unes parfois). Et oui PTZ et crédit immo classique sont cumulables pour votre financement, mais uniquement si vous êtes primo accédant (sinon, pas de PTZ).
     Banzaï !!! 🙂
     @ Morgann : pas possible de louer(on en a déjà parlé il n’y a pas si longtemps en commentaires) sans sortir du dispositif PSLA (avec ce que cela implique pour l’exonération de taxe foncière et le remboursement du différentiel de tva). Quand au délai de revente, il n’y en a pas, sauf que si vous revendez avant 10 ans, il faut rembourser le différentiel de tva (sauf la liste des évènements qui permettent de déroger). Le PSLA n’est pas là pour faire gagner à tous les coups ! 😉

876. Merci Marc de votre réponse
     Malgré tout, notre banque (BNP) a double voir triple checké via leur pole crédit et ils ne font pas. A priori un « choix politique »…
     Tant pis, nous commençons la tournée des banques, même si livraison Oct/Nov 2016, achat que début 2017 prévu, pour trouver les banques « qui font » afin de ne pas nous retrouver avec des « non » au dernier moment

     Bonne continuation et à bientôt pour continuer à lire les Q/R pour les prochains mois 🙂

877. @ Juliette : Certaines banques ont des stratégies de profils clients plus haut de gamme que d’autres…. ce qui est idiot car le locataire accédant d’aujourd’hui peut très bien devenir un gros poisson plus tard ! Et qui ne retire rien au fait que vous pouvez chercher de manière élargie le crédit immobilier qui fera votre bonheur : bonne chasse ! 🙂

878. @Marc merci pour ta réponse oui mais pas facile de trouver un bien correspondant a nos attentes lol surtout pour un long terme vraiment dommage que tout ne soit pas clair sur ce dispositif… car ça nous aurait vraiment intéressé surtout vu les prix des loyers actuellement merci en tout cas pour ton aide et bonne continuation a tous les utilisateurs de ce forum

879. Bonjour,

     Certaines banques ne proposent effectivement pas/plus de financement aux accédants d’un bien en PSLA (alors qu’il s’agit de la même démarche qu’un achat classique). Elles se sont cassées trop de dents sur des dossiers un peu complexes.

     La raison qui nous a été donnée est la suivante ; dans le cadre d’un PSLA, les démarches pour la banque sont plus compliqués et plus longues, le back-office passe plus de temps sur le dossier et il y a davantage de risque d’erreur (la part acquisitive à déduire, le prix de vente qui réduit après la première année….)

     En clair un dossier PSLA n’est pas assez rentable pour la banque, trop de temps passé, trop de risque d’erreur… certaines passent leur tour ou proposent un taux plus élevé en conséquence…

880. @ Hellow (ah ah, changement de pseudo Mat 😉 ?) : c’est du vécu et c’est logique, mais c’est toujours une histoire de stratégie. Soit une banque privilégie une stratégie de conquête, soit une stratégie de marges. Ce qu’il faut savoir, c’est que ce raisonnement peut changer au cours d’une année, suivant que la banque est en avance ou en retard par rapport aux objectifs de nouveaux crédits et d’encours qu’elle s’est fixée. Mais le particulier qui cherche son crédit ne le sait pas… 🙁

881. Bonjour,
     Félicitations pour ce blog et surtout toutes ses réponses données sans répit depuis plusieurs années. Je vous avoue que je n’ai pas réussi à tout lire… Non non ne me jetez pas la pierre.
     Quelques questions pour vous :
     – mon conjoint a levé l’option d’achat pour un F2 en janvier 2015 mais voilà nous nous sommes rencontrés à cette période. 1 an après je suis enceinte et attend notre premier enfant. Notre F2 va vite être trop petit pour nous. Nous nous sommes renseignés auprès du notaire et il nous dit que nous devrons pas rembourser la différence de Tva à cause de l’arrivée de bébé. Par contre nous ne trouvons pas de clause anti spéculative dans l’acte notarié et le notaire ne sait pas. Le promoteur ne sait pas nous repondre non plus… On se sent un peu perdu quand même(heureusement qu’on peut trouver des gens comme vous pour nous aider) Cela veut il dire qu’on peut vendre au prix du marché ?
     – peut on louer l’appartement ? Au prix estimé par les agences ?
     Bonne soirée et merci d’avance pour votre réponse.

882. @ CaroBenoit : bizarre comme pseudo… j’en déduis que Benoit a intérêt à se tenir à carreau ? 🙂
     Faisons simple : effectivement l’arrivée de bébé vous exonère du paiement du différentiel de tva en cas de revente ; et s’il n’y a pas de clause anti spéculative dans l’acte c’est qu’on ne pourra pas vous en opposer puisqu’a priori l’acte notarié est le seul document qui régit votre achat (vous n’avez signé aucun document autre avec une collectivité ?). Vous êtes donc soumis aux seules règles de base du PSLA et vous pouvez vendre sans contraintes (sauf remboursement de vos prêts et la perte de l’exonération de TFPB pour le nouveau propriétaire). En revanche, vous ne pouvez pas louer car l’état ne veut pas que la protection qu’il offre aux ménages contre les accidents de la vie (la revente sans paiement du différentiel de tva) se transforme en « opportunité capitalistique ».
     C’est un résumé de l’état d’esprit du législateur. C’est déjà très généreux, la tva réduite, alors faut pas pousser Mémé dans les orties en espérant devenir bailleur privé en plus, hein ? 🙂

883. Bonjour Marc, merci pour ces informations. Non rien signé avec les collectivités.
     Le problème avec la question de la location c’est qu’a part vous personne n’a su nous répondre… ce qui est assez déconcertant.
     Je vous remercie encore pour ces éclaircissements. Nous n’avions pas l’intention de nous faire de l’argent sur la location mais juste de rembourser une partie du prêt de Monsieur. Si revente il faut, revente ce sera !
     Et oui oui je vous confirme Benoit n’a qu’a bien se tenir avec moi 😉
     Bonne journée et bonne continuation.

884. @ CaroBenoit : je compatis, Benoit ! 😉

885. Bonsoir Marc,

     Mon mari a signé le contrat de reservation PSLA en septembre 2014.
     Il est passé devant le notaire en février 2015 et est entré dans l’appartement en juillet 2015.
     Il a dû acheté seul car à 2 nous dépassions le barème, entre temps nous avons eu un bébé et nous nous sommes marié en Septembre.
     Le contrat est à son nom uniquement.
     Nous avons reçu la lettre pour la levée d’option, le mois dernier.
     Voici mes questions:
     1- Est il possible de souscrire le crédit immobilier à 2? Même si je ne suis pas dans le contrat?
     2- Est il possible de me rajouter dans le contrat d’HA afin d’être également proprio?
     3- Nous avons déjà payé des frais de notaire (environ 3000e) lors de la signature du contrat, lors de la levée d’option on va encore devoir passer devant le notaire? Si oui, quelle sera le montant à payer?

     Merci par avance pour vos réponses.

886. Bonsoir
     Nous venons de signer le contrat de réservation pour une maison en location accession qui sera livrée fin 2017 dans deux ans.je ne sais pas quand sera signé le contrat de location accession. Mon conjoint et moi sommes en cdi mais mon conjoint souhaite quitter son emploi et ouvrir un commerce. Est ce que c est au moment de signer le contrat de location accession ou lors de la levée d option que sera apprécié notre capacité à rembourser un prêt immobiliers? J aimerais que ce soit vérifié au moment de lever l option. ca laisserait le temps à cette affaire de démarrer

887. @ Nonoha : la réponse est non. Seul le(s) signataire(s) du contrat de location accession peut lever option et devenir acquéreur / propriétaire (et c’est logique car ce sont ses ressources qui ont été prises en compte pour le respect du plafond). Et il y aura encore des frais de notaire (sans doute encore 2 à 3 000 euros, demandez au notaire l’estimation plus précise).

888. @ Selma : les deux. La banque partenaire du programme vérifiera vos ressources (respect du plafond et capacité à rembourser le prêt futur) avant la signature du contrat de location-accession. Et la banque auprès de laquelle vous solliciterez votre crédit au moment de la levée d’option fera son boulot à ce moment là (cf votre situation qui peut avoir changé du point de vue solvabilité). Donc, ne pas être en CDI constitue objectivement une prise de risque pour elle.

889. Bonjour Marc,
     Alors voilà, je vais bientôt signer mon contrat préliminaire pour un programme en PSLA et TVA à 5.5%, il sera livré en 2018. Je pars dans l’optique le lever l’option assez rapidement (1 ou 2 ans). Mais je n’aurai que 2 chambres, puisque je ne pouvais pas prétendre à + avec mon budget, donc je devrai déménager si un 3ème enfant arrive (vu que les chambres sont petites). En lisant les précédents post, je comprends qu’il faudra rembourser la différence de TVA sur les années où j’ai été exonérée de taxe foncière, soit 14.5% du montant de la taxe à 20% si je mets mon bien en vente , c’est bien ca ? ai-je le droit d’y revendre à une TVA 20% pour ne pas faire de perte? Puis j’ai quand même le droit d’y mettre en location? je serai propriétaire donc j’ai tout les droits, non? (je sais qu’il faudra rembourser mes autres prêts vu que ce ne sera plus ma résidence principale. Mais comment acheter un autre bien sans prêt relais ? ca me semble inévitable.
     Merci de votre réponse, votre site est GENIAL. Bien cordialement

890. @ Maeva : merci pour l’encouragement ! 🙂 Le différentiel réel par rapport à un prix « plein pot » avec tva à 20 % n’est pas de 14.5 % mais de 12.08 % (100 /1.20 x 1.055 = 87.92, à comparer à 100, soit – 12.08 %) et ce différentiel diminue de 10 % par an sur 10 ans. Donc si 3 ans on ne rembourse que 70 % du différentiel. De plus, à la revente vous n’êtes plus en tva mais en droits d’enregistrement de droit commun (c’est l’acquéreur qui paie cette taxe).
     Pour la location, j’ai répondu très récemment non à la même question (plus haut dans le fil de commentaires). Et on n’a pas toujours besoin d’un crédit relais (si on vend plus vite qu’on n’achète, il faut se choisir une location avant d’entrer dans son nouveau logement). A vous de voir !

891. Bonsoir Marc, merci de votre réponse :), que vous êtes rapide! :p
     Je vois aussi plus haut votre réponse : « effectivement l’arrivée de bébé vous exonère du paiement du différentiel de tva en cas de revente » .
     Est-ce une certitude ? j’ai vu d’autres critères comme : décès, divorce, chômage de + d’un an …etc, mais pas l’arrivée d’un enfant. Car ma peur aujourd’hui est de ne pas m’en sortir à rembourser le différentiel de TVA en cas de revente.
     Et désolée, mais malgré mes recherches sur le net, je n’ai pas compris votre: « à la revente vous n’êtes plus en tva mais en droits d’enregistrement de droit commun (c’est l’acquéreur qui paie cette taxe) ». Cela veut-il dire que je suis « gagnante » en vendant mon bien? ou alors qu’il faudrait que je baisse mon prix car pour moi la TVA était à 5.5% ?
     Dernière question, si je ne lève pas l’option, les 50% de frais de notaire versés lors de la signature du contrat me seront remboursés?
     Merci beaucoup de vos réponses. Bonne soirée à vous

892. Désolée , je reviens encore une fois.
     je lis les garanties de rachat (donc en cas de levée d’option) et les conditions sont les suivantes : « décès, décès d’un descendant direct faisant partie du ménage, mobilité professionnelle, chômage d’une durée supérieure à un an, invalidité reconnue, divorce, dissolution d’un pacte civil de solidarité. » Mais la naissance d’un enfant n’apparaît pas. Cela m’éviterait de mettre mon bien en vente et galérer à trouver acheteur. Pouvez vous m’éclairer? Je veux juste pouvoir quitter les lieux sans devoir payer le differentiel de TVA si une naissance arrive.
     Merci Marc, et encore désolée je « bombarde » de questions.

893. Bonjour Marc
     Il n’y a qu’ici qu’on trouve des vrais réponses!!! Merci pour ce site !
     J’aimerai éclaircir un point par rapport à ce différanciel de TVA.
     J’ai lu dans le BOFIP qu’on ne serai pas redevable de la TVA notamment si il y a mariage ou enfant. Donc si nous revendons dans 2 ans notre appartement ( entrés en janvier 2015 ) et que soit mon conjoint me demande un jour en mariage ( j’espère 😉 ) ou alors nous avons un enfant, nous échappons à cette loi ?!
     Merci d’avance !

894. @ Maeva : Maeva-t-en-guerre, oui ! 🙂
     et @ Flo aussi !
     Je sens que je vais friser l’épuisement…. La garantie de rachat légale n’est – à mon sens – qu’une bouée de secours très souvent inutile. D’une part, elle ne vous oblige pas à la demander, elle n’est là que si vous pensez que vous vendrez moins bien que le montant garanti. Or on vend très souvent mieux que le montant garanti (à condition de ne pas surpayer le bien à l’origine) car l’achat en tva réduite crée un écart de plus de 12 % par rapport au prix du neuf à taux plein de tva. D’autre part, le montant garanti est très souvent inférieur au prix initial car l’obligation porte sur un montant minoré (1 % par an entre l’entrée dans les lieux et la levée d’option, puis 2.5 % de moins par an après l’année 5). Pour la revente sans paiement du différentiel de tva en revanche, la naissance d’un enfant fait bien partie des motifs d’exonération (encore notre alinéa 360 préféré du BOFIP : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2506-PGP ).
     Donc oui, si enfant ou mariage (avant la revente, hein, l’amour n’attend pas ! 😉 )alors pas de différentiel de tva à payer !
     Sur l’histoire des droits d’enregistrement, non on n’est pas forcément gagnant car l’acquéreur sait qu’il va devoir les payer et il va donc négocier une base un peu plus faible (votre prix de vente) pour les intégrer dans son prix de marché possible.
     Par ailleurs, les frais payés au notaire lors du contrat de location accession ne sont pas remboursés.

895. @ Flo : voir ma réponse à Maeva au-dessus ! 🙂

896. Encore moi, oui je comprend que vous frôlez l’épuisement avec toutes nos questions !!
     J’aimerai un exemple concret … Car j’ai du mal à comprendre ( désolé je suis un peu nul avec ces lois .. )
     Nous allons bientôt lever l’option et notre prix de vente s’élève à 188 670 € ( minoré déjà de 1% car ça fait un an qu’on y est ).
     Nous pensons y rester environ 3 ans car c’est un premier achat.
     Donc si on veut le vendre au prix du marché de notre région ( c.-à-d. 230 000 pour un T3 voir plus .. ) ; on ferai donc un plus value puisque si il y a bébé ou mariage pendant ces 3 ans, nous ne payerons pas de différanciel de TVA ? ( j’espère avoir juste mais ça me paraît trop simple … Il doit y avoir quelque chose qui se cache derrière .. )

     Encore une petite question …. : qu’est ce que les droits d’enregistrement ? C’est la première fois que je vois ca … Ou j’ai du mal lire le contrat :/

     Merci !!!! Et bonne journée

897. @ Flo : on n’arrête pas les flots… 🙂
     Si votre prix de vente initial est de 188 670 et que vous êtes rentrés dans les lieux depuis 1 an, la valeur de l’obligation de rachat est de 188 670 moins 1 % soit 186 783 euros. Si vous levez l’option maintenant et que vous y restez encore 2 ans, elle ne changera pas (car il s’est écoulé moins de 5 ans depuis votre entrée dans les lieux). Votre vendeur – si vous voulez faire jouer la garantie de rachat – devra donc vous payer ce prix. Mais ce prix est souvent inférieur à ce qu’on peut espérer toucher en vendant directement.
     Pour l’exonération du différentiel de TVA c’est très clair, cela dépend de la survenance d’évènements de la vie (voir lien BOFIP un peu plus haut).
     Et les droits d’enregistrement ne vous concernent pas, c’est votre acquéreur qui en sera redevable (schématiquement, ce sont des taxes exigibles lors de la mutation d’immeubles ; seul le neuf est en tva, l’ancien est hors champ tva).
     Et maintenant je vais faire une sieste… 😉

898. Je vais malheureusement pas vous laisser faire votre sieste …
     Car je ne comprend pas, est ce que la garantie de rachat et le différentiel de TVA ont quelque chose en commun ou se sont 2 choses différentes ?

     Si je ne veut pas faire jouer la garantie de rachat car nous pensons le vendre plus que le prix initial ( 188 670 ) est ce nous payerons le différentiel de TVA ( malgré qu’il y est eu, par exemple un enfant ) ?
     Merci encore … Et bonne sieste !

899. bonjour Marc,
     Merci beaucoup pour vos réponses, je confirme ce que dit Flo : « Il n’y a qu’ici qu’on trouve des vraies réponses! » Oh que oui , si je dois courir derrière mon commercial pour avoir les réponses, j’ai le temps de faire le tour du monde 30 fois ^^
     Merci beaucoup.
     J’ai vu écrit sur le site d’un promoteur immo que l’esquive du différentiel de TVA concernant UNIQUEMENT les naissances MULTIPLES ! J’espère alors qu’ils se trompent! et que le lien du site :http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2506-PGP , dit juste.
     C’est vraiment dommage pour le notaire ! Mais on peut pas tout avoir dans la vie.
     En tout cas , MERCI beaucoup . Bonne journée

900. Bonjour . je voudrais savoir au cas où je ne lève pas l’option est-ce que je devrais des frais de notaire supplémentaires? je paye dejà 50% des frais lors de la signature du contrat location accession . Sachant que mon bien sera entretenu et qu’il n’y aura aucun travaux à prévoir pour d’éventuelles réparations. Merci.

901. hello … it’s me !
     je souhaite savoir si durant la période de location j’ai le droit de quitter les lieux à tout moment. Le commercial me dit que tous les ans (maximum 4 ans) à date d’anniversaire du contrat on me demandera si je souhaite lever l’option.
     Exemple, je rentre dans les lieux janvier 2016 en tant que locataire, je refuse de lever l’option une première fois (janvier 2017), puis-je quitter les lieux en mars 2017 si je trouve un autre bien qui me correspond mieux que celui-ci? Quelles peuvent être les pénalités? De plus, j’achète une cave à 3000€ et une place de parking à 12000€, me seront-ils remboursés? Est-ce que je payerai une taxe d’habitation le temps de ma location ? Merci merci … 🙂

902. @ Flo : ce sont deux choses totalement indépendantes. Et non, le fait de payer le différentiel de TVA n’est pas lié au niveau du prix de vente mais à la survenance des évènements évoqués. Simple, non ? 🙂

903. @ Maeva : oui, oui, les naissances multiples, 4 à la fois et un jour de pleine lune avec le cri du loup garou…. ! 😉
     C’est déjà compliqué pour se loger la venue d’un enfant, mais là…. Plus sérieusement, le BOFIP c’est les impôts et s’ils le disent, on peut le leur opposer. Donc on est tranquille. Naissance d’un ou plusieurs enfants, mais pas obligation d’en faire plusieurs à la fois !

904. @ Cathy : Les frais de notaire ne sont dus que lors de l’intervention du notaire qui est un « officier ministériel ». Donc, étape 1 au moment du contrat de location accession (déjà pour vous si j’ai bien compris) et étape 2 au moment de la levée d’option pour la rédaction et la signature de l’acte d’achat. Si vous ne levez pas l’option, pas d’acte et pas de frais liés à l’acte. C’est logique, non ? 😉

905. @ Fanny : mais y a qu’des filles sur ce blog ! 🙂 (de deux choses l’une : soit elles sont plus torturées, soit elles réfléchissent davantage ! 🙂 )
     A chacun sa vérité ? 😉
     Bon, mon conseil est que si vous vous engagez dans le PSLA avec l’idée de ne pas lever l’option, il vaut mieux arrêter tout de suite. Car l’objectif c’est quand même d’acheter moins cher et d’accepter pour ça toutes ces complications administratives… Donc, ne pas acheter après avoir fait le parcours et dépensé des sous pour les frais du contrat de location accession c’est du gâchis. Sauf si votre logement est truffé de malfaçons, mais là c’est un autre débat.
     Concernant la levée d’option, je vous signale qu’on peut anticiper ; on n’est pas obligé d’attendre les dates anniversaires comme des gosses au pied du sapin de Noël (le promoteur vous le rappelle régulièrement car il espère le vendre, ce logement, vu qu’en théorie vous lu avez dit être intéressée par l’achat).
     Après, oui, vous pouvez quitter le logement puisque vous n’êtes pas obligée de lever l’option. Pas de pénalités particulières même si parfois certains notaires sont tentés d’inclure des frais (voir la réponse apportée par JeanneMR le 18 Décembre 2013 ; oui, oui il faut scroller vers le haut !).
     Taxe d’habitation : oui, comme tout le monde (ne pas confondre la T.H. et la Taxe foncière, alias TFPB)
     Cave et place de parking remboursés ? Je ne comprends pas. Cela supposerait que vous les ayez payées, alors que vous n’avez pas acheté ? Ou alors, ce sont des TMA (travaux modificatifs acquéreurs) ce que je peux encore arriver à comprendre pour la cave, mais pas pour la place de parking (vous l’avez déjà achetée ou pas ?). D’une manière générale, les TMA ne sont pas remboursés puisque ce sont les clients qui en sont à l’initiative et que c’est pour eux (sans que cela représente un intérêt objectif pour d’autres acquéreurs qui n’auraient pas les mêmes goûts ou modes de vie).
     Et vive la sieste ! 🙂

906. Merci pour votre réponse Marc !
     Donc juste pour résumer et pour voir si j’ai bien compris… ( vous n’avez qu’à répondre par oui ou par non ) :
     Dans 2 ans, si je suis mariée ou pacsé, et qu’on veut vendre notre appartement , ça sera au prix qu’on veut, et en plus on ne payera pas de différentiel de TVA ?
     Ca y est j’ai finit mes questions !! ( pour l’instant ) ….

907. Bonjour ! Mon conjoint et moi avons signé un contrat de location accession. Nous devrions entrer dans les lieux en juillet 2016 et levée d’option en février 2017. Nous ne sommes ni mariés ni pacsés et nous souhaitons acheter en indivision 50-50 . Sur les 200 000 euros que coûte le projet, je fais un crédit de 100 000 moins un petit apport. J’ai les capacités d’emprunter ce montant. Mon conjoint, lui, peut soit faire un crédit de 15 000 et un apport soit la totalité en apport personnel. En allant voir ma banque, celle-ci force mon conjoint à être cautionnaire, alors que nous ne le souhaitons pas. Avez vous des trucs et astuces pour éviter cela ? Merci pour votre blog qui est bien plus pro que ceux que l’on rencontré. ..

908. @ Flo : Pas au prix qu’on veut, au prix qu’on peut ! (il faut aussi trouver un acquéreur…). Sinon oui.

909. @ Cpersonnedautre : 🙂 Aucune raison de forcer votre conjoint à se porter caution, surtout s’il amène la totalité du prix de ses 50 % en cash (!) et si vous avez les moyens d’emprunter raisonnablement votre quote-part. D’autant que le prêt sera contre-garanti par une hypothèque ou un organisme de cautionnement, non ? Votre banque a tendance à vouloir bretelles + ceinture + édredon. Faites leur comprendre qu’il y a abus et que ça ne sera pas possible comme ça. Et allez voir un courtier en crédit immobilier ; il vous trouvera une solution si votre banque reste sourde à vos arguments. Non mais… 😉
     (mince, encore une fille, et avec un pseudo masqué en plus !)

910. Oui évidemment au prix qu’on pourra, mais en tout cas, pas de prix de vente a respecter !
     Merci encore pour vos réponses précieuses !!! Et bravo pour ce site ☺️ C’est génial !!!

911. @ Flo : merci !

912. Bonjour Marc,
     Je suis le compagnon de « Cmoi »
     Nous allons prendre rdv avec le Crédit Foncier pour un 3eme avis puis nous irons voir un courtier en pret selon vos conseils précieux. La banque qui nous cause des soucis est celle que l’on reconnait par son logo rouge et noir. Je suis client à la Caisse Epargne et mon conseiller a dit les memes choses que vous. Malheureusement, il va m’être difficile de travailler avec ma banque car ma conseillère sera en retraite au moment du prêt.
     Nous vous tiendrons informés de la suite des choses. Merci de votre aide.

913. @ Paco : oh, un garçon ! Fini de bricoler, on passe aux choses sérieuses ! 😉
     Sans rire, vous avez tout intérêt à élargir vos recherches, effectivement. La concurrence peut avoir du bon. Et bon vent !

914. Bonjour marc on est livré d’un appartement en psla au mois de juin.
     On souhaite casser une cloison pour agrandir la taille du salon.
     Pouvons nous le faire des le début ou devons nous attendre la fin de location
     Merci

915. @ Erwann : hola Erwann, mais c’est que c’est plus compliqué que ça n’en a l’air !
     Casser une cloison, c’est un TMA (alias travaux modificatifs acquéreurs) et il vous faut impérativement l’accord écrit de votre bailleur vendeur.
     Ceci est vrai si vous voulez le faire avant la livraison, car dans ce cas de figure c’est le promoteur qui doit le faire puisqu’il est en charge du bien jusqu’à la livraison (et au-delà avec les garanties légales). Pas question pour vous d’y toucher.
     Et une fois entrés dans les lieux c’est pareil. Vous ne pouvez rien faire sans son accord exprès. D’une part vous pourriez faire de grosses bêtises (incorporation d’éléments électriques ou de plomberie dans les cloisons, absence de carrelage sous les cloisons placo etc…) et vous vous exposeriez à des frais de remise en état au cas où vous ne deviendriez pas acquéreur (si vous ne levez pas l’option). N’oubliez jamais que le PSLA est de la location accession et que dans la première phase vous êtes locataire. Donc si vous n’achetez pas ensuite, le bailleur vendeur va essayer de revendre le logement à quelqu’un d’autre. Et si vous avez fait des modifications exotiques ou non conformes aux règles de l’art ou sans son accord…..
     Le meilleur conseil c’est de voir au plus vite votre vendeur pour voir s’il accepte de prendre tout de suite en charge sur le chantier la modification de cloisonnement. Si l’avancement du chantier le permet, ce qui n’est pas sûr car Juin me semble proche…
     Sinon, il vous faudra faire vos modifications une fois définitivement propriétaires, mais ce n’est pas la meilleure solution techniquement car il n’y aura par exemple certainement pas continuité du revêtement de sol sous la cloison existante.

916. merci marc pour la réponse
     on change le sol entièrement dans la partie salon et la partie chambre ou la cloison sera abattue car ils on mis deux sols différents.
     je fais intervenir des amis du métier pour les travaux.
     le courrier pour lever l’option sera envoyé le premier jour car on ne souhaite pas être plus de 3 mois locataire.
     il n’y aura aucun problème pour le prêt nos revenus sont très correct.
     que risque t on si on effectue les travaux avant car on est sur d acheter le logement?
     une visite a t elle lieu avant la vente
     merci par avance
     erwann

917. @ Erwann : il y aura une visite au moment de l’état des lieux d’entrée, mais il n’y a pas besoin de nouvelle visite lors de la levée d’option puisque si vous achetez effectivement vous déclarez bien connaître le logement (que vous occuperez alors déjà depuis plusieurs mois). Et que pour le vendeur, il n’y a plus d’implication ensuite vu que vous devenez propriétaire et que vous prenez le bien en l’état.
     Le vrai risque, si vous n’achetez pas, est d’être contraint de tout remettre en l’état initial.

918. Bonjour,
     je suis tenté pour signer un contrat de réservation pour un logement en PSLA moyennant 1500 €. Quelles sont les conditions pour récupérer cette somme si finalement je renonce à cet appartement avant d’entrer dans les lieux.
     Une autre opération située dans un secteur géographiquement plus intéressant va être commercialisée quelques mois plus tard. Si je signe un contrat de réservation dans la première, aurais-je la possibilité de basculer vers cette autre opération sans frais supplémentaires.
     merci

919. merci marc
     tres pro
     je fais tourner ton site très bien fait
     merci

920. @ Markus : pour les conditions liées au dépôt de garantie, il faut lire les conditions (les clauses) portées sur le contrat de réservation. D’une manière générale un défaut de financement (le refus de prêt par les banques) permet de récupérer son dépôt de garantie. Mais si on attend trop avant de faire la demande, le vendeur peut annuler le contrat (s’il l’a prévu en clause).
     Quant à basculer d’une opération vers l’autre, il n’y a rien d’automatique. Il faudra que le vendeur soit d’accord. A titre personnel je n’apprécierais pas d’avoir été pris pour une truffe et d’avoir immobilisé pour rien un logement. Je préfère que le client me dise la vérité d’emblée. Si le vendeur est d’accord, il peut tout à fait vous rembourser le dépôt de garantie et vous faire signer un contrat sur le nouveau programme avec un nouveau dépôt (conforme aux conditions de ce nouveau programme).

921. @ Erwann : merci !

922. bonjour,
     en cas de divorce durant la location pour l’achat de la maison psla, puis-je envisager de la racheter seule ?

     merci pour votre réponse.
     ps : j’ai déjà adressé la même question, mais je pense ne pas l’avoir validé.

923. Bonsoir Marc,
     Super site bien détaillé.
     Petit problème de mathématique: j’ai un bien PSLA: je vais levée l’option d’achat.
     Prix: 206 223 ( sans frais de notaire)
     ma question est la suivante:
     combien devrait-je payer en différentiel de TVA si je revend dans 1 ans? 3 ans ? et 5 ans?.
     Autre questions: je vais bientôt passer chez le notaire pour la levée, que devrais je payer en frais ( a part la part restante des Frais de notaire)???
     D’avance merci

924. Bonjour,
     Nous avons réservé un logement en psla qui nous sera livré au 4eme trimestre 2016. En lisant le descriptif du logement je vois que pour certaines choses matériel il est noté « en option sauf pour les logement psla » que faut il comprendre,que nous n’aurons pas le droit? ou que ça sera installé mais pas facturé en supplément? Car j’ai été étonnée de voir que pour l’évier de cuisine il a été noté en option sauf pour psla. Un logement ou on est d’abord locataire sans évier me parait bizarre.
     Merci

925. @ Le Floch : en principe non. Ne peuvent lever l’option que ceux qui ont signé le contrat de location accession. Et là, l’acquéreur change, sans compter que se pose aussi le problème des ressources (en dessous des plafonds, mais suffisamment pour que le banquier veuille prêter).

     @ Temna : en dehors des frais de notaire ? Le prix ! 🙂 (demandez au notaire de vous donner le détail par nature des fonds qu’il compte appeler)
     Pour les maths : (206223 / 1.055) x (0.20-0.055) = 28 343.45 euros pour le différentiel pris à 100 %. Et vous enlevez 10 % par année de détention. Il faut bien que je ne sois pas seul à faire des maths ! 😉

     @ Emilie : je comprends exactement l’inverse de vous, mais c’est parce que mes neurones sont inversés…
     Dans un descriptif, il y a la prestation de base qui s’applique à tous les logements. Quand il y a une spécificité, c’est précisé. Donc quand le promoteur dit « blabla sauf PSLA », ça veut dire que « blabla » ne s’applique pas au PSLA. Dans votre cas, si l’évier est en option pour tous les logements sauf ceux en PSLA, cela veut dire que l’évier est prévu en base pour les PSLA. A mon avis… de promoteur…. Mais pour être tranquille posez carrément la question ! 🙂

926. Merci bien pour votre réponse efficace et rapide.

927. @ Emilie : de rien ! Mais je suis tributaire de mon emploi du temps et c’est parfois moins rapide ! 🙂

928. une dernière questions: on peut revendre sans payer le différentiel en cas de perte d’emploi mais dans quelles conditions?
     Licenciement ? oui je pense
     Mais Démission ou rupture conventionnel? j’ai un doute.
     Peux tu y remédier?
     Merci Marc, t’es un mec super!!!!

929. @ Temna : le doute ne paie pas ! 😉
     Les certitudes sont parfois décevantes, mais quand ce sont les impôts qui les écrivent….
     « chômage d’une durée supérieure à un an attestée par l’inscription à l’institution nationale publique mentionnée à l’article L. 5312-1 du code du travail »
     On ne parle donc pas de perte d’emploi, mais de durée de chômage, c’est le juge de paix !

930. Bonjour marc et bravo pour ce blog . Ma question a sûrement été déjà posée mais je ne l’ai pas vu . Perso je n’en suis juste qu’au début des démarches . Je suis sur un t2 qui me convient pour le moment mais je me posais la question de savoir si demain je venais à attendre un enfant ( quand je dis demain c’est dans moins de 5 ans ) puis je remettre en location ce logement ?
     Et 2 ème question un étudiant peut il prétendre à une location accession (sachant que la personne fait des études en médecine et que ses revenus changeront d’ici 2 ans.une.fois le diplôme en.poche )
     Merci pour vos lumières

931. @ Anne : bon, là je ne vais pas être sympa mais je vais répondre non aux deux questions. Pour le première on a effectivement déjà parlé plus haut. Pour la deuxième je ne pense pas qu’une banque ait envie de suivre avec un profil encore fragile (cf diplôme et revenus) sur un crédit immobilier, d’autant qu’il faut d’abord convaincre la banque partenaire du programme. Mais vous pouvez toujours poser la question au vendeur, on ne sait jamais… 🙂

932. Bonjour et merci pour cette page car le psla est un dispositif peu connu et j’ai du mal a trouver certaines informations. Ma question est simple. Les logements conçus pour être vendus en psla et donc être loués au moins dans un premier temps doivent-ils comporter obligatoirement une douche accessible ou bien comme pour une construction neuve destinée à la vente, doit-elle simplement pouvoir être rendue accessible par des « travaux simples ». Merci.

933. Bonjour,
     Nous devrions (après 1 an de location) devenir propriétaire de notre logement PSLA le mois prochain.
     Ma question va paraître sûrement bizarre mais aurons nous le droit de le louer pendant nos propres vacances (genre site AIRB*B) par exemple 2 semaines au mois de juillet ou Août?

934. @ Simon : la réglementation handicapés est la même pour tous les logements neufs produits par des professionnels, qu’ils soient destinés à la location ou pas. Et le PSLA ne comporte aucune spécificité sur ce plan. Cela étant, la notion de douche n’est pas obligatoire, on peut très bien installer une baignoire. Il suffit juste dans ce cas que les plans permettent ultérieurement l’installation d’une douche au gabarit handicapés (pour les niveaux accessibles) sans gros travaux (on prévoira donc sous la baignoire la réservation pour siphon de douche).

     @ Mana : bouhhhhh, cette question….. Je ne pense pas que le législateur ait abordé ce sujet. Le logement doit être votre résidence principale, donc à mon avis, et dans la mesure où vous restez dans ce cadre vous devriez disposer des mêmes droits que le reste des citoyens. Mais si vous voulez poser la question au service des impôts, vous aurez une réponse spécifique à vous mettre sous la dent. 🙂

935. Bonjour,
     Que se passe t-il en cas de non levée d’option ?
     Je m’explique:
     Nous sommes avec ma conjointe en location dans un logement PSLA.

     Nous payons chaque mois un loyer, celui-ci est divisé en 2 parties, la première est la part locative (donc un loyer) et la seconde partie est une part « acquisitive ».

     Le logement est neuf mais il est plein de mal façons, (elles sont inscrites dans l’état des lieux à l’entrée dans l’appartement) nous avons effectué les démarches auprès de l’organisme qui nous a proposé le logement mais ça se passe assez mal avec eux (pas de réponses, jamais rappelé…), donc aucuns travaux n’a été faits.

     Du coup nous avons décidé de partir sur un autre projet d’achat en VEFA. Celui-ci devrait être livré fin de cette année 2016.

     Dans le contrat il est écrit que si nous ne levons pas l’option d’achat,
     la part acquisitive nous est rendue dans un délai de 3 mois après départ, suivant un article.

     Tous les voisins ont les mêmes soucis que nous avec le promoteur et nous nous posons la question de savoir si il vont bien nous rendre notre part acquisitive, qui s’élèverait tout de même aux environs de 9000€.

     Nos questions sont:

     – Comment procéder pour leur faire savoir que l’on souhaite partir ?
     – Si ils ne nous rendent pas la part acquisitive, que devrons-nous faire ?
     – Quand doit-on prévenir que l’on ne souhaite pas lever l’option d’achat (sachant que dans le contrat ce n’est possible qu’au moment de la date anniversaire) ?
     – Du coup, la date anniversaire est le 2/09, doit-on prévenir le 2/06 ou le 2/09 ?
     Je vous remercie.

     Cordialement,

936. @ Jonathan : il n’y a pas d’obligation de lever l’option. Et votre épargne (la fraction acquisitive) doit bien être remboursée 3 mois après votre départ du logement. Pour quitter le logement, pas besoin de se référer à une date anniversaire. Il suffit d’écrire en recommandé à votre vendeur en lui indiquant que vous ne souhaitez pas lever l’option mais quitter le logement. Pour lui, dans la mesure où vous n’allez pas lever l’option, le mieux est de le savoir le plus tôt possible pour avoir le temps de se retourner et de trouver un autre acquéreur le cas échéant.
     Dans le cas peu probable où le vendeur ne vous rendrait pas votre épargne (sous déduction de réparations éventuelles etc.) il vous faudra le mettre en demeure. Et si rien ne bouge, faire appel à la justice. Mais il serait surprenant d’en arriver là.

937. Bonjour,

     En cas de rachat du prêt au vu des taux actuels, perd-on l’exonération de la taxe foncière?

     Par avance merci.

938. @ Cédric : bonne question, jamais abordée. Je ne pense pas que l’exonération de taxe foncière soit remise en cause car contrairement à certains dispositifs, le PSLA (malgré ce que son nom pourrait laisser penser) n’impose pas que le prêt soit un prêt spécifique (un prêt bancaire classique fait l’affaire lors de la levée d’option) ; c’est la signature du contrat de location-accession et la levée d’option qui bornent le parcours, pas le financement final. Du coup, je ne vois pas en quoi le refinancement remettrait en cause le contrat de location accession qui est le document générateur des droits (tva réduite et exo de tfpb).
     Ceci n’est que mon avis, je vous laisse vérifier par ailleurs ! (mais je pense qu’il tient la route) 🙂

939. Bonjour Marc,

     Je n’ai pas réussi à suivre tous les commentaires mais j’aurais besoin d’un peu d’aide…car on tombe sur portes fermées…mon époux a été muté avec le travail à 2h de route de chez nous; avec une clause de dedit sur le contrat de travail on se voit obligés de déménager pour s’approcher de son lieu de travail car c’est invivable comme ça. Après plusieurs études, le PSLA semble le plus prometteur pour nous car pour le moment on ne peut pas acheter avec les méthodes classiques. La question sera: on peut avoir des chances avec un seul CDI, étant donné qu’on entre comme locataires d’abord? J’ai eu un groupe promoteur qui m’a dit que notre situation financière sera étudiée comme pour un prêt classique, alors c’est où l’intêret? Si je dois avoir deux CDI, pourquoi je choisirai le PSLA. Est-ce que vous avez eu des cas qui ont réussi avec un seul CDI? Pour moi, ça pose une problème, car même si je travaille maintenant, je serai obligée de démissionner pour suivre mon conjoint…Et trouver dès maintenant un boulot et faire moi aussi deux heures de route aller et retour, je vois pas comment…
     Pouvez-vous nous conseiller, on aurait une chance de s’en sortir?

     Merci d’avance

940. @Marc: Merci pour votre réponse.
     Dans notre contrat il est écrit que nous avons un préavis de 3 mois avant de pouvoir quitter les lieux, après avoir fait par de notre souhait de partir par recommandé.
     Vous dites dans votre réponse précédente de les prévenir le plus tôt possible pour qu’ils puissent se retourner, mais, dans la mesure où un préavis existe, si nous devons les prévenir, il faut que nous le fassions par mail pour ne pas mettre en route le processus de départ, qui se fera en fin d’année ?
     Je vous remercie.

941. bonsoir
     J’ai un projet PSLA qui doit être livré en Juillet 2016, un T4 de 83 m2, le bien ne correspond plus à mes attentes.
     J’ai déjà signé mon contrat location-accession en decembre 2015 devant le notaire.
     J’aimerais savoir si je pouvais annuler mon contrat avant l’entrée dans les lieux.
     Merci

942. @ Andrea : le PSLA offre 2 avantages évidents, un prix plus bas du fait de la tva à taux réduit et une exonération de taxe foncière pendant 15 ans. Et le promoteur vous a dit la vérité, votre situation financière sera épluchée et jugée comme pour un achat classique, et d’autant plus sévèrement que si vous ne levez pas l’option, il se retrouve avec le logement sur les bras, à replacer auprès d’un autre acquéreur. Il est donc très important pour lui d’être convaincu que ses clients sont déterminés à acheter et qu’ils en ont les moyens sans l’ombre d’un doute. Le PSLA ne comporte aucun caractère dérogatoire sur l’analyse de la solvabilité des candidats. 🙁

     @ Jonathan : je ne comprends pas. Vous êtes locataire ; vous envoyez un recommandé, avec respect d’un préavis de 3 mois et vous libérez le logement. C’est vous qui choisissez le moment où vous envoyez le recommandé. Ce que je dis, c’est que si vous avez décidé à 100 % de partir, autant informer le vendeur pour qu’il ait le temps de se retourner. C’est mieux humainement et respecter l’autre simplifie les choses pour le reste des démarches (état des lieux de sortie, remboursement de la part acquisitive…).

943. @ Roger : oui, rapprochez vous de votre vendeur et du notaire. Inutile de perdre du temps si vous ne pensez pas aller au bout.

944. Bonjour
     J ai l’opportunité d une location-accession pour un appartement ,mais j ai un doute sur l accord d un PTZ(prêt a taux zéro).
     En effet l immeuble a été terminé en 2015,il reste 2 appartements,1T2 et 1T3.
     Le souci est qu’ il y a un locataire dans celui qui m intéresse(le t2),et celui-ci ne lève pas l option d achat, il la transfère sur le T3.
     De ce fait, il y a déjà eu un contrat chez le notaire, et un enregistrement aux hypothèques .
     Donc ma question est: puis je avoir l accord d un PTZ ou PLSA ,sachant qu’ en fait je serai le premier propriétaire, mais pas le premier contrat location – accession.

945. Bonjour,
     avec ma conjointe nous souhaitons acheter et le PSLA nous semble intéressant. J’ai juste quelques questions sur les critères d’acceptation, est ce que le plafond de ressources au moment où la demande est faite est le seul critère pris en compte ? Car ma conjointe est actuellement au chômage depuis quelques temps et nous sommes donc éligibles mais le jour où elle retrouvera du travail nous serons bien au dessus du plafond.
     De plus nous sommes intéressés par un T4 mais n’étant que deux, je me demandais si une priorité était accordée aux couples ayant déjà des enfants ?

946. @ Antoine : s’il y a déjà eu occupation ( et contrat de location accession correspondant), le logement ne sera pas considéré comme neuf et donc pas de PTZ à mon avis. Mais vous pouvez toujours demander à votre banque pour vérifier.

947. @ Yann : non, pour avoir une chance d’atteindre le but, il faut être dans un chenal bien balisé. Assez riche pour rassurer la banque et rembourser son crédit sans soucis, et assez pauvre pour ne pas dépasser les plafonds de ressources du PSLA. Le vendeur ne signera a priori pas de contrat si un seul revenu n’est pas assez pour assumer le remboursement du prêt futur (car il pense que la banque ne suivra pas). Et vous même, êtes vous sûr du moment précis où votre compagne aura retrouvé un emploi ? Réfléchissez bien.
     Pour l’autre question, la location-accession PSLA ne fonctionne pas selon le principe des commissions d’attribution HLM. Si le vendeur et vous êtes d’accord, vous pouvez même acheter un T15 ! 😉 (ok, il n’y en a pas beaucoup…)

948. Coucou,
     1 an que je suis installée dans mon T3 acheté en PSLA.
     Je vous fais un petit bilan :
     Pour moi que du positif. J’étais très limite en plafond de ressources (à 100E près je ne passais pas) et l’année suivante j’explosais les plafonds donc je reconnais avoir eu bcp de chance. Ne pas payer les impôts fonciers est vraiment un gros gros +, ca fait du bien 🙂
     Mais comme pour tout achat immobilier, il faut vraiment être solide niveau financement.
     Nous avons des exemples dans ma résidence où un couple a du quitter les lieux car le prêt bancaire ne leur a finalement pas été accordé…. 1 an après la signature du contrat de reservation.Alors que le promoteur avait validé le dossier. Car oui ils étudient le dossier de financement bien en amont (mes comptes ont été épeluchés c’est le cas de le dire) mais malgré tout une situation peut évoluer donc rien n’est acquis.
     Un autre couple a souhaité revendre le bien ……… sans succés (question de prix, de non éligilibité au PTZ pour l’acquéreur) donc finalement ils se sont résolus à ne plus le vendre.
     Bref je conseille vraiment le PSLA mais alors il faut être sûr de son projet car ca peut vite devenir compliqué par la suite.
     Si vous êtes surs de vous je n’ai qu’un seul mot: foncez !
     Marc même après l’achat votre blog est tout aussi passionnant. Ne changez rien 🙂

949. @ Agnès : c’est toujours sympa une fan ! 🙂
     Merci du retour d’expérience, Agnès, le vécu, y a qu’ça d’vrai ! 😉

950. Superbe mine d’informations! J’ai une question. J’ai réservé un logement sur plan en psla. Le plan préliminaire prévoyait des placards et des fenêtres qui ont été supprimé du plan définitif que je dois signer quelques jours avant de rentrer dans le logement. Je suis devant le fait accompli et le promoteue considère que le plan préliminaire peut être changer comme il le souhaite. Que s’il décide de retirer des équipements il en a le droit. Que puis-je faire? Puis-je prétendre à une diminution de prix? Le Psla Vefa est différent du Vefa classique car en Vefa classique on signe le plan definitif plusieurs mois voire un an avant la livraison alors qu’en psla on nous fait signer ces plans qu’avant l’entrée des lieux! C’est regrettable.

951. Re bonjour cher gourou du PSLA

     Je reviens vers toi pour une question non financière cette fois
     Pour rappel, signature du contrat en Oct 2014, passage chez le notaire en fev 2015, emménagement prévu Q4 2016, option d’achat prévu dès que possible

     Bref, étant à 2 patés de maison de notre appartement, j’y passe tous les jours et que vois je ce jour ?!? Des panneaux solaires au dessus de mon (futur) appartement, alors qu’il nous avait été vendu comme « une toiture végétalisée »

     C’est une résidence en 2 immeubles, un gros pour de la location accession, un plus petit pour de la location et n’était prévu (du moins… ne nous a été vendu) que des panneaux solaires sur la barre locative, palliant dans les 25% (de tête mais on s’en fiche) de la consommation de la résidence/ des 2 bâtiments

     La maquette de vente ne montrait pas du tout ces panneaux solaires
     Dans le descriptif que j’ai épluché à nouveau, il fait bien mention des panneaux solaires, sans précision de leur localisation (et donc pour nous, on pensait que c’était ceux de la barre locative)

     Quel recours peut on avoir ? Nous avons déjà engagé des sous dans l’histoire (frais de notaire, un peu moins de 4000€ tout de même). Est ce de l’abus de vente ou de la tromperie par omission ?

     J’attends un retour du conseiller clientèle mais ça va ruer dans les brancards
     Parait il que c’est bruyant en plus ! Si on avait sû on aurait peut être préféré l’appartement du dessous au 1er étage

     Un conseil sur le sujet ?
     Merci d’avance !

952. @ Marc, le problème n’est pas sur notre capacité à rembourser l’emprunt. Le fait est qu’avec mon seul salaire nous ne sommes pas loin du plafond de ressources. Et je « profiterai » du fait que ma conjointe est actuellement au chômage pour obtenir les avantages de PSLA.
     Après effectivement rien n’est sur pour le travail mais je me demandais si ça ne pouvait pas être vu comme un détournement du but premier du PSLA qui est à la base d’aider les ménages gagnant moins. Maintenant le dernier commentaire d’Agnès répond à ma question, on peut, une fois signé le contrat, exploser les plafonds les années suivantes.

     Merci pour votre réponse 🙂

953. Comme beaucoup, je commencerai par un merci et un bravo mérités.
     J’ai découvert le psla récemment en cherchant un logement neuf à acquérir et je suis tombé sous le charme des nombreux avantages offerts, au moins autant que du programme trouvé bénéficiant du dispositifs. Nous aimerions nous lancer ma femme et moi (et nos deux enfants) mais ce projet d’achat fait suite à une mutation, officielle mais encore un peu vague. Pour être clair, j’ai la certitude d’être muté dans l’académie d’Aix-Marseille et de grandes chances de l’être plus précisément dans le Vaucluse. Mais le logement convoité étant proche d’Avignon, une mutation hors Vaucluse nous pousserait à renoncer. Or nous ne serons fixés que fin juin mais nous aimerions entamer les démarches au plus vite pour augmenter nos chances de mettre la main sur un logement encore disponible.
     Ma question est donc la suivante : est-il possible de se désister après la signature du contrat préliminaire, voir après la signature de l’acte, sans justification et sans que cela n’engendre de frais ?

954. Bonjour Marc,

     Nous venons de recevoir le contrat préliminaire de réservation par l’organisme réservant (chargé des places au sein du programme immobilier).
     Est-ce que cela signifie que la commission chargée de « valider » les candidatures s’est bien déroulée pour nous et que ce retour signé vaut accord?

     Merci infiniment pour vos réponses !

     Adam

955. @ Jac : non, quand on signe un contrat de réservation, il y a toujours un plan de vente annexé (en vefa classique comme en PSLA). Lors de la réitération devant le notaire (acte authentique en vefa ou contrat de location accession en PSLA) les caractéristiques des biens sont réaffirmées dans une notice descriptive et un plan annexés à cet acte (car entretemps le projet technique a pu évoluer et être affiné, par choix ou par contrainte). La pratique générale est celle de modifications à qualité constante ou supérieure. Si une modification est – à l’évidence et sans contestation possible – une minoration de qualité, il faut discuter avec le vendeur d’une minoration du prix (ou de travaux complémentaires en compensation), voire renoncer à l’achat si cette dégradation de qualité est trop substantielle et remet fondamentalement en cause votre intérêt pour le logement. Mais ne rien faire à la légère.

     @ Juliette : pas de gourou par ici. Juste un blog laborieux et rigolard. 🙂
     De mon point de vue, il n’y a pas mort d’homme (ni de femme 🙂 ). Je m’explique : les toitures végétalisées c’est très bien mais c’est parfois source d’infiltrations en toiture (quand c’est mal fait) et ça peut générer des charges d’entretien pas toujours neutres pour la copropriété. Les panneaux photovoltaïques (ou thermiques) sont posés en toiture, ce qui veut dire que vous avez les combles et l’isolation thermique entre eux et vous. A mon avis pas plus risqué ni plus gênant que la toiture végétalisée. Le tout est que l’isolation thermique soit bien faite mais on ne peut pas en douter par simple principe !
     En tant que retour clients, j’ai posé sur mon dernier programme de maisons individuelles des panneaux solaires thermiques à la satisfaction de tous ; aucun retour négatif sur le produit.
     Par ailleurs, les illustrations commerciales ne sont jamais contractuelles (il doit y avoir une petite mention quelque part) car elles sont réalisées très en amont et le projet à le droit d’évoluer un peu (s’il n’y a pas de déséquilibre qualitatif au détriment de l’acquéreur).
     Sincèrement, je ne suis pas sûr du tout que vous soyez lésée, Juliette. Mais c’est vous qui voyez ! 🙂

956. @ Yann : Agnès est sympa de m’assister régulièrement ! 😉
     Je vous confirme qu’il n’y a pas de détournement de réglementation. Ce n’est pas parce qu’on achète en PSLA qu’on doit s’interdire d’améliorer sa condition tout au long de sa vie !
     Ou alors on devrait considérer de manière générale que les pauvres devraient rester pauvres ? 😉 Tsss tsss.

     @ Dorian : se désister après le contrat de réservation ou après le contrat de location accession oui. Pas après la levée d’option car vous serez alors propriétaire. Mais dans la vie comme en PSLA il faut assumer ses responsabilités. Un désistement hors délai de rétractation du contrat préliminaire peut entraîner des conséquences sur le dépôt de garantie. Et la signature du contrat de location accession coûte souvent de 2 000 à 3 000 euros à fonds perdus.

     @ Adam : si on vous propose un contrat de réservation (qui vous donne un droit de priorité sur ce logement) c’est que le vendeur est d’accord. Il n’a pas le droit de réserver un même logement à plusieurs personnes.
     Donc oui ! 🙂

957. bonsoir,
     Une question sur la levée d’option Marc, j’ai appris que désormais on pouvait bloquer son pret a taux zero durant 2ans.Dans mon cas livraison juin 2016 j’aimerai levée l’option achat très rapidement, c’est à dire dès Octobre 2016 sachant qu’une offre d’achat est valable 4 mois.
     Le promoteur ma expliqué que les agréments étaient déjà prêt est-ce possible?
     Merci.

958. @ David : pas tout à fait d’accord sur la notion du PTZ bloqué sur 2 ans. D’une part, le dispositif du PTZ se termine au 31-12-2017 (ce qui laisse moins de 2 ans, sauf s’il est prorogé). D’autre part, la dernière amélioration PTZ apportée au PSLA est la faculté de pouvoir geler les conditions d’octroi du PTZ à la date de signature du contrat de location accession (plutôt qu’à la date de la levée d’option parce qu’entre temps les choses pouvaient avoir changé).
     En ce qui concerne votre question sur les agréments, je pense qu’il y a mésentente avec le promoteur ; si la livraison est en Juin, il ne peut pas déjà avoir les agréments définitifs (mais seulement les provisoires) puisqu’il doit déposer un dossier auprès de l’administration après la livraison. Mais un délai de 4 mois pour les obtenir peut suffire si l’administration est réactive (ce qui n’est pas partout et tout le temps le cas). A approfondir localement ! 🙂

959. Bonjour,
     Qui réceptionne les travaux dans le cadre d’un logement en PSLA ?
     Le futur locataire-accédant ou le promoteur ?
     Le maître d’ouvrage étant le promoteur, j’aurai tendance à dire que c’est à l’un de ses représentants d’émettre des réserves s’il y en a.
     Merci de vos lumières 🙂

960. @ Jeanphi : Au moment de la fin des travaux, c’est effectivement le maître d’ouvrage qui signe le PV de réception avec les entreprises. Et le maître d’ouvrage est le vendeur. Il y a cependant un état des lieux qui est signé au moment de l’entrée dans les lieux entre le vendeur et le locataire accédant, sur lequel le locataire accédant peut noter des réserves sur les points qui lui paraissent non conformes (qui ne sont cependant pas des réserves de réception).
     Idéalement, il faudrait que ces deux listes soient identiques pour éviter toute discordance, ce qui est possible quand le promoteur réalise de manière concomitante les deux évènements. 🙂

961. Bonjour Marc,

     merci pour votre réponse.

     Il s’avère que j’ai eu un retour de mon interlocuteur qui m’a affirmé qu’il n’y aucun lien entre commission d’attribution PSLA (organisme, municipalité, et partenaire bancaire) et retour du contrat de réservation contresigné …
     Je vous avoue que je suis un peu perdu! Quel intérêt de réserver un appartement à quelqu’un si aucune confirmation de « pré-financement » n’est préalablement obtenue pour ce réservataire?
     En d’autres termes, il est donc encore possible d’avoir un rejet de notre dossier par la commission PSLA où « siège » la banque partenaire… N’est ce pas?

     Merci pour vos lumières Marc.

962. @ Adam : il se trouve que je suis promoteur. Je ne fais jamais signer (la loi me l’interdit) 2 contrats de réservation parallèlement à 2 réservataires distincts. Le contrat de réservation est une priorité donnée au réservataire pour le logement donné. Je n’ai donc à un instant T qu’un seul réservataire (et un seul contrat) par logement. Et je ne signe de contrat de réservation à un candidat à l’acquisition que si les éléments qu’il m’a donnés sur sa solvabilité m’incitent à penser qu’il a les moyens (s’il continue à le vouloir) d’aller au bout ; sinon, je bloque inutilement un logement que quelqu’un d’autre aurait pu désirer et je ralentis aussi le rythme de commercialisation. Ca c’est pour la signature du contrat de réservation.
     En parallèle, il y a dans les contrats de réservation le plus souvent des conditions suspensives dont le financement. Il n’y a pas d’obligation de commission d’attribution, c’est simplement le mode de fonctionnement de certains opérateurs (proches de collectivités locales ou amenés à ce fonctionnement par le biais d’aides fournies par la collectivité, parfois assorties d’une contrepartie sous forme de clauses anti spéculatives). Dans le cas de l’existence d’une commission, si c’est elle qui décide (via la réponse de la banque partenaire) que vous n’obtiendrez pas le feu vert financier, vous n’aurez donc pas possibilité de vous financer et donc la condition suspensive jouera pour rendre nul le contrat de réservation.
     Donc en théorie, oui un rejet est possible. Mais en pratique, si les commerciaux ont bien fait leur boulot en cernant correctement votre profil, dont l’aspect financier, ce ne devrait pas être le cas.
     C’est le plus probable et je l’espère pour vous, mais il y a des mauvais et des truffes partout ! 🙂 Vous le saurez bientôt.

963. Marc,
     vous répondez parfaitement aux questions. Votre perspicacité vous honore!

     Merci encore pour vos lumières,

     Adam.

964. @ Adam : ahah ! Flatteur… 🙂 J’essaye de trouver un peu de temps et de ne pas répondre trop souvent à côté de la plaque, c’est la base !

965. Bonjour,

     J’ai signé un contrat de réservation en vefa il y a qqmois.

     Je n’ai pas signé encore l’acte de vente définitif chez le notaire mais il se trouve que je suis muté professionnellement dans une autre région.

     Après avoir prévenu le promoteur, je m’aperçois que mon dépôt de garantie a été encaissé le jour-même.

     Ont-ils le droit ?
     Que faire ?

     Merci à vous

966. @ John : je suppose que vous n’avez donc pas encore signé le contrat de location-accession ? Vous faites un courrier recommandé au promoteur en lui expliquant votre situation (mutation) et vous lui demandez le remboursement du dépôt de garantie. Dans un tel cas de figure, indépendamment des clauses du contrat de réservation (financement obtenu ou pas…) je libère le client et je lui rembourse sans difficulté son dépôt de garantie.
     Il n’y a pas de raison de penser que votre promoteur soit plus cruel que moi, si ? 🙂

967. @Marc
     Merci pour votre réponse.

     Je n’ai rien signé encore (à part le contrat de réservation du promoteur)

     Ce que je ne comprends pas c’est pourquoi l’on m’a débité le chèque du dépôt de garantie alors que j’ai prévenu dans la matinée de ce débit que je suis muté et que je leur envoyais la preuve en recommandé…

     J’espère que votre bienveillance commerciale sera la règle avec ce promoteur (pourtant très connu)

     merci à vous

968. @ John : il y a dans les grosses structures souvent beaucoup d’inertie et le service qui encaisse les chèques n’est peut-être pas le même que celui qui gère la relation commerciale. D’où un décalage possible. Soyons cléments…. jusqu’à preuve du contraire, ce que vous saurez très bientôt, en fonction de ce qui vous sera répondu ! 🙂 A suivre ?

969. Bonjour,
     j’ai un petit doute concernant la durée de location. Y a-t-il une durée minimum de location avant la levée d’option ? ou bien l’agrément suffit-il pour pourvoir lever l’option ?
     Mon frère, qui a acheté en PSLA également m’a parlé d’un délai de 6 mois mais je ne lis rien concernant ce point sur le contrat.

970. @ Nathalie : le délai avant levée d’option n’est pas abordé dans la réglementation. Ce qui ne veut pas dire qu’il ne faille pas en respecter un. Dans « location-accession », il y a « location » et donc nécessité d’une période de location significative pour éviter que les impôts ne considèrent qu’il y a eu détournement du dispositif (pour bénéficier de la tva réduite et de l’exonération de taxe foncière). Après, les avis et les pratiques divergent. Certains organismes vendeurs prévoient ainsi une période incompressible de 3 à 6 mois par exemple avant laquelle la levée d’option est contractuellement interdite. D’autres n’écrivent rien en partant du principe que la levée d’option et l’achat ne peuvent se faire qu’une fois l’agrément définitif obtenu. ET qu’entre le moment (après achèvement) où ils déposent le dossier et le moment où l’administration répond pour délivrer l’agrément définitif il s’écoule de toute façon plusieurs mois.
     Du principe de réalité avant tout…. 🙂

971. Bonjour tout le monde,
     Actuellement à la recherche d’un 3/4 en PSLA….. je suis « tombée » sur ce site qui semble daté et donc avoir une super expérience. Vos commentaires, et notamment ceux de Mr Marc, m’ont apporté pleins de réponses.
     Néanmoins, étant toute seule à réfléchir sur ce projet, je n’ose pas me lancer….. et paradoxalement je n’ai pas envie de verser un loyer « dans la nature » mais qu’il soit productif.
     Je tiendrai compte de vos remarques expertes…. Merci

972. @ Marie : merci pour l’appréciation. Pour un achat immobilier et encore davantage en matière de PSLA, il faut bien réfléchir à son projet de vie (évolution de la taille du ménage, stabilité géographique, revenus etc…) et savoir ce qui est important pour vous, afin de dégager les principaux critères et d’axer votre recherche sur eux en priorité. A vous de jouer ! 🙂

973. Bonjour,
     Tout d’abord je tiens à vous remercier pour tous ces échanges et toutes les réponses apportées qui ont pu nous fournir pas mal d’informations sur ce dispositif que nous ne connaissons que trop peu.
     Avec ma compagne, nous avons visité une maison, nous sommes intéressés, mais nous nous posons une question.
     J’ai cherché dans l’ensemble des échanges ci-dessus mais je n’ai pas trouvé la réponse (ou peut-être que je n’ai pas voulu la trouver 🙂 )
     En effet, les conditions de ressources pour le PSLA sont étudiées par rapport à l’avis d’imposition de l’année 2015 (sur revenus 2014).
     Sur cet avis, nous dépassons le plafond de 700€.
     Par contre, j’ai changé de travail au cours de l’année 2015 et mon salaire a baissé depuis.
     La commerciale qui nous a fait la visite nous a dit qu’il fallait qu’elle se renseigne pour voir si notre dossier pourrait être accepté en prouvant que nous gagnons désormais moins (au vue des déclarations fiscales et fiches de paie de 2016).
     Est-ce que quelqu’un s’est déjà retrouvé dans cette situation et sait si le dossier peut être accepté en se basant non pas sur l’avis d’imposition 2015 mais sur nos nouvelles déclarations fiscales?
     Merci par avance pour votre aide.
     Bien cordialement.
     Matthieu

974. @ Matthieu : franchement je ne sais pas et en ce moment j’ai peu de temps libre pour faire une recherche. Il serait logique et tentant de répondre oui, puisque l’esprit du texte (la considération des ressources n-2) n’est pas d’empêcher de regarder les ressources les plus représentatives de votre situation (en n-1) mais d’être sûr en utilisant le n-2 que tout le monde aura son justificatif. Je suppose donc qu’il doit y avoir un bout de texte ou une tolérance, mais à vérifier par une recherche.
     Sinon, 2 solutions : attendre Janvier 2017…. ou convaincre son vendeur. Car il y a cependant une manière de contourner la difficulté : l’appréciation des ressources se fait au moment de la signature du location-accession (ou à défaut du contrat de réservation quand il en a été signé un). La prise en compte de la date du contrat de réservation est optionnelle puisque dans l’esprit de la loi cette faculté a été introduite en faveur du candidat locataire accédant (car entre la décision initiale et la signature du contrat de location accession il s’écoule des mois et parfois plus d’un an et la situation du ménage peut changer) et que de plus le contrat de réservation n’est pas obligatoire.
     On reprend sa respiration…. 🙂 Donc en supposant que votre vendeur soit sympa et qu’il ait compris qu’au moment de la signature du contrat de location-accession (dans quelques mois) vous aurez bien votre justificatif de ressources conforme et estampillé n-2, il y a possibilité de le convaincre de vous laisser signer un contrat de réservation ??? (moi, j’ai rien dit, hein, mais c’est pour être constructif et dans l’esprit des textes ! 😉 )

975. Bonjour Marc,
     Merci beaucoup d’avoir pris le temps de me répondre et merci pour ces informations.
     On va donc voir ce que ça donne, en espérant qu’ils acceptent de prendre en compte nos nouvelles déclarations fiscales. Je vous tiendrai au courant de l’évolution du dossier (si ça peut servir à quelqu’un). Si non, nous essayerons de signer un contrat de réservation (à voir…) Je vous tiens au courant.
     Encore merci.
     Matthieu

976. @ Matthieu : A suivre…. la glorieuse incertitude du sort…. 😉

977. Bonjour Marc,
     Afin de financer la réalisation d’un logement à Saint-Jean-de-Monts, la Société coopérative de production d’habitation à loyer modéré (SCP d’HLM) Vendéenne du logement va contracté auprès de la CFCM Océan un prêt social de location-accession (PSLA) de 129 165 € au taux de 1,75 % l’an, indexé sur le taux du Livret A.
     Ce prêt social de location-accession est assorti des garanties solidaires habituelles, tant de la Commune que du Département de la Vendée. Ce dernier apporte sa garantie à hauteur de 70 %.
     ll m’est donc proposé par la ville quelle m’accorde sa garantie à concurrence des 30 % restant, soit 38 750 €.
     Pour moi cela sera-t-il un avantage et que veut dire la phrase ci-après (il est précisé que les ratios prudentiels définis par la loi n » BB-13 – dite loi Galland – ne s’appliquent pas aux garanties d’emprunt accordées aux opérations en lien avec le logement social).
     Merci de votre réponse et cordialement

978. @ Patrick : pour la loi Galland, c’est simple. Une commune ne peut pas garantir à 100% des prêts accordés à une personne privée (par ex, lire : http://www.dexia-creditlocal.fr/SiteCollectionDocuments/Collectivites%20locales/Gestion%20budg%C3%A9taire/garantie-d-emprunt.pdf ).
     Par contre, savoir si vous avez intérêt à utiliser la faculté qui vous est proposée (emprunter avec un prêt PSLA à taux variable indexé sur le taux du Livret A) ou à aller chercher un crédit bancaire banalisé à taux fixe reviendrait à pouvoir lire l’avenir des marchés financiers dans le marc de café.
     L’avantage de ce qui vous est proposé est une absence de coût lié à la garantie du prêt et un taux de départ peu élevé. Mais avec le risque de la variation sur une période de 20 ans (si votre prêt est de 20 ans, risque plus faible en fin de période car le capital restant dû sera moindre). Et dans 5, 10, 12 ans, si l’inflation est repartie ou si la politique de crédit a été resserrée et que le taux du livret A est passé à 6 %, on fait quoi ?
     C’est un choix stratégique qui vous appartient. 🙂
     Et bon Dimanche quand même ! 😉

979. Bonjour, je suis propriétaire en psla depuis 3 ans. Je souhaite partir pour acheter une maison. Je ne rentre pas dans les différents critères de vente psla.
     Est-il quand même possible de vendre et quelles en sont les conditions ou de mettre en location jusqu’au 7 ans avant de vendre ?
     Merci

980. Bonjour Marc,

     Je me pose une question que je n’ai pas vue sur votre blog :

     Je suis actuellement dans un logement PSLA, en phase locative, je suis sensée lever l’option à partir du mois de Mai 2016 mais je n’ai plus la possibilité d’acheter (soucis d’argent), de fait je vais certainement résilier rapidement le contrat de location-accession (le loyer est beaucoup trop cher pour moi donc je ne vais pas pouvoir attendre que ma situation s’améliore).

     Devrai-je reverser au vendeur une indemnité quelconque? Il est écrit dans mon contrat que « le non-respect par l’accédant de ses obligations génère le versement d’indemnités d’un montant de 2% », sauf que ces obligations ne sont pas détaillées et qu’il me semble que la levée de l’option d’achat ne fasse pas partie de mes obligations…

     Par ailleurs, si jamais je devais effectivement verser des indemnités, comment cela se passe étant donné que je n’ai absolument pas les moyens de le faire…?

     Sauriez-vous éclairer ma lanterne sur le sujet?

     Merci beaucoup par avance!

981. Bonjour Marc,

     Je ne comprends pas votre réponse au commentaire de ffcool du 30 novembre 2015 au sujet du PTZ.
     En effet, je suis dans la même situation que cette personne et je me demande quel est l’interêt de redemander une simulation ?
     PS : mes revenues ont peu évolués et j’ai signé le contrat de location-accession.

     merci d’avance.

982. @ Christine : le sujet a déjà été abordé, je ne développerai donc pas, mais oui on peut vendre (mais il faudra payer le différentiel de TVA, et le prochain propriétaire paiera la taxe foncière car l’exonération va sauter). Pour louer, on ne peut pas louer en restant dans le système PSLA.

983. @ Lili : le sujet a aussi été évoqué (faut dire que la liste des commentaires est copieuse… 🙂 ), notamment par une acquéreur qui avait eu le même souci. Les indemnités de 1 ou 2 % qui figurent parfois dans des contrats n’ont pas de base légale, donc a priori réputées non écrites.

984. @ Juju : simple ; FFcool avait demandé un PTZ 2015. Or le PTZ 2016 présente des caractéristiques bien plus favorables. Il valait donc mieux pour lui refaire un tour de piste avec son banquier pour un PTZ 2016. A l’heure actuelle, toutes les instructions de PTZ se font avec les règles du jeu 2016, donc pas besoin de double simulation (ce n’était éventuellement utile que pendant la période transitoire de la fin 2015 afin d’avoir une offre de PTZ avec les règles de 2016). Voilà !

985. Pouvez-vous me communiquer la liste des établissements bancaires accordant le
     PSLA ?

986. Bonjour Marc,
     Ma belle-mère (70 ans) est intéressée par l’acquisition d’un logement (T.3) en PSLA. Cette dernière remplie les critères quant à sa situation fiscale (rente de 1 200,00 € / mois). Néanmoins, elle vend actuellement sa maison (enfin elle est vendue d’ailleurs…), elle a donc été propriétaire durant les 2 dernières années… Il est indiqué que l’on peut demander une dérogation à ce titre via un courrier motivé, ce que nous nous apprêtons à faire…
     En effet, cette dernière est veuve depuis mai 2014, sa maison est donc devenue trop grande (seule dans 110 m2) et elle doit faire face à des dépenses mensuelles aujourd’hui devenu trop importantes par rapport à sa retraite mensuelle (charges électrique, eau, gaz, impôt foncier, etc…). elle a également des difficultés physiquement à assumer l’entretien d’une grande maison pour une personne seule.
     Financièrement, elle récupère la pension de reversion de son mari décédé (la moitié de sa retraite (800,00 €) + 400,00 € la concernant, soit environ 1200,00 €). Son revenu fiscal pour 2015 de l’année 2014 se porte à environ 1 5000,00 €.
     De plus, elle souhaite se rapprocher de nous (habite aujourd’hui à 40 km de nous ses enfants) et a donc cette opportunité de location accession dans la commune ou nous résidons (1 km de notre habitation). Cette proximité lui permettrait également d’être dans une commune avec des transports en communs et des commerces de proximité qu’elle n’a pas dans la commune ou elle réside actuellement… elle pense à l’avenir et il est clair que d’ici à une dizaine d’année elle sera moins mobile et appréciera de nous savoir à proximité étant donné qu’elle est une personne âgée seule…
     Pensez-vous que ces arguments peuvent justifier une demande de dérogation et ferait « poids » dans un courrier motivé sachant que seul le fait qu’elle est été propriétaire puisse lui barrer l’accès à ce type d’investissement ?

     Merci du retour que vous pourrez me faire à ce sujet.
     Bien à vous,
     Cdt.
     Evelyne.

987. Bonjour tous,
     Tout d’abord merci pour votre site et les différents messages qui aident beaucoup dans le monde obscur de PSLA.
     Je suis également dans le dispositif PSLA , ( réservation chez le notaire en juin 2015 ), actuellement en attente du rdv chez le notaire pour signer le contrat de location-accession prévu vers début juin 2016.
     Je viens de recevoir le pré-accord de la Banque partenaire, qui m’interpelle. En effet, il stipule  » si au moment de l’achat de la levée d’option d’achat de votre logement, la réglementation PTZ n’est plus en vigueur ou est modifiée, le crédit foncier ne sera plus tenu de vous proposer un financement ». Sur ce, j’appelle la banquière pour la questionner sur le gel du PTZ au moment de la signature du contrat location-accession, suite au nouveau décret. Elle m’informe que le Crédit foncier n’applique pas ce point du décret car ils n’ont pas signé l’avenant spécifique.
     J’avoue que là je suis perdue…est ce que cela veut dire que s’il y a modification du PTZ en ma défaveur avant la levée d’option, je dois chercher une banque qui aura signée cet avenant spécifique ? Quelles sont les banques qui auraient signer ce soi-disant avenant ?
     Une fois de plus, on pense avoir compris et puis non….
     Merci d’avance à toute personne qui pourrait éclairer ma lanterne,

988. @ Patrick : en 2015, il y avait au moins le Crédit Agricole et le Crédit Mutuel, mais ça peut changer tous les ans. Des groupes comme BPCE (avec les Caisses d’Epargne et le Crédit Foncier notamment) ont souvent été présents. Cela étant, pour un particulier, le candidat à l’achat en PSLA n’a pas le choix en phase amont : il doit passer par la banque partenaire de l’opérateur qui commercialise. Et en phase de levée d’option par contre, il est totalement libre vu qu’il n’y a pas obligation de prendre le crédit chez la banque partenaire.

989. @ Evelyne : très franchement, je ne sais pas. Désolé… 🙁 Il y a une autre manière, sans PSLA, de favoriser le rapprochement parents-enfants et j’en vois régulièrement : les enfants achètent – éventuellement en se regroupant – un logement (en profitant de la loi Pinel par exemple) et le louent à leur(s) parent(s). Cela pourrait aussi – selon votre situation personnelle – être une piste possible si la dérogation ne marche pas.

     @ Shanni : ce que je crois c’est que la banque signifie ainsi que le PTZ a une durée de vie limitée (prévue au 31-12-2017 actuellement). Et que donc, si vous levez l’option après cette date et que le PTZ n’existe plus, il ne pourront pas vous financer en PTZ. Ceci n’a rien à voir avec le gel du PTZ qui est simplement la prise en compte de vos ressources à la date de signature du contrat de location accession. Or même si on considère vos ressources au moment du contrat de location accession et pas au moment de la levée d’option (pour le PTZ), comment faire si au moment de la levée d’option le PTZ n’existe plus ? (car pour l’instant, sauf prorogation future par les pouvoirs publics, il s’arrête au 31-12-2017). Conclusion ? Lever l’option avant la fin 2017…. 🙂
     J’espère que mon laïus est assez clair, sinon je vais avoir du mal à reformuler ! 😉

990. Bonjour,
     Je suis également en PSLA et j’aimerais savoir en cas de non levée d’option, faut-il payer des frais d’acte d’annulation chez le notaire (1000€ environ)?

     Merci d’avance pour votre retour.

991. Bonjour,
     je suis rentrée dans le logement PSLA en juin 2015, et n’ai pas levé l’option. Deux raisons me poussent à partir, d’abord ma situation a changé et je crains de ne pas pouvoir obtenir le prêt, et j’ai des soucis avec mes voisins mitoyens. Je n’ai vu aucune clause concernant le préavis de location, mais une mention qui parlait de départ immédiat du logement en cas de renonciation à la levée d’option. Pensez-vous que je puisse partir du logement rapidement ? merci !

992. Bonsoir,
     Nous avons signé un contrat préliminaire à un contrat de location accession en mai 2015.
     Le contrat devant notaire n’est toujours pas signé car le lotissement ne sera pas terminé avant octobre …
     Nous avons versé un dépôt de garantie de 500 €.
     Aujourd’hui nous souhaitons renoncer au projet de maison neuve via psla (opportunité intéressante dans l’ancien) .
     J’ai bien vu dans différents que tant que le contrat définitif n’est pas signé on peut renoncer quitte à perdre le dépôt de garantie.
     Pouvez-vous nous le confirmer et si possible nous fournir un modèle de lettre recommandé acceptable pour le promoteur ?
     Vous remerciant par avance,

993. @ Djenna : je sais que les notaires évoquent à ce sujet les frais de main levée auprès des hypothèques (car le contrat de location accession à votre nom fait l’objet d’une inscription et si le bénéficiaire du PSLA change il faut mettre à jour ce fichier). Donc oui, il y a un coût justifié. Ce que je ne sais pas en revanche, c’est quel est le support (légal ou contractuel ?) sur lequel s’appuie le notaire pour réclamer le paiement de ces frais. Si c’est prévu dans votre contrat, c’est logique. Sinon, posez la question du texte sur lequel le notaire s’appuie et dites le nous !

     @ Isabelle : si vous voulez partir rapidement et renoncer à l’achat, il vous faut écrire en recommandé à l’organisme avec lequel vous avez contracté pour l’informer que vous renoncez à l’acquisition et que vous souhaitez quitter le logement au plus vite. Son intérêt est de vous remplacer au plus vite et le fait d’écrire que vous renoncez et souhaitez partir vous prive du maintien dans les lieux, ce qui peut aussi aider à faire les choses rapidement.

994. @ Marion : il n’y a pas de formalisme particulier. Il suffit d’écrire au vendeur en recommandé en rappelant la date de signature du contrat et l’identification du bien concerné, et de l’informer que vous ne souhaitez plus acquérir. Le choix du motif vous regarde et il n’y en a d’ailleurs pas besoin, mais selon la psychologie ou les règles internes du promoteur, un peu de gentillesse ne peut pas nuire si on a envie de revoir tout ou partie du dépôt de garantie.

995. Bonjour Marc,
     J’ai besoin de vos lumieres. Nous avons mon conjoint et moi meme l intention de nous positionner sur une maison en psla qui serait disponible vers mi 2018. Nous Sommes déclarés à deux sur la maison. Mon conjoint ayant eu des problèmes de santé ces derniers temps il lui sera difficile de trouver une assurance immobilier. Puis je a la date de levée d’option d’achat faire le crédit immobilier seule sachant que j’aurai l’apport nécessaire pour le faire ? Ou le fait de s être déclaré ensemble nous oblige t’il à faire le crédit ensemble ?

996. Bonjour,
     J’ai acquis un logement en PSLA dont le transfert de propriété a eu lieu le 31 juillet 2012 pour la somme de 163500€ TTC.
     Depuis ma situation familiale a changé car j’ai une petite fille en plus. J’ai mis en vente mon logement et un acheteur s’est manifesté pour acheter mon appartement 149000€. Je sort à l’instant de chez mon notaire qui me dit que l’état va me réclame l’avantage de TVA soit 23000€. Du coup je me retrouve coincé, que doive faire ? Je souhaite demander la garantie de rachat du promoteur, celui-ci a t-il l’obligation me racheter le logement ?
     Merci pour votre retour

997. @ Sandrine : si vous pouvez acheter seule, pourquoi ne pas emprunter seule ? Parlez en à votre courtier en crédit immobilier pour voir si c’est possible dans votre cas (et voyez aussi le vendeur pour éventuellement modifier votre contrat de réservation / en refaire un nouveau, dans la mesure où vous n’avez pas encore signé le contrat de location accession, sinon il faudra aussi voir le notaire pour un avenant au contrat de location accession).

998. @ Arnaud : désolé, mais non. La liste des évènements qui obligent le vendeur à racheter le logement est limitative (Divorce ou dissolution d’un PACS, Décès de l’emprunteur ou du co-emprunteur ou d’un descendant direct faisant partie du ménage, Mobilité professionnelle : plus de 70 km entre le logement et le nouveau lieu de travail, Chômage d’une durée supérieure à un an, Invalidité reconnue par carte d’invalidité ou décision COTOREP). En dehors de ces évènements (supposés représenter ce qu’on appelle « des accidents de la vie »), il n’y a pas d’obligation. 🙁
     Il va vous falloir trouver un acquéreur plus généreux si possible. Ou bien…. lire ce qui suit :

     Lorsque les conditions auxquelles est subordonné l’octroi du taux réduit de 5,5 % cessent d’être remplies à compter du 1er janvier 2014, le reversement du complément de taxe n’est également pas exigé en cas de survenance, même antérieurement au 1er janvier 2014 pour autant qu’elle soit postérieure à la livraison du logement, pour l’emprunteur ou le co-emprunteur, des évènements suivants :

     – mariage ou conclusion d’un pacte civil de solidarité, à condition que le bien n’ait pas été acquis par les ou l’un des futurs époux ou partenaires dans le cadre d’une indivision ;

     – naissance d’un enfant ;

     – délivrance d’une carte d’invalidité définie à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles à l’un des enfants à charge.

     Ces dispositions font partie de notre BOFIP préféré http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2506-PGP dans son alinéa 360. A lire avec le notaire, car possiblement pas de reversement de tva à devoir si votre fille est née après la livraison.

999. Bonsoir Marc,
     Un grand merci pour ce super site rempli de réponses très intéressantes :-). Il me reste une question où je ne trouve aucune réponse. J’espère que vous pourrez m’éclairer.
     (si je ne vais pas trop loin dans ma réflexion)
     J’ai bientôt rendez-vous chez le notaire pour la signature du contrat location-accession. On me demande de ce fait le règlement de moitié des frais de notaire = Ok.
     Cependant, j’ai intégré la totalité des frais de notaire dans mon apport personnel. Le prêt étant accordé pour la levée d’option (2 mois plus tard). Les banques prennent -elles en compte cette « avance » des frais de notaires dans le montant de mon apport?
     Ou cet apport sera au final réduit des frais de notaire pouvant mettre en jeu l’accord de mon prêt car apport moins élevé?
     J’espère avoir été compréhensible dans mon propos( pas évident)
     Merci par avance de votre réponse et bonne soirée 🙂

1000. Bonjour Marc,

      Je me permets de revenir vers vous parce que je ne sais plus qui croire et à qui me fier. J’ai signé un contrat de location accession fin Août 2015 et suis entrée dans mon logement en Novembre 2015. Je devais acheter seule mais j’ai depuis rencontré une personne déjà propriétaire chez qui je vais m’installer, aussi je souhaite résilier le contrat de location-accession et ai appelé le notaire afin de me faire une idée des frais que j’aurai à payer. Sa réponse a été la suivante : « vous ne pouvez pas résilier ce type de contrat de manière anticipée, vous vous êtes engagée à rester dans ce logement, vous allez devoir trouver un arrangement avec le promoteur ». Je précise que je ne m’entends pas du tout avec le promoteur contre qui je lutte depuis mon entrée dans le logement afin que des réparations soient effectuées.

      Est-ce que le notaire a raison ou bien ai-je la possibilité de résilier de manière anticipée le contrat et ce sans avoir à verser d’indemnités comme vous me l’aviez expliqué puisque j’ai respecté toutes les obligations qui m’incombent?

      Par avance, merci mille fois pour votre réponse.

1001. @ Pauline : à voir avec la banque qui vous financera. A mon niveau, j’analyse l’opération comme un tout unique, même si en trésorerie la temporalité peut être différente.
      Pour pouvoir acheter et lever l’option il faut en passer par la signature du contrat de réservation et donc payer de manière anticipée une partie des frais de notaire. Je ne vois donc pas ce qui s’oppose à considérer la totalité de votre apport dans votre plan de financement, à condition en parallèle de considérer aussi la totalité des frais et du prix, bien sûr. De plus, dans votre cas il n’y a que 2 mois entre le contrat de location accession et la levée d’option… A négocier / mettre au clair avec votre banque ou votre courtier en crédit immobilier ! 🙂

1002. @ Lili : pour répondre avec certitude, tout dépend de ce que prévoit votre contrat de location-accession en matière de départ anticipé pendant la phase locative. Car la loi de 1984 ne dit rien de spécifique sur le sujet. Si le contrat prévoit cette possibilité, il suffit d’appliquer le contenu de la clause du contrat. S’il ne prévoit rien, la théorie veut alors que vous restiez locataire jusqu’au bout de la « durée de jouissance » locative, en général de 2 à 4 ans suivant les contrats (à lire aussi dans votre contrat donc).
      La pratique peut se révéler très différente : si le contrat ne prévoit rien en matière de départ anticipé et si le vendeur veut vous obliger à rester locataire jusqu’au bout, il va se retrouver avec un gros problème. Un logement invendu sur les bras sans possibilité de se retourner autre que de transformer ce logement (qu’il voulait vendre) en logement locatif patrimonial ou en vente traditionnelle (mais dans des conditions fiscales de droit commun et avec un logement qui n’est plus considéré comme neuf). Les professionnels lucides et raisonnables préfèrent ainsi en général libérer le locataire accédant de son obligation théorique pour remettre aussitôt en vente le logement.
      A vous de jouer ! 🙂

1003. bonsoir, je recherche des personnes qui auraient acheté à expanciel promotion et plus particulièrement sur le programe de Villejuif.

      cdt

1004. @ Juju : je publie votre commentaire mais pas les éventuelles réponses ou réactions, car je ne veux pas modifier la nature du blog. Si quelqu’un se manifeste, je lui communiquerai votre mail si vous êtes d’accord ?

1005. Bonjour,

      Je vois ici beaucoup d’informations intéressantes, merci Marc pour l’investissement.

      Je vous expose ici ma situation : j’ai signé en décembre 2013 un contrat préliminaire de location-accession. Tout a suivi son cours, remise de clé et emménagement en juillet 2015.

      Le problème c’est que j’étais éligible au programme car sur le papier, au moment de la signature du contrat préliminaire, en mesure d’envisager un prêt pour l’achat, cela en 2013 sur revenus 2012. L’organisme bailleur (et son consultant bancaire) a considéré mes revenus primes comprises. Sauf, qu’entre temps et à l’emménagement, les primes avaient partiellement disparu et mes revenus 2015 auraient fait que je n’aurais pas été éligible et dans tous les cas je n’aurais donc pas pu acheter.

      Cela fait qu’entre temps j’ai démissionné et quitté la région. Le notaire et l’organisme me dise que « ce n’est pas de chances, ce type de changement lors de la première année n’est pas pris en compte »…
      Cela fait que j’ai payé une partie des frais de notaires, que je paye deux loyers (appart censé être acheté + appart maintenant à Paris) du fait d’une période d’essai de 4 mois, maintenant validée et l’organisme me dit que le préavis en PSLA est de 3 mois. Résultat j’habite à Paris depuis Novembre 2015 et je paye pour un logement vide (PSLA), coût total frais + doubles loyers = 10000€…!!

      Je considère que l’éventualité de la disparition des primes auraint dû être anticipée, je n’ai aucun support de l’organisme bailleur qui semble particulièrement peu conciliant. Le contrat devait m’être un aide à l’achat qui se transforme en ruine absolue…!!

      Auriez-vous svp des informations à propos de cas similaires à savoir changement de situation entre la première signature et la date de levée d’option d’achat ?

      Merci beaucoup pour votre réponse.
      Cordialement.

      Quentin.

1006. Bonjour, j’ai signé, il y a deux mois, une reservation pour un logement en PSLA. Lors de notre rdv avec le courtier on nous precise que le pret comprend les frais de notaire. Et a la signature de la reservation surprise il faut verser une avance au notaire soit 2300 euros et ce, a la signature de la location. Sachant que l’on a un apport de 0 mais que ça ne posait visiblement aucun probleme. Est ce vraiment une obligation de faire cette avance ou est ce une maniere pour eux d’avoir une garantie si l’on venait a se desister et ne pas lever l’option d’achat? Merci pour votre reponse!!!

1007. Bonjour,

      je suis intéressée par un bien en PSLA pour lequel je respecte les conditions.
      Les travaux ont commencé il y a peu et le promoteur va tout faire pour que la livraison des clés intervienne au plus tard le 31 décembre 2017. Toutefois, je n’ai aucune garantie sur ce point.

      Ce projet n’est possible pour moi que si :
      – je peux bénéficier du PTZ+ (conditions actuelles : ok)
      – les taux ne remontent pas trop

      J’ai trouvé un courtier (fiable), qui a pu négocier auprès d’une banque qu’elle me bloque les taux de crédits actuels dès la signature du contrat de réservation. Les contreparties : payer l’assurance du crédit avant la signature du contrat de location-accession (car j’accepterais l’offre de prêt avant) et aller jusqu’au bout du projet, sinon je devrai payer les frais de remboursement anticipé de crédit. Mes mensualités de crédit, elles, ne commenceraient à être remboursées qu’à la levée d’option.

      J’ai deux questions :
      1) Dois je vérifier auprès de mon notaire qu’il est bien possible de signer une offre de prêt avant la signature du contrat de location-accession ?
      2) Que se passerait-t-il dans mon cas si je ne pouvais pas bénéficier du PTZ + ? Imaginons une livraison après le 31 décembre 2017 et que le prêt à taux zéro de l’Etat disparaissait ensuite…

      Merci par avance pour vos lumières !

1008. @ Quentin : j’ai un peu de mal à comprendre. A priori vous n’avez pas levé l’option et pas l’intention d’acheter. Je ne sais pas si la prise en compte des primes a été faite à la légère. Il y a beaucoup de métiers (commerciaux notamment) où les primes constituent une part importante du revenu et ceci régulièrement. La difficulté est d’apprécier si le niveau des primes était cohérent ou si ce niveau était exceptionnellement élevé. Et le souci actuel est que vous payez la redevance du logement PSLA et que vous cumulez cela avec votre nouveau loyer à Paris. Mais c’est vous qui avez pris la décision de démissionner et le délai de préavis en PSLA n’est pas un préavis réduit mais le préavis de droit commun. Cela étant, si quelqu’un d’autre a vécu la même situation et veut en faire part, il peut !

1009. @ Pauline : quand on signe un contrat de réservation, il est fréquent de se voir demander un dépôt de garantie. Ceci constitue un filtre qui élimine certains « zozos » qui auraient sinon pu signer sans réfléchir. Ce dépôt de garantie est restitué au moment du contrat de location accession (ou imputé sur le prix plus tard en cas d’achat dans le cadre de VEFA classiques). Ce n’est pas un problème de levée d’option car pour lever l’option il faut déjà avoir signé le contrat de location accession. En revanche, le montant de ce dépôt de garantie correspond sensiblement au montant des frais de notaire qu’il faut payer pour le contrat de location accession. C’est donc sans doute aussi pour le vendeur et le notaire, le moyen de vérifier que vous avez les moyens de vos ambitions..

      @Prisedetete : joli prénom ! 🙂 A votre question 1 je réponds qu’il serait à mon avis effectivement bien de vérifier, car mobiliser un crédit avant le contrat de location accession (c’est à dire avant d’être officiellement admis en tant que candidat éligible) me semble étonnant aussi (je suis preneur de la réponse). A la question 2, ben, c’est un roman d’anticipation et un pari, car si le PTZ n’existe plus au moment où vous devrez lever l’option, personne n’y pourra rien et aucune banque ne pourra appliquer un dispositif périmé. Sorry 🙁

1010. Bonjour,

      Merci pour votre site qui est une mine d’informations, notamment sur le PSLA.

      J’ai des vue sur un appartement en PSLA livrable en 2018, seulement mon avis d’imposition N-2 actuel (sur mon revenu 2014) est supérieur au plafond, ce qui ne devrait pas être le cas pour les avis d’imposition sur le revenu 2015 et 2016 (suite à une interruption de travail). Il sera de nouveau supérieur au plafond en 2017.
      Est ce que je peux envisager dès maintenant de faire une demande pour un logement en PSLA ou je dois attendre d’avoir entre les mains un avis d’imposition N-2 sous le plafond?

      En règle général, à quel moment précis dans la procédure doit-on avoir un avis d’imposition N-2 sous le plafond pour prétendre au PLSA?

1011. @ Wopopop : il va falloir communiquer avec le promoteur du programme. Les ressources N-2 s’apprécient au moment du contrat de location accession (ou du contrat de réservation quand il en est signé un). L’appréciation éventuelle à la date du contrat de réservation est faite pour sécuriser les dossiers de candidats qui seraient bons au moment du contrat de réservation mais qui sortiraient des clous ensuite. Donc il faudra être bon au moment de la signature du contrat de location accession. La question pour le vendeur est : comment être sûr que le schtroumpf ( 😉 ) que j’ai en face de moi et dont les revenus sont supérieurs au plafond à l’instant T ne me raconte pas des craques ?
      Car il est facile de signer maintenant un contrat de réservation et le contrat de location accession en 2017 (donc revenus 2015 pris en compte), mais encore faut-il que le vendeur soit d’accord. Il va donc falloir montrer patte blanche et justifier de vos revenus (si vous avez déclaré ces jours ci vos impôts en ligne, ce ne sera pas difficile). Vive le dialogue ! 🙂

1012. Bonjour Marc.

      Merci pour votre réponse que je viens de voir.

      Effectivement c’est moi qui ai pris la décision de démissionner. Ce projet d’achat était important pour moi. Mes revenus ont baissé, je n’étais plus en mesure d’acheter et ai décidé alors de tout abandonner, boulot et projet d’achat compromis.

      Ce qui me sidère est que rien ne soit prévu en cas de changement de situation entre la première signature et la première proposition d’achat (3ans..). Si j’avais voulu j’aurais pu très bien acheter avec mes nouveaux revenus plus élevés puis me pacser avec n’importe qui, revendre et conserver le différentiel de tva en toute légalité… bénéfice potentiel 30k en résumant très vite…

      À cela s’ajoute un préavis de trois mois alors que je suis en zone tendue + changement d’emploi.. encore 2 mois de loyer et de charges perdu pour rien.

      Je ne peux que penser quand dans un cas comme le mien de changement de situation, ce dispositif est très très mal conçu, peut mettre les personnes en difficulté. Le fait que le bailleur n’accorde aucune souplesse me sidère également. J’ai du mal à concevoir qu’un dispositif d’aide à l’accession puisse induire des cas de grosses pertes d’argent.

      Pour vous dire j’envisage presque de discuter avec un avocat de cette prise en compte des primes pour l’éligibilité en envisageant de pouvoir faire annuler toute la transaction et peut être au moins récupérer des frais d’acte..

      Cela m’étonnerait beaucoup d’être le seul à avoir subi un changement de situation lors de cette première année de location…

1013. Bonsoir Marc! 🙂
      Et comme tout le monde, encore merci pour ce super blog, merci aussi de prendre le temps de répondre à chacun, c’est vraiment hyper sympa et ça donne foi en l’humanité (si si :))
      Je viens vous consulter, parce que depuis une semaine je me prends la tête sur le PSLA. Ma soeur, enceinte de 8 mois, et son compagnon ont déposé une option de réservation sur un appartement en PSLA, livré à Montreuil au premier trimestre 2018. Ils m’ont conseillé d’en faire autant.
      En effet, je n’ai pas d’apport et je suis journaliste freelance avec des revenus irréguliers, et ça me semble un peu tendu d’acheter dans le privé. Donc le PSLA me paraissait une bonne solution.
      J’ai donc pris rendez-vous avec le gentil monsieur de Coopimmo, en sortant j’étais hyper motivée, il avait des réponses à toutes mes questions, et j’ai donc signé une option de réservation pour un 44 m2 à 160 000 euros…

      Mais depuis, que de questions!

      J’ai 35 ans, célibataire, sans enfant, mais j’espère évidemment un changement de vie. Par ailleurs, étant freelance, je ne sais pas bien si je souhaite rester à Paris toute ma vie. Or, l’achat par PSLA me semble relativement contraignant:

      -Entrée dans l’appartement en 2018
      -Achat au bout d’un an, donc 2019
      -Pas de possibilité de vente ni de location avant 5 ans, donc 2024. (et après, faut rembourser la TVA… )

      Voilà, je flippe grave d’être bloquée jusqu’en 2024, dans un 44 m2 à Montreuil, dont je ne sais même pas s’il va me plaire, parce que je n’ai vu que les plans.
      Le monsieur de Coopimmo, comme je vous le disais, avait réponse à tout, et me disait qu’il y’avait garantie de rachat par Coopimmo si changement de vie.
      (Mais qu’entend-il par changement de vie? Il répondait oui oui, à tous les exemples que j’énonçais: je fais un enfant (oui, oui, changement de vie), je décide d’aller habiter à Marseille (oui, oui), je trouve un mec (oui oui)… Pourtant dans les textes, tout me paraît plus compliqué. Qu’en pensez-vous?

      Je dois envoyer mon dossier sous 7 jours avec un chèque de dépôt de garantie de 1500 euros. Avant signature du contrat de location-accession, je risque « juste » de perdre ces 1500 euros, c’est ça?

      Mais si je romps le contrat après, y’a-t-il des pénalités légales?
      Les frais de notaires ne me sont pas remboursés?

      Et sinon, y’a-t-il un risque à sous-louer son appartement acquis en PSLA, si cas de force majeure?

      Bref, en gros je me demande si c’est l’affaire du siècle à ne surtout pas laisser passer, un PSLA à Montreuil, pas trop loin du métro… Ou si y’a d’autres moyens d’accéder à la propriété avec moins de contraintes (mais tjs pas d’apport et des revenus irréguliers).

      Merci!! I’m looooost :)) Merci encore Marc de me donner votre avis!!!! 🙂

      Anne-Laure

1014. Bonjour,
      Merciiii encore pour votre blog. Cela nous aide et nous soutient dans notre projet.

      D’ici 1 mois nous signons le contrat chez le notaire puis on emménage.

      J’aimerais être sûre des éventuelles possibilités de revente à un tiers :

      – si dissolution pacs (donc on peut revendre sans payer le différentiel?)en sachant qu’on est pacse avant l’entrée des lieux
      – si mutation professionnelle à plus de 70km. Est-ce que si c’est une évolution de poste qu’on propose à mon conjoint? Et qu’il accepte, est ce que cela est considéré comme une mutation
      – mariage (mais auquel cas il faut qu’on achète avec séparation? Pas dans le cadre indivision c’est bien ça?)

      Si on souhaite un rachat par le vendeur, il faut avoir également un de ces critères ci-dessus.

      Merci pour votre aide
      Virginie

1015. @ Quentin : sincèrement, je ne pense pas que vous obteniez quoi que ce soit en remboursement de frais notariés. Le notaire a réalisé l’acte authentique du contrat de location accession et il a droit à ses honoraires, dans la mesure où il avait toutes les pièces nécessaires en main je suppose. Le seul qui est sûr de gagner de l’argent, c’est l’avocat, mais pas vous. Après, que le PSLA soit un dispositif complexe, c’est sûr. Et il vaut mieux être bien posé dans sa vie et sa trajectoire de vie probable pour franchir le cap.

1016. @ Anne-Laure : le changement de vie, c’est si vous gagnez au loto, si vous épousez le prince charmant qui a gagné au loto, si le Père Noël vous fait des avances (non remboursables 😉 ) ou si vous respectez les conditions de l’alinéa 360 de http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2506-PGP concernant les évènements qui y sont listés. Avant le contrat de location accession le seul risque est la perte du dépôt de garantie (remboursé le plus souvent). Après le contrat de location accession les frais de cet acte (2 à 3000 euros) sont à fonds perdus. Il vaut donc mieux savoir ce que l’on fait et être à peu près sûr de sa trajectoire personnelle. Et la sous-location est interdite, il faudra revendre si vous devez quitter le logement. La vie n’est pas toujours un long fleuve tranquille… 🙂

1017. @ Virginie : regardez au-dessus la réponse à Anne-Laure ; l’alinéa360 du BOFIP liste les évènements qui permettent de revendre sans avoir à reverser le différentiel de TVA. Après l’avoir lu, vous direz :
      1- oui
      2- oui (on n’y parle pas de mutation mais de mobilité professionnelle ce qui est très différent)
      3- oui
      Pour le rachat par le vendeur, la liste des évènements est plus restrictive (Divorce ou dissolution d’un PACS / Décès de l’emprunteur ou du co-emprunteur ou d’un descendant direct faisant partie du ménage / Mobilité professionnelle : plus de 70 km entre le logement et le nouveau lieu de travail / Chômage d’une durée supérieure à un an / Invalidité reconnue par carte d’invalidité ou décision COTOREP). Et le plus souvent, si l’achat du logement se fait dans un secteur où le logement est demandé, vu le prix d’achat raisonnable, il vaut mieux revendre soi-même car le rachat par le vendeur se fait au prix d’achat initial avec une décote progressive).
      A suivre ! 😉

1018. Bonjour,
      J’envisage d’acheter un appartement en PSLA qui devrait être livré dans 14 mois. Néanmoins, je ne pourrai lever l’option que dans 6 mois après la livraison de l’appartement. Aujourd’hui j’ai un accord officiel de ma banque sur le montant du prêt ainsi que sur le taux mais je ne sais pas si j’aurai un si bon taux dans 2 ans (au moment ou je lèverai l’option). Est-il possible de lever l’option plus tôt (pendant la durée du chantier ?) ?
      Merci pour votre aide.

1019. @ Florence : on ne peut lever l’option que dans le respect de ce qui est écrit dans votre contrat de location accession. S’il est écrit (par exemple) que vous avez au maximum 3 ans après la livraison et au minimum 6 mois, vous ne pourrez lever l’option au plus tôt que 6 mois après la livraison. Vous pouvez en revanche en discutant avec votre banquier peut-être gagner un peu de temps en faisant éditer l’offre de crédit un peu avant, mais les banquiers ne maintiennent leurs conditions que quelques mois (en général 3 parfois mieux si on négocie et que les taux sont stables). En tout cas vous ne pourrez pas conserver la proposition actuelle (ou plutôt, vous n’en avez aucune certitude) 20 mois plus tard. C’est un des défauts du PSLA… 🙁

1020. Bonjour Marc et merci pour ce blog !
      Je viens de découvrir ce système de location accession en PSLA

      J’ai bataillé pour avoir les bonnes infos
      Je suis arrivée à avoir quelqu’un d’un office hlm qui me parle de maison en construction en location accession livrées pour 2018
      Elle m’envoit un dossier que je remplis (rien de méchant niveau administratif) et me dit que le commercialisateur me rappèlera

      Il le fit 2 semaine plus tard en m’indiquant que mes revenus sont trop juste pour prétendre à l’achat de la maison (305 000€) nous avons 3500€ par mois hors AF
      Sur le coup je lui ai répondu que ce dispositif était mis en place pour les couples aux revenus modestes qui n’avaient pas le possibilité d’acheter, je lui demande combien il faudrait par mois , il me répond 4000€ mais pour moi 4000€ ce sont des couples qui peuvent emprunter normalement et puis j’y suis presque lol

      Il m’a dit qu’il fera le point avec la banque partenaire et qu’il négocierait , que puis je attendre de lui ? Si la banque a exigé dès le départ qu’il fallait un couple qui gagne 4000€ par mois ça va être chaud pour nous de trouver une grande maison en PSLA (nous sommes 7 car 5 enfants)

      Je suis déconcertée et démoralisée

      Penses tu que la banque va faire une simulation simplement sur nos dires où elle va se mettre en relation avec nous pour envoi de documents ?

1021. @ Sonia : le PSLA est effectivement prévu pour des ménages aux ressources « calibrées ». Il faut gagner suffisamment peu pour respecter les plafonds mais assez pour rassurer la banque qui va prêter. Sur ce deuxième point, les banques font un plan de financement et en déduisent une mensualité de crédit. Celle-ci est ensuite comparée aux ressources stables du ménage. Et quand on dépasse 30 ou 33 % on n’a pas droit au crédit (je simplifie un peu, mais c’est ça).
      Donc, si vous avez donné suffisamment d’info pour que la banque puisse faire une simulation, elle n’a pas besoin de vous dans un premier temps. Si c’est non, tant pis. Si elle croit que c’est jouable, là il faudra monter patte blanche avec les avis de référence fiscaux, les relevés bancaires etc…. Gardez le contact avec votre vendeur, c’est lui qui a le fil de l’info.

1022. Bonjour,

      Nous avons levé l’option d’achat mais nous ne voulons plus acheter !! Connaissez vous les clauses pour une rupture de contrat sans frais ?
      Merci j’ai lu pas mal de conversation mais rien lu sur le sujet.

1023. @ Adelphine : non, il n’y a pas de magie, la loi est la loi et un contrat est un contrat. Et le meilleur conseil est de bien réfléchir à savoir s’il est adapté à votre projet de vie avant de signer. Donc, réfléchir à la manière dont on se projette sur quelques années et comment on se voit vivre sur cet horizon ; et ensuite se renseigner et lire tous les documents proposés dans le détail. C’est à ce moment là, avant de signer qu’on doit obtenir les bonnes réponses aux questions légitimes qu’on se pose. Et s’il y a trop de zones d’ombre ou d’inconvénients il vaut mieux ne pas faire.
      Dans votre cas, il faut vous rapprocher du vendeur pour lui expliquer que vous ne pourrez pas aller au bout.

1024. Bonsoir,

      J’ai signé un contrat de réservation en décembre 2014 pour un appartement en location accession. J’ai versé un dépot de garantie de 1900 €. Il est stipulé dans ce contrat que le contrat définitif de location accession me serait transmis au courant septembre 2015. A ce jour, je n’ai rien reçu.
      Suite à du retard sur le chantier la livraison du bien est repoussé au 2nd trimestre 2017.
      Je souhaiterais renoncer à cet appartement et récupérer mon dépôt de garantie car j’ai l’opportunité d’acheter une maison. Comment puis-je faire ?

      Merci par avance pour votre réponse

1025. @ Nathes67 : sympa le retard ! 9 mois par rapport au délai annoncé ? Pour sortir de l’impasse, une seule solution, entrer en contact avec le vendeur, lui expliquer votre décision (qui est le fruit de la non tenue de son engagement) et faire suivre ce contact d’un courrier recommandé pour officialiser la chose et demander le remboursement de votre dépôt de garantie.

1026. Bonjour
      Je suis dans le même cas que Nathes67.A la différence que moi je n’ai versé aucun dépot de garantie.Il y a eu un accord tacite sur la date de livraison du bien, rien de formalisé.Le chantier a pris 10mois de retard sur la date prévisionnelle de livraison.
      Je souhaiterai mettre fin à ce contrat de réservation.Ai-je le droit? A quelle condition?

1027. @ Doum53 : ce qu’il faut bien comprendre, c’est qu’un contrat de réservation classique (aussi appelé contrat préliminaire) est un contrat par lequel le vendeur offre à l’acquéreur la priorité pour l’achat d’un logement (il ne peut donc pas le réserver plusieurs fois en même temps à des clients différents) et aucunement l’obligation d’acheter pour l’acquéreur (à ce stade). En revanche, la contrepartie possible est un dépôt de garantie versé par l’acquéreur pour montrer au vendeur sa bonne foi et son implication dans la réussite du projet d’achat. Passé le délai de rétractation (actuellement 10 jours en VEFA) la seule manière de se dégager sans perdre son dépôt de garantie dépend de la non réalisation des conditions suspensives prévues au contrat préliminaire (en général et principalement, l’obtention du financement). Dans votre cas, le risque est nul puisque vous n’avez pas versé de dépôt de garantie. Informez le vendeur en recommandé que vous renoncez au bénéfice du contrat de réservation et que vous abandonnez votre projet d’achat.
      Mais je voudrais ajouter que le fait de se retirer du projet pénalise le vendeur qui fait confiance au candidat et qui retire ce logement de la vente au profit du candidat, ce qui prive pendant quelques semaines ou quelques mois d’autres clients potentiels de la possibilité de le choisir. Il ne faut donc s’engager qu’après mûre réflexion et en étant certain que cet achat correspond vraiment à votre projet de vie (auquel cas un retard de chantier est certes enquiquinant et / ou préjudiciable, mais pas fondamental). Bonne suite ! 🙂

1028. Bonjour,

      Pouvez-vous me dire lorsqu’un projet en PSLA est prévu en livraison fin 2017, le délai moyen pour obtenir l’attribution? Combien de temps à l’avance saurons nous si nous obtenons un logement?
      Merci d’avance pour votre retour

1029. @ Delphine : mais.. euh… comment dire ? Il n’y a aucune vérité ou délai fiable. C’est uniquement du cas par cas, en fonction des acteurs et du planning de leur projet. Il faut poser la question directement à ceux qui s’occupent de la commercialisation. Hop ! 🙂

1030. Bonjour Marc
      Merci pour votre blog, super riche en informations essentielles ! et merci de prendre le temps de répondre à tout le monde…! Quel boulot !
      Je viens de me positionner sur un F3 en PSLA (je suis au début du projet, je signe le contrat de réservation dans quelques jours). J’achète seule, avec ma fille de 4 ans. Le financement proposé avec les taux d’aujourd’hui est très attractif et a été accepté par la banque partenaire du promoteur (endettement inférieur à 33%). Le problème est que je ne souscrirais mon crédit auprès d’un organisme bancaire (de mon choix) qu’à compter de 2019 (appartement livré en septembre 2018 et durée de la phase locative, 6 mois minimum). Que se passera t il si les taux en vigueur à cette date ne me permettent plus d’acheter ? Pourrais je récupérer mon dépôt de garantie de 2900 euros ? Aurais je une chance d’être relogée par le bailleur (étant entendu que je n’aurai probablement plus de logement puisque j’aurai donné mon préavis pour partir du logement que j’occupais avant, en location) ? Sion, à quel moment me conseillez vous de donner congé du logement que j’occupe actuellement afin qu’il y ait pas de « doublon » de location (je ne pourrais financièrement pas assumer deux mois de loyer) ? merci pour votre réponse précieuse !
      Isabelle

1031. @ Isabelle : mamma mia, mais qu’ai je donc fait ? Pourquoi autant de questions ? 🙂
      Bon, le décalage dans le temps est le principal (et le plus stupide) défaut d’un dispositif comme le PSLA qui vise à aider les gens modestes à devenir propriétaires car ils prennent effectivement un risque sur le financement (on en a déjà parlé plusieurs fois plus haut). Aucun crédit ne peut être garanti 1 à 2 ans à l’avance, et les taux encore moins.
      Donc, si vous ne pouvez plus acheter et bien, tant pis, vous n’achèterez pas. Et en plus, vous ne pourrez pas récupérer votre dépôt de garantie, car il vous aura été remboursé mais vous l’aurez dépensé en frais de notaire au moment de la signature du contrat de location accession.
      A ce stade vous serez donc en phase locative et vous aurez un peu de temps pour vous retourner, et si vous ne pouvez pas lever l’option cela vous permettra de chercher une nouvelle location ailleurs.
      Quant au moment idéal pour donner congé de votre logement actuel, il va vous falloir obtenir du vendeur une date précise et certaine de mise à disposition de votre PSLA (ce qui n’est pas toujours facile) et donner votre congé pour votre logement actuel en fonction de la durée de votre préavis (renseignez vous, c’est 3 mois ou parfois 1 suivant l’endroit où l’on se trouve et la date de signature du bail.

1032. Bonjour
      Merci pour votre page !
      Cependant, j’avoue ne pas avoir pu lire tous les commentaires des 3 dernières années 😆

      Nous sommes pacsés avec 1 bébé et nous sommes engagés sur un T4 en PLSA pour Juillet 2016, livraison sous peu donc !
      Cela fait 2ans que vous attendons l’emménagement de notre petite famille

      Cependant, la vie fait que des fois, c’est dur dur et le couple bat de l’aile…
      Je me demandais s’il était possible d’acheter au final de la levée d’option qu’à 1 seule personne (et 1 enfant) car je veux vraiment avoir cet appartement et que je pense, moyennant un crédit + long, pouvoir supporter le crédit seule

      Il me semble avoir lu précédemment que non, la levée d’option ne pouvait se faire que si les réservants initiaux sont les acquéreurs.

      Par contre, si nous nous séparons avec Mr, en bonne entente (si si je suis certaine que cela est possible dans mon cas), est il envisageable de signer à 2 chez le notaire, moyennant la mention que l’appart est à 5% lui et 95% moi (ou 1% / 99%) , et de faire le crédit qu’à mon seul nom pour anticiper ?

      Certes, il restera les 1 ou 5% au Mr mais je pense que cela ne sera pas un problème

      Ma grosse question suivante est : « Quid du niveau du PTZ ? »
      * En couple, le PTZ est censé nous apporter 96 000€ (5ans de différé + 15ans à 533€)
      * Si je ne prends que mes revenus 2015 seule + la part de mon bébé, je serais aussi éligible au PTZ+ au hauteur de 86000€ (15ans à 0€ + 10ans à 700€)
      Pendant ces 15ans j’ai fait des simulations en ligne et je pourrais payer le restant pdt les 15ans de différé
      * Mais puisque le PTZ prend les revenus N-2, je serais dans le cas des 96 000€ non ?

      Les banques peuvent ils accepter un PTZ calculé sur 2 personnes en N-2 quand il n’y a plus qu’une seule personne qui achète ?

      Je ne sais pas si j’ai été super claire…. c’est encore fouilli dans ma tête

      Je sais qu’il y a l’option de ne pas acheter, ou d’acheter ensemble et revendre apres rupture du pacs et peut etre racheter la part de Mr mais sans le PTZ, ça me sera impossible je pense

      Mais je voudrais vraiment cet appartement et si j’ai la possibilité de l’acheter seule, pour un crédit de 20 ans au lieu de 15ans (PTZ aidant bien sûr), je le ferais !

      Merci de vos réflexions et réponses

1033. @ lavienestpasunlongfleuvetranquille : pour acheter (lever l’option) il faut que les acquéreurs soient les mêmes que ceux portés sur le contrat de location accession. Le plus simple est donc de voir avec votre vendeur et le notaire du programme s’ils sont d’accord pour faire un avenant à ce contrat. Le reste (participation de complaisance pour un achat en indivision à hauteur de 1 ou 5 %) me paraît vraiment tordu.
      Pour le PTZ, on prend les ressources N-2 des personnes du ménage qui vont habiter le logement (donc 2 personnes au lieu de 3 pour vous) et la banque n’a aucune raison de faire des fleurs quand la nouvelle composition du ménage lui fait prendre plus de risques qu’avant. Donc N-2 pour vos ressources (les vôtres seulement). Si j’ai bien compris vos explications, vous perdez donc 10 000 de PTZ (96000 => 86 000) qu’il faudra emprunter sous forme de prêt bancaire classique.
      Il est urgent d’aller voir votre vendeur et de parler de tout ça avec lui… 🙂

1034. Bonjour, Mes plafonds ont été calculés, je peux donc prétendre à mon logement en PSLA. Si je dépasse les plafond lors de la levée d’option, je ne pourrai pas acheter mon bien? on me relogera donc ailleurs ? :(. Ca m’inquiète un peu! Mon logement en PSLA est livré en 2018. Je compte lever l’option 2 ans après l’entrée dans les lieux. J’ai signer mon contrat préliminaire avec dépôt de garantie.. jusque là tout est bon!

      Merci de votre réponse

1035. @ Cindy : mais non, l’éligibilité (du point de vue du respect des plafonds de ressources) se juge au moment du contrat de location accession, ou du contrat de réservation initial (votre contrat préliminaire) quand il y en a eu un (cas le plus fréquent). Pas au moment de la levée d’option. Au moment de la levée d’option en revanche, il faut être capable d’obtenir son financement définitif, ce qui est plus facile si entretemps les revenus du ménage ont bien progressé. On respire, Cindy ! 🙂

1036. Hello Marc
      il y a plusieurs mois , (voire années? 🙂 )
      je vous avais déjà posé quelques questions , depuis je reviens régulièrement , lire les interrogations et les réponses
      j’ai signé , la livraison était annoncée pour janvier 2016 avant la signature, dans le contrat le délai était repoussé à juillet 2016.
      Une partie du bâtiment s’est écroulée au cours des travaux , du coup les travaux ont été arrêtés, on nous a annoncé entre 7 et 12 mois de plus.
      Dans le contrat il n’y a pas de pénalité de retard.
      Néanmoins je me pose la question si on ne peut avoir une indemnisation ou truc du genre.
      Le marché immo est tellement tendu sur le secteur que je n’ai pas intérêt à sortir du projet ( même si grands princes, ils nous ont proposé cette option, (limite ils fallait même les remercier de ce ‘geste’ )
      Bref est ce que il existe des recours ?

1037. @ lpm : s’il n’y a aucune clause contractuelle dans les documents signés, il n’y a que deux voies : la négociation amiable ou l’action judiciaire. Je pense que les deux sont vouées à l’échec. Le vendeur est déjà dans la mouise à gérer un accident de chantier majeur qui lui coûte du temps, de l’énergie et sans doute de l’argent (suivant les conditions de sa police d’assurance, franchise etc.. et un éventuel changement d’entreprise) et ne va pas du tout avoir envie de lâcher du lest sur le prix de vente. Par ailleurs, l’écroulement d’une partie du bâtiment est à l’évidence un cas de force majeure ce qui autorise un report des délais de livraison ; et je ne pense pas qu’un juge sanctionne sur ces bases.
      Et si vous avez intérêt à rester, restez ! 🙂

1038. bonjour,
      actuellement on habite dans un HLM on paie 500€ de loyer mais on va acheter une maison en PSLA qui est prête a être livrée donc le vendeur il est obligé de nous vendre si le crédit passe ou il a droit de refuser de nous vendre car on ne peut même pas retourner au HLM ni payer le loyer trop cher. Donc au bout de 6 mois on peut lever l’option pour pas payer beaucoup de loyer si vraiment la maison nous convient.

      Merci par avance pour la réponse.

1039. @ min : problème. Et zut, je ne suis même pas sûr d’avoir compris la question. Vivement les vacances… 😉
      Personne n’est obligé de vendre à qui que ce soit. Le parcours normal c’est de signer un contrat de réservation ou bien directement le contrat de location accession. Vu que la maison est déjà finie, je suppose que le vendeur va faire court et demander à la banque partenaire si elle pense que vous êtes solvables et si oui vous faire signer directement le contrat de location-accession. Restera ensuite à lever l’option au plus vite selon le délai prévu dans le contrat et l’obtention de l’agrément définitif par le vendeur. C’est auprès de lui qu’il faut maintenant obtenir des réponses précises à ces questions.
      Heu, j’ai bon, là, ou bien j’ai répondu à côté ? 🙁

1040. Bonsoir Marc,
      J ai lu article qui disait qu on pouvait beneficier de l APL en parallèle avec le dispositif du PSLA.
      Mon dossier est accepté pour un logement 4 pièces,est ce que l APL est réservée aux revenus modestes ou bien a tout le monde du momment que le PSLA est accepté?
      Merci

1041. Bonjour,
      En fait on a vue une maison qui a été construit par arcade, on a fait la visite on va la réserver, par contre quand je vais résider dans cette maison pour 6 mois et je fais lever l’option, le vendeur :
      1. Est ce que il peut refuser de nous la vendre même si on a obtenu notre crédit?
      2. Est que il y a une risque de acheter une maison en PSLA qui n’est pas une mode générale d’acheter une maison?
      3. Est ce que on est autorisé de faire des petits travaux (comme équiper une cuisine par exemple) pendant la phase locative?
      4. Est ce que on va avoir du mal a monter le dossier pour le crédit car cette une maison à vendre avec l’option PSLA? (on va acheter cette maison en couple, on gagne chacun 1750 et 1550 par mois et un enfant à charge).

      Merci par avance pour votre réponse.

1042. @ Modar : Le PSLA ouvre droit à l’APL, oui mais sur le principe seulement. Le calcul de l’APL se fait en fonction des ressources annuelles ; c’est donc remis en cause tous les ans suivant le niveau réel de vos revenus. A voir avec la CAF.

1043. @ Min :
      1- vous allez d’abord signer le contrat de location accession. Dans ce contrat vont figurer les délais éventuels applicables à la durée de la phase locative et au délai de levée d’option. Si la phase locative est de 6 mois, que vous levez l’option et que vous ayez à ce moment là bouclé avec succès votre plan de financement (obtenu les crédits pour acheter), le vendeur vous invitera à passer chez le notaire pour acheter (quand il aura obtenu l’agrément PSLA définitif). Il ne peut pas refuser de vous vendre (il doit respecter le contrat) et n’y a d’ailleurs aucun intérêt.
      2- le risque le plus important est de ne pas pouvoir se financer si (par exemple) les revenus de la famille ont baissé au moment de lever l’option et qu’aucune banque ne veut vous prêter
      3- pour les petits travaux pendant la phase locative, c’est à discuter avec le vendeur. Souvent les vendeurs ne veulent pas car si ces travaux dégradent ou personnalisent trop le logement, et que l’acquéreur ne donne pas suite à l’achat, le vendeur se retrouve coincé avec un logement devenu invendable ou avec une valeur plus faible. A voir avec le vendeur donc.
      4- je ne connais pas le prix de la maison, mais en PSLA on a déjà vu des gens acheter avec moins de 3 300 € par mois 🙂 . Commencez donc, avec l’aide du vendeur, à faire valider votre montage financier par la banque partenaire.
      Et zou !

1044. Merci Marc pour cette réponse c’est beaucoup clair maintenant.

1045. Bonjour, si un client a signé un contrat de location accession célibataire, en novembre 2015, s’est marié en décembre 2015 et souhaite lever l’option, c’est à dire signer l’acte avec mon épouse.
      Plusieurs questions :
      faut-il préalablement mettre en place un avenant au contrat de location accession pour prendre en compte le mariage ? Si oui, le problème est que cela va générer des frais notariés,
      et différer la levée d’option peut-être ??

1046. @ Min : de rien ! 🙂

1047. Bonjour,
      1- on vient de signer le contrat de réservation de location accession. j’ai une petite question, le constructeur à fait une simulation de prêt avec sa banque partenaire. la simulation été bon, par contre il a fait une simulation avec un apport personnel de 25 000 euros mais nous on a que 15 000 euros pour l’instant est ce que ça pose de soucis pour le prêt pendant le lever l’option. En sachant que nous de notre coté fait des simulations aussi et c’était bon y a pas eu de soucis.
      2- comme on a 15 000 euros d’apport, je pense que on va l’utiliser pour frais de notaire ( 2%- contrat de location accession + 2% contrat de acquisition = 10 000 euros) et aussi installation de cuisine et achat des immeubles pour la maison. donc a mon avis il restera pas grand chose comme apport au moment de lever l’option est ce que le prêt va passer comme même de votre avis? en sachant que on gagne 3 100 euros tous les mois.

1048. Bonjour Marc,

      J’ai signé un contrat location-accession en juillet 2014 pour une maison T3.
      Le chantier a pris beaucoup de retard mais j’ai enfin reçu un courrier du promoteur pour m’indiquer que ma maison serait disponible le 16.09.2016.
      J’ai donc donner le préavis de ma maison en location et organiser la rentrée de classe de mon fils et mes congés payés pour effectuer les travaux de peinture …
      Hier le promoteur m’a contacté par téléphone pour me dire que finalement le délai ne serait pas respecté encore 1 mois de délai !
      Ma maison en location sera reprise début octobre par un autre locataire.
      J’ai RDV dans la semaine avec le Responsable du chantier.
      Que puis-je faire ?
      N’y a-t-il pas des pénalités de retard dans ce cas ?
      Rien de mentionné dans le contrat à ce sujet et pas de date de livraison !
      A part jouer sur le fait que j’ai bien reçu un courrier les engageants sur une date de livraison je ne vois pas trop quoi faire !
      Je ne suis pas intéressée par une compensation financière, je veux juste ma maison.
      Pourriez-vous m’aider svp,
      Merci par avance

1049. @ Min : l’avis favorable de la banque partenaire n’a d’intérêt (dans la pratique) que pour obtenir le feu vert à la signature du contrat de location-accession. En effet, pour la levée d’option vous êtes libres d’aller chercher la banque que vous voulez pour boucler votre plan de financement. Vous avez donc intérêt à voir plusieurs banques ou, plus confortable et aussi efficace, un courtier en crédit.
      Il vous expliquera comment présenter au mieux votre demande et à ne pas confondre plan de financement et trésorerie par exemple (le fait que vous vouliez payer votre cuisine – en trésorerie – avec une partie de votre apport personnel n’empêche pas de considérer le prix de revient global de votre opération avec le prix d’achat mais aussi les frais et les travaux annexes, ce qui permet d’afficher en face l’apport personnel initial dans sa totalité puisqu’il sert bien à assumer une part de votre prix de revient). Allez donc voir un pro du financement (un courtier) et si possible un qui connait déjà le PSLA ! 🙂

      @ Séverine : là je suis un peu démuni. S’il n’y a rien dans le contrat, il n’y a donc rien d’automatique. et si les retards sont dus à des causes prévues dans l’acte (comme les défaillances d’entreprise) il n’y a pas grand chose à espérer non plus des tribunaux. Il ne vous reste plus qu’à discuter fermement avec votre vendeur pour lui faire toucher du doigt à quel point il vous met dans la panade et voir avec lui s’il peut accélérer les travaux sur votre maison prioritairement et en particulier (plus voir si il vous rembourse l’hôtel et un local de stockage et le double déménagement).
      Désolé, pas de formule magique… 🙁

1050. Bonjour,
      J’ai signé un contrat de location accession en mars 2015, pour une livraison de l’appart en mars 2016.
      à cette époque j’avais droit au prêt à taux zéro, donc la simulation de prêt acceptée par la banque partenaire du promoteur tenait compte de ce prêt avantageux.

      Je suis dans mon appartement depuis mars 2016, j’aimerais lever l’option d’achat avant de recevoir mon nouvel avis d’imposition en septembre car je ne serais plus éligible au prêt à taux zéro en 2017 (mes revenus ont augmenté depuis que j’ai signé le contrat).
      Mon problème c’est l’agrément, à priori le promoteur ne l’a toujours pas reçu de l’état…donc pas de levée d’option.
      J’ai peur même si mes revenus ont augmenté de ne pas pouvoir obtenir mon prêt sans ce prêt à taux zéro.

      Cependant Dans plusieurs commentaires, j’ai cru comprendre que si on avait droit au prêt à taux zéro au moment de la signature du contrat de location on gardait ce bénéfice au moment de la levée d’option (sous réserve que l’état ne l’ai pas supprimé) et cela même si nos revenus dépassent les plafonds au moment de la levée d’option ?
      et si c’est vrai, je n’ai rien lu dans mon contrat qui disait que le prêt à taux zéro serait maintenu quelque soit mes revenus au moment de la levée d’option?
      pourriez vous m’éclairer sur ce sujet, ou me dire où je pourrais me renseigner, j’ai demandé à mon promoteur qui me dit ne pas connaitre cette procédure.
      Merci d’avance, et super blog pour les novices comme nous qui essayons de s’y retrouver dans les méandres de l’achat !!!!

1051. @ Isa : dommage que le promoteur ne connaisse pas ! 🙂
      Bref, il s’agit du décret « Décret n° 2015-1301 du 16 octobre 2015 relatif aux prêts ne portant pas intérêt consentis pour financer la primo-accession à la propriété » ( https://goo.gl/S9im9y ) paru au JO du 18 Octobre 2015. C’est l’article 1er, alinéas 1° et 2° qui acte cette possibilité (même si la lecture du décret et du texte de base est indigeste…) et tous les banquiers qui font régulièrement du PSLA doivent le savoir. En principe… Sinon, vous leur donnerez la solution ! 😉

1052. Bonjour Marc,

      Je vais très certainement vous faire répéter des éléments de réponse que vous avez déjà apportés aux internautes, d’avance merci de bien vouloir m’en excuser ! Comme je n’ai pas le courage de parcourir l’intégralité de vos échanges depuis 4 ans, j’opte pour la réponse sur-mesure.

      J’ai 26 ans, j’ai envie d’investir seule et tout me laisse à penser que c’est le bon moment. J’ai tout intérêt à évaluer les avantages/inconvénients de la location-accession avant fin 2016 (au-delà de cette échéance je ne serai plus éligible) mais force est de constater que le PSLA reste une option nébuleuse.

      Mes questions sont les suivantes :

      1) Je n’envisage pas d’occuper le logement en PSLA plus de 5 ans. Puis-je, après la levée de l’option, quitter le logement, continuer à rembourser le prêt inhérent au logement et le sous-louer à un nouveau locataire ? Car je ne vois pas l’intérêt d’acheter un logement en PLSA si c’est pour le revendre 5 plus tard, qui plus est sans réaliser de plus-value, à moins de pouvoir le mettre en location après le transfert de propriété.

      2) Les contrats PSLA sont-ils tous soumis aux mêmes clauses anti-spéculatives ?

      Merci Marc 🙂

1053. @ France : ça, ce n’est pas bien de manquer de courage…. alors qu’il n’y a que 4 à 500 mètres de commentaires à scroller ! 😉
      Je réponds dans le désordre : non, tous les PSLA ne sont pas soumis à des clauses anti-spéculatives, ça dépend du programme, des opérateurs et des aides éventuelles apportées par les collectivités (avec une bonne part d’idéologie aussi).
      Quand à la mise en location, elle n’est pas possible en restant en PSLA car le PSLA c’est fait pour être accédant à la propriété et faire de ce logement sa résidence principale. Donc louer fait sortir des conditions du PSLA (ce qui implique la perte de l’exonération de TFPB, le remboursement du différentiel de TVA, et les éventuelles régularisations avec la banque : crédit immobilier et /ou PTZ à rembourser etc…). Le tout sous réserve du respect des clauses anti-spéculatives. Aïe ?

1054. Super, Merci Marc !
      Je viens de lire le décret, effectivement un peu indigeste quand on est pas de la partie…
      Le décret est entré en vigueur le 16 octobre 2015, est ce qu’il s’applique au contrat de location accession signé avant le décret ?

      Si je comprend bien, il faut par contre forcément prendre le prêt avec la banque qui nous a fait la simulation de prêt pour la signature du contrat?

      Et pour finir de vous embêter un peu :-p
      Que veut dire cette phrase du décret, je suis pas sûre de comprendre :

      « Cette option ne peut être exercée qu’auprès des établissements de crédit et sociétés de financement qui auront signé un avenant spécifique avec la société de gestion des financements et de la garantie de l’accession sociale à la propriété (SGFGAS) »

      merci bcp pour vos réponses.
      bon we à vous.

1055. Bonjour Marc,

      Très intéressé par le PSLA pour mon premier achat dans le neuf, je recherche une banque qui est habituée à faire ce genre de montage financier (PSLA + prêt immobilier classique)
      J’habite à Massy dans l’Essonne.

1056. @ Isa : Bonne question pour la date d’application. Je ne me l’étais pas posée jusque là.
      A la relecture, le décret n’impose apparemment pas de date d’application mais renvoie juste, pour son application, aux conditions applicables – pour l’instruction du PTZ sollicité – à la date de signature du contrat de location-accession en tant que date de référence. J’aurais donc tendance à penser qu’il s’applique même pour les contrats de location-accession signés avant Octobre 2015 (par exemple pour un contrat de location accession signé en Mars 2015, on considèrerait les zones géographiques en vigueur en Mars 2015 et les ressources N-2 donc celles de 2013). Mais ceci n’est que ma lecture du décret, sans certitude et à confirmer par un banquier habitué du PSLA par exemple.
      Pour le prêt lors de la levée d’option, non, vous faites ce que vous voulez avec la banque que vous voulez.
      Quant à la SGFGAS, lisez cette page https://www2.sgfgas.fr/web/guest/presentation-sgfgas1 et vous comprendrez qu’elle regroupe pratiquement toutes les banques significatives (il s’agit en gros d’une structure de garantie des prêts un peu spécifiques comme le PAS, le PTZ etc…).

      @ Chamoux : difficile de répondre car cela dépend de l’interlocuteur que vous aurez dans les agences. D’une manière générale, les grands réseaux (BPCE, Crédit Mutuel, Crédit Agricole etc…) connaissent tous le PSLA, ce qui n’est pas forcément le cas du premier conseiller crédit que vous aurez en face de vous. Il faudra poser la question de savoir s’il connaît et s’il en a déjà fait. Par ailleurs, le promoteur vous mettra forcément en relation avec la banque partenaire du programme (qui est obligée de connaître le produit !). Pensez aussi aux courtiers en crédit immobilier. Bref, c’est un parcours !

1057. Bonjour Marc,
      Je me permets de poster à nouveau mon message.
      ……..

1058. @ Séverine : hola Séverine, mais quelle distraite ! 🙂
      Pas besoin de me relancer, je vous ai répondu le 28 Juillet ! (du coup, j’ai supprimé la suite de votre message d’aujourd’hui)
      Allez négocier pour le mieux, en demandant au responsable travaux de faire avancer au maxi et prioritairement votre maison, vu que vous n’avez pas de plan B.
      Zou !

1059. Bonjour,

      Le fait d’acheter en PSLA, a-t-il une incidence sur l’assurance emprunteur ?
      (En raison de la garantie de rachat qui sécurise l’opération)

      Merci de votre expérience.

1060. @ jassure : pas à ma connaissance, mais si quelqu’un a une info plus « circonstanciée », je prends ! 🙂

1061. Bonjour Marc,

      J’ai la même question que celle posée par Acheteur85 le 22 avril 2014.

      J’ai levé l’option d’achat d’un T3 dans le cadre d’un PSLA. Est-ce que je peux louer une chambre (moi, j’habiterai dans l’autre et l’appartement restera ma résidence principale) sans perdre les avantages du PSLA : exonération de la TFPB et TVA à taux réduit ?

      A l’époque, vous aviez répondu… que vous n’aviez pas la réponse. Mais peut-être avez-vous entre-temps obtenu la réponse (l’espoir fait vivre) ?

      Pierre

1062. @ Pierre : hum… non, toujours pas de réponse à cette question. 🙁
      Car il faut des certitudes pour éviter de perdre les avantages fiscaux. Si vous voulez quelque chose de fiable, questionnez par écrit vos services fiscaux. Ils vous répondront par écrit et leur réponse les engage (elle leur est ensuite opposable). A vous de bosser ! 😉 (et si vous avez une réponse, nous sommes preneurs du résultat)

1063. Re-bonjour Marc,

      J’ai une autre question.

      Maintenant que j’ai levé l’option d’achat sur mon T3 (inclut un box et un cellier), m’est-il possible de vendre séparément à un tiers mon cellier ?

      Pour être plus précis, est-ce que cela aurait des incidences :
      – sur le droit à exonération de la taxe foncière pendant 15 ans ?
      – sur le remboursement de la TVA , et si oui : sur la TVA appliquée à l’ensemble du bien (appartement + cellier + box) ou seulement sur la TVA appliquée au cellier ?

1064. @ Pierre : non mais, ce n’est pas bientôt fini ces questions border line ? 🙂
      Remarque préalable : ce n’est pas dans l’esprit du PSLA. Normalement on achète son logement et ses annexes pour en profiter dans le cadre d’un achat de sa résidence principale ; ce n’est pas un Légo qu’on démonte par petits bouts…
      Quant à la réponse… mystère et boules de gomme ! Là aussi il vaut mieux questionner par écrit les services fiscaux pour éviter les mauvaises surprises (car en cas de remise en cause, perdre la tfpb et le différentiel de tva pour gratter un cellier serait un très mauvais calcul)

1065. Bonjour Marc.
      J’ai réservé un appartement en PSLA. il est prévu que j’intégre les lieux en Septembre 2018 pour une phase locative de 6 mois minimum avant de pouvoir lever l’option d’achat. Je m’interroge cependant sur la différence entre la garantie de rachat et l’assurance revente. Pourquoi (si certains événements de la vie me contraignaient à vendre mon futur appartement) devrais je m’embeter à chercher un futur acquéreur alors que la société HLM (vendeuse du bien) est dans l’obligation de me le racheter pendant les 15 premieres années. ? pourriez vous m’éclairer sur la différence entre l’assurance revente et la garantie de rachat ? ces deux possibilités ne feraient-elles pas un peu « doublons » ? merci de vos conseils précieux et vos réponses éclairées !

1066. Bonjour Marc !

      Je tiens d’abord à vous féliciter pour toutes ces informations. Il est difficile de trouver des réponses à toutes les questions sur le PSLA. Donc un gros MERCI !

      Voila comme tout le monde je vous expose mes questions…
      Nous (mon épouse et moi) sommes actuellement en logement PSLA (phase locative). Nous attendons l’agrément pour la levée d’option…mais :
      – si nos ressources dépassent à une année X (au cours des 10 ans de la clause anti-speculatives) les plafonds exigées par le PSLA devons nous rembourser le différentiel de TVA et la TFPB ?
      – nous avons lu dans quelques documents que la location était possible si le montant du loyer était identique au montant de la phase locative est ce vrai ? de manière générale est il possible de louer un logement en PSLA (même si nous devions perdre les avantages sur la TVA et TFBP)
      – la revente du logement : nous sommes propriétaire certes mais au bout de quelques années des aménagements sont réalisés dans un logement PSLA (cuisine, salle de bain, etc…) pouvons nous revendre au prix du marché (public) ?

      Merci d’avance pour les informations que vous pourriez nous apporter !

1067. @ Isabelle : certes, si vous le lui demandez, le vendeur devra vous accorder le rachat du bien, mais à un prix convenu et peu intéressant (décoté par rapport au prix d’achat). Alors que si vous le vendez vous-même vous pourrez peut-être le vendre à meilleur prix, selon sa qualité et la tenue du marché local. La garantie de rachat n’est qu’un parachute qu’il vous appartient d’actionner, ou pas !
      Quant à l’assurance revente, c’est autre chose, une garantie « commerciale » mise en oeuvre par un contrat d’assurance (non obligatoire par rapport à la stricte réglementation du PSLA) ; à vous de le lire pour savoir ce qu’il apporte ! 🙂

      @ Jacky77 : en séquence
      Question 1 : non
      Question 2 : on ne peut pas louer en restant en PSLA. Mais l’achat est ferme et sans restriction quant au droit de propriété (sauf clause anti spéculative éventuelle). Donc si vous êtes d’accord pour sortir du PSLA et tout rembourser (différentiel TVA, PTZ éventuel, prêt bancaire…) + perte de l’exonération de TFPB…. alors c’est vous qui voyez !
      Question 3 : en supposant qu’il n’y a pas de clause anti spéculative, vous revendez au prix que vous voulez (à condition de trouver un acquéreur 🙂 ), mais il faudra peut-être rembourser le différentiel de TVA (notamment) si vous ne rentrez pas dans les cas prévus par la réglementation (et dont on a déjà souvent parlé dans des commentaires plus anciens… à lire !).

1068. Bonjour

      J’aurais une petite question à vous poser. Je suis actuellement locataire dans le dispositif PSLA mais nous ne souhaitons pas lever l’option car nos revenus ayant progressé nous sommes en train de construire notre maison. Du coup je souhaiterais savoir quel est le délais de préavis pour en informer le promoteur ?
      Nous avons également dans notre contrat inscrit une « indemnité de 2% du prix prix ci-dessus » en cas de non levée d’option sauf qu’aucun prix n’est fixé ci-dessus et après information à l’anil il semblerait que ce type de clause existe dans le contrat de location accession mais pas dans le dispositif PSLA qu’en pensez-vous ?
      Je vous remercie d’avance pour vos éclaircissements

1069. @ Rachel : par correction, il faudrait prévenir le promoteur le plus tôt possible car il doit trouver un repreneur après vous.
      Quant à l’indemnité de 2% (parfois 1% dans certains contrats, et parfois 0), regardez les échanges avec JeanneMR dans le fil de commentaires (aux dates du 18-12-2013 et 10-1-2014).

1070. Bonjour Marc , et merci pour tous ces conseils !
      Ma question est la suivante : la banque de notre bailleur a refusé notre dossier aujourd’hui (taux d’endettement trop élevé car monsieur est en formation pour l’instant, donc seul mon salaire compte , et pour 3 personnes c’est pas assez), et le bailleur nous a encouragé a retenter l’année prochaine .
      Sauf que, entre temps, vu notre déclaration de cette année on va etre au dessus des plafonds (de 120 euros^^) du PSLA. Or, c’est un dispositif qui nous conviendrait parfaitement…….Que faire ? ( et non, nous ne ferons pas un enfant juste pour avoir une personne supplémentaire dans le foyer lol)..Y’aura t il a priori une hausse des seuils de revenus pour 2017 ?

1071. @ Mam : on touche là aux limites de tous les dispositifs à effet de seuil (des plafonds à respecter impérativement). On ne peut pas garantir de révision des plafonds, ou en tout cas pas le niveau que pourrait atteindre cette révision. A part attendre la mise à jour (d’ici quelques mois) avec un cierge… ou rechercher ensuite une accession hors PSLA si c’est jouable pour vous financièrement ?

1072. Bonjour Marc,

      Concernant le décret sorti en 2015 (Décret n° 2015-1301 du 16 octobre 2015 )
      Je veux savoir si j’ai bien compris la réponse à Adam :
      Si en 2018, le PTZ baisse par exemple de moitié, mais que le dispositif existe encore, je pourrai bénificier du PTZ d’aujourd’hui (plus intéressant) ?
      (Ayant signé mon contrat en 2016)

      Merci d’avance.

1073. @ Jassure : si le PTZ existe encore vous en bénéficierez suivant les modalités du moment (désolé !). En revanche, ce sera sur les bases de vos revenus au moment du contrat de location accession.

1074. Bonjour Marc,

      Je me tourne vers vous afin d’éclairer ma petite l’anterne.

      Je suis actuellement sur un projet d’acquisition en PSLA et d’après les explications données par le promoteur, il n’est pas intéressant de rester par exemple 10mois en location. Or lorsque je lis le descriptif du PSLA sur divers site internet, le fait de rester locataire un certain temps permettrait de réduire l’emprunt. En effet, la phase locative permettrait de faire un apport sur le montant global de l’achat. Je ne sais pas si je suis bien clair dans mes explications.

      Exemple: je reste locataire 8mois du logement, les 8mois de loyer versés me seront ils déduit du prix de vente lors de la levée d’option?

      Merci d’avance de votre réponse

      Cordialement

1075. Merci Marc pour cette réponse…………………..! Je vais donc faire un stock de cierges pour le passage en 2017 🙂

1076. Bonjour, j’ai signé mon contrat préliminaire pour un programme en psla, livré en 2018. ce qui veut dire que mon plafond de ressource était ok . Je compte lever l’option dans 2 ans. Ma question est : Dans 2 ans, mes plafonds seront recalculés? Et si je dépasse les plafonds et que je ne rempli plus les conditions pour le PSLA, devrais-je rendre le logement? ou pourrais-je tout de même acheter? Merci de votre réponse.

1077. Bonjour Marc,

      La levée d’option pour l’achat peut-elle être faite à tout moment? En tenant compte des 9 mois de départ?

      Merci

1078. Bonjour Marc
      Un grand merci à vous pour votre blog. Je m’en suis beaucoup inspiré pour trouver des questions à mes réponses avant de signer mon contrat de location accession.
      Je suis actuellement dans un logement en PSLA et vient de recevoir la confirmation de l’agrément. Je vais donc pouvoir lever l’option d’achat et faire le tour des banques pour obtenir le prêt. Ma question est la suivante : puis-je demander à la banque un emprunt avec une mensualité plus importante que le montant de la dernière redevance versée? En effet, il est stipulé dans le cadre du PSLA que le vendeur dispose de l’engagement d’un établissement de crédit de proposer à l’accédant… un remboursement mensuel qui n’excède pas la dernière redevance versée. Si j’ai bien compris, c’est pour la constitution du dossier mais qu’au moment de lever l’option d’achat, on est libre de rembourser plus (si la banque l’autorise bien sûr). Je sais pas si j’ai été très clair. Merci par avance et encore merci pour votre blog

1079. Aaaaaaarghhhh… c’est la rentrée ! Mais vous auriez du rester plus longtemps sur les plages : 5 commentaires à traiter ! 🙂

      @ Hévéa : oui et non. Quand vous êtes dans la phase de location, vous économisez effectivement en constituant un apport. Mais cet apport n’est qu’une petite partie de la redevance mensuelle. Car celle-ci se compose d’une fraction locative (le loyer) et d’une fraction acquisitive (votre constitution d’apport pour plus tard, au moment de la levée d’option). Demandez à votre promoteur la décomposition de votre redevance mensuelle !

      @ Mam : vous pouvez peut-être vous contenter de bougies si vous avez des économies à faire ? 😉

      @ Winnie : non, ils ne seront pas recalculés. Ils sont définitivement validés.

      @ Antoine : je ne comprends ce que vous dites sur les 9 mois de départ. Mais le moment auquel vous pouvez lever l’option est en général précisé dans le contrat de location accession. Le maximum (souvent entre 2 et 4 ans) et le minimum (parfois non précisé, donc vous pouvez lever l’option – en théorie – dès l’entrée dans les lieux / mais le plus souvent indiqué de 3 à 6 mois assez souvent, parfois plus). C’est du cas par cas à voir avec votre vendeur !

      @ Pierre : oui vous pouvez. La banque est obligée de vous faire une offre « étale » mais vous pouvez payer plus si vous le souhaitez, d’autant que vous pouvez vous financer chez qui vous voulez au moment de la levée d’option ! 🙂

1080. Bonjour
      peut-on obtenir un PSLA quand on est Interdit bancaire?

1081. @ Franck : ni un PSLA, ni même un caramel s’il doit être acheté à crédit ! 🙂 (car les banques préfèrent qu’on rembourse les prêts)
      Il faut un bon dossier et l’interdiction bancaire n’en fait pas partie…

1082. Bsoir.

      J’ai fait un courrier manuscrit dans le cadre du psla précisant que je souhaitais lever l’option d’achat. Aujourd’hui je ne suis pas satisfait des prêts proposés ….est ce que je peux me rétracter et ne plus acheter?
      Merci! ( En mode stress)

1083. @ Lilou : j’ai un gros doute. Vous avez signé le contrat de location accession (et payé les frais qui vont avec) puis vous avez occupé le logement, décidé de lever l’option et écrit au vendeur pour lui dire que vous leviez l’option. En parallèle, vous avez obtenu (c’est une déduction de ma part vu ce que vous écrivez) un financement compatible avec vos capacités de remboursement mais que vous trouvez quand même trop cher ? Et donc vous ne voulez plus acheter pour ça ?
      Le meilleur conseil à vous donner maintenant est d’aller voir un courtier pour obtenir de meilleures offres de crédit (les taux baissent encore) car aller voir son vendeur en lui disant (s’il ne le sait pas déjà) « tous les feux sont verts et j’ai un crédit mais je ne vais pas faire »… j’ai bien peur qu’il ne vous force à aller à l’acte juridiquement parlant. Il y serait fondé à mon avis.
      D’une manière générale, il faut faire sa recherche d’offre de crédit avant d’envoyer sa décision de lever l’option. C’est quand même plus simple de conclure quand on a toutes les cartes en mains.

1084. Bonsoir,
      Je découvre votre site et en suis ravie ! Car j’ai en effet une question : nous avons signé un contrat de location-acession pour un T4. Date de livraison : courant décembre 2016 (confirmé par courrier il y a 2 jours !). Nous avons notre première visite demain matin et je commence à paniquer car si j’entendais en effet tout vérifier dans l’appartement demain (jusqu’au moindre détail), en passant sur le chantier j’ai vu que l’interieur ne semble pas être encore aménagé… Et de toute facon, l’exterieur est loin d’être terminé !! De plus, sur de nombreux sites ils parlent de visites de 2h à 3h (vérifier de fond en comble l’appartement) ; or dans le courrier adressé par la société qui construit l’immeuble, ils parlent d’une visite principalement dediée à la prise de cotes, pour la cuisine notamment. Ne laissant donc pas trop de places à des vérifications minutieuses de ce qui a déjà été construit / posé, etc. Donc je m’interroge : en quoi va réellement consister cette visite ?? Que doit-on observer précisément ? Y’aura-t-il bien une seconde visite ?? Dans leur courrier, ils semblent indiquer que c’est l’unique visite nous pourrons bénéficier avant livraison. Je suis un peu perdue… J’aurais donc besoin de votre éclairage pertinent ! Merci d’avance !

1085. @ Francine : a priori, il s’agit d’une visite en cours de chantier, pour une première prise de contact avec votre futur logement, et pour vous permettre de prendre des cotes (des mesures) ce que demandent souvent des acquéreurs pour faire poser une cuisine équipée par exemple (car les cotes des plans différent souvent de quelques centimètres, entre 0 et 3 le plus souvent, vu qu’un logement n’est pas produit en laboratoire). Il y aura plus tard une autre visite au moment de la remise des clés (visite de livraison qui dure souvent entre 45 mn et 1 h30 suivant la taille du logement entre autres). No stress ! 🙂

1086. Bonjour Marc ! Merci beaucoup de votre réponse et de votre réactivité ! 🙂 Nous avons effectué cette visite et… il y a déjà beaucoup de choses à dire ! (certaines portes ne sont pas montées dans le sens indiqué sur le plan que nous avions signé, une des fenêtres est asymétrique et ne se ferme pas correctement et surtout, des aérations ont été creusées dans les chambres alors que rien n’avait été mentionné dans la notice descriptive).
      Nous avons fait noter ces remarques. Mais ce qui nous gêne le plus, ce sont ces aérations qui, selon l’architecte, sont censées répondre à des normes acoustiques (l’appartement donne sur une avenue). Soit. Sauf qu’elles semblent avoir été creusées en toute hâte, et sans aucune cohérence esthétique : pas tout à fait en haut du mur principal de la chambre, pas tout à fait au milieu, bref… : cela nous déplaît fortement !! D’autant que rien n’a jamais été mentionné à ce sujet dans ce que nous avons signé. La réponse qui a été faite à nos questions est simple et efficace : c’est comme ça, on ne pourra rien changer, vous pouvez signaler ce que vous souhaitez mais rien ne sera modifié. Est-ce exact…. ? N’y a-t-il réellement aucun recours pour faire modifier l’emplacement de ces aérations ? Et si oui, quels sont-ils ? Merci d’avance de votre aide !

1087. Bonjour,
      je me suis intéressée au PSLA depuis peu, et j’aimerai avoir une simple information,
      je suis actuellement en CDD et mon mari aussi, pouvons nous accéder à ce dispositif même dans ce cadre, ou bien faut il être en CDI, peut être pour une question de solvabilité…

1088. Marc,

      Encore une question :
      Peut-on bénéficier de la TVA réduite en achat direct ?
      Je me pose la question de l’interêt du PSLA en ce moment de taux bas et de PTZ intéressant.

      Merci d’avance.

1089. @ Francine : si les prestations mises en oeuvre sont conformes (ou ne contredisent pas ce qui est décrit dans la notice descriptive), l’acquéreur n’a pas de levier pour obtenir des modifications (sauf à renoncer à sa démarche d’achat). En l’espèce, je suppose que les aérations dont vous parlez sont des prises d’air frais (en pièces sèches, comme chambres et séjour) destinées au fonctionnement du système de VMC, sauf qu’au lieu d’être incorporées aux menuiseries elles sont dans la maçonnerie ?
      Si c’est le cas, cela relève très probablement d’une contrainte acoustique (avec une voie passante ou une proximité de source sonore comme gare, aéroport etc…) et c’est le moyen le plus efficace (voire le seul) d’atteindre le niveau de performance demandé. Car l’affaiblissement acoustique ( le piège à sons ! 😉 ) est bien meilleur avec un dispositif en maçonnerie. Il est donc très probable que le constructeur n’ait pas le choix pour respecter la réglementation…

      @ Sonia : Ben, les banques n’aiment pas les CDD, donc oui, il faudra du CDI 🙁

      @ jassure : pas avec le PSLA. Le PSLA c’est d’abord une phase locative puis une levée d’option qui permet de devenir propriétaire.
      Pour trouver de la TVA à taux réduit en achat direct, il faut traquer les programmes situés dans ou en bordures de zones ANRU et autres QPV (quartiers prioritaires de la ville). Bonne chasse ! 🙂

1090. Bonjour,

      Mon mari et moi avons acheté (accession ok) un appart en PSLA, à nos deux noms, avec PTZ.
      Aujourd’hui nous envisageons très fortement de divorcer. Or, nous souhaiterions que l’un de nous puisse conserver ce logement afin de ne pas perturber davantage nos deux enfants en bas âge.
      Si les conditions de revenus le permettent, savez vous s’il y a une possibilité de transfert de PSLA en cas de divorce une fois l’accession déclenchée?
      J’espère vraiment que vous pourrez me fournir une réponse car je ne trouve absolument rien à ce sujet.

      Merci d’avance.

1091. @ Maudifiée : et on fait comment si on préfère l’original, Maud ? 😉
      Bon, si j’ai compris, vous avez déjà levé l’option et acheté. Le logement vous appartient donc sans restriction.
      A lire votre question, j’ai plutôt envie de la modifier : puis-je conserver le logement malgré le divorce sans être pénalisée par le remboursement du différentiel ou la perte de l’exonération de taxe foncière ?
      Car finalement, pour un logement banalisé (autre que PSLA) les arrangements financiers consécutifs à un divorce et concernant un bien immobilier se terminent devant le notaire par un acte via lequel un des propriétaires cède des droits à l’autre moyennant dédommagement.
      Et c’est là qu’on se rappelle de notre alinéa 360 du BOFIP : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2506-PGP , qui nous dit que si on n’est plus dans les clous du PSLA du fait d’un divorce on ne doit pas le différentiel de TVA.
      Reste – a priori – à aller voir votre notaire pour mettre au point le partage et les contreparties financières entre conjoints et à vous faire confirmer ce que je vous dis par cet homme de loi ! (nb : il faudra aussi parler aux banques pour voir qui prend en charge le prêt, éventuellement recalibré)

1092. Bonjour,

      serait il possible de m’expliquer la paragraphe ci dessous que je comprends pas dans mon contrat.

      « toutes contributions, taxes et impots de caractere annuel afférents à l’immeuble dont sans que cela soit exhaustif, la taxe d’habitation, la taxe d’enlevement des ordures menageres.
      les frais et honoraires de l’ASL de toute nature et en particulier l’impot foncier auxquels sont ou seront soumis le present contrat ou l’immeuble qui en est l’objet.
      Le montant prévisionnel de ces charges pour la premiere année d’exécution du contrat est évalué à 3€/m² mois, sans aucune garantie de la part du vendeur. »

      je dois payer 300€ de charge par mois a part le loyer pendant la phase locative????

1093. Bonjour Monsieur Marc,

      Je suis locataire accédant depuis le 28 octobre 2015.
      Or je n’ai toujours pas reçu le courrier me proposant la levée d’option d’achat alors que je suis à 1 mois 1/2 de la date butoire…
      J’ai donc contacté mon bailleur qui me répond :
      – ne pas avoir reçu l’agrément que c’est la faute à « Pierre, Paul et Jacques… »;
      – qu’il aurait à priori jusque fin octobre pour envoyer le courrier;
      – et si que si le retard perdure, qu’il ne remboursera en aucun cas les parts locatives perdues à savoir dès le mois de novembre.

      Puis-je avoir un recours dans la mesure où le vendeur ne respecte pas son obligation de proposer la levée d’option au bout de 12 mois?
      Le notaire ou la justice (via une obligation de faire) peuvent-il m’aider?

      D’avance merci pour votre réponse!

1094. @ Min : ce que dit le vendeur n’est qu’indicatif et sans doute très approximatif. Il ne s’agit pas non plus intégralement de charges que vous aurez à payer mensuellement mais de la somme des frais que tout propriétaire doit assumer : taxe d’habitation (que vous paierez à l’état, vous en payez déjà une en tant que locataire, celle-là sera peut-être plus chère), taxe d’ordures ménagères (idem), frais dus à l’ASL (association syndicale libre, qui gère les communs de votre programme). Pour la taxe foncière sur les propriétés bâties, le PSLA emporte un exonération de 15 ans, donc vous serez tranquille un moment. Refaites vos calculs, mais je serais surpris que vous arriviez à 300 € par mois, et cette mention dans l’acte ressemble plus à une mise en garde qu’à une prévision fine…

      @ Carole : si j’ai bien compris, vous pouvez lever l’option (selon le contrat) d’ici 1 mois 1/2 sauf que le promoteur n’est pas prêt ? C’est sans doute qu’il n’a pas encore reçu l’agrément définitif de l’administration et il ne signera pas tant qu’il ne l’aura pas, c’est classique. En revanche, il ne s’agit vraisemblablement pas de la date butoir (le délai maxi avant lequel vous devez impérativement lever l’option, assez souvent fixée entre 2 et 4 ans) mais de la date à partir de laquelle vous avez l’opportunité de demander la levée d’option, ce qui est très différent. Je ne pense pas que vous puissiez le contraindre à faire tant qu’il n’aura pas son agrément, il vous faut relire dans le détail les clauses de votre contrat pour analyser les termes qui ont été utilisés (car la levée d’option est souvent une faculté qui est offerte, sans que le vendeur ait l’obligation d’y donner suite illico, même si le plus souvent -quand il est administrativement prêt- il y a intérêt).

1095. Bonjour Marc,
      Je suis actuellement en instance de signer le contrat de réservation pour un PSLA sur Tinqueux. La demande de crédit pour acceptation a été signée par la Caisse d’Epargne.
      Livrable dans le 2° trimestre 2018, ma recherche pour une banque aurait lieu fin 2017, début 2018. Je viens d’avoir un courtier qui me dit qu’il ne pourra pas s’occuper de la recherche d’une banque parce que ce n’est pas dans ses attributions pour un PSLA ??…
      Je serais obligé de passer par la Banque partenaire (Caisse d’Epargne) ou le Crédit Foncier les seules banques habilitées pour se genre de crédit !!…
      Qu’en pensez-vous ?..
      Cordialement.

1096. @ Michel : je pense que votre courtier ne connaît pas grand chose au PSLA. N’importe quelle banque peut financer lors de la levée d’option. La contrainte n’existe qu’à l’origine (avant de signer le contrat de location-accession) pour « faire valider son profil ». Mais au moment de la levée d’option vous avez toute liberté de financer comme vous voulez et chez qui vous voulez.
      Pour une fois que quelque chose est simple dans le PSLA ! 😉

1097. Bonjour Marc,

      Merci pour votre réponse. Ne sachant si ma question été bien partie vers vous, je l’ai aussi posée au notaire qui m’a répondu exactement comme vous. D’où j’en informé, bien entendu, le courtier….
      Maintenant celui-ci va quand même se tourner vers les banques pour voir ce qu’il pourrait faire. Les taux de crédit étant actuellement bas, quand sera t-il dans deux ans !!…??
      D’où il va voir maintenant s’il y a la possibilité de transformer le PSLA en VEFA ??…!!
      Je lui ai fais remarquer que je ne voulais pas perdre le bénéfice de la Taxe Foncière ainsi que du taux à 5,5%.
      Que pensez-vous de cette stratégie ?.. Est-elle bonne ??.. Pour l’instant il n’y a aucun engagement et j’attends ses conclusions.
      Cordialement.

1098. @ Michel : je pense qu’il vous faut fuir ce courtier…. 🙂
      A priori il ne pense qu’à placer un crédit sans analyser votre situation. Acheter un logement en VEFA classique vous fait perdre tous les avantages que vous citez (donc logement plus cher, taxe foncière à payer etc).
      Ce qui est vrai c’est que l’incertitude sur les taux entre la signature du contrat de location accession et le moment de la levée d’option existe, mais elle est inhérente au principe même de PSLA et de sa XXXX période locative obligatoire. C’est le principal travers du dispositif.
      Si vous voulez pouvoir bénéficier d’une TVA à taux réduit et d’une accession directe en VEFA, il existe un autre dispositif, c’est l’achat « en zone ANRU », c’est à dire en bordure ou dans le périmètre des QPV (quartiers prioritaires de la ville).
      Mais ceci est une autre histoire ! 😉

1099. Un « GRAND » Merci Marc pour votre analyse,

      Je me doutais bien du traquenard vers lequel ce courtier risque de m’emmener, quoique je n’ai pas encore eu sa réponse…… Il est évident que dans le doute, j’aurais poser cette même question au notaire chargeait du dossier avant de me lancer.
      Maintenant et après analyse de la situation, il ne me reste plus qu’à croiser les doigts pour que les taux d’intérêts ne bougent pas trop dans les 2 années à venir.
      Il serait vraiment dommage de perdre tous les acquis que donnent le PSLA !!…
      Avec tous mes remerciements pour les commentaires que vous m’avez fourni et qui m’ont été d’une grande utilité.
      Bien cordialement.

1100. @ Michel : ben… de rien ! 🙂

1101. Marc bonjour,

      Avez-vous reçu des réponses suite à mon commentaire du 16 mai 2016 ?
      (achat en PSLA à Villejuif)

      Merci d’avance de votre retour et désolé de la gène et de l’insistance.

1102. Bonjour,
      Je suis intéressé par ce type d’achat et merci pour les nombres informations fournies. J’ai tout de même des interrogations :
      As-t-on des retours sur la revente de ses logements acquis en PSLA ? les tarifs sont certes attractifs, mais bien souvent le bailleurs sociaux qui vendent des logements en PSLA possèdent également dans ces mêmes résidences une bonne part de logement sociaux gardés à la location. Ça peut à mon sens être un frein important à la revente non ?
      Autre problème, si le bailleur social garde la majorité des logements de la résidence alors les propriétaires ayant acheté le bien n’auront aucun mot à dire en ce qui concerne les choix du syndic, au risque de voir les frais de copropriété augmentés sans contrôle possible ?
      Enfin, dans ce type d’achat, est-il possible de faire inclure des modifications lors de la construction puisqu’on n’est que locataire au début et sans garantie d’achat pour l’organisme. Typiquement remplacer une douche par une baignoire ou avoir une qualité de finition supérieur, par exemple mur lisse au lieu de gouttelette en payant un supplément ?

1103. @ Juju : ben non

1104. @ Floyk : pour la revente, les cas de figure sont divers ; il n’y a pas toujours de mixité et, heureusement, la mixité n’est de toute façon pas synonyme de moins-value !
      Sur l’aspect copropriété, désolé ce n’est pas ma spécialité. Quant aux modifications, c’est à voir au cas par cas avec l’organisme vendeur, mais l’acceptation de ce type de demande est loin d’être systématique (c’est même plutôt le contraire selon la nature de la demande et son degré plus ou moins exotique et réversible…).

1105. Bonsoir Marc. Je tiens à vous remercier pour votre blog. J ai réservé un logement en psla, rentré dans les lieux il y a un peu plus d un an et levé l option à la date anniversaire. Le syndic qui a été désigné par le propriétaire me réclame les charges des quatre trimestres durant lesquels j étais locataire. A t il le droit sachant que ces charges n ont jamais figuré sur la quittance du loyer (loyer+epargne). Merci d avance pour votre réponse. Cordialement.

1106. @ Fifito : attention, il ne faut pas confondre le montant de la redevance (qui comprend la fraction locative et la fraction acquisitive, c’est à dire en gros le loyer et la fraction d’épargne) et les charges générées par l’occupation et la détention du logement. Tout occupant d’un logement collectif par exemple, paie des charges (liées à l’entretien et à la gestion de l’immeuble) qu’il soit locataire ou propriétaire (le propriétaire en paie un peu plus car il y a des catégories de charges non récupérables auprès des locataires). En PSLA le locataire accédant est considéré comme un propriétaire et doit logiquement s’acquitter des charges correspondantes. D’où la demande logique du syndic.

1107. Bonjour Marc,

      merci beaucoup pour votre réponse.

      Bien à vous.

1108. @ Fifito : 🙂

1109. Bonjour,

      Voila 1 an que j’ai réservé un appartement en PSLA. la livraison prévue 2eme semestre 2016. Or, retard sur le chantier livraison décalée au 1 trimestre 2017!

      Puis je demander des penalités de retard?
      Merci de vos futures reponses

1110. Bonjour Marc,

      Tout d’abord merci pour ce site car nous avons encore très peu de réponses à nos questions sur le PSLA. Je suis contente d’être arrivée sur ce site et j’espère que vous pourrez me rassurer quant à mes interrogations.

      Nous avons signé, réservé et payé les frais de notaire et nous devons être livrés dernier trimestre 2016. A ce jour nous n’avons pas de nouvelle de la livraison malgré de nombreuses relances au promoteur. Vous me direz qu’ils sont dans les temps mais c’est dur de se projeter sans avoir des nouvelles. Ils nous ont fait espérer en nous disant qu’ils avaient de l’avance et finalement ce n’est plus le cas ! Ils nous ont dit qu’on va devoir voir le notaire pour quoi je ne sais pas (?) signature du contrat définitif j’imagine ?
      Une fois ce rdv et ce contrat signé au bout de combien de temps peuvent ils nous livrer ? C’est dur de prévoir le délai de préavis. Et d’organiser une rentrée pour les enfants…

      Pour le moment mes questions sont moins intéressantes car nous ne sommes pas encore à la levée et autre.

      Merci pour votre aide,

1111. Bonjour,
      le cileo qui fait l’étude du financement et la validation du dossier m’indique que même si le PTZ venait à disparaître avant la demande d’emprunt pour l’achat du logement, j’y aurais tout de même droit car cela aurait été validé au moment de l’acceptation initial du dossier de location accession.
      Au vu des réponses si dessus j’ai un doute sur cette affirmation. De ma compression les revenus et la situation familiale pris en compte pour le calcul du PTZ peuvent être ceux actés au moment de la signature du contrat de location-accession, mais si le PTZ n’existe plus (ou bien si son moment à été remanié) au moment de l’emprunt alors la banque ne pourra rien y faire ?

1112. @ Elodie : on en a déjà parlé dans les commentaires plus anciens. En gros, peu probable d’obtenir quoi que ce soit car les retards sont en général causés par des évènements indépendants de la volonté du promoteur, et listés comme évènements justifiant un décalage de livraison. 🙁

1113. @ Géraldine :il n’y a pas d’autres solutions que de vous rapprocher de votre vendeur et de lui poser en direct toutes vos questions. Car c’est lui qui connaît le mieux le déroulement du chantier et des étapes restant à parcourir. Il n’y a pas de délai général, uniquement des cas particuliers. Il faut donc poser vos questions : quand la remise des clés (début de la phase locative), à partir de quand et avant quand la levée d’option sera-t-elle possible etc…
      Hop ! 🙂

1114. @ Floyk : c’est ça. Si le PTZ existe toujours, alors oui, vous y aurez droit car les plafonds de revenus sont effectivement « gelés » au moment de la signature initiale. Mais si le dispositif de PTZ n’existe plus en 2018 (si l’état ne l’a pas prorogé et si les banques ne peuvent donc plus le distribuer), le gel de vos droits n’aura servi à rien. Espérons seulement que le PTZ ou son remplaçant existera toujours au moment de votre levée d’option !

1115. bonsoir
      avec ma compagne nous devons bientot prendre rendez vous et signer chez le notaire notre contrat de psla ( livraison juin 2017 ) . Nous nous marions dans un an , mais pour des questions de  » sécurités financieres  » ( je sais pas si le terme est le bon ) est il plus judicieux d’être pacsés au moment de la signature chez le notaire ou cela n’a t’il aucune incidence? et deuxieme question si possible , nous avons un accord bancaire pour le futur pret mais qqn connait il le délai pour recontacter la banque avant la levée d’option? merci pour vos reponses .

1116. Bonjour,
      Est ce que quelqu’un aurait un modèle de lettre concernant la levée d’option en PSLA ?
      Je dois le faire mais je ne trouve pas d’exemple.
      Merci d’avance
      Charlotte

1117. Bonjour Marc,
      Le notaire ne sait pas me repondre.
      Je souhaite connaître le pourcentage des frais de notaire pour un programme en PSL (dont je suis réservataire en Ile de france) , c’est du VEFA .
      Merci de votre reponse.

1118. Autre question désolée.
      Les frais de notaire qui sont à payer lors de la levée d’option sont compter à partir du prix de vente , mais cela veut dire : le prix de vente à la base (lors de l’entrée dans les lieux) ? ou le prix de vente une fois la décote faite (soit 1% de moins si je leve l’option la deuxième année) ?
      Merci Marc

1119. @ Micka : en ce qui concerne un achat immobilier en général, quand on veut acheter à deux, on peut le faire en étant marié, ou pacsé ou rien du tout (dans ce cas on achète en indivision et le notaire le décrit dans l’acte de toute façon). Et on est valablement propriétaire dans tous les cas. Pour les aspects d’optimisation, vous pouvez toujours poser la question au notaire.
      Pour le financement de l’achat au moment de la levée d’option, je vous conseille d’être sûr de votre fait au moment où vous enverrez votre lettre de levée d’option. Ensuite il ne s’agit que de cumuler des délais : obtenez donc l’accord de la banque avant d’écrire pour lever l’option, sachant que la validité d’une offre de crédit est en général d’au moins 3 mois, éventuellement prorogeable, ce qui donne le temps d’aller jusqu’à l’acte (sauf imprévu de parcours).

      @ Charlotte : je n’ai pas ça en stock. Mais avec un peu de bon sens : dites qui vous êtes, quel est le programme immobilier (nom et adresse) et le lot que vous achetez ; faites référence au contrat de location accession signé (en précisant la date) et dites clairement que vous entendez lever l’option dans les conditions prévues par ledit contrat (si vous voulez mentionner l’article qui précise les délais, c’est à vous de voir). Ca devrait le faire ! 🙂

1120. @ Ashley : désolé mais le notaire sait et peut vous répondre. C’est même la seule personne qui peut le faire avec précision. Demandez lui par écrit une estimation la plus proche de la réalité de vos futurs frais d’acte d’achat.
      Quant à la base du prix, il n’y a qu’un seul prix, c’est celui de l’acte au moment de la levée d’option (donc ayant éventuellement subi la décote de 1% par an). Mais pour le calcul des frais on s’en fiche un peu. Car si votre prix a varié de 2 % et si les frais étaient de l’ordre de 4 000 euros au départ (pure hypothèse), on parle de 80 euros de différence, et même moins car il y a toujours une part de frais fixes dans un acte.
      En résumé, il faut que le notaire surmonte sa réticence et vous fournisse l’estimation. Insistez un peu !

1121. bonjour Marc,
      j’habite actuellement un T2 acquis en PSLA en décembre 2013 ( levée d’option ) .
      j’attends un heureux événement et rapidement le t2 deviendra trop petit.
      par conséquent , je me pose deux questions : puis je le vendre ou le louer ?
      j’ai effectivement bénéficié d’un ptz ( si il faut le faire racheter par ma banque en prêt normal je suis prête a le faire )
      je préfererais le louer, mais que me recommandez vous de faire ?
      bien cordialement,
      Fanny

1122. @ Fanny : à vrai dire il n’y a pas trop le choix ; soit vous continuez à habiter le logement, soit vous le vendez. Il n’est pas prévu de pouvoir louer un logement PSLA car alors il ne serait plus du PSLA, et d’autre part – de manière sous-jacente – l’Etat ne veut pas que les locataires-accédants puissent mettre leur logement en location car sinon il pourrait y avoir des stratégies d’heureux évènements pour faire de l’investissement locatif à de super conditions ! 🙂
      Dans votre cas, la vente me semble donc la seule solution (et donc rembourser les crédits en parallèle) sachant que vous n’aurez donc pas à rembourser le différentiel de TVA (heureux évènement fiscal, celui là… 😉 )

1123. merci Marc pour toutes ces precisions.
      je vais donc etre dans l’obligation de le vendre, quel dommage :s
      bien cordialement
      Fabienne

1124. Bonjour Marc,
      Merci pour votre forum.
      Nous allons ce mois de décembre recevoir les clés de notre appartement acheté en PSLA.
      Nous débutons donc bientôt notre phase locative. Nous apprenons il y a quelques jours la bonne nouvelle de l’arrivée de notre 2ème enfant au printemps 2017 du coup l’appartement devient trop petit à court terme…
      Pendant ce temps là 🙂 …
      Un autre projet PSLA est en composition avec un autre bailleur social et je pourrais donc réserver un 4 pièces…
      Comment procéder à votre avis ?
      – Nous rompons le contrat de location/accession
      1/ quand on veut pendant la phase locative ?
      2/ perdons nous de l’argent ? (frais de notaire, avances, options de l’appartement)
      – Vendons nous l’appartement dès que possible mais peut-on quand même se positionner sur l’autre offre en PSLA ?

      Merci de vos éclairages avisés;
      Bien à vous,
      S

1125. Bonjour,

      tout d’abord, Merci à vous pour prendre le temps de répondre à nos inombrables questions, et ce toujours avec humour!
      Nous sommes très intéressés par un programme en PLSA près de chez nous.
      Cependant petite question: En terme de revenus: si ce sont les revenus n-2 au moment de la réservation qui sont retenus on sera ok. Mais s’ils prennent ceux au moment de la livraison on dépassera de peu 🙁
      Selon vous ce sont les revenus à la livraison ou a la réception qui comptent?

1126. @ Sylvain : mouais, bon, ceci n’est pas un forum mais un blog… sauf que c’est vrai que pour cet article sur le PSLA ça y ressemble un peu !
      Sorry mais si vous ne levez pas l’option toutes les dépenses engagées devant le notaire sont perdues. Idem pour les options de l’appartement, sauf si le vendeur s’était engagé à vous les « racheter » (ce qui me paraît plus qu’improbable…). En revanche on vous remboursera la fraction acquisitive de votre redevance mensuelle.
      J’ajoute que je ne vois pas trop l’intérêt d’acheter pour revendre vu qu’une plus-value n’est jamais certaine (même en l’absence éventuelle de clause anti spéculative) et que vous allez devoir payer d’autres frais notariés et autres (liés au financement à mettre en place).
      L’attitude la plus rationnelle me semble être de ne pas lever l’option et de se positionner sur le nouveau projet. Et d’informer par correction votre vendeur initial qui va devoir trouver un nouveau débouché au logement.
      Même si votre stratégie perso prendra sans doute en compte les délais de livraison du nouveau logement envisagé ? (vu que vous pouvez choisir la date de sortie) 🙂

      @ Emilie : mais ce n’est pas bien d’être distraite à ce point là, Emilie ! 🙂
      On en a déjà parlé plusieurs fois… le juge de paix ce sont les revenus au moment du contrat de réservation ! (ou du contrat de location accession quand celui-ci n’est pas précédé d’un contrat de réservation)
      On se détend ! 😉

1127. Bonjour et merci pour ce site très instructif.

      J’ai souscrit un contrat de location-accession pour une durée de 2 ans. Je me suis rapidement rendu compte que je ne pourrais pas rester 15 ans dans ce logement. J’envisage donc de résilier le contrat. Est-il possible de résilier le contrat avant son terme. Si oui, dans quelle forme? Dois-je envoyer un RAR leur indiquant que je ne souhaite pas levée l’option?

1128. @ Pastezeur : ben….oui. Tant que vous ne levez pas l’option vous êtes toujours en phase locative. Donc vous pouvez toujours informer le bailleur que vous ne lèverez pas l’option et prévoir de donner votre préavis. Vous devriez sans doute l’appeler avant de lui écrire, c’est moins violent ! 🙂

1129. Merci de me confirmer ce que je pensais. J’ai beau avoir fait des études de droit, je trouve ce contrat particulièrement compliqué à comprendre.

1130. Merci Marc de votre réponse rapide.
      Vous avez très bien saisi mon dilemne. Nous nous disions qu’avec la vente, même rapide, nous récupérions le différentiel de TVA, c’est pas forcement très honnête mais puisque du coup le système de PSLA (censé aidé les foyers un peu juste financièrement devient un piège). Qu’en pensez-vous? Dois-je rencontrer un notaire pour faire ces calculs savants ou un autre expert ?
      Merci encore !
      Sylvain

1131. @ Sylvain : si j’étais vous, j’en parlerais au notaire. D’une part pour évoquer l’aspect des frais liés à vote achat, mais aussi les flux de l’hypothétique revente dont le prix de vente possible.

1132. Bonjour Marc,
      Un vrai bonheur ce site : merci !
      J’ai 2 questions :
      – dans ma maison pour l’instant en tant que locataire, il reste des petits travaux à effectuer (trous, fissures, problèmes de volets, étanchéité du garage) je fais des réclamations depuis 3 mois comme demandé, mais rien ne bouge, comment puis-je mettre la pression de façon légale ? Ils me répondent juste qu’ils ont mis les entreprises en demeure…
      – y a-t-il quelque part un modèle de courrier de levée d’option ?
      Ah ben non une 3ème du coup :
      – puis-je écrire dans la levée d’option qu’elle ne sera effective que si les travaux sont faits ?
      Encore merci !

1133. @ Bérangère : merci pour l’appréciation sur le bonheur ! 🙂
      Pour la levée d’option, elle ne peut pas être conditionnelle puisque si vous écrivez que vous levez l’option… vous levez l’option. Lever une option c’est quitter le mode conditionnel pour la certitude. Si vous maintenez une autre condition, ça devient compliqué. En revanche, vous pouvez très bien écrire (sans lever l’option) que vous envisagez de lever l’option mais que la non levée des réserves est pour vous un obstacle absolu et un préalable à lever.
      Au sujet du courrier de levée d’option on en a parlé fin Septembre quelque part, je vous laisse farfouiller.
      Quant aux réclamations au sujet des petits travaux (réserves de livraison ou de parfait achèvement), le promoteur demande aux entreprises de les lever et il doit leur laisser le temps d’intervenir. Si elles n’interviennent pas, il les met en demeure d’intervenir (en recommandé) avec un délai. Si elles ne font toujours rien, en général il leur annonce qu’il va faire faire les travaux par une entreprise tierce en joignant le devis des frais qui resteront à charge de l’entreprise etc…. Et s’il ne se passe toujours rien après ce délai, alors il peut faire intervenir l’entreprise tierce. C’est un peu long, mais on peut difficilement priver (sauf urgence, comme une fuite d’eau importante par exemple) une entreprise du droit à parfaire ses ouvrages en lui retenant d’office et sans recours une partie de son chiffre d’affaires.
      Donc, en théorie ces travaux devraient être faits au bout du parcours, demandez simplement quel est le délai maxi d’intervention prévu. 🙂

1134. Il faut rendre à César ce qui appartient à César, ce blog m’a permis d’arriver à la levée d’option sans vous poser de questions ! Et s’il n’y avait pas eu ces petits problèmes de finition, je n’aurais fait que le consulter… donc sachez que vous aidez même ceux qui ne vous écrivent pas !
      Oui j’ai farfouillé et j’ai trouvé pour le modèle.
      En revanche, est-ce que entre «  », vous me recommanderiez d’attendre la réalisation des travaux avant de faire la levée d’option ? Parce ce que j’ai un peu peur de la remontée des taux.

1135. @ Bérangère : finalement, c’est bien qu’il y ait des problèmes ! Au moins je me rends compte qu’il y a une vie de l’autre côté du hublot ! 😉
      Pour la remontée des taux, à l’horizon de 2 ou 3 mois je ne pense pas qu’il y ait un mouvement significatif ; et si vos travaux de finition sont résolus d’ici quelques semaines…

1136. Bonjour Marc,

      Question d’un nul, (mais bon c’est en lien avec l’article).

      Y-at-il des économies sur la qualité de construction sur les programmes en PSLA ?

      Petite expérience perso, j’ai vu deux programmes dans la même rue avec une différence significatives au niveau du prix !
      (50000 € quand même)
      Je ne comprends pas qu’il y est autant de différence de prix entre un programme en PSLA et un autre, alors qu’ils sont dans la même rue.

      Merci de votre expérience

1137. Bonjour,

      Je suis dans un logement psla en phase de location depuis février 2016, nous sommes en train de faire les démarches pour lever l’option.
      Nous avons payé une première partie des frais de notaire d’un montant de 2300 euros lors du premier passage chez le notaire.
      Pour le deuxième passage chez le notaire nous demande 3400 euros….
      Or, lors de la présentation du programme, il nous a été dit (mais pas écrit) que le 1er passage représentait 50% des frais de notaire et donc le 2e passage serait le même montant de 2300 euros. On nous a dit qu’on nous a mal expliquer…. Ça fait une sacrée différence pour des personnes qui ont des revenus moyens
      Seriez vous comment faire valoir ce qui a été dit?

      Et encore merci pour ce site qui est une référence sur le psla pour moi….

1138. @ Nefertari : oh, le prénom de contrebande ! 😉
      « Les paroles s’envolent et les écrits restent ». Plutôt que d’essayer de prouver ce que vous n’arriverez pas à prouver, demandez plutôt au notaire le détail de sa cotation pour vérifier s’il n’y a que les frais d’acte (liés à la levée d’option) ou d’autres frais parasites comme parfois des provisions ou des participations au frais de règlement de copropriété. Parce qu’effectivement, l’ordre de grandeur des frais le plus souvent rencontré c’est entre 2 300 et 3 000 euros. Mais le notaire saura vous expliquer la cause de l’écart, c’est un acteur qu’il faut mettre dans la boucle !

1139. @ Zero : entre un programme en PSLA et un programme libre, on va dire que 90 % de l’écart de prix provient du taux de tva (et parfois du foncier quand une collectivité aide à son achat). L’écart de qualité pure est très minime (et ne concerne pas les qualités de base d’un logement comme la solidité ou le respect des réglementations dont la thermique). Il y aura parfois des écarts sur le type ou la dimension du carrelage, sur la robinetterie, le design des portes, le type de peinture… bref des améliorations esthétiques pour l’essentiel. Mais 50 000 euros d’écart, ça ne vient pas du papier peint ! 😉 Plutôt de la TVA…

1140. Bonjour Marc,
      nous avons signé en juillet un contrat de réservation pour une maison en PSLA (après avoir passé beaucoup de temps sur cette page riche en enseignements).
      Cependant, pour diverses raisons, nous souhaiterions renoncer à cette réservation. Y a-t-il quelque mauvaise surprise que ce soit à prévoir (frais divers ou autre) ?
      Par avance merci.

1141. @ Leïla : pour l’instant vous n’avez engagé aucun frais et vous ne risquez rien (sauf à voir ce qui est dit dans votre contrat pour le dépôt de garantie). Autant prévenir au plus vite le vendeur afin qu’il puisse remettre en vente au plus vite le logement. C’est plus correct et cela lui laisse plus de temps.

1142. Bonjour Marc,

      Tout d’abord, merci pour ce que vous faites. Voici mon problème, nous avons acheter une maison par le biais d’un psla, la livraison du bien a été effectuée en mars 2013, et nous avons levé l’option d’achat en avril 2014. Entre temps (le 03/02/2014) nous avons eu une petite fille, ma question est la suivante: étant donné que notre fille est née avant que nous levions l’option d’achat, sommes nous oblige de rembourser le différentiel de TVA en cas de vente. Qu’entend t’on par « livraison », le jour où nous sommes entre dans le logement ou le jour où nous avons lever l’option d’achat.
      Encore merci.

1143. Pfut j’ai tout lus depuis le début, un vrai roman … tout ça pour le PSLA . Enfin pour ma part je m’en vais serein, signer mon contrat de location-accession ce mois-ci. Un grand merci pour toutes ces informations données avec beaucoup d’humour.

1144. @ Anthony : la livraison, c’est le moment où vous rentrez dans les lieux en tant que locataire (le début de votre phase locative, quoi !). Et quand on lit la fin de l’alinéa 360 http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2506-PGP.html, vu que votre fille est née après le 1er Janvier 2014 et que la livraison est intervenue avant, vous êtes a priori dans les clous. Bonne nouvelle ? 🙂

      @ Aurélien : Coooool ! 😉 (pas trop mal à la tête ?)

1145. Bonjour

      Tout d’abord, félicitations pour ce blog regroupant une mine d’informations et de cas concrets.

      Je souhaite poser une question : quel est le taux du PSLA ? Comment est calculer la mensualités du prêt concrètement parlant.

      Dans la ville où je me trouve un programme va être livré en 2018 je souhaiterais me renseigner : un T2 à hauteur de 100000euros minimum. Au dela du prêt à taux zéro, le PSLA est proposé à quel taux ?

      J’ai compris la première phase, juqu’à la levé d’option, puis ensuite quel est le montant de la seconde phase???

1146. @ Cornelia : merci pour les encouragements ! 🙂
      Concernant le taux du prêt PSLA, il varie dans le temps et il n’a de toute façon pas grand intérêt puisqu’au moment de la levée d’option vous pouvez aller chercher le crédit que vous voulez (un crédit banalisé classique aussi) chez qui vous voulez (la banque partenaire du programme reste toutefois un point de passage obligé pour la validation initiale de votre profil).
      Pour avoir une idée de la mensualité qui vous attend, en début de parcours le plus simple est de demander au vendeur via la banque partenaire la mensualité et la simulation qui va avec. Mais le montant de votre mensualité réelle, celle qui découlera de la levée d’option et des conditions de financement applicables à ce moment là (dans le futur, donc) ne peuvent pas être connues à l’avance (suivant l’évolution des taux d’intérêt par exemple, entre le moment où vous signez le contrat de réservation ou de location-accession et celui de la levée d’option). C’est le principal inconvénient du PSLA…

1147. Merci pour ce premier élément de réponse, par contre je voudrais une précision concernant l’alinéa 360, il précise « en cas de survenance pour l’emprunteur ou le co-emprunteur », cela implique t’il que nous ayons déjà lever l’option d’achat ?

1148. Bonjour Marc,

      Tout d’abord merci pour cet excellent blog.
      Je suis actuellement propriétaire et souhaite vendre pour acheter en PSLA.
      J’aurais alors une bonne partie de l’apport.
      Puis je quand même réserver un t2 en psla alors que suis déjà propriétaire de mon logement ?

1149. Bonjour Marc,

      Nous souhaitons acquérir un logement en PSLA qui doit être livré en 2018. Nous avons transmis notre dossier à l’organisme qui gère le programme et ce dernier nous a indiqué avoir reçu une réponse positive de la mairie, qui finance en partie le projet. Nous sommes positionné sur le lot choisi sous réserve de l’obtention de l’accord de financement par la banque partenaire. Or, nous avons le plus grand mal du monde à obtenir cet accord…
      Je replace les faits dans le contexte : Lors de la constitution de notre dossier nous avions dû fournir une simulation effectuée auprès de la banque de notre choix pour justifier de notre capacité à financer cet achat. Nous n’avons eu aucun mal à obtenir cet accord de principe. Mon mari exerce une profession médicale libérale et étant donné qu’il a moins de trois ans d’activité nous comprenons que ses revenus ne puissent pas être pris en compte. En revanche, je suis fonctionnaire titulaire depuis plus de 3 ans et mes revenus seuls permettent de financer l’achat du bien sans soucis (simulation à l’appui dans plusieurs banques avec un prêt sur 15 ans).

      Le conseiller de la banque partenaire nous a d’abord signifié un refus du fait de la profession libérale de mon époux en indiquant que ses revenus ne peuvent être pris en compte. Je lui ai alors indiqué que nous en étions conscients et qu’il pouvait réaliser la simulation uniquement sur la base de mes revenus. J’ai eu l’impression qu’il n’avait pas bien analysé notre dossier car il m’a dit que j’étais étudiante et qu’il ne pouvait pas non plus prendre les miens en compte ce qui est totalement faux puisque je suis fonctionnaire titulaire (!!!). Il a conclu la conversation en disant qu’il allait réexaminer le dossier.

      Suite à cet appel, plus aucune nouvelle. Après de multiples relances par mail et par téléphone pendant un mois, ce conseiller est resté injoignable. En dernier recours, nous nous rendons à l’agence bancaire pour demander à le voir. Et là, il nous annonce qu’il refuse le dossier. Nous souhaitons donc en savoir la cause, il nous répond « nous ne sommes pas tenus de vous dire pourquoi nous refusons votre dossier, c’est juste non ». Il a ensuite tenté de donner des explications farfelues en disant que ce n’est pas parce que nous avons la capacité d’emprunter pour un bien du même prix dans le privé que nous pouvons le faire dans le cadre du psla. Que les critères n’étaient pas les mêmes et que c’était non. Il n’avait aucune simulation à nous montrer pour se justifier, aucun calcul, aucun argument valable à nos yeux. Il semble qu’il distribue les accords à la tête du client, selon son bon-vouloir. Nous sommes dans l’incompréhension la plus totale. Il nous a même sommé d’aller voir dans une autre banque si nous n’étions pas contents. Sauf que c’est bien évidemment impossible puisque cette banque est partenaire.

      Quel recours pouvons-nous avoir sachant que nous sommes obligé d’obtenir l’accord de cette banque en particulier ? Nous sommes assez désemparés car nous avons le sentiment de vivre une véritable injustice. Nous avions beaucoup d’espoir dans ce projet et là tout s’effondre pour une personne qui refuse de faire son travail correctement. Nous avons beau retourner le problème dans tous les sens, le refus est totalement injustifié… Nous comprenons mieux pourquoi il était injoignable tout ce temps, il ne savait pas justifier son refus.

      Je suis désolée pour ce roman mais je souhaitais donner le maximum d’éléments pour que vous puissiez comprendre le contexte et éventuellement nous conseiller sur une démarche ….

      Un grand merci pour ce blog et pour votre réponse.

1150. @ Anthony : oui, il faut nécessairement avoir acheté (et donc avoir levé l’option et être devenu propriétaire) pour avoir bénéficié de la tva à taux réduit. Et tant qu’on n’est pas proprio on ne peut pas revendre et donc on n’a pas de problématique de TVA.

      @ Mans : le PSLA n’est pas réservé aux primo-accédants, donc pas d’obstacle de ce côté là. Mais il faudra que ce logement soit effectivement votre nouvelle résidence principale !

1151. @ Isabelle : Hé bé…. 🙂
      Je me demande si vous n’avez pas gagné le prix du commentaire le plus long ! 😉
      C’est déjà ça dans votre contexte…
      Bon, des blaireaux comme ce conseiller (je suppose que tout ce que vous me dites est exact, sinon, ce ne serait plus un blaireau, hein !) il y en a partout et dans tous les métiers.
      Pour le PSLA, il faut aussi savoir que les banques partenaires n’aiment pas trop voir le crédit final leur échapper. La bonne stratégie est donc plutôt de faire la simulation initiale avec elles et de ne changer de cheval que bien plus tard au moment de la levée d’option. Sinon, le risque est de se voir préférer un autre profil de client dont la banque pense que le crédit final sera pris chez eux.
      Qu’est-ce qu’il vous reste comme levier ? Le vendeur du programme : puisque c’est lui qui a choisi la banque partenaire, il a les moyens de discuter, et s’il pense que vous êtes un bon client potentiel il peut plaider votre cause (pas forcément pour vos beaux yeux, dont nous ne connaissons d’ailleurs pas la couleur) au moins dans son intérêt.
      En revanche, si la commercialisation marche du feu de Dieu et qu’il y a la queue pour acheter, il n’aura peut-être pas envie de se bagarrer pour vous.
      Sinon, je ne vois pas trop, à moins d’avoir des entrées ou relations dans cette banque ou dans la collectivité locale qui aurait éventuellement initié l’opération (si c’est le cas), il faudra renoncer et trouver autre chose avec tva à 20 % dans le neuf, ou regarder l’ancien.
      Voilà mon avis, d’un appui très modeste sur ce coup là…

1152. Bonjour Marc,
      Avec ma compagne nous sommes tombés il y a quelques jours sur l’annonce d’un appartement à vendre au prix de 171k€. Fortement intéressés, nous sommes allés le visiter, et ça a été un véritable coup de cœur. Mais, lors de la visite, nous avons découvert qu’il s’agissait d’un achat en PSLA. Ne connaissant pas ce dispositif, nous nous sommes renseignés et, à notre grand désarroi, nous avons constaté que nous dépassons très légèrement le plafond.
      Alors que le prix de 171k€ nous semblait légèrement élevé par rapport au prix du marché, nous étions décidé à négocier le prix. Mais, en raison de notre dépassement de plafond, on nous a annoncé que la TVA ne serait pas à 5,5%, mais à 20%. Ce qui fait qu’on peut acheter cet appartement à… 194k€ ! Ce qui est, je ne vous le cache pas, un prix complètement exorbitant par rapport au prix du marché selon moi.
      Nous avons tenté de négocier, en vain. Pensez-vous qu’il existe une solution afin de l’obtenir à un prix raisonnable ? Nous avons pensé à ce que l’un de nous deux prenne l’appartement seul, tout en le payant à deux, mais nous ne savons pas quelles conséquences il peut y avoir derrière.

      Merci beaucoup

1153. @ Adrien : les ressources sont appréciées en fonction de la composition du ménage devant occuper le logement. Donc, à moins de faire de fausses déclarations, ce que je déconseille, je ne vois pas de solution, sauf à demander une diminution de salaire à l’un de vos employeurs ? (c’est une blague… 🙁 )
      Désolé, mais les plafonds de ressources comportent un effet de seuil qui exclut au delà-d’un certain niveau, c’est leur principe, même si c’est parfois injuste ou rageant.
      Si le vendeur n’a pas de latitude sur le prix, il ne vous reste qu’à entamer de nouvelles recherches pour trouver la perle rare. Courage !

1154. Bonjour Marc,

      avant toute chose, merci pour vos articles et pour vos connaissances concernant le PSLA que vous partagez ici… une véritable mine d’informations! Et une grande aide, certainement, pour de nombreuses personnes.

      Un problème que mon conjoint et moi rencontrons dans le cadre de notre achat en PSLA nous a amenés sur votre blog… peut-être pourrez-vous nous aider à y voir plus clair?

      Notre souci concerne plus précisément l’exonération de la taxe foncière.

      Nous avons acheté notre appartement en août 2015, levant l’option après 4 mois de location. Notre promoteur a bien transmis au centre des impôts les déclarations et documents demandés par l’administration fiscale dans les 90 jours suivant l’achèvement des travaux pour pouvoir bénéficier de cet avantage. Concernant la partie financière, nous avons suivi la banque choisie par notre promoteur, à savoir le Crédit Foncier. Nous avons bénéficié d’un PAS agrémenté d’une partie en PTZ pour financer notre achat. (Le prêt PSLA de l’opérateur n’a donc pas été transféré).
      Cet été nous avons eu la mauvaise surprise de recevoir l’avis d’impôt sur les taxes foncières… sans exonération. (Sauf la partie inter-communalité / département, exonérée pour 2 années).
      Nous avons donc fait une réclamation auprès de notre centre des impôts, demandant l’exonération de 15 ans à laquelle nous donne droit notre achat en PSLA.
      Cette réclamation, traitée par un contrôleur principal des impôts, a été rejetée. Motif : « au vu de l’offre de prêt que vous avez jointe à vore réclamation (une copie de notre offre nous avait été demandée), il s’agit d’un PAS et non d’un PSLA. Par conséquent, la condition de prêt pour obtenir cette exonération n’est pas remplie ».
      Nous avons joint plusieurs fois la personne en charge de notre dossier, insistant sur le fait d’avoir acheté selon le dispositif de la location-accession : elle n’a pas été capable de nous apporter le moindre complément d’information et encore moins de nous citer les textes motivant sa décision. Elle campe sur ses positions et nous dirige systématiquement vers le conciliateur fiscal pour réexamen de notre dossier. (Puis vers le tribunal…).

      Nous lançons une bouteille à la mer! Auriez-vous un avis sur la question? Des références de textes infirmant cette décision prise par les impôts?

      Merci de nous avoir lus et nous nous excusons de la longueur de ce commentaire!

1155. bonjour,
      je vais bientôt acquérir un T2 en psla, mais j’ai beau de soucis avec le bailleur social qui c’est visiblement rien sur la procédure à respecter
      je voudrais savoir à partir de quand je peux levé l’option d’achat.
      le bailleur social me dit qu’il n’y a pas de durée minimum pour la phase locative
      pourtant apparemment pour lever l’option il faut que ce bailleur est obtenu l’agrément définitif
      merci de votre aide

1156. Bonjour !
      Nous venons de signer le contrat pour un logement en PSLA mon mari et moi, des petites questions me turlupine..
      Nous serons en location pendant un an puis achèteront par la suite.
      Que comprend le montant du loyer en location ? Les charges ?
      Que comprend le montant de la part acquisitive ?
      La part acquisitive sera t’elle bien déduit du crédit à la fin de la première année ?
      Est ce que la part acquisitive sera le montant du loyer que je payerait en tant que propriétaire ou rien a voir ?

      Je vous remercie par avance de vos réponses !

      Bonne journee

1157. @ Emilie : pas de problèmes, votre interlocuteur est incompétent en matière de PSLA ; ça arrive dans toutes les structures privées ou publiques, de tomber sur des quidams qui ne maîtrisent pas leur sujet.
      Lisez cela : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/5067-PGP
      Dès les premières lignes on vous dit clairement que c’est la convention et la décision d’agrément qui fondent le droit à exonération (et donc pas le prêt retenu pour le financement).
      Le PSLA est -en cela – différent de la plupart des financements de logements sociaux par exemple, où il faut avoir recours à un prêt spécifique et en quotité majoritaire pour déclencher les avantages liés à la nature du dispositif.
      Mais pas en PSLA !
      Bref, donnez lui les infos et s’il le faut, allez plus loin. Vous êtes sûrs d’emporter le morceau !

1158. @ Cyril : il n’y a aucune durée minimale prévue avant de lever l’option, mais comme c’est de la location accession, il vaut mieux être locataire quelques mois pour éviter une tentation de requalification du contrat de la part des impôts. Par ailleurs, dans la pratique, les opérateurs attendent d’avoir l’agrément définitif pour laisser l’acquéreur lever l’option et signer l’acte car si l’acte est signé avant l’obtention de l’agrément définitif et que celui-ci est refusé par l’administration, c’est alors l’opérateur qui sera responsable vis-à-vis de vous de la non obtention de la TVA réduite et de l’exonération de taxe foncière, ce qui peut coûter très cher….

      @ Lia : La redevance mensuelle prévue au contrat comprend la fraction locative et la fraction acquisitive. Et vous paierez aussi vos charges locatives en sus, comme tout occupant de logement.
      La part acquisitive est une épargne forcée ; vous payez tous les mois une petite somme qui se cumule sur la durée et qui sera déduite du montant à payer au moment de l’acte d’achat.
      Voilà ! 🙂

1159. Bonjour Marc,

      un grand merci pour votre réponse sur nos questionnements sur l’exonération de la taxe foncière et pour vos conseils! Effectivement, pas de bol, nous sommes visiblement tombés sur une coriace incompétente en la matière… Nous avons reçu le soutien de notre promoteur mais ça ne change rien, notre chère contrôleuse des impôts ne veut rien entendre.

      Par contre je m’interroge encore sur un point : l’achat en PSLA permet-il de bénéficier d’une exonération totale de la taxe foncière? A savoir sur la part communale, intercommunale et départementale?
      En effet, il semblerait (toujours d’après notre centre des impôts) que notre commune (Rennes) ait décidé, sur délibération, de supprimer cette exonération pour tous les locaux à usage d’habitation sur la part lui revenant.
      Dans ce cas, doit-on payer la part de taxe foncière foncière revenant à la commune sur les 15 années à venir malgré l’achat en PSLA?

      Merci encore si vous pouvez nous aider!

1160. @ Emilie : l’exonération de TFPB (taxe foncière sur les propriétés bâties) est totale avec le PSLA qui est un dispositif spécifique et donc dérogatoire au droit commun. Que la commune ou l’agglo ait délibéré pour supprimer l’exonération de la part communale (ce qui est un cas très fréquent) ne concerne que la perte d’exonération de la part communale (souvent plus des 2/3 de la TFPB) sur les 2 ans de droit commun. Mais pas le PSLA.

1161. Bonjour Marc,

      Nous souhaitons acheter en PSLA ma femme et moi et nos deux enfants
      Un bien est vendu 171000€. Je suis seul à avoir des revenus qui s’éléve à 1420€.
      Nous avons eu un rdv et la conseillére des HLM nous dit que cela semble compliquer car nous aurions un taux d’endettement de 44% pour un prêt avec un apport de 16 000€.

      Je ne comprends pas certaines choses. Nous aurions droit au PTZ a hauteur de 68000€ remboursable dans 15 ans.reste à rembourser 103 000€ – notre apport de 16000€ donc un prêt psla à faire de 87000€ non? donc finançable…
      ou je me trompe

1162. @ Anthony : les banques, au-delà du montage financier retenu, ont leurs propres critères de prise de décision sur l’octroi de crédit immobilier. Le taux d’endettement (qui ne dépasse pas 30 à 33 % selon les banques) et le reste à vivre (on prend les ressources du ménage, on retranche les dépenses fixes comme le remboursement des crédits et on regarde ce qui reste pour faire vivre une famille de x personnes). Vous devriez demander à rencontrer un conseiller de la banque partenaire pour vous faire expliquer en direct.

1163. Bonjour, une fois que j’aurai signé pour la levée d’option, je serai exonérée de taxe foncière pendant 15ans. Cela veut-il dire que je serai exonérée aussi de la taxe d’habitation
      De plus, mon notaire me dit que le site que vous sitez toujours (concernant le remboursement du differenciel de TVA) n’est pas officiel, donc pas fiable. Et il me dit que je devrai rembourser ce differenciel lors de la revente dans les 10ans suivant la levée d’option, si j’accouche d’un seul enfant et non de jumeaux.

      Enfin, j’ai 4 ans pour lever l’option si je decide de lever au bout de 2ans et que ma banque refuse, aurais-je une derniere chance pour lever l’option la 4eme année. Ou si jai deja communiquer mon souhait à lever l’option je n’ai qu’une solution : l’accord de la banque

      Merci pour tout, et bonnes fetes

1164. Bonjour,

      Nous allons signer pour un contrat de PSLA, et il y a quelque chose que je ne comprends sur la revente de l’appartement.

      J’ai compris qu’il y avait la différence de TVA à rembourser en cas de revente, j’ai cru aussi comprendre que l’on ne peut pas faire de plus valus même au bout de 8 ans?

      Et surtout je croyais que c’était sur 10 et non 15 ci-dessous je cite le contrat:

      Montant du rachat:

       » Dans les cinq premières années à compter de la date de levée d’option, le prix est égal au prix de vente du logement à la levée d’option.
      De la sixième année à la quinzième année à compter de la levée d’option, le prix est égal au prix de vente du logement à la levée d’option minorée de 1.5% par année écoulée ».

      J’ai peur de comprendre que pendant 15 ans on ne pourra pas faire de plus-valus même après les 5 premières années, est ce que pour vous c’est considéré comme une clause anti-spéculative?

      Dans ce cas en fait c’est comme si on louait dans le neuf avec plein de contraintes de propriétaire 😀 ?

      Merci à vous !

1165. Bonjour Marc,

      Avec mon conjoint, nous nous sommes engagés dans un appartement en PSLA. Je précise : nous allons être prochainement livrés de l’appartement, donc nous allons entrer dans la première phase dite « locative ».
      MAIS, ce que n’avions pas réellement compris, c’est que visiblement si nous souhaitons revendre l’appartement dans les 15 ans suivant la levée d’option, nous n’avons pas d’autre option que de faire fonctionner la garantie de rachat par la société qui nous a vendu ce bien. Puis de reverser le différentiel de TVA (5,5 % versus 20 % !).
      Je voulais juste m’assurer auprès de vous que cette information est la bonne.
      Autrement dit : aucune plus-value n’est possible sur un appartement de ce type durant les 15 ans suivant la levée d’option ?
      Exemple : si dans 5 ans je souhaite revendre mon appartement, je ne peux me le faire racheter que par la société qui nous l’a vendue, avec un prix de vente égal au montant du prix de l’appartement à la levée d’option. C’est bien ça ?
      Je ne cherche pas spécialement à faire du beurre avec l’argent du beurre… mais néanmoins, il est clair que si ce sont bien ces conditions qui sont à respecter, la perte financière est énorme et alors là, inutile de dire qu’il est plus que temps de fuir à toutes jambes !
      Merci d’avance de vos retours.

1166. Bonjour Marc,

      Avec ma conjointe nous avons signé une option pour un appartement en PSLA. Cependant certaines clauses ne sont pas 100% clair pour nous et nous avions donc posé plusieurs questions à la personne s’occupant de notre dossier mais celle-ci ne savait pas nous répondre de suite.
      Le souci c’est qu’après 15 jours, nous n’avons toujours pas nos réponses et même leur service juridique ignore nos mails ou appels. Je vous met ci-dessous les 3 clauses posant problèmes et mes question :

      – Clause limitative au droit d’usage du bien vendu :
      L’acquéreur s’oblige, pour lui-même et pour ses ayants droit ou ayants cause, irrévocablement, à affecter le bien vendu exclusivement à sa résidence principale
      Cette occupation à titre de résidence principale devra se poursuivre pendant un délai de dix ans (10) à compter du jour de l’entrée en jouissance du bien vendu intervenant par sa livraison avec ou sans réserves et remise des clefs. En cas de location accession, la période d’occupation avant levée d’option d’achat se confond à cette durée de 10 ans.

      – Clause limitative au droit de disposer du bien vendu :
      En raison des aides publiques octroyées par la ville de LILLE au programme immobilier de logements dont dépend le bien vendu, l’acquéreur s’interdit formellement d’aliéner et d’hypothéquer le bien vendu pendant un délai de cinq ans à compter du jour de transfert de propriété intervenant soit par la présente vente, soit par la levée d’option d’achat en cas de location accession, et ce, à peine de nullité des aliénations et hypothèques.
      La présente inaliénabilité d’appliquera, savoir :
      1°) A toute aliénation qu’elle qu’en soit la forme, consentie à titre onéreux ou gratuit,
      2°) Au bien vendu lui-même comme à ses accessoires.

      – Complément en cas de revente :
      Le prix de la présente vente sera majoré de plein droit, sans aucune formalité préalable, en cas de revente du bien vendu dans un délai de 10 ans à compter du jour du transfert intervenant soit par la présente vente, soit par la levée d’option d’achat en cas de location accession, du montant de l’aide allouée pour le bien vendu, soit d’une somme de 7000 euros, avant indexation et décote dans les conditions ci-après fixées.

      Mes questions concernées principalement la revente de l’appartement :

      – Au bout de combien de temps l’appart peut-être revendu sans pénalités ?
      – Au bout de combien de temps, je peux décider de revendre l’appartement, quitte à rembourser les différentes aides (taxes foncieres, tva…) ?
      – Une autre partie du contrat fait mention d’une garantie de rachat selon certaine clause (divorce, chomage, mutation, décès…), cela signifie t-il que dans cette éventualité nous sommes obligés de revendre au prix d’achat ?
      – Enfin je m’étonne de ne voir aucune clause concernant l’agrandissement du foyer, est-ce possible ?

      L’idée principale derrière tout ca est que nous nous voyons habiter 5 ans ou un peu plus dans cet appartement avant de devoir déménager, notamment en raison de l’agrandissement prévu de notre foyer et nous voulons savoir ce qu’il se passera à ce moment là.

      Voilà, désolé pour le pavé mais je vous avoue que l’absence de réponse de leur coté nous inquiète un peu et on a l’impression qu’on nous cache volontairement des choses.
      Merci

1167. Bonjour Marc,
      Petite questions: je suis en location accession et lors de ma signature chez le notaire, j’ai découvert que je n’étais pas obliger de payer mes charges durant ma période de location et que cela incombé au vendeur.
      Un paragraphe stipule qu’après mise en demeure, il ne peuvent pas réclamer ces charges.
      Est ce vrai ? j’ai déja réglé 2/3 de mes charges et je compte bloquer le dernier tiers.
      As tu un texte en ce sens?
      merci

1168. @ Steffy : comment dire…. si le site du ministère des finances (le BOFIP c’est le bulletin officiel des impôts) n’est pas officiel, je m’appelle Georgette ! 🙂
      Et pourquoi pas des triplés pendant qu’on y est ? Il suffit de lire le BOFIP, on y parle de naissance d’un enfant, pas d’une brochette de bambins… Rappelons au passage que la documentation des services fiscaux leur est opposable.
      Pour la levée d’option, vous pouvez utiliser la totalité du délai prévu contractuellement (et c’est logique, on peut toujours avoir des revenus qui augmentent 1 ou 2 ans plus tard : augmentation, changement d’emploi…)
      Bonnes fêtes à vous aussi ! 🙂

1169. @ Francis : on reprend sa respiration. On parle de plusieurs choses différentes dans vos questions. Le délai de 10 ans, c’est celui au cours duquel on peut être amené à reverser un différentiel de TVA (en l’absence de survenance d’un évènement de la vie tel que prévu par la réglementation). Donc, on peut faire une plus-value (en l’absence de clause anti spéculative particulière) si on est capable de revendre plus cher que le prix d’achat… Pour les délais de 5 et 15 ans que vous citez, il ne s’agit apparemment là que du rappel de la réglementation qui s’applique à la fixation du prix si vous voulez faire jouer la garantie de rachat auprès du vendeur. Mais vous n’êtes pas obligé de faire racheter votre logement par votre vendeur ; ce n’est qu’une possibilité, sur le principe vous pouvez revendre à qui vous voulez.

1170. @ Maray : non, la réglementation du PSLA ne vous oblige pas à revendre à votre vendeur. Sauf si c’est écrit en toutes lettres dans votre contrat, auquel cas il s’agit d’une disposition non pas réglementaire mais contractuelle et ça s’appelle une clause anti spéculative. Lisez bien.
      Quant au différentiel de TVA la contrainte ne s’applique que sur 10 ans et avec 10 % d’amortissement par an ; par exemple si vous revendez dans 2 ans, vous ne devrez plus que 80 % du différentiel. Voilà.

1171. @ Yannick : pour un pavé, c’est un pavé, je vous le confirme… dommage que vous ayez préféré le jeter sur le blog que dans la mare ! 🙂
      Sur les éléments que vous donnez, j’ai l’impression que la clause anti spéculative insérée à la demande de la collectivité vous interdit 1- de revendre avant 5 ans et 2- vous demande une indemnité de 7000 euros en cas de vente avant 10 ans. C’est la beauté de certains contrats quand les collectivités veulent bien faire un effort mais à condition que les acquéreurs ne s’enrichissent pas trop vite (pour éviter les acheteurs spéculatifs qui feraient un achat juste pour pouvoir revendre vite et avec plus-value).
      Donc on vous dit que vous pouvez revendre après 5 ans, mais en payant une indemnité. Cette clause anti spéculative ne vous exonère par ailleurs pas de respecter la réglementation classique du PSLA (cf le différentiel de TVA dans les 10 ans).
      Pour la garantie de rachat, lisez les commentaires précédents ! 🙂 Et courage….

1172. @ tafane12 : les charges sont dues en totalité par le locataire accédant dès la phase locative. Désolé !

1173. Bonjour, tout d’abord merci pour tous ces renseignements précieux !

      Je souhaite savoir quel est le délai moyen entre la livraison et la remise des clefs dans le cadre d’un PSLA ?
      Nous avons réservé une maison en PSLA. Le programme doit être livré au 4ème trimestre 2017 mais nous aimerions intégré la maison en juin 2018, sachant qu’au départ la livraison était prévu en 2018 (2ème trimestre 2018).
      Comment est choisi la date d’entrée en jouissance ? Unilatéralement par le bailleur ou en concertation avec l’acquéreur potentiel ?
      Merci

1174. @ Elsika : ben, en règle générale le délai moyen est de ZERO. Vu que la livraison est le moment où le logement enfin fini fait l’objet de l’état des lieux d’entrée et de la remise des clés. Et c’est bien le vendeur qui convoque l’acquéreur.

1175. Bonjour Marc,

      Nous avons acheté une maison avec 2 chambres en psla au mois d’avril 2016.
      on va avoir un deuxième enfant dans quelques mois,et la maison va être un peu juste pour nous 4.si on décide de vendre dans 2 ou 3 ans,est ce qu’on peut bénéficié de alinéa 360 ?
      Si oui;et je trouve un acheteur avec une plus valus,est ce qu’on doit quelque chose à l’état ?
      sinon,si on fait jouer la garantie de rachat par le promoteur,est ce qu’on peut demander un montant plus important que le prix d’achat puisque on a fait pas mal de travaux (cuisine,salle de bain, dressing,clôture de jardin,abri de jardin,peinture…)

      En vous souhaitons de bonnes fêtes.
      Cordialement

1176. Bonjour, j’ai lu pas mal de pages sur votre blog et il me reste quelques questions auxquelles je ne trouve réponse.
      Je suis sur le point de réserver un logement. Actuellement, je ne dépasse pas les plafonds de ressources ( mais je les dépasserais d’ici la livraison prévue pour le troisième trimestre 2018). Selon le promoteur, j’aurais la possibilité de faire une demande de levée d’option dès mon entrée( ce que je souhaiterais), et de louer le bien si besoin après une période de 7 ans.
      Alors d’abord, première question: Partout sur votre blog, j’ai cru comprendre qu’il était impossible de louer, que ça ne rentrait pas dans les critères du PSLA. Est-ce une erreur du promoteur ou est ce une clause qui peut être spécifique au contrat ?
      Ensuite, je me demandais ce qui se passe dans le cas où le promoteur n’obtient pas d’agrément? Est ce que je pourrais me faire expulser ( puisque je dépasserais les plafonds à ce moment là et ne benéficierait en plus pas de la garantie de rachat?) Quelles sont les motifs qui peuvent empêcher l’obtention de l’agrément par le promoteur ?
      Enfin, petite dernière question. Si le projet échoue, dans le pire du pire…est ce que le fait d’avoir tenter le PSLA pourrait bloquer un PTZ pour un autre achat ? ( dans le cas où on se retrouve déjà dans la phase locative et qu’il n’y a pas d’agrément). En espérant avoir été compréhensible dans ma requête. Merci d’avance et joyeuses fêtes !!

1177. Bonjour Marc,
      je reviens vers vous.
      Je rencontre l’organisme HLM début Janvier pour visiter l’appartement.
      Elle souhaite que je rencontre avant la banque pour le financement etc enfin je n’ai pas bien compris.

      En effet comme je vous l’avez dit nous avons un salaire pour le moment + allocation familiale soit 1549€. Ma femme va reprendre le boulot après un congés parental d’un ou 2 ans et touchera donc 550 € environ, aprés elle recherchera un boulot.

      Le loyer lors de la premiére phase est de 650€ + charges 180€, nous aurons les APL à hauteur de 250€ donc nous ne payerons en définitives 580€ de loyers

      Mais pourquoi voir une banque avant, car si nous arrivons a lever l’option dans l’année avec un salaire nous le ferons à condition de trouver la banque, sinon nous le ferons dans 2 ans quand ma femme re bossera et de plus nous aurons récupérer une dette de 20 000€ faites chez notaire, donc un apport plus conséquent encore.

1178. @ Billy : oui pour l’alinéa 360. Si vous vendez plus cher, tant mieux pour vous (faites attention à une éventuelle clause anti spéculative dans votre acte ?). Il faudra voir à ce moment là avec les règles fiscales du moment si vous devez quelque chose, le notaire pourra vous dire ça (pour l’instant je ne vois pas d’incidence vu que les résidences principales bénéficient d’une exonération sur la plus-value). Pour la garantie de rachat, il vaut mieux oublier, vu que le vendeur n’a qu’une obligation sur une base de prix dégressive et n’a aucune obligation de considérer vos améliorations de prestations.

1179. @ Hanna : oui, je ne comprends pas cette histoire de location possible et le délai de 7 ans mentionné. Mystère pour moi. Si votre vendeur peut vous donner le texte de référence, je suis preneur, mais j’ai un gros doute.
      Si le promoteur n’obtient pas l’agrément définitif et vous a cependant laissé lever l’option, c’est son problème ; il a signé un acte avec vous et il vous doit les éléments prévus (la TVA réduite et l’exonération de taxe foncière) ; ce qui veut dire qu’il devra vous indemniser si l’état vous réclame quoi que ce soit (et c’est pour ça que les vendeurs les plus sages ne prévoient la possibilité de lever l’option qu’après obtention de l’agrément définitif). La non obtention de l’agrément définitif est quelque chose de rare, par exemple un non respect du prix de vente plafond ou des plafonds de ressources des acquéreurs.
      Enfin, je ne pense pas qu’il y ait un risque vis-à-vis du PTZ car si vous ne levez pas l’option et ne devenez pas propriétaire, vous n’aurez – par définition – pas été propriétaire dans les 2 ans précédant l’achat d’un autre nouveau logement.
      Encore heureux ! 🙂

1180. @ Anthony : c’est simple, si la banque partenaire du programme ne valide pas votre profil et votre dossier (c’est à dire si elle n’est pas capable de dire au vendeur qu’elle peut vous faire une offre de financement), alors le promoteur vendeur ne pourra et ne voudra pas signer de contrat avec vous ; il s’agit d’une étape classique dans le parcours PSLA. Ce qui ne dispense pas – effectivement – de devoir trouver plus tard LA banque (celle-là ou une autre) qui vous accordera le crédit au moment de la levée d’option. C’est plus clair comme ça ? 🙂

1181. Merci Marc bien compris,
      J’ai préparé un petit dossier avec nos revenus, nos dépenses et je vois la banque partenaire mercredi et la mienne jeudi qui fait le PSLA également car mes beaux parents sont également client chez eux et se portent garant solidaires

      bon réveillon

1182. @ Anthony : bon réveillon à vous aussi ; et à tout le monde, d’ailleurs ! 🙂

1183. Bonjour Marc, tout d’abord merci pour ce blog qui est super et remplis de renseignements importants !
      Nous rentrons dans notre logement mi avril 2017 en psla, la phase locative s’arrête en octobre 2017 oú nous signerons pour etre propriétaires pour de bon, cependant nous aimerions poser notre cuisine aménagée dès notre arrivée début avril ? Est- ce que cela pose un problème car nous ne serons officiellement pas encore propriétaire ?

      Merci de votre réponse et je vous souhaite un excellent réveillon !!

      Mathilde

1184. @ Mathilde : et oui, cela pose potentiellement problème ; il vous faut donc obtenir l’autorisation de votre vendeur. Hop, un petit coup de relations publiques en vue ! 🙂

1185. bonjour Marc
      le bailleur social est-il autorisé par la loi de me faire payer des frais de dossier de 2000€ lors de la signature du contrat préliminaire location accession. sachant que j’ai donné aussi 1500€ de dépôt de garantie chez le notaire.
      merci beaucoup et bonne année

1186. dernière question Marc et je ne vous embête plus.
      Je voit la banque partenaire ce mercredi, si elle refuse mon dossier, est ce utile de voir MA banque pour ce même projet, et si Ma banque est OK son avis sera t-il pris en compte par l’office HLM.

1187. @ Cyril : j’ai du mal à vous répondre, je ne vois pas à quoi peuvent correspondre ces 2 000 € (en principe il n’y a pas de frais de dossier) ? Demandez au vendeur de vous dire à quoi ils vont servir et ce qui les justifie. Et on en reparle après.

      @ Anthony : hélas, la réponse devrait être non. C’est la raison d’être de la banque partenaire que de valider les profils acquéreur (en espérant aussi plus tard les transformer en emprunteurs chez elle, ce qui n’est pas systématiquement la cas vu que le choix du prêteur lors de la levée d’option est libre). Mais vous pouvez toujours poser la question à votre office HLM, vous ne risquez rien de plus qu’un refus !

1188. bonjour Marc
      oui j’ai envoyé un courrier au bailleur social mardi pour savoir à quoi correspondent ces frais de dossiers de 2 000€ que j’ai payé en avril 2015 lors du contrat préliminaire avec les 1 500€ de dépôt de garantie chez le notaire. J’ai également demandé à l’ADIL du département et la préfecture. Actuellement je n’ai aucune réponse à la question est ce légal (et surtout 2000€) actuellement j’ai refusé de signer et fait jouer mon droit de l’article 23 de la même loi

      j’ai trouvé l’article suivant
      Article 22

      Créé par Loi 84-595 1984-07-12 JORF 13 juillet 1984 rectificatif JORF 21 juillet 1984

      Avant la signature du contrat de location-accession, le vendeur ne peut exiger ni accepter de l’accédant, au titre de la location-accession, aucun versement, aucun dépôt, aucune souscription ou acceptation d’effets de commerce, aucun chèque ou aucune autorisation de prélèvement sur compte bancaire ou postal au profit du vendeur ou pour le compte de celui-ci, à l’exception des sommes prévues à l’article 3.

1189. Bonjour Marc,
      Je suis propriétaire d’un logement psla depuis 1 an.
      Je désire réaliser des travaux (salle de bain transformée en douche italienne et je compte réduire la surface des toilettes au profit du salon).
      Si j’engage ces travaux, cela remet il en cause la garantie de rachat en cas de revente? Faut il prévenir quelqu’un?
      Deuxième question, faut attendre les 1 an de chômage pour déclencher par lettre recommandée cette garantie de rachat?
      MERCI Marc.

1190. @ Neto : le cas de figure n’est pas officiellement prévu, mais pour éviter toute contestation (du vendeur pour la garantie de rachat), soit vous laissez le logement en l’état, soit vous obtenez son accord écrit sur les modifications envisagées. Car s’il refuse d’exécuter plus tard la garantie de rachat au prétexte que vos modifications ont réduit la valeur du logement ou l’ont rendu non conforme à la réglementation (par exemple, réglementation accessibilité aux personnes à mobilité réduite), vous serez dans la panade avec un conflit à gérer. 🙁
      Sinon, il faut effectivement plus d’1 an de chômage et pouvoir en justifier par une attestation de Pôle Emploi.

1191. Bonjour,
      J’ai relu les documents relatifs à l’achat et aucun ne stipule que l’appartement est accessible aux personnes à mobilité réduite.
      D’autre part, si je souhaite louer mon appartement dans 2 ou 3 ans, faudra t-il obligatoirement rembourser mon PTZ?
      Je dois changer de poste dans 3 ans normalement donc j’aimerais louer le temps d’y revenir après.
      merci Marc et Bonne année 2017 !!!

1192. Bonjour Marc,

      Je vais bientôt rentrer dans mon logement en PSLA. J’ai demandé des offres de prêt à plusieurs banques pour pouvoir comparer et j’en ai déjà obtenu deux. Cependant une banque refuse de me faire une offre sous prétexte qu’elle ne fait pas de « prêt en PSLA ». Est ce légitime? car je ne comprends pas le rapport. Pour moi c’est une demande de prêt normal et la banque n’a même pas besoin de savoir que c’est un logement en PSLA non?

      D’avance merci pour votre réponse.

      Lucas

1193. @ Neto : pas besoin de mention spécifique ; chaque logement selon sa nature doit respecter la loi et les règles, sauf que celles-ci ne sont pas les mêmes pour un appartement situé en étage suivant qu’il est ou non desservi par un ascenseur par exemple. Problème : le PSLA n’est pas fait pour être loué. Votre hypothèse de location n’est donc réglementairement pas recevable… donc la question secondaire du remboursement du PTZ ne se pose pas. Soit vous habitez votre logement, soit vous le vendez (et là vous remboursez effectivement le PTZ, entre autres).
      @ Lucas : il vaut mieux que la banque sache que votre logement est acheté en location accession et qu’il s’agit de la levée d’option. Mais sinon, vous avez raison, il ne s’agit pas d’un prêt PSLA, juste d’une incompréhension ou d’une incompétence (ou d’une stratégie de réseau bancaire ne voulant pas de client au profil PSLA ? J’espère que non). Car n’importe quelle banque peut proposer un crédit pour acheter un logement PSLA au moment de la levée d’option vu que les financements ordinaires sont autorisés (les banques confondent souvent dans le PSLA la notion de dispositif PSLA et de prêt PSLA…). Insistez un peu ou changez de crèmerie ! 🙂

1194. Bonjour marc.
      Je suis proprietaire depuis janvier 2015 d’un appartement psla . Je souhaite vendre dans les mois a venir,je me suis pas mal renseigne l’annee derniere pour essayer d’eviter cette fameuse tva et il semblerait que depuis 2016 dans certaine zone (anru) le mariage, pacs permette aussi de ne plus payer cette tva ; j’aurais voulu savoir si c etait bien vrai et si depuis 2017 des nouveautes dans ce style existe,j’avoue que payer les 20 000 restant de tva fait tres mal, le vendeur m’avait dit qu’il ne fallait payer cette tva que en cas de plus value et je me suis fait avoir. Merci d’avance

1195. @ Rémy.f : les évènements permettant de ne pas avoir à payer le différentiel de TVA ne dépendent pas spécialement du territoire (ANRU ou autre) ; ils sont prévus par le BOFIP et si vous remontez le fil de commentaires vous verrez qu’on évoque souvent l’alinéa 360 (à lire). Et non, le différentiel de TVA n’est pas à payer qu’en cas de plus-value mais dans tous les cas de figure (sauf si on en est exonéré, cf BOFIP et alinéa 360). Voilà ! 🙂

1196. Bonjour Marc
      je n’ai toujours aucune réponse de L’ADIL, de la préfecture, ni de mon bailleur social en ce qui concerne les frais de dossier de 2000€ pris lors de contrat préliminaire.

      en plus je demandais dans mon courrier « avoir en conformité avec mon achat et le descriptif sommaire disposer de 2 placards, 1 dans la chambre et 1 dans le couloir »
      (car actuellement il y en a que 1 dans le chambre comme indiqué sur le plan mais le descriptif en prévoit 2 )
      hier j’ai reçu une lettre  » nous sommes au regret de ne pouvoir accéder à vos exigences totalement infondées, et nous considérons donc que vous avez dans un délais légal, manifesté votre renonciation au bénéfice du contrat tel qu’il engages les parties.
      en effet vous indiquez que vous ne renoncez pas, mais sous réserve de nous imposer des conditions qui ne sont ni contractuelles ni acceptables, ce qui équivaut en réalité à une renonciation.
      donc ils m’ont viré les sommes versés en avril 2015 et demande au notaire de me restituer les 1500€ de dépôt de garantie

      que faire ??? je ne souhaite pas renoncer à cette appartement et actuellement je suis locataire chez un autre bailleurs social, cela fait 2 fois que je reporte mon préavis de départ, un locataire qui doit être relogé par obligation attend mon appartement.
      d’avance Merci

1197. @ Cyril : la situation semble compliquée. Manifestement votre vendeur n’a pas envie de s’embêter à gérer votre cas puisqu’il vous rembourse les sommes versées et vous dit que vous avez renoncé (ce qui le libère alors de ses engagements pour reproposer illico le logement à quelqu’un d’autre). Vous devriez prendre un conseil juridique en appelant l’ADIL par exemple, car même si vous tenez à cet appartement, si un autre ménage signe un contrat….

1198. merci MARC mais est ce légal?, j’ai fait un virement le 11 janvier de 2295€ pour frais de notaires le 11/01/2017 pour montrer que je tenais à me porter acquéreur et le lendemain j’avais un remboursement sur mon compte pour les 2000€ de frais de dossier et 240€ de frais de notaire et le 13 je reçois un courrier dans ce sens alors que j’ai signé un contrat préliminaire.
      L’ADIL aucune confiance enfin celle de ma région car le directeur connait très bien le directeur bailleur social et j’en ai déjà fait « les frais » l’adil reçoit des subvention de ce bailleur comme tout les autres alors je me demande pas qui le locataire peut être protégé

1199. @ Cyril : ben, ça ressemble plutôt à un passage en force pour se débarrasser d’un casse-pied… 🙂
      Quant à l’aspect légal, si vous avez effectivement dit que vous ne renonciez pas, leur position est fragile mais s’ils réservent le logement à quelqu’un d’autre, c’est devant les juges qu’il faudra aller ensuite si vous voulez faire valoir vos droits. Et là ça devient compliqué à la fois pour être sûr de gagner et pour ne pas perdre ce logement. Car le temps de la justice est plus lent que celui de l’achat d’un logement…
      Il vaudrait peut-être mieux refaire un recommandé pour réaffirmer votre volonté d’acheter et les rencontrer pour aplanir les difficultés. « Un mauvais compromis est souvent plus profitable qu’un bon procès », adage connu….

1200. Bonjour

      Je doit faire la levée d’option au mois D’avril. Mais depuis notre la remise des cléfs (juillet 2016) nous rencontrons énormément de soucis pour la levée des réserves (infiltrations d’eau par la terrasse, murs moisis, VMC qui ne fonctionne, infiltration d’eau jusqu’à ma place de parking par le plafond. Ces réserves datent de plus d’1 an et rien n’est fait. Ce vendredi nous nous sommes rendu compte dans l’une des chambres qu’ au niveau d’une prise électrique de l’eau coulé de cette prise et donc tout autour la peinture gondole. J’ai donc fait de nouvelles réserves mais j’ai bien peur que rien ne se passe pour régler le problème. Nous ne souhaitons donc pas faire la levée d’option et lorsque je pose des questions sur les démarches à faire personne ne sait nous répondre. Avez vous des information lorsque la levée d’option d’achat de se fait, le délais pour rendre le logement car là il faut que je fasse une demande rapide auprès de la mairie. Merci d’avance pour vos réponses.

1201. Bonjour,

      J’ai acquis mon appartement en PSLA, seule. Si je venais à suivre mon ami (nous ne sommes ni pacsés, ni mariés), et mettre mon logement en location, quelles sont les conditions d’exonération de remboursement du différentiel de TVA?
      Merci! Amélie

1202. Bonjour Marc, je suis actuellement propriétaire d’un appartement et je souhaite le vendre pour une nouvelle achat en PSLA. Ma question est : si j’attends 2 ans avant de lever l’option d’achat aurais-je droit au PTZ.
      d’avance merci

1203. Bonjour,
      Nous sommes dans un logement en PSLA et devons lever l’option prochainement, mais on ne s’entend plus très bien, je pense que le divorce viendra bientôt.
      Je me demandais si on achète ensemble et que l’on décide après de divorcer et que l’un de nous souhaite garder l’appartement quels seront les frais? sachant que sur le contrat signé chez le notaire il est noté qu’en cas de reprise divorce ce n’est pas considéré comme une revente.
      Merci d’avance de votre aide.

1204. @ André : avant la levée d’option vous êtes locataire (avec un statut un peu spécial, il est vrai, puisque vous avez une faculté de levée d’option). Si vraiment l’état du logement est déplorable au point que vous avez perdu confiance et ne voulez plus acheter, le plus simple est sans doute de vous chercher un nouveau logement ailleurs et de donner ensuite votre préavis de départ en recommandé en indiquant que vous renoncez définitivement à lever l’option. Sans que cela ne soit écrit (à ma connaissance, mais je peux me tromper) le délai de préavis pour quitter le logement doit être celui d’un locataire classique (mais à vérifier auprès de l’ADIL par exemple car je ne suis pas sûr).
      @ Amélie : il n’est pas prévu de pouvoir mettre un logement PSLA en location. On l’habite ou on le vend. L’état ne veut pas créer de vocation d’investisseur via un dispositif d’accession sociale à tva à taux réduit…

1205. @ Eric : a priori, ça paraît jouable, mais… la vraie question est plutôt « le PTZ » existera-t-il encore dans 2 ans ? Ne basez pas votre stratégie là-dessus !

      @ Aline : là il vaut mieux consulter votre notaire…. mais si le divorce devenait compliqué au niveau relationnel, le plus simple c’est peut-être de ne pas acheter, ça fera un sujet de moins à régler ? Un notaire répondra mieux à ce type de questions.

1206. Bonjour,
      Actuellement propriétaire d’un appartement acquis sous le régime Psla, nous avons eu un enfant en décembre 2015 (cette naissance doit normalement nous permettre de revendre l’appartement sans rembourser la TVA et la taxe foncière).
      Nous souhaitons revendre notre logement, à un prix inférieur à notre prix d’achat à la levée d’option, en février 2015,respectant la clause anti-spéculative, mais les notaires nous disent que nous devons obligatoirement revendre notre appartement uniquement à des personnes ne dépassant pas un plafond de revenu. Nous avions trouvé un acheteur, malheureusement, dépassant ce plafond.
      Nous avons relu notre contrat, rien ni est indiqué sur la revente. Sommes-nous en effet limités ? Les avantages (taxe foncière exonérée) et les inconvénients (clause de revente anti-spéculative) sont-ils reportés sur le nouvel acquéreur?
      Merci d’avance

1207. Bonjour Marc,

      Tout d’abord merci pour tout ce travail qui éclaire bien des lumières.^^
      Juste une petite question. Nous avons avec mon amie signé en décembre 2015 un contrat préliminaire à un contrat à la location accession ou il est stipulé une date de livraison le 31 mars 2017.
      Le bailleur du logement que j’occupe actuellement souhaite vendre son logement et nous donne jusqu’à juillet pour le libérer. Jusque là tout va bien.
      Le hic c’est que lorsque je demande à mon vendeur l’avancement des travaux et la date de livraison estimée pour mon projet PSLA il me parle de juin-juillet sans me donner de date précise.
      Question:
      Etant donné qu’une date de livraison (31 mars 2017) est écrite en dur dans le contrat préliminaire, le vendeur a t’il des obligations quant à celle ci, lorsqu’il n’y a pas de cas de force majeure de retard ?

      Merci par avance de votre aide.

1208. @ Coz : il faudrait lire intégralement votre acte et les clauses anti spéculatives qui y sont incorporées pour vous répondre. Sachant effectivement que la naissance de l’enfant vous exonère du rembt du différentiel de TVA, et qu’il n’y a pas dans le PSLA d’obligation de revendre à quelqu’un sous plafonds de ressources (sauf contenu de clause anti spéculative éventuelle).

      @ xgaetanx : bizarre, le prénom ! 🙂
      Vous n’avez pas encore signé le contrat de location accession ? Parce qu’un contrat préliminaire, c’est du prévisionnel longtemps à l’avance. Il vous faut obtenir une date de réponse écrite, mais même ça ne vous protègera pas. Et dans le cours d’un chantier, il y a toujours des intempéries et autres qui permettent de décaler la livraison. Là, c’est la compétence et la sincérité de votre promoteur qui feront la différence.

1209. Bonjour Marc,

      Tout d’abord un grand merci pour vos réponses et votre investissement pour nous éclairer. Nous avons une question concernant la levée d’option et sur le timing auprès des banques.
      Notre maison va nous être livrée le 20 avril 2017. Nous souhaitons lever l’option au plus vite afin de bloquer les taux tant qu’ils sont encore à ce niveau. Dans l’idée, on pense envoyer la lettre de levée d’option dès le 21/04/17.
      La banque nous dit qu’ils ne peuvent pas nous faire d’offre ferme tant que nous n’avons pas signé l’acte notarié de transfert de propriété, mais qu’une attestation notariée précisant que nous avons fait la demande de levée d’option peut suffire. Le notaire nous propose de nous faire cette attestation comme quoi nous avons bien fait la demande de levée d’option en date du 21/04/17 afin de le remettre aux banques. Mais… notre promoteur lui dit que tant qu’ils n’ont pas reçu l’agrément, nous ne pouvons pas lever l’option et devrons donc attendre à minima 3 mois avant de pouvoir rencontrer les banques pour avoir une offre ferme.

      Nous sommes donc un peu perdu dans cette masse de contradiction, pouvez-vous nous éclairer ? Quand réellement et avec quels document pouvons-nous rencontrer les banques pour bloquer une offre ?

      Merci pour votre retour

1210. Bonjour Marc,

      Contractuellement peut on obliger une location de 1 an mini et 1 an 1/2 Maxi avant l’achat définitif ?

      Car on peu avoir l’accord de financement aujourd’hui sur des prêts attractifs, mais à N+1 les taux peuvent varier….

      La mensualité du futur prêt peut elle être plus élevée que le loyer ?

      Merci

1211. @ Mathieu : tout le monde a raison ! 🙂
      La banque et le notaire sont de bon conseil dans votre cas. Mais si le promoteur ne veut pas vous laisser lever l’option avant qu’il n’ait reçu l’agrément définitif (ce qui est logique), le risque est que vous ayez trop tôt votre offre de prêt. Car s’il vous faut attendre plus de 3 ou 4 mois et que les taux augmentent sur cette période, il y a fort à parier que la banque veuille réactualiser sa proposition car elle n’est tenue que sur une certaine durée. Vous devriez lui demander quelle est la durée de validité de son offre (souvent 3 mois) et s’il est possible de la proroger (et de combien) si vous n’êtes administrativement pas prêt (pour vous protéger d’une éventuelle hausse des taux).

      @rom85 : les conditions sont fixées dans le contrat de location accession. A voir avec votre promoteur.
      Concernant la mensualité du futur prêt, il faut distinguer 2 choses.
      1- le promoteur, avec la banque du programme, a l’obligation de vous proposer un montage qui (à l’instant T) permette d’avoir une mensualité au plus équivalente à votre dernière redevance
      2- mais au moment de la levée d’option, vous pouvez très bien (même de votre initiative) souhaiter et choisir un financement différent dont la mensualité serait supérieure (avec la banque partenaire du programme ou une autre, par exemple si vous voulez raccourcir le durée de remboursement du prêt ou autre)
      Il faut bien comprendre que l’obligation du promoteur et de la banque ne vise qu’à « sécuriser » l’achat en s’assurant qu’au moins une offre soit compatible avec la dernière redevance en termes de montant.
      Mais une évolution des taux à la hausse peut très bien rendre impossible l’équation au moment de la levée d’option…

1212. bonjour
      j’ai signé un contrat location accession en décembre 2015 pour un logement neuf.
      la remise des clés doit avoir lieu en mai 2017 mais j’ai changé d’avis….
      j’ai écrit en recommandé avec AR pour résilier ce contrat, mais pas de nouvelles depuis 2 semaines….j’avais versé 1000 euros pour la réservation et 1900 euros au notaire.
      puis-je récupérer ces sommes? devrais-je payer des dommages supplémentaires?
      je ne dors plus…. merci de m’éclairer, vous semblez super compétent en la matière…

1213. Bonjour Marc,
      j’ai trouvé un logement en PSLA mais avant de signer il me reste des questions dont je n’arrive pas à trouver les réponses. Peut-être pourrez-vous m’apportez vos lumières ?
      Dans le contrat, il est indiqué :
      « En cas de revente dans le délai de 7 ans, sous quelque forme que ce soit, l’acquéreur s’oblige à en informer Nantes Métropole et à obtenir son accord, en respectant les conditions de prix calculé par rapport au prix initial révisé en fonction de l’indice INSEE de la construction, majoré des frais d’acquisition et, selon les cas, de la TVA résiduelle et du montant des travaux réalisés dans le logement sur présentation de justificatifs. »

      Le courtier en immobilier me soutient que le prix évoqué est le prix HT et que même dans le cas d’une vente avant 7 ans, je pourrais donc faire une éventuelle plus-value de 14.5% (la différence de TVA entre 20% et 5.5%) qui serait tout à fait légale. J’ai beau relire le contrat dans tous les sens, à chaque fois ça parle de prix d’achat mais on ne sait jamais si c’est prix HT ou prix TTC. Quel est votre avis sur la question ? 🙂
      Merci d’avance pour le temps que vous consacrerez à ma question.

1214. Bonjour ! je m’apprête à lever l’option de mon apt que je loue depuis 13 mois. (entrée dans les lieux le 17 décembre 2015). J’ai deux questions : les banques sont elles plus souples pour accepter les demandes de credits suite à une accession-location que pour un achat « normal ? ». Je m’explique, mon conjoint à du mal à bien tenir ses comptes et il a eu des frais d’intervention sur son compte au cours des 3 derniers mois .. Le courtier pourra t’il défendre ça ?

      D’autre part, est ce que le fait de se pacser après l’achat de notre appartement (prévu en juin 2017) et d’avoir eu un bébé en 2016 nous permettra de revendre l’appartement sans devoir rembourser la différence de TVA, et peut être envisager une plus-value ?

      Mille fois merci de toujours nous répondre, je vous suis depuis le début de ce blog. Vous m’avez aider plus d’une fois. Merci beaucoup.

      Bises Bordelaises !

1215. @ Cath : pour les 1 900 euros, c’est fichu car je suppose qu’ils ont servi à payer les frais d’acte du contrat de location-accession ? Pour les 1 000 euros du dépôt de garantie, vous êtes fondée à les réclamer. Et je ne vois pas ce qu’on pourrait vous réclamer, même si parfois la tentation de faire payer la main-levée liée à l’acte du contrat de location accession est grande.

1216. @ Olivier : il s’agit d’une clause anti spéculative, qui se rajoute aux règles générales et nationales du PSLA.
      A lire votre texte et l’esprit de la règle qui y est exprimée, il semble que Nantes veuille limiter la possibilité d’enrichissement sans cause (spéculatif) et accepte donc de prendre en compte dans la définition de votre prix de vente maxi : votre prix initial (a priori exprimé en TTC, non ?) + les frais d’acquisition le tout indexé suivant indice INSEE + les travaux d’améliorations éventuels. Je ne sais pas ce que Nantes entend par TVA résiduelle (car si vous êtes dans un des cas d’exonération vous allez rester en tva à 5.5%, tandis que si vous revendez « sans cause légitime d’exonération » vous devrez aussi rembourser le différentiel de tva entre 20 % et 5.5 % au prorata des années restant à écouler entre 0 et 10 ans). Il vaudrait mieux poser la question à votre vendeur qui a du négocier ou a minima se faire expliquer la clause par Nantes.
      Ce que vous dit le courtier n’est que la banalité du fait qu’en achetant moins cher que le marché on fait forcément une plus-value à terme (différentiel de tva), mais l’argument est un peu léger, car rien ne garantit une valeur de revente à prix au moins équivalent.

      @ Mandy : c’est toujours difficile de défendre un dossier où le client ne semble pas très discipliné car les banques craignent les impayés… Il faut essayer de soigner ses relevés bancaires au moins sur 3 ou 4 mois consécutifs.
      Pour le non paiement du différentiel de tva éventuel plus tard, les évènements que vous citez sont prévus par les Impôts, donc en principe pas de remboursement du différentiel de TVA ! 🙂

1217. Bonjour Marc,
      Depuis le 18/01/2017,on a été livré de notre appartement PSLA,on a pas emménagé encore.
      Suite à un souci familial je ne compte pas rentrer dans cet appartement,sachant que j ai déjà payer les frais d actes ainsi que le mois en cours.
      Quelle demarche dois je effectuer pour arrêter ce processus au près du promoteur?
      Cordialement Modar

1218. Bonsoir Marc,
      J’ai essayé de trouver des réponses à mes questions parmi tous les échanges que vous avez eus. J’aimerais acheter un appartement en PSLA en résidence principale. L’idée serait également d’y exercer une activité libérale paramédicale. J’ai demandé au commercial qui s’occupe de la location/vente des appartements, mais il me dit que c’est impossible sur 15 ans.
      Est il possible de signer une sorte de dérogation qui me permettrait de signer un bail mixte (bail habitation/bail professionnel) ? L’appartement se situe dans un immeuble à usage mixte (bureau/commerce/habitations).

      Si, le temps de la location, l’appartement reste ma résidence principale, puis au moment de la levée d’option, ai je la possibilité d’utiliser une partie de l’appartement pour y exercer ma profession avant la fin des 15 ans ?
      Qu’en est il de l’exonération de la taxe foncière et du différentiel de TVA ?
      Merci
      Cordialement
      Et bravo pour ce site très riche !
      Lea

1219. Bonjour marc, je vais certainement être la 100ème personne à vous poser les questions mais comme il s’agit de mon 1er achat, j’en profite.
      Je compte acheter, seule, dans les prochains jours un appartement T4 (que je vais transformer en grand T3 après la phase locative de 2 mois) en PSLA pour une valeur de 211 000€ (donc PTZ,exonération de taxe foncière pendant 15 ans, plan 3A : aide de 2 000eur).
      – Si dans 2 ans, ma situation changeait (pacs ou mariage) et que je devais trouver une autre résidence personnelle (si l’appartement ne convenait pas à mon futur mari par exemple), quelles seraient mes obligations par rapport au PTZ, à la TVA, à la taxe foncière et au plan 3 A si je décidais de conserver l’appartement qui ne serait plus en résidence principale et de le mettre en location.
      – si mise en location : paiement de la taxe foncière, remboursement de l’aide plan3A : la totalité ou partiellement?, remboursement du PTZ ? quelles sont les modalités de remboursement? ai-je droit à un échéancier pour le rembourser ou doit-on rembourser immédiatement la somme totale ?
      si revente du bien : remboursement de l’aide plan3A : la totalité ou partiellement?,remboursement du PTZ ? quelles sont les modalités de remboursement? ai-je droit à un échéancier pour le rembourser ou doit-on rembourser immédiatement la somme totale ? pas d’incidence sur la TVA si j’ai bien compris.
      Merci beaucoup pour votre retour. Bien aimable à vous.

1220. Bonjour,

      Merci pour votre blog. j’ai une question par rapport aux frais de notaire. On est en phase locative depuis octobre 2016, on a payé 2750 € de frais de notaire pour le contrat de location accession ; quand on va lever l’option on aura combien à payer comme frais de notaire ? en sachant que le montant de l’achat est de 268000€.

      Une autre demande; le promoteur a dit on va bientôt recevoir l’agrément, le mieux c’est d’attendre au moins 1 an pour baisser 1% de prix ou d’acheter tout de suite car y a une baisse de taux en ce moment.

1221. @ Dinia : rencontrez le d’abord pour lui expliquer votre situation et ensuite il faudra formaliser, donc faire un courrier recommandé pour dire que vous ne lèverez pas l’option et que vous donnez votre préavis pour libérer le logement. Car si vous n’avez pas l’intention de l’occuper autant arrêter les frais au plus vite et redonner sa liberté au promoteur. Non ?

1222. @ Leroux : à ma connaissance aucune activité professionnelle n’est autorisée. Donc, si vous contrevenez à cela, vous contrevenez à toutes les règles et à mon avis il vous faudra payer plein pot la taxe foncière + le remboursement de différentiel de tva, au moins.

      @ Gislaine : désolé mais je ne connais pas le plan 3A, sûrement une spécificité locale ! Par ailleurs, pas de mise en location possible pour le PSLA.
      En cas de revente, si elle est due au mariage par exemple, alors vous n’aurez pas de tva à reverser, mais il vous faudra voir votre banque pour rembourser le PTZ et l’emprunt principal.
      Et la taxe foncière sera due car dès qu’on sort du PSLA, l’exonération est remise en cause pour la suite.

      @ Min : le plus simple est de poser la question au notaire, mais vous paierez une somme du même ordre de grandeur que la première. Pour la levée d’option, la meilleure stratégie à mon avis est de sécuriser le financement en achetant dès que c’est possible pour se mettre à l’abri de l’évolution des taux.

1223. Bonjour,
      Je souhaiterais acheter un logement en PSLA. Serait-il possible d’effectuer le montage financier en SCI (avec un membre de ma famille, qui ne serait pas quant à lui dans le logement)
      Révérai-je ?

1224. @ Valérie : hélas pour vous, la réponse est très simple. C’est non. Le PSLA est réservé aux personnes physiques. Faut dire : c’est super physique, le PSLA…. nerveusement parlant ! 😉

1225. Bonjour,
      Je suis actuellement dans un logement PSLA, en location-accession, et je ne souhaite pas lever l’option.
      Je vais prochainement envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception pour partir dans 3 mois.
      Concernant le logement, j’ai posé 3 étagères dans le salon, 1 dans la salle de bain.
      Je ne souhaite pas forcément les récupérer, mais quelle est la meilleure solution pour moi ?
      Les enlever et laisser les trous apparents ? Les laisser ?
      Je vous remercie.

1226. @ Solenne : franchement, le plus simple est d’inviter le vendeur sur place et de lui demander son avis. On est là dans le détail et rien n’est rédhibitoire. Du coup le plus simple est de ne pas heurter votre contractant ! 🙂

1227. Bonjour Marc,

      Je suis actuellement au chomage.
      Je cumul depuis quelques annees des periodes d’emploi (cdd, interim) et de chomage.
      Ma question: dois-je obligatoirement etre en CDI pour beneficier d’un PSLA ?
      Merci de votre retour.

1228. Bonjour Marc, J’ai fait une réservation pour un logement en PSLA, livraison prévue 2ème trimestre 2017, et il y a quelques jours je reçois un courrier m’indiquant un retard de chantier, livraison prévue au 15 novembre 2017. J’ai dejà quitté mon logement actuel dans le but de l’installation dans ce nouveau logement qui devait être imminente ..Mes questions: Peut on disposer d’une solution financière ou materielle de la part du bailleur pour les mois où l’on se retrouve « sans logement » dc de juin à novembre? Et la deuxième question: Est-ce un motif de rétractation sur le projet, en sachant que le contrat de réservation à été signé et que le chèque de réservation à été donné? Merci par avance.

1229. Bonjour Marc nous avons signé un pré contrat avec un promoteur et nous avons donné un chèque de 1000€ de dépôt de garantie cependant nous avons trouvé peu apres un appartement en PSLA deja construit avec un autre promoteur. Est-il possible de récupérer le dépôt de garantie car nous ne sommes pas encore passés chez le notaire ? Merci d’avance de votre réponse

1230. Bonjour Marc
      Tout d’abord merci pour ce blog très instructif, grâce à vous je suis quasiment incollable sur le PSLA…. Je dois signer la semaine prochaine le contrat de réservation pour une maison en PSLA dans une copropriété de 12 pavillons, mon hésitation concerne le mode de chauffage : « chauffage et eau chaude sanitaire assurés par chaudière gaz individuelle à condensation fonctionnant au gaz propane. La cuve gaz sera enterré sur site avec compteur individuel.  » A quoi dois-je m’attendre concernant les charges de copropriété car d’après que j’ai pu voir sur le net ce système est très onéreux ? Désolé d’avoir été longue et merci beaucoup pour votre réponse.

1231. @ Sab : oui, j’ai bien peur que les banques n’exigent un emploi jugé stable. Sauf si vous avez un apport très important en parallèle ?

1232. @ Haby : un contrat de réservation prévoit une date de livraison « au plus tard le… ». Dans votre cas, cette date est largement dépassée. Votre vendeur ne devrait donc pas faire de difficulté si vous lui écrivez en lui indiquant la rupture du contrat de son fait et en réclamant le remboursement de votre dépôt de garantie du fait de cet important retard (si j’ai bien compris vous n’avez pas signé le contrat de location-accession pour l’instant). Cette position l’amènera peut-être à vous proposer un dédommagement si vous négociez ensemble le maintien du contrat ? C’est à discuter avec lui…

1233. @ Monte : en principe le vendeur remboursera le dépôt de garantie. Et de toute façon, si vous changez de crèmerie, je suppose que les conditions sont meilleures ailleurs ? 🙂

1234. @ Sonia : une chaudière gaz individuelle à condensation n’est pas spécialement onéreuse (même s’il faut un contrat d’entretien). Et si c’est une chaudière et une cuve individuelles, il n’y aura pas de charges de copropriété. (attention : si la cuve est collective, il faudra veiller à avoir des compteurs individuels). En revanche, faites vous communiquer les conditions liées à la fourniture de gaz propane (cuve louée ? A qui ? Pour quel coût ? Prix du m3 de gaz ? Possibilité de changer de fournisseur ?…)

1235. Merci pour votre réponse rapide. Je leur envoie un mail. Bon dimanche.

1236. Je suis locataire accédant depuis le 01/04/2015.Je ne veux pas lever l’option pour acquerir ce type 3 car, lorsqu’on fait la démarche de cette future acquisition, c’est sur plan! or, on vous cache souvent la cohabitation désastreuse dans ce type de mixité sociale, ni les frais qui découlent de la signature dès l’inscription (pour ce qui me concerne 2800€ )de la partie acquisitive qui reste bloquée, et si pour une raison quelconque vous ne levez pas l’option, vous perdez ces versements mensuels et même, lors du passage chez le notaire pour « résilier ce contrat qui arrive au terme de ces 2 ans, vous repayez des frais exorbitants de non levée d’option soit disant de rupture !!
      NON, si vous voulez maitriser votre budget et ne pas payer de charges et de frais non maîtrisables, FUYEZ ce type de PSLA (dailleurs, même les maires des communes demandent eux-mêmes des explications tellement c’est un système compliqué

1237. Bonsoir Marc,
      Quelles sont les conditions pour lever l’option d’achat et devenir propriétaire le plus rapidement possible ? Pourquoi certains le font au bout d’ un an alors que d’autres le font beaucoup plus tard ?

1238. @ Albert : bon, quand on se tape sur les doigts avec le marteau, on a souvent tendance à engueuler le marteau, c’est sûr ! 😉
      Pour le PSLA, c’est pareil, et ce n’est effectivement pas simple. Pour autant, il existe partout des opérateurs compétents et l’attrait de la TVA à taux réduit est réel et mathématique. La difficulté – au-delà de la complexité du produit – reste de bien sélectionner l’opérateur à qui on va accorder sa confiance….

      @ Tania : l’option ne peut être levée que dans le respect des clauses du contrat de location-accession. Certains prévoient qu’il faut attendre au moins 3 mois, ou 6 mois, ou l’obtention de l’agrément définitif délivré par l’administration. C’est ce qui fait la différence. Quant au délai maxi, il est aussi fixé dans le contrat (parfois 2 ans, jamais plus de 4 en principe). Et entre les 2 bornes (mini, maxi) c’est vous qui choisissez selon votre sentiment sur l’évolution des taux de crédit, sur le niveau de votre apport etc… Voilà ! 🙂

1239. Bonjour,
      Où peut on trouver des annonces des maisons déjà construite accessible à la propriété ? Merci

1240. Bonjour Marc,
      Tout d’abord un grand Merci pour le temps que vous prenez pour répondre à toutes nos interrogations.
      J’ai une question qui me turlipine depuis quelques temps. Je me suis positionné sur un bien en PSLA dans un programme d’une ville dans le centre de la France car je comptais travailler à paris des la rentrée prochaine, je dois à cet effet signer mon contrat préliminaire chez le notaire la semaine prochaine. Mais il s’avere que mon entreprise va me détacher cet été en Normandie pour une durée de 2ans, ce qui fait que j’aurais ma résidence principale labas.
      Ai je le droit de souscrire au psla sachant que ce logement ne sera finalement pas ma résidence principale les 2 prochaines années ?
      Etant dans une situation de détachement, je vais regagner mon entreprise d’origine à Paris au bout des 2ans, je souhaiterai donc prendre le psla et le déclarer en residence principal et payer les loyers mais sans y habiter pendant 2ans. Ainsi j’aurai un logement à mon retour. Cela est il faisable et surtout legal ?
      Merci par avance de m’éclairer

1241. Bonjour Marc,
      J’ai réservé un appartement en location accession il y a maintenant plus de 2 ans. La livraison était prévu en septembre 2016, finalement ça sera en juin 2017. J’ai déjà fait un premier passage chez le notaire pour signer le contrat et payé une partie des frais de notaire. Je souhaiterais abandonner le projet. Est-il possible de le faire et si Oui est-ce que je devrai payer quelque chose ? Merci

1242. Maaaaaaaaaaaaaaaaarrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrc !!!!!!!!!!!!!!!!!!
      Pardon, bonjour Marc !
      Alors après tous tes conseils pendant la période de location, je viens d’acheter ma jolie maison en PLSA, et là c’est la tuile : j’ai rencontré quelqu’un (la plus belle des tuiles !) qui a un enfant. En se projetant un peu sur l’avenir, on sait déjà qu’on ne rentre pas tous dans ma maison. Concrètement, j’ai quoi comme solution(s) : revente, location, contreparties financières ?

1243. Bonjour Marc,

      Moi et ma compagne sommes intéressés par un logement en location accession. Nous sommes éligible au PSLA mais le logement n’est plus considérer neuf car il à déjà était occupé et sera disponible à partir de mi-avril. Nous allons rencontrer une personne chargée du dossier qui va nous présenter les plans et nous expliquer plus en détail. Pensez vous que les frais de notaires restent réduits? Comment se passe exactement le prêt bancaire il commence au moment ou nous souhaitons lever lotion d’achat? avec l’accord de principe réaliser par le preteur, qui sera au meme taux?

      Merci de votre réponse

1244. @ Sandrine : en furetant sur internet ? 🙂 Sérieusement, je ne sais pas.

1245. @ Vicente : pffff… mais je n’en sais rien ! Vous en avez de ces questions ! 🙂
      La condition de résidence principale est en effet déterminante et là elle ne sera pas respectée. La question seconde devient donc « pour un cas particulier comme celui-là est-il possible d’avoir une dérogation ? ». Vous devriez poser la question à vos correspondants (le promoteur et le notaire) qui ont peut-être déjà vécu la même situation et ont la réponse ?
      Plus sûrement, il faudrait contacter la DREAL locale (ou l’autorité qui va délivrer l’agrément PSLA dans votre cas) pour leur poser en direct la question. (et nous donner la réponse ! 😉 )

1246. @ Alex : ce que vous avez déjà payé sera perdu (les frais de notaire du contrat de location accession). Les contrats prévoient parfois une pénalité de 1% en cas de résiliation mais regardez la réponse de Jeanne MR (de décembre 2013). Elle a réussi à ne pas la payer.

      @ Bérangère : location à oublier (juste interdit), donc revente !

      @ Mick87 : les frais de notaire seront logiquement ceux du neuf (à faire confirmer par le notaire par sécurité). Pour la levée d’option, demandez si elle peut être immédiate dans votre cas (cf logement levé et déjà livré ?). Si la réponse est oui, faites tout de suite une demande de prêt, vous aurez rapidement la réponse à votre question si une difficulté se présente.

1247. Bonjour Marc,

      Je suis dans la même situation que @Alex, je me demande si le notaire à le droit d’ajouter des frais pour la résiliation ?

      (je sais que les frais de notaire pour le contrat de location accession sont déjà perdus alors je ne veux pas perdre plus !)
      Enfin, pourrais-je récupérer les frais de réservation ?
      Si vous avez des liens vers les textes ?

      Merci à vous.

1248. @ zero : le dépôt de garantie du contrat de réservation est récupérable et on l’utilise en général pour payer tout ou partie des frais du contrat de location accession.
      Pour le reste, même réponse qu’à Alex : voir la réponse de Jeanne MR (plus haut dans les commentaires de Décembre 2013) car il n’y a à ma connaissance pas de texte autorisant à pratiquer ce type de pénalité (ou charge financière) en cas de non levée d’option.

1249. Bonjour Marc,

      Voici notre situation:

      Nous avons levé l’option en 2011. Nous étions restés en phase locative 2 ans pour être sur de notre choix. Le lotissement ou se trouve la maison (nous sommes dans l’impasse de ce lotissement) était très bien. Les locataires de l’office HLM entretenaient bien leur maison etc… cependant depuis quelques années tout cela se dégrade. Avec l’arrivée de notre troisième enfant, la maison devenant trop petite et la population du lotissement nous plaisant de moins en moins avec des maisons et des exterieurs qui se dégradent, nous avons décidés de mettre en vente cette maison. Elle est en vente depuis 6 mois et de nombreuses visites car notre maison plait énormément (les visiteurs savent qu’elle se trouve en lotissement avant de venir visiter) plusieurs ont eu un véritable coup de coeur en visitant notre pavillon. Cependant les gens en repartant repasse devant l’environnement du lotissement pas top du tout et recontactent l’agence en leur disant qu’ils vont finalement pas donner suite a cause d’un lotissement vraiment pas accueillant, ne se voient pas du tout passer devant tous les jours malgré qu’ils aiment beaucoup la maison. (et nous pouvons malheureusement les comprendre) même en acceptant une offre d’achat 20 000 euros en dessous du prix ou nous l’avons acheté. Nous avons envoyé une lettre recommandé a l’organisme HLM pour savoir s’il était envisageable qu’ils nous rachètent notre maison avec les mêmes conditions que la garantie de rachat (vu la situation), nous sommes les seuls propriétaires de leur projet sur les 4 maisons qui étaient en PSLA. Pensez-vous que cela puisse être possible ?

1250. Bonjour marc ,

      merci a toi pour cette mine d’information.

      J’ai quelques questions que même les juristes n’ont pas su répondre.

      J’envisage d acquérir en PLSA un logement type F4 avec ma concubine.
      Le bien est livrable dans 2 ans.

      -Le fait de n avoir pas d enfant pour un F4 pose t il problème au bailleur?

      -Si entre le temps ou nous signons la réservation et le contrat d’accession ma concubine décide de ne pas donner suite à ce projet , puis je tout de même accéder a la signature du PLSA. En admettant que la banque accepte de m ‘accompagner seul.

      -Ayant 100% de l apport pour l achat , peut ton effectuer chez notaire une acquisition du biens a hauteur de 95%(pour moi) 5%.(madame)

      Merci

1251. Bonjour a tous,

      je dépasse très légèrement de 400 euros le plafond maximum en PSLA.

      Y a t il une tolérance , puis je ecrire au ministere du logement pour demander une clemence exceptionnelle.

      En vous remerciant.

1252. @ labelette : la garantie de rachat est encadrée de manière précise. Il faut l’exercer moins de 15 ans après la levée d’option et que le logement soit toujours votre résidence principale. Ca, c’est ok en ce qui vous concerne.
      Mais il faut aussi qu’un évènement (« accident de la vie ») se soit produit, dans la liste ci-dessous :
      – Divorce ou dissolution d’un PACS
      – Décès de l’emprunteur ou du co-emprunteur ou d’un descendant direct faisant partie du ménage
      – Mobilité professionnelle : plus de 70 km entre le logement et le nouveau lieu de travail
      – Chômage d’une durée supérieure à un an
      – Invalidité reconnue par carte d’invalidité ou décision COTOREP
      En dehors de ces évènements, votre vendeur n’a aucune obligation de faire jouer la garantie. Il s’agit ensuite de lui poser la question pour savoir si cela peut quand même l’intéresser ?
      Mais cela est peu probable.

1253. @ Mellala : bon, quelques réponses alors ? 🙂
      1- Ne pas avoir eu d’enfant n’est pas un critère lié au dispositif. Si le vendeur est gêné il vous le dira !
      2- Oui, mais il faudra que le contrat de location accession ne porte que votre nom (pas le sien) et que vos ressources soient à la fois suffisantes pour la banque et respectent le plafond de ressources
      3- Oui, l’achat en indivision (mais pas en SCI) est possible (voir modalités avec le notaire)
      En revanche, le dépassement de ressources de 400 euros est un motif de refus (à mon avis sans recours). Il faut se rappeler que sont pris en compte tous les revenus de toutes les personnes composant le ménage qui va occuper le logement. Donc, le plafond dépend de la composition du ménage (et des ressources de ses membres)…

1254. Bonsoir

      Merci tout d’abord pour votre site riche en renseignements concernant l’accession en PSLA. Pour tout vous avouer je pense avoir parcouru tous les posts de la page il y à un peu plus d’un mois! Mais comme j’ai une mémoire qui commence à s’altérer je m’autorise quelques questions!
      Je recherche actuellement un bien dans l’agglomération Nantaise et le centre ville. J’ai peut être une possibilité sur une maison qui doit avoir 1 an et sur laquelle les locataires ne lèveraient pas l’option d’achat. Pensez vous qu’il est possible de négocier en deçà du prix de vente initial? A savoir notamment le 1,5% annuel.
      Une seconde question, j’ai aussi des pistes pour un appartement sur l’ile de Nantes mais l’immeuble sortira de terre dans 3 ans … Si je fait un dépôt de garantie il est éventuellement récupérable? Merci pour vos réponses j’ai rdv mercredi!
      Amicalement

1255. @ Olivier : négocier en deça du prix initial ? Ce n’est pas gagné d’avance, surtout si le vendeur a une liste d’attente. Car il n’a pas d’obligation de remise (le 1.5 % que vous évoquez) à votre égard, vu que vous n’êtes pas le titulaire initial.
      Pour la question 2, le dépôt de garantie est bien récupérable (les 1ers frais « définitifs » sont ceux liés à la signature du contrat de location-accession).
      A vous de voir ! 🙂

1256. Bonjour Marc,

      Peut-on revendre la réservation ?

      Merci d’avance

1257. @ Zero : même pas en rêve ! Vous pouvez y renoncer, mais le vendeur reste maître de sa commercialisation… 🙂

1258. Bonjour Marc,
      Je viens de parcourir le blog, afin de trouver la réponse attendue, mais en vain.
      Voici ma petite aventure en décembre 2016 j’envoie ma candidature à la casa pour un appartement 3 pièces en PSLA mais ancien…. vers janvier j’apprend que je suis première sur le dossier location accession.
      – En février le promoteur m’appelle pour faire la visite du futur logement.
      Je suis intéressée donc je me lance dans les démarches , je vais voir mon banquier qui suit le financement après la levée d’option en septembre.
      Le banquier donne un engagement oral au promoteur, qui eux souhaite un accord de principe. Mais ma banque ne peut pas Me le fournir. Car la levée d’option est trop loin.
      Ensuite la commercial m’envoie par mail le contrat et les particularités du logement en m’affirmant que j’allais signé le 6 mars.
      Quelques temps après le promoteur ne répond plus à mes appels. Donc j’envoi des mails et on me répond que mon dossier est en cours d’instruction. ( bref ils m’ont balladés).
      Entre temps le promoteur rappelle ma banque pour essayer d avoir cet accord de principe ( mais sans Me le dire).
      Après plusieurs coup de fils et mails de ma part je reçois le 5 avril un courrier simple, me disant qu’ils étaient dans le regret de m’informer que mon dossier ne serait pas retenue car le montant de redevance est supérieur à 33%.

      Je ne comprends pas trop cette réponse sachant que ma banque me suit pour le financement.

      Ont ils le droit ?

      Est ce l’accord de principe est obligatoire pour la première signature?

      Que faut il faire?

      Merci
      (Sachant que j achète seule et que nous étions 13 sur le dossier mais la première pour la location accession )

1259. Bonjour Marc,

      J’ai poste le 26 fevrier. Actuellement au chomage, je souhaitais savoir si PSLA possible.
      Effectivement j’ai un apport important. Puis-je en beneficier?
      Merci de votre retour.

1260. Bonjour Marc,

      Je n’ai pas lu tous les commentaires, je vous prie de m’excuser si vous avez déjà répondu à la question que je vais vous poser.

      En 2017, nous sommes dans les clous. Nous allons donc nous positionner sur un T4 qui sera livré en 2018.

      Je ne suis pas persuadé que nous soyons toujours dans les clous en 2018 et j’ai peur de ne pas bénéficier de l’exonération de taxe foncière.

      Me confirmez-vous que toutes les démarches peuvent être faites en 2017 ?

      Merci pour votre réponse.

1261. Bonjour Marc,
      Je vais faire l’acquisition avec ma compagne d’un logement PSLA d’ici peu de temps et je devrais levé l’option d’ici aout 2018. Imaginons que dans 6 ans soit en 2024 nous souhaitons vendre le logement voir même le louer suite à une naissance. Que se passe t’il ? Une partie de la TVA doit être rendue à l’état ou bien est ce que la naissance fait partie des clauses permettant de vendre ou louer l’appartement comme un bien ordinaire.
      Merci d’avance pour ta réponse

1262. @ Ben Chattah : le problème du PSLA c’est que tout se passe en (au moins 2 temps) ; l’entrée initiale dans le projet (avec validation par la banque partenaire du programme) et le dénouement (la levée d’option avec le financement par la banque de son choix). Et comme le promoteur est obligé (la réglementation PSLA) de fournir à l’acquéreur une solution (ou au moins un accord de principe de sa banque partenaire) de financement calibrée de telle sorte que la future mensualité ne dépasse pas la dernière mensualité de loyer…il faut bien que la banque partenaire (ou votre banquier qui a été sollicité en direct par le promoteur) donne son accord de principe. Surtout si vous dépassez les canons habituels des banques (qui détestent les dossiers où la mensualité dépasse le tiers des revenus).
      Donc, ont-ils le droit ? Oui. Pouvez-vous acheter ? Sans doute, mais uniquement si vous aidez le promoteur à respecter la réglementation, c’est à dire à avoir un accord formalisé de votre banque de vous suivre lors de la levée d’option… Donc si vous avez de bonnes relations avec votre banque et un fort pouvoir de persuasion, il va falloir convaincre banque et promoteur !

1263. @ Sab : en théorie oui, mais les banques ont besoin d’être sûres que le prêt sera remboursé. Donc si le prix est de 200 000 et que votre apport est supérieur à 100 000 (par exemple), peut-être qu’elles pourront oublier votre situation professionnelle actuelle. C’est un cas particulier à voir selon les montants en jeu et vos perspectives financières. Mais rien n’est sûr… car le schéma idéal c’est un CDI classique.

      @ Jérôme : enfin une question simple… OUI ! 🙂

1264. @ Alex : pas de mise en location pour le PSLA… en revanche, en cas de revente et alors qu’une naissance (ou plusieurs ? 😉 )sera intervenue, il y aura effectivement exonération du remboursement du différentiel de TVA (car c’est un des évènements de la vie qui y ouvrent droit). Ouf ? 😉

1265. Bonsoir Marc,
      Nous sommes actuellement locataires chez un privé.
      Nous devrions déménager cet été pour un logement PSLA.
      Le promoteur nous a indiqué que la durée de preavis pour la résiliation du bail de location est de 1 mois car le PSLA est considéré comme du logement social.
      Pouvez vous me confirmer ses dires et m indiquer si des justificatifs doivent être fournis au propriétaire avec le courrier de resiliation ?
      Je vous remercie et bravo pour votre site.
      Bien cordialement

1266. Bonjour Marc, petite grande question a vous poser svp,
      Voila, en 2017 quand j’ai signé le contrat de réservation, mes déclarations d’imposition de 2014 et 2015 ne dépassaient pas le plafond de ressources de 36699€ Zone B et C, donc tout était Ok,
      L’appartement sera dispo le 1er semestre 2018,
      Vont il me re-demander les 2 dernières déclarations d’impôt qui sera 2015 et 2016 quand je lèverai l’option d’achat?
      Si ma déclaration de 2016 dépasse le plafond de ressources, j’aurai des problèmes ?
      Merci pour tout
      Cordialement

1267. @ Corinne : prenez le temps de lire le site du service public : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168
      En zone tendue, la durée de préavis est de 1 mois pour tous. En zone non tendue, c’est 3 mois pour le cas général, mais il y a une liste des cas (dont attribution d’un logement social) qui ramène le délai à 1 mois. Il vous faut justifier auprès de votre bailleur privé (si vous n’êtes pas en zone tendue) de cette circonstance par tout moyen (par exemple une attestation du notaire ou une copie du contrat de location accession). Hop ! 🙂

      @ Santos : non, pas de soucis. Le respect du plafond de ressources est valablement considéré au moment de la signature du contrat de réservation (ou du contrat de location accession quand il n’a pas été précédé d’un contrat de réservation). Cool…. 😉

1268. Bonjours marc

      Voilà malheureusement je doit être un peu nunuche parce-que j’ai pas tout pigé

      Avant de me lancer dans cette folle aventure je voudrais savoir quelque petite chose …

      Voilà mariée avec 2 enfants en bas âge aujourd’hui je ne travaille pas pour élever mes enfants je touche donc les aide de la caf qui s’élèvent à 800euro mon marie lui touche 1200euro
      Nous n’avons pas d’apport du tout.
      Pensez vous que c’est possible quand même ?

      Merci bonne soirée à vous

1269. @ Coline : bonjour Coline, je pense que c’est trop serré comme budget car avec 2 enfants il faut au moins un T4. Et les prix de vente, même en PSLA, ça commence à peser lourd pour un T4. Cela étant, rien ne vous empêche de poser la question « pour de vrai » 🙂 à un conseiller commercial de programme PSLA proche de chez vous. Il vous donnera son avis et ses critères, le cas échéant.

1270. Merci Marc a qui dois-je m’adresser ?

1271. @ Coline : le plus souvent ce sont les organismes hlm qui font du psla. A voir localement !

1272. Bonjour Marc, je vais rentrer dans mon logement fin septembre et j’aurai voulu savoir si je pouvais déjà commencer mes démarches auprès des banques ou faut Il obligatoirement attendre que je sois dans mon logement pour commencer ?
      Merci

1273. Bonjour,

      Je dois signer un contrat PSLA chez le notaire dans un mois. A cette occasion, je devrai fournir une attestation d’assurance multirisque habitation en tant que locataire. Le constructeur de la maison me demande également de signer une autorisation de prélèvement pour le règlement des loyers. Je souhaite payer les loyers par virement et non pas être prélevé. Puis-je refuser cette autorisation de prélèvement ? J’ai posé rapidement la question à un clerc de notaire qui m’a dit qu’il n’y avait pas d’autre possibilité. Je n’ai pas insisté mais cela me semble un peu douteux.

1274. @ Alex : demandez d’abord à votre vendeur à quel moment il vous laissera lever l’option, car il doit obtenir un agrément définitif de la part de l’administration. Vu que les offres de prêt des banques n’ont qu’une durée de vie limitée (rarement plus de 3 mois, surtout en période de remontée des taux), il ne sert à rien de partir trop tôt. Car si vous avez une offre de prêt en Juillet et que la levée d’option ne peut intervenir qu’en Décembre ou Février…

      @ Fred : les professionnels demandent toujours un prélèvement car c’est pour eux un gage de sécurité ; le client s’engage et le paiement de sa redevance est alors automatique, alors qu’un virement peut être interrompu à votre initiative plus facilement. Si la question est purement juridique, je n’ai pas la réponse mais ce n’est en tout cas tactiquement pas la meilleure manœuvre pour se faire coopter…

1275. Bonjour Marc,
      Votre forum fourmille de renseignements très utiles nous permettant d y voir plus clair sur le PSLA.
      Nous avons tout de même besoin de vos connaissances car notre situation est particuliere et problématique.
      En effet, nous avons signé un contrat de réservation PSLA en avril 2015 pour une maison choisie sur plan.Or rien ne s est passé comme prévu:
      – le mur de soutènement prévu en limite de propriété a été construit à 4 m de cette limite à cause d un problème technique qui aurait pu être diagnostiqué au départ ce qui nous pénalise
      – la maison est décalée par rapport au plan initial ce qui nous laisse juste un passage moins large pour accéder à l entrée
      – le commercial nous a également précisé que le terrain derrière la maison serait aplani or il est inexploitable car trop pentu,
      – nous nous sommes engagés auprès d un cuisiniste
      – nous avons signé des devis d artisans pour des plus values suite à des modifications ( carrelage, salle de bains, portes…) pour info ces modifications ne sont pas toutes réalisées

      Le commercial nous a exposé les solutions qui seraient mises en oeuvre afin de palier ces imprevus et nous lui avons fait confiance.
      Or qu’elle ne fut pas notre surprise de constater que rien n a été fait comme annoncé et que l extérieur n est pas recevable en l etat désormais le commercial fait l autruche.
      J ajoute que le promoteur ne nous a pas fait signé lors de la réservation les plans et la notice descriptive alors que le contrat de réservation en fait état.
      Devant la mauvaise foi du prometteur, quels recours avons nous car il est certain que nous ne pouvons pas accepter la maison en l état et nous ne pouvons pas y renoncer car nous avons engagé des frais supplémentaires comme précisé précédemment
      Doit on faire appel selon vous à un juriste ?
      Avons nous des moyens de pression?
      Merci d avoir pris le temps de me lire et espère que vous pourrez m apporter des éléments de réponse
      Bien cordialement

1276. @ Didier : …. ça m’a l’air compliqué votre histoire. Entre les engagements que vous avez déjà pris envers des tiers et les apparents manquements du promoteur, un dédommagement financier ou une résolution de la vente aux torts du vendeur ne peuvent passer que par le dialogue avec la direction du promoteur (et pas avec le vendeur « de base ») ou une analyse approfondie avec un juriste si la première piste ne donne rien.

1277. Merci Marc pour votre réponse. Elle confirme bien ce que je pensais de la situation.
      De plus, du fait que la maison est décalée par rapport au plan initial, il se trouve que nous avons moins de terrain que prévu.
      Sur le contrat de réservation, il est bien mentionné:  » ÉTANT PRÉCISÉ QU IL EXISTE UNE TOLÉRANCE DE PLUS OU MOINS 5% SUR LES SURFACES, LAQUELLE NE CHANGERA EN RIEN LE PRIX DU PRÉSENT CONTRAT » aussi si cette tolérance est dépassée quel recours avons nous?
      Faut il faire intervenir un géomètre pour faire le constat ?
      Est ce à notre charge?
      Ou quelle autre démarche aurions nous à faire ?
      Encore merci et bonne soirée

1278. Salut Marc
      j’ai deja posé des questions il y a de nombreux mois
      et continué à lire réguliérement tes réponses

      j’avais signé un T2 en psla, il y a quelques années, le projet a pris en gros 18 mois de retard
      mais çà arrive
      je suis allée voir le chantier
      pris quelques mesures
      et pof quelle déconvenue
      3 côtes mesurées et toutes différentes du plan ( plus petites à plus de 5%)
      pas de prise Lave linge dans la sdb alors que celui ci est dessiné dans la sdb sur le plan signé
      et pas mal d’autres choses non informées ( tuyau de gaz au milieu d ‘un mur , colonne d’air 2 fois plus large que sur le plan)

      du coup , je me demande si la surface des pièces est vraiment différente que prévu , le prix final peut jouer ou pas ?
      ou bien par exemple , j’ai signé pour une chambre de 12m² + un dégagement de 1m² , au final j’ai une chambre de 10m² + un dégagement de 3m² , la surface est la même mais pas l’utilité

1279. @ Didier : à mon avis, la première étape est un dialogue en direct avec le promoteur. S’il ne veut pas bouger, il vous faudra un appui juridique (ADIL, conseil juridique de votre assurance multirisque habitation éventuellement, association de consommateurs, conseiller juridique indépendant etc….)
      Mais commencez par faire valoir vous arguments en recommandé à l’attention de la direction de votre organisme vendeur et demandez un rendez-vous en suivant. Il vaut souvent mieux négocier que ferrailler !

      @lpm : les surfaces ne sont en principe pas pièce par pièce mais globales ; mais rien n’empêche de négocier surtout si la ventilation des surfaces par nature de pièce est très pénalisante en termes d’usage et si des équipements ont été oubliés. Sachant aussi que si vous ne levez pas l’option à cause d’une somme de (petits) défauts, le vendeur se trouvera pénalisé, ce qui doit logiquement l’inciter à négocier loyalement.

1280. Merci Marc d avoir pris le temps de me lire et de me répondre. Vos conseils vont m ‘être précieux.
      Bon week end.

1281. @ Didier : merci et de rien ! 🙂

1282. Bonsoir Marc,

      merci pour ce blog et toutes ces réponses instructives!
      J’ai pour ma part déposé mon dossier de candidature pour un T2 en psla et devrais avoir prochainement la réponse, à priori favorable (d’après mon interlocuteur) pour un accès en location d’une année à partir de fin 2018. Entretemps, un arrangement familial a fait que je vais pouvoir bénéficier d’un apport personnel nettement plus conséquent si je le souhaite. C’est plutôt une bonne chose mais du coup je suis complètement perdue car je me demande si dans ce cas il n’est pas plus avantageux d’acheter en accession libre dans la mesure où je pourrais, gagner du temps sur l’achat, mettre en location… D’autant que ma situation n’est pas vraiment stable (la trentaine, célibataire, en cdd…).

      J’ai peur de perdre mon dépôt de garantie du contrat de réservation si j’abandonne prochainement car finalement je trouve une situation plus satisfaisante et moins compliquée que le psla ;-).
      Oui je sais tout est question de choix mais si tu as des conseils, je suis preneuse.

      Merci d’avance! Bon week-end

1283. @ Charline : ahhhh… l’arbitrage entre PSLA et accession privée ? L’accession privée est bien plus simple et offre beaucoup plus de choix de produits et d’emplacements mais nettement plus chère à cause du différentiel du taux de tva.
      Le PSLA – si le prix est votre juge de paix – impose de se poser quelques questions personnelles car, en cas de modification de sa propre situation, on ne peut pas mettre le logement en location et donc, soit on reste dedans malgré l’inconfort éventuel, soit on le vend. Et si on doit le vendre, il va falloir vérifier (avant l’achat se renseigner déjà) si des clauses anti-spéculatives s’appliquent. Parce que si c’est pour le revendre au même prix qu’à l’achat, le paramètre du prix n’a plus d’intérêt. Même résultat si le marché local de revente n’est pas dynamique. Ce qui pose aussi la question de l’après, car soit on prend une location, soit on rachète un logement (PSLA ou privé) : mais que seront alors les prix de vente et les taux d’intérêt ? Mystère… et boules de gomme !
      En résumé, c’est vous qui avez les clés ! 🙂
      (et, au fait, pour le dépôt de garantie du contrat de réservation, vous pouvez vous le faire rembourser)

1284. Bonjour Marc et merci! Je vais bien y réfléchir.

      J’ai juste oublié de préciser que l’arrangement familial en question (prêt d’argent/reconnaissance de dettes) pour l’apport conséquent est en rapport avec mes importants problèmes de santé qui vont très certainement poser un problème au moment de la demande de crédit pour l’assurance (je ne saurais donc qu’au moment de la levée d’option d’achat).
      Mais si vous dîtes qu’on peut quand même se faire rembourser le dépôt de garantie du contrat de réservation, comme il va arriver très prochainement si réponse positive, pourquoi ne pas signer en attendant (sans bloquer l’appartement trop longtemps, j’ai des principes quand même!).

      Bonne journée à vous.

1285. @ Charline : évitons tout risque de confusion. Le dépôt de garantie du contrat de réservation est certes remboursable si vous ne donnez pas suite, mais si vous signez rapidement aussi le contrat de location-accession, là il y a des frais non remboursables car il s’agit d’un acte devant notaire et officiellement publié (donc honoraires de notaire + frais + taxes pour en général 2 à 3000 euros non remboursables). Il va peut-être falloir réfléchir assez vite selon le planning proposé par le vendeur… (et ne pas bloquer inutilement un logement qui pourrait faire le bonheur de quelqu’un d’autre). Par ailleurs, si le risque pour vous est celui d’un refus d’assurance crédit sur la base du questionnaire de santé, peut-être devriez vous rencontrer un courtier en crédit pour tester en réel une banque et son assureur ?

1286. Bonsoir Marc,

      Encore merci pour les conseils, j’ai pu m’entretenir avec un courtier et en effet l’aide familiale semble être la meilleure option financière ou du moins la plus simple en terme de démarches par rapport à ma santé. Reste à choisir entre un financement PSLA et l’accession privée, j’attends pour cela le contrat de réservation pour bien vérifier les clauses de revente.
      Bonne soirée.

1287. @ Charline : bon parcours ! 🙂

1288. Bonjour Marc, je n’ai pas trouvé de réponse précise à la question que je vais vous poser.
      J’ai réservé en 2015 un logement en psla et je l’occupe actuellement.
      J’étais célibataire à l’époque mais j’ai maintenant rencontré quelqu’un et m’apprête à lever l’option.
      Je sais que si on se pacse ou on se marie je n’aurai pas à rembourser le différentiel de TVA. Par contre, est ce qui si je prends un prêt sans ptz je pourrai à terme louer ce logement ou alors si je déménage je suis obligée de le vendre.
      Je sais que je ne peux pas louer mon logement si j’ai un ptz en cours ms là en l’achetant avec un prêt immobilier classique, pourrai-je le louer d’ici quelques annees ou non?
      J’ai 2 filles d’une autre union et je n’aimerais pas perdre de l’argent et si possible garder ce logement pour elles.
      Merci

1289. @ Nel : désolé, mais non, le fait de ne pas pouvoir louer est lié au PSLA lui-même. Il faudra envisager la vente…

1290. Merci beaucoup pour la réponse

1291. bonjour Marc,

      on viens de signé pour un PSLa sur 6 mois de location, mais dedans la cuisine n est pas incluse. Donc on aimerais savoir comment ca se passe car on a vu des cuisinistes et donc apres devis on va devoir payer une partie de la cuisine et a la fin payer l ensemble, mais notre pret (avec la cuisine comprise dedans) va commencer apres ces 6 mois.
      Donc ma question es simple es ce que je dois avancer l argent pour la cuisine ou voir avec mon prestataire pour qu il le prenne en charge et le rajouter sur le montant de la maison?

      merci pour votre réponse.

1292. Bonjour à tous, j’ai rendez-vous la semaine prochaine chez le notaire pour la signature de mon contrat PSLA. Tout allait bien jusqu’ici mais le notaire m’a envoyé par email des documents ce matin dans lesquels j’apprends que la maison fera partie d’une association syndicale libre (ASL), chose que j’ignorais quand j’ai signé le contrat préliminaire en 2014. On m’avait annoncé un bien en pleine propriété, sans syndic. Je n’aurais pas signé le contrat préliminaire si j’avais eu connaissance de cette ASL. Ce type d’association est-il fréquemment utilisé dans le cadre du PSLA ? L’organisme qui a construit la maison n’aurait-il pas dû indiquer plus précisément les choses dans le contrat préliminaire ? Je me retrouve pris au piège, avec les clés de mon logement actuel à rendre avant la fin du mois…

1293. @ Chauveau : on parle là d’une modification de prestations dès la phase locative. Or vous ne serez pas propriétaire ; du coup, avez-vous demandé au vendeur s’il est d’accord et êtes vous au clair avec lui sur ce qu’il se passera au cas où vous n’achèteriez pas ? (démontage de la cuisine et remise en état, ou cession de la cuisine pour un prix convenu à l’avance ?). Bref, il faut en parler avec lui.
      Quant au financement de la cuisine, le montage financier n’est pas au point au niveau de la chronologie. Je ne vois pas le cuisiniste porter le coût d’une cuisine fournie et posée pendant 6 mois, ni votre vendeur si vous n’en avez pas parlé dans le détail et pris une décision commune pour l’inclure dans le prix (parce qu’une cuisine orange à pois verts par exemple 😉 , ne conviendra pas à tout le monde…). La dernière solution, si aucun accord n’est trouvé, reste de ne faire la cuisine aménagée que 6 mois après votre arrivée, après la levée d’option.

      @ Jean : l’ASL n’est pas un piège et ce n’est pas la copropriété. Ce type de structure est très fréquent pour gérer les espaces et équipements communs de lotissements ou de maisons issues d’un permis de construire valant division parcellaire avec une maison effectivement en pleine propriété (votre parcelle avec la maison est à vous et pas en copropriété). Mais il faut bien une structure pour entretenir les espaces verts, la voirie, l’éclairage… Rien n’est automatique ou gratuit et ce ne sont pas (plus) les communes qui font ça. Pas assez d’argent dans les caisses (sauf dans les quelques rares cas où la collectivité accepte le classement anticipé des voiries et espaces communs dans le domaine public). Voilà ! 🙂

1294. Bonsoir Marc,

      Tout d’abord bravo pour l’article et je suis impressionné par le suivi des commentaires sans relâche depuis quatre ans ! Félicitations car c’est rare et vous rendez service à de nombreuses personnes.

      Ma situation : je ne m’en cache pas mon profil est celui d’un opportuniste. En observant sans intérêt particulier le marché immobilier sur LBC je tombe sur une annonce concernant des appartements dans un programme immobilier neuf à des prix très attractifs dans un secteur en plein évolution (écoquartier). Un peu sceptique sur cette trouvaille je me renseigne et découvre le principe du PSLA. Je finis par être convaincu et, à 23 ans, je jette mon dévolu sur un T3 bien exposé.
      J’avais un emploi fixe que depuis peu de temps donc les précédentes déclarations sur le revenu étaient insignifiantes et me voilà presque deux ans plus tard dans une bonne situation avec un logement à prix maîtrisé en ma « possession ». De plus je resterai éligible au PTZ lors de la levée d’option d’achat. Bref j’ai atterri au bon moment.

      L’appartement vient d’être livré avec trois mois d’avance sans déconvenue particulière. Mon idée fixe est de lever l’option d’achat au plus vite donc dans un an. Au point que je fais monter une cuisine « en dur » dans la foulée et j’étudie l’aménagement d’une salle de bain personnalisée.

      Donc voilà pour mon histoire et tout se passe bien. Mon récit pourrait rassurer des potentiels souscripteurs.

      Les conditions sont :
      – Clause spéculative de 5 ans m’empêchant de louer ou vendre (subvention de la ville)
      – PTZ m’empêche de louer durant 6 ans à partir de sa souscription

      Cela veut dire que je peux le revendre dans 5 ans ou le louer dans 7 ans.

      J’aimerais des confirmations :
      – Si je revends dans cinq ans, suis autorisé à revendre avec une plus-value ?
      – Si je fais louer, l’exonération de TFPB est-elle toujours valide ? Je crois avoir vu que non.

      Sur le deuxième point j’ai découvert ça seulement récemment. Un peu déçu mais finalement c’est assez logique. Après je n’ai pas de boule de cristal pour deviner ce qui va advenir de ma vie perso et donc de cet appartement.

1295. Bonjour,

      J’avais signé un contrat en PSLA que j’ai annulé.
      J’avais ajouté des options à la maison, puis-je demander leurs remboursement ?

      Merci de votre réponse

1296. Bonjour Marc

      Merci pour ce site riche en renseignements j’ai parcouru pratiquement tous les posts!
      Je suis toujours à la recherche d’un bien en PSLA et les annonces que je trouve parfois indiquent que l’achat n’est pas cummulable avec le PTZ?!
      Il y a une nouvelle loi? Je ne trouve pas d’infos à ce sujet..
      merci de votre réponse et bonne journée

1297. Bonjour,

      Peut-on mettre en location son appartement acheté en PSLA ?
      Si oui, quelles sont les modalités et conséquences ?
      Je suis actuellement propriétaire et j’ai recourt à un PTZ.

      Merci de votre réponse

1298. Bonjour, je suis en questionnement sur ma situation de location/accession en PSLA.
      Ma situation est la suivante:
      Janvier 2013 emménagement dans un logement avec contrat PSLA signé en couple
      Juin 2013 levée d’option et achat du logement toujours en couple donc PTZ, prêt employeur, et PC tous aux 2 noms.
      Suite à une séparation, vente à titre de licitation en novembre 2016 et rachat de la soulte de monsieur. Prêts et logement passent donc à mon nom unique.
      Sur le papier du notaire il s’agit d’une VENTE à titre de licitation…. Vais je donc perdre l’exonération foncière du bien cette année? Et dans ce cas là, suis-je à contrario toujours liée au contrat originel du promoteur avec obligation de non-location?
      En gros si cela est véritablement reconnu comme une vente pure (alors que j’ai toujours été sur le papier dès le départ, seul le co-signataire est parti) est ce que l’ensemble des avantages (exonération fiscale, TVA réduite, etc) mais aussi des inconvénients (impossibilité de louer…) est effectif?
      Merci d’avance pour votre réponse

1299. Bonjour Marc,
      tout d’abord merci par avance de répondre à toutes nos questions et nos incertitudes! C’est vrai le PSLA n’est pas très connu, et nous fait un peu peur … car avec toutes ces multitudes d’avantages que l’on nous promets nous nous demandons si tout cela n’est pas trop beau. Je me tourne vers vous pour avoir quelques éclairages si vous pouvez m’en apporter.
      Voilà mon mari et moi venons de réserver un logement en location-accession dont l’achèvement des travaux se terminera en 2019, nous avons souscrit dans notre contrat, une assurance rachat-relogement-revente qui d’après le promoteur serait entièrement à leur charge ; devons nous nous attendre à une mauvaise surprise, et a finalement devoir la payer ? (1)
      Ensuite on nous dit qu’on aurait le droit à une exonération de taxe foncière pendant une durée de 15 ans maximum; est-ce vraiment le cas ? (2)
      Pour finir, dans la phase locative on nous dit qu’il faudrait attendre l’agrément pour pouvoir faire une levée d’option; est-il possible que l’agrément soit refusé? (3)

1300. @ Nivek : il n’y a pas de notion d’autorisation, mais au contraire de limitation ou d’interdiction quand on est en présence de clauses anti spéculatives. Si vous les respectez ou que vous dépassez l’horizon (vous parlez de 5 ans) vous retrouvez votre liberté de disposer de votre logement. En revanche, on ne met pas en location un logement acheté en PSLA…. sinon on n’est plus dans le cadre du PSLA (achat pour sa propre résidence principale).

      @ Dania : Non. Sauf si le vendeur accepte ou que vous aviez négocié avec lui au préalable un accord sur le sort et le prix de vos options.

1301. @ Stéphane : Le PSLA est cumulable avec le PTZ…. sauf quand on n’est pas son premier occupant auquel cas le logement n’est plus considéré comme neuf pour le PTZ

      @ Valentin : ben, non 🙁

1302. @ Isabelle : c’est une colle. Avec une piste ici https://succession.ooreka.fr/astuce/voir/311887/licitation-et-succession . Il semblerait que quand le titulaire final est membre du ménage initial la licitation ne soit pas considérée comme une mutation à titre onéreux. A vérifier avec votre notaire !

      @ Amandine :
      1- s’il est écrit dans le contrat de réservation que cette assurance fait partie du prix, on ne pourra pas vous en réclamer le paiement plus tard
      2- oui, c’est un des 2 principaux avantages du PSLA avec la tva à taux réduit
      3- oui mais c’est rarissime. Cela supposerait que la vente ne respecte pas les critères du PSLA (prix de vente supérieur au plafond, ménage non éligible cf plafond de ressources…). Si le dossier est administrativement bien ficelé au départ, en principe pas de souci.
      En PSLA, pour aller au bout pour vous, l’écueil principal va être – en 2019 – de savoir si les dispositifs financiers (exemple, le PTZ) existeront toujours et si les taux d’intérêt seront toujours avantageux.

1303. Bonjour Marc,
      Je suis locataire depuis 8 mois et je souhaite lever l’option d’achat.
      L’opérateur me dit que la préfecture n’a pas renvoyé l’agrément et qu’ils ont 18 mois pour le faire.
      Le commercial m’avait pourtant dit que je pouvais lever l’option d’achat au bout de 6 mois de locations.
      Actuellement, je paye 750 euros de loyer et mon crédit sera de 500 euros.
      Quels sont les recours?
      Merci par avance de votre réponse

1304. Bonjour Marc,

      Avec ma compagne nous avons réservé un logement PSLA qui sera livré l’année prochaine.
      Aujourd’hui nous travaillons tous les deux à Lyon, mais pour le boulot je vais devoir travailler à Toulouse. Cela risque t’il de poser un problème pour l’acquisition du logement si je travaille dans une autre ville ?
      Notre souhait est bien entendu d’habiter sur Lyon, quitte à changer de nouveau d’emploi.

      Est-ce qu’il est possible de louer un appartement à Toulouse, sans poser de soucis pour l’achat du logement PSLA ?
      La localisation indiquée sur ma fiche de paie est-elle prise en compte ? est-elle déterminante lors de la levée d’option d’achat du logement ?
      Quelles informations (papiers) sont demandées au moment de la levée d’option ?

      Merci de votre réponse.

1305. @ Paul : quel recours ? Casser les pieds « tous les jours » à votre opérateur pour qu’il harcèle lui aussi la préfecture afin d’accélérer la délivrance de l’agrément définitif…

      @ Anthony : attention, le PSLA n’est que pour la résidence principale et on ne peut pas louer le logement à quelqu’un d’autre. Ce n’est pas qu’un problème de papiers ou de levée d’option, c’est un problème de faits réels à chaque instant. Donc si vous habitez tous les 2 à Toulouse.. je ne vois pas comment vous respectez la règle.

1306. Bonjour Marc,

      Pour commencer, merci beaucoup de votre engagement sur cette page et de votre suivi depuis 4 ans, c’est vraiment plaisant de lire les questions-réponses, avec des petites touches d’humour qui font oublier la difficulté du PSLA.

      Ma situation: je suis rentré dans un appartement T3 neuf en octobre 2014 dans la région Toulousaine, j’ai levé l’option en octobre 2015, et je vais être muté dans l’année à venir vers Marseille.

      3-4 questions me taraudent l’esprit:
      – Etant dans la procédure de mutation, j’ai une garanti de rachat de l’opérateur. Mais j’ai évidemment acheté une cuisine, un store mécanique, etc…
      Ces améliorations seront-elles prit en compte par l’opérateur, ou alors il me rachète l’appartement au prix initial?? Et sachant que je dois anticiper le changement de logement entre la région toulousaine et la région du Soleil, quels sont les délais pour ce genre de procédure ??

      – Suis-je obliger de passé par l’opérateur, ou je peux vendre mon bien par agence ou par mes propres moyens??

      – Et ma dernière question, puisque je suis muté, peut-on garder mon bien et le mettre en location?? sachant bien que je devrais payer la taxe foncière par la suite.

      Je m’excuse par avance si mes questions étaient déjà posées et répondues dans les 1306 commentaires, mais je n’ai pas trouvé la motivation de défiler le curseur toute une journée ^^

      Et merci par avance de votre réponse,

      Cordialement,

1307. Bonjour Marc,
      Je viens de sortir du PSLA après 1 an de location. L’état des lieux a été effectué le 27 juin 2017. Ce jour je reçois un mail me demandant , comme tous les mois, de payer le loyer pour la période de juillet.
      Est ce normal, ont ils le droit ?
      Je voudrai faire opposition mais je me dis qu’ils vont le déduire des 4000 euros qu’ils doivent me restituer…
      Merci de votre réponse,
      Cordialement.

1308. Bonjour Marc,
      Merci pour cet article et pour maintenir vos réponses à ses commentaires avec autant d’assiduité ! Vous avez dû rendre service à beaucoup de personnes !
      Ma question va sûrement vous sembler bête mais je n’ai pas réussi à trouver de réponse claire malgré mes recherches sur le site de l’ANIL et autres site web…
      Nous avons vu une annonce pour une location accession avec mon conjoint mais je ne suis pas sure que nous puissions y prétendre :
      Nos ressources à tous les deux en N-2 sont bien en dessous des plafonds mais pas N-1 ni N… La condition de ressource s’applique-t-elle uniquement lors de l’entrée dans le logement en tant que locataire ou également lors de la levée d’option d’achat ?
      Je suis actuellement propriétaire d’un appartement dans lequel je vis (mon conjoint est lui locataire et nous souhaiterions avoir une maison à deux mais sa situation de CDD intérimaire ne lui permet pas beaucoup d’options…), est-ce une condition bloquante pour devenir locataire d’une maison en dispositif location accession ?

      Merci beaucoup et bonne journée

1309. Veuillez m’excuser, je n’ai pas été assez assidue !
      J’ai eu mes deux réponses à force de fouiller les commentaires ! Pour ma décharge… il y en a beaucoup 🙂

      Donc pour résumer ce que j’ai retenu : Seuls nos revenus N-2 seront pris en compte car ce sont ceux qui comptent lors de l’entrée en tant que locataires dans la maison.
      Le fait d’être actuellement propriétaire ne posera pas de problème 🙂 (malgré ce qu’on m’a affirmé par téléphone…)

      Merci encore pour votre site 🙂

1310. @ Canha : vous avez tout compris ! Etre propriétaire n’est pas bloquant sauf si vous voulez demander un prêt PTZ. Car la réglementation PTZ impose un délai de 2 ans de statut non propriétaire avant la demande de crédit.

1311. @ Olivier B. : que de questions…. Mais pourquoi vous-ont ils muté ? 🙂
      Les améliorations apportées à votre logement ne sont pas opposables à votre opérateur. A négocier avec lui s’il veut bien.
      Pas possible de mettre en location, la mutation (ou autre évènement du cours de la vie ouvrant droit à l’exception) ne permet que de s’affranchir du remboursement du différentiel de taux de tva
      Vous pouvez mettre en vente par tout moyen. La revente à prix défini par la loi n’est qu’une faculté dont vous disposez mais elle n’est intéressante que si les prix du marché sont inférieurs au prix garanti bien sûr ! 🙂

1312. @ Détrait Géry : je ne sais pas répondre, il faudrait notamment savoir à quel moment vous avez adressé votre courrier recommandé de préavis. Et vérifier sur votre bail si votre loyer est payé à terme à échoir ou à terme échu par exemple. Au cas où.

1313. Bonjour Marc et merci pour cette mine d’informations. Toutefois un point obscure me taraude. Nous venons de signer le contrat préliminaire de réservation de notre logement en PSLA. A ce jour nous serions bénéficiaire du PTZ+, toutefois notre situation ne sera probablement plus la même lors de la levée d’option. Dans l’éventualité où le PTZ existera encore, j’ai bien compris qu’il existait une mesure de gel qui permet de garantir au futur acheteur les conditions du PTZ en l’état lors de la signature du contrat. Toutefois d’après ce que j’ai pu comprendre les ressources prisent en compte reste celles du ménage au moment de la levée d’option. Contrairement au plafond de ressources qui est celui au moment de la signature du contrat. Du coup si nos ressources augmentent et qu’on depasse le plafond dans 2 ans il est possible que le PTZ nous soit refusé c’est bien ça ? Merci d’avance pour votre retour.

      Source anil : « Sans changement par rapport au dispositif applicable avant le 1er janvier 2015, la composition du ménage, la détermination des ressources et le coût total d’opération, qui sont des données propres à l’emprunteur, sont appréciés à la date d’émission de l’offre de prêt, c’est-à-dire au moment de la levée d’option. »

1314. @ Clarisse : c’est vrai qu’on a vu plus simple… mais ce serait moins drôle ! 😉 Mouais…..
      Le fin mot de l’histoire est écrit là, dans l’article 1 : https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2015/10/16/ETLL1510001D/jo/texte
      Et l’ANIL l’explique effectivement là : https://www.anil.org/documentation-experte/analyses-juridiques-jurisprudence/analyses-juridiques/analyses-juridiques-2015/ptz-gel-de-la-reglementation-pour-les-contrats-de-location-accession/
      En gros, l’idée du législateur a été de bloquer les caractéristiques financières du prêt PTZ (quand l’acquéreur entend y recourir) à la date du contrat de location-accession (le plafond d’opération, la quotité, la durée du prêt, le zonage et le plafond de ressources à respecter) mais pas les caractéristiques liées au ménage et à son projet (composition du ménage, détermination des ressources et coût total d’opération). Donc si la composition du ménage et ses ressources changent par exemple, ce sont les ressources N-2 par rapport à la levée d’option qui s’appliquent.
      Toujours un peu la même idée de la part de l’état ; ne pas piéger les gens mais ne pas leur faire de cadeau. Donc, s’ils sont plus riches qu’avant, on ne leur conserve pas les mêmes avantages. Ou on les exclut. C’est la vie ! 🙂
      Votre crainte est donc fondée. C’est plus clair comme ça ? 😉

1315. @Marc

      Bonjour Marc,
      4 ans d’activités sur ce site ! C’est merveilleux de partager avec une personne patiente et talentueuse.
      J’aurai une question à laquelle vous avez surement déjà répondu!

      Aujourd’hui pensez vous qu’il est intéressant de conclure un achat sous PSLA ?

      merci d’avance

1316. @ Loïc : hé bien, en voilà des fleurs ! 😉
      L’opportunité du PSLA est bien réelle (tva réduite et exonération de taxe foncière) mais elle n’est vraiment valable que pour les ménages stables (dans leur vie et dans leurs ressources).
      Quel intérêt de commencer un parcours en achetant un T2 ou un T3 si on doit rencontrer son âme sœur et avoir des enfants dans les 2 -3 ans qui suivent ? Si c’est pour revendre parce que trop petit…
      Et quel intérêt de se lancer si on ne peut plus acheter au moment de la levée d’option en cas de hausse des taux significative entre le contrat de réservation et la levée d’option ?
      Il faut donc être stable dans sa tête, dans son ménage et dans ses finances, à mon avis. Si on n’est pas sûr de soi, mieux vaut rester locataire ou acheter sans attendre un bien classique.
      Mais cet avis n’engage que moi ! 🙂

1317. Bonsoir !!!!

      Alors moi je suis mère celib de 2 enfants je travaille je souhaiterais acquérir un appartement en psla car je pensais que cela serait le mieux par rapport à ma situation.
      En lisant les conditions j’ai l’air de correspondre au profil mais ensuite en contactant les agents promoteurs apparemment je ne peux y accéder car revenus insuffisants donc du coup je me rends compte qu’il faut un certain critère pour ce fameux psla.
      Ma question est celle-ci à moins que je me trompe : est ce qu’il faut un certain revenu minimum car jusque-là dans les condition du psla il ne faut pas dépasser un plafond selon région et que ce système aide les personnes aux revenus modestes à accéder à la propriété.
      Est-ce moi qui n’ai rien compris ou tout n’est pas précisé dans les conditions ?

      Cordialement

1318. @ Janny : la réglementation du PSLA est complexe et les contraintes administratives sont réelles, dont les plafonds de ressources à ne pas dépasser pour avoir le droit de demander.
      Mais avoir le droit de demander n’est pas la même chose que pouvoir exiger d’obtenir une réponse favorable.
      En gros, quand on est trop riche on est éliminé par la règle.
      Quand on ne l’est pas assez, on est éliminé par l’analyse financière menée par la banque partenaire du programme. Car un prêt demande à être remboursé et les banques attendent un certain niveau de revenus.
      Donc, dans les faits il y a bien 1 mini et un maxi, sauf que le mini est variable suivant les cas particuliers (plan de financement, apport, prix de vente, taux d’intérêt….).
      C’est comme ça ! 🙂

1319. Bonjour,

      J’ai réservé un appartement en location accession, celui-ci ne sera livré que dans 1 an et demi.
      Je voudrais savoir si en même temps j’ai le droit d’acheter un terrain constructible pour y faire une maison d’ici 2/3 ans ?
      Je ne trouve cette information nulle part et je ne sais pas à qui m’adresser.
      Cordialement

1320. @ Bruno : franchement, je ne vois pas l’intérêt, puisque louer un logement en PSLA n’a d’intérêt que si on l’achète. Et si on l’achète c’est pour l’habiter en résidence principale obligatoirement.
      A moins que votre terrain pour maison ne concerne un projet de résidence secondaire ? Sinon, ne vous compliquez pas la vie, parce que 1 PSLA livré dans 18 mois + 6 mois pour lever l’option = 2 ans = le moment où vous voulez construire une maison ? (ce qui vous obligera à revendre votre PSLA).
      Cool… simplifiez vous la vie ! 🙂

1321. Bonjour Marc,

      J’ai fait une réservation et eu une acceptation en psla. la livraison est prévue pour décembre 2018. Que se passera t il si pendant la periode de ce jour a la fin des 4 ans de loyers soit du 9 septembre 2017 au 31 decembre 2023, je perds mon travail ?
      La societe d’hlm devra elle me reloger dans son parc au meme loyer que la location de mon psla ? si oui combien de temps apres la perte d’emploi ?

      Cordialement,

1322. bonjour

      autre question : que se passe t il si au moment de la remise des clés je suis au chomage ?

      cdt,

1323. Bonjour marc. J’ai une question en urgence pour vous. Je vous remercie d’avance.

      Voila j’ai un programme plsa en cours actuellement, il ne reste que tres peu de lots, il y a un lot qui m’intéresse en particulier. Le promoteur attend jeudi prochain pour savoir s’il reste encore des logements disponibles. J’ai déposé mon dossier de demande pour un lot en particulier, le promoteur m’annonce que ma fiche de paie n’est pas suffisante, car la part locative du futur logement s’élève à 700 euros alors que j’ai que 1800€ net.
      Je lui ai dis que j’aurai une promotion d’ici 1 mois et je serai payé 2200€. Il me répond non, car c’est les fiches de paie actuels qui comptent.Je lui ai donc demandé si je peux le faire avec un ami à deux. Il me répond que oui, par contre, ce logement sera considéré comme résidence principal pour les deux dans les années à suivre.

      Donc voila ma question, je ne voulais pas vraiment l’acheter à deux, mon ami m’aide juste pour passer la première étape. Est ce que par la suite, pendant la phase locative, mon ami peut rétracter du contrat, sachant que mon salaire va évoluer et j’aurai largement de quoi payer le loyer ainsi pour l’achat de l’appartement?

      Car je ne veux pas vraiment qu’on ait deux nom sur le titre de propriété. Et mon ami ne le veut pas non plus, il fait ça juste pour m’aider à valider mon dossier.

      Voila j’espère que j’ai bien résumé la situation. Je vous remercie d’avance pour votre aide généreuse. Bonne journée à vous.

1324. @ Mans : si vous n’avez signé qu’un contrat de réservation et que vous avez peur de ne plus être en mesure de faire face financièrement, le plus simple est de prévenir le vendeur et de ne pas signer le contrat de location accession. Si vous avez signé ce dernier, vous serez donc locataire accédant (en phase locative au moment de la remise des clés) et devrez honorer votre statut (redevance locative + fraction acquisitive) que vous soyez au chômage ou pas. Et vous ne pourrez pas lever l’option si vous êtes au chômage car aucune banque ne vous financera alors. En cas de non levée d’option, il n’y a pas droit au maintien dans les lieux mais garantie de relogement (uniquement pour les ménages dont les ressources sont inférieures au plafond du PLUS) : le vendeur doit proposer au ménage 3 offres de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, par LRAR, dans un délai de 6 mois à compter de la demande de mise en jeu de la garantie par le locataire accédant. Le ménage a un mois pour accepter chacune des offres. La garantie cesse donc 1 mois après la proposition de la 3ème offre. Et 3 mois après la dernière des 3 offres il est déchu de tout titre d’occupation.

1325. @ Paul : pas de bidouillage possible sur les bénéficiaires du contrat. Chaque modification des titulaires remet en cause le processus. Donc, il faut aller jusqu’au bout à deux, ou faire tout seul dans votre cas. Ce qui paraît le plus sain. Si vous avez vraiment une promotion avec augmentation de salaire sous 1 mois, demandez au vendeur la possibilité de signer un contrat de réservation avec une condition suspensive liée au financement. Comme ça, si – par exemple – dans 3 ou 4 mois la banque partenaire du programme refuse de valider votre profil, le contrat de réservation sera caduc et le vendeur retrouve la liberté de disposer de son logement. De fait, si la commercialisation du programme est super rapide, le vendeur aura tendance à vous refuser cette possibilité (pas la peine de s’embêter et de prendre un risque quand on peut vendre vite et à quelqu’un spontanément « dans les clous »). Mais si la commercialisation n’est pas très dynamique, il aura sans doute plus envie de vous écouter et de faire un effort ? A voir… 🙂

1326. Merci Marc pour cette réponse claire. Le contrat de location accession est signé. Pas de retour en arrière. Je verrais au moment de la période de location accession mes revenus pour savoir si j’aurais le droit a un relogement. Autre question en cas donc de non rachat pour cause de chomage la part acquisitive sera t elle remboursée ?

1327. @ Mans : la part acquisitive est toujours remboursée ; par nature elle est à vous, c’est votre épargne qui se cumule pour constituer une partie de votre apport au moment de la levée d’option. Donc, si vous n’achetez pas, on vous la restitue ! 🙂

1328. Bonjour,
      on est locataire accédant, on a signé l’offre de prêt avant l’anniversaire (1 an). Là on va signer chez le notaire(1 an et 2 jours). on va bénéficier réduction d’1% du prix de la maison. quand on a signé l’offre on a mit l’apport personnel + autres frais = 15000€. j’ai reçu la convocation du notaire apport personnel + autres frais = 11 157€. Mais on voulais mettre +4000€ en apport pour pouvoir réduire un peu dans la mensualité. est ce que c’est possible maintenant de appeler le notaire pour demander d’augmenter de l’apport?.

1329. @ Min : oui, appelez le, je ne sais pas s’il a déjà fait l’appel de fonds auprès de la banque. Il est toujours possible – sur le principe – d’augmenter son apport et de diminuer le montant du crédit. Mais il faudra aussi informer la banque et lui dire que le montant du crédit est plus faible de ce fait et qu’elle doit passer en phase d’amortissement avec ce montant de crédit revu à la baisse.

1330. bonjour Marc,

      Je viens seulement de découvrir le PSLA et j’ai lu quelques pages sur le sujet mais je ne trouve pas ma réponse.
      En fait je me demandais s’il faut forcément un CDI pour y prétendre? car nous sommes, mon mari et moi dans un logement HLM, et si j’ai bien compris, dans ce programme PSLA les loyers sont plafonné, donc même si nous n’avons pas de CDI ni l’un ni l’autre nous n’avons pas d’impayé de loyer. est-ce qu’il est impératif d’avoir un CDI comme dans tellement d’autres démarches ou non?
      d’avance merci.

1331. @ Isabelle : hé bien, sans CDI, pensez vous qu’une banque va faire l’effort de prêter à un ménage que ses standards financiers habituels lui font considérer comme incertain ? A priori non. Ce n’est pas une règle PSLA, juste l’application de critères prudentiels classiques en matière de financement immobilier.

1332. merci pour votre réponse Marc.

1333. @ Isabelle : de rien ! 🙂

1334. Bonjour,

      Je pense que je pose LA question qui ne sert à rien et dont je connais sûrement la réponse maiiiiis l’espoir fait vivre : je me lance :
      nous allons avoir les clés de notre appartement en psla zone c, cependant la levée d’option d’achat ne sera quand 2018, donc je suppose, regrette (oh désespoir) que nous n’ayons plus droit au PTZ suite aux nouveaux projets gouvernementaux?
      Y’a t il une astuce?
      Merci d’avance
      Bien cordialement,

1335. @ Résignée : ben, comment dire, c’est super d’avoir un tel sens de l’anticipation ! Désolé… 🙁

1336. Merci pour toutes ces informations et le temps que vous consacrez à répondre à tout le monde. Vos petites touches d’humour de temps en temps font que ça devient en plus agréable à lire  .
      Ma situation est la suivante : Nous (mon amie et moi) avons rencontré un banquier pour obtenir l’attestation PSLA (j’imagine que c’est aussi ce document que l’on appelle « accord de principe »). Sa réponse a été la suivante : « A ce jour nous ne pourrions vous délivrer ce document vu que Mr est Auto-entrepreneur et Mme en CDD. Pour valider la levée d’option du contrat de Location Accession, nous serions contraints de vous demander, en plus de la garantie notariée : 1) le cautionnement des parents de Mme et 2) le transfert de tous les comptes de Mr chez nous. J’ai donc besoin que vous me confirmiez ces 2 éléments afin de vous délivrer l’attestation sollicitée. Sachez toutefois qu’au moment de la levée d’option de ce bien, nous étudierons de nouveau dans sa globalité votre dossier selon les règles habituelles d’octroi des crédits ».
      Ma question est la suivante(1) : pour obtenir cette attestation, sommes-nous obligés de nous engager maintenant auprès de cette banque en acceptant leur 2 conditions? Sachant que notre situation va aussi évoluer d’ici que la levée d’option sera possible (la livraison du logement est prévue pour Mars 2019), et que les parents de mon amie ne seront peut-être plus obligés de se porter caution.
      Mon autre question(2) : est-ce qu’en obtenant l’attestation de cette banque nous serons obligés d’emprunter chez elle au moment de la levée d’option ? Ou pourrons nous essayer d’obtenir les meilleures conditions possibles auprès d’autres organismes bancaires ?
      Et enfin, qu’est ce que la garantie notariée (3)?
      Merci d’avance pour vos réponses,
      Tamacun

1337. @ Tamacun : merci pour le merci ! 🙂
      1- la garantie souhaitée par la banque est celle de conditions préliminaires et préalables à leur accord. Du style  » Mme la banque, si vous nous faites l’honneur lors de la levée d’option, de nous proposer un crédit, nous domicilierons bien sûr chez vous tous nos brouzoufs et vous aurez de belles cautions qui nous soutiendront ». Ceci ne préjuge effectivement en rien de la situation future qui pourra évoluer, mais il faut bien passer par l’étape 1 (la signature du contrat de location accession) avant d’espérer lever l’option, pas vrai ? 🙂
      2- Non. On ne peut contraindre personne à accepter une offre non encore connue
      3- la garantie notariée est la prise d’hypothèque sur le bien immobilier (on peut aussi aller chercher un cautionnement auprès d’un organisme spécialisé). Sachant que la banque, à l’heure actuelle et au vu de votre dossier en l’état, estime avoir besoin de la garantie hypothécaire et du cautionnement des parents de Mme.
      J’espère avoir été assez clair… de notaire ? 😉

1338. Bonjour,
      je me permets de vous demander des informations concernant le PSLA. on vient tout juste de signé le contrat d’acquisition. on peut louer ou revendre la maison a partir de quand?. ceci est possible après 5 ans ou pas du tout?

1339. @ Min : on ne peut pas louer, ce n’est pas fait pour. Et on peut revendre quand on veut. Mais avec des contraintes (remboursement du différentiel de tva, éventuelles clauses anti-spéculatives…). Il va falloir lire les commentaires des copains car je ne peux pas reprendre en détail des sujets déjà abordés ! 🙂

1340. Bonjour Marc,

      Une petite question, nous sommes sur le point d’enfin signer l’acte notarial après deux ans de location. La part d’épargne que nous avons cotisé jusque là est supérieur au frais de notaire.

      Savez vous si cette partie est déduite du prix d’achat (mais du coup cela modifie le prêt bancaire ?!) ou bien si elle est reversée en « trop perçue » après signature ?

      Merci beaucoup !

      Amandine

1341. @ RI : Difficile de tomber pile avec un apport qui augmente chaque mois du montant de la fraction acquisitive…. Quel est le montant d’apport prévu à votre plan de financement ? Si votre apport y compris fraction acquisitive est supérieur à celui prévu, vous pourrez vous faire rembourser le surplus, mais vous pouvez aussi demander à votre banquier s’il est ok pour diminuer le montant du prêt. Vous emprunterez alors un peu moins. 🙂

1342. Merci pour votre réponse !
      Par contre j’ai trouvé ca :
      Nous avons vu qu’il existe un « Gel de la réglementation sur le PTZ »:
      ( https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do;jsessionid=91F4B3FB7DC16A8CF8717310C37B9CC3.tpdila21v_3?cidTexte=JORFTEXT000031328651&dateTexte=&oldAction=rechJO&categorieLien=id&idJO=JORFCONT000031328283)

      Par contre il est mentionné qu’une offre de prêt doit être formulée avant le 31/12/2017.

      Pouvez vous m’éclairer?

      J’ai une seconde question :
      Sachant que nous allons être locataire de notre ancien logement jusqu’à mi Javier date de fin de préavis et que nous aurons la remise de clés en décembre pour le psla : devrons nous payer deux taxes d habitation ?
      Merci d’avance.

1343. @ Résignée : bon, vous savez que maintenant le PTZ a été prorogé jusqu’en 2021. Mais à l’époque sa fin était programmée pour 2017, c’est tout.
      Pour la taxe d’habitation, c’est la résidence principale au 1er Janvier qui déclenche. Mais peut-on avoir 2 résidences principales en même temps ? Je ne crois pas…. mais il faudra peut être expliquer à l’administration ?? 🙂 J’avoue ne pas avoir de billes précises sur ce coup là !

1344. Bonjour Marc,
      En prenant des renseignements sur les PSLA pour ma fille et mon gendre, je suis tombé sur vos questions/réponses et me lance à mon tour 😉
      Les enfants (ma fille et mon gendre) seraient très intéressés par un PSLA, il rentre dans les conditions financières pour prétendre à ce type de logement (ils sont même à l’heure actuelle locataire d’un bailleur social) mais, car il y a un mais, ma fille est en CDD de 6 ans,et oui vous ne rêvez pas ça existe (dans l’éducation nationale). Du coup le bailleur social leur refuse le logement en accession.
      Questions: Dans qu’elle mesure peuvent ils leur refuser puisqu’il rentreraient en tant que locataire et qu’ils ont plusieurs années pour l’accession pure?
      Ils ont eu un accord verbal d’une banque pour la totalité de la somme à emprunter, mais là aussi le bailleur social refuse sous prétexte qu’ils ne sont pas partenaires avec cette banque, dans qu’elle mesure ont ils le droit?
      Dernière chose j’ai cru comprendre en fouillant sur internet que l’un des avantages des PSLA et qu’on pouvait emprunter 100% du montant du logement, donc pas besoin d’apport. Hors le bailleur social que les enfants ont contacté leur impose des partenaires qui demandent un apport plus ou moins conséquent; est ce légal?

      En espérant que vous pourrez éclairer ma lanterne, pour qu’enfin ces petits jeunes puissent devenir primo accédants et continuer leur bout de chemin…

      Par avance merci.

      Muriel

1345. @ Muriel : le PSLA est complexe. Et chaque porteur de projet (le promoteur, social en général) s’adosse à une banque pour valider les profils des futurs acquéreurs. Car la banque doit – à terme – faire une proposition aux acquéreurs. Et si – avec ses propres critères – elle considère ne pas avoir à prendre le risque de prêter à tel ou tel emprunteur, elle en a le droit. Là où c’est effectivement idiot c’est qu’à la sortie, lors de la levée d’option, l’acquéreur peut aller chercher son prêt chez quelqu’un d’autre. A force de vouloir sécuriser un produit, il arrive que la réglementation exclue… 🙁
      Il reste encore la possibilité d’acheter ailleurs avec une tva normale, même si c’est plus cher. Ou chercher éventuellement une accession à tva réduite en zone ANRU s’il y en a par chez vous !

1346. Bonjour,
      Je dois me pacser bientôt et aller vivre avec mon conjoint. Pourrais-je louer mon logement acquis dans le cadre d’un PSLA mais sans prêt à taux 0 %.
      BRAVO pour votre site d’une richesse inouïe et pour votre patience !
      Cordialement
      Slapie

1347. @ SALI Paris : merci pour les encouragements ! 🙂
      Mais je serai inflexible !!! 😉 On ne peut pas mettre un logement PSLA en location car il est prévu pour être la résidence principale de l’acquéreur (cf taxe foncière et tva réduite).
      C’est la triste vérité, et le PTZ ne joue pas de rôle là-dedans. Il va falloir envisager la vente, ou faire venir Monsieur à la maison !…

1348. Bonjour,

      Je suis un peu perdu dans tous ces commentaires et plus généralement dans le PSLA… Nous sommes actuellement en phase de location-accession (depuis un an), et avons effectué les démarches auprès des banques pour obtenir un prêt immo. Par ailleurs nous avons déjà informé par AR le bailleur de notre souhait de lever l’option.
      Malheureusement, nous n’essuyons que des refus pour le moment !
      Le contrat de location-accession que nous avons signé fait référence à une simulation d’offre de prêt à plus de 3%… et sur 30 ans…. Sommes nous alors obligé d’accepter cette « offre » ?
      Nous sera-t-il possible d’annuler la levée d’option en l’absence de réponse positive des banques que nous avons personnellement démarchées ? Si oui, devrons-nous payer des indemnités au bailleur ?

1349. Bonsoir Marc, je vous sollicite au nom de mes voisins qui ont accédé à la propriété, tout comme moi, avec un PSLA dans une résidence neuve livrée en 2015. Nous venons de nous rendre compte que le promoteur n’a pas répercuté la baisse de TVA, qui est passée de 7% à 5.5% dans les quartiers politique de la ville, sur le prix des logements. J’ai gardé la plaquette commerciale qui précisait bien 7% en 2012. Notre contrat d’achat précise lui 5,5%. Mais le prix du bien n’a pas été revu à la baisse. Je trouve ça malhonnête de leur part, compte tenu que nous, les accédants, sommes de la classe moyenne basse. Le s de psla, signifiant « social ». Pensez vous que l’on puisse faire valoir un remboursement de la différence je vous prie? Quels articles de Loi peut on citer à l’appui?
      Merci par avance pour votre aide. C’est admirable de constater la générosité des internautes qui donnent de leur temps pour les autres!

1350. Bonjour Marc,
      J’ai acheté une maison en PSLA et je souhaite la revendre (2 éme enfant et changement de région) en sachant que j’ai la clause anti spéculative dans mon acte.
      Alors qu’est ce que je risque si je la vend au prix du marché ?
      Pour la TVA,pas de remboursement (l’alinéa 360°) si je ne me trompe pas.
      Bonne journée
      Eric

1351. Bonsoir Marc,
      J’ai signée sur plan un T2 il y a maintenant un an, l’immeuble étant en construction la livraison est prévu pour juin 2018.
      Je compte être locataire les trois premiers mois, et ensuite levée l’option d’achat. Sauf que je suis en pleine réflexion sur ce projet en PSLA, que j’ai signée… et qui me paraissait très avantageux !
      Mets interrogations sont : (et j’espère que tu pourras me rassurer)
      – si dans disons deux ans après que je sois officiellement propriétaire, je tombe enceinte donc il me faudrais plus grand, pourrais-je louer mon logement ? (Je suis consciente que je perdrais tout les avantages du psla)

      Ce qui me fais « peur » c’est de me retrouver bloqué et de devoir rembourser des aides qui m’ont été attribuer.

      Merci d’avance de ta réponse 🙂

1352. @ VAL : sur le principe, il ne faut jamais lever l’option avant d’être sûr d’être financé et donc avant d’avoir une offre de prêt. De toute façon, personne ne pourra vous contraindre à acheter si vous n’avez pas de crédit ou le cash ; le vendeur n’est pas fou… Par ailleurs, vous n’avez pas l’obligation de souscrire à un prêt correspondant au profil de la simulation initiale, vous êtes libre de contracter le crédit que vous voulez. Sauf que si personne ne vous prête, il va bien falloir vérifier auprès de l’organisme qui a fait la simulation si lui au moins veut bien encore vous prêter et dans quelles conditions (car si vos revenus ont changé, ou si les taux ont augmenté, l’offre de prêt peut se révéler différente…). Concernant une éventuelle indemnité, j’aurais dit non si vous n’aviez pas levé l’option, mais je n’ai pas de retour d’expérience quand l’option a été levée (et que dit votre contrat de location-accession sur ce point par exemple ?)

      @ Nina : un promoteur peut changer ses prix quand il le veut (sans dépasser les prix plafond dans le cadre du psla bien sûr) tant que vous n’avez pas signé le contrat de réservation. En revanche si vous aviez déjà signé le contrat de réservation et que la TVA a ensuite baissé de 7 à 5.5 %, là c’est autre chose : en général les contrats de réservation prévoient que toute variation du taux de tva fait le bénéfice ou la perte de l’acquéreur (c’est l’acquéreur qui s’enquille les variations à la hausse ou à la baisse, le professionnel continue à toucher un prix ht inchangé). Voilà…

1353. @ Eric : pour la tva on est d’accord. Pour la clause anti spéculative, tout dépend de ce qu’elle prévoit, mais il faudra bien qu’elle s’applique. Donc, il faut bien la lire dans le détail et en apprécier la portée et les conséquences (et faire ses petits calculs si besoin) 🙂

      @ Olivia : non, pas possible de louer (on l’a déjà dit plusieurs fois… gros yeux de ma part !). Il faudra revendre soit par vous même (si les prix du marché sont plus élevés que le prix d’achat) soit en faisant jouer la garantie de rachat. Penser aussi à vérifier l’existence dans le contrat de location accession d’une clause anti-spéculative éventuelle ! Pour la TVA il n’y aura pas de problème car l’arrivée d’un enfant fait partie des évènements de la vie qui exonèrent du remboursement du différentiel de TVA.

1354. Bonjour Marc,
      si une clause anti spéculative a été signée que risque t’on en cas de plus-value lors de la revente et qui vérifie ces choses là ?

      signé : une totale novice en la matiêre

1355. Bonjour Marc, et désolée si ma question a déjà été posée mais je n’ai pas eu le courage de lire tous les précédents commentaires.. (et pourtant j’en ai lu beaucoup, j’avais de nombreuses lanternes à éclairer !)
      Je m’apprête à déposer un dossier de location accession pour un logement construit en 2016 et déjà occupé par de précédents locataires qui n’ont finalement pas levé l’option. Je perds donc certains avantages du logement neuf (tels que le PTZ ou encore le fait de pouvoir choisir certains matériaux dans la conception du logement, sans compter que le logement a déjà été occupé et donc potentiellement dégradé). Dans quelle mesure peut-on négocier le prix du bien dans ce genre de montage financier ?
      Merci pour la qualité de ce blog !

1356. Et j’ajoute une petite question, car je lis plus haut qu’il est IMPOSSIBLE de louer un bien acheté en location-accession, même si on le quitte pour une raison mentionnée dans le contrat ou que l’on rembourse le différentiel de TVA. Or le promoteur à qui j’ai à faire actuellement m’assure le contraire : au bout de 10 ans, toutes les contraintes sont levées et je suis libre de disposer de mon appartement comme d’un appartement classique (revente au prix du marché, location..), idem si je pars pour un mariage/grossesse/mutation etc., ou si je rembourse la TVA. Qui croire ? :'(

1357. @ Marie : celui qui vérifie est en principe le bénéficiaire de la clause anti-spéculative (en général la collectivité locale qui l’a imposée). Et ce qu’on risque dépend de ce que contient la clause, selon comment elle a été rédigée. Il n’y a que des cas particuliers et il faut donc lire soigneusement avant de se précipiter…

1358. @ Camille : tout dépend de la pression commerciale sur le secteur. S’il y a beaucoup de demande, la marge de négociation sera quasi nulle ; si le service commercial galère à trouver des contacts, vous pouvez toujours demander un geste… (que vous attendrez peut-être longtemps suivant la politique du vendeur 😉 ). A voir !

1359. @ Camille : résumons, la mise en location est interdite en tant que principe général (car l’état fait un effort fiscal pour que ce logement devienne la résidence principale d’un ménage accédant respectant des plafonds de ressources).
      Cependant, au bout de 10 ans on ne doit plus de différentiel de tva (vu qu’on amortit 10 % par an) et même avant selon évènements de la vie. Donc, plus de risques sur la tva après 10 ans au pire.
      Mais : pour la TFPB l’exonération est de 15 ans : donc si on n’est plus accédant PSLA, plus d’exonération pour la durée restant à courir
      Mais : informer son prêteur (prêt principal + PTZ éventuel) car mettre en location vous transforme en bailleur et pas en proprio occupant (donc remboursement du PTZ voire du prêt principal à voir avec son banquier)
      Par ailleurs, je me rappelle avoir lu « dans une vie antérieure » que la durée de location était limitée à 6 ans et qu’il fallait respecter les plafonds du PLS pour le loyer et les ressources du locataire. (mais ceci n’est pas sûr vu que mes souvenirs sont flous. Désolé 🙁 )
      Globalement, il est donc plus simple et sûr de vendre.
      Si vous voulez vraiment louer, essayez de demander au notaire qui a passé l’acte s’il a une doc là-dessus et faites en profiter les autres ! 🙂
      Eventuellement, il peut interroger le CRIDON s’il n’a pas la réponse. Ca vous fera un avis écrit et officiel.

1360. Bonjour Marc et merci (de nouveau) pour votre blog!
      Quand nous avons signés notre notre psla en janvier 2015 le contrat prévoyait une garantie de rachat pour différents motif dont la dissolution de pacs. Par contre lors de la signature de la levée d’option, le motif (dissolution du pacs) n’est plus indiqué, il reste divorce et séparations des corps (+mutation, deces…). Pouvez vous donc me confirmer que malgré l’absence de la mention si je dois me « de-pacser » un jour je pourrai bénéficier de la garantie de Rachat? je ne trouve aucun texte de loi ou s’est écrit noir sur blanc…
      En vous remerciant par avance

1361. désolé pour le doublon,
      Je me suis également aperçu que les conditions de garantie de rachat ont changées. lors de la signature du premier contrat le montant de garantie de rachat couvrait 100% sur les 5 premières années alors que lors de la levée d’option les conditions ont changés et le montant n’est plus que de 80% pour les 5 premières années. ducoup je suppose que le 2eme contrat signé l’emporte sur le premier sans aucune contestation possible?
      Merci encore pour votre reponse

1362. @ Gael : mais si c’est prévu ! 🙂 Notre fameux alinéa 360, qu’il faut lire in extenso ( http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2506-PGP ), prévoit bien la dissolution d’un PACS parmi les évènements ouvrant droit à la garantie de rachat (et à l’absence de remboursement du différentiel de TVA par la même occasion).
      En revanche, je ne comprends pas cette histoire de 80 % ???

1363. Hello Marc,
      je suis sur ce projet de plsa depuis piouf 3 ans, ( je fréquente cet article depuis autant de temps )
      après beaucoup de retard
      me voici enfin dans mon logement en loc
      …tadam
      sauf que je vais perdre mon job dans les prochaines semaines

      dans mon contrat , il est écrit

      «  »on a été attirée sur le fait qu’en application de l’article 284 Il du Code Général des Impôts, il serait redevable envers l’administration fiscale, d’un complément d’impôt dans l’un ou l’autre des cas suivants :
      – si l’appartement objet des présentes n’est pas affecté à sa résidence principale pendant toute la période de 10 ans à compter du jour de la levée d’option (revente, usage de résidence secondaire, usage locatif … ) «  »

      «  » le bénéfice du taux réduit ne sera pas remis en cause si le non-respect de l’affectation à usage de résidence principale est la conséquence de la survenance des événements suivants «  » ( énumération des causes habituelles)

      lors de la signature du contrat, la clerc de notaire m’a traduit çà par je pourrais le mettre en location si un pépin m’arrive ( en sachant que avec un PTZ , on peut mettre sa résidence principale en location pendant 1 an )

      les prochains mois vont être compliqués,
      je suis incapable de me projet à plusieurs mois, j’ai peu de possibilité de job ou je suis, et j’envisagerai de déménager si je trouve un job ailleurs, mais surtout je ne veux pas me retrouver sdf dans 9 mois, quand mon contrat de location se finira ,
      a priori, je pense que j’ai encore la possibilité d’acheter ( le programme étant particulier, la revente se fera facilement , couvrant mes frais de l’achat )

      donc pour en revenir à ma question,
      si je comprends mon contrat, on ne m interdit pas de mettre en location si ma vie change ?

1364. Un très grand merci à Marc ainsi qu à tous les autres blogueurs pour les précieuses infos. Je viens d’arriver à la fin de la lecture et j’avoue j’ai la tête en ébullition lol.

      J’ai une question, pour ma part je suis également intéressé par un appart en PSLA. Cependant est-il possible de connaitre à l’avance avant la signature du contrat de location accession à la phase de signature du contrat de réservation s’il y’a une clause anti-spéculative qui sera présente?

      Merci encore et très bonne soirée.

      Chris.

1365. Je suis désolé de ne pas être assez précis et vous remercie vraiment pour votre réponse. Mais l’alinéa 360 concerne apparemment le différentiel de tva et non pas la garantie de rachat.
      Si je lis l’alinéa 80
      – le vendeur offre à l’accédant une garantie de relogement sous condition de ressources ainsi qu’une garantie de rachat, en cas de survenance d’un fait générateur tel que, notamment, décès, chômage, invalidité, divorce, etc..
      Mais il n’est noté nul part la dissolution d’un pacs… si vous avez encore + de précisions je suis preneur 🙂

      En fait quand nous avons levé l’option d’achat en janvier 2016 je pensais que nous avions juste besoin de faire un courrier en recommandé. Mais le notaire nous a fait signé une levée d’option sur lequel les condition de rachat avait changé (la dissolution du pacs n’apparait plus dans la garantie de rachat, et au lieu d’une garantie de rachat à 100% du prix d’achat les 5 premières années celle ci est passée à 80% (minoré des frais de remise en etat,du montant des capitaux du par l’accédant pour financement initial du logement, éventuellement des frais forfaitisés engagé par l’organisme de rachat lorsque pas pris en compte dans l’assurance revente)
      en bref en 2015 lors de la signature de ma partie « accession » l’article garantie de rachat faisait un paragraphe de 20 lignes et sur la levée d’option 4 pages…
      Du coup étant peu satisfait de mon achat (les maisons collées à la mienne vont être achetée par un bailleur social, puis louées. de plus il y a un gros dossier assurance dommage ouvrage sur notre bâtiments…) je comptais la-dessus pour éventuellement sortir du projet mais apparemment ça ne sera pas le cas…
      Merci d’avoir pris le temps de me lire en tous cas!

1366. Bonjour Marc,
      Merci pour ce forum très intéressant. J’ai besoin de votre aide. Nous avons une maison en PSLA depuis déc 2013, levée d’option en déc 2014. Mon mari vient de réussir un concours qui implique une formation de 18 mois à Toulouse. Habitant à plus 600Km, nous avons décidé de tous partir (avec les enfants). Il nous reste le problème de la maison !! Nous souhaiterions la vendre si toutefois nous n’arrivons pas, nous envisageons de la louer car nous devons partir en février.
      Nous revenons des impôts qui nous indique qu’il n’y a rien de mentionner dans les textes concernant les critères qui permettent de ne pas être redevable du différentiel de TVA. Notre notaire nous a bien parlé du BOI-TVA-IMM-20-20-10-20160302. Mais en le relisant cette phrase me fait peur « les conditions de mise en œuvre de la garantie de rachat prévue au contrat en application de l’article R. 331-76-5-1 du CCH sont remplies » Car nous ne voulons pas faire jouer la garantie de rachat (perte de trop d’argents car nous avons fait des travaux), nous voudrions la vendre nous-même au prix du marché.

      alinéa 360

      Lorsque les conditions auxquelles est subordonné l’octroi du taux réduit, notamment l’obligation de résidence principale, cessent d’être remplies dans les quinze ans qui suivent le fait générateur de l’opération, la personne qui a acquis le logement au taux prévu au 4 du I de l’article 278 sexies du CGI est tenue au paiement du complément d’impôt en application du II de l’article 284 du CGI. Le complément d’impôt dû est diminué d’un dixième par année de détention au delà de la cinquième année pour les livraisons des logements visés aux 4, 9, 11, 11 bis et 12 du I de l’article 278 sexies du CGI.

      Pour les livraisons d’immeubles visées au 4 du I de l’article 278 sexies du CGI intervenant à compter du 1er janvier 2014, le délai durant lesquelles les conditions d’octroi du taux réduit de 5,5 % doivent être respectées est ramené à dix ans suivant la réalisation du fait générateur de l’opération. Par ailleurs, le complément d’impôt dû résultant de la différence entre le taux réduit et le taux normal de TVA est diminué d’un dixième par année de détention à compter de la première année.

      Toutefois, il est admis que le reversement du complément de taxe ne soit pas exigé dans les cas où les conditions de mise en œuvre de la garantie de rachat prévue au contrat en application de l’article R. 331-76-5-1 du CCH sont remplies, c’est-à-dire, conformément à l’article 4 de l’arrêté du 26 mars 2004 relatif aux conditions d’application des dispositions de la sous-section 2 bis relative aux prêts conventionnés pour des opérations de location-accession à la propriété immobilière, en cas de survenance, pour l’emprunteur ou le co-emprunteur, des évènements suivants :

      – décès ;

      – décès d’un descendant direct faisant partie du ménage ;

      – mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement en cause ;

      Existe t’il un autre texte officiel qui précise bien que dans le cas d’un des critères, dans notre cas mobilité professionnelle, nous ne semble pas redevable de ce différentiel. Nous devons faire un dossier pour « défendre notre cas » auprès des impôts ?
      Merci beaucoup.

1367. @ Chris : oui, il est facile de savoir en demandant au vendeur, car les clauses anti-spéculatives éventuelles doivent être annoncées (et cela dès le contrat de réservation en principe).

1368. @ Gael : l’alinéa 360 indique « …dans les cas où les conditions de mise en œuvre de la garantie de rachat prévue au contrat… », c’est à dire que les évènements pris en compte pour le différentiel de tva et la garantie de rachat sont les mêmes.

1369. @ Anne-Fleur : il ne faut pas confondre les conditions qui ouvrent droit à la garantie de rachat avec l’obligation de faire appel à cette garantie de rachat. Le législateur ne vous oblige pas à vous faire racheter votre logement par le vendeur, c’est seulement une faculté qui vous est offerte. Vous vous en servez ou pas. Ce qui ne change rien à la liste des évènements de la vie qui vous donnent ce droit.
      C’est plus clair comme ça ? 🙂

1370. @ lpm : la mise en location, n’est pas l’objet du PSLA. Pour la revente, c’est clair. Pour la location, beaucoup moins. Regardez la réponse à Camille un peu plus haut dans les commentaires.

1371. Si j’ai bien compris, nous pouvons donc vendre notre maison par nous même et ne pas devoir le différentiel de TVA car nous rentrons dans les critères ? Car il n’est pas stipulé clairement que le différentiel de TVA n’est pas du dans le cas d’un des critères sur le BOI ? Si nous joignons ce BOI aux impôts celà nous aidera ou existe y’il un autre texte que nous pourrions leur fournir ?
      Merci

1372. Sinon auprès de qui je pourrais me renseigner pour avoir « des arguments » ou « texte officiel » ?
      Merci

1373. @ Anne-Fleur : vous avez bien compris. Et le BOI est édité par les services fiscaux, donc c’est un peu comme dire à un guitariste qu’il doit gratter des cordes ! 😉
      Ce qui ne veut pas dire que chaque agent des impôts connaisse ce texte, car le PSLA est quand même un dispositif à la fois complexe et marginal.
      Mais si vous vous sentez une vocation de missionnaire, vous pouvez toujours écrire aux impôts ou questionner le notaire du programme. Avec un peu de chance, il saura vous renseigner ou même rédiger un rescrit fiscal pour vous (un questionnement écrit aux service des impôts pour obtenir une réponse opposable).
      Hop ! 🙂

1374. Bonsoir,
      Vraiment merci pour ce forum.
      Dans le cadre d’un PSLA, si pendant la phase locative un couple non marié se sépare, pouvons-nous renoncer au contrat de location accession sans pénalité ?

1375. Bonjour Marc,

      il se peut que les questions aient déjà des réponses dans les commentaires précédents mais je me permets de les poser car je n’ai pas trouvé le commentaire correspondant.
      Ces questions concernent le PTZ et les dépot de garantie notaire:
      j’ai signer mon contrat location-accession en novembre 2017 (livraison juin 2018), le gel du droit au PTZ se fait automatiquement ou j’ai une demarche a effectuer?
      Ensuite j’ai déposé une dépôt de garanti notaire de 2900 Euros, cette somme opère seulement pour la signature du contrat location-accession ou elle fait partie de mes frais de notaire lors de la levée d’option ?

      Merci d’avance pour le temps que tu nous donne pour nous informer

1376. Merci pour votre réponse. Dans les faits c’est plus compliqué. Les impôts viennent de nous appeler nous devons le différentiel. Nous sommes un peu perdue car nous comprenant pas pourquoi ? Ils nous disent qu’un autre texte s’appliquerait…

1377. Bonsoir Marc, me revoilà (dsl)

      Je suis tjs en discussion concernant l’acquisition d’un appartement en PSLA.

      Dans le financement de celui ci il y’aura très certainement un pret bancaire classique + le PTZ. Ma question concerne le PTZ.

      Effectivement, j’ai sollicité un courtier qui m’informe que si je vends le bien avant une période de 6 ans, le PTZ se transforme en prêt classique avec taux d’intérêt du moment, donc j’aurais des intérêts à régulariser.

      Qu’en pensez vous?

      Je vous remercie par avance pour vos précieuses lumières!

      Bonne soirée.

      Cdt.

1378. Bonjour Marc et merci infiniment pour cette mine d’informations. J’ai écumé internet et votre blog est le seul à être aussi complet.
      J’ai cependant trois questions:
      -je souhaite vendre mon appartement acheté en Psla. Dans le contrat,il est stipulé que le futur acheteur doit absolument en faire sa résidence principale. Est ce à dire qu’il bénéficiera à son tour de l’exonération de la taxe foncière ? Pourquoi l’acquéreur doit s’engager à faire du logement sa résidence principale ?
      – avant dactiver la mise en vente du logement, doit on informer les impôts?
      – la revente suite à mutation.est ce que c’est forcément une mutation forcée?
      Merci d’avance pour votre reponse

1379. Bonjour Marc, pour répondre à Anne-fleur, (si je peux me permettre car je suis un peu dans le même cas) il ne faut pas confondre le fait de rembourser la différence de TVA car on vend le bien avant la durée donnée dans le contrat (5,10 ou 15 ans) et le fait de la rembourser dans le cas d’une plus-value.
      Il est techniquement INTERDIT d’effectuer une plus value sur la vente d’un bien en PSLA. Donc en gros:
      Si elle revend avant les « 15 » ans du contrat pour la raison donnée: mobilité on est ok elle ne rembourse pas la différence de tva MAIS
      Si elle revend avec une plus value, elle devra rembourser les « aides » perçues (donc la reduction de tva minorée de 10% a chaque année d’achat.) Donc il faut bien faire son calcul…. même si elle quitte le logement pour une raison valable mais qu’elle veux une plus-value elle devra obligatoirement rembourser la difference de TVA… SI elle vend juste au prix indexé sur l’indice INSEE du coût de la construction elle n’aura rien à rembourser 🙂

1380. @ Kybooboo : vous aurez dépensé les frais du contrat de location accession pour rien (2 à 3000 euros) ; mais personne ne peut vous obliger à acheter ou vous reprocher de ne pas le faire.

1381. @ Ayoub : le PTZ vient d’être prorogé jusqu’en 2021 en zones A, Abis et B1. Si vous êtes dans l’une de ces zones, le dispositif sera donc valide si vous demandez un financement avant fin 2021 ; et il n’y a pas de démarche à faire. Attention cependant, car si le principe de l’accès au PTZ sera bien ouvert, la réalité dépendra de certaines conditions du moment de la levée d’option (vos revenus, la composition du ménage, etc…) ; donc si vous gagnez beaucoup plus à ce moment là peut-être que vos ressources ne vous donneront plus droit au PTZ (mais vous n’en aurez alors plus besoin 🙂 ).
      Pour les 2 900 euros, c’est l’ordre de grandeur des frais d’un contrat de location accession ; et il faudra payer encore une fois à peu près la même chose au moment de la levée d’option… Désolé !

      @ Anne-Fleur : a priori je n’ai pas changé d’avis. Demandez aux impôts de vous fournir le texte sur lequel ils s’appuient, un peu de transparence ne fera pas de mal ! 😉

1382. @ Chris : c’est la réglementation du PTZ qu’il faut donc respecter et un petit lien peut vous intéresser : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F22110 Bonne lecture !

1383. @ Sarah : bouhhhh, c’est quoi ces questions à la Sherlock Holmes ? 🙂
      – est-ce que votre acheteur bénéficiera de l’exonération de TFPB lui aussi, à votre suite ? Je ne crois pas, il me semble que l’exonération s’arrêtera au 1er Janvier suivant la mutation (vérifier auprès des impôts). Quant à savoir pourquoi il doit s’engager à en faire sa RP… peut-être y a-t-il une clause anti spéculative (émise par une collectivité qui aurait consenti initialement un avantage qui l’y oblige) ? Langue au chat.
      – informer les impôts ? Bonne question : je n’ai pas la réponse. Quelques bribes d’avis personnel : pas d’obligation de les informer avant car quand on est propriétaire d’un logement PSLA on est pleinement propriétaire (sauf si clause anti spéculative à respecter, et se méfier des conséquences d’une vente sur le différentiel de TVA bien sûr). Par contre, il est sûrement de bonne politique de se rapprocher d’eux pour vérifier qu’ils ont bien la même analyse que vous du sujet.
      – mutation : non, ce n’est pas une mutation forcée (si vous parlez bien des critères d’exonération du rbt du différentiel de TVA ?) ; il est simplement là question de mobilité professionnelle (même si elle est volontaire, donc) et d’une distance supérieure à 70 km. OK ? 🙂

1384. @ Marie : un désaccord important avec votre commentaire : sauf clause anti-spéculative particulière, il est parfaitement possible de faire une plus-value en cas de revente de son logement PSLA.
      Bien sûr, il y a assez souvent des clauses anti-spéculatives qu’il faut alors lire et respecter ; ce qui peut conduire à limiter le prix de revente ou à reverser parfois une partie de la plus-value à l’un des partenaires (vendeur ou collectivité). Chaque clause anti-spéculative est un cas particulier et relève des relations contractuelles, elle n’est pas définie par les règles nationales du PSLA.
      Par ailleurs, il n’y a pas d’impôt sur les plus-values en cas de revente de résidence principale.

1385. Merci Marc pour votre retour. J’avais déjà consulté le lien en question. Donc nous sommes d’accord que la réponse du courtier n’a pas l’air d’être en phase avec la législation en vigueur.

      Le courtier doit revernir vers moi avec le texte de référence sur laquelle il appui sa réponse. Je ferais suivre l’info dès que j’ai son retour.

      Je rebondis également sur le sujet d’Anne-Fleur, et ce fameux différentielle de TVA pour résumer si revente avec plus value obligation de s’acquitter de la différence de TVA même si aucune clause spéculative insérée? Les impôts, à priori se fixe sur un autre texte que le BOI mais ou peut on trouver cette info? Centre des impôts local?

1386. @ Chris : non, il n’y a aucun lien entre différentiel de TVA et plus-value. Le différentiel de TVA est dû (si on n’est pas dans un des cas d’exonération prévus) sur la base du prix d’achat et avec un principe d’amortissement de 10 % par an (si revente au bout de 3 ans on doit 70 % du différentiel de tva). La plus-value éventuelle fait le bénéfice ou la perte du « PSLA iste » qui revend son logement PSLA, sauf à respecter le contenu de clauses anti-spéculatives potentiellement plus restrictives bien sûr.

1387. Bonjour Marc
      Nous sommes sur le point de passer chez le notaire pour signer un PSLA. La clause anti-spéculative précise que nous devrons, en cas de revente avant 15 ans, donner priorité au promoteur qui pourra racheter le bien au prix de vente initial revalorisé selon indice de la conso de l’insee. Quid des travaux que nous comptions réaliser dans la maison qui est livrée brut (pas d’aménagement extérieur, pas de cuisine…) … cette clause est-elle négociable? Je souhaite faire préciser que le bien devra être revaloriser à hauteur des aménagements réalisés.
      Lors de la réservation on nous a proposé d’acheter en direct (hors psla), nous perdions donc l’avantage TVA 5.5 mais cela nous libèrerait-il par ailleurs de la clause anti spéculative?
      J’avous que sans vouloir faire une plus value je ne voudrais pas perdre de d’argent…
      Merci

1388. Bjs Marc, tout d’abord merci pour la réponse. Je viens de recevoir hier le contrat de réservation donc sa se précise.

      Petite interrogation par rapport à celui-ci, effectivement, en ce qui concerne les frais de notaire sur le contrat il mentionne qu’il représente 4.5% du prix de vente.

      Cela est-il forfaitaire et identique à toutes les ventes en VEFA? ou le taux est librement fixé en fonction de la commune ou de la région?

      Merci d’avance et bon weekend!!

1389. @ Sophie : intégrer le coût de vos aménagements au prix de vente initial pour le majorer n’est pas une obligation pour le vendeur ; car bien des fois ces aménagements ne sont pas une plus-value objective (ou pas suffisante), voire même parfois une moins-value potentielle quand les aménagements sont trop personnalisés (et donc susceptibles de déplaire au prochain acquéreur). Donc, ça se discute au cas par cas, mais le vendeur n’a aucune raison de prendre un risque sur ce type « d’à côtés ».
      Acheter hors PSLA, avec TVA au taux normal, fait effectivement sauter la clause anti-spéculative le plus souvent, car quel est l’intérêt de prévoir une clause anti-spéculative quand l’acquéreur ne bénéficie plus d’aucun avantage ? Posez quand même la question au vendeur, au cas où la collectivité aurait participé financièrement à des travaux d’aménagement (par exemple) et souhaite le maintien de la clause même hors PSLA (peu probable mais on ne sait jamais…).

1390. @ Chris : non, ce n’est pas forfaitaire, juste un ordre de grandeur, une provision. Les frais d’acte notarié sont dégressifs (il existe un barème officiel appliqué par les notaires) selon le prix de vente. Un logement de 300 000 euros aura ainsi un taux plus faible (en %) qu’un logement de 200 000, mais en euros ce sera plus cher bien sûr. Cela étant, ce taux de 4.5 % me paraît sensiblement surévalué. Parlez en au vendeur et demandez une évaluation des frais au notaire avec son accord, si c’est possible. 🙂
      Et bon week-end aussi !

1391. Bonjour Marc,

      Merci pour toutes ces informations.
      J’ai une question sur ce que j’ai droit ou pas de faire dans ma situation.
      L’appartement réservé depuis 2 ans et acheté en juin dernier dans le cadre des opérations d’accession des organismes E.S.H va être livré debut février.
      Avec mon ex-conjoint nous nous sommes séparés mi-octobre et nous souhaitons donc vendre.
      Peut-on mettre l’appartement en vente ?
      Si oui, y’a t-il un cadre réglementaire réaliser cette vente (prix de vente, revenus des acheteurs…. ?
      Si non, peut-on le mettre en location ?

      En vous remerciant d’avance pour votre réponse, je vous souhaite une bonne fin d’année.

      Ariane

1392. @ Ariane : Oui, vous pouvez vendre. Pour le reste des questions, je suis désolé, mais il va falloir parcourir la liste des commentaires précédents car les sujets ont déjà été évoqués. Je ne peux pas revenir à nouveau. 🙁

1393. Bonjour Marc,

      Déjà, merci pour ce blog!!

      J’ai essayé de lire la plupart des commentaires pour trouver ma réponse. J’ai vu les réponses de Jeanne mais je ne comprends pas très bien dans quel cas nous pouvons annulé les indemnités dues.

      Un petit récapitulatif de notre situation :
      Je suis locataire depuis octobre 2017. Avec mon mari, nous nous plaisons pas dans la maison. Nous avons des défauts importants et les demandes restent sans réponse.
      Nous pensons à quitter le logement.

      Nous avons dans notre contrat cet élément comme indiqué dans la loi :
      « Lorsque le contrat est résilié pour inexécution par l’accédant de ses obligations, le vendeur peut obtenir, sans préjudice des dispositions des articles 9 et 10, une indemnité qui ne peut dépasser 2 p. 100 du prix de l’immeuble objet du contrat. »

      Jeanne parle de cet extrait dans la loi :
      « Lorsque du fait de l’accédant, le transfert de propriété n’a pas lieu au terme convenu pour une cause autre que celle visée à l’alinéa précédent, le vendeur peut obtenir, sans préjudice des dispositions des articles 9 et 10, une indemnité qui ne peut dépasser 1 p. 100 du prix de l’immeuble objet du contrat. Cette indemnité n’est pas due lorsque le contrat porte sur un logement qui a bénéficié d’une décision d’agrément prise par le représentant de l’Etat dans le département, dans des conditions prévues par décret. »

      Pouvez-vous m’éclairer? Nous souhaitons estimer les frais que nous pourrions avoir.
      Je sais que nous aurons ceux du notaire (inconnu à ce jour) mais concernant le vendeur s’est vraiment flou pour moi.

      Merci pour votre aide.

1394. Bonjour,
      Je compte faire la levée d’option, je voudrais savoir si il est obligatoire d’avoir un prêt Pas ? Sinon, pourrais-je avoir un prêt classique et bénéficier de l’exonération de la taxe foncière ?

      Merci

1395. @ Tessa 21 : lever l’option n’est pas une obligation, mais une faculté offerte au locataire accédant. Quant aux frais, c’est effectivement le notaire qui pourra vous les calculer.

1396. @ Yves : pour le financement, vous pouvez aller chercher le financement que vous voulez sans rien perdre des avantages du PSLA (tva réduite et exonération de taxe foncière). Hop ! 🙂

1397. Merci Marc pour votre réponse.

      Le notaire me demande de prendre contact avec l’HLM pour connaître le frais et d’envoyer une lettre AR.

      Je ne comprenais pas dans quelle condition Jeanne avait pu utiliser le 2ème extrait que je vous ai mis dans mon message. Donc savoir comment orienter mon courrier.

      Bonne soirée

1398. @ Tess21 : lisez l’article 11 https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006068850&dateTexte=20171230
      Ce que Jeanne a fait valoir est que dans la mesure où le contrat de location-accession relève du PSLA (« un logement qui a bénéficié d’une décision d’agrément prise par le représentant de l’Etat dans le département ») l’indemnité n’est pas due.
      Car il y a aussi des contrats de location accession qui relèvent du droit commun avec TVA normale et pas de décision d’agrément (mais sans aucun intérêt pour le locataire accédant…) et là le vendeur pourrait demander 1 %. 🙂

1399. Bonjour Marc et meilleurs voeux,

      Je voudrais savoir si la phase locative compte pour le differentiel de tva en cas de revente d’un appartement en PSLA.
      Exemple : j’ai 2 ans de location + 2 ans d’accession a la propriété
      Aurais-je le droit à 20% ou 40% de decote de tva ?

      Cordialement,

1400. Bonjour,
      Une petite question nous avons acheté un appartement T3 en psla en avril 2013 ( nous sommes restés locataires pendant 1 an) nous souhaitons le vendre car la famille s’est agrandi et nous commençons à être à l’étroit. Quelles sont les frais à rembourser?? Pouvons nous le mettre en location plutôt que de le vendre?? Nous avons eu un crédit à taux 0 d’un montant de 35000€.
      Merci

1401. @ Amina : le non paiement du différentiel de tva (en cas de survenance de l’un des évènements prévus) ne marche que si l’on vend. Si vous louez sans vendre vous tordez le cou à la réglementation ; en gros c’est comme si vous disiez à l’état, ce n’est plus une résidence principale mais un investissement locatif et en plus je garde le bénéfice du différentiel de TVA. A votre avis, c’est possible ? 😉

1402. @ Mans : le fait générateur est l’achèvement du bien (en gros, la livraison). ; donc la phase locative en fait partie

1403. Bonjour Marc,

      j’ai réservé un PSLA pour une livraison en 2019.
      Or, on me propose un autre appart en PSLA qui me plairait mieux et dont la livraison est prévu en 2018.
      Est-ce que l’on peut se désengager d’un Psla et s’engager pour un autre?
      Ça ne pose pas de problème au niveau de la commune (c’est la même commune mais un promoteur différent) sachant que l’on rempli une attestation pour cette commune?
      Merci de ta réponse.
      Cordialement

1404. @ Yannick : si le seul document signé jusqu’ici est le contrat de réservation (et pas encore le contrat de location-accession) le mal est moindre car peu de frais ont été engagés par vous et le promoteur a encore le temps de se retourner d’ici sa livraison 2019 pour retrouver un acquéreur. D’autant que forcer un réservataire à continuer le parcours au risque de voir celui-ci ne pas lever l’option plus tard est une stratégie hasardeuse. Le seul danger (financier) est celui du sort du dépôt de garantie éventuel. Relisez votre contrat de réservation et parlez-en avec votre vendeur, il y a de bonnes chances que vous puissiez le récupérer.

1405. Bonjour Marc. J ai a mon tour une question.j ai faus une reservation en mars 2016 pour une location accession livrable en septembre 2017.qui a prit du retard et sera livree en mai.or j ai deja sorti de mon epargne ( chose pas facile a faire que d avoir un peu d epargne dans une situation financiere qui repond aux exigences de l accord d un psla) bref.j ai aussi vu un notaire et laisse cette fois 2400 euros! De moins en moins d epargne et tout ca sans savoir comment iront mes comptes en septembre prochain quand je rencontrerai la banque pour souscrire au pret… la j ai une cuisine a installer pour notre arrivee dans le logement car jusque la locataire nous n avons pas grand chose.a nouveau je dois financer ac epargne et ne pourrait pas la reimpacter ds le pret.est ce normal? Je n ai pas assez d epargne pour tout.connaissez vous une solution viable pour que l investissement dans mon mobilier puisse rentrer ds le pret final? Merci pour votre retour.clemence

1406. Bonjour Marc, mon épouse reçoit ce jour une demande des impôts pour le différentiel de tva sur son logement acquis en Plsa en juin 2015.
      Pour être très clair de façons à ce que votre expertise nous aide :
      Nous avons déménagé en mars 2016, pacs fait en janvier 17 et notre enfant commun est né en janvier 17.
      Nous sommes actuellement locataire d’une maison plus grande qui nous permet d’accueillir la totalité de nos enfants.
      En lisant divers forums et renseignements pris auprès de la ville de Rennes nous avions compris que nous pouvions conserver le logement plsa et le louer en bénéficiant des avantages acquis ( et sans révision de la TVA) dès lors qu’il était loué pendant au moins 9 ans et que nous passions par une agence à vocation sociale pour le louer ce que nous avons fait ( loyer extremement modique mais c’etait Le principe) avons nous mal interprété quelque chose ? Avez vous une solution pour nous . Merci

1407. @ Clémence : Boire ou conduire, il faut choisir ! 😉
      Si vous n’avez pas assez d’épargne pour tout, il vous faut définir des priorités ; et je ne suis pas sûr que la mise en place immédiate de la cuisine aménagée le soit. Imaginez que vous ne leviez pas l’option. Vous en faites quoi de la cuisine aux dimensions de ce logement ?
      Le vendeur n’a pas l’obligation de vous la rembourser, il faut le savoir. Pour le reste, il vaudrait mieux aller voir un spécialiste du financement (courtier en crédit immo) et lui exposer en direct le sujet.

      @ Vincent : sincèrement, je ne connais pas ce type de solutions en tant qu’elle serait admise pour louer un logement PSLA comme dans le cas que vous décrivez. De base, le dispositif PSLA est un effort fiscal de l’état pour permettre à des personnes sous plafond de ressources de devenir accédant à la propriété de leur logement en tant que résidence principale (et pas investisseur locatif).
      Donc, je n’ai pas connaissance de la voie que vous indiquez. Mais si vous arrivez à démêler votre pelote et qu’il y a une exception de ce type, je suis preneur de l’info ! Elle servira à d’autres. 🙂

1408. Bonjour Marc,
      Nous avons signé notre contrat pour un logement en PSLA il y a 6mois. L’appartement est en construction. Seulement, notre commercial vient de nous contacter car notre contrat est rendu caduque. En effet, nous depassons le plafond de ressources pour deux personnes, toutefois nous sommes considérés jeune ménage donc cela devait correspondre à 3 parts. Or ils viennent de se rendre compte que le jeune ménage n’a pas lieu d’être lors du PSLA. Avez-vous la même info ? Quel recours avons nous sachant que ça leur a pris plus de 6 mois pour se rendre compte de leur erreur ?
      Merci d’avance

1409. Bonjour Marc
      Je suis locataire de mon F3 auprès de ACM OPAC depuis 12 ans et je souhaiterais racheter celui ci en location accession…par quoi dois je commencer? Faut il que je me trouve d’abord un notaire?

1410. @ Kali : le PSLA considère le nombre de personnes devant occuper le logement, et pas la notion de jeune ménage, effectivement. Quant au recours… s’agissant d’une erreur qui n’a pour seul effet que de vous priver de quelque chose auquel vous n’avez pas droit, je ne vois pas ce qu’il y a lieu d’espérer même si ils ont mis trop de temps à réagir.
      Cela étant, vous pouvez toujours leur demander s’ils ont prévu un dédommagement vu que ce délai vous a retardé et peut-être privé d’opportunités sur ce laps de temps ? Mais sans trop y croire.

      @ Derlon : vu le délai de 12 ans dont vous parlez, il ne s’agit pas de PSLA mais de vente d’HLM ancien par votre organisme à ses locataires. Là, il faut vous rapprocher de votre bailleur car il n’y a que lui qui puisse engager une stratégie de vente sur l’ensemble immobilier dans lequel vous habitez.

1411. Bonjour Marc mon mari et moi étudions la possibilité de revendre notre maison PSLA dans les mois à venir, nous avons donc relu le contrat de vente du notaire.
      Lors d’un paragraphe il est noté:
      B) interdiction de location
      En outre, le vendeur interdit d’ores et déjà à l’accedant dans la mesure où il a levé l’option de procéder à tout location des biens acquis pendant une durée de 10 ans à compter de la présente acquisition.
      Cette interdiction s’appliquera à tout sous-acquéreur pendant cette durée de 10 ans.
      En cas de cession des biens acquis l’accedant déclare prendre l’engagement d’informer son acquéreur de la présente clause.
      Les seules location qui pourront être consenties pendant cette durée sont celles qui seront éventuellement établies par la société venderesse dans le cadre du maintien dans les lieux qui pourrait être accordé par suite de l’exercice du droit de rachat ou du droit de préemption ainsi qu’il sera dit ci-dessous.
      A l’expiration du délai de 10 ans les locations pourront être consenti mais les biens loués de votre être affecté à la résidence principale du ou des locataires.

      Comprenez vous la même chose que moi c’est-à-dire que nos futurs acquéreurs devront continuer cette clause de non location sur la durée restante des 10 ans( 6 ans et demi restant en l’occurrence)?

      Merci d’avance pour votre réponse.

1412. Bonjour,
      au risque de vous faire répéter peut être mais je me permets de vous demander à quel moment peut on faire appliquer la loi sur le gel du PTZ (signature contrat accession en mars 2017 levée option possible qu en 2018 avec un ptz zone C deux fois inférieur.)Du coup vu le texte mis en lien suivant nous pourrions demander les conditions du ptz 2017 et non 2018.
      https://www.legifrance.gouv.fraffichTexte.do;jsessionid=91F4B3FB7DC16A8CF8717310C37B9CC3.tpdila21v_3?cidTexte=JORFTEXT000031328651&dateTexte=&oldAction=rechJO&categorieLien=id&idJO=JORFCONT000031328283
      On nous répond que c’est la loi, oui, mais que les banques n ont pas le logiciel pour…. comment faire appliquer notre droit et à quel moment (une fois qu on a signé l offre de pret on fait un AR pour demander d appliquer la loi?)
      Merci d’avance.

1413. @ Maeva : à question longue, réponse courte : oui ! 🙂

      @ Jeanne : alors là… je n’ai pas l’info. A part essayer de voir d’autres banques pour vérifier si elles sont toutes handicapées du logiciel ? 😉

1414. Bonjour,

      Je suis actuellement en phase locative, je devrais pouvoir acheter vers Juillet (le temps que le contrat l’autorise et que le dossier de prêt avance). J’ai donc signé l’acte de PSLA mais n’ai pas acheté l’appart encore.

      Mon entreprise propose un PEE abondé, sur lequel je n’ai pas encore fait de versement. Ma question est la suivante, quel est l’élément déclencheur permettant le déblocage anticipé? Car si c’est le contrat de location accession, c’est trop tard et mes fonds restent bloqués… Mais si c’est autre chose comme l’offre de prêt, l’appel de fond du notaire, l’acte de transfert de propriété… Je peux poser des sous maintenant et les débloquer dans quelques mois.

      J’ai cru comprendre d’après les commentaires que je pouvais anticiper un certain retard et donc faire l’avance des fonds pendant quelques mois, je peux vivre avec; par contre 5 ans ça ne serait pas possible!

1415. Bonjour, je voulais juste confirmer que dans le cadre d’un PSLA, l’élément déclencheur permettant de débloquer les sommes d’un PEE est bien l’acte final, de transfert de propriété?

      Car je peux effectuer un versement sur mon PEE pour profiter de l’abondement, et je voudrais débloquer ces sommes pour l’achat, mais le fait d’avoir signé le contrat de location accession avant de faire ce versement ne va t-il pas m’interdire le déblocage?

1416. Bonsoir
      J’ai acheté un T2 en psla (signature faites en juin 2017) qui avait déjà été habité avant mais le locataire n’a pas souhaité lever l’option d’achat. Du coup je n’ai pas eu droit au ptz n’étant pas la 1ere habitante de ce logement. Aujourd’hui je vis avec mon conjoint et nous voudrions plus grand mais je ne pense pas que ce soit un motif de revente. Sachant que mon promoter est prioritaire sur la vente avant 5 ans et sans plus value au delà le promoter ma dit que je pouvais une plus value sur mon bien est ce vrai ? Je voulais savoir si certains promoter pouvez racheter le bien et proposer plus grand ? Si je revends avant au delà des 5 ans et que je fais une plus value vais je devoir payer un impôt sur celle ci ?
      Merci d’avance pour votre aide

      Bonne soirée

1417. Bonjour Marc,

      Je suis toujours en cours d’acquisition également d’un bien en PSLA et l’offre de prêt ne sera émise que début 2019. Je suis donc comme Maeva intéressé par le maintient du PTZ+ au moment de la signature du contrat qui a eu lieu en décembre 2017.

      J’ai contacté les services de l’ADIL de mon département qui me confirme bien l’application du décret mais faut il encore trouver une banque qui accepte de faire l’offre avec les conditions de 2017.

      Il faut qu’elle soit « signataire de l’avenant type à leur convention avec la Société de Gestion des Financements et de la Garantie de l’Accession Sociale à la propriété (SGFGAS) et relatif à la mise en œuvre de la mesure de « gel » de la réglementation PTZ sont habilités à émettre ces offres de prêt. »

      Je suis preneur d’infos sur le sujet car pour l’instant, je n’arrive pas a obtenir la liste des banques qui ont signées l’avenant…..si entre temps j’ai l’info je post.

      Bonne journée

      Cordialement,

1418. Bonjour quand dois je effectuer les recherche de financement,nous avons recu la proposition d acquisition de notre logement la date anniversaire est le 27 avril 2018

1419. Bonjour Marc,
      J’ai signé un contrat de réservation chez le notaire en octobre 2016 pour une livraison prévisionnelle fin d’annee 2018
      Pressentant du retard dans la livraison , j’ai reçu une courrier de confirmation :
      La livraison est prévue au 1ertrimestre 2020 ! Le notaire doit me contacter afin de réitérer l’acte
      Qu’en pensez vous ? Aucune indemnisation pour ce retard substantiel ! Plus d’un an ? Quelle perte de temps à payer un loyer à fond perdu ! Bien Sur je peux toujours laisser tomber ce contrat mais il est intéressant financièrement surtout par rapport à la TVA de 5,5
      Par ailleurs pour bénéficier d’un PTZ ( s’il existe encore dans ces délais !) sur quelles revenus vont-ils se baser en 2020 ?
      Merci d’avance pour vos réponses

1420. @ Benn : pour le PEE, regardez le commentaire d’Agnès en date du 11 décembre 2014 (beaucoup plus haut dans les commentaires !) 🙂

1421. @ Julie : vu ce que vous dites, je suppose qu’il y a dans votre acte des clauses anti-spéculatives. Donc là, c’est du cas par cas, il faut lire votre acte dans le détail. Concernant la plus-value, s’agissant de votre résidence principale, il n’y a pas d’impôt sur la plus-value (mais encore faut-il en faire une…).
      Sur le fait, pour le promoteur, de racheter votre logement et de vous en vendre un plus grand, le but du jeu pour un promoteur est de vendre et pas de racheter, donc il est très rare qu’un promoteur accepte de racheter, sauf quand il y est contraint par la réglementation de la garantie de rachat (dont vous devez connaître les conditions, je suppose ?).

1422. @ Chris : à dire vrai… je n’ai pas davantage cette liste que vous. 🙁
      Il faudrait sans doute contacter la SGFGAS pour l’obtenir.

1423. @ landemaine : commencez votre recherche de financement le plus tôt possible afin d’avoir le temps de trouver une offre qui vous convienne. De toute façon, le temps de chercher, de trouver, de faire éditer l’offre, plus le délai de validité des offres de 3 mois en général… vous serez largement dans les clous pour une levée d’option de fin Avril. Sans compter que le notaire va aussi devoir travailler un peu, en parallèle pour préparer son acte.

      @ Anne : au stade du contrat de réservation, vous n’êtes en effet aucunement engagée et le planning du projet peut changer. De plus, il faut savoir que les retards de chantier dus aux défaillances d’entreprise ou aux intempéries sont répercutables sur le délai de livraison. Donc pour l’indemnisation, il n’y aura rien. C’est un choix qui vous appartient encore (de faire ou pas). Pour le PTZ, le gel de la réglementation de 2015 permet de figer à la date du contrat de location-accession certains éléments permettant de définir l’éligibilité au PTZ comme le plafond d’opération, la quotité, la durée du prêt, le zonage et le plafond de ressources à respecter. Mais vous avez raison, encore faut-il que le PTZ existe encore à ce moment là (levée d’option pour achat définitif). Qui vivra verra…

1424. Bonjour,
      Titulaire d’un contrat de location-accession, j’ai fait savoir à l’opérateur qui vend le bien que je ne suis plus en mesure de lever l’option d’achat. Des frais de publicité foncière me sont demandés par le Notaire pour passer un acte. Il s’élève à plus de 2000 €! (pour un T2 d’une valeur de vente de 146000€).
      J’ai lu dans une de vos réponses en date du 03/02/2015 que ces frais ne dépassent pas en général quelques centaines d’euros…
      Comment se fait-il qu’on me demande un tel montant? Auriez-vous un avis sur la question? Une grille tarifaire que je puisse consulter? Un texte de loi vers lequel je puisse m’orienter?
      Merci par avance de vos lumières.

1425. Bonsoir Marc, comme vous j’ai pensé a contacter la SGFGAS cependant ils n’entretiennent pas de contacts avec les particuliers.
      Effectivement, il s’agit d’une société de prestations de services pour les établissements de crédit.
      J’ai donc contacté le cedef qui ma renvoyé vers l’ADIL qui m’informe ne pas avoir la liste non plus.
      Assez frustrant, je vais donc me retourner auprès des banques et la je sens que sa va être enjoy :)!!

      Bonne soirée.

1426. @ Chris : il n’y a pas de petit plaisir ! 😉
      Même si je ne vois pas ce qui pourrait gêner de diffuser cette liste plus largement…

1427. @ Guillaume : bon, je ne sais pas si j’ai les yeux croûtés, mais je n’arrive pas à trouver la réponse du 3-2-2015 dont vous parlez. En revanche, ce qui est sûr c’est que la fourchette régulièrement évoquée par tous ceux qui font le parcours se situe entre 2000 et 2500 euros et ce à deux reprises : au moment du contrat de location accession et au moment de l’acte définitif d’achat consécutif à la levée d’option.
      Donc, rien d’anormal sur ce tarif ; ce qui ma paraît dommage en revanche c’est de renoncer à cause de ces frais. Si vous êtes en réelle difficulté financière, alors effectivement, il vaut mieux « arrêter les frais ». Mais si votre budget familial est bien maîtrisé et compatible avec les remboursements futurs et avec un reste à vivre confortable, il est dommage de se priver d’une économie de tva aussi importante. Le PSLA est aride dans son parcours administratif, mais la bonne affaire se fait à l’achat grâce au différentiel de TVA (plus l’économie de taxe foncière).
      A vous de voir, Guillaume ! 🙂

1428. Bonjour Marc,

      Petite question. Actuellement propriétaire avec mon conjoint de notre appartement acheté en accession location, nous allons malheureusement nous séparer. Nous ne sommes ni maries ni pacsés. Une simple «  »séparation  » peut elle nous faire éviter de reverser cette TVA ou pas? Je sais que rompre un pacs ou divorcer me permets?

      Merci infiniment de vos lumières..

1429. Bonjour, je vous remercie pour toutes les informations que vous partagez. Il est tellement difficile d’avoir des réponses concernant ce PSLA.
      Ainsi, après avoir lu toutes les pages, j’ai quelques questions qui restent en suspens.
      Nous sommes un couple intéressé par ce dispositif. Un en CDI et l’autre fonctionnaire, nos revenus sont au dessus du plafond. Toutefois, madame est enceinte et doit accoucher dans le courant de l’année. La question est : bébé peut il être compté comme personne occupant le futur logement ? Dans ce cas, nous rentrons dans la condition de plafond.
      Aussi, il me semble avoir lu quelque part que lorsque la banque partenaire n’est pas favorable à votre dossier. Il est tout de même possible de poursuivre les démarches et obtenir la réalisation du contrat de location accession. Est ce vrai ?
      Merci de votre réponse.

1430. Bonjour j’ai une question concernant le PSLA, ça fait 2 ans que je suis dedans et j’aimerais savoir si c’est possible de réaliser des travaux?
      J’aimerais faire une 4éme chambre en vue d’un bébé.
      J’ai signé mes papiers chez le notaire avant de rentrer dans la maison.

1431. @ Amandine : pas sûr qu’il me reste encore de la lumière… 😉 A priori, je dirais non, le texte ne prévoit que la rupture de PACS ou le divorce. Mais si j’étais vous, je poserais quand même la question au service des impôts dont vous dépendez. On ne sait jamais : une réponse favorable sur un malentendu ! 🙂

1432. @ Olivier : est-ce que bébé pourrait accélérer un peu ? 😉
      Je ne sais pas dans quelle mesure ni avec quelle certitude un bébé en préparation dans le ventre de sa maman peut être comptabilisé parmi les futures personnes « devant occuper le logement ».
      Ce que je sais en revanche, c’est qu’il s’écoule plusieurs mois entre la signature d’un contrat de réservation et celle du contrat de location-accession. Et c’est à ce moment là qu’il faudra être « dans les clous ». Donc, si votre vendeur en est d’accord, il pourrait faire étudier votre dossier « comme si » et signer avec vous un contrat de réservation dans un premier temps (si l’étude du dossier est positive). A voir avec lui !

      @ Laeticia : si vous êtes locataire, non. Si vous êtes devenue propriétaire (option levée + acte d’achat définitif signé), il n’y a pas de restriction au niveau du PSLA. Mais il faut respecter les règles d’urbanisme et se renseigner auprès du service d’urbanisme de la ville ; car il va sûrement falloir un permis de construire….

1433. Bonjour,
      J’ai acheté un appartement dans le cadre d’un PSLA via un bailleur social en 2016.
      Je vais m’installer à l’étranger, et puis-je conserver ce logement soit dans le cadre d’une résidence secondaire, ou d’un logement vacant sachant que cette vacance permet une réduction non négligeable de la taxe d’habitation?
      Cordialement.

1434. Nous sommes en couple avec un enfant. Propriétaires en PSLA depuis 2013. Vie commune mais ni Pacs, ni mariage. En cas de rupture, que se passe-t-il ? Et quelles sont les solutions, sans trop de frais. Merci.

1435. Bonjour Marc,
      Désolé, je me suis mal exprimé dans ma question du 22/03 (et je faisais référence à votre réponse @ Birault du 03/04/2015 😀 )…
      Ma situation est la suivante: La lettre de résiliation a été envoyé au vendeur. Il en a pris acte il y a plus d’un mois. J’ai déjà quitté le logement pour des raisons personnelles.
      A présent, le Notaire me réclame plus de 2000 € de frais d’acte alors que je n’ai pas levé l’option d’achat (c’est une renonciation). Si je comprends qu’une telle somme soit demandée « au moment du contrat de location accession et au moment de l’acte définitif d’achat consécutif à la levée d’option », je suis surpris qu’un acte de résiliation soit aussi onéreux.
      J’ai relu mon contrat de location-accession. Je ne trouve pas de référence à cela, hormis le paiement des « charges de copropriété et de toute Association syndicale qui resteraient dues », ce que je comprends tout à fait.

1436. Merci Marc pour votre réponse. Du coup est-ce crédible de simplement se pacser puis de vendre (puisque le pacs est une condition de non remise de la tva ) ou bien de se pacser et se depacser ? (il doit bien y avoir un délais entre ces deux actes à respecter ?)

      Merci beaucoup …

      Amandine

1437. @ Gooumilev : la réponse est non, le PSLA concerne l’achat d’une résidence principale.

1438. @ Cocco : là, il vaudrait mieux consulter un notaire ou un avocat… du côté du PSLA, il faudra sûrement vendre (peut-être que l’un des membres du couple peut vendre « sa part » à l’autre ? A vérifier avec notaire)

1439. @ Guillaume : le problème avec le PSLA c’est que le contrat de location accession est enregistré auprès « des hypothèques ». Du coup, avant de pouvoir revendre le logement, le notaire est obligé de remettre les compteurs à zéro avec un acte de résiliation, qui n’est pas gratuit. Jusque là, c’est logique. Ce qui est moins évident c’est que vous soyez contractuellement obligé de payer. Un moyen simple est de demander au notaire de vous produire le document écrit qui vous contraint à le faire (loi ou élément contractuel). Vous jugerez sur pièce ! Mais si le notaire ne peut rien produire, rien ne vous contraindra à payer.

1440. @ Amandine : heu, là, ça s’appelle un abus de droit (à mon avis), car ce n’est plus un accident de la vie mais une manœuvre destinée à contourner l’obstacle ! Gourmande…. 😉

1441. Bonjour Marc,
      J’ai lu énormément de commentaires par rapport à votre article mais étant d’un naturel stressé, pourriez-vous avoir la gentillesse de me confirmer ce que je pense avoir compris.
      J’ai signé un contrat préliminaire pour une maison avec le versement d’un acompte de 1 %. Toutefois, la maison ne sera livrée qu’a partir de fin 2019, voir début 2020.
      Ayant beaucoup d’incertitudes au niveau financier (perte éventuelle prochaine de l’emploi de mon conjoint, arrêt du PTZ….) je n’ai pas encore la certitude de pouvoir lever l’option ultérieurement en fonction du montant des échéances du prêt à contracter. Je risque donc d’être dans l’impossibilité de signer le contrat de location accession qui a priori sera établi au moment de l’achèvement des travaux au vu du pré contrat signé.

      Si j’ai bien compris, dans le cas où je rompts le contrat préliminaire à n’importe quel moment, je risque au maximum de perdre mon acompte mais le promoteur ne pourra pas m’appliquer d’indemnités à verser en suppléments ?

      Les indemnités de 2% du prix ou 1 % du prix selon le cas s’appliquent seulement dans le cas d’une résiliation du contrat de location, c’est bien cela ?

      Merci par avance.

      Bien cordialement.

1442. @ Cath : y en a des fois qui posent des questions alors qu’ils ont déjà les réponses…. 😉

1443. Bonsoir Marc. Je viens de consulter votre Blog, et merci pour vos infos. Par contre, je reste désespérée. En effet, je viens de rendre mon logement en privé au 1er janvier 2018 car je payais un loyer de 520 euros +20 euros de charges. Mon allocation logement est tombée de moitié en annulant un enfant à charge en Août 2017.
      Je ne perçois que 805 € d’invalidité et je pourrais prétendre au minimum d’allocations logement si je retrouve un logement soit 241 € pour une personne seule.
      J’ai bien fait une demande de logement aux Hlm de ma ville en Bretagne où je suis, mais sans suite, bien que je les ai relancés à plusieurs reprises.
      Ils n’ont pas estimé m’accorder un pavillon T3 au loyer de 426 € charges comprises, faute de revenus suffisants et car on n’attribue pas un pavillon à un « nouveau » locataire – il faut d’abord avoir été en appartement collectif ! Elle est où cette loi ??? Mais j’estime que j’aurais pu, vu que c’était devenu pire là où j’étais.
      Ma fille aînée a eu l’attribution d’un pavillon T3 justement accolé à celui que je demandais (au bout d’un an à peine, alors que c’était sa 1ère demande en Septembre 2016).
      Je sais que mes 805 € de Pension Allocation Handicapée de la Sécurité Sociale Cotorep et MDPH sûr à mes années de Travail (rien à voir avec celle de la CAF qui est sociale-civile ) les dérange et je ne peux plus travailler depuis longtemps. J’ai 55 ans, et je me retrouve à la rue depuis Janvier 2018, et j’ai dû m’inscrire à la mairie au Ccas.
      Ma fille étudiante a elle aussi eu un logement studio en 2015, alors qu’elle n’avait que sa bourse scolaire d’échelon 6. Elle est d’ailleurs rattachée fiscale avec moi jusqu’aux revenus 2017 compris.
      Il est évident qu’il y a DISCRIMINATION, que ma fille aînée m’héberge provisoirement depuis Janvier 2018. Mais celle-ci est en « CDD » à temps partiel, après un CAE d’un an …. Comment faire valoir mes droits ? Ils m’ont déconseillé de faire une demande en qualité d’Handicapé « car ils n’en ont jamais » , DONC J’AI DÛ MODIFIER MA DEMANDE EN LIGNE.
      À MON INSU, ils ont aussi « ajouté une proposition », évidemment que je n’ai jamais eu et sans m’avoir contactée….

      J’aurai bien opté pour un achat en PLSA en 2015, mais c’est resté sans réponse malgré ma demande.
      Depuis je suis bloquée 5 ans car mon dossier de surendettement a été accepté par la Banque de France.

      Ma fille aînée n’a plus d’allocation logement par la CAF alors qu’elle ne perçoit que 850 € par mois.
      Je sais que j’ai un abattement de + de 2000 € sur mes revenus, mais aurai-je réellement droit à 241 € d’Apl si je reprends un logement., alors que j’ai 805 € par mois ???
      J’ai L’INTENTION DE REPRENDRE LE PAVILLON -HLM de ma fille aînée (car elle ne peut plus le payer) ….
      Normalement, c’est faisable SI j’y habite – HÉBERGEMENT – depuis au MOINS un an. Les HLM peuvent-ils ME LE REFUSER ??? Au vu de mes revenus……. alors qu’il n’y a que 45 euros d’écart entre les siens et les miens !!!
      Ce serait aberrant maintenant que j’y réside.
      Personnellement, ma fille préfère se rapprocher de la ville où elle travaille à côté.
      SI INVERSEMENT c’est MOI QUI L’HEBERGEAIT, JE N’AURAIS plus droit à l’APL non plus.
      PEUT-ON ME REFUSER CETTE REPRISE, alors que J’Y HABITE ??? Dans le cas où j’y habite depuis plus d’un an au 1er FÉVRIER 2019 ?
      J’attends un complément de revenus cette année au Titre de la PENSION de réversion-Complémentaire ….. justement.- Mon mari est décédé.

      Puis-je demander une attribution officielle par l’intermédiaire de la justice ? Cela fait près de 4 ans que j’ai fait une demande de logement social et je ne comprends pourquoi je n’ai pas de réponse favorable. – alors que le délai est de 12 mois pour être pourvu !

      Si je suis hébergée, et plus SDF à la Mairie, je n’ai plus de priorité ! Même si ma fille rend son pavillon en échange d’un appartement en ville. Je vais où ? J’ai 55 ans, et une santé HS qui déraille. Je fais quoi ?
      Je me suicide ?

1444. @ VanMe : ouh… compliqué tout ça. Et sensible.
      Du côté du PSLA, je vous confirme que – bien qu’étant un produit plus social que dans le secteur libre – il faut quand même (quand on ne peut pas payer cash, ce qui est rarissime) en passer par un crédit immobilier et donc par une banque et donc avoir un CDI et des revenus suffisants.
      Du côté des locations, il est évident qu’il n’y a pas de loi disant qu’il faut passer par un appartement avant d’avoir un pavillon ; mais certains organismes HLM mettent en place des règles internes pour gérer la pénurie et organiser un système de priorités.
      Pour le reste, Jeanne, il vaudrait mieux prendre l’attache d’une assistante sociale car vos questions sont complexes et mon niveau de compétences sur ce sujet n’est pas suffisant pour vous répondre avec pertinence.
      Désolé de ne pas pouvoir vous aider davantage ; je croise les doigts pour vous ! 🙂

1445. Bonjour Marc,
      Bien que tardivement, je viens vous remercier de nous répondre régulièrement, et notamment à ma (longue) question du 19/02/18.
      Mais je reviens vers vous avec 2 autres questions…:

      1- En octobre 2017, nous avons demandé à l’une des assistantes du notaire à quel prix nous pouvions vendre notre maison (signature de la vente en avril 2016). Voici ce qui nous a été répondu:
      « Le prix proposé à votre vendeur ne peut excéder le prix d’origine (163.350€) majoré des frais (5.731,32€ au total) et indexé sur l’indice INSEE du coût de la construction soit :
      $ Dernier indice connu lors de votre acquisition : 1er trimestre 2016 soit 1615.
      $Dernier indice connu à ce jour: 1er trimestre 2017 soit 1650.
      D’où le prix réévalué maximum: 172.745,62€ (les améliorations apportées à la maison ne sont pas prises en compte. »

      Donc comment faire le calcul pour connaitre le prix de la maison avec le dernier indice? j’ai pensé faire : 172.745,62/1650 = 104,694 puis 140,694*1667 (dernier indice connu = T4 2017) = 174.525,42€.
      Mon calcul est il bon ou faut il faire autrement?

      2- Nous sommes obligés de proposer notre maison « à ce prix » à notre VENDEUR (donc le promoteur) mais je suis totalement perdue quant au courrier à lui adresser, comment formuler la proposition de vente? tout en sachant que nous vendrons le mobilier « en plus » dans l’acte de vente (environ 6000€). j’ai cherché des modèles de lettre mais je n’ai rien trouvé…

      Encore merci pour votre aide.

1446. @ Maeva : désolé mais je n’ai pas beaucoup de temps en ce moment.(donc je ne relis pas vos éventuelles questions précédentes)
      Sauf si une clause anti-spéculative vous y oblige, vous pouvez vendre à qui vous voulez et pas seulement à votre vendeur.
      De même, êtes vous sûre que la formule de prix dont vous parlez s’applique (si vous n’êtes pas obligée de revendre à votre vendeur d’origine) à tout autre acquéreur ?
      Si vous êtes contrainte de revendre à votre promoteur, et avec cette formule de calcul, votre calcul n’est pas le bon : 163350 / 1615 x 1667 = 168 609.57 euros.
      Quant à la lettre, il vous suffit de leur dire qui vous êtes, ce que vous avez acheté et quand ; et de préciser que le prix est de xxx (celui qui sera le bon à ce moment là en fonction du dernier indice connu), ce prix étant calculé de la manière suivante (le détail du calcul) et s’entendant pour la partie immobilière seulement, hors valeur du mobilier.
      Vous leur direz également à combien vous estimez la valeur du mobilier et… vous verrez bien leur réponse !

1447. Bonjour Marc, merci de prendre le temps de me répondre malgré votre manque de temps.
      Je vous embête une dernière fois: alors dans notre contrat nous avons une clause nette anti spéculative. Nous avons également l’obligation de PROPOSER notre maison au promoteur en 1er qui si la refuse, nous pourrons la proposer « au public » et bien évidemment au même prix.
      Sinon pour le prix de vente selon l’ICC, je ne comprend pas Votre calcul. Enfin si mais pourquoi faire ce calcul? Comment l’assistante du notaire à t’elle pu trouver 172K € ? Elle s’est basée sur l’ICC de T1 2016. Moi je voulais remettre ce prix à jour avec ICC T4 2017.
      Je vais essayer de prendre rdv avec eux…
      Encore merci pour votre aide.

1448. @ Maeva : je suis allé trop vite en besogne, en oubliant le montant des frais. Donc, règle de 3 : (163350 + 5731.32) / 1615 x 1667 = 174 525.42 euros.
      C’est mieux comme ça ? 🙂

1449. Bonjour Marc,

      Je viens de réserver un T2 pour 2020. Ayant un métier qui me fait pas mal voyager, sera-t-il possible de mettre mon logement en location saisonnière ou air bnb quelques semaines par an sans perdre les avantages du PTZ et de l’exonération de taxe foncière ? Tout en sachant que je l’occuperai plus de 8 mois par an en résidence principale.

      Merci d’avance !

1450. Bonjour Marc,

      Je voudrais savoir si la durée pour le différentiel de tva en cas de revente d’un appartement en PSLA est de 10 ans pour tous les logements (ou bien 15 ans pour les logements livrés avant 2014). Pour ma part, le logement a été livré en 2013 mais je suis la deuxième occupante du logement et j’y suis rentrée dedans en 2015.
      Je ne sais pas si je suis très claire dans ma question… Merci par avance pour votre réponse.

      Cordialement,

1451. @ Thibaut : si le logement reste votre résidence principale, je ne vois pas comment vous disposeriez de moins de droits que n’importe quel autre locataire ou propriétaire. La réglementation PSLA n’aborde pas les nouveaux modes d’habiter comme air bnb. Dans le silence de la loi… et en restant raisonnable. 🙂

      @ Jeanne : pour ceux d’avant 2014, c’est bien 15 ans (pendant les 5 premières années, pas d’abattement, on doit 100% ; et ensuite on doit 10% de moins par an pendant 10 ans). A partir des livraisons 2014 c’est 10 % d’abattement par an sur 10 ans. C’était bien la question ? 🙂

1452. Bonjour Marc,

      Je reviens à ma question. Je ne suis rentrée dans le logement qu’en 2015, étant la deuxième locataire et je n’ai levé l’option d’achat qu’en 2016. Est-ce tout de même la règle des 15 ans qui s’appliquera pour moi (logement fini en 2013) ou la règle des 10 ans?
      Je suis le cas particulier des deuxièmes locataires…
      Merci pour votre réponse et le temps que vous accordez au site.

1453. bonjour marc ,ma fille se sépare ,elle est propriétaire d’une part de SCI (4 quatre personnes )dans la maison qui va etre en vente elle voudrai racheter un appt a un particulier dans un immeuble ancien ou dans du neuf. Peut elle le faire en location accession ?De plus elle a deux petites filles il lui faut donc minimum un f3 et avec ses revenus elle ne peut y accéder en location basique. Cela vaudrait il le coup ?

1454. @ Jeanne : mon avis (qui ne vaut pas certitude absolue) est que, comme on parle de conditions qui « cessent d’être remplies dans les quinze ans qui suivent le fait générateur de l’opération, la personne qui a acquis le logement », il y a d’un côté les 15 ans après l’achèvement (puisque c’est depuis 2013 donc pour vous, avant le passage à 10 ans de 2014) et d’autre part la personne qui achète, dont on se moque a priori de savoir si c’est le 1er, le 2ème ou le 100ème occupant. Voilà mon opinion ; 2ème occupant ou pas, dans la mesure où l’achèvement a eu lieu en 2013, c’est l’ancienne règle qui trouve à s’appliquer.
      Cela étant, si j’interprète mal, vous pouvez toujours prendre le temps d’interroger par écrit l’administration fiscale. A la faveur d’un malentendu ou si l’administration est généreuse… 😉

      @ Christine : Double question ; si ses revenus sont inférieurs au plafond PSLA, oui, elle peut avoir droit au dispositif ; mais si je lis en creux votre question, c’est le problème inverse qui va se poser. Celui de sa solvabilité, car il y a une banque qui va étudier sa demande comme pour un crédit immobilier et les ressources vont être analysées ; or si elle a du mal pour trouver une location à cause de son niveau de ressources, elle trouvera sûrement porte close au niveau PSLA pour la même raison.

1455. Bonjour,

      J’ai un PSLA. a partir de combien de temps peut on acheter ? peut-on acheter au bout du 1er mois ou faut il attendre la 1ere année ?

      Merci Marc pour le temps que vous accordez au site

1456. @ Mans : tiens, ça faisait longtemps qu’on ne m’avait pas posé la question ! 🙂
      Retour en arrière… Le PSLA est un produit de location-accession, donc en principe on achète après une phase de location. Sinon, c’est juste de l’accession.
      Donc, quand on achète tout de suite, on n’est pas dans l’esprit du produit, et il y a toujours – en théorie – un risque que les services fiscaux soient tentés de requalifier le dispositif (avec perte de tva préférentielle et d’exonération de taxe foncière). Simple fiction administrative ?
      Pour autant, aucun texte ne fixe de délai minimal, donc ce n’est pas interdit au sens strict du terme.
      En sens inverse, il n’est de toute façon – le plus souvent – pas matériellement possible d’acheter sans être locataire car le vendeur va avoir besoin d’obtenir l’agrément définitif de l’administration (et il doit déposer un dossier après l’achèvement pour cela).
      En pratique, même quand on veut dégainer vite, il est donc rare de ne pas être locataire 3 ou 6 mois au moins.
      Voili voilou ! 🙂

1457. Bonjour Marc,

      Je suis dans une situation délicate à savoir : j’ai acheté en PSLA + PTZ avec mon compagnon. Nous nous sommes pacsés mais malheureusement nous nous séparons. (D’où dissolution d’un pacs bientôt)
      Il veut me laisser l’appartement or ça ne fait que 2 ans que nous y logeons (1 an en tant que propriétaire).
      Nous avons acheté l’appartement pour 150000€.
      Il nous reste 144000€ à rembourser.

      Quelle serait la meilleure solution ? De reprendre son prêt et de rester dans l’appartement ? (Sa part de 75000€ PTZ compris) ou de revendre l’appartement malgré 2500€ de travaux (cuisine sol…) ?
      Si je revends le montant des travaux ne sera pas pris en compte en net vendeur ? Je n’aurais plus mon PTZ si je rachète un bien toute seule ?
      Je suis en plein désespoir merci d´avance pour une réponse…

1458. @ Orane : ouf… ça fait beaucoup de questions en une seule fois !
      Plutôt que de donner une seule réponse, je préfère essayer de vous aider à y voir clair par vous-même.
      Avez-vous les moyens de rembourser seule le crédit du logement ? Si oui, vous avez donc le choix entre rester ou vendre. Si non, il faut vendre.
      Si oui, ce logement est-il une bonne affaire (il vous plaît et vous ne trouveriez pas mieux ailleurs sur le marché) ? Alors, restez. Sinon, envisagez la vente.
      Si vous décidez de vendre, regardez si vous pouvez revendre le logement en faisant une plus-value ou (si le prix du marché est plus bas) si vous pouvez exercer la faculté de rachat par le vendeur.
      Le coût des travaux de 2500 euros fait partie de la valorisation de votre bien et du prix que vous pourrez en tirer sur une vente « libre » ; mais si vous voulez que ce soit le vendeur qui rachète, il n’a effectivement aucune obligation d’en tenir compte.
      Pour le PTZ, vous connaissez sûrement déjà la réponse ; il ne faut pas avoir été propriétaire dans les 2 ans précédant l’offre de prêt : donc, soit pas de PTZ, soit on attend 2 ans pour avoir droit au PTZ.
      Voilà ce que je peux vous dire : rien de magique, mais haut les cœurs ! Et un petit sourire ? 🙂

1459. Bonjour Marc, merci pour toutes ces informations.

      Étant sur un projet de location accession, je me demandais lorsqu’on décide de revendre le bien ( apres 5 ans par exemple) comment est fixé le prix de revente ? Par le propriétaire? Par le réservant ? Rien n’est notifié à ce sujet dans mon contrat. Désolée si vous avez déjà répondu à ce genre de question.

1460. @ Vanhaesebrouck : mince, je suis déjà fatigué… juste avec l’orthographe du nom ! 😉
      S’il n’y a aucune contrainte spécifique dans votre contrat, vous pourrez donc vendre quand vous le souhaiterez ; mais il vous faudra alors respecter les règles du PSLA (dont le remboursement du différentiel de TVA) et lire le reste des commentaires si vous voulez en savoir plus ! (sujet déjà évoqué…)

1461. bonjour Marc
      je vous félicite pour cet article et la qualité des réponses faites aux demandeurs dont les questions sont parfois ultra pointues.
      je vais en profiter pour vous en poser une.
      je suis promoteur privé à la Réunion et vais faire ma 1ere opération PSLA. nous avons en plus des avantages fiscaux de droit commun une défiscalisation par crédit d’impôt de 35% dont les 3/4 sont retrocédés à l’acquéreur, ce qui représente une grosse somme.
      ma banque rechigne à se lancer et à promettre de prêter aux accédants car elle craint la reprise du crédit d’impôt en cas de non respect par l’accédant de son obligation de résidence principale durant la 5 premières années (délai courant pour les obligations liées à la défiscalisation Outre mer)
      elle craint dans ce cas que l’Etat ne se rembourse avant elle!
      comment cela se passe-t-il en métropole ou la reprise du différentiel de Tva est opéré pendants 6 ans sauf exceptions ( cas dito garantie de rachat) ?
      comment les banques appréhendent elles ce risque au regard de leur propre créance ?
      merci d’avance

1462. @ Marc Derrien : En métropole, il n’y a pas de crédit d’impôt. C’est juste le prix de vente du PSLA qui est en tva à 5.5 %. Et si le locataire accédant revend (en dehors des cas dérogatoires liés aux évènements de la vie), il va devoir rembourser le différentiel de TVA (celui-ci s’amortissant à hauteur de 10% par an sur 10 ans).
      Et pour les banques, comme elles ont une hypothèque de 1er rang sur un prix et un prêt moins élevé que le prix du marché ou un cautionnement, leur créance est bien garantie… Sur le différentiel fiscal éventuel, c’est plus tard entre l’état et le locataire accédant vendeur et sans la banque.

1463. Bonjour Marc,

      Mon fils célibataire a signé chez le notaire (après levée d’option) en mai 2013 pour un logement PSLA type 3.
      Aujourd’hui il vit en couple et a un premier enfant de 18 mois, ils souhaiteraient en avoir un 2ème enfant,
      Ma question est : après le délai de 5 années (après levée d’option et signature chez le notaire soit mai 2013) peut il vendre ce type 3 pour un appartement plus grand pouvant accueillir 2 adultes et 2 enfants et comment doit il procéder ? (lettre recommandée au constructeur ?… *
      Va t’il devoir payer le différentiel de la TVA ?

      Merci de votre réponse très attendue

1464. @ Bernard : bon, bon… (« caramels, esquimaux, chocolats » comme on disait au cinéma, il y a quelques dizaines d’années à l’entracte ! 😉 ).
      Comme votre fils est a priori entré dans son logement en 2013 (avant 2014 donc), le délai de remboursement du différentiel est de 15 ans (5 ans sans amortissement, puis 10 % par an sur 10 ans).
      Mais, bonne nouvelle, on s’en fout ! Puisque, comme nous l’indique notre copain, l’alinéa 360 http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2506-PGP (lire la fin de cet alinéa), la naissance d’un enfant permet de s’affranchir du remboursement du différentiel de TVA lors de la revente. Donc, pas de tva due au titre de la réglementation nationale.
      En revanche, pensez quand même à vérifier qu’il n’existe pas dans l’acte de vente des clauses dites anti spéculatives qui imposeraient des restrictions au droit de disposer ou des pénalités financières. On n’est jamais trop prudent… 🙂
      Et hop !

1465. Bonjour,

      Je viens de commencer les démarches pour accéder à un PLSA pour un T2. Si mon dossier est accepté la livraison de l’appartement est prévue en 2021 avec un an de location avant de l’acheter. D’où mes questions :
      1) que se passe t-il si le PTZ n’existe plus en 2022 ?
      2) est ce que le prêt proposé par la banque partenaire au moment de l’acceptation du dossier qui va avoir lieu fin 2018 sera toujours valable en 2022 lors de l’achat effectif après l’année de location ?
      3) les taux d’intérêt sont bas en 2018 mais y a t-il une garantie qu’ils seront maintenus par la banque partenaire du promoteur en 2022 ?

      Merci pour vos réponses

1466. @ Valou : réponses simples à des questions simples:
      1- rien. S’il n’y a plus de PTZ, il faudra faire sans, si vous pouvez (c.a.d. si vous êtes capable de faire face aux mensualités d’un montage financier sans PTZ). Sinon, vous ne pourrez pas et vous renoncerez à acheter.
      2- non. Ils feront une nouvelle offre en fonction des taux du moment, éventuellement en allongeant la durée du prêt pour faire baisser la mensualité, si les taux ont augmenté. Vous pourrez aussi aller demander d’autres propositions de crédit ailleurs et recourir à un courtier le cas échéant.
      3- non plus. A l’impossible nul n’est tenu et les banques travaillent avec les taux du marché à l’instant T.
      Pour info, j’avais écrit un autre article sur le sujet du financement PSLA, il y a pratiquement 5 ans. Tout n’est peut-être plus d’actualité mais vous y comprendrez quelques principes de réponse à vos questionnements. Bonne lecture ! 🙂
      https://www.lesmursontdesorteils.com/psla-financement-garanti

1467. Bonjour Marc,

      Je vous sollicite à nouveau car j’ ai commis une erreur dans la date d’entrée il s’agit en fait de l’année 2016 (passage chez notaire pour la vente en mai 2016) et non 2013 !…
      Je vous prie de m’en excuser est ce que dans ce cas votre réponse sera la même concernant l’exonération de la TVA sur une vente après 5 années soit en 2021 ( la naissance d’un enfant survenue la même année en novembre 2016) et un autre enfant à venir est prévu.

      Mille excuses encore et merci de vos réponse claires et précises. Je vous en félicite !

1468. Bonjour Marc,

      Félicitations pour la qualité de votre blog ainsi que les réponses apportées au fur et à mesure des années.
      J’ai de nombreuses questions et je me permets de faire une projection de ce que nous imaginons.

      En projection :
      Ma compagne et moi voulons cumuler un PTZ et un PSLA.
      Avec nos ressources de 2017, nous sommes dans la tranche mais plus avec celles de 2018. Deux questions : quelles sont les ressources prises en compte pour le PTZ et le PSLA ? et à quel moment déclencher le PTZ et le PSLA ?
      Option 1 : Celles de N-2 à la date de l’acquisition du bien (donc à la 2ème phase auquel cas nous devrons être rapide pour l’acquisition car l’appartement est livré au 3ème trimestre 2020). Concernant l’option 1, quel est le délai à prévoir pour l’acquisition ?
      Option 2 : ou bien celles de N-2 à la date de signature du contrat d’accession-location ?

      J’ai pu lire qu’un contrat dans les commentaires avait été rendu caduque, je ne veux pas que cela nous arrive…

      Ensuite, si nous arrivons à respecter les conditions de ressource, nous devons respecter le délai de 6 ans pour le PTZ et les différents délais pour le PSLA (10 ans et 15 ans ?)
      Tout en sachant les délais du PSLA et du PTZ, nous décidons de partir au bout de 6 ans d’acquisition du bien (car heureux événement soit un bébé soit un mariage) et de le mettre en location, devrons-nous reverser le différentiel de TVA ? et concernent le PTZ est-ce qu’il sera toujours en cours ou devrons-nous le rembourser également ?
      Concernant la Taxe Foncière nous devrons la payer ça semble clair.

      Concernant le bien à mettre en location, il devra respecter les plafonds sociaux c’est bien ça ? soit les conditions de revenus des locataires ainsi q’un prix au m2 à respecter pour mise en location ?

      D’avance merci 🙂 j’espère avoir été assez clair

1469. @ Bernard : rien ne change par rapport à ma réponse précédente sauf qu’au lieu de 5 + 10 ans, c’est 10 ans tout de suite à raison de 10 % damortisssement par an dès l’origine.

1470. @ Vincent : Le PTZ pour un logement livré en 2020 ? Vous verrez bien, mais personne ne peut garantir de manière absolue que le PTZ existera encore à ce moment là. Car la mise en place du financement, c’est au moment de la levée d’option et il faut faire à ce moment là avec les moyens et les règles qui seront en vigueur. C’est tout le problème du PSLA, le décalage entre la réservation et l’achat effectif.
      Mais regardez sur ce point la réponse du 11 août 2017 faite à Clarisse.
      La seule question qui me paraît pertinente est donc celle de l’entrée dans le « système PSLA », à savoir y est-on éligible ?
      Et là, les ressources N-2 s’apprécient au moment du contrat de location accession (ou du contrat de réservation quand il y en a eu un avant).
      Concernant la mise en location, le PSLA l’interdit puisque l’état consent des efforts (TVA et taxe foncière) pour que des ménages modestes puissent accéder à la propriété. Il n’entend pas faire ces efforts pour qu’ils se constituent un patrimoine locatif. Donc, on ne peut pas être en PSLA et faire une location. Donc on vend. Ou alors, on attend d’être sorti du dispositif PSLA, c’est à dire qu’au-delà des 10 ans, on est à la fois pleinement propriétaire et on ne doit plus aucun différentiel de TVA à l’état. Et pour la taxe foncière, on n’a plus droit à l’exonération au-delà des 15 ans (droit commun du PSLA) ou avant si on ne respecte plus les contraintes (comme mettre en location par exemple…).
      Si vous avez un doute interrogez par écrit le notaire et demandez lui une réponse écrite.

      Et si la question qui vous taraude, c’est : « et avant 10 ans, si je mets quand même le logement en location, il se passe quoi ? », je vous réponds : « essayez, vous verrez bien ! » et vous nous raconterez après ! 🙂
      Logiquement, l’état devrait vous demander des comptes (TVA et taxe foncière au moins), et votre banquier aussi, suivant le non respect des règles du PTZ (à voir avec lui). Mais la vie…

1471. Bonjour
      Merci pour la qualité de votre blog.

      Je voudrais vous poser la question suivante :
      Cela fait maintenant six mois que je suis dans l’appartement (en location accession). Dans l’acte vu devant notaire, il est indiqué que la levée d’option sera possible après un an

      Je suis en location accession depuis Mars 2018.
      Je souhaite lever l’option avant la première année. En envoyant le courrier de levee d’option au 15 aout et en comptant trois mois pour passer devant le notaire, nous serons restés 8 mois dans l’appartement.
      Le notaire nous a dit clairement et à plusieurs reprises qu’après 6 mois d’occupation de l’appartement en location, il était possible de lever l’option. Le bailleur est d’accord.
      Dans l’acte établi par le notaire, il est indiqué qu’après la première année nous pouvons levée l’option.
      Juridiquement est ce réellement possible si dans l’acte il est marqué 1 an ?

1472. @ au locataire accédant masqué : la réglementation du PSLA ne pose pas d’interdit en termes de délai sur ce point. Donc, du point de vue du législateur, vous pouvez.
      Si le notaire est d’accord ainsi que le vendeur bailleur, je ne vois pas où est le problème. Si l’acte dit que vous pouvez lever l’option après 1 an, en revanche il n’interdit pas que ce soit fait avant 1 an a priori ?
      L’accord des parties (le bailleur et vous) étant acquis, le notaire confirmant que c’est possible et aucun texte réglementaire ne s’y opposant, je crois que la voie est dégagée…

1473. Bonjour,
      Tout d’abord, merci pour ce blog super ! On y trouve plein d’informations toujours très claires !!

      Je me permets de vous exposer ma situation et espère que vous allez pouvoir m’aider.
      En 2017, j’ai souhaité faire l’acquisition d’un appartement via le dispositif de Location-Accession. Après de longues recherches, je trouve le promoteur et le logement (bingo). Ce logement devait initialement être livré au 3ème trimestre 2018 (décaler à la fin 2018 suite à un report du à des intempéries).
      La signature du contrat préliminaire de réservation a eu lieu en octobre 2017. Peu de temps après, le promoteur me contacte pour m’indiquer qu’ils anticipent la signature de l’acte authentique afin de figer le taux de TVA à 5,5% et éviter une éventuelle hausse en 2018. J’accepte la proposition et me rends chez le notaire en décembre 2017 pour signer l’acte authentique (petite anecdote : le promoteur et le notaire ont proposé d’anticiper la signature de l’acte pour éviter d’éventuelles variations de TVA, cependant, à la lecture de l’acte voici ce que je trouve « En cas de variation du taux de la TVA ou de l’incidence créée par toute autre taxe ou contribution, le prix ci-dessus sera majoré ou minoré de l’incidence de cette modification, ce qui fera, selon le cas, le profit ou la perte de l’ACCEDANT ». Soit je ne comprends rien, soit je me suis fait avoir…).

      Tous les documents étant signés, j’attends donc la livraison de l’appartement prévue pour décembre 2018. Entre temps, j’ai eu la possibilité d’accéder au chantier et avoir un avant-gout de l’appartement. Je peux d’ores et déjà dire que je ne lèverai pas l’option d’achat, en effet, ma configuration familiale et mes revenus évoluant, je souhaiterais m’orienter vers un bien différent.
      C’est là qu’arrivent mes questions :
      – Est-il possible, avant la même la livraison, de ne pas lever l’option d’achat et de ne pas occuper le bien en location ? Si toutefois cela est possible, est-ce que cela implique un dédommagement ou l’application d’indemnité ?
      – Si le cas ci-dessus n’est pas applicable et que je sois dans l’obligation de louer l’appartement pendant une période (la plus courte possible), puis-je, sans indemnité, ne pas lever l’option d’achat ?
      – Question subsidiaire : puis-je remettre en cause le bien-fondé de l’opération dans la mesure où l’acte authentique a été signé très en amont de la livraison pour des motifs « douteux » ?
      Je vous remercie beaucoup par avance de votre aide précieuse et de vos conseils avisés.

      Nicolas

1474. @ Nicolas : je finis par répondre, avant que toute la famille ne laisse des commentaires ! 😉
      Bon, un peu de lecture pour commencer : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000878050&categorieLien=cid#LEGISCTA000006118781
      Vous en déduisez quoi ? (sachant que le PSLA est bien un contrat de location-accession avec agrément).
      Moi, j’en conclus qu’aucune pénalité n’est exigible.
      Quant à d’éventuelles sommes réclamées par le notaire pour l’annulation du contrat de location-accession, voir la réponse faite à Djenna le 25 Avril 2016.
      Et c’est tout.
      Sur le fond, sachant que vous n’allez pas acheter, vous avez intérêt à tout arrêter le plus vite possible.
      Et le vendeur aussi, car cela lui laisse plus de temps pour vous trouver un remplaçant. Mon conseil est donc de ne pas jouer à cache-cache et de communiquer au plus vite avec votre vendeur et avec le notaire.
      A vous de jouer ! 🙂

1475. Merci pour cette réponse.

      Il me semble que l’indemnité reste applicable si je manifeste ma volonté de rompre le contrat (résiliation?) avant même la période locative (cf. 1er alinea de l’article 11) ?

1476. Bonjour Marc,

      Je vous explique ma situation. Je suis en couple, non marié non pacsé, depuis 5 ans et je souhaite devenir propriétaire sauf que mon conjoint n’est pas dans cette optique et ne veut pas le devenir. Mes revenus étant trop faibles pour pour acheter seul dans le privé, je souhaite acheter par le biais de la location accession. À priori mon dossier est valide, je respecte le plafond de revenus annuels.
      Ma question est là suivante : si ce projet aboutit, est ce que mon conjoint peut venir vivre avec moi en étant colocataire ou sous locataire de l’appartement ? Si oui à quel moment (phase de location, accession..) Doit on se marier ou se pacser pour qu’il puisse vivre dans cet appartement?
      Je suis au tout début de mes réflexions quant à mon souhait de devenir propriétaire, mes connaissance sur le PSLA sont encore très peu claires pour moi. Merci d’avance pour votre réponse. À bientôt.

      Guihome

1477. @ Nicolas Lopez : cet alinéa concerne la résiliation à l’initiative du bailleur vendeur quand le candidat ne respecte pas ses obligations.

      @ guihome : le problème c’est que ce sont les revenus du ménage qui va occuper le logement qui sont pris en compte. donc si vous êtes en couple et même si elle n’achète pas, ses revenus doivent en théorie être pris en compte (l’esprit de la loi). Cela étant, si rien ne la rattache officiellement à vous, elle peut vous rencontrer officiellement après signature du contrat ? Rien n’empêche les couples de se faire et se défaire… 😉
      Par la suite vous êtes l’occupant titré du logement et vous faites votre vie comme vous voulez en accueillant un conjoint officiel ou pas, peu importe.

1478. Bonjour Marc,
      J’ai une question sur le PSLA:
      Je vous explique, j’ai reserve une maison en loc-accession,l’etude de financement ok,cependant la conseillere ne me fait signer le pre contrat qu’en janvier 2019 car sur l’avis d’impot mon enfant n’est pas compte…Je pensais que c’etait le nombre de personne destine a vivre dans le logement qui etait comptabilise et non le nombre de personne composant le foyer fiscal a n-1(mon enfant etant ne entre temps).merci pour votre reponse.cdt

1479. @ Raph : je pensais (et je pense toujours) comme vous. Peut-être qu’en l’expliquant gentiment à votre contact… 😉

1480. Bonjour Marc,
      Merci pour ce site très clair.
      Je suis à dix jours de signer l’acte chez le notaire pour mon logement en PSLA. J’ai versé 500€ en mars dernier pour réserver mon logement au promoteur. Ma situation actuelle a changé et je voudrais connaitre deux points:
      1. Si je ne lève pas l’option d’achat parce que je souhaite en partir, parce qu’il ne me convient pas, quelles sont les conséquences? Puis-je quitter le logement quand je le souhaite?
      2. Que se passe t-il si je ne me présente pas chez le notaire, c’est à dire si je souhaite annuler mon projet PSLA dès à présent?
      Merci beaucoup pour votre retour!

1481. Bonjour et merci pour ce blog très enrichissant !
      Mon problème est le suivant : j’ai réservé un appartement en PSLA dont la livraison était prévue fin 2019. J’avais prévu de recourir à un PTZ pour financer en partie cet achat. Sachant que la livraison était prévue en 2019, la banque m’avait fait une simulation en prenant en compte mes revenus 2017 pour le calcul du PTZ.
      Mais la construction a pris un an de retard ! les appartements seront livrés fin 2020 au lieu de fin 2019.
      Que se passera-t-il si je n’ai plus droit au PTZ en 2020 (ce seront mes revenus 2018 qui seront pris en compte et ils sont plus élevés que ceux de 2017). De plus, les taux bancaires auront certainement augmenté donc il me sera plus difficile d’emprunter.
      Est-ce risqué d’attendre 2020 pour voir si je pourrai toujours acheter ? Ou vaut-il mieux que j’annule ma réservation de l’appartement ? Je ne voudrais pas risquer de devoir payer des indemnités si j’annule au dernier moment, juste avant la livraison de l’appartement.
      Merci beaucoup pour vos conseils. Je suis un peu perdue avec ce retard d’un an dans la livraison de l’appartement.
      Sylvie

1482. Bonjour Marc,
      Etant propriétaire PSLA depuis janvier 2018, et pacsé depuis 1mois, nous souhaitons déménager dans la maison de l’un et nous gardons le bien PSLA pour le mettre en location, doit on repasser chez le notaire ? Quelles sont les démarches à faire pour mettre le bien de propriété principale en secondaire?

1483. @ Marine : quand vous parlez d’acte, je suppose que c’est celui de location accession dont vous parlez, vu le contexte du reste du mail. Si vous avez un doute sérieux, il vaut mieux tout arrêter ; on n’achète pas un logement à la légère. Au pire, vous perdrez peut-être vos 500 euros mais vous ne paierez pas les frais d’acte (2 à 3000 euros) et vous éviterez des soucis ultérieurs.
      Ne se lancer dans l’achat – et c’est encore plus vrai pour le PSLA – que si son projet de vie est limpide et déterminé. Pour éviter ensuite le temps des regrets.

1484. @ MERCIER : on a déjà évoqué le sujet plusieurs fois. Le financement n’est pas garanti (pour info : https://www.lesmursontdesorteils.com/psla-financement-garanti). Mais si votre projet de vie est clair et si vous pensez que cet achat est vraiment une bonne affaire (financièrement aussi), alors ça vaut le coup de tenter le parcours.

1485. @ Yann : ben… le PSLA n’est pas fait pour la location, donc il faudra potentiellement rembourser le différentiel de TVA (a priori pas dans votre cas vu la chronologie de la livraison et de la conclusion du PACS postérieure à elle-ci ?) et savoir qu’il n’y aura plus d’exonération de taxe foncière ; et vérifier aussi l’existence d’éventuelles clauses anti spéculatives dans l’acte. Quant aux formalités, il faut savoir que le simple fait de ne pas occuper le logement plus de x mois dans l’année (je ne me rappelle plus, je crois que c’est 8, à vérifier) fait qu’il n’est plus votre résidence principale ; mais il faudra aussi le déclarer à votre centre des impôts (et cela apparaîtra aussi dans votre prochaine déclaration de revenus car il faut bien dire où l’on crèche 🙂 )…

1486. Bonjour,
      On a acheté avec mon conjoint un T2 en location accession il y a moins d’un an.
      On avait prévu d’y rester un minimum de 5ans, mais arrivé surprise d’une petite fille qui va pointé le bout de son nez dans 3mois…
      On aimerait un espace plus grand bien sûr pour pouvoir l’accueillir comme il le faut.
      On est un peu perdu dans les démarches à effectuer, si le mieux pour nous est de revendre, loué… sachant qu’on a pas vraiment d’argent et que le temps presse un peu.
      Si il existe une solution assez rapide…
      Merci de votre réponse.
      Laurie.

1487. Bonjour, et merci pour votre précédente réponse.
      Une autre question me vient : l’exonération de taxe foncière pendant 15 ans attachée au PSLA pourrait-elle être remise en cause ? Je veux dire par là que pour les personnes achetant en PSLA et bénéficiant donc de cette exonération pendant 15 ans, existe-t-il un risque que cet avantage leur soit supprimé avant la fin des 15 ans si la loi change, ou est-ce un point du contrat de vente qui ne pourrait pas être modifié pour protéger l’acheteur ?
      Merci beaucoup !!
      Sylvie M.

1488. @ Laurie : l’immobilier n’est jamais copain avec le terme rapide. Mais vous pouvez revendre sans vous faire taxer au niveau du différentiel de TVA, ce qui est toujours ça ! Reste à trouver un acquéreur (et à vérifier qu’aucune clause anti spéculative éventuellement contenue dans votre acte d’achat ne vous contrarie dans ce projet !).

      @ Mercier : Non. La règle initiale ne peut pas spontanément être remise en cause par l’état. Mais vous pouvez perdre le bénéfice de cette exonération si vous ne respectez pas les règles du PSLA. En clair, cela ne dépend que de vous !

1489. Merci Marc ! J’avais encore deux autres questions :
      – la livraison des appartements ayant un an de retard par rapport à la date prévue au moment où j’ai réservé l’appartement (j’ai signé un avenant concernant ce retard), puis-je demander quand même une indemnisation ? (je vais devoir rester un an de plus en location, je perds donc un an de loyer.).
      – lorsque j’ai réservé l’appartement, j’ai versé 500 € de réservation. Le commercial m’a confirmé que si je changeais d’avis et que je ne rentrais pas dans la location, ces 500 € me seraient intégralement remboursés. Mais quelques temps plus tard, au téléphone, il m’a dit que les règles avaient changé et que des frais seraient retenus sur les 500 € si je ne rentrais pas dans l’appartement. Avez vous connaissance d’une loi qui aurait changé concernant ce point ou le promoteur fait-il un peu comme il veut concernant le remboursement de l’acompte ?
      Encore un grand merci, vraiment !
      Sylvie M.

1490. Bonjour,
      Je suis propriétaire en résidence principale(PSLA).
      Je vais déménager chez mon amie. Pour se faire nous allons nous pacser.
      Que dois je faire pour que ma résidence principale passe en secondaire ?

      Merci
      Lang

1491. Bonjour,
      J’ai acheté un bien en PSLA et suis désormais officiellement propriétaire. Ai-je le droit de louer mon bien en Airbnb occasionellement?

1492. @ Mercier : demander une indemnisation ? Mais oui, bien sûr ! 😉 Mais l’obtenir… c’est moins sûr. Car toutes les causes légitimes ou cas de force majeure (intempéries, grèves, défaillances d’entreprises…) sont prises en compte pour la neutralisation des retards. Par ailleurs, perdez vous vraiment 1 an de loyers ? Pas d’APL ? Bref, c’est pas gagné.
      Sur le deuxième point, rien n’a changé dans la réglementation récente. Coup de bluff pour vous motiver à continuer le processus d’achat ? Sur le fond, le dépôt de garantie doit être intégralement remboursé en cas de rétractation dans le délai de 10 jours initial ou en cas de non réalisation des conditions suspensives. Je suppose que vous en avez dans votre contrat ? Relisez les.

      @ Lang : le simple fait de ne plus habiter dans votre logement au moins 8 mois dans l’année fait qu’il n’est plus votre résidence principale. Reste à en informer le fisc (avant la prochaine déclaration d’impôt sur le revenu ?). Ce qui fait que votre logement ne sera plus considéré comme PSLA. D’où le remboursement du différentiel de TVA (auquel vous échappez en vous pacsant, ouf) et la perte de l’exonération de taxe foncière. Il vous faudra aussi voir votre banquier car le PTZ (si vous en avez souscrit 1) sera sûrement à rembourser. Hop, on se bouge ! 🙂

      @ Mylène : zut, je n’ai pas compris la question ! 😉 Un pêché occasisonnel est vite pardonné. Deux Pater et 3 Avé et on n’en fait pas une profession…

1493. Bonjour,

      Nous avons mon mari et moi signé un contrat de réservation en location accession le 18 octobre 2016.
      Nous venons de recevoir le courrier de l’organisme nous indiquant la livraison future fin janvier 2019 ainsi que les démarches a effectuer.

      Nous devions prendre contact avec un organisme bancaire afin d’obtenir une lettre de pré-accord sur un montage financier, il était précisé également que ce document sera à remettre au notaire en janvier 2019 et que sans celui-ci le notaire ne pourrait pas nous remettre les clés de la maison.

      Nous avons rencontré notre conseillère qui nous informe que vu que le projet ne s’instruira qu’a la levée d’option en janvier 2020, la demande de financement sera instruite que l’année prochaine et que par conséquent elle peut nous fournir qu’une simulation de demande de financement mais que juridiquement la banque ne peut pas fournir une lettre d’accord officielle sur ce type de projet.

      Comment allons nous faire si la banque ne veut pas nous fournir ce document ?
      est ce qu’un autre document pourrait le remplacer ? Nous avons peur que lors de notre rdv auprès du notaire en janvier, le document de simulation ne suffise pas et que notre projet échoue. Nous sommes inquiets.

      Un grand merci pour votre réponse.

      Cordialement.
      Laetitia

1494. @ Laetitia : je ne suis pas sûr de comprendre. Vous n’avez pas encore signé le contrat de location accession (juste le contrat de réservation pour l’instant ?), et c’est pour cette signature que vous avez RDV avec le notaire ? Si c’est ça, le vendeur doit normalement avoir un partenariat avec une banque sur ce programme, et c’est en général celle-là qui valide financièrement les profils des acquéreurs car elle doit alors leur proposer une offre de financement (ce qui ne veut pas dire que vous soyez obligés d’en passer par elle dans un an quand vous lèverez l’option). Parlez en avec votre vendeur ! 🙂

1495. @Marc
      Bonjour Marc,

      Merci pour votre réponse.
      Oui c’est bien cela, nous avons signé le contrat de réservation et reçu une lettre de l’organisme bailleur qui nous informe que c’est à nous de voir avec notre banque afin de fournit la lettre de pré-accord qui est à remettre en janvier lors de la signature du contrat de location accession et la remise des clés auprès du notaire.

      Lors de la signature du contrat de réservation nous avions été obligé également de fournir par nos propres moyens une simulation de prêt auprès de notre banque pour signer le contrat de réservation.
      Nous n’avons aucun échange avec le vendeur et il ne nous a jamais proposé de partenariat de leur coté avec des banques.

      Seulement notre banque ne peut pas nous remettre ce fameux document qui est indispensable à la signature du contrat devant le notaire.

      Je vous remercie,

      Bien cordialement.
      Laetitia

1496. Bonjour Marc,
      Tout d’abord merci pour ce site qui m’a énormément aidé.
      Même si le sujet a été maintes fois évoqué, je souhaiterai avoir une confirmation sur mon dossier.
      En effet, Nous avons signé notre contrat de location-accession le 28 décembre 2011 et la livraison du logement a été faite le 21 janvier 2014 (très long le délai…). Nous avons eu un enfant en Novembre 2014 et avons levé l’option en Aout 2015. Dans le Bofip, il me semblait que la naissance d’un enfant après livraison, exonérait du différentiel de TVA. Nous avons donc écrit en toute confiance aux Impôts en demandant un rescrit (nous protégeant); Or il s’avère que la réponse n’a pas été celle escomptée. En effet non seulement ils nous ont répondu que l’exonération de la TVA fonctionnait avec une naissance après levée d’option, mais aussi que le décompte du différentiel de TVA se faisait à partir de la levée d’option et non de la livraison.
      Je ne comprend pas cette réponse, qui a l’air contraire au Bofip.
      Pourriez-vous m’éclairer?
      Et si le rescrit des Impôts est faux, que devons nous faire pour obtenir gain de cause?
      Je vous en remercie par avance.
      Cordialement
      Cédric

1497. Bonjour Marc et merci ! Concernant le dépôt de garantie, vous indiquez : « le dépôt de garantie doit être intégralement remboursé en cas de rétractation dans le délai de 10 jours initial ou en cas de non réalisation des conditions suspensives »… jusque là ok ! mais si je ne rentre pas dans l’appartement (imaginons qu’une fois l’immeuble construit, l’appartement ne me plaise pas), le dépôt de garantie doit-il m’être remboursé intégralement ?
      Bonne journée !

1498. Bonjour Marc,

      Nous sommes propriétaire depuis 2 ans et demi d’une maison achetée en location accession ( acheté avec un ptz + Pret PAS ). La famille va s’agrandir fin décembre ou début janvier en fonction du bon désir de notre bébé :D. Nos revenus on significativement augmentés et nous envisageons donc de faire construire pour plus grand. Sachant qu’un bébé arrive, seront nous obligé de remboursser la TVA ? Nous avons fait estimer la maison et nous ferions également une plus-value par rapport à l’achat. Sur notre contrat notarial il est ecrit que nous devrons rembourssé la TVA en cas de revente avant 15 ans, par contre aucun texte ne parle de la plus value. J’ai téléphoné au bailleur qui nous a vendu le bien a l’epoque qui nous a dit qu’on pouvait revendre ce bien est bénéficier de la plus value sans problème. Je ne remet pas en cause la parole du bailleur, ni mon contrat notarial mais en lisant beaucoup de chose sur internet on a l’impression que l’acquereur ne pourras pas profiter de la plus value de son bien. D’ailleurs je trouverai cela inadmissible qu’on ne puisse pas en bénéficier sachant qu’en tant que proprio nous avons a refait totalement la cuisine et la salle de bain. D’autre part, est-ce qu’un pret PAS peut il se faire racheter ? nous avons fait appel a un courtier, car nous ne somme pas satisfait de notre banque actuelle. Merci pour votre retour 🙂 belle journée à vous !!!

1499. Bonjour Marc,

      Cela fait environ une heure que je lis les différentes questions/réponses, merci pour cette mine d’informations :).
      Voici un petit exposé de ma situation : j’ai 31 ans, célibataire, 1950 nets de revenus mensuels. Un T2 vient de se libérer sur un programme PSLA livré au 1er semestre 2020, suite à une défection d’un couple qui attend un enfant. J’ai rdv avec le vendeur vendredi matin pour qu’il me présente le bien et le dispositif probablement.

      Le prix de vente et les avantages fiscaux sont certes très attractifs, mais ma question est toute simple : pensez-vous qu’il soit vraiment intéressant via ce dispositif, dans ma situation ? Entendons par là qu’à 31 ans, ma situation personnelle peut évoluer et qu’un T2 peut devenir trop étroit. J’ai bien compris qu’en cas de PACS, mariage ou mutation professionnelle, je pourrai revendre le bien sans rembourser le différentiel de TVA. Mais dans ce cas quid de l’intérêt financier ? Car cela suppose de revendre à minima au prix d’achat…
      Le mettre en location en cas de PACS ou mutation est proscrit. Du coup, malgré la vitrine alléchante, et sans présager du futur, je me pose la question d’un réel intérêt dans mon cas personnel.

      Merci d’avance et belle soirée !

1500. Bonjour Marc,

      Tout d’abord merci mille fois pour cette mine d’informations :).
      Je viens de rencontrer un conseiller commercial qui m’a expliqué le dispositif, j’ai actuellement une option sur un T2, j’ai environ une semaine pour me décider sur la réservation ou non. Mon profil : 31 ans, célibataire, 1920 € de revenus nets mensuels, emploi stable. Les conditions d’accession à la propriété sont alléchantes, mais vu mon âge et ma situation, et sans présager de l’avenir, je m’interroge sur le réel intérêt pour moi.

      Le conseiller m’a toutefois rassurée sur certains points, et je voulais les partager avec vous car cela contredit ce que j’ai pu lire plus haut (ou peut-être avais-je mal compris lorsque j’ai lu votre blog, avant le rdv) :
      – la clause antispéculative dure 7 ans, je n’aurai à rembourser le différentiel de TVA que si je vends mon bien plus cher que je ne l’ai acheté. Il m’a indiqué que ce reversement n’interviendrait donc qu’en cas de vente à partir de la 8ème année, jusqu’à la 10ème.
      Après les 10 ans, je vends au prix de mon choix.
      Bon en réalité, c’est ce que vous aviez écrit ici, puisque la clause n’existe pas dans tous les cas. Mais du coup si je me pacse dans les 7 ans, ou que je suis mutée professionnellement, je suis juste soumise à la condition de revendre au prix d’achat (+ frais de notaire + coût des travaux d’amélioration éventuellement réalisés).
      – Je peux louer le bien à partir de la 6ème année suivant la signature du contrat de location accession. Interdiction de location pendant 5 ans. Et si j’ai bien compris, passé ce délai, je suis quand même soumise au respect du tarif : 9,04€ du m² pour le loyer. J’ai cependant oublié de demander si je pouvais ensuite augmenter le loyer (en respectant l’IRL), une fois passé le délai de 7 ans (clause antispéculative).

      Pour l’instant, l’idée est évidemment pour moi d’accéder à la propriété, mais vu mon âge et ma situation, je ne veux pas non me mettre un boulet au pied. J’étudie donc avec grande attention tous les points du contrat, et les possibilités en cas de changement de situation. Je ne cherche pas à gagner d’argent, mais je ne veux pas en perdre non plus, sinon autant rester locataire…

      Qu’en pensez-vous ?
      Désolée pour le roman 🙂

1501. @ Laetitia : étrange… logiquement le vendeur a une relation en cours avec une banque partenaire. Mettez les pieds dans le plat en lui posant carrément la question du pourquoi il ne vous en parle pas ?

1502. @ Cédric : La durée de remboursement du différentiel de TVA a été ramenée de 15 à 10 ans pour les livraisons postérieures à Janvier 2014. Une règle parallèle est que cet amortissement se fait par tranche de 10 % (un dixième) par année de détention ; ceci signifie qu’il faut être propriétaire et la levée d’option est le top départ de l’acquisition (avant, vous êtes seulement locataire, pas encore accédant). En revanche, l’exonération du remboursement du différentiel de TVA fonctionne bien puisque votre enfant est né après la livraison (c’est écrit noir sur blanc dans le dernier paragraphe de l’alinéa 360). Peut-être qu’en imprimant cet article et avec un surligneur + un RDV avec votre correspondant fiscal… 😉

      @ MERCIER : à mon avis, vous aurez un souci plus important car quand vous en serez à la livraison vous aurez certainement déjà signé votre contrat de location accession et payé ses frais d’acte (2 à 3000 euros en général). De plus, si vous ne vous êtes pas rétractée dans les 10 jours (du contrat de réservation initial) et si aucune condition suspensive ne vous protège (supposons que vous ayez eu votre accord de financement)…

1503. @ Manue : aucun remboursement de différentiel de tva n’est logiquement dû dans votre cas vu la chronologie des évènements (voir la réponse à Cédric ci-dessus). Concernant une éventuelle plus-value, le PSLA n’y fait pas obstacle par lui-même (rien dans la réglementation nationale ne s’y oppose). Les éventuelles restrictions sur ce sujet ne peuvent venir que de la présence (ou pas) de clauses anti spéculatives dans votre acte. Relisez le en détail, et si rien ne s’y rapporte, c’est qu’aucune clause contractuelle ne vous contraint et (comme la réglementation est muette sur le sujet) que la voie est libre. Pour le PAS, le mieux est de prendre contact avec la banque car il va falloir le rembourser en toute logique (et pareil pour le PTZ) vu que cette maison ne sera plus votre résidence principale.

1504. @ Jessica : bon, on va essayer de faire le tri. Il faut bien comprendre une chose : les clauses anti spéculatives sont de nature contractuelle et pas réglementaire ou légale. Elles ne peuvent donc que compléter un dispositif régi par la loi, mais pas le contrarier (la loi est toujours supérieure au contrat dans la hiérarchie des textes, et le contrat doit donc toujours respecter la loi, sinon il est réputé non écrit).
      Quand on intègre ça dans son raisonnement, on voit qu’il s’agit de deux logiques parallèles, éventuellement complémentaires, mais que la clause anti spéculative ne peut pas modifier la loi. Donc, le fait que la clause anti spéculative dure 3, 5, 7 ou 9 ans ne va rien changer aux règles nationales du PSLA concernant le remboursement du différentiel de TVA. Par ailleurs, si jamais vous êtes amenée à devoir rembourser un différentiel de TVA, ce ne sera pas en comparant votre prix de revente avec le prix initial mais en regardant la TVA que vous auriez dû payer initialement avec celle que vous avez effectivement payée. Donc, logiquement, même si vous revendez moins cher en faisant une moins-value, cela ne change rien au différentiel initial de tva. On est d’accord jusque là ? 🙂
      Votre clause anti spéculative, si elle dure 7 ans, produira ses propres effets – selon sa rédaction – sur cette durée de 7 ans, mais elle ne changera rien aux fondamentaux de la réglementation du PSLA. Elle régira éventuellement sur cette durée la captation ou le partage d’une éventuelle plus-value, toujours selon sa rédaction.
      Sur le fond, la réglementation PSLA ne prévoit pas la mise en location, car l’état ne veut pas solvabiliser des bailleurs mais des accédants aux ressources modestes. Et pour répondre à votre question, je crois que le PSLA mérite une réflexion approfondie et une bonne lisibilité de sa trajectoire de vie personnelle pour anticiper tout ce qui peut l’être…
      Ca vous aide, hein ?… 😉 Désolé ! C’est le PSLA qui est un peu touffu, du coup ma réponse aussi ? 🙂

1505. Merci pour votre réponse ! Désolée pour les redites, je pensais que la publication de mon 1er commentaire n’avait pas fonctionné. J’ai donc republié vendredi après mon rdv avec le conseiller.

      Du coup, je me sens un peu embrouillée par tout ce dispositif, difficile de prendre une décision dans de telles conditions.
      La localisation du bien me plait énormément, mais la réglementation du PSLA m’effraie, puisque là c’est un T2.. (le T3 est de toute façon hors budget pour moi).
      Et je pensais qu’en cas de besoin je n’aurai qu’à tenter de revendre le bien (sans faire de plus value puisque la clause m’en empêchera dans le délai de 7 ans), sans avoir à reverser le différentiel de TVA. Donc pas de perte d’argent à priori… Le conseiller m’ayant également parlé d’une clause qui prévoit la garantie de rachat ou de comblement de la différence en cas de vente avec moins value. Votre réponse me fait douter de tout cela.

      Je m’interroge aussi (dans l’hypothèse d’une revente) sur le nouvel acquéreur… à savoir s’il doit lui aussi répondre aux critères d’éligibilité du PSLA, et si toutes les contraintes et dispositions s’opposent également à lui ?

      Désolée pour toutes ces questions, je veux être sure de bien mûrir la réflexion avant de prendre une décision… !

1506. @ Jessica : la garantie de rachat existe bien mais elle est limitée à un certain nombre d’évènements (divorce ou dissolution d’un PACS, mobilité professionnelle + de 70 kms, chômage > 1 an, invalidité, décès…) et sur la base d’un montant garanti qui baisse régulièrement (prix de la levée d’option moins 2.5 % par an à partir de la 5ème année). Donc si une telle garantie de rachat vous convient, ok, sinon il faut sortir la calculette ! 🙂 A moins qu’une clause contractuelle de votre acte n’offre une meilleure garantie que celle du dispositif de base ? Mais c’est assez peu probable. Demandez à votre vendeur s’il vous parle bien de la garantie de rachat normale du PSLA ou si ils ont prévu quelque chose de plus généreux ( qu’il vous donne la rédaction de la clause dans ce cas).
      Pour le nouvel acquéreur, commencez par vérifier le libellé exact de votre clause anti spéculative… Mais il n’y a pas d’obligation de base à ce que le nouvel acquéreur soit éligible au PSLA. A suivre ? 😉

1507. Bonjour,

      J’ai lu pas mal de commentaires et j’ai tout de même quelques questions.

      Ma copine habite loin de chez moi. Elle souhaite se rapprocher de moi (et aussi de son travail) et est intéressée par un bien en PSLA à 100k€.
      On ne sait pas de quoi l’avenir est fait et on veut savoir comment cela se passe si dans un horizon 5ans, on décide d’emmenager ensemble, mais ailleurs.

      J’ai bien compris qu’en règle générale, il y a des clauses anti spéculatives, mais selon le promoteur, il n’y en a pas dans la ville ou elle veut acheter. En théorie, elle peut donc revendre le bien au prix du marché et la pénalité qu’elle aura sera : remboursement du différentiel de TVA (20%-5.5%, minoré de 1% par année). Le prix de vente + remboursement de TVA étant au prix du marché => ç’est envisageable.

      La ou c’est moins clair, c’est au niveau locatif. Je comprends que la location est interdite dans le cadre du PSLA, mais si elle paie le différentiel de TVA, est-ce qu’elle a la possibilité de le mettre en location ou est-ce que c’est interdit, peu importe la raison ?

      Merci pour votre aide

1508. Bonsoir Marc. Vous me dites que quand j’en serai à la livraison j’aurai certainement déjà signé le contrat de location accession et payé les frais d’acte (2 à 3000 euros en général). Quand j’ai signé le contrat initial de réservation en janvier, le commercial m’a indiqué que 3 mois environ avant la livraison, je recevrai un recommandé pour m’indiquer la date de livraison et qu à ce moment là je pouvais encore décider de ne plus prendre l’appartement. Pouvez-vous me confirmer qu’il est possible de se rétracter tant qu’on a pas signé le contrat de location accession ni payé les frais d’acte ? Bonne soirée !

1509. @ Cedric : si ce n’est pas clair pour la livraison, c’est parce que rien n’est explicite. Le PSLA c’est dérogatoire et avantageux financièrement parce que c’est pour habiter soi-même en résidence principale quand on a des ressources modestes. Ce n’est pas fait pour devenir bailleur à moindre coût. Donc, si c’est de la location à un moment donné, on sort de fait du PSLA. En principe, la voie de sortie du PSLA, c’est la revente. Mais si vous ne revendez pas et que vous mettez en location, on se retrouve où ? Dans un trou noir. Qui ne correspond pas aux objectifs de création du dispositif par le législateur, ni dans l’esprit ni à la lettre. La question, c’est : et si je le fais malgré tout ? Ben… essayez et vous nous direz ! Mais il vaudrait mieux aller voir votre service des impôts et poser carrément la question. Pour éviter les éventuelles mauvaises surprises. 😉

      @ Mercier : un contrat de réservation (aussi appelé contrat préliminaire) n’engage que le vendeur, qui met à disposition de manière préférentielle au profit du réservataire, le logement réservé (relisez bien votre contrat, vous verrez). En contrepartie de cet avantage, le réservataire verse un dépôt de garantie. Donc, personne ne peut vous obliger à signer le contrat de location accession. Le seul risque c’est le sort du dépôt de garantie. Voilà. 🙂

1510. Bonjour,
      Je suis actuellement en location accession et nous souhaiterions lever l’option d’achat.
      Pouvez vous nous indiquer les démarches à suivre ?
      Est-ce possible d’aller voir un courtier ? Quel pret faut-il demander ? (pret spécial ? )
      Est -il normal de payer 2 fois les frais de notaires (1 fois au debut de la location et 1 2ème fois à l’acquisition)
      Merci de vos reponses car nous nous sentons complétement largués dans ce processus (très) peu connu.
      Codialement,

1511. @ Varinot : oui.
      Un peu court comme réponse ? 🙂
      Oui, vous pouvez aller voir un courtier (et c’est même conseillé dans votre intérêt). Il n’y a pas besoin de prêt spécifique. Et oui, les frais d’acte surgissent 2 fois dans le processus ; une fois lors de l’acte du contrat de location-accession et la deuxième fois lors de la signature de l’acte d’achat définitif consécutivement à la levée d’option. Allez, zou, circulez ! 😉

1512. Bonjour,

      Avant de commencer je voulais vous feliciter et vous remercier pour ce site web, le travail fourni et les réponses depuis des années, gros travail !

      Je suis actuellement locataire d’une location/accession sur la région de Toulouse. Je souhaiterais acheter et est donc effectué la levé d’option. Je me retrouve bloqué par le promoteur qui n’a pas encore l’agrément PSLA, j’ai pu comprendre dans vos précédentes reponses que ce délais était administratif et donc du a la préfecture seulement est-ce qu’il y a une obligation légale pour le promoteur d’en faire la demande ? Je me demande comment je peux me retrouver dans ce cas de figure 4 mois après être rentré dans le logement, avoir signé chez le notaire … En clair, cette situation avantageant le promoteur as-t’elle était provoquée volontairement afin que je continue à payer un loyer en retardant l’envoi de la demande d’agrément PSLA pour pouvoir se cacher derrière cet argument administratif?
      Je risque de devoir rester locataire jusqu’à l’an prochain car cet agrément est nécessaire pour l’obtention du PTZ, la banque risque de refuser de gérer mon PTZ même si cette pièce arrive avant la fin de l’année car la banque ne souhaite pas s’engager à pouvoir traiter les dossiers PTZ avant la fin de l’année (changement de régime fiscal).

      En vous remerciant.

1513. @ Pierre : il y a 2 agréments , l’agrément provisoire (celui qui permet de lancer la commercialisation en PSLA) et l’agrément définitif, par lequel l’administration valide toutes les données et principalement les données relatives aux acquéreurs (respect du profil de ressources). Le promoteur n’a pas intérêt à traîner car c’est cet agrément qui lui confirme que ses dossiers acquéreurs sont dans les clous et que la TVA réduite est donc validée. Mais il peut arriver qu’en cas de commercialisation incomplète on attende un peu un dossier d’acquéreur qui arrive bientôt. Dans ce cas, le plus simple c’est de demander officiellement au vendeur bailleur s’il a déposé son dossier de demande d’agrément définitif.

1514. Bonjour,
      Nous avons acheté il y a maintenant 2 ans un appartement t4 en location accession.
      Nous avons en projet de faire construire d’ici 1 an ou 2.

      Notre promoteur nous indique que du fait que nous étions pacsés au moment de l’achat, l’événement mariage ne pourra pas constituer une exception pour ne pas payer le différentiel. Êtes vous d’accord avec cela ?

      Elle nous indique que dans notre cas, il y a que la survenue d’une naissance qui nous permettrait de ne pas payer le différentiel Tva. Elle nous indique aussi que le fait de nous depacser ne marcherait pas dans notre cas.

      Qu’en pensez-vous ? Car en soit nous pourrions nous depacser, vendre l’appartement et rentrer dans cette exception. Et bien entendu, ne pas se repacser juste après..

      Merci pour vos éclairages et conseils
      Bien à vous.

      Virginie.

1515. Bonjour Marc,

      J’ai réservé une maison en psla avec mon mari (versé le dépôt de garantie et validé le contrat de réservation à nos 2 noms chez le notaire) mais la situation avec mon mari vient de changer et je dois divorcer. Nous sommes mariés sous le régime de la séparation de biens. Quand les 6 premiers mois de location de la maison en psla seront atteints, j’aimerais acheter la maison mais seule à mon nom uniquement (et sans contrainte puisque nous sommes en contrat de séparations de biens) mais est ce que le fait que le contrat de réservation chez le notaire a été fait à nos 2 noms m’empeche d’acheter la maison à mon seul nom ou le notaire peut simplement faire le contrat d’achat avec mon nom uniquement ?

      Merci par avance de votre aide,

1516. @ Virgine : je vous laisse lire vous-même : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2506-PGP . Regardez l’alinéa 360 ; la dissolution d’un PACS fait partie des évènements admis. Et si vous voulez en avoir le cœur net, imprimez ce document et consultez le notaire de votre acquisition ! 🙂

      @ Hélène : si vos 2 noms étaient sur le contrat de réservation, logiquement ce sont les 2 qui doivent acheter. Sinon, le contrat de réservation n’a plus de valeur. Le plus simple est sans doute de refaire un contrat de réservation et d’en parler au vendeur et au notaire en ce sens.
      Bien sûr, il faudra que vos revenus soient suffisants pour assumer la charge financière du crédit immobilier, mais de toute façon c’est une étape qui serait discriminatoire. Car aucune banque ne vous prêtera – lors de l’éventuelle levée d’option – si votre profil financier ne la convainc pas. Hop, on se met en mouvement ! 😉

1517. Bonjour Marc,

      Est il possible de réaliser des travaux (tomber des murs) dans un Psla et de profiter de la garantie de rachat du bien le jour venu?

      Merci de votre réponse.

1518. @ Van den Ham : est-il possible d’enlever la banquette arrière de votre voiture et de la revendre au même prix que du neuf sur le marché de l’occasion ? 😉
      Bon, d’accord, j’exagère mais c’est un peu du même ordre. En gros, le bailleur vendeur a prévu des plans qui lui paraissent optimisés par rapport à ses enjeux et à ses risques. En faisant tomber des murs (il faudrait d’ailleurs savoir si ce sont des murs porteurs ou de simples cloisons de distribution intérieure) vous modifiez le produit qu’il devra revendre à un autre si vous lui demandez de racheter…
      Donc ça va forcément poser problème. D’autant qu’il est en général prévu une remise en l’état initial en cas de non levée d’option…
      La seule bonne méthode est d’aller voir votre vendeur pour négocier avec lui des TMA acceptables pour chaque partie et d’échanger avec lui des courriers ou de rédiger un avenant prévoyant que ces TMA ne font pas obstacle à la mise en jeu éventuelle de la garantie de rachat. Communiquer et négocier… si votre bailleur vendeur le veut bien. Sinon c’est rester en l’état ou prendre de gros risques.

1519. Bonjour Marc,
      J’ai réservé une maison en PSLA auprès d’une société HLM , pour cela j’ai signé un Contrat de réservation et joint 2 chèques , le 1er est de 610 € qui correspond à une avance du 1er mois de loyer quand je serai dans les lieux et le 2éme chèque concerne les 20,00 Euros de Part sociale, les chèques ont été encaissés . Si jamais je revenais sur mes pas est ce que je serai remboursé des 2 sommes ? Merci pour votre blog

1520. @ Omar : si je comprends bien, vous avez signé un contrat de réservation, mais pas encore de contrat de location-accession ? S’il n’y a pas eu de contrat de location accession, il n’y a donc pas encore de relation bailleur-locataire et donc aucun droit au loyer de la part du vendeur bailleur. Pour les 20 euros de parts sociales en revanche, je ne vois pas de quoi il s’agit. Des parts sociales de quel organisme et ayant quelle utilité ?

1521. Bonjour marc,
      je vous remercie de votre réponse , mème moi j’ai rien compris !!!!!?,,, le bailleurs il s’agit de d’Anjou ATLANTIQUE ACCESSION dans Maine-et-Loire. cordialement

1522. Bonsoir,
      Merci pour ce blog très riche
      J’ai signé un contrat de réservation en octobre pour une livraison prévue en décembre 2019. Mes inquiétudes sont plutôt liées a l’état des travaux puisque nous serons livrés en avance, d’ici oct 2019. Construire un lotissement de 15 maisons de bonne qualité en 1 an à peine m’angoisse un peu. Mais restons optimiste !
      Ma question est la suivante : on nous demande de prendre à notre charge les revêtements des sols des chambres a notre entrée dans les lieux. Est ce légal ? Si nous n’achetons pas, on l’aura dans le…
      La levée d’option sera entre 6mois et 2 ans.
      Le PSLA est une réelle opportunité car il n’y a aucun bien a ce prix dans notre secteur. (
      Ça c’est pour la partie témoignage).on croise les doigts pour que les taux ne remontent pas trop d’ici 2020.
      Je vous souhaite de belles fêtes

1523. @ Elo : hello Elo ! (facile…. 🙂 ).
      Pour le délai de construction, le pire n’est jamais certain et 15 maisons en 1 an n’est pas un exploit (j’en ai fait 22 dans le même délai en 2015 et on aurait pu faire un peu mieux). Tout dépend en fait de la compétence des entreprises et de la qualité de leur coordination par le maître d’œuvre d’exécution.
      Pour les revêtements de sol, ils peuvent être sortis des prestations sachant bien sûr que le prix de vente tient compte de leur non réalisation ; à noter que vous pouvez essayer de négocier avec le bailleur vendeur la valeur de ces revêtements et leur remboursement en cas de non levée d’option. Qui n’essaye rien… 🙂

1524. Bonjour Marc,
      Merci pour les réponses et les infos de votre site .
      Je viens vers vous car j’ai acheté en 2015, une maison en PSLA avec mon mari. Malheureusement, aujourd’hui nous décidons de nous séparer et de divorcer. Nous rentrons donc bien dans le cas de non reversement du différentielle de TVA (en cas de divorce). Cependant, on se pose la question suivante : faut-il que le divorce soit prononcer avant ou après là vente de la maison ? Ou le fait que le divorce soit prononcé 1 ou 2 mois plus tard suffit…je n’ai pas trouvé d’info dans la circulaire des impôts et s’il faut divorcer avant la vente de la maison c’est un peu plus compliqué (car nous aurons encore la maison en commun).
      Pour info, nous nous sommes pacsé en novembre 2014, levé l’option d’achat fin 2015 et marié depuis août 2016.
      Je vous remercie pour votre retour.

1525. @ Elodie : je n’ai pas la réponse, mais quand l’état fait référence à un évènement comme le divorce, il faut à mon avis que celui-ci soit constaté et donc irréversible, et que cet évènement soit antérieur à la vente car c’est à ce moment qu’on jugera de la survenance d’un évènement exonératoire. Ceci n’est de ma part qu’une déduction logique ; il vaudrait mieux questionner le notaire du programme, voire le service des impôts afin de leur opposer plus tard leur réponse si elle vous est favorable…
      Reste aussi la possibilité de faire un enfant pour éviter de rembourser le différentiel ? (je sais, c’est pas drôle, sauf si c’est avec un autre papa ! 😉 ).
      Mais procédez avec méthode : notaire et impôts pour commencer ! 🙂 Hop !

1526. Bonjour et merci pour ce blog Marc!
      La remise des clés de mon futur appartement en PSLA devrait avoir lieu le 12 février 2019 et je pense emménager 11 jours plus tard, soit le 23 février. À partir de quelle date débute la phase locative : à la remise des clés ou le de mon emménagement . Par ailleurs, quelles différences y a t-il entre un financement de prêt classique et un prêt de TVA à 5,5% hormis la différence de prix? Est-il possible dans le cas d’un prêt classique de mettre mon logement en location dans l’avenir une fois propriétaire? Merci, par avance.

1527. @ Corinne : La phase de location débute à la date de prise d’effet du bail. Aucune différence entre un prêt banalisé et un prêt fait par la banque partenaire du programme. Et le choix du prêt n’a aucune incidence sur le fait de pouvoir ou pas mettre en location plus tard (ce que les pouvoirs publics ne veulent pas). Donc, choisissez le prêt et le partenaire qui vous convient le mieux !

1528. Bonjour, voici ma question : j’ai réservé un appartement en PSLA en février 2018. La livraison était prévue fin 2019. Finalement le chantier aura un an de retard, donc une livraison fin 2020. Pourrai-je négocier le prix de l’appartement étant donné le retard d’un an, si par exemple d’ici là les taux d’emprunt ont fortement augmenté et que je ne puisse plus passer au niveau de l’endettement ? (au total il se sera écoulé 3 ans au lieu de 2 ans entre le contrat de pré-réservation et la livraison des appartements)
      merci d’avance pour vos précisions et bravo pour votre blog !
      Sylvie

1529. Bonjour Marc,
      Merci pour la réponse.
      On va éviter le bébé (même avec un autre papa ) et on va rester sur l’option divorce.
      Personne capable de nous répondre (ce qui me laisse penser que cela n’est pas si fréquent que cela visiblement ) donc on va trouver une autre option.
      Merci beaucoup en tout cas pour votre disponibilité et vos réponses.

1530. @ MERCIER : si votre question, Sylvie, est « suis-je certaine de pouvoir négocier à la baisse le prix de l’appartement », la réponse est non. Car rien n’oblige le vendeur à le faire (il a par ailleurs ses propres contraintes de prix de revient) et il pourra toujours vous être opposé le fait que vous êtes libre de ne pas donner suite en connaissant dès maintenant la contrainte temporelle (d’autant que vous n’avez a priori pas encore signé le contrat de location-accession, si ?). Si l’évolution des taux d’intérêt vous met plus tard dans l’impossibilité d’acheter, vous pourrez à ce moment là mettre le deal entre les mains du vendeur : adapter le prix de vente ou voir partir un client, dans l’espoir d’un geste commercial de la part de votre vendeur. D’une manière générale, tant que vous n’êtes pas définitivement engagée (option levée ou au moins contrat de location accession signé, difficile de considérer qu’il y a préjudice puisque vous pouvez choisir de ne pas faire, comme si l’opportunité n’avait jamais existé en quelque sorte). Bien sûr, de votre point de vue, ce serait alors une opportunité ratée (de la relativité des choses selon le point de vue…) ! Allez, on va parier sur un maintien des taux d’intérêt ? 😉

1531. Bonjour
      Actuellement dans un logement en location accession, dont la levée d option doit se faire en décembre 2019, je souhaite savoir s il est possible de resilier le contrat accession location. En effet c est immeuble neuf mais avec pleins de malfaçons (problèmes d infiltrations, de moisissures, caves inondées ……….J en passe et des meilleures). Et malgré plusieurs courriers en recommandé rien n est fait par le.promoteur. Étant amené à être propriétaire il est inacceptable d acheter un logement avec tous ces problèmes.

1532. @ Lou ann : dans la mesure où vous n’êtes pas obligée de lever l’option et où tout locataire peut quitter un logement, il est bien sûr possible de sortir du dispositif PSLA sans acheter définitivement.
      Attention toutefois car les frais d’acte du contrat de location sont définitifs ; mais si la situation technique / qualitative du logement est vraiment catastrophique, c’est peut-être un moindre mal ?
      Parlez en avec votre vendeur si vous avez d’ores et déjà l’intention de ne pas lever l’option car cela lui laissera plus de temps pour trouver un plan B (un nouvel acquéreur ou la transformation en logement locatif).

1533. Bonjour,
      Je suis en couple (ni pacsé, ni marié). Je souhaite acheter un PSLA seul car avec nos revenus communs, nous n’aurions pas le droit de le faire.
      Est-il possible à un moment donné de rajouter le concubin sur l’acte de propriété afin qu’il soit propriétaire à hauteur de 50 % ? Comment faire au niveau du crédit pour qu’il devienne à nos 2 noms sans que cela ait un impact sur le PTZ ?
      Je vous remercie sincèrement pour votre retour.
      Dom

1534. @ Dom : désolé mais je n’ai pas de réponse satisfaisante à vos questions. En fait, vous me demandez si je sais comment on peut tordre la règle pour mieux la contourner ? 🙂
      Là, je ne sais pas faire ! Bien tenté ! 😉

1535. Bonjour,

      Actuellement je suis en location accession depuis décembre 2017, je ne souhaite plus acheter la maison. J’ai lu dans le contrat que je vais devoir payer une indemnité équivalente à 1 ou 2% du prix de la maison. Savez vous me dire en général quelles sont les conditions pour ne payer qu’ 1%?
      Lorsque j’ai eu la maison, j’ai versé environ 3000 euros chez le notaire, vais-je les récupérer ou sont-ils perdus ?

      Merci

1536. @ Adeline : pour les 2 à 3000 euros versés lors de la signature du contrat de location-accession, ils sont perdus car ils ont servi à payer l’acte notarié du contrat. Quant à l’indemnité, de 1 à 2 % regardez le commentaire de Jeanne MR du 10 Janvier 2014…

1537. Pour ne pas devoir les payer, que puis je employer comme motif ? Je ne souhaite pas acheter car je rencontre beaucoup de problème : fissures au plafond, champignon dans la salle de bain… est ce un motif valable pour ne pas à avoir à les donner ?

1538. @ Adeline : objectivement, ce sont 2 sujets différents. Vous pouvez toujours essayer d’expliquer au vendeur que si vous ne levez pas l’option, ce n’est pas une décision arbitraire de votre fait, mais la conséquence des défauts de la chose vendue. Mais si j’étais vous, je me servirais sur un autre plan (juridique) de l’info donnée par Jeanne MR, tant auprès du vendeur que du notaire.

1539. Bonjour
      Je voudrai savoir si un apport personnel env 1/4 du budget (213000 E) est accepté
      pour le financement du PSLA ou si c est exclusivement réservé a ceux qui n ont pas d apport?
      Cela dit, sans apport difficile d avoir des mensualités raisonnable avec un salaire qui ne dépasse pas 22000 EUROS annuel meme sur 30 ans
      A oui j oubliai j achéte tout seul et j ai 20 ans
      Merci d avance
      Thierry

1540. @ SANNET : oui, oui, oui, 3 fois oui. Un banquier adore les apports des clients car cela sécurise le montage financier et diminue son risque objectivement. Cela étant, il va aussi regarder les revenus, la nature du contrat de travail, les charges, le reste à vivre… Bref, faire son analyse habituelle.
      Mais le PSLA ne fait absolument pas obstacle à des apports, même à 100 % si vous le voulez. Il n’y a pas de quotité minimale d’emprunt obligatoire.
      C’était bien la question ? 😉

1541. Je confirme : mon projet PSLA sera couvert à 100% en financement propre, en profitant notamment de la revente de mon logement actuel.
      Mais ça ne doit pas être très courant car mon interlocuteur commercial, chez le promoteur, a rencontré un frein « administratif » pour la validation finale de mon dossier.
      Il a dû y mentionner un prêt « fictif » auquel je ne ferai jamais appel…!

1542. Bonjour Marc merci pour votre réponse cela me rassure pour mon fils ,qui est apprenti depuis l age de 16 ans CAP et BP
      Il a économisé ce qui est rare pour les jeunes qui ont tendance plutôt a dépenser 2 euros alors qu ils en gagnent 1!
      Ce PSLA est vraiment royal pour les jeunes primo accédant car l immobilier sur la région de LYON a vraiment flambée comme sur bien d autres régions.
      Merci encore pour ce super blog
      Thierry

1543. @ Yann : ben… le frein administratif, c’est peut-être de demander à la banque partenaire du programme de valider votre candidature par une offre conforme aux exigences des textes alors qu’elle sait que vous ne ferez pas de crédit et qu’elle n’a donc aucune chance d’en placer un… Business is business ! 🙂

      @ SANNET : de rien et bonne suite ! 🙂

1544. Bonjour Marc,

      Je n’ai pas trouvé clairement la réponse parmi les différents commentaires.

      Pouvez-vous me dire si il existe une prescription (délais de vente à partir de l’événement) concernant les clauses de non-remboursement du différentiel de TVA ?

      Exemple : Achat début 2015, naissance d’un enfant fin 2015 et vente pour 2019 ?

      Merci,
      Bonne journée

1545. je vais bientôt signer pour un PLSA mais je me pose la question avec qui je peux contracter mon prêt et quel type de prêt puis-je contracter car ma banque (B.Postale) me dit ne pas faire de prêt pour ce genre d’opération alors que SOREFI m’a fait une simulation PTZ+Prêt Compl. Je suis perdu.

1546. @ Alex : petit coquin. 🙂 C’est une subtilité (ou un vide). Car je ne connais pas non plus de date de péremption pour ce yaourt. Sur le principe et sur la forme, on a envie de dire oui, mais le gars qui a tenu 4 ans sans agrandir ou déménager, c’est un peu gênant sur le fond. Il vaudrait mieux questionner les impôts par écrit pour être sûr.

      @ Thomas : vous pouvez contracter avec qui vous voulez et avec le type de prêt que vous voulez. Pas de contrainte de ce côté là en PSLA. Mais si vous passez dans les critères du PTZ, pas de raison de se priver. Sorefi est dans le vrai sur le montage financier. 🙂

1547. Bonjour Marc,

      Connaîtriez vous un site web fiable pour le recensement de tous les programmes PSLA en cours de commercialisation?
      Le site web « propriétairemaintenant.fr » semble de moins en moins bien renseigné. Même le PSLA de Chanteloup en Brie est sorti du référencement
      de ce site web alors même que le nombre de logements concernés par le PSLA a été étendu.

      Frîche fin de semaine!

1548. @ Mehdi : ben non, mais j’avoue que je ne cherche pas moi-même à acheter en PSLA ! 😉 Cela étant, difficile d’être exhaustif et à jour en matière d’offre immobilière pour un site…

1549. « @ Alex : petit coquin.  » Même pas ! en réalité l’enfant est à venir, le sens de ma question était plutôt « Combien de temps nous aurons pour plier bagage » car je sais qu’une vente immo ne se fait pas du jour au lendemain.

      Merci pour votre retour, je vais faire la demande et je posterai la réponse si cela peut intéresser des lecteurs.

      Bonne journée

1550. @ Alex : à suivre, donc… 😉

1551. Bonjour,

      Nous avons besoin d’aide et personne n’est capable de nous répondre ( Tresor public, notaire, société hlm) nous sommes à la limite de la déprime

      Nous avons acquis notre résidence principale en octobre 2015 (date réelle de l’acquisition) grâce à un contrat de location accession à la propriété.
      Pour cette acquisition, nous avons bénéficié d’un taux de TVA réduit à 5,5% au lieu de 20%.

      À ce jour notre situation a changé, madame est inscrite au Pôle Emploi (depuis mai 2018) et est à la recherche d’un nouvel emploi.

      Nous souhaiterions vendre notre maison afin de nous rapprocher du centre de la ville pour augmenter les chances de retrouver un travail pour madame.

      Avant toute démarche de revente de la maison, nous souhaiterions savoir si le fait que Madame soit inscrite au Pôle Emploi nous donnerait droit à l’exonération du reversement du complément de TVA.

      – Nous précisions bien que madame a quitté son dernier emploi à l’amiable et non suite à un licenciement, cela est-il valable ?

      – Nous précisions également que le dernier emploi de madame a pris fin en décembre 2018 (rupture conventionnelle à l’amiable) mais elle est inscrite à Pôle Emploi depuis mai 2018 (comme elle était à temps partiel dans cette entreprise elle a pu se s’inscrire au Pôle Emploi dans l’espoir de trouver un temps complet). Du coup Dans notre cas les 12 mois de chômage sont-ils comptés à partir du mois de mai 2019 ou décembre 2019 ?

      Dans l’acte de vente il est écrit qu’il y a des exceptions, le cas du chômage d’une durée de plus de 12 mois pourrait correspondre bientôt à notre cas. Cependant nous n’avons aucune autre précision à cette exception.

      Désolée si cela n’est pas très clair je me tiens à votre disposition.

      Merci pour votre aide

      Cordialement.

1552. @ Sese : étant d’un naturel bête et discipliné comme tous les CRO Magnons 😉 , je me contente de lire la prose édictée par l’administration fiscale (et qui lui est donc opposable) :
      Extrait de http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2506-PGP , à picorer dans l’alinéa 360 :  » – chômage d’une durée supérieure à un an attestée par l’inscription à l’institution nationale publique mentionnée à l’article L. 5312-1 du code du travail ; » .
      Sachant que l’institution en question est Pôle Emploi et que vous me dites que Madame est inscrite à Pôle Emploi depuis Mai 2018, les 12 mois trouveraient un début d’application d’ici un mois environ.
      Je ne lis nulle part « chômage total », juste « chômage », ce qui à mon sens peut valider votre demande.
      Mais ceci n’est qu’un avis perso, le parcours reste à faire et… à défendre bec et ongles ! 🙂

1553. Bonjour Marc,

      J’ai réservé un appartement en PSLA qui sera livré en 2020. Si tout va bien, je compte lever l’option fin 2020.
      Questions:
      1- Quels documents va t-on me redemander (ou pas) à la levée d’option?
      (car par exemple possibilité entre temps d’évolution de situation personnelle (mariage et bébé) et professionnelle (changement de poste avec augmentation de salaire, …)
      2- Quels sont les obligations en terme d’occupation du logement avant de pouvoir éventuellement le louer ou le vendre? (obligation d’occupation pendant 10 ans / 15 ans ..)
      Merci
      Trés cordialement

1554. @ Eva : on va vous demander si vous êtes végétarienne, pour qui vous votez, vos mensurations, l’âge du capitaine et si votre grand-mère a connu Vercingétorix ! Faites gaffe, il y a un piège. 🙂
      Plus sérieusement, c’est à l’entrée dans le dispositif PSLA que l’on juge les conditions de ressources par exemple. Si votre situation s’est ensuite améliorée, tant mieux pour vous. Cela étant le ou les acquéreurs sera (seront) ceux portés au contrat de location accession.
      Sur le fond, la levée d’option n’est que la confirmation de votre volonté d’acheter et là, il va falloir convaincre une banque de vous prêter. Si la situation de famille a changé et si vos ressources sont un peu justes avec le bébé, il y a un risque que la banque (en plus de l’hypothèque) essaie d’avoir une garantie complémentaire (la caution de Monsieur par exemple ?). A voir avec un spécialiste du financement immobilier (un courtier en crédit), pour vérifier les scénarios possibles, même si la demande officielle interviendra vers la fin 2020. Mieux vaut connaître au plus vite les principes.
      Sur les obligations d’occuper le logement, il y a l’évidence (la notion de résidence principale) et le risque fiscal (devoir reverser le différentiel de TVA). Au-delà de 10 ans, il n’y a plus de risque de ce côté là. Et avant les 10 ans, il faut voir si l’une des causes possibles peut s’appliquer ou pas (relire le fameux alinéa 360 du BOFIP dont on parle un peu plus haut dans les commentaires).
      Attention, dans mon raisonnement je suppose qu’il n’y a pas de contraintes liées à des clauses anti-spéculatives, sinon il faut aussi respecter celles-ci. Oeuf corse ! 😉
      Et à vous de jouer ! (mais pas avec le feu…)

1555. bonjour,
      je viens de récuperer ma maison qui devait être livree le 30 juin 2018.
      J’ai refusé la livraison 2 fois suite a des non conformités dans le descriptif initial.
      A ce jour rien n’a été refait.

1556. @ mekhfi : ce sont des soucis liés à la phase de construction mais non spécifiques au PSLA. Le dispositif a d’autres défauts et qualités attachés à sa réglementation ; mais là, on est dans une situation, certes problématique et désagréable pour vous, de droit commun de la construction. On n’est jamais à l’abri de désagréments mais ils ne sont heureusement jamais certains et pas systématiques…

1557. Bonjour Marc,
      Cela fera bientôt 1 an que nous habitons un logement PSLA. Nous ne pensons pas lever l’option car nous avons trouvé un autre bien en PSLA qui nous rapprocherait de 40 km de notre lieu de travail. Ma question : est-ce possible de se lancer dans un autre projet PSLA tout en étant en phase locative d’un logement PSLA. Cordialement

1558. @ Abdou : ah…. bonne question ! (c’est ce qu’on dit en général quand on n’a pas la réponse) 😉 . Ce qui est sûr, c’est que ce n’est pas du tout dans l’esprit du sport, un peu comme si vous changiez d’équipe en cours de saison et en dehors du mercato… 🙂
      Quant à la règle, je n’ai aucune certitude, ce qui veut dire que je ne suis pas certain que cela soit impossible (ce qui ne serait pas logique, car comment le vendeur du nouveau PSLA peut-il être certain que vous ne lèverez pas l’option du précédent ? Ce qui vous rendrait potentiellement propriétaire de 2 PSLA, ce qui est interdit puisqu’on ne peut avoir qu’un seul domicile en tant que résidence principale).
      Donc pour moi, j’aurais tendance à dire non, ce qui ne veut pas dire qu’il n’y ait pas un trou dans la raquette au niveau des textes réglementaires. A vérifier avec le notaire et le vendeur du nouveau programme ?

1559. Bonjour Marc,
      J’ai signé un contrat de location accession en décembre 2017 pour un appartement. J’ai déjà payé 3 650 € de frais chez le notaire. La livraison est prévue pour fin juin 2019. Je viens d’effectuer une première visite et l’appartement ne me convient pas (en particulier l’installation du nouveau compteur électrique dans le séjour (sujet à polémique), certains matériaux de mauvaise qualité).
      D’abord puis-je résilier le contrat avant la livraison de l’appartement et, ensuite, quels frais devrai-je payer ?
      Pourrai-je ensuite m’engager vers un autre contrat de location accession avec un vendeur différent ?
      Je vous remercie par avance pour votre réponse.

1560. Merci pour vos réponses. Cela veut dire qu’il vaut mieux repasser en logement locatif classique pour relancer un dossier PSLA ?

1561. @ Abdou : c’est ce qui me paraît le plus cohérent, mais sans garantie, alors essayez de prendre d’autres avis, auprès de l’ADIL ou du notaire par exemple.

      @ Isabelle : le sujet a déjà été évoqué dans le fil des questions réponses. Pour faire court : oui, vous pourrez faire une autre démarche sur un autre programme après avoir résilié votre contrat actuel.
      Pour résilier, si vous ne levez pas l’option (et si vous dites au vendeur que vous ne la lèverez pas) il va être embêté et devoir chercher un nouvel acquéreur. Donc, résilier est possible. Au niveau des frais, ceux déjà versés sont perdus et vous vous exposez par la résiliation à des frais de main-levée. Car le contrat de location-accession a fait l’objet d’une inscription aux hypothèques et il faut la lever. A voir avec le notaire du programme pour estimation. Ok ok ? 🙂

1562. Bonjour Marc,

      Déjà bravo parce que je vois que depuis presque 6 ans tu réponds all time ! Super cool !
      J’ai lu une majorité des questions réponses et je voulais m’assurer que j’ai bien compris.
      1. On est obliger d’avoir un PSLA dans des logements sociaux ? Ou on peut en avoir par exemple dans un immeuble / lotissement avec d’autres logements « normaux » ?
      2. Au bout de 15 ans, on est plein propriétaire et si l’on a tout remboursé, peut-on faire ce que l’on veut de notre bien ? Vendre par n’importe quelle agence ?
      3. J’ai bien cru comprendre dans ton post que tu était légèrement contre ce système mais je n’ai pas bien compris pourquoi ^^ ?

      Merci !

1563. @ Tom : ça s’appelle du masochisme ! 🙂
      On peut trouver du PSLA de manière diffuse, par exemple quelques maisons dans un ensemble de maisons plus important ou bien quelques appartements dans un immeuble mixte. Il y a aussi des opérations 100 % PSLA ; il n’y a pas de règle là-dessus, tout dépend du projet porté par l’opérateur.
      Sur la notion de pleinement propriétaire, il y a le critère de remboursement éventuel du différentiel de TVA (et là c’est 10 ans ; 15 ans c’était vrai il y a quelques années) et la présence éventuelle de clauses restrictives (dites clauses anti spéculatives) parfois imposées par des collectivités quand elles ont contribué à faire baisser le prix de vente des logements (en vendant le terrain pas cher, ou en accordant un prêt bonifié etc…). Mais sinon, la réponse est oui ; quand on achète en PSLA (après avoir levé l’option et acquis véritablement) on est pleinement propriétaire.
      Ma position par rapport au PSLA n’est pas négative car il a des points forts évidents ; mais il est inutilement complexe, ceci étant illustré par une phase de location préalable parfaitement inutile et potentiellement préjudiciable. La phase de location était – dans l’esprit – prévue pour permettre aux candidats de constituer une épargne permettant ensuite de mieux acheter (en empruntant moins donc en remboursant moins) et de s’habituer à rembourser un loyer + une fraction acquisitive ; bref s’habituer à rembourser plus tard son crédit. Mais la bonne intention est vaine, car la fraction acquisitive est le plus souvent très faible et ne permet pas de constituer d’apport significatif. Alors qu’en contrepoint, cette phase locative fait prendre un risque de non financement (décalage du moment d’achat et incertitude sur les dispositifs encore en vigueur 2 ans plus tard par exemple), ainsi que sur le niveau des taux d’intérêt. Le législateur ferait mieux de transformer le PSLA en accession non différée, quitte à conserver le même profilage social.
      Mais ceci est une autre histoire, car il risquerait d’avoir trop de succès, ce qui ne ferait ni les affaires de Bercy ni celles de ceux qui sont en quasi monopole dessus. Sans être mauvaise langue, hein ! 😉

1564. Bonjour Marc,

      Je sais que le PSLA n’est pas réservé aux primo-accédants mais je ne sais pas s’il est compatible avec le fait d’être déjà propriétaire.
      Je remplis les conditions de ressources mais je suis propriétaire. Puis-je faire une demande de PSLA pour ma future résidence principale et à ce moment là mettre mon logement actuel en location pour payer les mensualités du PLSA ?
      Est-ce que ce montage sera apprécié par la banque partenaire ?
      Merci d’avance pour votre réponse.

1565. @ Christian : question peu banale. Je n’ai pas connaissance de texte interdisant ce cas de figure (mais cela a pu m’échapper). A gratter, donc, mais comme il n’y a pas de condition de primo accession et qu’on n’a qu’une seule résidence principale à la fois, je ne vois pas bien ce qui pourrait s’y opposer. A vérifier auprès d’un opérateur et de sa banque, mais il faudra bien sûr que le PSLA soit votre RP. Par ailleurs, une banque n’a jamais peur de quelqu’un qui apporte plus de garanties…

1566. Bonjour Marc,

      je suis maman célibataire de 47 ans avec 2 enfants de 7 ans. je vais bientôt avoir un CDI de 1200 euros net par mois.
      ma question est : comment faire pour acquérir un logement en PSLA ? d’ailleurs est ce possible à mon niveau, n’ayant pas d’apport ?
      Et si oui, vers qui me renseigner pour constituer un « bon » dossier, courtier, ADIL, ma banque ?
      Merci d’avance

1567. Bjr Marc je salue votre blog et vous pour le sérieux et la rigueur que vous portez dans vos réponses.
      J’ai acquis ma maison en accession a la propriété prêt signer en 2015. A l’époque j’etais célibataire.
      Je me suis mariée en 2018 et réfléchissons avec mon mari a acheter ensemble et de louer donc mon bien.
      J’ai lu dans mon contrat que cela ne peut se faire avant 10 ans mais il est pas fait mention de la mise en location .
      Par ailleurs vers qui se rapprocher pour savoir si nous décidons quand même de louer avant les 10 ans le montant que nous aurons réellement a rembourser.
      J’espere que mon message est assez compréhensible.

1568. @ Danielli : l’absence d’apport n’est pas rédhibitoire, cela ne bloque pas un projet d’acquisition en PSLA. Par contre, la banque regardera la nature du contrat de travail (CDI=OK) et le montant des revenus en regard de vos charges. Et là, j’ai peur que les ressources ne soient pas suffisantes dans votre cas. Pour en avoir le cœur net, prenez rdv avec un courtier (votre banque n’est pas suffisamment représentative à elle seule). L’ADIL vous donnera un son de cloche complémentaire ; deux avis valent mieux qu’un et la musique est plus belle en stéréo ! 🙂

      @ Cindy : le principe est simple ; on ne peut pas louer un bien acquis en PSLA car la sanction en serait la sortie du régime PSLA et donc – principalement – le remboursement du différentiel de TVA (sur la durée de 10 ans que vous évoquez) et la perte de l’exonération de taxe foncière. Donc, si vous voulez rester en PSLA vous continuez à habiter dans ce logement, sinon, en théorie, vous vendez. Quant au risque réel en cas de transgression du principe de base pour mettre en location… posez la question à votre notaire et allez voir (et écrivez ensuite selon le cas) aux impôts pour savoir ce qu’il serait possible de faire sans risque pour vous (car le principal risque est fiscal en l’absence de clause anti spéculative qu’il faudrait aussi respecter s’il y en avait). Pas très précis tout ça, je sais, mais une zone d’ombre mérite un peu de méthode et de prudence ! 🙂

1569. Bonjour,

      J ai acheté mon appartement en octobre 2018 par le biais du PSLA.
      J aimerais savoir si je peux me mettre mon bien sur airbnb quand je m absente. Merci de votre réponse . Bonne journée

1570. @ Cyrielle : tout est affaire de mesure. A petite dose car votre logement est avant tout une résidence principale achetée avec un effort de l’état sur la TVA qui a été consenti pour vous et pas pour les touristes. Même si vous êtes pleinement propriétaire de votre logement.

1571. Bonjour, pour louer en Psla pour la première phase faut il obligatoirement simuler un financement avec sa banque? et faut il être aussi clean au niveau de son compte qu’une banque classique et passer par un notaire ? Svp (toujours dans la première phase)

1572. @ Joseph : le vendeur en PSLA est intéressé pour vous vendre, pas pour vous louer. Donc, il va chercher à savoir si vous avez le bon profil, si vous avez la capacité de faire et donc si vous avez des finances saines pour commencer. Il faut savoir montrer patte blanche… Pour le contrat de réservation, pas besoin de notaire, mais ensuite il faut en passer par là pour le contrat de location-accession et pour l’acte d’achat (après levée d’option). C’est comme ça ! 🙂

1573. Bonsoir Marc,
      Après avoir lu la quasi totalité des comms et vos réponses, toujours avec le sourire, je vous félicite pour toutes ces précisions que l’on ne trouve nulle part ailleurs.
      Pour ma part, le projet part sur une livraison en 2021, j’ai un cas de conscience, j’ai deux possibilités, soit je passe par un prêt bancaire PTZ+PAS + non exo de la taxe (où seulement deux années) + tva en vigueur, soit je passe par un PSLA en partant sur un crédit de 10 ans. Sachant qu’entre les deux il y a quasiment un gain tva de 25000€ sur le prix d’achat et env 11000 sur la Taxe F. Je dois me décider avant fin de semaine et j’avoue que je suis un peu perdue sur les calculs éventuels de ce qui serait le mieux pour moi.

      Mon inquiétude aujourd’hui se porte sur le nombre d’années avant une revente éventuelle par incertitude sur l’avenir. A quelques 6 ans (sur la la base de 62 ans) de la retraite, ma question est, l’age de retraite rentre t’il dans une possibilité de revente sans devoir payer le différentiel de TVA (le montant de retraite sera forcément minoré par rapport au salaire) mais je ne trouve pas l’information ? et dans le cas contraire, si je décide de vendre pour raison autre, je devrais donc 14,5% du prix d’achat il me semble si j’ai bien compris (hormis les 10% des 6 années d’abattement que je ne sais sur quoi calculer) sachant aussi que les taux d’intérêts d’ici là sont incertains, que me conseillez-vous ?

      Merci par avance pour votre aide,
      en attendant je vous souhaite une bonne fin de journée.

1574. @ Yo : désolé pour le délai, mais l’agenda est compact en ce moment…
      Le départ en retraite n’est pas un évènement qui exonère du remboursement du différentiel de TVA. La logique de ces évènements est celle « d’accidents de la vie » par nature plutôt imprévisibles et qui peuvent obliger à vendre. La retraite, sur le principe, on peut arriver à la prévoir.
      Sur l’opportunité du PSLA, l’avantage, c’est qu’en théorie quand on approche de la retraite, on ne va pas avoir d’enfant (un nouveau, je veux dire) et que la taille du logement peut facilement être appréhendée.Et qu’on peut toujours se pacser ou se marier pour éviter d’avoir à rembourser un différentiel de TVA ! 🙂
      Non ? Tant pis… Quant au différentiel de TVA lui-même, il est en réalité de 13.74 % environ. Exemple : logement PSLA de 200 000 ttc avec tva 5.5% incluse. Hors TVA ce logement vaut donc 200 000 / 1.055 = 189 573.46 et si on y ajoute une tva à 20% => 189 573.46 x 1.2 = 227 488.15. Ce qui représente un delta de 27 488.15 euros ramené à 200 000, soit 13.74 %.
      Et c’est ce différentiel dont l’assiette diminue de 10 % par an. Voilà ! Après, le choix vous appartient en connaissance de cause. 🙂

1575. Bonjour,
      Je me permets de vous poser une question. Quand on a acheté en psla on est exonéré de taxe foncière pendant 15 ans. En tant que propriétaire accédant est ce que on est dans l’obligation de faire des démarches ou l’exonération se fait automatiquement. En sachant que ça fait 2 ans que on a fait la levée l’option.

1576. @ Min : dans les 90 jours de l’achèvement de toute construction, il faut remplir et envoyer aux impôts une déclaration H1 ou H2. Dans cette déclaration, une rubrique de la deuxième partie de la page 1 concerne les logements bénéficiant de prêts aidés etc…. En remplissant cette rubrique et en fournissant les justificatifs demandés, les impôts savent qu’il s’agit d’un PSLA et savent aussi les dérogations fiscales associées. Et si vous avez levé l’option depuis 2 ans, vous devez maintenant savoir si vous payez la taxe foncière plein pot ou pas, non ? 🙂

1577. Bonjour
      Je souhaiterais connaître les frais de pénalité pour une annulation d’achat en location accession (PSLA), état de la situation:
      -contrat de réservation signé avec le promoteur (avec frais engagés) .
      -contrat signé auprès du notaire (avec frais engagés).
      Délai de rétractation a priori passé.
      Livraison prévue au 1er trimestre 2020.

1578. @ Leila : ce qui est sûr, c’est que les frais engagés lors de la signature du contrat de location accession sont perdus. Quant à une éventuelle pénalité de résiliation, regardez la réponse de JeanneMR en date du 18 décembre 2013. elle est instructive ! 🙂

1579. Bonjour Marc,

      J’ai une question concernant la part acquisitive.
      Nous entrons dans notre logement en février 2020.
      Nous avons reçu des documents indiquant une part locative de 1012 € et une part acquisitive de 1 euro.
      Est-ce plausible pour vous ? Il n’y a pas de minimum apparemment.
      Je pensais que la part acquisitive serait un peu plus élevée car elle permettait de constituer un petit apport jusqu’à la levée d’option. Pour le coup au bout de 2 ans, 24 euros d’apport c’est pas très impressionnant
      Nous avons tout de même un apport de notre côté donc nous n’avons pas d’inquiétude.

      Un grand merci pour toutes vos réponses (2012-2019 ) et un grand bravo pour votre continuité

1580. @ Benjamin : ah… le mirage de la part acquisitive ! C’est le fruit de l’idéologie plus que du pragmatisme.
      Donc, effectivement, pas de minimum, mais un passage obligé néanmoins. Et effectivement, souvent un argument en trompe l’œil, parce que plus on l’augmente, plus on renchérit la mensualité et moins de gens peuvent acheter.
      Sans que cela n’aide vraiment, car pour constituer un vrai apport sur la durée il faudrait une durée d’épargne plus longue et un montant mensuel plus élevé.
      Or, le souhait de la plupart des candidats est d’acheter au plus vite et au moins cher. D’où l’utilité plus que relative de la fraction acquisitive dans le contexte actuel.
      Je vous en parle dans un autre article de 2013 par ici : https://www.lesmursontdesorteils.com/psla-financement-garanti 🙂

1581. Bonjour,
      je suis propriétaire d’un appartement que je vais le vendre car ma famille s’est agrandie et j’ai trouvé une maison en PSLA _ le prix affiché est 175 000 € après l’aide de la ville de 4000 € et je vais signer un contrat de location notarié chez le notaire vendredi de la semaine prochaine avec une option d’achat dans 1 an ou 2 ans. (comme la maison est déjà construite) je dois emménager le week end prochain;

      mais le bailleur vient de m’appeler pour m’annoncer que les 4 000 €, je ne pourrais pas en bénéficier car je ne suis pas considéré PRIMO ACCEDANT.

      Ma question si j’achète dans 2 ans est ce que je serai considérer primo accédant du faite que mon appartement sera vendu au moment de l’achat de la maison en PSLA ?
      merci pour votre question

1582. @ Very Nancy : le délai de 2 ans s’applique à partir du moment où on n’est plus propriétaire. La question de la date de levée d’option est donc primordiale vu que votre maison est déjà terminée. Le vendeur serait d’accord pour que vous ne deveniez propriétaire que dans 2 ans ? Juste pour bénéficier d’une aide de 4000 euros ? (qui doit sûrement en plus s’accompagner de clause(s) anti spéculative(s), je suppose ?).
      Attention à bien peser le pour et le contre, car attendre 2 ans, c’est aussi prendre un risque sur votre financement principal ! Le mieux est l’ennemi du bien… surtout quand le bien est à tva réduite ! 🙂

1583. Bonjour Marc,

      je viens d’etre livré de mon logement en PSLA depuis avril 2019.
      Je suis toujours en location pour l’instant.
      je voudrais savoir si le differentiel de tva à payer en cas de revente s’applique à partir de la date de livraison (donc en location) ou a partir de la date d’achat ?
      Je ne trouve pas de réponse claire sur le site des impots.
      Encore merci pour tout le temps accordé
      Cordialement

1584. @ mans : c’est à partir de la levée d’option ; la logique est celle de la durée de détention pour les 10 ans. Voilà ! 🙂

1585. Bonjour Marc, et bonjour à tous sur ce forum très intéressant, et bravo pour la continuité de ce post et toutes vos réponses qui sont fort enrichissantes et qu’on ne trouve nul part ailleurs!
      Je viens également avec mes questions, car il est vrai qu’il est difficile de trouver les réponses lorsque nous avons un « cas particulier » avec ce dispositif de PSLA…
      J’ai pour ma part acheté un T3 en PSLA en 04/2016 dans lequel je vis depuis.
      Je prévois de partir dans 1 mois à l’étranger pendant 11 mois avec ma fille afin qu’elle devienne bilingue. Là-bas j’aurais un nouveau travail durant ces 11 mois, mais ce n’est pas à proprement parler une MUTATION professionnelle, mais bien une « mobilité professionnelle », car j’ai tout simplement demander à mon employeur une année sabbatique afin de réaliser ce projet dans l’intérêt de la fille.
      J’ai obtenu une dérogation exceptionnelle de ma ville pour pouvoir mettre mon bien en location, qui m’a précisé de me rapprocher de ma banque pour le PTZ et des impôts pour la TVA, et que le logement devait être loué vide et à un loyer réglementé et à des personnes aux ressources rentrant dans les plafonds sociaux.
      1) Le loyer réglementé ne me pose pas de problème en soi (je ne cherche pas à me faire de l’argent avec le loyer, mais uniquement à ce que ce soit une opération zéro pour moi durant ces 11 mois car j’aurais un logement à payer également à l’étranger),
      2) cependant le fait que le logement doivent être loué VIDE me pose problème, car je prévois de laisser bien entendu tous mes meubles et affaires personnelles dedans étant donné que je reviens dans mon logement dans 11 mois. Puis-je passer outre cette règle?
      (D’autant plus que l’on m’as bien spécifié l’acceptation de mise en location de mon bien pour 1 an uniquement. Un logement vide possède un bail de 3 ans, un logement meublé 1 an seulement… donc selon moi il y’a une grosse contradiction ou impossibilité de le faire)
      3) la banque me dit que si je met mon bien en location, ils supprimeront le prêt à taux zéro que j’ai eu sur la TOTALITÉ du crédit (25 ans), alors que je le louerais juste 11 mois! selon moi il s’agit d’un cas de mobilité professionnelle à plus de 70km du domicile, le prêt à taux zéro ne devrait donc pas m’être supprimé…
      N’y a t’il pas de dérogation particulière lorsqu’il s’agit d’une durée de location aussi courte, qui plus est avec un loyer à l’équivalent de ce que je rembourse en crédit?
      4) pour le différentiel de TVA, comment dois-je m’y prendre? Simplement envoyer un courrier aux impôts indiquant que je quitte la France pour 11 mois, et que j’envisage de mettre un locataires dedans durant cette période? Me calculeront-ils un remboursement du différentiel de TVA au prorata temporis sur ces 11 mois?
      5) quelles solutions s’offrent à moi exactement pour que je puisse réaliser ce projet de passer 1 an à l’étranger sereinement ?
      La seule solution serait de ne pas le mettre en location? Ou de faire de la location airbnb qui serait géré par un proche? Que me conseillez-vous?
      C’est comme si je mettais ma vie sur « pause » pendant juste 11 mois afin d’apporter un réel plus à ma fille qui deviendra bilingue, et ensuite je reprends tout simplement mon travail, mon logement… toute ma vie habituelle.
      J’ai malheureusement l’impression que ce simple projet devient compliqué uniquement à cause de ce logement acheté en PSLA. J’ai l’impression d’être prisonnière d’un système très réglementé, qui nous rattrape dès lors que l’on sort d’un cadre classique (mariage, naissance, pacs…etc)
      Si vous aviez une réponse positive ou idées à m’apporter, je vous en serais très reconnaissante.

1586. @ Atalante : autant je comprends le contexte, autant je n’entrevois pas de solution prémâchée. Car dans un produit suradministré comme le PSLA, tout est interdit sauf ce qui est autorisé… Et votre cas de figure n’étant pas prévu, il n’est pas autorisé, sauf à obtenir l’accord de toutes les parties concernées. Vous les avez identifiées, il faut en faire le tour, contactez donc les impôts, négociez ensuite avec votre banque en insistant etc… ; mais j’ai bien peur que le plus simple (le moins risqué pour ne pas perdre le bénéfice du PSLA) soit de laisser le logement vide 11 mois durant en fin de parcours… Désolé. 🙁

1587. Bonjour Marc,
      Je me permets de vous contacter pour une question PSLA!
      Lorsque j’ai eu l’octroi d’un PSLA, j’étais déclaré célibataire.
      Depuis je me suis pacsé et la signature chez le notaire pour la location accession va avoir lieu.
      Cependant, avec mon ami, si le dossier était à refaire aujourd hui, nous ne pourrions pas bénéficier du PSLA nos revenus à 2 dépassent le plafond.
      Question donc :
      – Dois-je me dépacser avant la signature chez le notaire ou le fait que mon dossier ait été accepté à l’époque, je peux rester pacsé.
      Je vous remercie par avance pour votre réponse.
      Bien cordialement,
      Eric

1588. @ Eric : les revenus pris en compte sont ceux du contrat de réservation. C’est un premier point théorique. Mais… tout aussi normalement, les revenus considérés sont ceux du ménage devant occuper le logement. Or là, le ménage change, donc (à mon avis, à vérifier auprès du notaire du programme pour ne pas se prendre les pieds dans le tapis ou se faire peur pour rien) il est probable que le contrat de réservation ne vous protège plus. Voyez donc avec cet homme de loi quelle est la meilleure tactique dans votre cas particulier (et faites nous en profiter pour les questions futures de même nature ! 🙂 ).

1589. Bonjour Marc
      J’ai acheté un appartement dans le cadre d’un PSLA en janvier 2019. Je suis en invalidité et au chômage depuis 4 ans. Si je revends le bien en 2020, devrai-je rembourser la différence de TVA ?
      Merci pour votre site et pour votre réponse.

1590. @ Hortense : pour moi, la réponse est non. Qu’est ce qui a changé dans votre situation depuis la livraison ? A priori, rien (puisque chômage et handicap sont antérieurs, si j’ai bien compris). Donc difficile de se prévaloir d’un accident de la vie qui aurait modifié la donne et justifierait d’un cadeau de l’état en contrepartie. Désolé…

1591. Bonjour Marc.
      J’ai lu votre article pour la 1ere fois en 2016.
      Quel chemin parcouru. Félicitations à vous.
      J’ai signé mon psla en 2017 mais depuis peu je suis muté dans une autre région. Je paye donc mon crédit immobilier psla et ma location vu que je n’ai pas le droit de mettre mon logement en location.
      Au moment de la signature, je croyais que la mutation faisait partie des conditions permettant de mettre en location.
      Je voudrais donc savoir si cette interdiction de location est valable à vie.
      Meme après les 15ans d’exonérations de TF, n’ai je toujours pas le droit de mettre en location?
      Merci

1592. Bonjour, je suis votre blog avec attention depuis quelques temps! vous faites un travail admirable! bravo.
      Avec ma compagne nous avons réservé un appartement en psla sur lille en mars 2019, la livraison ayant une date prévisionnelle au 3eme trimestre 2021!! et notre situation professionnelle ayant évolué vers le meilleur en peu de temps et nous aimerions investir ou acheter un autre bien avant la livraison de notre appartement. celà est il possible? celà peut il empêcher l’achat de notre psla? si oui esce valable pour un achat à l’étranger ( belgique )?

1593. Bonjour,

      Un petit message pour remercier d’abord Marc pour toutes ces informations et conseils !

      Pour ceux qui souhaitent bénéficier du PTZ en zone C lors de la levée d’option. Sachez que la loi n°2018-1317 du 28/12/2018 de finances pour 2019 prévoit que le recentrage géographique (à savoir fin de PTZ en zone C à partir de 2020) ne concernera pas les contrats de location-accession signés avant le 1er janvier 2020 pour lesquels la condition de localisation ne sera pas applicable.
      Source : (https://www.anil.org/aj-offres-pret-ptz-2019/)

      Il est également possible en plus de ce dispositif de bénéficier d’un gel de PTZ afin de s’assurer du montant qui sera alloué lors de la levée d’option pour les contrats de location-accession signés à compter du 1er janvier 2015.
      Source : (https://www.anil.org/documentation-experte/analyses-juridiques-jurisprudence/analyses-juridiques/analyses-juridiques-2015/ptz-gel-de-la-reglementation-pour-les-contrats-de-location-accession/)

      Une juriste de l’Adil de l’Isère a également confirmé toutes ces informations. Voilà pourquoi j’espère que cela pourra aider les futurs acquéreurs !

      Bonne journée.

1594. @ Paul : merci pour les encouragements. Pour votre question, mais non, et heureusement ! L’interdiction ne vaut que le temps de la sanction potentielle. Car l’état ne veut pas être floué sur le plan de la tva. Et il dit 10 % par an sur 10 ans pour « l’amortissement » de son différentiel de tva. Donc, au-delà de 10 ans, plus aucun différentiel. Et donc, capacité de disposer de son bien comme on veut. En revanche, attention car l’exonération de taxe foncière va sauter (il faut occuper votre logement PSLA à titre de résidence principale) et il faut penser aux entres engagements éventuellement souscrits (par exemple PTZ avec la banque, à informer, ou clause anti spéculative éventuelle…).

      @ Le romancer : je vais finir par rougir… 😉 Pour le PSLA, il faut respecter les règles du PSLA. Dont la première est d’y habiter en tant que résidence principale. Ceci n’empêche donc pas d’acheter une résidence secondaire ailleurs, avant ou après. Mais pas une résidence principale. Le fait que ce soit en Belgique ou ailleurs ne change rien à votre obligation à l’égard de la réglementation PSLA. A vous de voir…

1595. @ Catherine : un petit complément d’info n’est jamais de refus ! 🙂
      Pour le gel des conditions de ressources au moment du contrat de réservation, l’information est assez répandue et assez ancienne.
      En revanche, l’info relative à la zone C servira peut-être à éclairer quelques candidats à l’accession sociale avec PSLA + PTZ dans ces zones déshéritées mais néanmoins habitées… 😉

1596. bonjour Marc,

      Encore merci pour tous les éclaircissements que vous nous apportez.

      Je suis locataire en PSLA actuellement et je paye un loyer au propriétaire de l’immeuble et à part je paye des charges au syndic de copropriété.

      J’ai des questions :

      est-ce normal de payer les charges directement au syndic alors que je suis seulement locataire ?
      ou est-ce que ces charges de copro devraient être intégrées directement dans les quittance de loyer ?

      je reçois également de nouvelles charges à part pour des fonds de roulement (à peut près 25% en + par mois des charges habituelles) : dois-je payer ça alors que pour l’instant je suis seulement locataire et pas propriétaire ?

      Cordialement,

1597. @ Mans : il faut lire ou relire votre contrat de location-accession car la loi de 1984 permet au vendeur, qui est encore propriétaire, de répercuter sur le locataire-accédant toutes
      les charges, quelle que soit leur nature (sans limitation, à l’inverse d’une location classique). En clair, si votre contrat est rédigé ainsi, le vendeur a très bien pu prévoir que vous auriez à vous comporter comme le propriétaire futur (que vous êtes en puissance) pour le paiement des charges. Allez, un peu de lecture ! 🙂

1598. Bonsoir,
      Je suis intéressé par un achat avec PSLA en zone C mais j’ai effectivement appris que le PTZ ne sera plus compatible a partir du 1er janvier 2020, SAUF si le contrat a été signé avant. Mon problème est que les logements vont être livrés en mai 2020, donc ma question est : pensez-vous qu’il est possible de signer le contrat avant le 31 décembre bien que je n’aménage pas encore dans le bien ?
      Merci d’avance
      Arnaud

1599. @ Arnaud : oui. La réponse est-elle assez complète ? 😉
      Cela étant, il vous faut rencontrer le vendeur pour mettre ça au point avec lui… histoire de quitter le virtuel pour le réel !

1600. Merci pour votre réponse rapide.
      Oui j’ai déjà rencontré le vendeur mais il n’avait pas la réponse à la question. Il doit se renseigner auprès d’un notaire. Mais comme l’attribution du logement est soumis à une commission, je pense que j’aurai la réponse si mon dossier est retenu.
      Mais votre première réponse me rassure !

1601. Bonjour Marc,

      Merci pour toutes ces informations, vous êtes top!
      Nous avons acheté notre F5 en 2014 et nous allons divorcé avec mon mari.
      La maison nous a couté 172000 euros.
      J’aimerai la garder et renegocier mon prêt.
      La question est la suivante: dois je faire estimer la maison sachant qu’elle aura une grosse plus value et que cela va être difficile pour moi de racheter sa part ou une clause permet elle de fixer un prix de revente minorée?
      Par avance merci!
      Michèle.

1602. @ Michèle : là, on n’est plus du tout dans le PSLA mais dans le droit de la famille ! 🙂 Dont aucune clause spécifique au PSLA ne fait état. Désolé !

1603. Bonjour Marc,

      Tout d’abord, un grand merci pour votre site.
      Je suis en location-accession depuis le mois de juin 2019 dans un T3 de 63 m2.
      Pourriez-vous m’indiquer le mode de calcul de la fraction locative de la redevance ?
      En discutant avec mes voisins, disposant d’une superficie similaire, je constate un écart très important.
      Je vous remercie par avance pour votre réponse.
      Isabelle

1604. Bonjour Marc,

      Merci pour votre site que je consulte régulièrement et pour les réponses aux nombreux commentaires.
      J’ai cru voir la réponse d’ailleurs à ma future question, mais je voudrais être sur.
      J’ai signé en juin le contrat de réservation de l’appartement et l’entrée dans l’appartement est prévue pour novembre ou décembre 2019.
      J’ai vu qu’il y avait des changements ptz en 2020. (financement de 10% du coût du bien au lieu de 40% pour un logement social).
      Mes questions sont de savoir si un logement en psla est un logement social?
      Si oui la signature du contrat en 2019 (pourvu que ça se fasse rapidement) va t il geler les conditions et donc nous permettre de bénéficier des 40%?

      Merci beaucoup.

1605. Bonjour Marc,
      Je vous lis toujours avec plaisir et votre plume est à la fois amusante et instructive. j’ai signé un contrat de PSLA. Je suis entré dans les lieux et là surprise, le promoteur ne fait pas d’AG car il ne veut pas entendre parler du fait que la « signature d’un contrat de location-accession est assimilée à une mutation » et il considère de son côté que la copropriété n’existera que lors de la 1ère levée d’option. Comme en plus il n’a pas obtenu les agréments pour le moment, personne ne peut lever l’option. On a une gestion très opaque et défectueuse. Auriez-vous une jolie petite jurisprudence ou n’importe quel élément me permettant de lui rappeler qu’il doit nous considérer comme des propriétaires et faire des AG?
      Merci d’avance

1606. @ Isabelle : et s’il n’y avait pas de mode de calcul ? 🙂
      Bon, je blague un peu, mais il y a plusieurs données à intégrer.
      D’une part, la définition légale : « la fraction locative de la redevance n’excède pas les plafonds fixés par l’annexe I à l’arrêté du 26 mars 2004 modifiée par l’arrêté du 26 mai 2011 relatif aux conditions d’application des dispositions de la sous-section 2 bis relative aux prêts conventionnés pour des opérations de location-accession à la propriété immobilière ». Bon appétit avec ça ! 🙂 (en fait, il s’agit du loyer maximum des logements PLS applicables dans votre zone géographique, sachant que le minimum que l’organisme doit appliquer en fraction locative est la couverture de ses frais)
      D’autre part, la nécessité pour le bailleur-vendeur de prévoir un couple (la somme des deux fractions locative et acquisitive) répondant à l’objectif que cette redevance globale ne dépasse pas 30 % des revenus du ménage et ne soit pas supérieure (pour la dernière redevance de la phase locative) à la première mensualité des prêts contractés par l’accédant (hors assurances).
      Tout ceci est donc un peu compliqué… Et si vous voulez des précisions, soit vous faites Polytechnique, soit vous demandez des infos à votre bailleur-vendeur… 🙂

1607. @ Mike : la réponse de Catherine (deuxième partie) en date du 4 Septembre 2019 (plus haut dans la file des commentaires) répond à votre question ?

1608. @ Bob : comment dire… à part renvoyer à l’article 32 de la loi de 1984 (qui dit que la copropriété est constituée à la signature du premier contrat de location-accession). Car si la signature du contrat de location-accession (et non pas la levée d’option) est une mutation, la copro doit être en place dès ce moment, et le titulaire du contrat de location-accession a ainsi le droit d’y assister.
      Un peu de lecture ? 🙂 D’accord… article 32, donc : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006068850&dateTexte=20100706

1609. Bonjour, suite à ma dernière question, je suis toujours dans le doute, j’ai réservé ma residence principale en psla avec ma conjointe, elle ne sera livré que fin 2021. Je suis actuellement en location et je souhaiterais donc acheter une petite surface avant pour ne plus jeter l’argent par les fenêtres le temps de récupérer ma mon logement psla. Cela peut il empecher mon achat en psla?

1610. @ Le romancer : un logement PSLA doit être occupé par vous à titre de résidence principale. Ceci ne peut donc être valable que si le logement a été livré. Avant cette livraison, vous habitez forcément quelque part, et où vous voulez (même dans une grotte ou à l’hôtel). 🙂
      Par contre, si vous êtes propriétaire de votre résidence principale (un autre logement) moins de deux ans avant votre achat PSLA vous ne pourrez pas utiliser de PTZ dans votre plan de financement (condition de primo accession applicable au PTZ). Est-ce plus clair ? 😉

1611. Bonjour,
      Mon mari et moi souhaiterions acheter en psla sur plan et l’appart sera livré en 2022.
      Ma question pour bloquer l’appart que dois je fournir? A quel moment je dois fournir mes relevés bancaires
      Merci

1612. @ Sabrina : le détail des pièces à fournir peut légèrement varier d’un opérateur à l’autre. Trouvez d’abord le logement (a priori, c’est déjà fait ?) et demandez au vendeur ce dont il a besoin. Les relevés bancaires ne sont utiles que pour obtenir le financement. On pourrait donc penser qu’on ne les fournit qu’au moment de la levée d’option, mais non pas forcément car la banque partenaire du programme peut les demander très tôt pour valider votre dossier en phase de contrat de réservation. Il faut donc demander à votre vendeur.

1613. Bonjour Marc je me permets ce message pour vous demander conseil au sujet d’un projet location-accession. En effet j’ai emménagé dans ma maison depuis début septembre, et à ma surprise lors de l’état des lieux nombre de murs étaient infecté de champignons liés à une fuite dans les murs. Cela fait maintenant 2 mois que je loue la la maison.Le bailleur me renvoit vers l’artisan, et ce dernier n’a pas l’air de vouloir regler rapidement le probleme.Pour indication ils mont installe un deshumidificateur qui absorbe jusqu’a 10 litres par jours…une piece est condamnee…je loue donc un T5 et vit ds un T4…Ce qui est certain c’est que je ne leverai pas l’option.Comment puis je etre dedommage pour tout cela et recuperer au moins mes frais de notaires a la sortie.Car j’ai l’impression d’etre piege.
      Merci pour vos conseils.
      Cordialement.

1614. @ Raph : tous les promoteurs ont été confrontés un jour ou l’autre à ce type de problème (dû à une malfaçon d’un corps d’état, en général le gros-œuvre, le charpentier, l’étancheur ou le menuisier). La première étape est de trouver la cause. Puis quand elle est déterminée avec certitude, de faire intervenir la ou les entreprise(s) responsable(s). Puis quand les supports sont secs de refaire les embellissements (peinture ou papier peint). Et c’est à cotre vendeur de piloter cela avec l’aide de son maître d’œuvre d’exécution. Un déshumidificateur n’est qu’une mesure transitoire, il faut éliminer la cause. Indiquez clairement au vendeur que vous n’achèterez pas si le problème n’est pas totalement résolu et mettez lui la pression pour qu’il mette en demeure l’entreprise (ce n’est pas à vous de gérer l’entreprise mais au vendeur). Vous serez toujours à temps de ne pas lever l’option si rien ne se passe… Quant au dédommagement éventuel, vous en reparlerez plus tard si rien n’est corrigé rapidement. Mais rien n’est automatique ; négociation amiable avec le vendeur en premier lieu, et recours à la justice éventuellement si le jeu en vaut la chandelle et si le vendeur fait le mort. Mais tant qu’il bouge, il est vivant ! 😉

1615. Bonjour Marc,

      Tout d’abord, bravo pour votre blog qui est une véritable mine d’information.

      J’ai une question néanmoins : vous indiquez systématiquement que PSLA + location = interdiction. Or, il me semblait que, si l’on respectait l’une des clauses suspensives (par, exemple, mutation à plus de 70 kms de son domicile) et que l’on remboursait le différentiel de TVA, la mise en location du bien acquis en PSLA était envisageable, moyennant le respect d’un plafond de loyer dit social ; c’est ce que le commercial m’a indiqué lors de la phase de réservation du logement.

      Pouvez-vous me le confirmer ou me l’infirmer et m’indiquer, le cas échéant, le texte de loi qui vous permet d’avancer votre fameuse règle immuable : PSLA + location = interdiction ! 🙂

1616. Bonjour Marc, nous sommes en recherche de renseignements sur ce qui est a débourser de notre poche pour un PSLA
      Nous devons donner un dépôt de garantie ainsi que la moitié des frais de notaire lors de la signature du contrat de location-accession, c’est bien ça ?
      Sachant que notre logement est déjà construit, nous sommes un peu perdu
      Merci de votre réponse

1617. @ Ai-je bien compris : mécépassur ! 🙂 Je ne sais pas où cela est écrit ; si ce commercial vous donne le texte, je prends. Car le PSLA est prévu pour acheter et en faire sa résidence principale, pas pour mettre en location. Et le non remboursement du différentiel de tva est là pour permettre (lors de la mise en vente suite à un « accident de la vie ») de ne pas être doublement victime. De là, à en faire un investissement locatif… Sur le fond, si on doit rembourser le différentiel de TVA (et renoncer à l’exonération de taxe foncière) c’est comme si on avait acheté un logement plein pot, donc l’intérêt est minime. Mais je reste preneur d’une info précise si vous pouvez la récupérer et j’achète un peu de sel pour bouffer ma casquette ! 😉 (ps : je n’ai pas très faim…)

      @ Wendy : si le logement est déjà construit (et achevé), voyez avec le vendeur à quel moment vous allez pouvoir lever l’option. Si c’est déjà possible (s’il a eu les agréments définitifs du programme par ailleurs), voyez avec lui pour signer directement le contrat de location-accession sans passer par le contrat réservation et levez l’option dans la foulée (si vous avez obtenu votre crédit et si le logement vous plaît toujours, bien sûr…). Pour connaître le montant exact des débours de cette étape, demandez lui un courrier avec la nature et le montant des sommes. Il y aura au moins 2 à 3000 euros correspondant aux frais d’acte du contrat de location-accession. Ne soyez pas timides ! 🙂

1618. Bonjour,

      Nous avons signé un contrat préliminaire pour une location accession en octobre 2017. Nous avons aménagé cet été dans notre appartement neuf. Entre temps notre projet a évolué et nous souhaitons rester dans cet appartement en attendant une future construction de maison. Avons nous le droit de le faire en sachant que nous ne lèverons donc pas l’option.
      Merci pour votre réponse

1619. @ Dupont : ben… ce n’est pas très fair play par rapport au vendeur et par rapport aux autres acquéreurs qui auraient pu profiter de l’appartement « pour de bon ». Mais personne ne peut vous obliger à lever l’option. Donc oui à votre question. Il serait quand même bien d’entamer un dialogue avec votre bailleur vendeur pour qu’il essaye de vous trouver un successeur dans le bon timing !

1620. Merci Marc, pour cette réponse.
      En fait, je travaille pour une société dont le siège doit être délocalisé dans 3 à 5 ans (mais rien n’est certain …) ; j’en ai parlé au commercial et il m’a indiqué que, si cela se produisait, la mise en location était envisageable, moyennant un loyer dit social (j’ai rdv avec l’Adil, à la fin du mois, pour confirmer tt cela).
      En fait, je voulais savoir si VOUS faisiez référence à un texte de loi particulier, pour indiquer que la location, dans ce cas, était impossible où si vous en déduisiez ça de la vocation même du PSLA.
      Merci 🙂

1621. @ Ai-je bien compris : vous avez tout compris ! 🙂
      Il n’y a que le silence des textes… car le PSLA étant prévu pour l’acquisition de sa résidence principale, il ne prévoit rien de spécifique (à ma connaissance) pour la mise en location par l’acquéreur (pour l’opérateur, oui, en cas d’impossibilité de vendre, il a le droit de faire ce que vous dites). Mais si vous trouvez un texte explicite, je suis preneur ! 🙂

1622. Bonjour,
      J’ai signé un contrat de PSLA en mars 2017. Je suis maintenant locataire et en plein dans les démarches pour lever l’option en fin d’année. Donc je ne suis pas en train de penser à revendre mais je suis curieuse 😀
      J’ai eu mon premier enfant en septembre 2018. Je suis entrée dans le logement en juin 2019. Dans la liste des critères permettant la revente sans reversement du différentiel de TVA figure la « naissance d’un enfant » mais sans autre précision. Cela veut-il dire que s’il me prend dans quelques année l’envie de revendre je ne serai pas obligée de reverser la TVA ou faut-il que la revente soit une conséquence directe de la naissance (avec un délai maximum entre les deux évènements) ? Ou au moins que la naissance ait eu lieu après l’entrée dans le logement ?
      Merci pour vos précieuses informations !

1623. Bonjour Marc,
      Merci beaucoup pour ce blog très enrichissant.
      Je compte prochainement me positionner sur un projet PSLA, je n’ai pas encore toutes les informations mais à la lecture de vos commentaires je m’interrogeais sur plusieurs choses..
      1- existe-il un délai min/max pour la première partie location acquisition ? (ou bien cela dépend des conditions du bailleur),
      2- Doit-on obligatoirement lever l’option d’achat dès que c’est possible ou pouvons-nous attendre le délai maximum ?
      3- j’ai cru comprendre qu’au moment de la réservation du bien (pas encore construit) seul un « accord » de l’établissement bancaire était demandé est-ce exact ? (ou doit-on déjà à cette étape déposer un dépôt de garantie et entamer les démarches pour un prêt+notaire),
      4- j’ai peur de ne pas bien comprendre la part locative et la part acquisition de la première étape (dans le montant mensuel communiqué comme loyer comment ces deux parts sont-elles décomposées?)
      Merci beaucoup pour votre réponse

1624. Bonjour Marc, bonjour à tous,

      Je m’apprête à signer un contrat préliminaire pour un achat en PSLA. La personne qui s’était positionnée s’est récemment désistée donc je saute sur l’occasion puisque l’appartement sera livré dans 6 mois 🙂
      J’ai cependant quelques questions qui me taraudent…
      – En cas de mobilité, Pacs ou Mariage, je peux juste fermer la porte de mon appartement et aller habiter ailleurs (dans une maison dans la même ville ou dans une autre sur un autre continent…) ou je serai forcé à le vendre ? Si je le garde, je paye la taxe foncière ?
      – Il y a une clause spéculative indiquant que je ne peux louer qu’à partir de la 5ème année selon les plafonds PLS ? Quels sont ces plafond pour la commune de Nantes ?
      – Je pourrais faire de la location saisonnière en attendant les 5 ans style Airbnb ?
      – Il est également marqué que je ne peux faire de plus value en cas de revente dans les 7 premières années. Après ces 7 ans, je peux fixer librement le prix ?

      Je suis perdu… 🙁

1625. bonjour, succession en psla
      si l’emprunteur unique d’un bien immobilier vient à décéder, l’enfant mineur propriétaire par succession est-il aussi exonéré de la taxe foncière?
      Peut-on effectuer une donation en nue propriété sur un bien acquis en psla et si oui perd-on les exonérations de taxes foncières?
      Je n’ai trouvé aucune information à ce sujet.

1626. @ Morgane : oui, il faut que la naissance ait eu lieu après la livraison du logement pour échapper au remboursement du différentiel de TVA en s’appuyant sur ce critère.

1627. @ Jennifer : voyons, voyons…
      1- non, à voir avec le bailleur (entre 0 et 5 ans)
      2- on peut attendre le délai maxi convenu dans le contrat de location-accession
      3- vous avez bien compris
      4- c’est le bailleur qui calcule et propose la redevance mensuelle (la somme des deux fractions : locative et acquisitive). Avec la fraction locative, il doit équilibrer ses comptes pendant la phase locative ; la fraction acquisitive est à vous (elle vous sera remboursée si vous n’achetez pas ou viendra diminuer votre recours à l’emprunt en cas de levée d’option). Cette fraction acquisitive ne peut pas être nulle.
      Voilà ! 🙂

      @ TheMomoH2D : mince Momo, y a pas plus simple comme pseudo ? 🙂
      Le PSLA, c’est uniquement pour sa résidence principale. Pour le reste (mise en location éventuelle), voir question/réponse des 10 et 13 Novembre de « Ai-je bien compris ».
      Sur le fond, dès qu’un logement perd sa qualité de PSLA, il perd les avantages qui vont avec (l’état n’a pas vocation à vous faire gagner de l’argent sans contrepartie), donc différentiel de TVA (sous réserve des évènements de la vie pouvant donner lieu à exonération) et exonération de TFPB.
      Les conditions contractuelles venant en plus de la réglementation nationale du PSLA (comme les clauses anti spéculatives par exemple) sont à respecter selon ce qui est strictement dit dans votre contrat (et qui sera repris dans votre acte). Pour Airbnb, rein de spécifique au PSLA. Il faut respecter les réglementations applicables sur ce sujet et veiller à ce que votre PSLA soit toujours de fait votre résidence principale.
      Sinon, Nantes est en zone B1 ; je vous laisse faire une petite recherche internet sur les plafonds de loyer PLS en zone B1…

1628. @ abbas : désolé, mais je n’en ai aucune idée. Là, il vaut mieux interroger le notaire du programme PSLA !

1629. Bonjour @Marc, Bonjour à tous,
      Merci pour votre investissement à aider les autres!
      Je suis locataire-accédant d’un F4 en zone tendue depuis avril 2018 : Loyer 999€ (part acquisitive 135€).
      La date anniversaire est donc échue depuis bientôt 8 mois et je suis toujours en attente de l’agrément définitif de la DRIL pour lever l’option d’achat. J’appelle régulièrement l’opérateur pour mettre un peu la pression mais rien y fait. Je n’ai aucune visibilité sur un dévouement éventuel.
      Bien entendu le bilan de l’opération est en train d’être de plus en plus défavorable pour moi car je continue à payer un loyer au lieu de rembourser mon appartement, sans compter le risque de perdre le bénéfice du PTZ, etc, etc…
      J’ai décidé d’arrêter de payer mon loyer en signe de protestation car je ne sais plus quoi faire.
      Ai-je un recours possible contre l’opérateur auprès duquel j’ai souscris mon contrat qui m’avait indiqué oralement que l’agrément définitif serai donné rapidement après la date anniversaire de signature? Quel risque je prends en arrêtant de payer mon loyer?
      Merci par avance pour votre aide.

1630. Bonjour,
      Je viens de recevoir le compromis de vente du notaire, pour un appartement T2, (contrat de réservation signé en 2018)
      Hors ma situation personnelle à changer, et je ne souhaite plus investir dans cet appartement.
      Auriez-vous un modèle de lettre de désistement?
      Pensez-vous que je puisse récupérer l’acompte versé de 2000€ au notaire?
      Merci

1631. @ Jean-Philippe : je pense risquée la stratégie d’arrêter de payer le loyer car vous vous mettez dans votre tort d’un point de vue contractuel. Avez-vous essayé d’appeler directement l’administration pour connaître la cause du retard ? Le promoteur a-t-il déposé un dossier complet de demande des agréments définitifs ? Ou bien est-ce simplement l’administration qui est à la peine ? Car si le promoteur n’y est pour rien, il vaudra mieux interpeller le préfet que le promoteur ! 😉

      @ Melou555 : désolé, mais je n’ai pas de modèle de lettre de désistement (il faut faire un courrier recommandé en donnant votre identité et les références du logement réservé, et indiquer que vous ne souhaitez plus acquérir, toutes ces infos sont dans votre contrat). Quant aux 2000 €, si c’est ce que vous avez versé lors de la signature du contrat de location accession, ils sont perdus car ils correspondent à des frais réellement engagés par le notaire.

1632. Bonjour Marc,

      on doit signer le contrat de location accession d’ici peu(quelques jours). Mais j’ai vu récemment que le montant du ptz à partir de 2020 allait changer pour les logements sociaux (10% au lieu de 40%). J’ai cru comprendre que si on signait en 2019 le contrat cela allait geler les conditions (ainsi on pourrait béneficier du ptz à 40% lors de la levée d’option prévue milieu 2020). Ai je bien tout compris?
      Merci et bonne journée.

1633. @ Mike : les droits à prêt pour un logement social est effectivement 4 ois plus faible. Mais on parle là de l’achat d’un logement ancien dans le cadre de la vente par les HLM d’une partie de leur patrimoine et pas du PSLA. En PSLA, le droit à prêt en matière de PTZ est plus élevé. Allez voir sur le site de l’ANIL par exemple, vous comprendrez mieux avec le simulateur : https://www.anil.org/outils/outils-de-calcul/votre-pret-a-taux-zero/ 🙂

1634. Bonjour Marc,

      Tenir un blog sur un telle durée quelle abnégation, quel dévouement..
      Peux être que la réponse à ma question est dans les centaines de questions qui vous sont posées et aux quelles vous répondez.
      Nous avons acheté il y a 5 ans un T3 en PLSA, la levée d’option faite après la période de 3 mois de loyers.
      Nous voulons vendre aujourd’hui ce logement, ok pour la part de tva à remboursée, mais l’acheteur sera t’il exonéré de la taxe foncière sur les 10 prochaines années.
      Merci beaucoup pour votre réponse.
      Bien cordialement.

1635. @ Bernard MJL : c’est vrai qu’il y a des jours où je me demande si je ne ferais pas mieux de fermer les commentaires sur cet article ! 🙂
      Ca prend un peu de temps… Pour l’exonération de taxe foncière, a priori l’exonération prendra fin car elle est liée au conventionnement PSLA qui vous concerne personnellement puisque c’est vous qui avez déclaré (avec votre composition de ménage et vos ressources conformes au plafond) vouloir occuper ce logement en tant que résidence principale dans le cadre du dispositif PSLA.

1636. Bonsoir Marc,
      Déjà bravo pour la longévité de votre blog et merci pour toutes vos explications et toujours avec humour. Je suis tombée par hasard sur votre site en cherchant des infos sur le métier de conseiller en PSLA dans le cadre d’une reconversion. J’ai une licence en management du logement social et 4 ans d’expérience en tant que chargée de location chez un bailleur social. Je suis actuellement au chômage et je me renseigne sur les postes de vendeur et grâce à votre blog, j’ai un aperçu du métier et j’ai l’impression qu’il y’a de quoi se crêper le chignon 😉 (déjà que le poste de chargée de location me rendait folle lol). Est ce que toutefois vous connaîtriez la rémunération du commercial ? Si y’a un fixe (le smic?), des commissions (leurs montants?), les primes….Et que ce passerait il si les chiffres n’étaient pas atteints (est on viré?) ? Si d’après vous c’est plus intéressant d’être commercial sur le marché classique que HLM ? J’espère que vous pourriez me renseigner. Je vous remercie d’avance de votre réponse. Cordialement.

1637. @ Julie : ah ah ! D’habitude, je réponds à des questions d’acheteur, pas de vendeur ! 🙂 (ou d’apprenti vendeur ?)
      Les rémunérations des commerciaux dans la vente en immobilier neuf sont très variables suivant l’employeur, et le moment où on touche ses commissions aussi (plus encore pour le PSLA). Le mix peut être assez complexe, avec un fixe faible (moins que le smic) et (en négociant un peu quand on débute dans le métier) une avance sur commissions – par exemple – sur les 3 à 6 premiers mois pour attendre les premières « vraies » commissions issues des premiers clients qu’on a réussi à convaincre. Et là on commence à rembourser par fractions les avances sur commissions touchées au début. A voir aussi quand on touche sa commission (en intégralité au moment du contrat de réservation, ou un bout là et un bout au moment du contrat de location accession ?). Sans oublier le montant global de la rémunération fixe + % de com. Bref, tout se négocie mais dans des limites assez étroites car chaque bailleur vendeur ou promoteur a déjà son mode de fonctionnement et ses règles internes.
      Le conclusion, c’est qu’il faut poser des questions et que le PSLA c’est aussi compliqué à vendre qu’à acheter ! Y a pas d’raison, quoi : 😉

1638. Bonsoir Marc,

      Je vous remercie d’avoir pris le temps de me répondre et rapidement.
      J’ai bien compris que le métier était complexe, le salaire aussi 🙁
      Je vous souhaite une bonne continuation et longue vie à votre blog.
      Bonne soirée.

1639. @ Julie : de rien, et merci ! 🙂

1640. Bonjour,

      je suis propriétaire d’un PSLA, en Juillet cela fera 5 ans.
      Nous souhaitons vendre, y a t’il des démarches avec l’agence avec qui nous avons le contrat PSLA ? Aussi, avons-nous le droit de poser une annonce avant juillet ?

1641. Bonjour Marc

      Je suis dans un projet d’habitat participatif qui doit voir le jour dans 3-4 ans avec un bailleur social qui propose des logements en PSLA. Je compte donc d’ici 3-4 ans acheter un des logements en PSLA .
      Mais en attendant, comme j’ai mes économies qui dorment à la banque et que j’en ai marre de payer un loyer à fonds perdus, je me suis mise dans la tête d’acheter un appart que je revendrai dès que le projet d’habitat participatif sera prêt !
      Je suis en recherche d’appartement et je vois des annonces de PSLA dont je suis éligible. Ma question : est-ce que si j’achetais un bien maintenant en PSLA et que je le revende dans 3-4 ans en payant la TVA (et le rappel des taxes foncières ?), pourrais-je racheter le logement PSLA de mon habitat participatif ? merci d’avance de votre réponse. Valérie

1642. Bonjour, je m’intéresse au PSLA et j’ai un premier rdv ce vendredi avec la conseillère.

      on lit un peu partout que ce dispositif est réservé au personnes qui n’ont pas d’apport, la part acquisitive permettant de constituer un semblant d’apport si je comprends bien.

      pour mon cas personnel, il s’agirait d’un villa T4 à 217 000 euros, je vais donc avoir une période de location acquisition.

      lors de la levée d’option, si je comprends bien, je passe sur un montage classique (PTZ + pret immo), ais-le droit à un apport personnel à ce moment là ?

      avec mon apport, les banques me suivent, sans cet apport j’en suis moins sur, j’emprunte seul (fonctionnaire avec deux enfants).

      merci par avance de votre réponse.

1643. @ Valérie : franchement, je ne pense pas qu’il faille jouer sur plusieurs tableaux à si court terme, histoire de sensibilité sans doute ? 😉
      Je resterais plutôt au calme et je ferais des économies pour préparer au mieux mon vrai choix d’investissement sur la durée, si j’étais vous.

1644. @ Christophe : petit rappel, on peut acheter avec 100 % d’apport en PSLA si on le souhaite (il n’y a pas de quotité d’emprunt minimale). Et on le décide au moment de la levée d’option quand on fait son plan de financement définitif. Le seul truc, c’est de faire valider son dossier par le promoteur et sa banque partenaire au départ : beaucoup d’apport, ça va bien plaire au promoteur, moins à la banque qui aime bien faire des crédits. Les T Rex ne sont pas végétariens ! 😉

1645. Marc, pas satisfaite de votre réponse. Les économies je les ai et ne veut plus les laisser à ma banque. Je précise que je suis sur Montpellier, une ville très prisée. Je renouvelle ma demande : si j’achète en PSLA aujourd’hui, pourrais-je revendre d’ici 3-4 ans et être éligible à un autre PSLA ? Merci d’avance de votre réponse mais sans vous mettre à ma place svp !

1646. Merci marc pour votre réponse rapide et précise, je vous rassure la banque sera contente tout de même, mon apport reste plus que raisonnable, la banque aura à me prêter 190 000 euros environ, je pense qu’ils seront satisfaits.
      merci pour ce blog qui est une mine d’informations sur le sujet, informations que l’on n’arrive pas à trouver ailleurs.

1647. Bonjour,

      J’ai acquis un logement en location accession (levée d’option faite depuis 2 ans) cependant j’ai une question concernant ce logement .

      J’ai terminé un emploi et trouvé un autre dans une autre ville (pour me rapprocher de mon conjoint qui vit à 200km), je souhaiterais savoir si je peux le mettre en location et si la TVA sera toujours la même qu’à l’achat ou non?
      Ou serait-il préférable de le revendre?
      Je crois qu’ une des conditions pour pouvoir est la mobilité professionnelle mais celle ci doit-elle être une mutation ou autres?

      En vous remerciant par avance.

1648. @ Valérie : que ma réponse ne convienne pas, c’est possible Valérie, mais c’est quand même ma réponse. Le PSLA a été conçu pour être un produit d’accession à la propriété sociale pour des ménages aux revenus modestes. Pas pour optimiser des démarches patrimoniales à court terme. Donc les histoires d’achats successifs (au-delà de leur risque intrinsèque qui ne regarde que vous) et même quand la règle administrative ne les interdit pas (dans notre cas) sont pour moi hors sujet du point de vue du temps que j’accepte de consacrer à répondre sur ce blog à des questions que j’estime (subjectivement certes, mais c’est mon droit sur le blog que j’anime) plus légitimes. A vous de voir ! Et bonne suite quand même !

1649. @ Christophe : de rien, et content que ça puisse vous servir ! 🙂

1650. @ Anaïs : toujours le fameux alinéa 360 du BOFIP ! https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2506-PGP
      Lisez le, Anaïs, et vous saurez répondre toute seule à la question. Mobilité de plus de 70 kms… avec vos 200, vous pouvez vous prévaloir de cette condition pour ne pas avoir à payer le différentiel de TVA. En parallèle, le fait que le logement ne soit alors plus un PSLA (car il n’est plus votre résidence principale si vous déménagez) fait également perdre le droit à l’exonération de taxe foncière. Sur le fond d’ailleurs, le PSLA n’est pas prévu pour être mis en location et il faut bien lire et relire son acte notarié pour être sûr de ne pas avoir de clause « anti spéculative » restreignant le droit de disposer. S’il n’y en a pas, un achat initial en PSLA est un achat en pleine propriété et vous faites de votre logement ce que vous voulez sauf qu’il perd alors son statut de PSLA puisque vous ne l’habitez plus, ce qui pose immédiatement le problème de la remise en cause des avantages fiscaux (TVA et taxe foncière). Dans votre cas, le différentiel de TVA n’aura pas à être remboursé si vous déménagez à plus de 70 kms pour vous rapprocher de votre conjoint. Pouf pouf, je reprends ma respiration… 🙂 Ca vous va, pas trop touffu ?

1651. Bonjour Marc,
      Je souhaiterais savoir dans quelles conditions le bailleur peut résilier le bail dans la partie locative ?
      J’ai demandé des travaux et je rencontre un souci de communication avec la compagnie concernée. Tout mon lotissement est concerné. Je vous avais écrit et m’aviez répondu par mail (merci). La conductrice de travaux ne répondant pas aux questions, et ayant demandé a changer d’interlocuteur, j’ai recu ce jour une « convocation » du bailleur suite à mes « messages » et mon « fonctionnement vis a vis des équipes ». Nous sommes 10 maisons a les solliciter, nous avons alerté la mairie collectivement. Mais je suis la seule a avoir eu cette demande de recontre avec la direction. J’ai un peu peur de servir d’exemple, dans le mauvais sens. Je suis conseillée par l’adil mais me demande si je ne devrais pas être représentée. Merci d’avance de votre réponse

1652. Bonjour, Merci beaucoup pour votre réponse.
      J’ai cherché sur mon acte mais aucune clause spéculative… Du coup je ne sais pas trop peut-être il y aurait un autre terme employé je recherche de nouveau et je vous tiendrai au courant..
      Au moins votre réponse m’a bien servi encore merci 🙂

1653. @ Oh la la : drôle de pseudo… 🙂 qui marque un peu le désarroi de la galère en cours ? Concernant la possibilité de résiliation unilatérale par le bailleur, il faut lire votre contrat de location accession. Si rien n’est prévu, il ne peut pas sauf à se mettre en difficulté juridiquement. Du côté du locataire-accédant, il vaut mieux éviter de se mettre en porte-à-faux et respecter la totalité des engagements pris comme par exemple le paiement de vos redevances mensuelles (fractions locative et acquisitive). Et si vous vous sentez trop seule pour le RDV avec le vendeur, allez y à plusieurs (avec quelques voisins) dans un esprit constructif. Pas dans un esprit de conflit mais bien au contraire dans une logique de recherche de solutions, à plusieurs on pèse davantage, on a plus d’idées et il y a des témoins si besoin !

1654. Bonjour Marc,

      Je suis actuellement dans la phase locative de mon appartement PSLA. Je voulais savoir si cette phase location compte dans le délai de 7 ans à occuper le logement ?

      Merci d’avance pour votre retour.

1655. Bonjour Marc,
      Tout d’abord un merci infini pour cette page qui est d’une qualité exceptionnelle. Vraiment un grand bravo !!
      J’ai passé une bonne partie de l’après midi a lire tous les commentaires mais je n’ai pas trouvé de réponse claire a mon interrogation: je vais avoir une remise de clé pour un PSLA en Juin prochain (passage chez le notaire début mai) pour commencer les fameux 6 premiers mois en location (levée d’option pour achat prévu fin 2020). Hors mon contrat de travail est de 2 ans et il se fini fin Août prochain.
      De début Juin a fin Août je serai donc toujours locataire principal sur mon ancien logement (ville loin de la ville ou j’ai mon projet PSLA…).
      Est ce que c’est un soucis si au début de la période de location PSLA (3 mois de Juin a fin Aout), je ne suis pas résident plein temps/principal du logement PSLA (sachant que je ne suis toujours qu’en phase locative sur ce PSLA) ? 🙂

1656. @ Lucie : la première chose que je ne comprends pas, c’est cette histoire de délai de 7 ans. Vous avez une clause contractuelle qui spécifie un tel délai ? Si c’est le cas, c’est elle qu’il faut lire en premier lieu. Sinon, d’une manière générale (hors ce cas particulier), occuper un logement c’est depuis le moment où on y entre, peu importe qu’on soit locataire ou pleinement propriétaire à mon sens (d’autant que le « locataire » en PSLA est dès le départ un « locataire – accédant » sur le principe). Mais pour bien répondre à votre question, il vaut mieux relire votre acte pour voir de quoi il retourne contractuellement du côté de vos 7 ans… Info que les pauvres humains que nous sommes n’ont pas (à part vous… 🙂 )

1657. @ breizam : ah non mais, quel vil flatteur, celui-là ! 😉
      Je ne pense pas que cela pose problème car cela ne va durer que très peu de temps et vous allez vraiment l’acheter pour en faire votre résidence principale.
      Et puis… entre nous… qui le saura, à part tous ceux qui nous lisent ! 🙂
      (mince, je n’ai pas votre téléphone à afficher… 😉 )

1658. Marc, voici une des clauses anti-spéculatives :
      « Dédier le logement à leur résidence principale et s’engager à l’occuper personnellement pour une période de 7 ans à compter de la signature de l’acte authentique de vente, sauf motif légitime, réel et sérieux de l’acquéreur ou ses ayants droit rendant nécessaire un changement de résidence principale. »

      Désolée pour le manque de détails, je pensais que tout le monde en PSLA était logé à la même enseigne 🙂

      Merci !

1659. @ Lucie : en matière de PSLA, il y a les textes de base réglementaires. Et la surcouche locale éventuelle avec possibilité de clauses restrictives ou contraignantes (dites clauses anti spéculatives) demandées le plus souvent par des collectivités en contrepartie d’une aide (financement complémentaire à 0 %, petite subvention, aide au vendeur pour acheter le foncier à prix modéré, …). Et cette surcouche passe par l’introduction dans l’acte de clauses (contractuelles, donc) qui décrivent la contrainte souhaitée. Dans votre cas, c’est donc 7 ans à compter de la signature de l’acte définitif d’achat (pas l’acte de signature du contrat de location accession, celui de l’achat définitif après levée d’option). La vie est un parcours d’obstacles… 😉 Et hop !

1660. BonjourMarc, bravo pour cette mine d’info sur le PSLA.
      Je suis tombée par hasard avec le bouche à oreille sur un projet de maison en PSLA . Mon dossier passe pour orvitis sans soucis, je dois reunir tous les papiers pour monter le dossier et signer la reservation. Et voilà premier hic ! je dois fournir une lettre de faisabilté de ma banque, j’ai pris rdv chez mes banques qui ne font pas ça, ne connaissent pas le PSLA, une m’a fait une simualtion de pret mais ca ne va pas pour orivitis… La conseillere orvitis m’avait prévenu que c’etait le plus compliqué à obtenir. Vers quelle banque devrais je me tourner d’apres vous ?
      Merci

1661. Merci Marc, c’est tout compris 😉

1662. @ Soudiere : en général, les vendeurs ont une banque partenaire du programme. Voyez avec eux ; c’est la porte d’entrée la plus facile. Sachant que la banque partenaire essaie ainsi « de se placer » pour le prêt ultérieur au moment de la levée d’option, sans que vous ayez toutefois l’obligation de passer par elle en fin de parcours. Mais ceci est une autre étape… 🙂

      @ Lucie : hé ben voilà ! 😉

1663. Bonjour Marc,

      J’ai fait un peu le tour des commentaires et ne crois pas avoir vu cette question que je vais te poser:), qui peut-être dépend plus du droit commun que du seul dispositif PSLA, mais qui concerne tout de même l’achat sur plan en tout cas.
      J’ai signé un contrat de réservation location accession en avril 2017 pour un T3 en petites copropriétés dont la date de livraison était estimée au 1er trimestre 2019. Depuis début 2019, cette date est sans cesse reportée pour diverses raisons (la majeure raison qui a fait ‘objet de plusieurs reports successifs étant: un incendie volontaire en juin 2019 dans un des bâtiments obligeant une enquête et une expertise pour tous les bâtiments du Programme, puis la rédaction d’une nouvelle convention ENEDIS qui n’a été faite que fin 2019), depuis l’été dernier, il y a eu un report annoncé quasi tous les mois jusque décembre 2019 où l’on a visité l’appartement témoin et où l’on nous a annoncé durant la visite être surpris de l’état d’avancement retardé des travaux et donc un nouveau report à janvier 2020, puis fin février/début mars 2020. Et, la semaine dernière on nous informe de la découverte d’ infiltrations dans les toitures terrasse sur certains plots locatifs obligeant à nouveau une investigation dans tous les autres bâtiments du Programme et retardant du même coup à nouveau la livraison estimée cette fois à début mai 2020.
      Etant donné le nombre de reports, et le delta, de plus d’un an à ce jour, entre la première date de livraison estimée et la dernière, je voudrais savoir si je suis en droit de demander, à priori non pas d’indemnités de retard, mais peut-être un geste commercial, au vu du préjudice causé ? à savoir impossibilité de s’organiser, de prévoir son déménagement et éventuellement emménagement 😉 quand les reports sont aussi nombreux et surtout toujours annoncés au dernier moment. La dernière annonce pouvant d’ailleurs être inquiétante sur la réalisation des travaux (infiltrations). Le vendeur ne doit-il pas dans ce cas d’ailleurs nous fournir un justificatif détaillé de cette découverte précisant quel bâtiment est concerné? les reports annoncés se sont toujours faits par simple mail, et d’ailleurs mails très simples, sans détails ni justificatif. L’incendie criminel nous a été annoncé que lors de la visite, soit 6 mois après l’incident alors que cela retardait tout le chantier. On nous a justement expliqué que certaines entreprises n’avaient plus envie de venir sur le chantier à cause de cela et que le bâtiment incendié état en suspends depuis des mois, sans que l’on en est été informés plus tôt.Je suis assez surprise de la façon dont les clients réservataires sont considérés par le vendeur qui donne l’impression à chaque annonce de report que ce Programme n’a pas beaucoup d’importance pour la ville et qu’il n’y a zéro pression exercée par le vendeur pour sommer le constructeur de terminer les travaux dans des délais raisonnables. J’ai écris au chargé de vente une réclamation par mail et lui ai demandé un autre contact pour avoir des informations plus précises sur le chantier, étant donné le peu de suivi par cet unique interlocuteur que j’ai aujourd’hui, mais il a refusé, m’indiquant que c’était lui mon interlocuteur. (celui qui m’a fait signer le contrat de réservation à l’époque). A priori, je n’ai pas le droit d’avoir les coordonnées du service technique.
      En tout cas, si je demande un geste commercial, est-il à demander au Maître d’ouvrage? Peut-il se faire sur les frais de notaires par exemple?
      Ou puis-je passer directement par un service juridique pour tenter de demander des dommages et intérêts? Mon intérêt pour ce projet étant d’accéder à la propriété le plus rapidement possible, ces retards incessants le freinant largement et m’obligeant à rester locataire bcp plus longtemps que prévu à l’époque ,quand j’ai signé ce contrat de réservation…enfin je pense que vous voyez bien l’idée..:)

      Désolée pour la longueur de la question…qui est ceci dit, bien résumée au vu des péripéties de ce chantier, et merci infiniment à vous à l’avance de m’accorder un peu de votre temps pour y répondre, car j’ai beau éplucher des pages de forum et de sites spécifiques, je ne vois pas de cas similaires , je veux dire en terme de retard aussi long…:) 🙂

1664. Bonjour Marc,

      Merci pour votre site qui est très instructif.

      Je viens d’aménager en décembre 2019 dans mon logement en PSLA près de Strasbourg. Le prix du logement est de 203.000€.

      Nous avons engagé des dépenses complémentaires dans ce logement :

      – Option « carrelage » : 500€
      – Option « murs lisses » : 4.000€
      – Cuisine équipée : 7.500€
      – Frais de notaire pour l’acte de location-accession (comme tout le monde) : 2.000€

      On a donc investi 14.000€ en plus (grosse erreur pour nous).

      J’ai constaté différentes malfaçons et problèmes :

      – Peinture qui cloque, fissure et se décolle dans toutes les pièces
      – Murs avec un taux d’humidité élevé dans le séjour
      – Mauvaise isolation phonique (on entend les voisins du dessus parler et marcher + les voisins qui fument à l’extérieur)
      – …
      Au total, j’ai relevé plus d’une trentaine de problèmes (petits et grands) et j’en découvre d’autres. Et le promoteur reste souvent silencieux et fait traîner les choses (les délais sont très importants dans le neuf).

      Même en demandant à des artisans, ces derniers me disent de ne pas acheter ce logement. On dirait que ça a été conçu pour durer 10 ans jusqu’à la fin de la décennale.
      On a de moins en moins envie d’y vivre et de nous engager avec cet appartement.

      Je souhaiterais savoir s’il est possible de faire annuler le contrat et sur quelles bases pour que je me retrouve dans une situation comme si le contrat n’avait jamais été signé et donc mes dépenses jamais engagées. Je pensais au dol mais ça a l’air compliquer à prouver.
      Le but est que je ne sois pas complètement perdant des 14.000€ (en leur laissant la cuisine afin qu’ils me la remboursent, et en récupérant le prix des options).

      Je vous remercie par avance pour votre aide.

      Bonne journée.

1665. Bonjour Marc,

      Pour l’anecdote, suite à l’envoi de la lettre de levée d’option et une réponse un mois plus tard, j’ai la drôle de surprise de constater que le vendeur me pousse à chercher moi-même un financement sans qu’il soit question de la banque partenaire, ni même de me fournir un décompte rapide. Face à mes interrogations, il a simplement répondu que la vente ne pouvait pas se faire sans financement…

      Autrement dit, l’agrément définitif a dû être signé il y a seulement quelques jours, et j’ai le droit à un coup de pression parce que je n’ai pas pris l’initiative de commencer à chercher malgré le flou qui règne depuis le début de cette dernière phase. Je me pose toutefois la question suivante : le délai de levée d’option concerne la reception de la lettre ou la vente en elle-même ? Comment justifier une telle posture ?

1666. Nous somme pacsés et avons signé pour un psla ; si avant dix ans nous annulons le pacs pourrons nous revendre le bien sans payer la tva au taux fort merci pour votre aide

1667. @ Marina : arghhhh, quel roman ! Heureusement que le programme n’a pas eu 6 mois de retard de plus ! 🙂
      Sinon, quoi dire ? Qu’il faut lire votre contrat de location-accession pour voir s’il prévoit des indemnités (ou pas) en cas de retard important. Qu’à mon avis, étant donné le contexte (incendie criminel, entreprises défaillantes au moins en termes de réactivité) le retard pourra être justifié par le vendeur, ce qui annule la notion de retard (car indépendant de la volonté du vendeur). Et qu’en conséquence, la moins mauvaise voie est sans doute celle d’une demande auprès de la direction du vendeur d’un geste commercial ? Car rien n’est automatique en matière d’indemnités (sauf si le contrat en prévoit, ce qui est rarissime, tout comme votre roman noir, d’ailleurs ! 🙂 ). A vous de jouer, mais pas facile.

1668. @ Romain : les réserves ou malfaçons sont faites pour êtres levées / résolues, que ce soit par les entreprises du chantier ou à la suite de procédures plus complexes comme des expertises à la suite d’une déclaration de sinistre auprès de l’assurance dommages ouvrage, par exemple (selon la nature et le délai du défaut). Si le défaut est réparé, ce qui est le cas de loin le plus fréquent, il n’y a pas de préjudice important et pas de dol non plus (pas de vice du consentement si la communication est loyale et la prise en charge des réparations idem). Le problème des TMA ou aménagements complémentaires est classique et rien n’oblige le vendeur à vous les rembourser ni à les reprendre d’ailleurs (je suppose et espère qu’il les a autorisés ?) car certains aménagements sont si personnalisés qu’ils peuvent poser problème pour revendre le logement à un autre acquéreur potentiel. Car vu du côté du vendeur, il perd un acquéreur (et donc du chiffre d’affaires et de la marge) et on lui demande non seulement de ne rien encaisser mais en plus de décaisser… en général, ça ne séduit pas (et il arrive parfois que le vendeur demande au locataire-accédant de remettre le logement en l’état initial). Cela étant, vous n’avez rien à perdre à écrire et faire une proposition de demande de remboursement de votre cuisine par exemple, mais ceci ne préjuge en rien de la manière dont elle sera accueillie.
      D’une manière générale, il ne faut surinvestir que si l’on est sûr de vouloir et pouvoir lever l’option, ce qui suppose plutôt de garder le logement en l’état pendant quelques mois, le temps de voir si l’on si plaît vraiment et si rien de grave n’est à signaler dans le logement.

1669. @ Sylvain : la date de levée d’option est celle qui correspond au moment où vous signifiez au vendeur (ou à son notaire selon ce qui est prévu) que vous entendez vous porter acquéreur. L’acte lui-même correspond au transfert de propriété. Et il faut effectivement avoir bouclé son financement pour pouvoir acheter définitivement, sachant que vous êtes libre d’aller voir qui vous voulez comme banque ou courtier pour boucler votre plan de financement. Pour vous aider, votre vendeur doit en revanche être capable de vous donner le prix définitif et le reste à payer qui découle notamment du montant de vos fractions acquisitives versé jusque là.
      Quant à l’agrément définitif, c’est effectivement lui qui rassure le vendeur (car il sait alors que votre dossier est ok et que personne ne viendra l’embêter avec des histoires de TVA notamment). Et quand le vendeur sait que vous pouvez acheter, il a envie que vous achetiez au plus vite (car c’est son chiffre d’affaires et sa marge qui peuvent sortir enfin du frigo). 🙂

1670. @ Jean Maurice : la dissolution d’un Pacs fait bien partie des évènements permettant d’échapper au remboursement du différentiel de TVA. Voir l’alinéa 360 de cette page du BOFIP : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2506-PGP

1671. Bonjour Marc,
      Tout d’abord merci beaucoup pour le travail que vous faites ici car c’est vraiment compliqué de s’y retrouver avec le PSLA…
      J’ai déja lu des questions similaires mais j’aimerais être sûr d’avoir bien compris :
      Nous avons payé 4180 € de dépôt de garantie. Nous commençons notre phase locative aujourd’hui même. Notre constructeur nous indique qu’ils ont un « trop perçu » de 2300€ qui servira pour payer nos 2 ou 3 prochains loyers. J’en déduis donc que les frais d’acte du contrat de location-accession sont de 1980€.
      De plus j’ai cru comprendre également que j’aurai environ la même somme (1980) à payer lors de la signature finale chez le notaire ? Pour information notre maison coûte environ 220 000€ si cela peut vous aider dans les calculs.

      Je vous remercie d’avance pour votre réponse.

1672. @ Fabien : pour un parcours PSLA qui va jusqu’au bout, on passe 2 fois devant le notaire et on signe 2 actes distincts. Le premier est celui du contrat de location-accession et l’ordre de grandeur des frais, suivant les cas et en prenant une fourchette large, est de 2000 à 2500 euros. Et rebelote au moment de la levée d’option quand on veut passer à l’acte d’achat définitif, à peu près pour le même montant de frais. Il ne peut pas y avoir que des avantages ! 😉

1673. Bonjour,
      J’achète en PSLA, j’ai signé en Décembre 2019 ; déjà déposé un dépôt de garantie auprès de l’organisme qui me vendra l’appartement, j’ai une question ! Je voudrais faire modifier l’arrivée d’eau et l’évacuation qui se trouve dans la cuisine, en voulant mettre mon lave-linge dans la salle de bain, on me répond qu’aucune modification n’est possible jusque l’achat, que je dois l’acheter en l’état, mais ces modifications me coûteront beaucoup plus chères quand j’achèterais cet appartement, si mon cuisiniste me pose une cuisine et qu’aucune modification n’est possible ; comment faire pour leur faire entendre raison ?
      C’est vraiment la seule modification que je voudrais faire !
      Merci de votre retour

1674. @ Cathy : pfff… je ne vais pas donner d’avis péremptoire car je ne connais pas le détail des calendriers (dont le planning d’exécution du chantier).
      Cependant… un vendeur en PSLA a horreur des modifications qui pourraient l’empêcher de revendre à un autre acquéreur si – par mésaventure – vous n’alliez pas jusqu’au bout. Là, cependant, ajouter une évacuation et une alim en SDB pour un lave-linge ne semble pas une chose insurmontable, surtout s’il maintient celle de la cuisine (pour pouvoir rétropédaler si besoin) et que vous acceptez de payer ce TMA. A moins que l’avancement objectif du chantier ne rende d’ores et déjà trop compliquée cette modification (cf délai de validation client / archi / entreprises / promoteur etc, parfois un peu long quand il faut modifier des réseaux en dallages ou en murs). Sur le fond, le vendeur n’est pas obligé de faire cette modif, mais vous n’êtes pas non plus obligé d’acheter. Il faut donc discuter raisonnablement avec le vendeur. Et décider ensuite ! Petite astuce selon une configuration courante en SDB : il y a souvent un meuble de SDB avec vasque, et on peut avoir une double alim sous ce meuble vasque (un tuyau d’évacuation avec une double entrée ou un « jambon en Y », et un robinet sous la vasque, accroché au mur pour le LL). Et – souvent aussi – ce meuble comprend un double fond technique qui permet de faire passer les tuyaux du LL (évac et alim) par dessous sans faire de trou sur le côté du meuble. A explorer ! 😉

1675. Merci beaucoup Marc pour votre retour rapide, votre réponse me satisfait et merci pour ce site très instructif et pleins de réponses…

1676. Bonjour Marc,

      Tout d’abord merci beaucoup pour le travail que vous faites.

      Je suis en phase locative depuis un an déjà et je n’ai toujours pas reçu de levée d’option de la part du promoteur (prévu tous les ans pendant 4 ans).
      En les contactant ils m’apprennent qu’ils n’ont pas encore reçu l’agrément et que je devrais encore payer 6 mois de loyer supplémentaire.
      Mon financement étant bouclé depuis longtemps quel recours je peux avoir pour ne pas avoir à payer ces loyers après avoir déjà réglé un an ?

      Encore merci.

1677. @ Cathy : de rien ! 🙂

      @ Mans : aucun. Si le vendeur n’a pas obtenu son agrément définitif, il ne voudra pas prendre le risque de donner le feu vert à la levée d’option (je suppose que votre contrat de location-accession stipule que vous ne pourrez lever l’option qu’après l’obtention de l’agrément définitif) car s’il y avait un refus, c’est lui qui devrait prendre en charge les écarts entre fiscalité PSLA et fiscalité de droit commun (différentiel de TVA et exonération de TFPB). Et ça, personne n’en rêve chez les vendeurs…

1678. Bonjour Marc,
      Merci pour cet article et toutes ces questions/réponses. J’ai acheté un appartement en 2017 en PSLA (sans clause anti-spéculative). Je vais être muté cet été à + de 70 km de mon logement (et même bien plus). Je souhaiterais mettre en location mon appartement pour pouvoir éventuellement le récupérer plus tard pour y habiter si je reviens dans la région.

      J’ai lu dans pas mal de tes réponses que même en étant dans les conditions ne remettant pas en cause le bénéfice de la TVA réduite, il est interdit de mettre en location son bien. Toutefois, en relisant mon acte de vente, et les articles de loi qui y sont appelées, il n’est jamais indiqué explicitement cette interdiction.

      Ma question est donc la suivante : comment en être sur si ce n’est écrit nulle part ? Est ce qu’une loi l’interdit réellement ?
      Et une question en plus (désolé :p) : Auprès de qui dois je faire valoir ma mutation ? Quel type de document est à envoyer ?

      Merci par avance pour ton aide,
      Bonne journée,

1679. Bonjour,
      Propriétaire d un appart acheté en août 2018 en plsa avec PTZ et 1% logement, il est possible que je suive mon compagnon qui partirait en mission en Europe pour 3 ans. Nous ne vivons pas ensemble…
      Serait il possible pour moi de sous-louer des chambres de mon appartement pendant la période où je rejoindrai mon compagnon ? Dans ce contexte, mon fils majeur resterait dans l appartement et je ne sous louerais que ma chambre… Merci de votre éclairage précieux.
      De plus, autre question, si clause anti spéculative, en cas de revente avant la 6ème annee qui fixe le prix de vente du bien ? Merci beaucoup.

1680. @ Guigui : le PSLA (avec ses avantages et contraintes) est prévu pour la résidence principale de ménages respectant des plafonds de ressources. L’état fait un effort (en minorant la TVA et en exonérant de taxe foncière) les acquéreurs entrant dans ce profil. Donc, quand le contrat de base n’est plus respecté (résidence principale de ce ménage), le logement PSLA n’est plus un PSLA et l’occupant perd tout droit aux avantages. C’est la base. L’état a cependant prévu des cas (les accidents de la vie comme pacs, mariage, distance travail domicile qui change…) pour lesquels il passe l’éponge sur le différentiel de TVA en cas de revente afin que ces évènements « imprévisibles » subis par des ménages ne les pénalisent pas. Mais ceci n’autorise pas pour autant à transformer une RP en investissement locatif sans devoir rembourser les avantages ; ce serait trop facile. Non ?

1681. @ Catherine : il faut que la maison reste votre RP (résidence principale), c’est le cas général. Vous pouvez quand même interroger le notaire du programme ou les services fiscaux pour savoir si ceux-ci accepteraient de considérer comme une simple suspension (temporaire et de durée connue) la mise entre parenthèses du statut de RP de votre logement pendant ce séjour à l’étranger ? Si vous avez une réponse officielle, elle nous intéresse ! 🙂

1682. Bonjour Marc,

      Je suis propriétaire depuis 5 ans d’un appartement t2 que j’ai eu avec l’accession à la propriété.
      Cependant aujourd’hui nous sommes deux, 3 dans un avenir proche. Et j’ai une clause anti spéculative pendant encore 5 ans.
      Cependant je nous vois mal vivre dans un T2 avec des enfants.

      On m’a dit qu’un pacs, mariage, naissance, nous permettrai de revendre l’appartement en étant exonéré de la tva avant les 10 ans prévus par la clause anti spéculative.

      J’ai lu que la clause anti spéculative s’accompagne d’un interdiction de louer le bien, qui peut être levée sous certaines conditions.

      Impossible de trouver ces conditions…
      Est-ce que vous pouvez m’en dire plus ?

      Merci d’avance

1683. @ Justine : ben non, faudrait peut-être le demander au rédacteur de la clause anti-spéculative ? Désolé…

1684. Bonjour Marc !
      Tout d’abord merci pour votre site ! C’est compliqué de trouver des réponses à nos questions sur un achat en psla!

      De mon côté j’ai acheté un appartement T3 en pSLA seul. Depuis j’ai rencontré quelqu’un et nous nous sommes pacsés . Nous avons des projets et souhaitons acheter un bien ensemble

      Je me pose la question suivante :
      ayant acheté mon bien seul, est ce que le fait de s’être pacsé après l’achat peut avoir un impacte en cas de revente du bien ? En gros bénéficier d’une réduction. De remboursement de la tva ??

      Je précise que cela fait moins de 5 ans que j’ai acheté le bien

      Merci à vous !! 🙂

1685. @ Céline : la réponse est oui. Cet évènement de la vie fait partie de ceux prévus par la réglementation. Vous n’aurez pas à rembourser le différentiel de TVA en cas de revente (pour mémoire : vous avez déjà bénéficié d’une tva à taux réduit au moment de l’achat).

1686. Super merci pour votre réponse ! Entre temps j’ai regardé https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2506-PGP.html et effectivement je retrouve bien cet article dans mon contrat qui stipule cette situation

      J’ai encore deux petites questions et je vous laisse tranquille ! 🙂

      En cas de revente dans les 5 ans,
      Doit-on prévenir l’organisme social ?
      Est-on obligé de revendre notre bien à cette organisme au prix de vente initial ?

      OU

      Peut-on vendre le bien au prix du marché actuel à un particulier ?

      Je vous remercie pour votre temps !!

1687. @ Céline : si aucune clause de votre acte ne vous y oblige (dont éventuelle clause anti-spéculative), rien ne vous contraint à informer le vendeur initial de votre logement. Ni à lui revendre, ni à respecter un prix prédéfini (toujours en l’absence de clause anti-spéculative, bien sûr). En clair, si l’acte est muet sur ces points, vous vendez à qui vous voulez et comme vous pouvez (rappel : le rachat par le vendeur initial n’est qu’une garantie possible, donc une faculté pour vous, mais pas du tout une obligation). Simple, non ? 🙂

1688. Super merci beaucoup pour vos réponses !

1689. Bonjour,

      J’ai acquis un appartement T2 en PSLA en juillet 2013. En 2020, ma situation a changé (n’est pas sur la liste des conditions de rachat) et je souhaiterai louer cet appartement PSLA. J’ai cru comprendre que lors de la location, il faut payer la TVA à 14,5% du prix d’achat (20%-5.5%), ce qui représente une belle somme. Mes questions sont les suivantes:

      1) Est-ce qu’il y a comme pour la revente un rabattement de 10% par année dès la 6ème année ou faut-il payer l’entièreté de cette TVA à 14,5%?
      2) Est-ce que cette TVA à reverser en cas de location est définitive ou s’arrête au bout de 15 ans de vie dans cet appartement?
      3) Est-ce que cette TVA peut m’être redevable si je laisse l’appartement à titre gratuit (loyer) avec uniquement les charges?

      Bonne soirée

1690. Bonjour Marc et merci pour tous les éclaircissements que vous nous apportez sur ce vaste sujet qu’est le dispositif Psla.
      J’ai une petite question, nous étions éligibles au dispositif Psla l’année dernière (selon les revenus N-2).
      Il se trouve que nous avons eu une augmentation de nos revenus et nous dépassons maintenant (pas de beaucoup) le plafond.
      Nous souhaitons faire une demande et je voulais avoir votre avis, cela vaut-il le coup… de tenter le coup ou c’est peine perdue?
      Aussi, nous hébergeons ma soeur (âgée de 23 ans) depuis janvier 2020, si nous la comptabilisons dans notre foyer, nous serions dans les clous au niveau du plafond car elle est sans ressources. Pensez-vous que cela est possible de la comptabiliser dans notre « foyer » ?
      Je vous remecie par avance pour votre réponse.

1691. @ Anne : voir sur le fond, la réponse faite à Guigui le 14 Mars un peu plus haut. Un logement PSLA n’est pas « programmé » pour être un investissement locatif. Par ailleurs, le différentiel de TVA est dû une fois pour toutes (de manière certaine et inconditionnelle) en cas de revente. Et il s’applique effectivement un abattement en fonction de la durée de détention et de la date d’achat du logement.

1692. @ Mélanie : le principe du plafond des revenus est celui d’un seuil, autrement dit un couperet. Si on dépasse – même de peu – c’est cuit. Et les ressources à prendre en compte sont celles liées à la composition du ménage qui va effectivement occuper le logement (« nombre de personnes destinées à occuper le logement »). Donc la question se pose : avec sœurette sans ressources, l’intégration à votre ménage est tentante, mais est-elle recevable ? On dirait que oui, si elle doit effectivement vivre avec vous un certain temps dans ce logement, mais il vaudrait mieux vous en assurer auprès du vendeur et de la banque partenaire du programme, s’il y en a une. Histoire de ne pas s’exciter pour rien ! 🙂

1693. Bonjour Marc, merci pour votre retour.
      Je me doutais bien de cette réponse mais il est toujours péférable d’avoir la confirmation d’un expert
      Bon tant pis, ce sera pas pour nous, on continue nos recherches, un peu complexe au vu de la situation ici, nous sommes à l’île de la Réunion et les psla ne courrent pas les rues, mais on le baisse pas les bras et ont finira par devenir propriétaire un de ces jours!
      Bonne continuation à vous et merci d’avoir pris le temps de me lire

1694. Bonjour Marc,
      Vous êtes un saint de répondre aussi bien (clair et drôle ) à toutes ces questions depuis si longtemps!
      J’ai lu beaucoup de commentaires (pas tous désolée je ne suis pas assez forte) et je n’ai pas trouvé la réponse à mes questions.
      Je suis propriétaire d’un T3 en Psla depuis moins d’un an et pendant ce temps j’ai enfin réussi à trouver l’amour!! Du coup projet à 2 dont une maison commune!
      Problème, j’ai la fameuse clause anti-spéculative! J’en viens à mes questions:
      1 cette clause prend elle en compte mon prix d’achat avec l’aide de l’état(132000) ou le prix de vente à la base (145000)
      2 prend elle en compte les frais d’aménagement dans le logement (7000 pour ma super cuisine aménagée et aménagement des placards).
      3 Si on se pacse si j’ai bien compris pas besoin de rembourser les aides de la ville et de la TVA mais cela change-t-il quelque chose sur cette clause?
      Merci par avance du temps consacré!

1695. @ A2line35000 : un saint… rien que ça ! 🙂
      (mais c’est vrai que quand je vois trop de questions, je me pose parfois des questions à mon tour ! 😉 )
      Le souci avec les clauses anti spéculatives, c’est qu’elles ne sont pas régies par la loi mais découlent du contrat, c’est à dire de votre acte de vente. C’est donc lui qu’il va falloir relire pour trouver réponse à vos interrogations. Car les clauses anti spéculatives peuvent être très diverses. Le notaire peut d’ailleurs vous aider à y voir clair.
      Sinon, la notion de prix de vente est en principe le prix de vente TTC et en cas de PACS le différentiel de TVA n’a pas à être remboursé quand vous vendez. Pour la cuisine et l’aide de la ville, c’est pareil, je ne peux pas répondre, il vous faut lire votre clause ! Demandez vraiment au notaire, il a gagné un peu d’argent avec votre acte, il peut bien vous expliquer la portée de la clause ! 🙂

1696. Merci pour vos réponses. Je vois mon notaire lundi prochain ça devrait m’aider mais apparemment c’est rennes metropole qui gère et les impots pour la TVA … par mail! Je vais bien m’amuser!
      Bonne continuation!

1697. Bonjour,
      d’abord, bravo pour le boulot et les soutiens que vous apportez. Respect !

      J’aurais évidemment une question un peu en marge de celles lues :
      Ma fille a signé son acte de location-accession le 26/06/2019 pour un logement dont la déclaration d’achèvement date … du 26/12/2017. Soit pile 18 mois …
      Au moment de la signature, ni le notaire, ni le constructeur n’y ont trouvé à redire… nous étions, parait-il, dans les clous.
      Ne voyant rien venir suite à sa demande de levée d’option, pour la signature de l’acte définitif, ma fille a téléphoné au notaire qui lui a dit que l’acte de vente ne pourrait pas être signé dans un cadre PSLA, à cause d’un problème de délai .. sous le choc elle n’a pas trop compris quel délai.
      En essayant de comprendre j’en ai déduit qu’il s’agissait du délai de 18 mois max pour la période de commercialisation….
      SI c’est bien le cas, qui est le fautif ?
      Le notaire qui lui a fait signer un contrat hors des clous ou le constructeur ?
      Du coup, peut-elle toujours acheter ?
      Et surtout à quel prix ? Exit, je suppose l’exonération de TF et la TVA réduite ?
      A t’elle des recours contre l’éventuel fautif ?

      Merci d’avance quelle que soit la réponse…
      Thierry

1698. @ A2line ou Jacoud ? : pas gentil d’utiliser plusieurs pseudos pour me faire des nœuds aux neurones ! 😉 Bonne suite !

1699. @ Thierry : Le délai de 18 mois est probablement celui qui se rapporte au statut fiscal du logement. Sachant que le statut fiscal du logement est confirmé ou invalidé par l’administration
      au vu des pièces justificatives remises par le maître d’ouvrage dans les dix-huit mois de la déclaration d’achèvement des travaux. Si le vendeur n’a pas remis à l’administration votre contrat et les justificatifs dans les 18 mois de la DAACT, il a probablement perdu le droit au taux réduit de TVA et à l’exonération de TFPB qui va avec. Ce qui veut dire (dans cette hypothèse) que s’il vous vendait le logement en conséquence du contrat de location-accession, c’est lui qui devrait payer de sa poche la différence entre un logement normal et un PSLA (différentiel de TVA et préjudice de la perte d’exonération de la TFPB). Relisez votre contrat de location-accession et parlez en (ou écrivez en recommandé si besoin dans un second temps) avec le notaire et le vendeur. Le minimum c’est de se faire rembourser tous les frais du contrat de location-accession. Pour le reste… bon courage !

1700. Bonjour,
      Une question pour vous je vois que vous en connaissez un rayon sur le PSLA.
      J’ai acquis un bien en PSLA seul , livré et j’ai fait la signature acte authentique.
      Mais désormais je ne vis plus seul dans ce bien.
      Ma question :Est il possible de changer mon acte de propriété en nous PACSANT ou par acte devant Notaire de faire en sorte que la maison soit à nos deux noms avec avenant de contrat au prêt auprès de la banque ?
      La problématique est que nos revenus dépassent le plafond PSLA à 2 maintenant est ce prix en compte quand même maintenant que l’acte authentique est finalisé ?
      Merci par avance de votre retour.

1701. Hello des petites news d’Adeline et son périple (pas de noeuds aux cerveau il est trop utile!). D’après mon notaire la clause anti spéculative n’était pas pour moi mais pour mon bailleur/contructeur donc je peux vendre au prix que je veux (peux!). Juste à demander l’autorisation de vendre à rennes métropole mais selon la notaire ce sera une « simple » formalité administrative! Moi et mes personnalités multiples on a ri et on a pleuré! Je dois par contre rembourser l’aide de rennes métropole (normale). Et pour la TVA mon chéri et moi allons faire un pacs d’amour!! Merci le monde de l’immobilier!
      Courage amis de PSLA! Et merci
      La suite au prochain épisode…

1702. Bonjour,

      Déjà un grand merci de prendre le temps de répondre aux questions de tout le monde, c’est vraiment très utile.

      Me concernant je suis actuellement locataire de mon appartement acheté dans le cadre du Psla et je ne compte pas acheter. Je compte partir juste avant les 5 ans de location (obligation d’acheter après les 5 ans) et du coup je voulais savoir combien je devrais débourser pour quitter mon logement ? Apparemment ce serait 1% du prix du logement mais sur d’autres site j’ai vu que ça pouvait être 3%.

      Merci beaucoup
      Cordialement

1703. @ Adeline : merci pour les nouvelles ! Mais commencez par écrire à Rennes Métropole car il y a parfois des formalités un peu lourdes à digérer ! 🙂

1704. @ Khaled : si j’ai bien compris, vous êtes propriétaire définitivement ? Ce qu’il advient de votre vie ensuite est un autre sujet. Quant au Pacs ou à la modification du propriétaire, vous touchez à la fois au droit de la famille et au droit immobilier. Et là, plutôt que de vous dire une bêtise, il vaudrait mieux poser la question au spécialiste de ces sujets : votre notaire (celui avec qui vous avez signé l’acte si vous n’en connaissez aucun en particulier).

1705. @ Corentin : pas sympa pour le vendeur ni pour un éventuel autre acquéreur qui aurait pu profiter du logement et de sa tva réduite. Vous ne voulez vraiment pas quitter votre logement plus vite ? 🙂 Sinon, pour la question de l’indemnité, voir la réponse de JeanneMR du 18-12-2013 bien plus haut dans les commentaires. C’est une piste… 😉

1706. Bonjour,
      Merci pour cette page très utile tant il est compliqué de se perdre dans toutes les petites lignes des différentes clauses.
      L’alinéa 360 liste les clauses d’exonération de reversement de différentiel de TVA « en cas de survenance, pour l’emprunteur ou le co-emprunteur ».
      Ma cojointe déménage prochainement à 500km ; j’ai acheté le logement seul et nous sommes en union libre : est-ce que l’exonération s’applique si je ne trouve pas d’emploi d’ici à la vente ? (j’ai démissionné et nous vivons ensemble donc je l’accompagne)
      Autrement il reste l’option du PACS : mais je me demandais si la date du PACS doit être elle antérieure à la date du compromis de vente (j’ai un acheteur potentiel qui rentre dans les conditions du PSLA) pour être valable ou doit elle simplement être antérieure à la date de transfert de propriété devant notaire ?
      Merci encore pour toutes ces informations éclairées (les échanges que j’ai eu avec les impôts étaient peu explicites sur ces sujets)

1707. @ Tonio : a priori la conclusion d’un PACS semble la carte la plus sûre, non ? Ou la mobilité professionnelle à plus de 70 km (il faut donc trouver l’emploi en question…). Au niveau des dates, il faut se conformer à une condition « simple » : « Lorsque les conditions auxquelles est subordonné l’octroi du taux réduit, notamment l’obligation de résidence principale, cessent d’être remplies dans les dix ans qui suivent le fait générateur de l’opération… ». Donc, si je lis bêtement le texte je tends à penser (pas à pioncer, hein ! 🙂 ) que (à supposer que si vous choisissiez le PACS) le PACS doit être conclus alors même que les conditions initiales sont toujours remplies (et que donc ce logement est toujours votre résidence principale notamment). Je vous laisse y réfléchir, mais si j’étais vous je tenterais bien d’écrire aux impôts pour qu’ils se prononcent clairement et par écrit… Rien n’est vraiment très clair !

1708. Bonjour,
      Merci pour votre avis.
      J’ai eu un retour des impôts qui pour le coup est clair et surtout répondait précisément à ma question (plusieurs échanges avant, moins clairs, m’avaient amenés ici). Voici les éléments confirmés que j’ai eu :
      Concernant l’exonération suite au déménagement d’un conjoint, dans le cadre du PSLA, cela ne vaut bien que quand celui-ci est co-emprunteur (la page https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/questions/jai-beneficie-dun-taux-reduit-de-tva-dans-le-cadre-dun-dispositif-daccession m’avait mis un doute, mais pour le PSLA c’est uniquement emprunteur/co-emprunteur).
      Concernant la date de prise en compte pour l’exonération (ou non), je cite la réponse : « Par ailleurs, la condition s’apprécie au moment de la vente effective du bien. »
      Je préfère réserver le PACS à un enchainement moins « fiscal »… mais on s’y résoudra avant notre départ si je n’ai pas trouvé d’emploi ! En même temps on est taquins à partir en cette période 😉
      Merci encore pour cette super page très riche en infos.

1709. @ Tonio : quand il y a un doute mieux vaut questionner les impôts. Pour le PACS et Madame, c’est vous qui voyez… 🙂

1710. Bonsoir,

      J’ai une petite question qui reste sans réponse : puis je louer une chambre meublée dans mon logement ? Cela resterait ma résidence principale en même temps que la personne.
      Le logement a été acheté avec le programme PSLA mais je n’ai pas bénéficié du PTZ car il a été habité avant mais les personnes n’ont pas accédé.

      Merci d’avance pour votre réponse

1711. @ Joseph : question déjà abordée, Joseph !… Groumpf… Faut lire ! Il n’y a que 1 700 échanges antérieurs à parcourir ! 🙂
      Bon, à part ça, le PSLA est un logement de plein exercice, une fois acquis et si vous n’enfreignez pas les conditions qui en font un logement PSLA.
      Je ne vois pas en quoi le fait de louer une chambre si vous habitez toujours sur place en tant que résidence principale ferait basculer son statut. Attention quand même à vérifier si une éventuelle clause anti spéculative n’aurait pas d’effet plus restrictif mais ce serait surprenant sur ce thème…

1712. Bonsoir Marc,

      Après deux heures sur votre forum , je me permets de vous poser cette question que je n ai pas trouvée dans votre forum .
      J ai acheté un logement avec un psla en 2017 après un an de location . Je me suis mariée en 2019 et habite principalement chez mon mari . Je souhaite garder mon appartement ( nous pensons même y vivre dans une dizaine d’année) et comme nous nous sommes marié en séparations de biens , j ai gardé mon appartement en résidence principale sur ma déclaration d’impots . je loue mon appartement en location saisonnière (moins de 4 mois par an)et j ai racheté mon PTZ par un crédit classique . J ai compris qu il n y a pas de risque concernant un rappel de tva (c est d’ailleurs précisé dans mon contrat ) et qu il est possible que je sois redevable de la taxe foncière . Mon problème est le suivant : Sous la pression d’un conseil syndical jaloux , le promoteur (COL) a écrit une missive à tous les locataires mettant en garde tous ceux qui ne sont pas résident à titre d’une occupation principale parlant ainsi d’une action fautive qui pourrait entrainer la résiliation du contrat . Pensez vous cela possible ? avez vous déjà vu ce cas ?

1713. @ Sophie : hum, ce n’est pas un forum, mais un blog. Quand même pas ma faute si tout le monde pose des questions dans tous les sens ! 🙂
      Je ne comprends pas la notion de « résiliation du contrat » alors que vous avez levé l’option et êtes donc pleinement propriétaire. En revanche, ne pas être réellement occupant de ce logement en tant que résidence principale est effectivement un problème car le principe même de l’effort fait par l’état c’est d’accepter de perdre de l’argent en TVA et en taxe foncière pour permettre à des ménages sous conditions de ressources d’acheter et de vivre dans leur résidence principale. Pas pour une résidence secondaire ou un investissement locatif…

1714. Bonjour Marc,
      En premier lieu je vous remercie pour ce blog qui est très utile.
      En janvier 2018 j’ai signé le contrat de réservation pour l’achat d’un logement PSLA.
      Mais entre temps ma situation a changé je suis en couple et donc j’aimerai au final acheter l’appartement et le louer derrière.
      Sachant que je vais me marier en mai 2021 et que la remise des clés ça sera en décembre 2021.
      Ma question est la suivante est ce que je pourrai bénéficier du fait de se marier en mai 2021 et donc après la signature de réservation du logement compte comme condition pour quitter l’appartement et le louer ou c’est plutôt le fait de se marier après l’acte de vente qui compte ?
      Merci pour votre retour
      Eliane

1715. Bonjour,
      Nous sommes entrés dans une maison en PSLA, le 10 Juillet 2019.
      Des réserves ont été émises lors de la remise des clés. A ce jour certaines de ces réserves n’ont pas été résolues malgré nos nombreuses relances par mail. Nous avons depuis, au fur et mesure des semaines qui passaient, observé des problèmes assez graves (inondation dans le garage, fuite du toit, infiltration par le sol, non évacuation de l’eau vers l’extérieur du terrain, fissures sur les murs extérieurs, etc etc…). Nous avons à chaque fois envoyé des mails avec photos à l’appui. Mais rien ne bouge. Nous avons levé l’option au mois de Novembre 2019 et allons signer chez le notaire dans les semaines à venir pour devenir propriétaire de la maison (malgré tous les problèmes rencontrés, nous nous y sentons bien et nous espérons que le constructeur fasse le nécessaire pour résoudre le problème).
      Suite à des renseignements pris chez le notaire, ce dernier nous a conseillé d’envoyer au constructeur une lettre de mise en demeure pour réaliser les travaux. Ma question est la suivante : les lettres de mises en demeure devant revêtir une tournure grammaticale judiciaire, faire références à des texte de lois etc…je me suis inspiré de modèle trouvé sur le net. Mais les modèles trouvés concernent les problèmes de locataires « normaux » (c’est à dire pas en Location-Accession). Dans notre cas, y a t-il des choses particulières à préciser dans notre lettre de mise en demeure (faire références aux garanties, aux assurances) ? Quels sont les délais à respecter pour l’envoi de cette lettre (nous arrivons bientôt à la première année passée dans la maison). Merci d’avance pour vos conseils.
      Bien cordialement,
      Tamacun
      PS : bravo pour le contenu de votre site !!

1716. Bonjour Marc,
      D’abord merci pour toutes vos réponses, votre blog et vos retours sont très utiles pour nous. Je me permets de rajouter un cas de figure que je n’ai pas trouvé sur le site, afin d’avoir votre avis :
      J’ai signé seule le contrat de réservation de mon PSLA en VEFA (livraison prévue 2 ans plus tard) puis je me suis mariée avant la remise des clés. Par conséquence desormais je depasse le plafond des ressources (et on sera à deux dans le foyer et pas toute seule, comme prévu à la base).
      L’agrement definitif serait-il mis en cause ?
      Par avance merci.

1717. Bonjour Marc,

      Je tiens à vous remercier pour toutes les informations se trouvant sur votre site, celles ci m’ont bien éclairée avant de m’engager dans le programme PSLA qui est, on peut le dire, très spécial.

      Contente de voir aussi que depuis le premier commentaire/question en 2013, les commentaires/questions continuent de s’accumuler et que ce programme a tenu aussi longtemps malgré les différents gouvernements successifs.

      J’ai donc acheté en PSLA il n’y a pas si longtemps que cela et j’en suis ravie. 🙂

      Néanmoins une de mes questions reste en suspens. Je suis jeune et je peux être mené dans le cadre de ma carrière professionnelle à déménager pour le travail en France voir à l’étranger.

      Je sais que je ne serai pas redevable de la TVA si je vends l’appartement. Mais dans le cas où je ne souhaite pas vendre l’appartement et que je souhaite le garder ou le louer, que se passe t il ?

      – Est ce que l’exonération de taxe foncière disparaît dans le cas où : je garde l’appartement en tant que résidence secondaire ? ou si je propose à ma maman qui est retraité de venir vivre gracieusement dans l’appartement ? ou si je le mets en location ?

      – Est ce je serai redevable de la TVA dans le cas où : je garde l’appartement en tant que résidence secondaire ? ou si je propose à ma maman qui est retraité de venir vivre gracieusement dans l’appartement ? ou si je le mets en location ?

      Je parle bien dans le cas où cet évènement se produit dans les 5 premières années de l’achat du bien.

      Je vous remercie pour votre site.

      Bonne continuation

1718. Bonjour à tous,
      Une petite question me taraude concernant le dispositif PSLA.
      On vient de me proposer un PSLA suite à un désistement avec une date de livraison pour septembre 2020.
      Je me suis positionné sur ce bien.
      Cependant une question persiste.
      Je vis actuellement dans un appartement que j’ai acheté et qui est ma Résidence Principale. Je souhaite me séparer de ce bien pour habiter dans le PSLA proposé.
      Une période de chevauchement aura lieu entre la vente de ma RP et mon entrée dans le PSLA.
      Suis-je obligé de déclarer ma RP de suite dans le PSLA en phase locative ou puis-je déclarer ma RP dans le PSLA au moment de la levée d’option ?
      Quels sont les risques liés à ce chevauchement ? L’administration fiscale peut-elle me reprocher quelque chose ?
      Merci à tous pour votre retour.

1719. @ Eliane : désolé, mais la prise en compte par l’état de certains évènements de la vie n’a pas pour objectif de permettre la location. La TVA à taux réduit est un cadeau fiscal pour permettre à des ménages modestes d’acheter leur résidence principale à prix préférentiel, pas pour réaliser un investissement locatif à TVA réduite. Ce serait trop facile. 🙂

1720. @ Tamacun : le plus simple est sans doute que vous rencontriez très vite quelqu’un de l’ADIL de votre département ( https://www.anil.org/ ) , car votre sujet est complexe et relève plus des garanties construction (dont garantie de parfait achèvement) que de spécificités du PSLA. Courage, et faites vite !

1721. @ Stéphanie : logiquement non, c’est bon. Les conditions sont jugées au moment du contrat de réservation quand le contrat de location accession est précédé d’un contrat de réservation. C’est à dire qu’on considère les conditions initiales ; vous toute seule et votre seul revenu aussi. Après, on ne va pas vous interdire de vous marier, hein, la France a besoin d’enfants ! 🙂

1722. @ Adrien : le PSLA doit être votre résidence principale, c’est le point central. A la livraison, vous êtes supposé habiter ce logement. La circonstance que vous soyez actuellement propriétaire de votre RP n’a aucune incidence. Sauf qu’elle vous empêche de recourir au PTZ pour votre montage de crédit immobilier éventuel (pour demander un PTZ il ne faut pas avoir été propriétaire de sa RP dans les 2 ans précédant l’acquisition PSLA). C’est tout. 🙂

1723. @ Leila : alors là… vous me demandez de vous préciser ce que les textes ne disent pas (à ma connaissance au moins). Si j’étais vous, je prendrais mon baluchon pour un rendez-vous au service des impôts et leur poser la question le plus naturellement possible.
      Parce que – théoriquement – si le PSLA n’est plus votre RP, le droit à avantages fiscaux disparaît. Autant aller demander directement au bon dieu s’il existe des accommodements… 🙂
      Et n’hésitez pas à nous faire un petit retour d’info pour en faire profiter les autres !

1724. Bonjour, je viens de tomber sur ce blog fort instructif, je n’ai pas lu tout les messages mais j’en ai lu beaucoup et je n’ai pas trouver de cas similaires au mien.

      J’ai signé avec ma conjointe un contrat location/accession le 15 juillet 2016 qui arrive donc a son terme le 15 juillet prochain, nous avons levé l’option pendant le confinement et nous venons juste d’avoir l’accord de la banque pour le prêt, le problème c’est qu’avec les 11 jours de réflexions et le renvoie des documents le notaire n’auras jamais les fonds le 15.
      Nous avons contacté (le notaire la banque aussi) semcoda pour repousser la date mais ils ne veulent rien savoir et a fait recours a son service juridique pour nous virer de l’apparte.
      Il y a vraiment aucun autre recours ?

1725. Bonjour Marc,

      Une question simple : Nous voulons lever l’option d’achat de notre maison en PSLA lorsqu’elle aura 6 mois (dans moins de 2 mois). Au départ nous étions parti sur 25 ans mais finalement nous voulons emprunter sur 20 ans. Cela veut donc dire que nos futurs mensualités depasseront nos mensualités actuelles.
      Est il vrai qu’il est necessaire de faire un avenant à notre contrat pour que au moins la dernière mensualité soit au niveau de notre futur prêt ? C’est Cafpi qui nous a indiqué ça…

      Merci d’avance pour votre aide !

1726. @ jean01 : c’est le lièvre et la tortue, votre histoire ! Il faudrait voir si le confinement interrompt ou pas le genre de délai dont vous pourriez vous prévaloir ; posez la question à un bon juriste ou peut-être à l’ADIL de votre département, on ne sait jamais… Mais franchement, le lièvre et la tortue, vous ne l’avez pas lu étant petits ? 🙂

1727. @ fabien : pas besoin à mon avis. La logique d’avoir une mensualité égale ou inférieure à votre dernière redevance (fractions acquisitive et locative) est la logique du début de parcours, quand on veut être sûr que le vendeur et la banque partenaire du programme ne vous envoient pas dans une impasse financière. Mais en fin de parcours, au moment de lever l’option, vous faites comme vous voulez, cette contrainte n’existe plus. Il faut juste trouver une banque d’accord pour vous financer sur 20 ans au lieu de 25, car la diminution de la durée va augmenter votre pourcentage d’endettement, et les banques ont des ratios prudentiels qu’elles ne veulent pas dépasser… Et CAFPI n’est pas seul sur le marché, si besoin ! 🙂

1728. Bonjour Marc
      Forum très intéressant ! Bravo !
      2 questions : concernant l’apport personnel, il y t’il un maximum ?
      Est ce possible que l’apport réel soit plus élevé que celui qui avait été donné par la banque pour la simulation du prêt au moment de la demande pour la location accession ?
      Merci

1729. @ Méret : ben, c’est pas un forum… malgré les apparences trompeuses, c’est un blog ! 🙂
      Sinon, pas de maximum, on peut financer à 100 % en fonds propres si on veut.
      Et donc oui à la question n°2 aussi !
      Ah, ça fait du bien des questions simples ! 😉

1730. Bonjour ,j’ai signé le 15 juin 2019 un contrat préliminaire de location PLSA ,j’ai donc fait un chèque de dépôt de garantie de 2% du montant du bien qui s’élève à 128100 euros soit 2562 euros . Dans ce contrat était indiqué la date prévisionnelle de livraison pour le 4éme trimestre 2020 , je viens de voir sur le site internet du promoteur que ce délai avait évolué en 30 décembre 2021 . personne ne m’a prévenu personnellement.
      Ma question est donc: Dans la mesure ou je ne suis encore passé chez le notaire pour la signature du contrat de location-accession puis-je me rétracter en évoquant la modification de la date de livraison , délai qui ne m’arrange pas du tout, et qui de plus au dires de mon banquier , les banques sont devenus frileuses pour financer les biens ,avec le covid 19.
      Alors si je rajoute 1 an à décembre 2021 pour la lever d’option cela m’amène au jour d’aujourd’hui à devoir attendre 2 ans et demie pour celle-ci , ce qui et très long… et trois ans et demie depuis la réservation . il peut se passer beaucoup de choses durant ce délai , COVID19 suite … problème de santé etc… je suis inquiet donc .
      comment m’y prendre pour récupérer mon dépôt de garantie et pour présenter la chose de la meilleure façon et à qui ?.
      Au notaire dont j’ai les coordonnées , au promoteur directement , faire intervenir mon avocat, qu’en pensez-vous ? et ceci par courrier recommandé ou par mail cela suffit .
      j’attends votre réponse et vous remercie par avance pour vos conseils .
      salutations cordiales Jacky G

1731. Bonjour Marc,
      Excellent blog!! Vraiment 🙂
      La condition de RP est uniquement à partir du moment où on est propriétaire (possibilité 6 mois après la remise de clé pour moi) j’imagine?
      Car sinon je ne vois pas comment on pourrait reverser un quote-part de TVA puisque le bien ne nous appartient pas lorsque l’on est dans la partie locative avant l’accession.
      Bravo & Respect encore pour l’énorme travail que vous faite ici.

1732. Bonjour Marc
      Peut être auriez vous une réponse à cette question autour de laquelle règne un flou entretenu par tous les acteurs du PSLA :
      – quel est le délai maxi auquel l’accédant a droit entre la date de levée d’option et le transfert de propriété ? et donc quel délai maxi pour trouver le financement ?
      – et deuxième question pas facile à résoudre: ce délai a-t-il été suspendu ou prolongé par les ordonnances COVID ?
      Il s’agit d’un couple qui a levé l’option pour acquérir leur logement en PSLA mais suite à une perte d’emploi et vu la situation sanitaire exceptionnelle en France ce premier semestre, n’ont pas encore pu obtenir un prêt bancaire pour finaliser l’acquisition.
      Peuvent-il demander un délai supplémentaire pour leur recherche de financement, et surtout à quel délai ils ont droit ?
      Merci beaucoup pour votre implication sur ces questions et merci par avance pour votre retour.
      Cordialement
      Sylvie

1733. Bonjour , j’ai essayé de lire un maximum de commentaires mais je suis toujours dans le flou..
      A part un ou deux cas a peu près similaire je souhaiterais quand même poser la question.
      Je suis en location accession depuis janvier 2019 (je n’ai pas levé l’option)jusqu’au mois dernier je pensais rester vivre dans cet appartement et la levée à l’été, je me suis investit dans l’aménagement de celui-ci (cuisine aménagé, salle de bain etc) jusque la tout va bien …Mais j’ai eu une proposition d’emploi a plus de 100 km de mon lieu de vie actuel.
      Je me souviens que le bailleur m’avait dit au départ que si je devait ne pas levée l’option remettre tout comme a la signature..
      le problème cest que j’ai investi financierement dans l’aménagement et ça m’embête de devoir ne pas levée l’option et avoir fait tout ça pour rien… je souhaiterais savoir comment faire si levée loption est possible car jentre dans le cas (dune mutation a plus de 70km) et le mettre à louer pendant les 6 ans si je me souviens bien avant de le revendre… que pensez vous de cela? Je suis un peu dans le flou si quelqu’un
      M’éclaire sur quoi faire je vous écoute.. en vous remerciant par avance pour vos réponses.

1734. @ Jacky : si vous n’avez plus du tout confiance, il vaut mieux arrêter. Le plus simple est d’en parler d’abord au vendeur et de lui confirmer ensuite en recommandé vos raisons. Le seul risque est le dépôt de garantie à récupérer mais en PSLA le dépôt de garantie doit être remboursé sans frais y compris quand la non signature du contrat définitif de location accession est du fait du réservataire. Dans la mesure où vous avez décidé de ne plus acheter, vous ne signerez donc jamais le contrat de location accession et le dépôt de garantie devra vous être restitué. Donc, en parler avec le vendeur pour anticiper et lui laisser le temps de trouver un nouvel acquéreur moins pressé que vous peut l’arranger aussi. A vous de voir ! 🙂

1735. @ breizam : merci pour l’appréciation ! On s’applique, en fonction du temps disponible, parfois… 🙂
      Oui, la condition de RP c’est être propriétaire en RP du logement PSLA acquis ! (encore heureux ! 🙂 )

1736. @ Sylvie : non mais, vous en avez d’autres des questions comme ça ? 🙂
      Le délai maxi entre levée d’option et transfert de propriété ??? Ca dépend de l’âge du Capitaine, ma brave dame !
      Plus sérieusement, je ne pense pas qu’il ait été légiféré là-dessus. (si quelqu’un a une info contraire, qu’il le dise !) C’est donc un délai de convenance entre les parties. En fonction de plusieurs contraintes, dont au moins 3 :
      – le notaire a besoin de temps pour établir le projet d’acte, le notifier, demander des états hypothécaires etc… et être sûr de les avoir avant le RDV de signature
      – l’acquéreur va devoir faire ou finaliser son parcours d’obtention de crédit immobilier
      – le vendeur ne voudra jamais signer l’acte authentique s’il n’a pas obtenu l’agrément définitif de ce logement (il ne prendra jamais le risque de supporter un différentiel de TVA et une exonération de TFPB)
      Tout ceci peut représenter de 1 à X mois, suivant celui des 3 qui est le plus lent. Bref, ce n’est a priori pas borné.
      Et le Covid ! (manquait plus que lui…)
      Je suppose que vous ne parlez là que du délai de levée d’option qui est normalement mentionné dans le contrat de location accession ? Peut-être ce contrat contient-il d’emblée des précisions sur des cas d’allongement de délai ou de force majeure ?
      Sinon, mais cela n’engage que moi, j’aurais plutôt tendance à répondre non, car je ne vois pas en quoi le confinement ou le Covid empêche de lever l’option par courrier recommandé. Mais il vaut mieux questionner un notaire sur ce thème, il ne se contentera pas de réfléchir ! 😉
      (avec un peu de chance, il pourra avoir connaissance d’un texte prorogeant les délais dans ce domaine ?)

1737. @ Clarisse : mettre en location n’est pas l’objectif du PSLA, c’est un sujet évoqué plus haut dans les commentaires. La question est plutôt de savoir si vous voulez acheter ou pas. Sachant que si vous n’achetez pas, le vendeur n’a pas l’obligation de vous payer quoi que ce soit pour la cuisine et peut même vous demander de remettre en l’état originel (s’il ne vous avait pas autorisé à faire ces aménagements). Et si vous achetez, la logique voudrait que vous revendiez sans être pénalisée sur la TVA du fait du changement d’emploi. A voir si une revente est possible sans risque financier ? Ou alors, vous trouvez un boulot plus près, vous gardez le logement et vous ne vous prenez plus la tête ! 😉

1738. Pour ceux qui se posent la question du report d’achat à cause du confinement : j’ai levé l’option juste avant le confinement. Je devais acheter mi mai. Les offres de pret des banques ont pris du retard, les notaires pas prêts pour la signature électronique. Certains de mes voisins ont signé en juin, moi en juillet. Pas besoin d’etre a 6 mois pile.

1739. Bonjour,

      Mon conjoint et moi avons signé un contrat préliminaire en septembre 2019. Notre logement doit etre livré pour la location en janvier 2021. Mais, nos projets ont changé, nous ne souhaitons plus nous engager dans ce programme. Que risque-t-on ? Sommes nous « contraint » de la louer ? Devrons nous regler des indemnités ? Merci beaucoup pour votre retour …

1740. @ Le psla c’est pas facile : hello Elo ! (message codé pour tous les autres lecteurs 🙂 ). Vous avez donc franchi le pas ?
      Ce qui compte en termes de dates, c’est la levée d’option, dont les modalités sont en principe prévues dans le contrat de location-accession. Puisque la question de Sylvie (il y a quelques jours) porte sur le délai (non réglementé a priori) entre la levée d’option et le transfert de propriété (la signature de l’acte définitif), qui vient donc forcément après (j’enfonce une porte ouverte).
      Après, dans votre commentaire, je ne comprends pas forcément la référence au délai de 6 mois, mais il est possible que votre contrat ait prévu (encadré) des délais intermédiaires, pas forcément applicables au contrat du voisin. Car il faut rappeler qu’il y a les textes de loi qui s’appliquent au dispositif PSLA (sa réglementation générale) et ensuite les dispositions contractuelles qui peuvent venir les compléter (clause anti spéculative, précisions sur des délais…) mais pas les contrarier, car la loi est toujours au-dessus du contrat en termes de hiérarchie des textes applicables.

      @ Naoma.U : dans votre situation, il ne faut surtout pas acheter, si vous ne voulez plus y habiter. Vous n’avez signé qu’un contrat de réservation (c’est bien ça ?) donc le plus sain et le plus simple c’est d’aller voir le vendeur (et de lui écrire en recommandé ensuite si besoin) pour lui signifier que vous ne donnez pas suite à votre intention d’acquérir et lui demander le remboursement du dépôt de garantie si vous en avez versé un. Parce que le PSLA n’est pas fait pour de la location mais pour devenir la RP des acquéreurs. C’est mon avis en tout cas ! 🙂

1741. Bonjour

      Merci pour votre blog

      Nous allons acheter un bien en plsa a 156 000 euros prochainement. Ma question est la suivante : en cas de divorce avant 10 ans avec ma conjointe nous n aurions pas de supplement de Tva a rembourser si j’ai bien compris, mais pourrons nous revendre le logement au prix que nous souhaiterons (plus value) ou serons nous bridés par des clauses ? Car revendre le bien au prix achete alors qu on aura surement fait faire une cuisine on y aura surtout perdu !

      Car certes le but est d’acceder à la propriété mais on ne sait jamais de quoi est fait demain.

      Merci !

1742. Bonjour
      Nous sommes actuellement locataires et venons de faire la levée d’option d’achat , la maison que j’occupe a été habitée 6 mois donc normalement nous n’avons pas le droit au ptz cependant l’organisme social nous a fait signé un bail comme si nous étions dans un logement neuf sur construction et lorsque nous avons donné ce document aux banques elles nous proposent le ptz. Qu’en pensez vous ?

1743. @ Olivier : pour faire simple et dans l’ordre des questions : oui et oui sauf si une clause anti spéculative a été prévue dans votre contrat. La réglementation de base du PSLA ne vous contraint pas sur le prix de vente dans le temps, mais des clauses contractuelles (prévues au contrat de location accession et reprises dans l’acte définitif) peuvent mettre en place des limites ou des mécanismes. A lire dans le détail, donc ! 🙂

      @ Alex : il y a des moments où je préfère ne plus penser… 🙂 Demandez simplement à votre vendeur sur quel texte il s’appuie pour considérer que le logement est neuf. Car les réactions des banques sont normales : si on leur déclare que le logement est neuf…

1744. merci pour votre réponse .
      Nous n’avons rien déclaré seulement donné les documents signés chez le notaire et le contrat préliminaire de location accession. Et je pense qu’il y a eu une erreur au niveau des documents que le bailleur social nous a fait signer initialement car même les frais de notaire correspondent au neuf. Quel document dois je donner pour informer que ce n’est pas du neuf ou juste en informant la banque oralement ce la suffit ?
      Cordialement

1745. Bonjour Marc mon notaire m’a clairement dit que si un changement de vie arrivait je pouvais mettre en location mon appartement sans avoir à verser la tva. j’ai acheté mon appartement en psla le janvier 2019 et je suis rentré dedans en septembre 2018, pouvez vous me confirmer je l’ai acheté célibataire ma situation change avec un pacs

1746. @ Alex : tout ça est à voir avec votre vendeur et avec le notaire du programme ; vous ne pouvez pas aller vers la banque sans documents de référence.

1747. @ Petit Julien : est-ce que votre notaire vous l’a dit ou écrit ? C’est mieux avec un courrier dans votre dossier pour plus tard au cas où. Car l’état n’aime pas subventionner de l’accession à la propriété pour la voir se transformer en location… Cela étant, le fait de se pacser est prévu par les textes parmi les causes d’exonération de l’obligation de reverser le différentiel de TVA. Ce qui ne résout qu’une partie du sujet car l’exonération de taxe foncière n’est logiquement plus acquise… Avez-vous consulté l’ADIL de votre département ?

1748. Bonjour Marc , merci tout d’abord pour ce blog/forum et pour le temps que vous y consacrez ! Je vous expose mon problème car je vous avoue que je ne sais pas quoi faire:
      -Achat d’un appartement en PSLA début 2019 , avec signature et frais de notaire réglés pour une livraison prévue 6 mois plus tard.
      Entre temps :
      – Dépot de bilan du maçon en juin 2019, livraison constamment repoussée depuis , dernière date annoncée : 2ème sem 2021 ( soit 2 ans de retard)
      – Ce délai de retard ne concerne plus qu’un immeuble du programme ( le notre) où, je viens de l’apprendre , il n’y a que des logements sociaux prévus en location + quelques PSLA comme nous. Les autres bâtiments ayant déjà été livrés. On est parqués, sympa !
      – Entre-temps une 2ème tranche du programme immobilier a vu le jour devant notre immeuble , non annoncé bien sûr lors de notre achat.La zone d’habitation est donc maintenant très dense.
      – Et enfin pour finir, étant allé plusieurs fois sur le chantier ,(qui est constamment ouvert et non sécurisé au passage) , on constate un travail des entreprises sale et mal fait (poutre porteuse pas dans les cloisons nécessitant un rognage de porte , une « chambre » annoncée à 9,3m² passant à 8,7m², pb plomberie…etc..).
      J’ajoute que depuis 2 ans: aucune explication ni excuse, juste des lettres de report qui se succèdent. Bref je suis très refroidie à la fois par la façon dont tout ceci et géré et par l’idée d’y emménager.
      Dans ce contexte , si je me rétracte, est-il possible de me faire rembourser les frais de notaires? Et si jamais je continuais l' »aventure », un dédommagement est-il possible ?
      Merci de m’avoir lue , je suis un peu découragée…
      Frédérique

1749. @ Frédérique : là, on n’est pas dans des turpitudes spécifiques au PSLA, mais au déroulement d’un chantier. Côté PSLA, rappelons que les frais d’acte notarié sont payés en conséquence de la signature de ces actes (contrat de location accession et acte final consacrant le transfert de propriété). Ils sont donc dus au notaire et non remboursables. En revanche, la question devient donc celle d’une indemnisation négociée avec le vendeur. Et là, il vaut mieux affûter ses crayons et rencontrer quelqu’un qui pourra aller au fond du dossier (l’ADIL de votre département pour commencer ?). Une première piste, la conformité d’une pièce principale de moins de 9 m² habitable…

1750. Merci Marc pour votre réponse. Je vais effectivement suivre votre conseil et prendre contact avec l’ADIL.
      Reste quand même, je trouve, un défaut de communication de l’organisme social, tant sur les délais et les raisons du retard qu’en amont sur la répartition des logements dits « sociaux » dans la résidence ( environ 25% annoncés sur l’ensemble des logements, mais omission de dire qu’on est tous en fait dans le même immeuble… je trouve cela limite).
      Très bonne journée et merci encore !

1751. Bonjour Marc,
      Vraiment mille merci de consacrer autant de temps (depuis 2013) pour nous apporter vos lumières sur ce sujet complexe et tout le monde a droit à une réponse sans jamais vous lasser et d’autant plus avec beaucoup d’humour. Franchement chapeau bas!
      J’ai découvert ce blog hier matin et je l’ai lu attentivement toutes les questions et réponses toute la journée jusqu’à ce matin en espérant trouver la reponse à mes interrogations mais malheureusement mes yeux ont commencé à picoter quand je suis arrivée aux questions de décembre 2014 du coup je me permets de vous poser directement mes questions et je m’excuse par avance si les questions avaient déjà été traitées.
      J’ai opté également pour le PSLA car conditions plus avantageuses pour devenir proprio. J’ai souscrit seule au contrat en 2016 et la livraison est intervenue en juin 2018. Le contrat stipulait qu’on pourrait lever l’option entre 3mois et 2 ans après intégration des lieux, j’ai voulu le faire rapidement dès le 3ème mois mais le promoteur nous indiquait qu’il n’avait pas encore l’agrément, malgré les harcèlements de locataires rien n’y faisait et ce n’est qu’en février 2020 qu’il nous indique l’avoir obtenu.
      Je me demandais si ce n’était pas une manoeuvre de sa part pour obtenir un maximum de loyers avant que nous puissions lever l’option parce selon mon calcul j’ai déjà payé plus de 20 000€ de loyers qui ne seront pas défalqués du prix de vente et qui auraient bien amorti mon crédit immobilier si le promoteur n’avait pas procédé à cette ruse.
      Je voulais donc savoir si un dispositif était prévu par l’Etat pour prévenir ces russes et si nous avions un moyens de vérifier que l’agrément avait bien été délivré en temps et en heure au promoteur et lui opposer cela pour le forcer à déduire ces sommes si cette ruse était avérée?
      Par ailleurs, du fait de cet aléa ma vie amoureuse a évolué et j’ai été enceinte quand il a annoncé qu’il a enfin l’agrément, en cherchant un crédit toutes les banques ( la mienne ne finançant le psla que sans ptz et comme il représente 26% de mon financement ce qui est non négligeable je suis allée voire la concurrence) ont refusé de me suivre du fait de ma grossesse car l’endettement était bon mais tout simplement parce qu’elles redoutaient un congé parental alors que j’étais le seul emprunteur même si j’avais beau leur expliquer que cela n’arriverait pas, elles ont dit non et je les comprends car qui peut prédire l’avenir???
      Ma deuxième question est donc de savoir si je peux contraindre le promoteur à me céder le crédit qu’il a souscrit sur ma quote-part de crédit? (Bien sûr après vérification qu’il n’est pas adossé à un taux variable). Parce que à aucun moment il n’évoque cette éventualité dans le contrat que j’ai bien épluché et pourtant vous disiez plus haut que c’était possible et j’ai vu dans mes recherches que c’était aussi possible. Alors comment faire?

      Par ailleurs, la caisse d’épargne m’a indiqué qu’elle finance les projets avec ptz que s’il y a 15% d’apport sur le montant du projet ce qui correspond à 40 000€ pour moi.
      Je serais bien preneuse si vous ou quelqu’un d’autre connaissiez les banques qui financent le psla sans exigences sur le montant de l’apport, je reprends mon travail dans 2 mois et je veux reprendre mes recherches de financement cela m’évitera de m’éparpiller.

      Pour finir le décompte des années considérées par le fisc pour les 10 ans à respecter (sinon remboursement de la tva et fin de l’exonération de la TF) c’est lorsqu’on intègre les lieux en tant que locataire où uniquement lors de la levée d’option?
      Ouff j’en ai terminé!

      Vraiment, cher Marc, je vous réitère mes remerciements pour tout ce que vous faites pour nous!
      Soyez béni sur 12 générations…
      Au plaisir de vous lire!

1752. Bonjour Marc,
      Tout d’abord, merci pour ce merveilleux blog. Il semble que vous avez aidé beaucoup de gens et nous espérons que vous pourrez nous aider.
      Nous sommes 4 locaitaires accedants dans un immeuble. Dans le complexe, il y a 5 bâtiments. Tous les autres sont des logements sociaux traditionnels. Aucun d’entre nous n’est encore propriétaire.
      Faire faire quoi que ce soit au promoteur (entretien de base, entretien du chauffage, espaces verts) est une tâche herculéenne. On nous a dit que nous devions former un syndic pour résoudre ces problèmes. Nous ne sommes que quatre. Tous les problèmes d’entretien sont antérieurs à notre arrivée et doivent être réglés entre les constructeurs et le promoteur.
      Nous avons payé des charges, mais nous ne savons pas à quoi servent ces charges car très peu de choses sont faites et il n’y a eu absolument aucun ménage – nous l’avons fait nous-mêmes.
      Étant donné la forme particulière de la PSLA, et le fait que nous ne sommes pas propriétaires… Pouvons-nous légalement former un syndic – faut-il qu’il prenne une forme particulière ?
      Je vous remercie d’avance,

1753. @ Ghislaine : mais pourquoi autant de monde me veut-il du mal ? 😉
      Bon, on va s’atteler à tenter de déminer le terrain et d’apporter quelques éléments de réponse. Il faudrait éviter que vos yeux ne picotent perpétuellement…
      Il n’est – aussi étonnant que cela puisse paraître à première vue – pas du tout improbable que le vendeur n’ait obtenu l’agrément définitif du programme que tardivement. En général, le vendeur vaut sécuriser son opération globalement et il attend la fin de sa commercialisation (il a un maximum de 18 mois après l’achèvement pour le faire) pour déposer son dossier de demande d’agrément définitif auprès de l’autorité administrative qui a délivré le PSLA. Et celle-ci vérifie ensuite la conformité de chaque dossier avant de délivrer le précieux sésame.
      Pareil pour les loyers perçus ; ils ne servent au vendeur qu’à payer le portage (le remboursement des frais bancaires liés au fait qu’il porte financièrement le prix de vente non encore encaissé et qu’il a souscrit un découvert ou autre crédit ou mobilisé des fonds propres). Il n’y a en général pas beaucoup de gras là-dessus et il vaut mieux pour un vendeur passer l’acte au plus vite pour limiter le risque de non achat (non levée d’option ou difficulté de financement de l’acquéreur) qui lui posera des problèmes d’une toute autre nature… A priori, le promoteur n’est pas rusé ! 😉
      Si vous voulez savoir quand l’agrément définitif a été délivré au vendeur, il faut lui demander une copie de l’agrément définitif. A défaut, demandez à l’autorité qui l’a délivré, l’état ou le délégataire des aides à la pierre localement compétent (suivant les cas de figure locaux, cela peut être le service habitat du département ou de l’agglomération etc…).
      Au fait, pensez à demander au promoteur votre décompte des sommes dues car le temps qui passe déclenche une diminution annuelle du prix initial (pour compenser un peu les loyers versés, minimum 1% par an de location).
      La cession du crédit souscrit par le promoteur : le problème, c’est que c’est une faculté et pas une obligation, car tous les opérateurs ne souscrivent pas forcément un crédit long terme (ils peuvent aussi se financer sur découvert ou sur fonds propres), et même quand ils le font c’est quasi toujours partiellement (60, 70, 80 % du prix de revient etc…). De plus, il n’y a pas d’automaticité et la banque doit de toute façon étudier le dossier de chaque client.
      La solution alors ? Aller voir un ou des courtiers en crédit immobilier ayant pignon sur rue pour dénicher avec lui la banque qui saura comprendre le sujet et vous financer. Ne surtout pas croire que sa banque habituelle suffit (même si on peut bien sûr la consulter en direct et en parallèle).
      Et pour les 10 ans, c’est à partir de la naissance de votre troisième enfant, pour relancer la politique familiale du pays ! 🙂
      Bon, non, plus modestement à compter du fait générateur qu’est l’achèvement (en gros, le début de la phase locative).
      Et sinon, merci pour la bénédiction sur 12 générations, il faudra au moins ça pour s’en remettre ! 😉

1754. @ Yan : je suppose que le professionnel vendeur (a priori un bailleur social) a créé l’ensemble immobilier sous le régime de la copropriété ? (sinon, je ne vois pas comment vous allez pouvoir devenir propriétaire de tantièmes de copropriété).
      Le plus important : faites-vous communiquer le règlement de copropriété et l’état descriptif de division (RC – EDD) qui l’accompagne. Sa lecture vous donnera toutes les clés en principe. Et notamment la date de démarrage de la copropriété et les indications pour celle de la première assemblée générale de la copropriété. Car c’est en AG que se prennent les décisions gérant la vie ordinaire de la copro. A suivre ! 🙂

1755. Bonjour Marc,

      je viens de signer ma réservation pour l’achat d’un T2 en location accession.
      Ma question pour pouvoir faire mon acquisition dans un ans. Je dois obligatoirement demander à la banque un prêt PSLA ou je peux demander un prêt dit classique?
      Toutes les banques font elles le PSLA?
      cordialement,

1756. @ Isabelle : oh, Isabelle, faut suivre ! 🙂
      Ca, c’est de la question de base ! (au moins, l’ai la réponse facile… 😉 )
      Donc, non, lors de la levée d’option vous pouvez payer à 100 % en cash ou aller chercher le crédit que vous voulez chez qui vous voulez.
      Et touts les banques ne connaissent pas forcément bien le PSLA. Vous leur expliquerez ! 🙂

1757. Bonjour je suis en location accession j’ai déjà reçu ma levée d’option. Ma situation professionnelle a changé et je serai stagiaire dans la fonction publique mais je ne vais pas pouvoir contracter de prêt immobilier pour le moment (1an).
      Le contrat de location-accession définit le délai dont dispose le locataire-accédant pour lever son option d’achat ce délai peut il être prolongé par un accord amiable et un avenant au contrat s’il vous plaît?
      Je vous remercie pour votre réponse.

1758. @ Flog : un contrat de location accession est un acte authentique qui matérialise un accord entre des parties. Du coup, la question n’est pas celle de la technique : quand on veut on peut. Mais plutôt celle de la capacité ou volonté de l’autre partie à modifier un ou des paramètres.
      La conclusion est donc qu’il vous faut vous rapprocher du vendeur pour expliquer votre cas et obtenir son accord. La mise en musique juridique n’est ensuite qu’affaire technique dont le notaire sera la cheville ouvrière. A vous de jouer ! 🙂

1759. Bonjour Marc,
      pourriez-vous m’écrire les avantages et les inconvénients dans ma situation?
      Nous voulons acheter un appartement avec avec PSLA près de Genève. Le prix est 300000 euros et notre apport sera 50000. Je voudrais bénéficier aussi le ptz.
      Nous allons rester dans cet appartements pendant 10 ans minimum.
      Merci d’avance!

1760. @ Nina : ah non, Nina, je ne vais pas faire ça, ce serait trop long. Pour les avantages, c’est financier : une TVA à 5.5 % et une exonération de taxe foncière sur 15 ans. Pour les inconvénients, lisez les questions réponses… ça va vous occuper un petit moment ! 🙂

1761. Bonjour Marc,
      merci pour votre réponse! J’ai bien lu les questions réponses. Mon problème c’est que je ne comprends pas super bien le français, désolée:) Se j’ai bien compris, des problèmes commencent quand on veut mettre l’appartement en location ou le revendre. C’est n’est pas mon cas, je voudrais rester dans cet appartement (nous sommes depuis 10 ans en location et pourquoi pas dans notre propre appartement? :D) que j’ai aussi déjà vu et qui me plait beaucoup. Pourquoi PSLA? En acquisition normal un appartement pareil coute jusqu’a 400000 en France voisine et chaque année ils deviennent plus chères.

1762. bonjour Marc,
      Merci pour ce formidable blog et le temps consacré.
      J’ai été livré en PSLA depuis 2019 et toujours locataire depuis 18 mois. J’ai 2 questions :
      1) Puis-je voter en Assemblée Générale de la copropriété ? sachant que je paye les charges comme un propriétaire. J’ai reçu la convocation en recommandée de la part du syndic.
      2) le remboursement de la TVA 5.5 à 20% en cas de revente se calcule-t-il à l’entrée dans les lieux ou la date d’achat ?
      Je vous remercie.

1763. @ Nina : si vous voulez y rester plus de 10 ans et que vous trouvez un logement PSLA qui vous plaît, logiquement les conditions financières sont nettement plus favorables qu’un logement privé classique. A vous de jouer… 🙂

1764. @ Mans : pour la question sur l’AG de copropriété, la réponse est double, oui et non. 🙂
      Oui, car l’accédant – dès que le contrat de location accession est signé, et donc avant la levée d’option – est assimilé à un copropriétaire et il peut donc voter (avec voix délibérative et pas simplement consultative). Et non car sur certains sujets spécifiques et limités (comme certaines grosses réparations ou des travaux d’amélioration portant sur des parties communes, ou extension, surélévation de l’immeuble etc…), c’est le vendeur qui est titulaire du droit de vote. Ce qui revient à dire que sur les lots de PSLA en copro pour lesquels la mutation définitive n’est pas encore intervenue, il y a deux personnes qui peuvent voter (mais une seule selon la nature du sujet traité). Bref, pour tous les sujets courants, vous êtes concerné et vous votez.
      Pour le différentiel de TVA, le point de départ, c’est la livraison (donc souvent l’entrée dans les lieux), pas la date d’achat.
      Bon, je vais aller faire une sieste, maintenant ! 😉

1765. Bonjour Marc, et merci pour ce blog très intéressant sans lequel nous serions perdus face à ce très mystérieux PSLA…

      J’ai réservé un T3 en PSLA en février 2018, la livraison était prévue 2ème semestre 2019. Puis j’ai reçu un avenant (que j’ai signé), repoussant la date de livraison au 2ème semestre 2020, puis un autre avenant (que je n’ai pas signé) repoussant la date de livraison au 1er semestre 2021 (à cause du covid qui a arrêté le chantier au printemps 2020).

      Cela fera donc 1 an 1/2 de retard par rapport à la date de livraison prévue à l’origine ! Je patiente car l’appartement m’intéresse vraiment mais j’aimerais savoir si je peux obtenir des indemnités de retard. Je sais que beaucoup de personnes ont posé cette question sur ce blog mais je n’ai vu nulle part un retard aussi long…

      Merci d’avance pour vos conseils 🙂

      Sylvie

1766. Bonjour et merci pour ce super blog.
      J’aurais une petite question :
      mon acte de location-accession date d’avril 2013 et ma levée d’option date de juin 2014 (acte de vente).
      J’ai payé une TVA à 5,5%.
      Pour des raisons personnels je souhaite mettre ce logement en location mais ma TVA à 5,5% sera remise en cause car je ne rentre pas dans les cas prévus pour en être exonéré.
      Pour l’abattement je dois partir sur 10 ou 15 ans de régularisation ? et pour le calcul avec le taux normal de TVA, doit-on prendre le taux de 20% qui avait cours au moment de l’acte d’achat ou le taux de 19,6% qui avait cours en 2013 ?

      Merci pour vos réponses

1767. bonjour

      Nous avons acheté une maison en psla en 2015,nous divorcons et je souhaite racheter la maison. Est ce que j’aurais tjs les avantages sur la taxes foncière?

      Merci de votre aide

1768. @ Sylvie M. : Plus c’est long… plus c’est … long 🙁
      Le problème du COVID, c’est qu’il fait perdre au minimum de 3 à 5 mois sur la durée de chantier (entre la durée d’arrêt + la phase de relance, re-coordination des entreprises, mise à niveau de la base vie du chantier, reprise de la production + livraisons des fournisseurs de matériaux etc…). Et encore, ceci est ce qui est connu à ce jour, mais on n’est pas à l’abri d’un nouvel épisode sachant aussi que les ouvriers – à cause de la co-activité et des gestes barrière – vont moins vite que d’habitude. Donc 6 mois de retard rien que pour le COVID peut se révéler logique à terme.
      Pour le reste du retard et les indemnités, il n’y a rien d’automatique si rien n’est prévu dans votre contrat, ce qui veut dire que tout passe par le dialogue et la négociation. Mais comme vous aviez accepté la livraison à fin 2020 et que le reste du retard, c’est le COVID, votre position n’est pas très favorable. Ce qui n’empêche pas de demander gentiment un petit quelque chose ? 🙂

1769. @ Fred : le critère, c’est la livraison. Si elle est antérieure au 1er janvier 2014, c’est 15 ans ; postérieure c’est 10 ans. Et le différentiel de taux c’est la différence entre les deux taux de l’époque : celui que vous avez payé (5.5%) et celui que vous auriez du payer sans le PSLA (tva à taux normal). Si le taux normal de l’époque était 19.6 % c’est avec ce taux qu’il faut faire les calculs. Voilà ! 🙂

1770. @ Lea : logiquement, quand il y a mutation il y a perte de l’exonération de TFPB. Mais vu le cas particulier, le plus sûr c’est de poser la question à votre service des impôts, vu que c’est lui qui « sanctionne ».

      @ Fred : au fait : attention car perte de l’exonération de TFPB aussi !

1771. Bonjour, déjà merci pour toutes vos réponses depuis tout ce temps. Alors moi je me trouve dans une situation délicate. J’ai signer mon contrat préliminaire il y’a de cela 1 an et demi et j’ai versé 2% du prix , il s’agit d’un T3. Cependant les aléas de la vie faisant , je me suis séparé de ma conjointe et le logement devait nous être livré début décembre . Cependant j’aimerais changer et passer sur un T2 car je ne pourrais pas assumer financièrement le T3 . Je voulais savoir si cela est faisable ? Je m’inquiète aussi pour la cuisine , d’après vous , peuvent-ils changer les plans ? Il faut rester 10 ans minimum dans le logement pour ne pas verser de différentiel de TVA c’est bien ça ? Merci d’avance pour votre réponse, cordialement.

1772. @ Ratajczyk : je suppose que si vous avez versé environ 2 % du prix, c’est que ce sont les frais de notaires appelés lors de la signature du contrat de location accession ? Ces frais là sont définitifs, non récupérables. Si vous arrêtez le parcours du T3 (soit parce que vous ne voulez plus soit parce que financièrement vous ne pouvez pas et qu’aucune banque ne vous suivra pour le crédit en fonction de votre niveau d’endettement), idem, non récupérables. Si vous voulez basculer sur un T2, idem non récupérables, et il faut recommencer tout le parcours avec le vendeur (qui n’a peut-être pas de T2 disponible et que va réexaminer votre solvabilité et le respect des plafonds etc…). Sinon, le délai d’amortissement du différentiel de TVA est bien de 10 ans (avec cependant des évènements de la vie permettant d’y déroger) et je ne comprend pas la question sur les plans de la cuisine (si vous renoncez au T3 et que vous ne connaissez pas l’éventuel logement de substitution ?). Voilà ! 🙂

1773. Merci de votre réponse , alors en fait je n’ai pas encore signé le contrat mais plutôt le contrat préliminaire , je sais pas si cela a une incidence ?
      Sur le site je vois des T2 encore disponible, je lui ai poser la question pour voir .
      il n’existe vraiment aucun arrangement a l’amiable sur le fait de ne pas perdre les 2% ?
      Car dans leur cas ça doit surement les arranger que je reste même si c’est un T2 non ?

1774. @ Ratajczyk : si vous n’avez signé qu’un contrat préliminaire, vous pouvez demander le remboursement des 2% car le notaire n’a rédigé ni publié aucun acte authentique (le contrat préliminaire n’en est pas un alors que le contrat de location-accession si). Et il est également plus simple de voir avec eux si vous pouvez basculer sur un T2, effectivement. A suivre !

1775. Bonjour,
      je suis actuellement propriétaire de mon logement acquis en PSLA. Début de la location accession en novembre 2017 et achat devant le notaire en mars 2019.
      Je suis désormais en couple ; nous allons nous pacser très prochainement et emménager ensemble dans un nouveau logement avant la fin de l’année.
      Si j’ai bien tout compris, pour la vente, pas de problèmes : je rentre dans les exclusions avec le PACS et peut donc vendre mon bien sans rembourser la TVA ?
      Mais si je veux rester propriétaire, ai-je le droit de louer mon bien ?
      Merci d’avance pour vos réponses, cordialement

1776. Bonjour,
      En 1er, Merci pour toutes vos précieuses informations précédentes et à venir

      Je m’intéresse à l’achat immobilier via un psla. Actuellement, je suis seule mais imaginons que je me lance et que je signe un contrat de réservation pour un bien en PSLA. Que se passerait-il si au moment d’être locataire (avec option achat) je ne suis plus seule mais en couple vis à vis de l’état, de la collectivité et du bailleur vu que sur le contrat de réservation il est précisé qu’elle est où qu’elles sont les personnes qui occuperont l’appartement.
      Par avance encore merci.

1777. @ Céline D : pour la location, regarder la réponse à Petit Julien du 8-8-2020. 🙂

      @ Christine : pas grave, c’est la situation au moment du contrat de réservation (ou à défaut au moment du contrat de location accession) qui compte. En revanche, ne pourra acheter que la personne qui est sur le contrat de réservation (pas le nouveau venu), sinon il faut recommencer tout le parcours sans être sûr d’aboutir…

1778. Bonjour
      Petite question 🙂 nous avons acheté en location accession en décembre 2017.
      Et nous avons eu un enfant en mai 2019.
      Nous souhaitons vendre notre maison. Nous avons bien vu que la naissance d’un enfant était un critère pour ne pas avoir à reverser la TVA. Mais nous nous demandons combien de temps après la naissance de notre enfant faut t’il vendre ?
      Merci de vos retours 🙂

1779. Bonjour Marc,

      Tout d’abord, un grand merci pour votre site. On y trouve plein d’informations intéressantes.
      Je suis propriétaire d’un appartement avec un PSLA depuis décembre 2019, avec location préalable depuis juin 2019. Il bénéficie de la RT2012. Au niveau du DPE, il est classé A, en terme de consommation énergétique.
      Dès mon entrée dans les lieux, j’ai fait enlever un des 2 radiateurs dans le séjour pour gagner de la place. Renseignement pris auprès du plombier, aucune incidence sur le bon fonctionnement du chauffage au gaz.
      Depuis l’hiver dernier, je rencontre des problèmes avec mon chauffage (il ne se déclenche pas régulièrement, surconsommation de gaz avec des factures élevées). L’entreprise chargée de l’installation est intervenue mais le problème persiste.
      Pourriez-vous m’indiquer si je peux bénéficier de la garantie de 2 ans de Bon fonctionnement des éléments d’équipements dissociables, sachant que j’ai modifié l’installation initiale du chauffage ?
      Je vous remercie par avance pour votre réponse.

1780. @ Adeline : pas de délai particulier, ça vous arrange ? 🙂

1781. @ Isabelle : désolé, mais c’est mal barré. Vous êtes intervenue sur l’installation pour la modifier. A mon sens, ceci vous a fait perdre le droit à la garantie car vendeur comme entreprise auront beau jeu de dire qu’avant cette intervention tout fonctionnait correctement… Vous pouvez toujours tenter de la faire jouer, mais sans aucune certitude.

1782. Forum très utile, BRAVO

      Bonsoir Marc,

      J’aurais une question à vous poser concernant mon contrat de réservation PSLA que nous venons de signer pour une livraison fin 2021.

      Sur le contrat il est stipulé que nous avons 12 mois pour lever l’option et acheter le bien.

      Ma question est : Peut-on dépasser ce délai en location, pour diverses raisons (refus de prêt, changement de situation professionnelle, etc.. exemple), et acheter un peu plus tard 2-3-4 ans …?

      Malgré cette clause de notre contrat, le délai légal n’est il pas de 6 mois minimum à 4 ans maximum avant achat ou refus ?

      Merci d’avance

1783. @ Lydia : désolé mais il n’y a pas de délai légal. La réglementation du PSLA forme un canevas général, avec les règles fiscales également, qui font que les levées d’option, dans la pratique, se font en général entre 6 mois post achèvement (le temps de finir la commercialisation et d’obtenir les agréments définitifs par le vendeur) et 4 ans (au bout de 5 ans un logement n’est plus neuf). Mais ceci n’est pas une obligation et à l’intérieur de ce cadre, le contrat (c’est à dire l’accord entre les parties, formalisé par l’acte notarié et les clauses qu’il contient) fait la loi. Donc non, vous ne pouvez pas faire comme ça vous arrange si c’est contraire à ce qui est écrit et accepté par les parties. Sauf à retourner voir le vendeur et voir avec lui s’il est d’accord pour modifier telle ou telle spécification, mais c’est peu probable…

1784. Bonjour, j’ai finalement pu acheter en PSLA. Malgré que ma situation ne présentait pas de complexité particulière, je reste quand même consterné d’avoir eu à forcer à ce point la main des différents acteurs qui avaient du mal à travailler en dehors du cadre d’une vente classique. Le vendeur avait mandaté une société spécialisée dans la commercialisation de logement sociaux qui fournissait le service minimum une fois le contrat de location-accession signé. Si tout était assez bien documenté et suivi étape par étape jusqu’à la levée d’option, la suite a été assez chaotique et mériterait la même rigueur. Au lieu de ça, le mandataire s’est mis à me mettre la pression pour que je fasse son travail : sans me fournir de décompte officiel, sans son agrément définitif et sans me dire comment il comptait gérer les différents paramètres qui faisaient évoluer le prix jusqu’à la vente. Tout aurait été plus simple avec le minimum l’anticipation et de conseil.

1785. Salut ! Ce blog est incroyable ^^ vous êtes passionné de plsa ? En tout cas vous aidez bcp de monde car pour mon cas on m’a expliqué de manière très évasive il a fallu que je fouille le blacknet pour trouver des infos… merci !

      Ma 2eme question car j’en avais déjà posé une mais comme je vous aime bcp j’en pose une autre :

      Le promoteur X par qui je passe doit achever le bâtiment en Juin 2021. Nous avons lancé nous notre veto sur le projet le 05 décembre 2019 il y a presque 1 an.

      Mais depuis 1 an le promoteur n’arrive pas a nous dire si on rentre dans les criteres d eligibilité ! Pourtant quand je regarde moi je vois bien qu on nous demande n-2 soit 2019 sur 2018 ? Et selon mes calculs nous sommes en dessous des 32990 euros de plafond…
      Mais la dame doute sur une loi qu elle a connu comme quoi fallait signer avant Mars 2020 blabla j’ sais pas quoi… car nos autres années de revenus sont au dessus des plafonds…(de rien mais au dessus). Si on signe avant fin decembre 2020 c est bien 2019 ou 2018 qui est retenu ?

      2 eme question : à partir de quand court la durée de levée d’option ? Date de livraison (entree dans les lieux) ou date de signature du plsa ? Parce qu on aimerait y faire une cuisine mais uniquement quand on aura acheté…

      3 eme question : une biere ?

      Je reviendrai vers vous pour des questions de copropriété en temps voulu car je serai surement paumé ^^

      Merci infiniment !

      Olivier

1786. @ Sylvain : un PSLA, ça se mérite ! 🙂
      Mais c’est vrai que c’est plus difficile quand les partenaires traînent les pieds… Soyons positifs : le principal, c’est d’y être arrivé !

1787. @ Olivier : il y a des fois où j’aimerais qu’on m’aime un peu moins… vu que ce trop plein d’amour génère de nombreuses questions ! 🙂

      Pour moi, les revenus de référence, c’est N-2, donc vos revenus de 2018 si vous signez le contrat de réservation avant le 31 Décembre. A une époque, avant le 30 mai 2011, les revenus à prendre en compte étaient ceux de l’année N-2 jusqu’au 31 mai puis ceux de l’année N-1.
      Mais l’arrêté du 31 mai 2011 a tout simplifié en adoptant le principe du N-2.
      Le point de départ du délai de levée d’option court à compter de la livraison, selon ce qui sera écrit dans votre contrat de location-accession.
      Et pas de bière, merci, je crains la mousse… Les CRO magnons sont fragiles ! 😉

1788. Bonjour,
      je suis rentré dans les lieux d’un appart en location-accession. Horribles finitions ! Une cage d’escalier en bois mais dessiné en béton sur le plan, arrivé d’eau dans la cuisine inutilisable, murs pas peints, rebords des fenêtres tous abimé, porte d’entré abimée.
      Cela m’a coûté des heures au téléphone et comment je peux faire pour maintenant revenir sur cette arnaque? Le déménagement m’a coûté de l’argent, la peinture et des portes pour les placards sont à mettre, si je reste cette location me coûté dix fois plus que une location normal, si j’achète, je récupère un bien avec des finitions pourries.
      Je suis au bout terriblement arnaqué par cet achat.

1789. Bonjour Marc,

      Merci pour ce site très instructif que j’ai parcouru avec attention.
      J’ai une question à laquelle je n’ai pas trouvé de réponse.
      Je suis propriétaire d’un logement acheté en PSLA depuis 6 ans avec mon épouse.

      Voici mon cas :

      – La clause anti-spéculative n’est plus applicable = je peux vendre à n’importe qui
      – J’ai eu un second enfant après la levée d’option = le différentiel de TVA n’est plus dû
      – Le délai de 6 ans suivant la date de versement du prêt PTZ est dépassé = je peux mettre mon bien en location

      Suite à cela, puis-je revendre ce logement à une SCI familiale, dont moi-même et mon épouse sont membres, afin que la SCI puisse mettre en location le logement ?

      Je vous remercie pour votre aide.

      Pierre.

1790. @ Kat : le risque de malfaçons existe toujours. Il n’est pas spécifique au PSLA. Il vous faut dialoguer avec votre vendeur et lui demander de tout remettre au carré, faute de quoi vous ne lèverez jamais l’option. Normalement, il est là pour satisfaire son client et vous voir acheter définitivement.

1791. @ Pierre : on peut toujours revendre son logement PSLA (sauf limitation d’éventuelles clauses anti spéculatives à considérer), la sanction d’une vente en dehors d’un des évènements de la vie prévus par la réglementation étant le reversement proportionnel du différentiel de TVA. Vue la naissance d’un deuxième enfant, vous y échappez, j’aurais donc tendance à dire que vous pouvez vendre (sans chercher à savoir ce que va faire le nouvel acquéreur). A vous de vérifier ça auprès d’un juriste. Soyez également conscient que vous perdez l’exonération de taxe foncière (TFPB).

1792. Bonjour,

      J’ai acquis un appartement en PSLA en 2016, donc il y a 4 ans.
      D’après ce que j’ai lu sur le forum, suite à la naissance d’un enfant, je suis exonéré du complément de TVA (5,5% => 20%).

      Donc si j’ai bien compris et ne voulant pas me séparer de bien :

      1) Si j’ai un enfant qui naît, alors je peux mettre en location mon bien sans payer la différence de TVA et perdre l’exonération de la taxe foncière.

      2) Si je ne rentre pas dans les motifs d’exonération de différence de TVA, alors je peux mettre en location mon logement mais en payant à l’administration la différence de TVA restante tout en perdant l’exonération de la taxe foncière.

      Ai-je bien compris ?

      Merci pour votre aide

      Lucas.

1793. Bonjour , J’ai essayé de fouiller un peu sur votre forum (très instructif au passage je vous remercie ) mais je n’ai pas pu trouver de situation qui me ressemble.
      Je suis actuellement dans un logement en location accession (l’échéance des 2 ans arrivent pour me positionner sur la levée d’option), ma situation professionnelle a changer et du fait de mes nouveaux revenus la banque ne me suis plus sur le financement de cette levée d’option, je souhaiterais savoir est ce que la partie épargne me sera remboursé ? Et qu’en est-il des frais de notaire que j’ai payé a la 1ere partie ? Je vous remercie d’avance pour votre réponse ..

1794. @ Lucas : je ne prends pas les choses dans le même ordre, mais je suis peut-être maniaque ? 🙂
      L’évènement de la vie ouvrant droit au non remboursement du différentiel de TVA est une exception afin de ne pas sanctionner les acquéreurs de bonne foi ayant subi cet évènement. L’état leur fait donc grâce du différentiel. Mais rappelez vous que le PSLA est un produit à avantage fiscal en faveur des ménages modestes pour leur permettre de devenir propriétaire, pas rentier ! 😉
      En gros, l’état (nos impôts) n’a pas vocation à financer la constitution à bon compte d’un patrimoine locatif. Quand on fait comme ça, on détourne l’esprit du PSLA, et on fragilise collectivement l’éthique et donc – potentiellement si l’état s’énerve un jour pour économiser des sous – la pérennité du dispositif.
      Une fois qu’on a dit ça, est-ce que quand on est propriétaire d’un logement PSLA, il existe une interdiction réglementaire de disposer librement de son bien et de mettre en location (au risque de perdre les avantages fiscaux, exonération de taxe foncière et tva réduite, sous couvert des évènements de la vie permettant de s’exonérer du remboursement du différentiel de TVA) ?
      C’est la bonne question et le notaire du programme ou l’ADIL de votre département vous le diront sans problème. Bien que connaissant la réponse, je répugne à détourner l’esprit d’un dispositif au risque de le fragiliser…

1795. @ Anne : rien ne vous sera remboursé sur les frais notariés de l’acte du contrat de location-accession. Ce sont des dépenses définitives. En revanche, la fraction acquisitive cumulée de votre redevance mensuelle reste votre propriété en cas de non levée d’option. Encore une chance ! 🙂

1796. Bonjour Marc et merci pour ce site très riche en informations concernant ce dispositif, je suis ravie de voir que vous êtes toujours aussi actif à ce jour et ce depuis 2013 ! Je pense avoir compris dans quoi je m’engageais en signant mon contrat d’accession-location que j’ai reçu il y a quelques jours. Il y a cependant quelque chose qui me chiffonne concernant le crédit. On nous a directement mis en relation avec un organisme (du joli nom de CSF) afin de gérer notre prêt. Cependant on m’a proposé une redevance carrément supérieure à mes moyens. Quand j’ai expliqué que ça me paraissait difficile d’assumer ce genre de dépense par mois (et pendant 25 ans de surcroît), on m’a juste répondu d’essayer de mettre de côté cette somme pour évaluer un peu la chose… Et directement après je reçois un email avec « un avis favorable pour la signature d’un contrat préliminaire de réservation ». J’avoue être un peu confuse, je ne comprends pas pourquoi on ne me dit pas directement que c’est au-dessus de mes moyens. Et puis surtout je ne me vois pas dépenser une telle somme par mois. Enfin bref soit tout ça est totalement absurde soit il y a peut-être quelque chose qui m’échappe. Merci à vous !

1797. @ Laura : il y a une règle de vie simple (non écrite), ne jamais s’engager si la contrainte financière paraît disproportionnée. Car on peut se contraindre quelques semaines ou quelques mois, mais pas « toute une vie ».
      Donc si vous pensez dès le départ que c’est vraiment trop (en regardant votre reste à vivre, le taux d’endettement, tout ça comparé à votre mode de vie ou train de vie), il vaut mieux renoncer.
      Ce que je n’ai pas bien compris dans votre histoire, c’est si vous avez signé un simple contrat de réservation ou déjà le contrat (notarié) de location-accession.
      En général, le point de départ, c’est un commercial qui vous fait signer un contrat de réservation, puis sa direction le contresigne et vous le retourne en recommandé. Et là, avant de signer plus tard le contrat de location-accession (devant notaire) il faut vérifier votre solvabilité, calculer la mensualité demandée en phase locative (fraction locative + fraction acquisitive) et obtenir d’un établissement de crédit la validation de votre dossier (supposant donc que l’offre de crédit théorique à cet instant permette de proposer une mensualité de remboursement égale ou inférieure, hors assurance décès invalidité, à la dernière échéance locative). Ca, c’est le début du parcours administratif, sachant qu’au moment de la levée d’option, pour devenir réellement propriétaire avec l’acte d’achat authentique, vous êtes libre de payer cash ou d’aller chercher un crédit chez qui vous voulez et sur la durée que vous voulez (à condition de trouver une banque d’accord, bien sûr 🙂 ). Donc, CSF, TSF, SNCF, PABEZEF, qui vous voulez ! 😉
      C’est plus clair comme ça ? Du coup, si vous croyez après complète réflexion que la pente est trop raide, c’est à vous de voir, mais il vaut mieux parfois renoncer que regretter…

1798. @Marc Merci pour cette réponse rapide ! Nous pensons effectivement que c’est bien au dessus de nos moyens. Non pour le moment, nous n’avons rien signé mais nous avons reçu le contrat préliminaire d’accession-location (à rendre avant février 2021) qui requiert effectivement une première signature. On m’a juste demandé de participer à des frais d’adhésion à cette fameuse association csf. Bref nous pensons effectivement nous rétracter, dommage vu le temps que notre dossier a mis pour passer mais bon c’est la vie 🙂

1799. @ Laura : A suivre, et bonne route ! 😉

1800. Bonjour @marc le pro du PSLA au bout de toutes ces années j’imagine.

      Petite question qui je pense n’a pas été posée ou j’ai mal compris…

      Je suis en PSLA j’ai levé l’option pour devenir propriétaire. Au bout de 5 mois après la levée d’option, je me pacse avec ma copine et je souhaite aller vivre dans une maison donc vendre le bien que j’ai en PSLA

      D’après le paragraphe 360 est-tu d’accord avec moi que le fait que je me sois pacsé avec ma femme rend la vente de mon bien libre sans perte des avantages TVA ou autre.. et que je vais pouvoir faire une plus value (même si je sais que ce n’est pas le but du PSLA bien évidement)

      Passage du paragraphe 360 concerné:
      « Lorsque les conditions auxquelles est subordonné l’octroi du taux réduit de 5,5 % cessent d’être remplies à compter du 1er janvier 2014, le reversement du complément de taxe n’est également pas exigé en cas de survenance, même antérieurement au 1er janvier 2014 pour autant qu’elle soit postérieure à la livraison du logement, pour l’emprunteur ou le co-emprunteur, des évènements suivants :

      – mariage OU CONCLUSION D’UN PACTE CIVIL DE SOLIDARITÉ, à condition que le bien n’ait pas été acquis par les ou l’un des futurs époux ou partenaires dans le cadre d’une indivision ;

      – naissance d’un enfant ;

      Merci d’avance pour ta réponse Marc 😉

1801. @ Remk : non, non, il n’y a aucun pro du PSLA par ici, juste des tentatives de réponses à des individus dans le doute ! 🙂
      Sinon, la réponse est évidente et contenue dans la question : oui. Mais pour faire éventuellement une plus-value, encore faut-il que les acquéreurs soient au rendez-vous… ce qui n’est pas forcément vrai partout et tout le temps.

1802. Bonjour Marc et merci de nous éclairer aussi bien sur le psla.
      Pour ma part j ai réservé un appartement en psla en février 2018. L appartement ne sera livré qu’en juin 2021 (1 an 1/2 de retard par rapport au délai prévu initialement). Mes revenus ont beaucoup augmenté depuis 2018. Cela posera t il problème au moment d entrer dans la location par rapport si mes revenus dépassent le plafond du psla ?
      D autre part puis je demander une indemnité de retard ?
      Merci d avance !!
      Sylvie

1803. Bonsoir

      Je me permets de vous adresser ce message car j ai acheté un 2014 sans période de location un logement abordable avec un prêt à taux 0% et un prêt à accession social avec une taxe de 20% et sans exonération de taxe foncière hormis les deux premières années.
      J aurais aimé avoir votre avis car lors de mon achat le promoteur hlm m avait certifié que la clause anti spéculative ne s appliquait pas ni la clause d aliénation et que ces éléments justifiaient la taxe à 20% et la non exonération de la taxe foncière. Sauf qu au jourdhui voulant revendre mon appart, je m appercois que ces clauses s appliquent et le notaire me dit que j ai tout de même bénéficier d une différence de prix sur l achat et que je ne peux rien faire sauf attendre les 7 ans.

      Est ce normal ?! Merci de votre réponse Marc

1804. Bonjour marc,

      Alors merci pour tes conseils très enrichissants, nous avons fait la levée d’option en septembre 2020 et nous avons signé notre offre de prêt en novembre 2020, le seul problème quand on contacte le notaire elle nous dit qu’elle ne peut pas nous donner de date précise pour la signature de l’acte authentique car elle à fait une demande de projet de vente auprès du bailleur et qu’elle attend leur retour pour pouvoir nous fixé une date, mon inquiétude c’est que en attendant la signature de l’acte on continue à payé un loyer et j’ai peur que la date de validité de prêt soit dépassé? Dois-je patienter ou y a-t-il un moyen pour faire bouger les choses?

1805. Bonjour Marc

      Ma maison actuelle a été livrée le 15 juillet 2015, il y a eu un locataire qui est resté jusqu’en mars 2017 et n’a pas souhaité lever l’option d’achat, du coup je suis devenu le deuxième locataire en juin 2017 et propriétaire depuis juin 2018.

      La règle des 10 ans pour la revente sans payer de TVA s’applique bien à partir de juillet 2015 ou de mon entrée dans le logement en juin 2017 ?

      Merci

1806. Bonjour Monsieur,

      Ma sœur et son compagnon ont levé l’option d’achat en PSLA de leur appartement il y a 16 mois . Ils souhaitent re vendre leurs appartements car ils se séparent , doivent ils payer la différence de TVA ? Ils ont eu un enfant il y a 12 mois est ce un « motif » pour ne pas payer le différentiel ? Peuvent ils revendre l’appartement à qui ils le souhaitent ou sont ils contraint de le revendre à l’office HLM ?
      je souhaiterais me portez acquéreur du bien pour que ma sœur continue de l’occuper en tant que locataire, en revanche je ne suis pas éligible au PSLA ai je le droit de leur racheter ?
      Désolé de vous poser toutes ces questions mais je suis un peu perdu et aimerai les aider à avancer.
      Bien cordialement

1807. @ mercier (ou à Sylvie ? 🙂 ) : non, pas de souci, aucun problème, puisque ce sont les revenus du ménage au moment du contrat de réservation (quand il y en a eu un) qui comptent. Quand à demander une indemnité, ça peut toujours se faire mais c’est loin d’être gagné, selon ce qui est la cause du retard (intempéries, défaillances d’entreprises, COVID etc… tout dépend des causes, de leur durée, de leur incidence et de la rédaction de l’acte de vente sur les causes légitimes de retard de livraison).

1808. @ Awa : petite roublarde, je ne devrais même pas répondre ici, car ce n’est pas un PSLA ! 🙂 Un logement abordable est un logement ordinaire dans sa fiscalité (TVA et non exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties) mais dont le vendeur a été contraint (par le PLU / la commune …) de plafonner son prix de vente à un tarif inférieur au prix du marché. Il n’y a donc aucune contrainte réglementaire nationale mais il peut y avoir des limitations contractuelles inscrites dans l’acte (clauses dites anti-spéculatives), ce qui semble donc être votre cas. Une petite relecture s’impose…

1809. @ Nono : une réponse à double détente pour se détendre, ça vous va ? 🙂 Premier point, vous pouvez contacter le vendeur pour lui faire part de votre inquiétude et lui demander s’il peut accélérer la procédure en interne pour éviter un risque de non financement de votre part (logiquement, le service commercial devrait relancer son service administratif pour éviter de perdre une vente). Deuxième point, le risque est faible vis-à-vis de la banque car les taux sont stables en ce moment et il ne devrait pas être trop difficile de faire proroger la durée de validité de votre offre de prêt aux mêmes conditions. Evoquez le sujet avec votre contact à la banque si le vendeur n’arrive pas à accélérer…

1810. @ MathB : entre le divorce et la naissance de leur enfant, ils ont les éléments pour ne pas avoir à rembourser le différentiel de TVA. Ils peuvent bien entendu revendre à qui ils veulent (et donc à vous aussi). Sauf si des clauses dites anti spéculatives ont été introduites dans l’acte de vente. Relisez le et questionnez le notaire du programme pour en avoir le cœur net ! Et plus léger… 😉

1811. @ Christophe : allez, une petite piqure de rappel, vu qu’il y a tellement longtemps que je n’ai pas recollé ce lien en commentaires : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2506-PGP.html/identifiant=BOI-TVA-IMM-20-20-10-20160302
      Lisez le paragraphe 360 ; on y trouve notamment cette précision « Le complément d’impôt dû est diminué d’un dixième par année de détention » qui tendrait à considérer comme point de départ le jour de la signature de l’acte de vente définitif. Donc juin 2018 pour vous, à confirmer par le notaire du programme, c’est plus sûr !

1812. Merci Marc

      Si nous revendons avant les dix ans mais que nous réinvestissions notre argent dans une nouvelle résidence principale, sommes nous toujours obligés de rembourser la différence de TVA ? Merci

1813. Bonjour Marc,

      merci pour ton site, et tes réponses top, la mienne concerne le PACS (j’ai fais auparavant les 119 mots clés avec « PACS » pour être sur que tu n’y avais pas déjà repondu)

      Ma question est la suivante.
      Je suis actuellement (depuis 1 Mois en location dans mon PSLA), je viens de me pacser, est ce que cela peut empêcher la levée d’option ? (étant déclaré « non lié par un pacte civil de solidarité » sur le contrat du notaire).

      Merci à toi.

1814. Bonjour
      Le logement en psla que l’on doit habiter doit être livré en 2022. L’organisme HLM nous met la pression pour que l’on aille signer le contrat de location accession chez le notaire. Or, il me semble que nous pouvons le signer jusqu’à l’entrée dans les lieux, c’est bien ça ?
      Aussi, au départ, lorsque l’on a signé le contrat préliminaire, la surface était de 85 m2. or, au moment de la construction du bâti et à cause d’un problème de fondation du bâtiment voisin, la surface de notre logement a diminué de 5m2. Or, concernant le prix de vente fixé, le prix ne baisse pas. Le PSLA a été accordé en décembre 2018 et quand je calcule le prix de vente, on est bien au dessus du plafond du PSLA. Ma question est la suivante : le plafond du prix de vente doit-il est être calculé suivant l’accord du PSLA par l’Etat, la signature du contrat de location accession ou la levée d’option ? Et s’il y a une diminution de la surface dont l’organisme HLM ne porte pas la responsabilité, est-ce que le prix de vente doit quand même baisser ou pas ? Quelle est la surface qui doit être prise en compte pour ce calcul ? logement et la moitié de la loggia c’est bien ça ? (il s’agit d’un appartement en RDC avec jardin et place de parking en sous sol). Aussi, nous avons des doutes quant au professionnalisme du notaire (qui a été choisi par l’organisme HLM). Peut-on demander à changer de notaire ? Merci

1815. Re bonjour !

      Une autre petite question, nous allons signer notre contrat préliminaire Lundi qui vient (hourra !)
      Je voulais savoir si maintenant on peut etre sûr que nous pourrons acheter l’appartement pour nous, que le Bailleur vendeur ne peut plus se retracter (Et nous non plus) ? Comment ça engage en gros.

      Merci infiniment !

1816. @ Christophe : le réinvestissement dans une résidence principale n’est pas une cause d’exonération. Donc, aucun impact sur ce sujet, il faut rembourser, sauf si une autre raison parmi celles prévues au BOFIP vous permet d’y échapper.

1817. @ François : le contrat de location accession devant notaire a donc déjà été signé et vous êtes dans les lieux en phase locative ? Pour moi, la levée d’option ne devrait pas être empêchée sur le motif du PACS intervenu depuis. Mais vérifiez auprès du notaire du programme. C’est quand même lui le gardien du temple juridique ! 🙂

1818. @ Olivier : non, à ce stade, rien n’est sûr. Ce qui est « garanti » c’est que le logement vous est réservé et que vous en êtes le bénéficiaire si le programme se fait. Donc, si le programme se fait et que votre dossier est validé financièrement (car il faut que vous soyez dans les clous, assez pauvres pour être sous les plafonds et assez riches pour rembourser le crédit… 🙂 ), c’est pour vous ! Car il arrive que des dossiers ayant donné lieu à signature de contrat préliminaire soient ensuite recalés (pour cause financière) ou que des programmes ne voient jamais le jour (permis refusé ou annulé, impossibilité du promoteur de rentrer dans le budget etc…). Un contrat préliminaire n’est qu’un droit de préférence, pas une garantie absolue. Mais disons que vous êtes bien partis !

1819. @ Legros : non mais, ça ne va pas bien de poser autant de questions ? 🙂
      Le délai pour signer le contrat de location accession, c’est au pire au moment de l’entrée dans les lieux mais je suppose que le contrat de réservation (le contrat préliminaire) peut (et devrait si j’étais le promoteur du programme 😉 ) donner des délais plus courts afin de sécuriser le volet commercialisation. Donc, relire son contrat dans le détail et discuter avec son vendeur pour ne pas se retrouver confronté à une mauvaise surprise…
      Pour la surface, il y a un premier sujet qui est la tolérance maxi de 5 % entre la surface déclarée dans l’acte et la surface effectivement livrée. Si les 85 m² restent la surface déclarée dans tous vos documents juridiques (contrat préliminaire et contrat de location-accession) et que 80 m² sont réalisés, il y aura matière à discussion avec le vendeur pour indemniser cette perte de surface.
      Le plus simple serait quand même de réviser tout de suite le prix à la baisse pour tenir compte de la perte de surface (dont le vendeur porte toujours la responsabilité puisque l’acquéreur n’y est pour rien). Et pour le calcul de la surface utile du PSLA, pour mémoire : la surface utile – dans le cas du PSLA – correspond à la surface habitable, plus la moitié des surfaces annexes (celles au-dessus de 1.80 m de hauteur sous plafond), ainsi que – dans la limite de 6 m² – la moitié de la surface de l’emplacement de stationnement privatif ou du garage. Et il faut que le calcul du prix plafond soit bon au départ bien sûr, mais validé aussi en fin de parcours, par l’administration au moment de l’agrément définitif (entre la livraison et la levée d’option en général). Sinon le logement n’aura pas le statut de PSLA et perdra donc le bénéfice de la TVA réduite et de l’exonération de TFPB, ce qui engagera alors la responsabilité du vendeur pour vous indemniser… Autant éviter d’en arriver là et corriger le prix tout de suite ! Non ? 😉

1820. Bonjour !

      Quel blog ! Merci pour vos conseils, c’est difficile de trouver des réponses sur ce type d’achat

      je me demandais, si je souhaite revendre mon bien immobilier (moins de 5ans) et que je me suis pacsé entre temps, je n’aurais pas à rembourser la TVA. jusque là tout va bien. Mais si je fais une plus value lors de la revente (ce n’est pas le but pour ce type d’achat mais si on peut en bénéficier….Bref !) est ce que l’organisme social doit me réclamer le remboursement de cette plus value ? (admettons on fait une plue value de 50 000, l’organisme nous réclameras cette sommes)

      Merci pour votre réponse ! 🙂

1821. @ Cel : la réponse est non. Et oui ! 😉
      Non selon les règles de base du PSLA (mais encore faut-il arriver à revendre plus cher que ce que l’on a acheté, ce qui n’est pas toujours possible, question de marché et de conjoncture).
      Et oui si, par (més)aventure, votre acte d’achat comporte des clauses dites anti spéculatives (contractuelles, donc) venant compléter les dispositions de base de la réglementation nationale du PSLA.
      Conclusion ? Bonne lecture… 🙂

1822. Merci Marc, effectivement j’ai eu le notaire, aucun document justificatif supplémentaire n’est demandé lors de la levée d’option.
      C’est tout bon pour moi. (Au pire je me serais depacser)
      Bonne journée.

1823. @ François : ben, voilà ! 🙂

1824. Bonjour Marc et merci encore pour ce blog très intéressant sans lequel on serait perdu face au PSLA.
      Lorsque je vais entrer dans l’appartement que j’ai réservé en février 2018, je vais payer un certain montant (plafonné comme le prévoit le PSLA) tous les mois comprenant une part de loyer et une part d’acquisition, et ce pendant deux mois (délai minimum obligatoire de location sur ce programme immobilier) puis je vais lever l’option si je le souhaite.
      Mes revenus ayant augmenté depuis un an, je voulais savoir si je pourrai rembourser des mensualités de crédit, après la levée d’option, plus élevées que le loyer que j’aurai payé avant la levée d’option. Par exemple, si je paye 500 € (loyer et part acquisitive comprise) avant la levée d’option, pourrai-je demander un prêt bancaire dont les mensualités seront de 600 ou 700 € ?
      Je vous remercie par avance de vos éclaircissements.
      Cordialement.
      Sylvie M.

1825. @ mercier (ou Sylvie ? 🙂 ) :
      Réponse : oui. Vous ferez ce que vous voulez avec la banque qui vous financera, à voir entre elle et vous. La réglementation PSLA ne vous contraint à rien au moment de la levée d’option : vous pouvez acheter cash ou pas, emprunter sur 10, 15, 20, 25 ans… selon l’accord que vous pourrez trouver avec votre banque. Simple pour une fois, non ? 🙂

1826. Bonjour,
      Comme plusieurs personnes dans la discussion, j’ai la possibilité d’obtenir un poste dans une autre entreprise à 200km de chez moi.
      J’ai bien lu le lien bofip impot que vous avez publié, mais le terme « mobilité » n’est il pas destiné qu’aux mutation sans changement d’employeur ?
      Comment puis je m’en assurer noir sur blanc, en contactant les impôts ?

      Merci pour ce que vous faites.

      Anthony

1827. Nous sommes environ 10 foyers habitant à Couëron. En 2019, nous avons tous pris possession de maison dans le cadre d’un plan social location accession géré par la société Coop Logis, sis 1, allée des Hélices 44200 NANTES. Ce projet, nommé « Tétris » a eu pour promoteur la société Lamotte, comme constructeur et architecte « B3 Ecodesign » (25 avenue du Général De Gaulle 35131 Chartres de Bretagne) et donc Coop Logis pour la revente des logements. Ces maisons ont été conçues avec des containers maritimes et dont les finitions extérieures sont composées de bardage métal ( blanc, miroir, noir ou vert) et/ou de bois. Nous possédons tous un jardin.
      Nous avons pu entrer dans les lieux en octobre 2019 après un retard de près de 4 mois suite à un problème de concessionnaire d’énergie selon les dires de Coop Logis. Dès le début, chacun d’entre nous a émis des réserves, qui pour certaines ne sont toujours pas réglées à ce jour (après 14 mois d’occupation). Qu’en est-il de l’année de parfait achèvement qui est dépassée? Pas de réponse de l’agence…
      En septembre 2020, nous avons reçu un document nous stipulant la possibilité de lever l’option pour acheter les maisons pour ceux qui le souhaitaient. Nous sommes donc plusieurs à avoir entamé nos démarches bancaires afin d’obtenir un prêt. Certains ont par ailleurs déjà signé leur offre de prêt auprès de leur organisme bancaire. Ils ont alors pris attache avec le notaire gérant notre projet à savoir l’office notarial Cirman, Tessier et Baget sis 19 rue Jeanne d’Arc 44000 Nantes. L’étude leur a alors répondu ne pas pouvoir accéder à leur demande car il manquait le certificat de conformité qui doit être délivré par la mairie de Couëron. Or, il appert que le service urbanisme de la mairie de Couëron ne pourrait pas le délivrer car il existerait un souci sur le permis de construire. En effet, certains bardages,les verts notamment, et d’autres qui auraient été inversés, ne seraient pas conformes au permis de construire , d’où le refus de délivrance du certificat de conformité. En outre, il semblerait que l’architecte refuserait une modification du permis de construire initial.
      Je vous précise que nous avons pu obtenir ces informations en prenant nous-mêmes des initiatives car il est très difficile d’obtenir des informations de Coop Logis. Jusqu’à début décembre, nous n’avions qu’un seul interlocuteur avec lequel le dialogue est rompu, d’une part par l’opacité régnante dans les réponses données, et d’autre part, par son absence depuis début décembre suite à un souci médical.
      Aujourd’hui, une autre personne nous a été attribuée pour la gestion de notre dossier à savoir M.LAFARGUE Pierre (pierre.lafargue@cooplogis.fr). L’ayant eu au téléphone ce matin, il m’a donné quelques informations, comme le mandat d’un expert judiciaire le 19 janvier avec expertises courant février pour les réserves encore en cours ( carrelage, fuite d’eau, problème de mauvaises odeurs, jardin….)
      Avec les voisins, nous souhaiterions créer un collectif et avoir votre avis sur les démarches à suivre afin d’obtenir des informations claires et précises de Coop Logis, une levée des réserves après réparations, et pouvoir acheter muni du certificat de conformité. Le dialogue est très tendu avec Coop Logis, qui ne donne que très peu d’informations. Peut-on réellement acheter aujourd’hui ? Qu’en sera t- il après les 2 ans d’occupation ? Aujourd’hui, nous perdons tous de l’argent et du temps car nous sommes encore en location et ne pouvons pas payer nos loyers pour nous. Est-il possible d’obtenir une quelconque réparation du préjudice que nous subissons actuellement? Doit-on se défendre en nos noms personnels ou en collectif en sachant que nous avons parfois des réserves différentes et des soucis de bardages différents ?

      Dans l’attente de votre retour, nous vous remercions pour le temps que vous nous accorderez.

      Bien cordialement,

1828. @ Anthony : le critère n’est pas limitatif. Si vous avez effectivement plus de 70 km entre domicile et lieu de travail, vous cochez la bonne case. Et si vous voulez absolument vérifier, alors oui, vous pouvez contacter votre centre des impôts. 🙂

1829. @ Salmon : vaste sujet. Au risque de vous décevoir, je ne pourrai pas me mobiliser sur ce sujet car – si j’anime effectivement ce blog et si je donne quelques coups de pouce pour aider – ce lieu reste un blog et pas un forum (bien que la quantité de commentaires partagés puisse y faire penser) et encore moins une association de défense des consommateurs.
      Donc, je ne peux pas (ni ne veux) donner de conseils particuliers, ni de consultations, et encore moins prendre partie dans un conflit dont je ne maîtrise pas la totalité des tenants et aboutissants. Ce qui est sûr, en revanche, c’est que vous pouvez entamer une démarche amiable avec votre vendeur et, en cas de difficultés de dialogue, tenter de faire appel au médiateur de la consommation. Logiquement, votre vendeur doit être capable de vous donner ses coordonnées. Car un bon compromis vaut souvent mieux qu’un mauvais procès. Commencez par cela pour tenter d’aplanir les difficultés et les rancœurs cumulées !

1830. Merci pour votre réponse aussi rapide !
      Cordialement
      Gaëlle

1831. Meilleurs vœux Marc !
      Merci de maintenir ce sujet aussi régulièrement

1832. Bonjour à tous,bonjour Marc et bravo pour le super blog!!
      Ma fille va acheter un bien en psla. Elle est jeune est n’a que 25 ans. Elle a un cdi et souhaite acheter seule. Elle a fait une simulation et tout passe bien niveau crédit. Lors de la présentation par le promoteur immobilier, la personne nous a expliqué les tenants et aboutissants du psla en ajoutant qu’elle pouvait revendre son bien PLUS chère qu’à l’achat de celui-ci ( dans le cas d’une naissance, d’un mariage, d’un décès…) Je suis un peu dubitatif parce qu’il me semble que ce n’est pas possible de faire une plus value surtout que ce n’est pas l’objectif du psla! Qu’est-ce qui est vrai du coup? Aussi, pourriez-vous m’expliquer les moments où il faut être vigilant? Est-ce que la date de levée d’option d’achat peut-être plus courte que celle proposée c’est à dire 9mois? Qu’est-ce qui fait qu’elle fait une « bonne affaire »? Aussi, je trouve que le loyer avant la levée d’option est excessif (830euro) alors que le prêt pour l’achat est de 650 euro par mois, est-ce normal? Négociable à la baisse ou pas? Doit elle être vigilante sur certaines choses plus particulièrement ? Nous sommes des novices en la matière et pas facile de répondre à ses questions merci pour toute l’attention que vous y prêterai ! Bon week-end à vous

1833. @ Lucie : merci et bonne année à vous aussi ! 🙂

1834. @ Nadiba : faire une plus-value n’est pas l’objectif premier du PSLA, on est d’accord ; ce qui ne veut pas dire qu’il soit interdit ou impossible d’en faire. Tout dépend de votre prix d’achat et du marché immobilier local à la revente (et aussi d’éventuelles clauses anti spéculatives dans l’acte). Pour la date de levée d’option, le contrat de location peut l’encadrer, avec un minimum et un maximum (par exemple 6 mois minimum après la livraison et 4 ans maximum) à l’intérieur duquel vous pouvez choisir le moment le plus opportun. Si le délai minimum qui vous est proposé est de 9 mois, vous ne pourrez pas lever l’option avant ces 9 mois, c’est une obligation contractuelle ; ce délai est mis à profit par le vendeur pour obtenir les agréments définitifs auprès du service gestionnaire, dépendant de l’état ou du délégataire local des aides à la pierre (quand il en existe un, comme une métropole par exemple).
      Quant au loyer, il permet au vendeur d’équilibrer ses charges pendant la phase de portage financier pour lui (qui est la phase locative pour votre fille) car il ne gagne réellement de l’argent qu’au moment de la vente réelle, c’est à dire après la levée d’option.
      Vous êtes toujours là, je ne vous ai pas perdue ? 😉 Le plus important est de savoir si le bien choisi correspond effectivement à votre besoin, si le prix est correct et si le vendeur est un acteur sérieux. Le reste, ce sont les aléas de la vie. Et à vous de voir ! 🙂

1835. Toujours là oui!!Re bonsoir Marc et merci pour vos réponses ! L’agent immobilier nous a dit qu’il y aurait une seconde simulation de prêt qui serait demandée au cours d’une des étapes. Savez-vous à quoi cela sert et qu’est-ce que cela peut changer ? Il nous a aussi dit qu’il fallait que notre fille donne 2500 euro de garantie afin de payer le notaire ( argent viré sur son compte directement) mais à quel moment pensez vous? Admettons qu’il survient des changements dans sa vie ( comme une grossesse ou autre…) entre le moment où elle réserve le logement et le moment où elle signe chez le notaire, cela change quelque chose au fait qu’elle obtienne ou pas ce logement? Je veux dire, à partir du moment où elle le « réserve «  avec les 2500 euro est ce que l’on peut lui dire que ce changement ne leur convient pas et qu’il préfère proposer l’appartement à quelqu’un d’autre ? Autre question s’il vous plaît : quel est le délais moyen d’obtention d’un logement en psla ? Merciiiiiiii

1836. @ Nadiba : pour les simulations financières, il faut juste être capable de prouver à la banque que les revenus permettent de faire face aux remboursements du futur prêt, c’est classique. Pour les 2500 euros, il y aura effectivement des frais de notaire à payer au moment du contrat de location-accession et une resucée du même ordre de grandeur au moment de l’acte de vente (post levée d’option). Il ne vous reste qu’à demander à votre interlocuteur à quel moment il compte appeler cette provision (par exemple, au moment du contrat de réservation, ou plus tard). Concernant la capacité à aller au bout (ne pas se faire « éjecter » du processus), il faut savoir que le respect du plafond de ressources par le ménage acquéreur se juge lors de la signature du premier document (contrat de réservation, ou à défaut contrat de location-accession) ; et bien sûr, il faut qu’une banque accepte de vous prêter en fin de parcours selon votre situation financière du moment. Pour le reste, même si elle a des triplés, ce genre d’évènements n’est pas facteur d’exclusion du processus d’achat, mais c’est plutôt elle qui ne voudra plus car le logement sera trop petit…
      Et pour le délai d’obtention, la question est floue : il faut d’abord trouver le bon programme et signer un contrat de réservation, puis que le programme immobilier se construise, puis vient la livraison avec la phase d’occupation locative et enfin le moment où on peut lever l’option (mais ça, on en a déjà parlé…). Une somme de délais, quoi !

1837. Bonjour marc je te souhaite une bonne année amour, santé prospérité.

      Alors depuis la dernière fois que je vous en ai parlé je suis toujours au même stade, levée d’option septembre accord de pret de la banque début décembre et à ce jour le notaire ne peut toujours pas me donner de date elle me dit que c’est une question de jour par tel et quand j’envoie une mail pour avoir plus de précisions pas de réponse.

      J’ai envoyé un mail au vendeur qui me dit qu’elle ne peut rien faire tout dépend du notaire elle est comme moi dans l’attente.

      Est-ce que c’est normal ou pas sachant que j’ai déjà commencé à payer les assurances auprès de la banque et j’ai pas envie de payer encore un mois de loyer en février sachant que de mon coté je suis à jour dans mes démarches.
      Le notaire reste flou elle me donne presque pas de détail sur les étapes qui vont suivre…

1838. Bonsoir Marc et merci pour ces réponses claires et précises ☺️ Donc réservation de l’appartement faite ce matin. Elle recevra une lettre recommandée avec le contrat de réservation je suppose, et elle aura 1 mois pour virer la somme demandée sur le compte du notaire. Dans un an approximativement, elle aura à rencontrer une personne du service financier du promoteur afin de voir si tout est ok au niveau des ses finances. Le logement sera prêt en fin d’année 2022 ( ou plus suivant covid). Concernant les délais d’obtention du PSLA(effectivement question floue),j’aurai simplement voulu savoir combien de temps en moyenne faut il pour qu’un ménage trouve un logement en psla parce que je regarde autour de moi et je vois bien que ce n’est pas un exercice facile?!? Les dossiers s’accumulent et les promoteurs prennent leur temps afin de faire le choix des dossiers les  » plus sûrs  » ! Je me permettrai de revenir vers vous quand elle recevra son « contrat « si cela ne vous dérange pas; nous aurons certainement quelques questions ! Merci à vous et à très bientôt

1839. @ Nono : Merci pour les vœux, et bonne année aussi ! Difficile de vous répondre, Nono, sans savoir ce qui coince. Posez carrément la question à la notaire, en lui demandant quelle est la cause du retard et si quelque chose de spécifique bloque le processus. Parce qu’il lui manque peut-être tout bêtement un papier de retour des hypothèques ou la confirmation de l’agrément PSLA définitif de votre logement. Qu’elle vous le dise, c’est toujours plus simple d’attendre un peu en sachant quoi ou pourquoi…

1840. @ Nadiba : tant mieux si le parcours débute bien (et le recommandé que va recevoir votre fille est en effet celui du contrat de réservation). Quant au délai moyen, je n’en ai aucune idée. Il n’y a pas énormément de programmes en PSLA et il faut donc trouver un produit qui convient (typologie, surface, emplacement etc…). Et rencontrer le vendeur pour se faire expliquer le programme immobilier et le PSLA ; en montrant également patte blanche sur le profil financier afin que le vendeur soit sûr d’aller au bout avec vous. Inutile de faire rêver des gens si on sait à l’avance que ça ne peut pas marcher…

1841. Bonjour,
      Merci pour vos réponses.
      Je suis sur le point de signer mon contrat de réservation mais J’ai deux questions :
      1- on me demande d’ouvrir un PEL pour y verser la part acquisitive est-ce normal vu que je prévoit de lever l’option après une année?

      2- Ma femme est une indépendante qui exerce au domicile de ses clients. Peut on domicilier une activité dans un PSLA sans exercer d’activité professionnelle dans l’appartement?
      Merci

1842. Bonjour Marc,
      Suite à dissolution de pacs, je suis contrainte de revendre la maison que nous avions achetée en psla avec mon ex-conjoint (il refuse de me vendre sa part et m’en demande un prix exorbitant).
      J’aurai voulu savoir si je pouvais me repositionner sur un autre programme psla (mais seule cette fois, bien entendu) ou si, ayant déjà été co-bénéficiaire de l’un de ces programme, cela ne m’était plus possible ?
      Je vous remercie et vous souhaite une agréable journée
      Très Cordialement
      Audrey D

1843. @ Cresus : ben zut, alors ! Avec un pseudo comme ça, c’est pas un PSLA qu’il faut acheter, mais un palace !
      Blague à part, je ne vois pas trop l’intérêt d’ouvrir un PEL, vu que le bailleur est supposé vous faire payer tous les mois une échéance qui comprend la fraction locative et la fraction acquisitive. Et qu’il sera déduit du prix à payer lors de la levée d’option la somme des fractions acquisitives mensuelles versées. Mais s’il ne vous fait payer que le loyer et pas la fraction acquisitive, il faut bien constituer celle-ci quelque part, la pratique étant quand même surprenante car il perd la maîtrise de cette somme qu’il aurait pu encaisser chaque mois. Schéma exotique ?
      Pour la deuxième question, le PSLA ne réduit pas les droits du citoyen, donc oui. Questionnez quand même le syndic si vous êtes en copropriété mais la domiciliation ne doit pas poser problème.

1844. @ Audrey D : oui. Réponse trop simple ? Alors on complique : pas d’impossibilité au niveau du PSLA, mais en revanche le PTZ ne sera pas possible pour le prochain achat vu que vous aurez déjà été propriétaire moins de 2 ans avant le nouvel achat (sauf s’il s’écoule 2 ans ou plus entre les changements de statut)

1845. @Marc : merci pour votre réponse rapide et très claire!
      Bonne soirée à vous
      Audrey D

1846. @ Audrey : de rien ! 🙂

1847. Bonjour,
      Mon fils a signé en date du 08/11/2018 un contrat préliminaire accession location auprès d’un bailleur social en PSLA pour un pavillon T3, et qui doit être livré ce vendredi 12 Février 21.
      Il n’a pas versé de dépôt de garantie et n’est pas encore passé chez le notaire pour signature qui doit avoir lieu le 11/02 prochain.
      Or il ne souhaite plus acquérir ce bien et veux se désengager donc annuler, que risque t’il ? Des pénalités vont elles lui être réclamés ? des frais de notaire ? si oui dans quels proportions ?
      Merci de vos réponses car c’est très urgent.

1848. @ Montaud : la logique d’un contrat préliminaire, c’est qu’il n’engage pas définitivement l’acquéreur. De la sorte, le pire qu’il peut lui arriver c’est la perte du dépôt de garantie quand il y en a eu un (je suppose que la signature dont vous parlez pour le 11-2 est celle du contrat de location accession qui n’a donc pas encore été signé). Et puisque vous dites qu’aucun dépôt de garantie n’a été versé, je ne vois pas ce qui pourrait être dû. Cela étant, les pavillons T3 en PSLA ne courent pas forcément les rues et je suppose que le vendeur n’aura pas de mal à trouver un nouvel acquéreur, même s’il aurait été plus élégant de votre part de lui faire part de votre renoncement bien plus tôt afin de lui faciliter la tâche.

1849. Bonjour Marc,
      Merci pour votre blog et votre aide.
      J’aurais besoin d’éclairage sur une futur acquisition PSAL.
      A ce jour, je n’ai pas encore signé le précontrat de réservation avec la société qui commercialise l’appartement. Je devrais donc verser à ce moment là 2% des frais de notaire. Puis début avril signature chez le notaire pour la partie location accession (versement de 1%) et enfin en octobre pour la partie de la levée d’option d’achat.

      J’exerce une profession sujette à mutation et j’aimerais obtenir un exemplaire du contrat ou document mentionnant les clauses anti-spéculatives et autres détails dans le même genre (obligation de vendre au promoteur HLM en premier et prix planché …) avant de m’engager, afin de savoir si je n’aurais pas de difficultés en cas de mutation .
      Où puis-je trouver ces informations et dans quel document ? Chez le notaire se chargeant du projet (sachant que je compte prendre mon propre notaire), la société qui commercialise ?
      Merci.

1850. @ Maximinus : pour connaître l’existence et le contenu d’éventuelles clauses anti spéculatives, il faut…(roulements de tambour !) le demander !!! 🙂 Tournez vous vers votre vendeur pour qu’il vous communique copie du contrat de réservation type et du projet de contrat de location accession. S’il n’est pas encore en mesure de vous donner ces éléments, saisissez le par écrit pour qu’il vous donne les infos officiellement et par écrit sur le sujet. On ne commercialise jamais un programme sans connaître les contraintes applicables aux acquéreurs. Autant en avoir le cœur net !

1851. Bonjour
      Super blog ! Mais vous êtes mordus de psla ?! En tous cas c’est fantastique ! Quelle mine d infos !!
      J aurais voulu savoir quelle surface était prise en compte pour le calcul du prix de vente en psla ? : terrasse, jardin, place de stationnement numérotée en sous sol…. comment tout cela est il calculé svp pour calculer le maximum du prix de vente à ne pas dépasser (je trouve que le vendeur y va fort niveau prix comparé à d’autres programmes de la ville). J avoue que je m y perds entre surface util, surface habitable etc…. c est surtout par rapport à la terrasse et place de stationnement que je me pose des questions. Merci Marc pour votre brillance !

1852. @ Manue : mordu ? Non, j’ai échappé à la meute !
      Sinon, dans le cas du PSLA, la surface utile équivaut à la surface habitable, plus la moitié des surfaces annexes, ainsi que la moitié de la surface de l’emplacement de stationnement privatif ou du garage (dans la limite de 6 m², c’est à dire 12 m² divisé par 2). Et il faut ensuite multiplier par le prix au m² de S.U. qui évolue tous les ans.
      Pour plus de détail : « les surfaces annexes sont les surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre. Elles comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et dans la limite de 9 mètres carrés les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié. La surface utile peut être augmentée, dans la limite de 6 m², de la moitié de la surface du garage ou emplacement réservé au stationnement des véhicules, annexé au logement en faisant l’objet d’une jouissance exclusive par l’accédant. »
      Bonne digestion !

1853. Merci, cest bien ce que je pensais.

1854. Bonjour Marc,
      Merci pour ce que vous faites c’est vraiment génial !
      Le PSLA nous vend bien des avantages qui sont clairement alléchants mais pas tellement les inconvénients. Je trouve ça assez dommage !
      J’ai trouvé pour ma part assez rapidement un prog un dernier lot qui est revenu (2P) et comme ce prog se fait rare et bien je me suis positionnée dessus. Prog proposé par un bailleur mais la commercialisation se fait par une agence immo.
      J’ai fait la réservation la semaine dernière avec l’agence qui doit s’occuper d’envoyer tous les éléments au bailleur en recommandé avec AR. À réception de l’accusé de réception je disposerai de 10 jrs de rétraction pr annuler ou non. Après les 10 jrs si je ne me rétracte pas je dois verser un dépôt de garantie de 2000€ au notaire. Prix de vente du T2 161500€. Phase de location 6 mois minimum -18 max.
      Le contrat de réservation stipule une pénalité de 2% dans les 6 premiers mois si je venais à renoncer au cours de la phase locative à devenir propriétaire et une pénalité de 1% si je vais au bout des 18 mois. Est-ce légal ?
      2% ou 1% sur 161500€ est une somme importante. En plus des loyers que j’aurai versé.
      Donc si je comprends bien on a pas le droit de changer d’avis ?
      D’autres questions me turlupinent
      Si je comprends bien dès qu’on achète en PSLA on bloque notre vie dans le logement pendant 15 ans c’est bien ça ?
      On ne peut jamais louer un logement PSLA ?
      On a la possibilité de revendre au bailleur si avant 15 ans mais on doit payer le reste de tva + les intérêts du crédit. C’est bien ça ?
      Concrètement je me pose la question quel est le réel intérêt du PSLA?
      Je trouve qu’on devrait PLUS mettre en avant les inconvénients que des avantages. Je suis en train de me demander si j’ai bien fait de réserver. 15 ans c’est long !
      Merci pour votre retour Marc.

1855. @ Nina : pfff Nina, mais je vous en pose, moi, des questions ? 🙂
      Pour l’histoire de la pénalité de 1 ou 2 %, voir la réponse de JeanneMR du 18 décembre 2013 (beaucoup plus haut dans les commentaires) et les échanges antérieurs avec elle.
      Pour le délai « bloquant » de 15 ans, non, on peut s’affranchir avant en revendant le logement, par exemple et en s’appuyant sur les évènements de la vie listés par les impôts dans un article du BOFIP (le fameux « alinéa 360 » que je rabâche régulièrement, lien à retrouver parmi les commentaires, avec les touches de recherche « Control F » c’est plus facile ) pour échapper au reversement du différentiel de TVA.
      Mais en tout état de cause, ne pas acheter un T2 si on pense faire un enfant dans les 2 ou 3 ans qui suivent (par exemple) me paraît plus simple à gérer qu’un parcours complet de PSLA… suivi d’une nouvelle recherche et d’un déménagement
      Sinon, l’intérêt réel du PSLA, pour quelqu’un à la situation familiale stable, c’est de trouver un logement moins cher à l’achat (prix de vente plafonné et tva à taux réduit) et à l’usage (économie de taxe foncière sur 15 ans).
      Et la revente au vendeur initial n’est qu’une possibilité, qu’on ne devrait jamais utiliser si on a bien acheté, car la revente à un nouvel acquéreur au prix du marché est le plus souvent préférable.
      Faites vous une philosophie personnelle avec tout ça ! 🙂

1856. Bonjour a tous,

      Nous avons emménagé en decembre 2019, pour un duplex t4, avec deux places de parking couvert. J’ai constaté qu’une des deux places de parking n’était pas aux normes, il est impossible de sortir du vehicule lorsquil est garé…un mur a gauche et deux colonnes de 1 metre de larges a droite, si mon mari et garé a cote de moi je dois trouve le moyen de mettre mon vehicule en travers pour me laisser de la largeur pour pouvoir sortir du vehicule ! Imaginez l’etat de mon vehicule apres 1 an …j’ai courrier ar mails aucune reponse de la part du groupe, sauf dernièrement jai eu la joie de les avoir au telephone car l’agrement est officiel, le promoteur voulait savoir si je levais l’option, NON, la vente nest pas viable, car cela veut dire que jachete un appartement avec 1 seule place de parking. Ils connaissent mon problème me dise dattendre car ils vont changer le protocole? Ils ne veulent pas en dire plus ….sauf que ma patience a des limites, cela fait un an que j’attend une solution…donc je leur demande un certificat de conformité et le daact mais personne ne repond. J’appelle la Mairie, apparament les travaux ne sont pas encore achevés donc pas de DAACT. Bon, jai quelques lapins dans mon chapeau, je vais voir un avocat conseil et porter cela en justice…mais avant cela, quels conseils pourriez vous me donner, cas similaires de non conformité en psla?
      Merci de m’avoir lue et pour les futures reponses

1857. @ Sandrine : pour les places de parking, il y a une norme AFNOR qui donne des dimensions minimales pour des véhicules de classe A (le cas général) et des dimensions plus réduites, dérogatoires (classe B). Il faut donc commencer par savoir de quelle classe est l’emplacement vendu avant de savoir s’il est conforme ou pas. Sinon, le PSLA ne déroge pas au droit commun des logements neufs en matière de conformité et de normes de construction, donc rien de spécifique, désolé !

1858. Bonjour et merci pour votre blog !
      J’avais une question concernant la mensualité de crédit à la levée d’option : une amie, qui va acheter en PSLA comme moi dans le même immeuble neuf (livraison prévue fin mai 2021) me dit que je ne pourrai pas prendre une mensualité de crédit immobilier plus élevée que la mensualité que je vais payer en tant que locataire.
      Est-ce exact et oui si pour quelle raison ?
      Merci beaucoup pour vos éclaircissements 🙂

1859. @ Mercier : oh, la copine ! Va falloir en changer ! 😉
      Non, vous pouvez souscrire un crédit avec des mensualités plus élevées si vous le souhaitez, à condition que la banque vous suive. Ce qui est vrai, en revanche, c’est que lors de la validation initiale de votre dossier, la banque partenaire doit proposer une solution de financement à travers laquelle la première mensualité de crédit n’est pas plus élevée que les mensualités de locataire (ceci pour protéger le locataire qui devient accédant). Mais proposer n’est pas imposer, et lors de la levée d’option vous êtes libre d’aller chercher le crédit que vous voulez où vous voulez et avec le profil que vous voulez (toujours pareil : si la banque que vous aurez choisie à ce moment là – pas forcément celle du début – est d’accord).

1860. Bonjour Marc, merci pour votre réponse mais je n’y comprends plus rien 😉 le promoteur m’a certifié que je ne pourrai pas avoir une mensualité de crédit plus élevée que le loyer, d’ailleurs on trouve cette info sur tous les sites parlant du PSLA…
      Le promoteur veut même me faire signer un avenant avant la signature du contrat de location accession car j’ai voulu actualiser ma mensualité de crédit à la hausse, mes revenus ayant augmenté ces derniers temps. Mais du coup, comme je veux rembourser un crédit plus élevé que le loyer qui était prévu au contrat préliminaire, l’avenant stipulera ce nouveau montant de loyer (= à ma mensualité de crédit actualisée à la hausse). Je ne sais pas si vous me suivez…
      Bonne soirée !

1861. Oups, j’avais encore une question : l’appartement que j’ai réservé est au dernier étage et donne sur une grande terrasse depuis le séjour. Sur le plan que j’ai signé au moment de la réservation, il est indiqué un seuil de 20 cm pour accéder à la terrasse. Or, j’ai mesuré sur place, le seuil fait 30 cm ! J’espère que l’escabeau est compris dans le prix 🙂
      Trève de plaisanterie, j’ai vu sur internet que le seuil maximal autorisé est de 25 cm, l’immeuble est censé être aux normes PMR.
      Savez-vous quelles sont les obligations du constructeur concernant la hauteur des seuils d’accès aux terrasses ? Et mon seuil à 5 ou 10 cm de trop, le promoteur est-il contraint de m’indemniser ou de faire faire une marche intermédiaire ?
      Merci !!

1862. Bonjour Marc, j’espère que tu vas bien ?

      Petite question :

      Peut-on mettre en location un bien acheté en location-accession en 2018 après s’être pacsé ou après avoir rendu le restant dû de la TVA (15% la première année) ainsi que les dues de la taxe foncière ?

      Je compte sur toi pour ta réponse
      Merci d’avance
      Mario

1863. Bonjour Marc

      Y’a t’il des clauses anti spéculative dans tous les contrats ? Si non, à quel moment il y en a et pourquoi ?

      Merci de votre réponse
      Cordialement

1864. @ mercier : je vous le redis, le promoteur a la contrainte réglementaire de vous proposer une première mensualité de remboursement de votre crédit qui ne dépasse pas votre mensualité locative. Mais vous, au moment de votre levée d’option et si la banque auprès de qui vous négocierez votre crédit en est d’accord, vous pourrez parfaitement opter pour une mensualité plus élevée (le promoteur est hors circuit sur cet aspect là, c’est votre choix). Il faudra bien sûr respecter les critères de la banque de ce moment là (taux d’endettement, reste à vivre etc…).
      Quant au seuil de terrasse, je préfère ne pas répondre, car je ne veux pas faire un blog sur le respect des normes de construction, juste donner quelques infos sur le PSLA. Désolé. 🙂

1865. @ Mario et Jean : Non, il n’y a pas de clauses anti-spéculatives dans tous les contrats. Uniquement quand un des acteurs de la chaîne veut en imposer : typiquement, une collectivité locale qui met un foncier à disposition dans de bonnes conditions, ou qui accorde un prêt bonifié ou une subvention, et qui veut donc en réserver le bénéfice à des ménages ne se comportant pas en spéculateurs. Le droit commun, sinon, c’est la réglementation PSLA, et en base il n’y a pas de clauses anti-spéculatives (qui sont de nature contractuelle, elles).
      Pour la mise en location, un acquéreur en PSLA est pleinement propriétaire après avoir levé l’option. Son seul risque est de voir remis en cause les avantages consentis par l’état (et éventuellement par les banques). Donc, potentiellement, perte du différentiel de TVA proportionnellement à ce qu’il reste dû, perte de l’exonération de taxe foncière et négociation avec sa banque pour vérifier la remise en cause d’un prêt PTZ éventuel ou autres conditions de taux par exemple (car un prêt en RP et un prêt à investisseur ne sont peut-être pas tarifés de la même manière dans votre banque). Bien comprendre une chose : l’état n’a pas vocation à créer des bailleurs investisseurs heureux avec le PSLA, juste à offrir à des ménages modestes une formule d’accession à la propriété abordable.

1866. Bonjour, super site bravo ! nous aurions deux questions s’il vous plait, si possible bien évidemment :
      – Nous sommes dans une copro 14 logements psla : phase accession nous avons un T4
      1 logement T5 reste en loc/vente : le bailleur vient de baisser le prix de 40 000 € (car il ne se vendait pas) Est ce légal? De +, le T5 est du coup financièrement beaucoup plus intéressant au m2 et beaucoup moins cher que le notre et que tous les autres logements (T3/T4/T5)
      – Peux t’on de ce fait , demander une négociation de prix pour notre logement au moment de la levée d’option?
      En notant , que nous avons beaucoup de problèmes de finitions dans les parties communes tout comme les appartements personnels, le bailleur met du temps a gérer les problèmes, les SAV, et fait beaucoup la sourde oreille, ils insistent pour que tout le monde lève l’option rapidement mais personne n’a envie de le faire car trop de problèmes et la avec la baisse du prix du dernier lot, on se sent un peu dupé.
      Merci pour vos conseils si vous savez !
      Belle journée

1867. Bonjour Marc,
      j’ai découvert récemment le PSLA et votre blog passionnant et si précis! Je vais poser une question idiote, et dont la réponse se trouve peut-être déjà dans celles des questions-réponses que je n’ai pas lues, et je vous présente par avance toutes mes excuses! Je suis propriétaire de mon logement actuel, j’y loge mon compagnon, et à deux nos revenus sont inférieurs au plafond du PSLA: ouf. Mais le fait que je sois propriétaire ne m’exclut-il pas des bénéficiaires potentiels (comme c’est le cas par ex. pour le PTZ)?
      Un grand merci!

1868. Bonjour Marc, nous avons acquis notre maison T4 en accession à la propriété en 2016 nous en sommes devenus propriétaires en janvier 2017. Aujourd’hui nous souhaitons vendre notre maison, notre notaire est revenu vers nous pour le reversement de la TVA, nous avons regardé sur le site du BOFIP avec l’article 360 :
      Lorsque les conditions auxquelles est subordonné l’octroi du taux réduit de 5,5 % cessent d’être remplies à compter du 1er janvier 2014, le reversement du complément de taxe n’est également pas exigé en cas de survenance, même antérieurement au 1er janvier 2014 pour autant qu’elle soit postérieure à la livraison du logement, pour l’emprunteur ou le co-emprunteur, des évènements suivants : – naissance d’un enfant (nous concernant notre 2ème enfant est né le 20 septembre 2016) et la livraison de notre maison a eu lieu le 22 juillet 2016.
      La phrase « postérieure à la livraison du logement » signifie bien que vu que notre fils est né après notre entrée des lieux dans la maison le remboursement de la taxe n’est pas due ?.
      Merci de votre réponse

1869. @ Christelle : pour le T5 qui baisse de prix, oui, c’est légal. Il y a des prix maxi mais pas des prix mini. Non, pas de moyen d’obtenir de baisse de prix pour votre logement ; il n’y a aucune corrélation. Le T5 ne trouve pas preneur car il y a moins de profils financiers capables de payer ce prix ou que son prix de départ était trop élevé par rapport au marché. En baissant le prix, le promoteur perd de la marge bénéficiaire sur le T5, il n’en gagne pas davantage sur vous. Il est toujours plus facile de trouver des gens capables de payer 50 000 euros que 500 000 par exemple, il existe de fait une pyramide des revenus dans la population.Et donc, les T2, T3 ou T4 se vendent plus facilement que les T5, sauf si le T5 est au bon prix (suffisamment bas pour trouver son public solvable). Donc ne soyez pas crispés sur ce point, je pense que le vendeur est également crispé d’avoir perdu sa marge sur le T5.
      En revanche, sur les levées de réserves ou de finitions, le sujet est différent. Il vous faut convaincre (individuellement ou collectivement) le vendeur de faire son boulot, en lui faisant comprendre que l’envie de lever l’option sera proportionnelle à la qualité des ouvrages livrés (à parfaire, donc). 🙂

1870. @ Agnès : scrogneugneu… oui, on y a déjà répondu (depuis 8 ans, vous vous doutez un peu) ! 🙂
      Non, le PSLA n’exige pas que vous n’ayez pas été propriétaire dans les 2 ans précédents. En revanche, il faudra que le PSLA soit votre résidence principale et vous ne pourrez pas demander de PTZ, parce que lui a ses propres règles, dont celle que vous évoquez).

1871. @ Justine : c’est ce qu’on appelle le « Just in time » de Justine ? Une livraison en juillet et une naissance en septembre ? Vous avez conçu votre enfant en regardant les éphémérides de la construction ? 🙂
      Sinon, d’accord avec vous, mon avis est que vous êtes dans la tolérance fiscale à l’égard du non remboursement du différentiel de TVA. Vous pouvez toujours vous rapprocher de votre centre des impôts pour les interroger et en avoir le cœur net.

1872. Merci pour votre « super » réponse j’adore, effectivement pile à temps j’ai déjà essayé de contacter mon centre des impôts mais aucune réponse de leur part, bref de toute façon je pense bien comme vous c’est écrit noir sur blanc sur le BOFIP? la notaire ne m’a dit ça uniquement que pour se protéger au cas où.

1873. @ Justine : harcelez encore votre centre des impôts, quand même, ils vous doivent une réponse (écrite c’est toujours bien mieux).

1874. Bonjour Marc,
      Tout d’abord merci pour votre disponibilité et votre bonne humeur !
      Je suis un peu perdu et me questionne concernant mon éligibilité… Si j’ai bien compris la vérification se fait avec la déclaration d’impôts des revenus N-2 (je n’en payais pas étant apprenti) mais depuis j’ai signé un CDI en début d’année et mes revenus depassent les seuils ( je vais pas me plaindre d’un côté haha). Est ce que si je dépose un dossier actuellement il sera accepté ou la vérification se fait aussi sur les salaires actuels ? Merci d’avance

1875. @ Clem : oui, N-2, vous êtes dans le cas idéal avec des revenus réels en progression par rapport aux revenus retenus pour les plafonds. A vous d’en profiter si vous avez un projet personnel cohérent !

1876. Bonjour, est-ce qu’on peut négocier le prix d’un logement PSLA et de combien?
      Le prix est maximum.

1877. Bonjour, merci pour la réponse c’est très gentil.
      Bonne continuation a vous ! et merci encore

1878. @ Christelle : de rien, et merci du merci ! 😉

1879. @ Nina : oui et non. Oui car rien n’interdit d’aller poser la question au vendeur. Et non, car rien ne l’oblige à lâcher du lest sur un produit déjà moins cher que la concurrence privée du fait de la tva réduite et sur lequel, si le marché est cohérent, il a une demande spontanée suffisamment consistante. En revanche, si son produit ne trouve pas facilement preneur…

1880. Merci pour votre réponse ! Si je pose une question, on me réponde « Non » 😀
      Je voulais plutôt savoir, si je peux faire un offre d’achat officiellement, comme c’est en cas d’une acquisition classique.
      P.S. L’appartement est en vente depuis 8 mois, c’est beaucoup ? L’immeuble est déjà construit.

1881. Merci Marc pour votre réponse et votre patience 🙂
      Et pour la question concernant la hauteur du seuil de la terrasse, je vais essayer de me débrouiller seule pour trouver la bonne info mais c’est pas facile face à un promoteur qui me tient tête 🙁
      bonne journée.

1882. @ Nina : le contexte que vous décrivez semble propice à faire une offre, mais le vendeur n’est pas du tout obligé d’y donner suite !

1883. @ Mercier : les promoteurs sont souvent forte tête, mais pas toujours tête à claques ! 🙂

1884. Merci pour votre réponse. Malheureusement, il ne veut pas baisser le prix, mais bon… Je ne peux rien faire, je vais continuer à chercher. Mais je me demande, c’est vraiment facile de trouver quelqu’un qui peut payer 400000 ? 😀 Pour un PSLA c’est assez cher, non? Le promoteur a un délai fixe pour vendre un bien? S’il ne trouve vraiment personne, qu’est-ce qu’il va faire ?

1885. @ Nina : Cher ? Plus que la moyenne des lots vendus, oui. Mais si c’est un grand T4 ou un T5, ça se justifie par les surfaces proposées en principe. Et le vendeur a le choix entre vendre en PSLA, ou vendre en libre ou garder en patrimoine et louer alors dans les conditions d’un PLS. A lui de voir.
      Pour acheter au meilleur prix, en revanche, c’est à vous de voir selon le prix le plus serré que le vendeur voudra bien consentir, mais il peut très bien ne pas bouger son tarif. A chacun sa liberté et sa responsabilité en quelque sorte ! 🙂

1886. Oui, c’est un T4 de 108m2. Le vendeur m’a dit que dans cet immeuble, il y a seulement des PSLA et quelques appartements intermédiaires à louer. Je lui ai proposé 370000.
      Mais bon…
      Merci pour vos réponses et pour ce blog ! 🙂

1887. @ Nina : bonne suite ! 🙂

1888. Bonjour
      Je suis propriétaire d’un appartement obtenu en PSLA. Je travaille en freelance à Paris, avec plusieurs clients en région parisienne.
      Comme j’ai trouvé des clients en Normandie, je vais y habiter, donc à plus de 70 km de Paris donc, et ce avec des clients normands.
      Les clauses de revente parlent de mutation subie de + 70km, mais pas du statut de freelance.
      Est ce une situation qui peut me permettre de revendre mon appartement, ou de le louer, sans devoir rendre le prorata du différentiel de TVA au FISC ?
      Sinon, y a t il d’autres situation qui me le permettraient (comme faire un PACS par exemple).

      Merci

1889. Bonjour,

      Merci pour ce site vraiment instructif sur le sujet.

      J’ai une question concernant les clauses permettant de ne pas rembourser le complément de TVA lors d’une vente : j’ai acheté mon appartement en étant célibataire, maintenant nous sommes deux et pacsés. Y’a t’il un délais maximal pour faire jouer cette clause ou la loi considère que c’est un changement de situation invariable dans le temps ? Merci

1890. @ Eric : le texte original (contenu dans le maintenant célèbre alinéa 360 du BOFIP https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2506-PGP.html ) indique littéralement « – mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement en cause » .
      Il n’est donc pas question de mutation subie mais de mobilité professionnelle qu’il vous appartient de démontrer, ce qui ne pose a priori pas problème dans votre cas si vous déménagez effectivement et pour des raisons professionnelles ! 🙂

1891. @ Pierre : pas à ma connaissance, donc a priori on peut longtemps s’en prévaloir ; sachant de toute façon qu’à coup de 10 % d’abattement annuel, au bout de 10 ans le sujet n’existe plus ! 😉

1892. Bonjour,

      Nous avons acheté notre maison en psla il y a un an après également une année de phase locative. Aujourd’hui nous souhaitons divorcer et revendre cette maison. 2 questions… Nous avons fait beaucoup de travaux dans la maison et le marché explose ce qui fait que le prix de vente aujourd’hui est bien supérieur à notre prix d’achat, quelqu’un peut-il nous réclamer quelque chose sur cette plus-value ? Par rapport à la vente de cette maison, devons-nous attendre que le divorce soit prononcé ou est-ce que le fait que la procédure soit lancée suffit ? Si nous la vendons avant la fin de la procédure cela nous évitera de passer devant le notaire.
      Merci pour votre retour

1893. @ Sylvain : la plus-value n’est pas un sujet si aucune clause anti spéculative n’est présente sur ce thème dans votre acte de vente. A vérifier, donc, en relisant l’acte. 🙂 Quant à la chronologie, le texte fiscal prévoit « le divorce » comme cause d’exonération du remboursement du différentiel de TVA. Je suppose donc que le divorce doit être définitif, et pas juste au début de la procédure, mais là aussi, il vaudra mieux vérifier (auprès de votre centre des impôts). Au taf !!! 🙂

1894. Merci pour votre retour et vos conseils.
      Le plus difficile maintenant est de réussir à joindre le centre des impôts…

1895. Bonjour Marc,
      j’ai trouvé un appartement en PSLA qui me plait et j’envisage de se positionner sur cet appartement. Le vendeur m’a dit que je peux le mettre en location après dix ans ou pendent dix ans aussi, si je rembourse le TVA. Je suis un peu sceptique, c’est vraiment possible? Comme je savais, on ne peux jamais mettre en location un appartement acheté en PSLA.

1896. @ Sylvain : à chacun son plaisir ! 🙂

1897. @ Nina : acheter un logement en PSLA ne fait pas de vous un sous-acquéreur. Vous êtes totalement et pleinement propriétaire du logement (après l’achat définitif et en respectant les clauses anti spéculatives s’il en existe). En revanche, l’état fait un effort budgétaire (la TVA à taux réduit et l’exonération de taxe foncière) si le PSLA reste un PSLA (résidence principale de son acquéreur, vous !). En cas de changement de statut d’occupation du logement, il sort donc de son cadre de PSLA, et si c’est avant 10 ans, il faut rembourser un différentiel de TVA (sauf si exonération possible due à l’un des évènements de la vie qui y donnent droit, et en tenant compte de l’abattement annuel de 10%). Attention aussi à la perte de l’exonération de taxe foncière (15 ans en principe).

1898. Bonjour Marc,

      Merci pour tout le travail que vous faîtes.
      Je suis positionné sur un appartement en PSLA en métropole Nantaise. Il a été remis à la vente par le promoteur après la rétractation d’option de l’ancien propriétaire.
      Cela implique que je ne suis pas éligible au PTZ vu qu’il n’est plus considéré comme neuf comme discuté plus haut sur cette page.
      Qu’en est-il des clauses anti-spéculatives? Nantes impose que le logement soit occupé pendant 7 ans avant que la vente ne devienne libre.
      Faut-il décompter les 4 années passés par l’ancien occupant? Ou est-ce que le compteur repart à 0 ? Sachant que je ne bénéficierai que de 11 ans (au-lieu de 15) d’exonération de taxe foncière.

      Bonne journée,

1899. @ CyberViking : impossible de vous répondre car, s’agissant de clauses contractuelles, il faut les lire dans le détail pour les comprendre. Faites les vous communiquer et lisez attentivement ce qui est décrit comme le point de départ de la période. Au besoin, demandez au notaire du programme sa lecture de la clause, c’est plus sûr…

1900. Bonjour Marc,
      Merci de votre investissement pour nous répondre.
      Je suis actuellement dans la phase locative de mon logement en psla (arrivée début décembre 2020).
      2 questions :
      La première, comment se calcule la part acquisitive? Car nous avons 1266€ de loyer/mois dont 74€ de part acquisive. Apres avoir vu avec nos voisins (qui ont les mêmes surface, composition familiale, salaires) ont 400€ de part acquisitive… on ne comprend pas et notre bailleur ne veut pas revenir sur le calcul..
      2eme question, quel recours pouvons nous avoir en sachant que nous pouvions demander la levée d’option après 6 mois. Chose que nous avons demandée dès le début. Sauf que notre promoteur n’a toujours pas reçu l’agrément définitif de la préfecture. Donc nous n’avons pas le choix de continuer à payer notre loyer alors que celui ci serait aujourd’hui dans notre crédit (bien plus intéressant pour nous..) sommes nous en droit de faire un recours?
      Merci beaucoup 🙂

1901. @ Elodie : la part acquisitive est calculée à l’initiative du vendeur qui doit respecter plusieurs paramètres : un taux d’effort maxi (30% je crois) pour la redevance mensuelle (le couple fraction locative + fraction acquisitive), sachant qu’à l’intérieur de cette redevance, la fraction locative est encadrée (au minimum couvrir les frais de portage et de gestion, au maximum le loyer plafond PLS). En résumé, la fraction acquisitive est souvent le résultat de la soustraction entre la redevance et la fraction locative et elle peut être différente pour 2 logements identiques puisque les revenus des ménages sont différents. Ce qui peut sembler arbitraire mais ne l’est pas et que chaque acquéreur approuve de toute façon en signant son contrat préliminaire (si on ne veut pas, on ne signe pas, c’est la liberté de chacun).
      Pour la deuxième question, vous avez effectivement la possibilité de lever l’option à partir d’un certain délai, mais le vendeur n’a pas forcément l’obligation (suivant ce qui est écrit dans votre acte qu’il va falloir relire soigneusement 🙂 ) de dire oui tout de suite. Il doit en effet faire valider les agréments définitifs par l’administration, au risque d’avoir à prendre en charge le différentiel de TVA et l’exonération de taxe foncière si l’administration refuse l’agrément définitif. Et l’administration ne va pas toujours à la vitesse souhaitée. Désolé, Elodie, mais le PSLA est un produit vraiment très administré ! 🙂

1902. Bonjour Marc,

      Je vous trouve trop drôle et je tenais à vous le dire

      À côté de cela, merci pour toutes les infos, l’article est concis. Je n’ai juste pas très bien compris la partie sur la TVA réduite qui n’est en réalité pas vraiment une perte pour l’Etat ??

      Vos réponses aux questions sont aussi une mine d’or d’informations que je prendrai le tps de lire dans le temps (vous avez beaucoup de succès à travers les années !).

      J’espère pouvoir contracté un PSLA mais comme vous le dites, c’est une aiguille dans une botte de foin ou tout simplement des lieu très éloignés de Paris plus d’une heure de trajet quand on a des enfants, c’est juste trop triste, je veux voir mes enfants grandir !

      Petite question : pour contracter un PSLA on est d’accord qu’il n’est pas nécessaire d’avoir la capacité d’emprunt correspondant ? La levée d’option est engagée à la demande des locataires au moment où ils le décident ?

      J’ai une piste mais la commercialisation n’est pas encore lancée, en attendant je fais des recherches et je trouve aussi le système PSLA assez opaque. Pas beaucoup d’informations ou sinon assez superflues.

      Encore merci,
      Et bonne continuation.

1903. @ Fatima : bonjour et merci pour votre appréciation 🙂 .
      Depuis l’époque lointaine où l’article initial a été rédigé, les taux de TVA ont changé, mais l’idée reste la même. L’état croit qu’il perd de la TVA car des ronds de cuir dans des ministères ou administrations disent qu’une TVA à taux réduit rapporte moins qu’une TVA à taux plein. En disant ça, comme ils ne regardent que le taux, ils considèrent que l’état perd de l’argent. Ce qui est une grosse erreur de raisonnement, car la plupart des acquéreurs en PSLA n’ont pas les moyens d’acheter au prix du libre, donc ils n’auraient pas acheté. Et donc l’état aurait touché une TVA à 20 % sur un montant de zéro. Et zéro multiplié par 20 %, c’est toujours zéro. Le problème des administratifs hors sol, c’est qu’ils ne pratiquent que la théorie et n’ont aucun bon sens de terrain ; ce qui n’est hélas pas nouveau et on doit faire avec ! 🙂
      Pour répondre à votre question : chaque opérateur mettant en vente un programme de PSLA voudra vérifier votre capacité à acheter effectivement (lever l’option et signer l’acte de vente définitif) ; car lui ne réalise ce programme que pour vendre, pas pour louer (le principe est que la location doit être un statut temporaire en PSLA). De votre côté il faudra donc être capable de prouver au vendeur (et à sa banque partenaire) que les ressources du ménage appelé à occuper le logement (apport éventuel / revenus ) vont vous permettre d’aller au bout et d’acheter. Si le vendeur n’a pas cette quasi certitude, il ne signera très probablement pas de contrat de réservation, car son objectif reste la vente effective des logements commercialisés en PSLA.
      Quant au moment de la levée d’option, le contrat de réservation et celui de location-accession précisent en général la fourchette à l’intérieur de laquelle le locataire accédant peut lever l’option (assez souvent entre 6 mois et 5 ans, mais le contrat peut prévoir par exemple entre 3 mois et 3 ans, ou autre délai, c’est du cas par cas).
      J’espère avoir bien répondu à vos questions, et bonne suite ! 🙂

1904. @Marc

      Oui c’est super ! Merci. Je pense avoir une capacité d’emprunt qui pourra les intéresser mais je reste en dessous d’un achat direct, même avec tous les avantages qu’implique le PSLA. Mais quelques années de repi suffiront largement.

      J’ai une autre question angoissante qui persiste dans mon esprit : comment sont sélectionnés les candidats ? J’ai tellement peur de passer à côté de l’opportunité que je convoite tant
      Le bailleur que j’ai contacté m’a dit qu’on était trop en amont du projet, qu’il se peut que ce soit déterminé par la commune (conditions d’attribution). Le service habitat de la mairie de son côté m’indique qu’ils ne s’en occupent pas du tout !
      Du coup j’attends dans l’angoisse début de commercialisation prévu 1er semestre 2022. Je me vois déjà les appeler le 2 Janvier !

      Merci pour cette explication concernant la TVA ! Je suis moi aussi une personne très théorique haha mais je comprends les réalités du terrain quand on me les expliques

      Merci pour ma suite ☺ j’espère qu’elle sera bonne et spacieuse !
      Je vous souhaite la même.

1905. @ Fatima : la sélection des candidats ? En fonction de l’âge du capitaine, bien sûr ! 😉
      L’implication des communes est très loin d’être systématique. Quand cela est le cas, c’est que la commune a consenti des efforts pour que le projet voie le jour, en cédant un foncier à des conditions préférentielles ou en viabilisant un terrain, ou en accordant un financement complémentaire ou bonifié aux acquéreurs. Dans ce cas de figure, très souvent, il y aura aussi des clauses anti spéculatives imposées (par exemple une durée minimum d’occupation du logement), pour éviter l’effet d’aubaine et un enrichissement trop rapide des acquéreurs.
      Mais le plus souvent, si le vendeur n’a pas bénéficié d’aide particulière, il n’y a pas d’intervention de la collectivité au niveau de la sélection. A vérifier au cas par cas. Engagez un détective privé pour savoir qui vous raconte des craques ! 🙂

1906. Bonjour, et merci d’avance pour vos réponses
      Marié et un enfant
      Donc nous avons acheté un bien en location-accession, la levée d’option puis acte de vente en février 2017. L’appartement est en T3, nous souhaitons avoir d’autres enfants et une maison près de mon lieu de travail.
      Est-ce que nous pouvons vendre cet appartement pour cette raison ? Et à quel moment.
      Avec ou sans remboursement de la Tva ?
      J’ai bien regardé sur le contrat de location où Acte aucune ligne sur cela.
      Merci

1907. @ Benyet : La naissance d’un enfant fait partie des raisons permettant de ne pas avoir à rembourser le différentiel de TVA. Mais la naissance, ce n’est pas uniquement dire qu’on veut un enfant ; il faut qu’il soit effectivement là…

1908. bonjour,
      je vous remercie pour toutes les informations intéressantes!
      Sinon j’ai signé un contrat de location action en 2019 et j’étais éligible au ptz. Je souhaite lever l’option en septembre. Cependant mes ressources ont évolué et d’après ma banque je ne suis plus éligible au ptz car mes revenus n-2 sont supérieurs au plafond.
      Je souhaiterais savoir si le gel des conditions d’octroi du PTZ à la date de signature du contrat de location accession (plutôt qu’à la date de la levée d’option parce qu’entre temps les choses pouvaient avoir changé) est toujours d’actualité?
      merci pour tout

1909. Bonjour,
      Je vous remercie pour toutes les infos sur le PSLA.
      Je souhaiterais savoir si quelqu’un connait les établissements prêteurs ayant signé cet avenant type à leur convention avec la SGFGAS et relatif à la mise en œuvre de la mesure de « gel » de la réglementation PTZ seront habilités à émettre ces offres de prêt.
      Merci

1910. @ niar : je n’ai pas vu passer de contre information sur le sujet, donc je dirais oui, mais le plus simple est de vérifier en questionnant un courtier en crédit compétent ou plusieurs banques pour être sûr.
      L’évolution des textes sur le PSLA est plutôt en direction d’assouplissements ou d’adaptations aux défauts rencontrés.
      Par exemple, la dernière évolution réglementaire concernant le PSLA (et le PTZ associé au PSLA) est un décret du 12 novembre 2020 qui :
      – impose pour le PSLA une phase locative minimale de 6 mois
      – rend éligible au PSLA la transformation en logements de locaux auparavant non destinés à l’habitation (bureaux ou commerces par exemple), mais aussi les opérations assimilées à la construction de logements neufs au sens de la TVA (des logements anciens remis à neuf avec de gros travaux de structure, pour faire simple) et encore les opérations d’acquisition-amélioration de logements anciens (si les travaux représentent au moins 25% du coût de l’opération et si le logement atteint un certain niveau de performance énergétique).
      – pour le PTZ associé au PSLA, l’éligibilité est maintenant possible même quand le logement a déjà été occupé mais à 2 conditions (l’occupant initial doit être resté moins de 6 mois dans le logement et le logement doit avoir moins de 5 ans à l’entrée dans les lieux du second occupant).
      Je suppose donc que le législateur n’élargit pas d’un côté pour contraindre de l’autre, mais il vaut mieux vérifier auprès des prêteurs… 🙂

1911. merci Marc!!
      Je viens de contacter la banque postale, ils me confirment l’existence de cette loi. Mais ils n’ont pas signé l’avenant permettant ce ptz et ils pensent qu’aucun établissement n’a signé cet avenant. Je vais contacter des courtiers pour vérifier l’info.

1912. @ Niar : de rien, le PSLA se mérite… 😉

1913. Bonjour Marc,

      Merci beaucoup pour ce blog fort enrichissant. Cela fait un moment que nous vous lisons en quête de réponses à nos questions sur le dispositif PSLA. Nous nous sommes finalement lancés et avons signé un contrat de location accession en mai, nous habitons donc dans le logement depuis. Aujourd’hui, nous souhaitons lever l’option puisque nous arrivons bientôt à l’échéance des 6 mois minimum de location mais les banques censées proposer le prêt location accession n’ont pas l’air de comprendre le dispositif! Voici les zones d’incompréhension:
      – Logement neuf/ancien??? Nous avons signé le contrat de réservation sur plan mais selon quelques banques, il ne s’agit plus d’un logement neuf et donc nous n’aurions pas droit au PTZ. Qu’en est-il?
      – Le prêt PAS ne serait pas de leur ressort. Il faudrait monter un dossier auprès d’action logement (que nous n’arrivons pas à joindre).
      – Toutes les banques nous proposent un prêt basique car aucune connaissance du psla, qu’a-t-on à y perdre?
      – Des conseils pour cette phase de recherche/simulations de prêts?

      Merci beaucoup pour votre retour!

1914. @ Youssef : commençons par préciser une chose ; le PSLA est bien davantage un dispositif qu’un prêt. Car le principe d’un transfert de prêt PSLA, n’est quasiment jamais mis en œuvre, vu que lors de la levée d’option chaque locataire accédant peut bâtir le montage financier qu’il souhaite (à condition de trouver une banque qui lui accorde un crédit). Donc : financement en apport à 100%, montage avec un prêt PTZ ou sans prêt PTZ, avec PAS ou sans PAS, ou autre plan de financement à partir de prêt libre standard du marché, on s’en fout ! Ce qu’il faut c’est avoir un plan de financement qui marche et une banque qui prête. Et le plus simple, c’est d’aller voir un courtier en crédit immobilier qui aura un panel plus large (en termes de visibilité sur les banques et leur pratique du moment), pour sécuriser son parcours en obtenant un crédit correct. Hop ! On y va ! 🙂

1915. Bonsoir,

      J’ai levé l’option d’achat en décembre 2020 de mon PSLA ou il est indiqué clairement une exonération de la taxe foncière pour une durée de 15 ans. Cependant à la grande surprise, les impôts m’ont envoyé un avis de taxe foncière. Je crains que le bailleur, premier propriétaire n’a pas fait la déclaration H2. Avait-il l’obligation de le faire ou est-ce à moi de le faire. Enfin est-il possible de rattraper le coup en faisant moi même la déclaration maintenant pour les années à venir ?
      Par avance, je vous remercie du temps que vous m’accorderez à répondre.

1916. @ Ratier : déposer sa déclaration H2 est une obligation et le délai pour s’en acquitter est de 90 jours après l’achèvement. Pour un achat neuf classique, c’est le propriétaire qui supporte cette obligation, même si parfois, contractuellement, le vendeur prépare et pré remplit le document. Pour le PSLA, c’est le maître d’ouvrage (le vendeur bailleur) qui doit s’en occuper et il doit joindre à la déclaration des justificatifs (la décision d’agrément provisoire, la convention et le contrat de location-accession). Posez-lui la question de savoir s’il a fait le nécessaire et qu’il vous donne copie des courriers et pièces justificatives. Et questionnez les impôts ; le contribuable bénéficie maintenant d’un droit à l’erreur (de bonne foi). Même si, en principe, une déclaration déposée en retard et régularisée ensuite ne permet de retrouver le bénéfice de l’exonération que pour la durée restante (15 ans moins ce qui aura été perdu). Allez, on sort son téléphone et on s’y colle ! 🙂

1917. Bonjour
      J’aurais besoin de vos lumières et je ne vois pas de réponses sur le forum. Quelqu’un peut-il m’aider à calculer le prix de vente maximum d’un logement en PSLA par rapport à la surface du logement. Je parle en surface habitable (est ce la même chose que utile ?).
      Nous avons signé notre contrat de location accession en février 2021 pour livraison en novembre 2021.
      Il me semble que le prix de vente maximum a mal été calculé. En effet, nous avons signé pour 272000 € à Toulouse.
      Nous avons 78 m2 de logement (T4), 17 m2 de terrasse et une place de parking privative mais non fermée en parking souterrain. Nous avons aussi 58 m2 de jardin privatif. La terrasse est séparé du jardin par un petit muret, est totalement couverte et dallée. Pouvez vous me dire comment vous calculez la surface pour le calcul maximal du prix de vente ? merci

1918. Bonsoir,
      Étant célibataire est ce que je suis en droit d’acheter un appartement F3 en location accession.
      Merci d’avance.
      Cordialement.

1919. @ Shake : oui, pas d’ostracisme sur la taille du logement par rapport à la composition du ménage. Reste à faire un parcours PSLA complet en trouvant produit et vendeur !

1920. @ Manue : (mais non, la question n’a pas été supprimée, mais la publication n’est pas automatique, il faut que je valide pour éviter les spams ou les trolls 🙂 ).
      Sinon, les prix de vente du PSLA sont plafonnés en € HT par m² de surface utile (S.U.). Et la SU n’est pas la même chose que la SH (surface habitable). Elle est toujours supérieure (ou au pire égale) car viennent s’ajouter des m² d’annexes prises pour 50 % de leur valeur (je simplifie un peu).
      Donc, si vous voulez y voir clair, demandez à votre vendeur le détail du calcul de la surface utile de votre logement. Il vous suffira ensuite d’une multiplication pour vérifier que le plafond est respecté !
      Pour info, en 2021 : Zone Abis / A / B1 / B2 / C => Plafond HT/m² de SU : 4 906 / 3 717 / 2 977 / 2 598 / 2 272. Pour arriver au prix TTC, il faut bien sûr ajouter la TVA, au taux de 5.5% pour le PSLA.
      Amusez vous bien, Manue ! 🙂

1921. Bonjour Marc,

      Ce fut un plaisir de lire quelques années de questions-réponses, quelle motivation énergie, passion et ..patience ! 🙂
      Bon, ben moi aussi j’ai une question sur un projet d’acquisition en psla..je crois d’ailleurs que le bailleur à une clause anti-speculation mais je ne connais pas la durée
      1. je suis jeune j’ai 26 ans, j’étais étudiant l’année dernière
      2. je suis célib
      3. le projet sera livré en 2024
      4. je me projette de le louer 1 an et l’acquérir aussitôt (enfin dès que le bailleur me l’autorise….j’ai bien lu toutes les reponses plus haut :))
      5. j’espère bien me marier ou me pacser dans les 3 années qui suivent mon entrée dans le logement
      6. nous sommes en 2026 et youpi je me marie..ou en 2030 allé
      7. l’appart est devenu trop petit alors je décide déménager mais je souhaite le louer (car je le trouve trop sympa cet appart je veux le garder)
      question
      – puis je le louer à un montant de loyer libre (mais raisonnable bien sur) ?
      – dois je régler un différentiel de tva ?
      – aujourd’hui j’ai droit au ptz mais peut-etre pas en 2024 ..? => incidence si je loue l’appart ?

      Merci beaucoup pour votre réponse éclairante 🙂

1922. Bonjour @Marc tout d’abord merci pour ce boulot de renseignement sur le PSLA.
      Je suis en ce moment sur le point de signer un appart en PSLA pour livraison 1er trimestre 2024 (et donc levée d’option T1 2025).

      – Concernant la revente j’ai lu que celle ci peut se faire après 10 ans de détention sans avoir à reverser la TVA. Parle t-on dans mon cas de 10 ans à compter de T1 2024 (livraison) ou T1 2025 (levée d’option ? )

      – Est ce que tu sais si après ces 10 ans on peut mettre librement le logement en location ?

      Merci bien

1923. @ Taillebois : dans ce scénario futuriste de séance fiction… mais très possible, il n’y aurait pas de tva à reverser, car le différentiel de tva n’a pas à l’être dans le cas de survenance de certains évènements de la vie (le fameux alinéa 360 du BOFIP) comme décès, mariage, naissance etc… Par contre, si on veut louer (donc ne plus occuper le logement soi-même // pm : un loyer de marché est possible car le logement acheté en PSLA est un logement en pleine propriété) il faudra voir avec sa banque pour rembourser le PTZ et l’exonération de taxe foncière tombera à l’eau pour la durée restant à courir. On ne peut pas gagner sur tous les fronts ! 🙂 Et il faudra également respecter la ou les clauses anti spéculatives éventuelles…

      @ Ced : à partir du fait générateur, donc la livraison selon le BOFIP. Et après 10 ans, il n’y a plus de contraintes. Donc oui.

1924. Bonjour
      Merci pour votre article.
      J’ai une question sur ce dispositif mais plus précisément sur les conditions de constructions et les recours possibles. Je vais essayer de faire court…
      En 2020 nous avons réservé une maison via un bailleur social. Contrat de réservation + versement d’un acompte des frais de notaire. Cette maison fait partie d’un complexe de 10 maisons au total et 2 immeubles. Les maisons sont en PSLA et les immeubles en location classique.
      Jusque là tout va bien ! La construction est sous rt2012 et elle devrait être terminé au printemps 2022 et le contrat donne une date butoir de remise des clés max en juillet 2022.
      Quand nous avons signé, le mode de chauffage et eau etait une chaudière gaz condensation + panneaux solaires. Puis en décembre 2020 le commercial nous a adressé un mail simple pour nous dire qu’il avait été décidé à la place de cette installation de poser une pompe a chaleur, sans plus de details. Et ce pour coller selon le commercial à la nouvelle norme RE2020. ( A savoir que le permis de construire a été etabli alors que c’était sous RT2012 et que si je ne dis pas de bêtise, la re2020 n’est valable que pour les permis de construire a compter de 2022?! )
      au printemps 2021 nous avons eu rdv avec le commercial du bailleur pour le choix du carrelage et faïence… La nous lui avons demander plus d’infos et notamment ou allait se situer l’unite ou les unités ( ventilateur… ). Il faut savoir que les maisons sont mitoyennes avec un léger recul pour la nôtre (histoire je pense de ne pas faire toutes les maisons d’un seul tenant) et que nous avons un petit jardin de 50m2 avec un grillage et d’un côté un muret d 1m80 de haut sur 1m80 de large. Le commercial nous a dit que l.unite serait mise la où se serait le plus judicieux au niveau énergétique mais aussi la où cela gênerait le moins. Nous ne nous sommes pas inquieter. Puis en août 2021 en allant voir le chantier de l’extérieur, nous avons aperçu sur les 2 premières maisons, fixé dans le muret en plein milieu a 1 m de haut un support avec des sortes de pales et une gaine bleue fluo.. et dans notre mur et les autres maisons des chevilles. En plein milieu de la terrasse. Nous avons alors demander au commercial pourquoi l’unité assez imposante et visiblement bruyante allait être poser en plein milieu de notre terrasse qui n’est déjà pas très grande….
      Il a dit que lui même avait été interpellé de l’endroit… Et qu’il allait demander au promoteur. Je l’ai eu hier au téléphone et à ce jour il n’arrive pas à avoir de réponse écrite de la part du promoteur qui a l’oral seulement lui a dit que de toute façon il est trop compliqué et trop tard pour revenir sur le mode de chauffage décidé au départ (car nous avons demandé si on pouvait avoir le mode de départ vu l’encombrement du dispositif et la nuisance). Et que de plus selon eux c’etait le meilleur endroit pour poser l’unité au niveau énergétique… Sauf que ces personnes ne vont pas vivre dans ce logement…
      Le promoteur se retranche aussi derrière la mairie qui ne voudrait pas que l’unité soit mise en façade ( ce n’est pas une rue mais une impasse privée…)
      Pire encore hier le commercial me dit qu’en tant que réservataire nous n’avons aucun recours. A part si lui et son entreprise ( le bailleur) obtienne une solution, nous ne pouvons selon lui pas contester ce changement… En gros on subit et basta. Il m’a promis qu’il allait faire son maximum pour demander au promoteur d’arranger les choses et trouver une solution. Nous de notre côté nous avons demander soit que l unité soit mise en façade avant, soit au fond du jardin, soit de revenir à l’ancien mode mais une fois de plus selon lui le fait que ce soit un PSLA avec des avantages fiscaux et d’accès à la propriete ne nous laisserai pas la possibilite d’avoir un recours autre que de lui dire « on est pas d’accord ! » Alors nous pensons faire un recommandé au bailleur pour acté la situation. Nous avons déjà fait des mails mais il répond toujours par téléphone comme ça pas de trace écrite !
      Pourriez vous si possible nous éclairer ? Ou nous dire qui contacter.? C’est un projet de vie sur lequel nous n’avons pas envie de renoncer…
      Je reste à votre disposition et merci d’avance pour votre retour.
      Bonne journée.

1925. @ Marben : hé bien, un vrai roman votre histoire ! Mais de vous à moi, cela n’a rien à voir avec le PSLA (rien de spécifique au PSLA). C’est un sujet de modification de prestation par rapport au contrat initial. Il vous faut obtenir un RDV avec votre vendeur pour être sûrs de la solution technique retenue pour le chauffage et de la position du module extérieur de la PAC. Si cela ne vous convient pas, vous leur demanderez de modifier la position. Et si aucun accord ne semble possible, vous pouvez aussi faire remarquer que vous pouvez ne pas lever l’option… ce qui aide à motiver le vendeur en général. Et au pire, si rien ne vous convient, vous pouvez ne pas acheter, ce qui vous coûtera certes les frais avancés mais vous désengagera d’un projet mal pensé. Allez, au charbon !

1926. Bonjour,
      Merci encore pour ce blog c’est tellement gentil de répondre à toutes ces questions. Sauriez vous me dire dans le cadre d’une mobilité professionnelle pendant la phase locative si nous pouvons prétendre à une réduction du préavis? (changement région)
      Également par exemple si location dans un nouvel OPH est ce que aussi c’est possible d’effectuer un seul mois de préavis ?
      (Rien n’est mentionné dans le contrat à ce sujet)
      Merci par avance. Belle journée

1927. Bonjour.
      La question a déjà peut être déjà été posée, mais comme il y a beaucoup de commentaires dur de tout lire .
      J’ai acheté mon appartement dans le cadre du PSLA. Je suis en phase de vente de mon logement. Signature du compromis demain. Nous devons nous pacser début décembre.
      Dans le compromis, il sera note que je suis célibataire. Mon syndicat de copro s occupant de la vente, me signale juste de bien déposer mon pacs au notaire dès que celui ci aura lieu.
      Elle me dit qu’il fait simplement que le pacs ait lieu avant l acte de vente pour rentrer dans les cas d’exonération de la TVA.
      J’aurai aimé avoir confirmation que c est bien le cas. Je n’ai trouve aucun article me signalant si le pacs doit avoir lieu avant le compromis ou bien avant la vente réelle

      Merci par avance

1928. @ Christelle : il est normal que rien ne soit précisé dans le contrat de PSLA car ce sujet n’est pas spécifique au PSLA. Pendant la phase locative de votre PSLA et avant la levée d’option vous êtes locataire et ce sont les règles générales qui s’appliquent (voir sur le site de l’ANIL par exemple pour trouver votre réponse : https://www.anil.org/votre-projet/vous-etes-locataire/location-vide/fin-du-bail/ )

1929. @ Mélanie : la conclusion d’un PACS est l’un des motifs d’exonération de l’obligation de reversement du complément de TVA. Et le BOFIP (on parle souvent de l’alinéa 360 du BOFIP dans ces commentaires, évoqué dans un commentaire du 29 mai par exemple, allez le lire) indique sur ce point : « Lorsque les conditions auxquelles est subordonné l’octroi du taux réduit, notamment l’obligation de résidence principale, cessent d’être remplies » …
      Question : à quel moment les conditions cessent d’être remplies ? Quand vous promettez de vendre votre logement mais que vous l’occupez toujours à titre de résidence principale (et que la vente peut ne jamais se faire si votre acquéreur n’a pas son crédit par exemple), ou bien le jour où vous l’avez effectivement vendu et que vous n’avez donc plus la qualité d’occupant de ce logement?
      Je vous laisse conclure toute seule mais il semble que votre syndic de copropriété soit sur la bonne voie… 🙂

1930. Bonsoir,

      Tout d’abord merci pour le blog, mais également la partie question-réponse très constructive, je vais essayer d’expliquer ma situation clairement et rapidement.

      Je viens de signer le contrat de réservation il y a quelques semaines, à ce moment j’étais célibataire, je me pacs lundi prochain avec ma conjointe qui ne sera pas incluse dans le contrat, car il s’agit d’un achat uniquement à mon nom.
      Elle vivra donc avec moi dans le logement, mais uniquement à titre gratuit, car non inscrite dans les documents notariés, il est possible que nous devions quitter la France pour nous installer à l’étranger d’ici 5 ans (hors mutation) et il sera donc possible pour nous de rompre le pacs français avant de quitter le pays et je voudrais donc mettre le bien en location.

      Mes questions sont donc les suivantes :
      – Pour l’autorisation de la location, de ce que j’ai compris il s’agit uniquement de présence de clause antispéculative ?
      – En cas de mise en location il faudra donc rembourser le différentiel de TVA, si nous allons rompre le pacs avant de partir cela rentre t-il dans les possibilités d’exonération ? Même si j’ai signé le contrat « CONTRAT PRELIMINAIRE A UN CONTRAT DE LOCATION ACCESSION » en étant célibataire et que j’achète le bien uniquement à mon nom ? Il faut un délai d’ancienneté sur le pacs avant la levée de l’option d’achat ?
      – Avez-vous déjà entendu des personnes ayant négocié la non-présence de ces clauses antispéculatives ?
      Et une petite dernière pour la route (promis la dernière … 😉 )
      – Il me semble avoir compris par le promoteur que le schéma électrique n’était pas modifiable, ce que je trouve totalement aberrant surtout si c’est moi qui paie les modifications et qu’il s’agit surtout de mettre suffisamment de prises et au bon endroit pour installer la cuisine, si je ne lève pas l’option je ne vais pas m’enfuir avec la cuisine … Est-ce la règle habituellement ? Je sais que contractuellement rien ne les oblige, mais aujourd’hui j’ai signé un contrat avec un plan électrique qui n’est pas défini, ça serait un peu moyen d’indiquer que j’ai signé le plan tel quel alors que le schéma électrique n’est pas fourni. Est-ce un élément négociable habituellement ?

      Merci par avance pour votre réponse,

1931. Je précise également que je vais acheter le bien avec un crédit immobilier ordinaire et hors PAS et PTZ.

1932. Bonjour
      Nous sommes mariés sans contrat de mariage (communauté…) et avons signé un contrat de location accession il y a plus d’un an et dont les clés devraient nous être remises dans quelques mois.
      Malheureusement nous nous dirigeons vers une séparation de fait, sans divorce, sans passer devant le juge…. Compte tenu de la difficulté à trouver un logement, il n’est pas concevable d’annuler ce contrat.
      Un seul signataire habiterait dans le logement PLSA.
      Vaut il mieux se séparer officiellement avant l’entrée ou après l’entrée ? Avant la levée d’option ou après l’option ?
      Quelle conséquence sur la validité du contrat ? Sur la « résidence principale » et donc sur la TVA et sur l’exonération de la Taxe foncière ?

      Merci pour les info dans cette situation complexe.

1933. @ Ludovic : Bref, votre conjointe est un fantôme administratif ? 🙂 Pour la mise en location, il faut effectivement vérifier qu’il n’y ait aucune clause contractuelle dans l’acte (clauses souvent appelées anti spéculatives) qui rajoutent de la contrainte à la réglementation de base du PSLA (voir la réponse du 11-4-2021 plus haut @ Mario et Jean).
      Sinon, au-delà de la conclusion ou dissolution du PACS (évènements admis), la mobilité professionnelle de plus de 70 kms n’a pas besoin de résulter d’une mutation ; le texte prévoit explicitement une « mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement en cause » et c’est tout. Donc pas de souci si vous partez loin à l’étranger.
      En gros, PACS, mariage, naissance d’enfant et mobilité professionnelle (entre autres) permettent donc de justifier le fait que « l’obligation de résidence principale » cesse d’être remplie avant la fin de la période « contrainte » de 10 ans après la livraison. Ce qui justifie en conséquence que l’on ne soit plus redevable du remboursement du différentiel de TVA.
      Attention aussi au sort de l’exonération de TFPB (qui va fumer) et à informer sa banque, au cas où.
      Le sort du différentiel de TVA est plus limpide en cas de vente du logement, car il y a alors une mutation (l’acte de vente) et votre notaire du moment vous guidera pour prouver aux services fiscaux que vous ne devez rien à l’état car vous remplissez une des causes d’exonération prévues (le fort célèbre alinéa 360 du BOFIP 😉 ). Pour la mise en location, c’est moins clair car il n’y a pas d’acte, mais pour autant vous devez contacter les services fiscaux car il faut leur déclarer que vous n’habitez plus le logement, ce qui met fin d’office à l’exonération de taxe foncière (TFPB) et il vous faudra alors aussi justifier le non remboursement du différentiel de TVA. Je vous laisse vérifier tout ça avec votre notaire, car mon avis n’engage que moi et n’est qu’indicatif !
      Sinon, pour négocier les clauses anti spéculatives, vous pouvez aussi bien demander au Pape de fumer un chichon en public le jour de Pâques… Ces clauses sont le plus souvent imposées par le politique au vendeur et il y en général (pour les bons produits) plus d’acquéreurs que de logements disponibles à cause du prix allégé. Donc, pour négocier…
      Quant au schéma électrique, effectivement, pas d’obligation pour le vendeur, mais le promoteur que je suis essaye toujours de faire plaisir à l’acquéreur, à 2 conditions : que le schéma électrique ne soit pas farfelu (car en cas de désistement ou de non levée d’option, on va se traîner une installation à la noix avec difficulté de revente) et que l’état d’avancement du chantier soit compatible (technique et délais) avec les modifications demandées. Merde, j’ai des ampoules sous les doigts… 😉 Va falloir penser à alléger les questions !

      @ Jojo : c’est vous qui voyez pour la date. Quel que soit le cas, la séparation officielle vous permettra de vous exonérer du remboursement du différentiel de TVA. Pour le reste, il vaut mieux questionner le notaire du programme, mais si vous vous séparez officiellement avant la levée d’option, le problème sera à la fois d’obtenir votre crédit (il faudrait que celui qui va occuper la maison ait des revenus suffisants pour assumer seul le remboursement) et de convaincre vendeur et notaire de passer l’acte (car en principe celui qui lève l’option est celui qui a signé le contrat de location-accession) ; ce qui peut poser des problèmes (par exemple, obligation de signer un nouveau contrat de location accession, en supposant que celui qui va garder le logement réponde seul à tous les critères etc…). Donc, bien réfléchir et en parler au notaire et au vendeur pour tout vérifier et sécuriser le parcours !

1934. Bonjour
      Merci à vous pour votre page qui est une mine d’or. J’ai une question :

      En 2019, j’ai levé l’option d’achat de mon appartement avec ma femme. Nous sommes donc propriétaires.
      J’ai souvenir que lorsque nous sommes passés devant notaire (je ne sais plus si c’est à la signature du contrat de location accession ou a la levée d’option d’achat), nous avons du indiquer le nombre de personnes allant résider dans l’appartement.

      Aujourd’hui, mes beaux parents étranger vont venir s’installer pendant 4 mois chez nous, (visa d’un an). Ils doivent valider leur visa une fois en france en payant des taxes et surtout en donnant une adresse de résidence, qui sera la notre.

      Est ce que cela peut poser un problème vis a vis de la location accession ? En simplifié, une fois propriétaire, suis je libre de faire venir vivre de la famille chez moi pendant la durée que je veux, ou y a t il des contraintes avec la location accession ?

      Merci par avance, bonne journée

1935. Bonjour,

      Pendant la phase de location, savez-vous si il est préférable d’avoir une part acquisition élevée quand on est locataire ou pas? Si je choisis une part acquisition élevée, j’aurai un apport plus faible au moment de faire mon prêt.

      Afin de négocier au mieux mon prêt est-il préférable :
      – d’avoir payé une part acquisition importante pendant la phase locative et d’avoir un apport moins important au moment de l’achat,
      – d’avoir payé une part acquisition faible pendant la phase locative et avoir apport plus important au moment de l’achat.

      Actuellement j’ai le choix entre deux simulations sur laquelle se basera le montant de la part acquisition (la part acquisition sera égale à ma mensualité d’emprunt moins la part locative) :
      – emprunt sur 8 ans à 0.5% avec 95000€ d’apport => Soit une mensualité de 789 € sur 8 ans puis 316 € sur 12 ans
      – emprunt sur 20 ans à 0.7% avec 50000€ d’apport => Soit une mensualité de 687€ sur 20 ans

      Mon banquier et un courtier me conseillent d’emprunter plus longtemps sans mettre tout mon apport dans mon emprunt. Etant donné les taux d’emprunt faibles, il serait préférable de conserver une partie de mes économies et de les placer pour rembourser mon emprunt. Je les soupçonne de me conseiller cette option pour que j’emprunte à un taux plus élevé, qu’en pensez-vous?

1936. @ Genka : oui, oui, votre famille, George Clooney, Angelina Jolie, la reine d’Angleterre, qui vous voulez… 🙂

1937. @ Julien : une fraction acquisitive plus élevée (pendant la période de location) vous permet de constituer un apport un peu plus important qui vous servira à moins emprunter au moment de la levée d’option. Après, je ne pense pas forcément que vos conseils financiers aient envie de vous forcer la main. Posez vous plutôt la question – puisque vous avez le choix – de savoir si vous ne préférez pas garder de l’épargne disponible en cas de coup dur ou d’investissement imprévu (voiture, gros-électro-ménager etc…). C’est à vous de voir !

1938. Bonjour,

      Nous avons pour projet d’acquérir un bien en PSLA (quelle originalité me direz-vous)
      Je pense avoir saisi la majeure partie du dispositif mais un point me turlupine.
      Si je souhaite m’engager dans un projet de psla c’est que notre tx d’endettement et notre apport ridicule ne nous permet pas d’obtenir un crédit par la voie classique. Je me suis laissé dire que si, comme nous l’avons toujours fait avec les loyers, nous nous aquittions de notre redevance sans encombre et que nos revenus étaient suffisants, nous pourrions bénéficier d’une suite logique vers un crédit du même montant que la redevance.
      Mon inquiétude résulte sur le fait que dans 2 ans ni mon crédit voiture ni mon regroupement de crédits ne seront soldés. L’établissement bancaire va t’il demander les mêmes justificatifs que lors d’une vente classique ?
      Car vous l’aurez compris ce ne sont pas mes bulletins de salaires qui font défaut mais plutôt la part de crédit qui leur est consacrée.
      Si il me demande donc de lister mes prélèvements et qu’ils l’ajoutent à celui du remboursement immobilier je serai nettement au dessus de 33%. En effet nous avons donc 44000 euros de revenus annuels et 700 euros de prélèvements mensuels de crédit conso. Si doit se rajouter à cela 780 euros mensuel de crédit immo on tombe donc à 40% donc ça ne passera jamais. Même si dans les faits nous arrivons à vivre très décemment.
      Je misais donc sur notre inconditionnel sérieux dans le paiement des loyers. Pour que l’organisme valide le crédit.
      Est-ce possible selon vous ? Ou on va de toute façon au refus ?
      En parallèle nous comptons continuer les remboursement en anticipés de nos crédits mais 2 ans avant le transfert ça me paraît court pour faire tomber le tx à 33%…

      Merci pour votre aide.

1939. @ Xamlandes : c’est délicat. J’ai tendance à penser que les banques analyseront – lors de votre demande de crédit au moment de la levée d’option – avec leurs critères habituels. Et donc, effectivement, 40% de taux d’endettement… Ce qui est sûr également, c’est que l’historique des relevés bancaires doit être impeccable, car des découverts ou une dégradation du profil du compte n’incitent pas à la confiance. Mais il n’est pas évident que même avec un comportement exemplaire et des relevés « nickel », une banque passe outre un taux d’endettement élevé. Si j’étais vous, j’irais voir un courtier en crédit immobilier expérimenté pour lui demander si vous avez une chance ou s’il vous faut absolument avoir un profil « classique ». Croisez les doigts et passez en mode action ! 🙂

1940. Bonjour,

      Merci beaucoup pour votre blog que je lis régulièrement depuis plusieurs années. J’ai une question un peu technique sur les « raisons valables » de pouvoir mettre le logement en vente/location avant le délai des 10 ans.
      En effet nous sommes pacsés depuis longtemps (ie : nous avons fait la réservation et la levée d’option tout en étant pacsés) mais j’aurais voulu savoir si le fait de nous marier était dès lors également une « raison valable » de mettre le logement en location ?

      J’ai cherché un certain temps mais comme est précisé sur les textes « mariage, conclusion d’un pacs, mutation de plus de 70kms etc. », je ne sais pas si c’est l’événement qui compte (dans ce cas, se marier est bien une raison valable, quand bien même nous sommes déjà pacsés), ou le changement de situation familiale (et dans ce cas ça ne compte pas, car nous sommes 2 et nous resterons 2).

      Ps : Pour répondre à des questions que j’ai lu au-dessus : Dans notre cas Madame n’a pas souhaité participer à la levée d’option (pas de changement de situation, nos 2 noms étaient au contrat de réservation/location mais nous sommes restés pacsés pour la levée d’option), nous avons dû aller signer un avenant chez le notaire (qui a pris bien cher pour 5 mins d’ailleurs…) avant de procéder à la levée d’option en mon nom propre. C’est donc possible de modifier le contrat durant la phase de location, mais à noter que pour nous notre « situation » au regards des impôts ou de la composition familiale ne changeait pas (donc le notaire/organisme n’a pas eu à revérifier le respects des conditions d’accès au PSLA).

      Merci.

1941. @ Paul : oui, le mariage fait partie de la liste des évènements, ne nous privons donc pas d’en profiter… Quant à modifier le contrat, oui c’est possible, mais coûteux et pas automatique. Il faut que le vendeur le veuille (en général, si la vente peut être finalisée, ça lui va) et il faut aussi que le « ménage » nouvellement acquéreur remplisse tous les critères, dont le respect des plafonds de ressources et la capacité financière à acquérir (assez d’argent pour rembourser le crédit futur sans dépasser le taux d’endettement maxi et assez peu pour ne pas dépasser les plafonds de ressources). Pas toujours évident de cocher toutes les cases… 🙂

1942. Bonjour Marc,
      Tout d’abord merci pour ce blog génial.
      Énormément de réponses, donc difficile de trouver la réponse qui me convient donc je vous expose mon cas.
      Avec ma compagne, nous avons acheté un appartement en PSLA en étant en couple ( et 2 enfants) mais officiellement « célibataire » donc en indivision. Le notaire nous a énoncé les différentes clauses de revente possible sans rembourser le différentiel de tva, dont le pacs (et sa dissolution), mutation à plus de 70 Kms, naissance d’un enfant et autres…
      Aujourd’hui nous voulons vendre et à notre grande surprise, l’assistante du notaire nous dit qu’en fait il aurait fallu que l’on se pacs avant l’achat et que donc ni la conclusion du pacs ni sa dissolution ne pourra justifier le non remboursement de la TVA.
      Est-ce vrai ?
      Nous reste t’il que la mobilité (car nous ne voulons pas un troisième enfant, ni mourir ) ou devons nous nous résigné à payer le différentiel de tva (environ 15000 euros si mes calculs sont bon)
      Merci pour votre réponse, car nous ne savons plus qui croire ou où se renseigner
      Cordialement
      Mika

1943. @ Michael : ce que vous dit l’assistante du notaire ne correspond pas à ce qui est écrit dans le BOFIP. A titre personnel, mais ceci n’est que mon avis, elle se trompe probablement. Le meilleur moyen d’y voir plus clair est de poser la question aux services des impôts dont vous dépendez. Et au besoin, de consulter un deuxième notaire ailleurs (si l’un de vos amis ou famille en connaît un) car 2 sons de cloche valent mieux qu’un. Surtout s’il cloche ! 😉

1944. Bonjour,
      j’ai fouillé sur le blog, mais je n’ai probablement pas bien vu donc je pose la question ici:
      Mon ex compagne et moi avons signé sur plan en 2018 un contrat PSLA d’une valeur de 182000€, nous avons acquis la maison en septembre 2021 après la phase locative.
      Or madame souhaite rompre et refaire sa vie, entre temps le confinement et les années ont fait que la maison est estimée a 240000€. Sur ces 182000€ , 80000€ viennent de mon apport personnel et les 102000€ restant en financement à part égal sous forme de pret, étant pacsé nous avions pris régime indivision.
      Souhaitant conserver la maison quelle soulte je vais devoir lui donner ? Se base t on sur le prix d’achat il y a 3 ans au notaire ou sur le prix estimé actuel car dans le second cas je ne pourrai plus assumer de garder la maison et serai contraint de revendre. Le projet d’une vie s’ecroule d’ou mon message ici, merci par avance de votre réponse.

1945. Bonjour Marc,
      Mon compagnon et moi venons de nous séparer. J’ai quitté le logement et envoyé une lettre de résiliation à l’opérateur. Nous avions signé le contrat en location-accession et étions dans le logement en phase locative. Lui va rester dans le logement. Suis-je obligée de passer par le notaire pour annuler ma partie de contrat de location-accession ou le préavis que j’ai envoyé va-t-il suffire à me libérer?

1946. @ Cédric : désolé mais la question n’est pas dans mon champ de compétence. Cela étant, n’importe quel notaire, dont celui de votre achat, pourra rapidement vous donner une réponse. Et une réponse sûre. Contactez le !

1947. @ Valérie : par hypothèse, vous n’allez donc pas lever l’option et devenir propriétaire. Et par ailleurs étant dans la phase locative, vous venez de notifier à l’opérateur votre résiliation et le fait que vous quittez le logement. Je ne vois pas quel risque vous encourrez en l’état, puisque rien n’oblige à rester à vie locataire dans ce logement ni à lever l’option, ce qui n’est qu’une faculté et pas une obligation. Mais là aussi, si vous voulez une certitude, le notaire du programme est le mieux placé pour vous répondre. Hop ! 🙂

1948. Bonjour Marc,
      Merci de votre réponse. J’avais bien compris que je pouvais sortir de la phase locative mais dois-je passer chez le notaire pour ça ou en phase locative, une lettre de résiliation sans passage par le notaire est-elle suffisante (sachant qu’il y a eu une inscription aux hypothèques? De plus, mon ex-compagnon n’ayant plus que très peu de ressources, l’opérateur est-il en droit de refuser cette modification? Car le contrat indique que nous sommes solidaires…

1949. @ Valérie : si votre compagnon a très peu de ressources, il ne pourra donc pas non plus lever l’option et devenir propriétaire. Cette situation de fait s’impose à tous, vendeur compris. Le seul sujet est l’éventuelle prise en charge de frais de main-levée car le contrat de location-accession a fait l’objet d’une publication aux hypothèques. A voir avec le notaire du programme…

1950. Bonjour,

      Nous avions acquis un F4 en PSLA, nous avons rompu le contrat avant levée d’option. La copropriété nous demande encore de payer les charges mensuelles est-ce légale? Je me vois mal payer mon loyer + les charges d’un appartement vide jusqu’à ce qu’il trouve qqun pour l’acquérir….

      Cordialement

1951. @ Pauline : je suppose que vous avez écrit en recommandé au vendeur-bailleur et quitté le logement ? Et que vous n’êtes donc même plus locataires de ce logement ? Si c’est le cas, indiquez le, justificatifs à l’appui, au syndic de copropriété. Car si vous avez rompu votre contrat de location-accession et quitté le logement, je ne vois pas à quel titre la copro peut vous demander de continuer à assumer des charges. Avez-vous consulté l’ADIL de votre département ? Sinon, faites le !

1952. Merci pour votre réponse,

      Oui nous avons quitté le logement depuis début novembre.
      D’accord j’ai hésité à les contacter ne sachant pas où allait leur compétence la dedans encore merci pour votre réponse!

      Bonne journée

1953. @ Pauline : De rien et bonne suite ! 🙂

1954. Bonjour,

      J’ai réservé un appartement en PSLA il y a moins d’un an et j’ai eu une proposition d’embauche que je compte accepter à plus de 70 km.

      Je suis encore en phase locative et je voudrais savoir si je pourrais récupérer les frais de notaire que j’ai payé si je renonce à l’option d’achat ?

      De manière générale, j’aurais voulu savoir si la raison de mon déménagement me donne le droit de récupérer certaines sommes déjà versées ?

      Pour l’instant j’ai versé, le dépôt de garantie et le virement locataire- accédant. Est-ce que ces sommes pourront m’être restituées ?

      Cordialement

1955. @ Pascal : désolé mais la réponse est non. Les frais versés à l’occasion de la signature du contrat de location-accession sont perdus car ils couvrent les frais d’acte et de publication aux hypothèques de ce contrat. En revanche, vous pouvez demander le remboursement d’un éventuel dépôt de garantie (selon ce qui a été dit dans le contrat) et le montant cumulé des fractions acquisitives de vos échéances mensuelles de locataire (pas la part correspondant au loyer, uniquement celle correspondant à la constitution de l’épargne).

1956. Bonjour, tout d’abord, merci de continuer a répondre à toutes les interrogations sur ce sujet !
      C’est peut être une question idiote mais qu’en est il des demandeurs d’emploi ? ou des personnes en création d’entreprise ? Ou les pères/mères au foyer ? Faut il absolument avoir un emploi pour avoir accès a ce genre d’accession/location ?

      Merci

1957. @ Andréa : ben oui… parce que trouver une banque qui va vous prêter sans un minimum de certitudes financières, c’est perdu d’avance. Il n’y a pas de confiance de principe, juste des principes de solvabilité de leur point de vue.

1958. Bonjour Marc, mon fils a acheté en PSLA, il sera propriétaire en avril 2022.
      Or depuis qu’il y habite il constate des malfaçons, il les a signalées, un responsable les a constatées et rien ne bouge.
      Un Exemple parmi d’autres : il a constaté et signalé une fuite d’eau au niveau de la canalisation principale..silence radio
      Mis a part de le signaler, que peut il faire?
      Ses malfaçons doit il les faire constater par un huissier ? A qui ? Au Vendeur ou à celui qui à fait le bâtiment ? Après différents appels, mails il ne sait comment faire pour faire bouger les choses. Pas de réponse.
      Faire des lettres recommandées ? A qui faut-il les adresser ?
      Lors de l’achat devant le notaire si les malfaçons ne sont pas réparées, faudrait il le signaler et mettre des réserves sur la qualité de l’ouvrage ? D’avance je vous remercie pour les réponses.
      Cordialement

1959. @ Patricia : des lettres recommandées ? Ce sera utile, surtout si le bailleur-vendeur ne vous a jamais répondu par écrit pour prendre en compte les malfaçons et leur réparation. Après, il y a aussi un volet stratégique : votre fils ne sera propriétaire que s’il lève l’option et ce qui intéresse le bailleur-vendeur c’est de dénouer son programme immobilier en vendant effectivement les logements. Donc une lettre recommandée pour dire qu’en l’état actuel des malfaçons, il ne sera pas question de lever l’option, serait sans doute de nature à faire bouger les choses. Commencez par ça…

1960. Bonjour,

      J’ai réservé un appartement PSLA en 2021 mes revenus n-2 permettaient d’y entrer je suis en phase de location depuis septembre. Or depuis 2020 mes revenus ont augmenté et aujourd’hui les banquiers ne peuvent pas me faire de prêt PSLA. Est il possible d’avoir un prêt classique sans passer par un PSLA ? Est ce que je vais pouvoir acheter l’appartement ou bien me refuser sachant que mes revenus sont au dessus du plafond depuis 2020?

      Merci pour tout

1961. Cher Marc,

      Tout d’abord, merci pour ce blog qui est une véritable référence pour le PSLA!

      J’explique ma situation: nous avons acquis un bien en PSLA il y a de cela 4 ans, or cette année, une opportunité de départ à l’étranger se précise. Entre temps, nous avons eu un enfant, réglant donc la question du remboursement du différentiel de TVA.

      Néanmoins, nous avons dans notre contrat de vente une clause anti spéculative très dure, nous obligeant à occuper le bien en résidence principale pour 8 ans, de ne pas le louer, ni le vendre, autrement indemniser le vendeur d’un montant faramineux.

      Est-ce légal? Quid d’une famille qui s’agrandit? Ne serait-ce pas une atteinte à la propriété privée ?

      Merci de vos lumières !

1962. @ Alex : si vous étiez conforme au moment de la signature du contrat de réservation en termes de respect de plafond des ressources, alors vous restez en piste. Je ne saisis pas bien la réaction du banquier (même si tous ne comprennent pas très bien les règles du PSLA), mais on s’en fiche puisque n’importe quelle banque peut vous octroyer un crédit « classique » pour financer votre achat, que ce soit un PSLA ou pas. Vivez votre vie ! (et allez voir un courtier en crédit compétent pour assurer le coup…)

      @ Borsalino : ah, les clauses anti spéculatives… le souci, c’est qu’elles sont inscrites dans votre acte et donc réputées contractuelles, ce qui fait qu’on doit les respecter ou subir les conséquences décrites. Sauf si un juge les considère abusives du fait d’un déséquilibre du contrat, mais là, ce n’est pas du tout gagné… Parlez-en peut-être à l’ADIL de votre département pour avoir un avis plus circonstancié ?

1963. Bonjour Marc,

      Tout d’abord, merci pour la tenue de ce site dédié au PSLA qui est une vrai mine d’or.

      Je suis moi même locataire accédant depuis décembre 2020 à Strasbourg, d’un programme qui a réussi à prendre 2 ans de retard pour être construit :-).

      Là n’est pas la question. En effet, la période de location obligatoire mentionnée dans le contrat de réservation est dépassée (8 mois), depuis juillet 2021. J’ai levé l’option à cette date. Depuis nous sommes dans l’attente du fameux ‘agrément définitif’ qui doit ‘arriver pour sûr’ chaque mois depuis 6 mois. Plus précisément cet agrément doit être délivrer par l’Eurométropole de Strasbourg. Je vous passe les déboires et revirements avec la banque pour finaliser une offre de prêt qui finalement traîne en l’absence d’agrément.

      Quelque chose m’échappe : quel est l’intérêt selon vous pour une institution publique de faire tourner en bourrique des locataires-accédants PSLA, fin prêt à acheter, en leur faisant miroiter un hypothétique agrément ?

      Et d’ailleurs, connaissez-vous éventuellement les critères analysés afin de délivrer cet agrément ? (la vérification du respect des critères PSLA par les locataires accédants me semble très rapide, peut-être y a t’il également des critères davantage techniques liés au bâtiment ?)

      Merci pour le partage de connaissance.

      Bonne journée

1964. Cher Marc, merci pour votre réponse… en effet, cela semble judicieux!

      Bonne continuation!

1965. Bonjour Marc,

      Question que l’on ne t’a jamais posée je parie!!

      Si je re vends mon logement acheté en location accession seulement deux mois après avoir levé l’option d’achat, est-il considéré comme ma résidence principale et serai-je à ce titre exonéré de l’impôt sur la plus value ?

      Merci d’avance pour ta réponse

1966. @ Antop : aucun intérêt pour l’opérateur en tout cas ; il doit être pressé de transformer l’essai en vente définitive. La perte de temps pour aboutir est selon toute vraisemblance le signe soit d’une médiocrité de la performance administrative (relation vendeur / métropole dans l’instruction des agréments définitifs) soit d’un souci au niveau des critères à vérifier. Par exemple, le calcul des prix de vente maxi, ou celui des fractions locative / acquisitive. Ou la conformité de l’immeuble (obtention de l’attestation de non contestation de la conformité : DAACT). Bref, posez directement la question à votre vendeur pour qu’il vous dise ce qui coince !

      @ Borsalino : de rien, vous nous direz le résultat !

      @ Djib : en principe, votre logement est votre résidence principale (en tant que locataire) depuis le jour à vous y avez emménagé (dès la phase locative) et votre résidence principale en tant que propriétaire depuis le jour de l’acte de vente définitif. Donc, il vous suffit de conforter votre opinion en allant lire ceci sur un site du gouvernement : https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/plus-values-exonerees
      Cela étant, l’objectif normal quand on achète un logement en PSLA, n’est pas de faire une plus-value très rapide mais de bien y vivre en l’ayant acheté moins cher que le prix du marché, non ?

1967. Bonjour Marc,
      Avec mon concubin nous souhaiterons acheter en PSLA (50/50).
      Lorsque que nous serons propriétaires du bien (signature du contrat de transfert de propriété) quelles sont les modalités et démarches si nous nous séparons et que l’un d’entre nous décide de racheter la part de l’autre.
      Le futur propriétaire conservera t-il les avantages fiscaux (TVA réduit et exonération de la TFPF) ? car le logement restera en tant que RP.
      De ce fait, quelle fiscalité sera appliquée ? (taux réduit, fiscalité relative à l’indivision …)
      Merci pour votre réponse.
      Cordialement.

1968. Bonjour.
      J’ai signé chez le notaire en octobre dernier pour un appartement en PSLA.
      Aujourd’hui, j’ai une opportunité de reprise de commerce dans une autre région.
      Actuellement je suis salariée et du coup je démissionnerais donc pour acheter le fond de commerce…
      C’est une belle opportunité et je ne pensais pas à un tel changement si rapide.
      Je me retrouve coincée… j’ai donné 7 500 € pour la réservation, je pense que je vais les perdre…
      Merci d’avance, si vous pouviez me confirmer cela…
      La livraison était prévue en octobre prochain.
      La vie est faite de rebondissements…

1969. Cher Marc,

      Merci beaucoup pour ce site qui est une vrai Bible concernant le PSLA!!!

      C’est à mon tour d’exposer mon petit problème du moment!
      Mon conjoint et moi même nous nous lançons dans cette « folle » Aventure!!

      Hier nous avons eu la visite des cloisons et première chose que je vois c est DE LA MOISISSURE sur le dessus de toute les fenêtres, dans un angle bas de la cuisine, au niveau des tuyaux d’eau, au niveau des accés de ventilation également…. Je commence à paniquer mais visiblement je suis la seule… D après le technicien c’ est tout à fait normal car le bien est en RDC et que c est dû à l humidité du sous sol qui remonte, que c est en cours de séchage et que la moisissure va être traitée et enlevée à l’eau de Javel.
      Mais cette explication je n’en suis pas satisfaite.. Je me dit déjà de un qu’il y a un problème d humidité important voir un problème de malfaçon, de deux que mon placo et et mon isolant maintenant sont trempés et que la moisissure va finir par réapparaître un jour et de trois que personne ne trouve ça choquant un immeuble neuf déjà plein de moisissure.

      J’ en ai bien entendu parlé au service commercial et administratif qui disent que pour eux c est  » Tout à fait normal tour vas disparaître au séchage « .

      J’aurais aimé avoir ton avis d’expert sur le sujet et connaître un peu les recours qui sont possibe maintenant pour ne pas vivre au milieu d’une forêt dans mon salon .

      Merci d’avance pour ton retour.

      Flavie

1970. @ Mathilde : franchement, je n’ai jamais creusé cet aspect. Désolé. Le plus simple est de poser la question par écrit à votre service des impôts et au notaire du programme.

1971. @ Koryne : hélas, les frais versés au notaire lors de la conclusion du contrat de location-accession sont effectivement perdus, car correspondant à des dépenses irréversibles (le contrat de location accession est un acte authentique et publié aux hypothèques). A vous de voir avec le notaire ce que cet acte a réellement coûté (la totalité des 7 500 euros ou moins ?) et ce que vous pouvez éventuellement vous faire rembourser. 🙂

      @ Mathieu Flavie : bon, ce n’est pas le PSLA qui est moisi ! La question ne concerne d’ailleurs pas le PSLA, hein… A titre exceptionnel, je réponds sur ce hors sujet ! 😉
      Des cloisons avec moisissure, dans ma vie de promoteur, j’en ai déjà vu et subi. La question n’est pas celle de savoir si un placo peut être traité pour retrouver ses qualités normales, ça c’est oui s’il n’est pas totalement détrempé. De l’humidité qui crée de la moisissure, si le placo n’est pas entamé, ça se gère. La vraie question, c’est celle de la cause de la moisissure. S’il y a eu une venue d’eau ponctuelle, on laisse sécher (on peut mesurer le taux d’humidité de la cloison avec un testeur), éventuellement on chauffe le local si on est proche de la livraison pour accélérer le séchage, puis on traite, on peint et le tour est joué. En revanche, si la cause n’est pas déterminée ou récurrente, le risque de maintien de la cause et de ses dégâts est réel, et là, ce n’est plus la même musique. Il vous faut l’avis d’un technicien pour analyser le sujet de visu et s’assurer que la cause ne soit plus présente (éventuelle infiltration d’eau entre mur extérieur et doublage ou autre). On s’y colle ! 🙂

1972. Bonjour,
      J’habite dans un psla en location et j’ai levé l’option pour l’acheter.
      Au même moment j’ai trouvé un bien que j’aimerai aussi acheter comme investissement locatif.
      Est ce qu’il y’a une obligation de signer ma résidence principale en premier ?
      Je peux signer l’investissement locatif ensuite trouver un financement et signer la résidence principale psla ou pas ?
      Je vous remercie

1973. @ Ghita : aucun ordre de préférence, les deux sujets sont indépendants. En revanche, assurez vous bien que la banque qui va vous financer vous accorde les deux crédits car si vous validez le premier projet et qu’elle vous refuse ensuite le deuxième…

1974. Bonjour Marc,
      Je suis actuellement en phase locative d’un T2 (signature de contrat chez le notaire, etc).
      Ma femme et moi attendons l’arrivée d’un enfant et nous avons trouvé un autre programme PSLA dans une autre ville pour un T4.

      Dois-je d’abord résilier mon PSLA actuel pour pouvoir prétendre à un nouveau PSLA ( je ne serais pas bloqué ?)
      Ou je peux signer un autre contrat PSLA directement et résilier L’actuel par la suite ?

      Pourrais-je récupérer le dépôt de 1600€ et la part acquisitive ?

      Merci pour votre retour Marc.

      Bien Cordialement !

1975. @ Anilson : si vous avez déjà signé le contrat de location accession (cf phase locative en cours), vous ne récupèrerez pas les frais de l’acte du contrat de location accession. La part acquisitive en revanche devra vous être remboursée puisque c’est la constitution anticipée de votre apport pour l’acte d’achat définitif, que vous ne signerez pas puisque vous voulez abandonner le projet.
      Quant à la signature d’un nouveau contrat avant d’avoir résilié celui en cours, le plus simple est de poser la question au vendeur du nouveau programme ; mais ça doit pouvoir se faire, car rien n’empêche quelqu’un de changer de logement (on n’occupe jamais 2 logements à la fois en tant que résidence principale) ; on vous demandera peut-être d’attester que vous ne lèverez pas l’option ? A voir avec l’opérateur du nouveau programme !

1976. Bonjour Marc
      J’ai acheté en PSLA , pour bénéficier de l’exonération de la taxe foncière, dois-je effectuer une démarche auprès des impôts ou cela se fait automatiquement ?
      Merci pour votre réponse

1977. Bonjour Marc!

      Merci pour ce site qui est un puit d’information!! et merci la fonction recherché qui permet de retrouver quelques infos plus vite jai passé pas mal de soirée à lire les commentaires mais certains en diagonales… Jusque tombé sur celui de taillebois du 18 octobre 2021.

      En fait…. je me retrouve un peu (complétement) dans sa situation mais pas sur un futur hypothétique mais un présent présent.
      Pour résumer :
      J’étais jeune (25 ans) célibataire, pour faire un PSLA sur un T2
      Phase locative de mai 2017 à Juin 2018
      Donc propriétaire depuis.

      Entre temps je me suis pacsé (juillet 2020) avec des projet d’aggrandissement et de marriage à l’été 2023.
      Du coup on commence à être un peu à l’étroit… et on commence à regarder pour plus grand. On souhaiterai conserver l’appartement pour le mettre en location, je comprends qu’avec le marriage ou la naissance il n’y aurait pas TVA à reverser (le fameux alinéa 360 du BOFIP répété tout au long des commentaires 🙂 ).

      Ma problématique, j’ai relu mon contrat je n’ai pas vu de clause anti spéculative par contre je ne sais pas s’il y a quelque chose à faire pour pouvoir mettre mon appartement en location ? Une éventuelle déclaration à faire à un organisme ou autre? C’est cette partie qui me turlupine… Il n’y a peut-être rien à faire mais je préfére en avoir le coeur net…

      Merci de votre aide !
      Cordialement,
      Fabien

1978. @ Capel : assurez vous auparavant auprès de votre vendeur / bailleur que la déclaration H1 ou H2 (selon que c’est une maison ou un appartement) a bien été complétée, signée et envoyée au service des impôts (dans les 90 jours de l’achèvement), mais sinon, oui, ce sera pris en compte de manière automatique.

1979. @ Fabien : il faudra forcément informer les impôts et votre banque au moins. Comme vous n’avez plus droit à l’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (cf perte du statut de résidence principale), il faut bien indiquer aux impôts le point de départ de la nouvelle situation (pour éviter qu’ils ne s’en rendent éventuellement compte tout seuls plus tard, avec un redressement à la clé ?). Et il faut également informer votre banque (car 1-si PTZ il y avait, il faudra le rembourser et 2– elle n’est pas obligée de maintenir l’emprunt principal en cours car l’objet du financement n’est plus le même). Voir avec elle donc, si quelque chose est à rembourser en termes de capital restant dû ou à transférer sur votre nouvel achat immobilier (votre nouvelle RP pour laquelle vous allez aussi devoir emprunter, non ?).

1980. Bonjour Marc,

      J’aurais souhaité savoir quelle surface prendre en compte pour le calcul du prix de vente maximum en psla (terrasse ? Place de parking privative dans parking souterrain…). Merci pour votre précieuse aide !

1981. @ Dos Santos : la définition est connue et basée sur la surface utile du logement

       » La surface utile correspond à la surface habitable du logement augmentée de la moitié des surfaces annexes telles que définies dans l’arrêté du 9 mai 1995 et, dans la limite de 6 mètres carrés, de la moitié de la surface du garage ou emplacement réservé au stationnement des véhicules, annexé au logement et faisant l’objet d’une jouissance exclusive par l’accédant. Les surfaces annexes sont les surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre. Elles comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et, dans la limite de 9 mètres carrés, les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié ».

      Et la mise à jour des plafonds au m² est consultable ici : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000044616449
      Amusez vous bien ! 🙂

1982. Bonjour Marc
      J’ai une question, à laquelle je n’ai pas vu de réponses, sur les 9 ans de questions réponses je n’ai pas tout lu mais j’ai bien fouiné.

      Je m’explique, ma « copine » a acheté un appartement T2 en PSLA, et elle voudrait que je rachète la moitié des parts, vu qu’on a toujours fais moitié moitié autant sur la part locative que sur les charges ou les travaux, je trouve que c’est le minimum
      Donc, on vient à notre gros ?, Est ce que vu que ça sera toujours sa résidence principale elle paiera la différence de TVA ? Vu qu’elle a un PTZ, et que j’ai été propriétaire assez récemment, on lui demandera de rembourser son PTZ ou elle le conservera ?
      Les banquiers n’en savent rien , personnes ne sait rien, j’espère que Marc nous sauvera de cette tourmente !!

      Dans l’attente de la sainte réponse.

      Bien cordialement

1983. Bonjour Marc ,

      j’ai une questions , j’ai acheter un appartement en tant que célibataire en PSLA il y a 3 ans , j’envisage de me pacser et de revendre l’appartement .
      Si j ‘ai bien lu la loi , la conclusion d’un pacs entre dans l’exonération du remboursement de la TVA cependant dans la description il y a la mention :
      « à condition que le bien n’ait pas été acquis par les ou l’un des futurs époux ou partenaires dans le cadre d’une indivision  »
      cette informations ne me concerne pas vu que j’ai acheter seul?
      Merci de votre future réponse .
      PS merci pour votre blog une vrai mine d’or

1984. @ Kévin : pffff… merci du poulet ! 🙂
      A priori, je ne vois pas de solution très évidente. Une piste ? Votre copine n’a pas acheté de parts mais un logement PSLA. Donc, si vous voulez en acquérir un bout, il va falloir procéder à une vente devant notaire. Pour rappel, la constitution d’un PACS (notamment, relisez bien l’alinéa 360 dont il est plusieurs fois question dans les commentaires) permet de ne pas être redevable du différentiel de TVA… et s’il intervient avant la vente/cession de 50%, le sujet du différentiel de TVA sera purgé. Restera le remboursement éventuel du PTZ et du prêt bancaire principal (logiquement la banque devrait demander le remboursement de 50 % environ vu qu’elle n’a pas vocation à financer à 100% un bien détenu à 50% par l’emprunteur, mais c’est à voir avec elle). Et restera aussi la perte de l’exonération de taxe foncière éventuelle, pour laquelle il va vous falloir consulter le service des impôts. La vie n’est pas toujours un fleuve tranquille et la lessive Saint-Marc ne peut pas tout nettoyer ! 😉
      Donc, il va falloir discuter officiellement avec notaire + banque + impôts. On n’a rien sans rien…

1985. @ bipbip : je ne vais pas jouer au vil coyote, mon cher bipbip. 🙂 Si vous avez acheté seul, il n’y a effectivement pas d’indivision. Cool…

1986. Bonjour,
      J’avais la signature de l’acte (levée d’option) prévu pour fin avril et j’ai eu un peu de retard pour obtenir les différents crédits.
      Le bailleur a-t-il le droit de me demander de payer le loyer en attendant la signature chez le notaire?

      Merci

1987. @ Crésus : ben oui, Crésus, tout le monde n’est pas aussi riche que vous ! 🙂
      Plus sérieusement, on est soit locataire soit propriétaire. Et tant que l’acte n’est pas signé vous êtes locataire, et donc… vous devez votre loyer ! Désolé…

1988. Bonjour Marc,
      je suis en phase locative depuis octobre 2021 et maintenant, j’ai décide d’acheter cet appartement.
      Ma question:
      Quand j’ai signé le contrat location-accession, j’étais éligible à PTZ et je suis toujours éligible, mais normalement, le PTZ est pour un appartement neuf(dans ma zone) et j’habite déjà dans cet appartement depuis 7 mois. Donc je n’aura plus le droit au PTZ ?
      Merci d’avance !
      Nina

1989. @ Nina : vous êtes l’occupante d’un logement neuf (1ère occupation) et vous allez lever l’option. Donc, sur ce critère là, c’est bon pour le PTZ. Reste à voir avec votre prêteur si vous cochez toutes les cases par ailleurs !

1990. Bonjour,

      Merci pour votre blogue plein d’informations utiles pour les personnes voulant accéder ou étant déjà en Psla.

      J’aurai à mon tour deux questions avant cela la situation : Nous sommes passés devant le notaire pour la levée d’option en février 2022 pour un appartement que nous avons réservé il y a 4ans de cela. Comme entre temps les plans changent nous aurions aimé rompre notre Pacs et donc revendre notre bien (ou bien le louer)
      Notre contrat possède une clause anti-spéculative qui est la suivante :

      Le représentant du VENDEUR ès qualités, informe l’ACCEDANT du fait que
      l’objectif poursuivi lors de l’élaboration du Projet de Construction objet des
      Présentes et du choix des partenaires chargés de sa réalisation, a été de créer les
      conditions économiques permettant qu’une partie du programme soit
      commercialisée au profit d’accédants à la propriété à revenus moyens ou
      modestes.
      A cet égard, les logements du Projet de Construction entrent dans le cadre
      d’une politique d’aide à l’accession à la propriété de ménages modestes. Les
      bénéficiaires desdits logements devront remplir les conditions visées ci-dessous,
      résultant de l’acte de vente visé sous l’article 3.4, régularisé entre l’EPAMARNE et
      le VENDEUR :
      « Cette répartition du programme répond à un objectif de mixité sociale dans
      les ZAC développées par l’Etablissement Public. L’acquéreur bénéficie à ce titre d’une
      minoration de la charge foncière pour la surface de plancher développée dans ce
      cadre. A cette fin, répondant à un objectif d’intérêt général, constituant un motif
      légitime et sérieux, l’EPAMARNE accepte une diminution du prix de la charge foncière :
      « – Pour les logements individuels et collectifs au prix de 472 € HT/m² de
      surface de plancher alors que le prix de cession à l’acquéreur est actuellement de 404
      € HT/m² de surface de plancher, soit un différentiel de 68 €HT/m² de surface de
      plancher.
      « En conséquence, et afin d’éviter toute spéculation étrangère aux objectifs
      poursuivis, l’acquéreur s’oblige expressément au respect des dispositions [aux articles
      2.4.1, 2.4.2 et 2.4.3] ci-dessous et s’engage à les faire accepter à tout acquéreur de son
      chef qui les fera lui-même accepter aux siens dans le délai ci-dessus.

      Ma première question : quelle est cette histoire des 404€/m2 car c’est bien loin de ce que nous avons payé

      Deuxième question : Avec cette clause puis je revendre ou louer mon bien si je me depacs (pour la revente est ce que cela se fait au prix du marché actuel ?)

      Troisième question : somme nous dans l’obligation d’utiliser la garantie rachat ?

      Merci d’avance

1991. @ Emilie : non, mais, ça ne va pas bien d’être aussi bavarde et curieuse ?! 😉
      Je vais faire dans l’ordre qui m’arrange.
      Réponse à la question 3 : non. C’est une faculté pas une obligation.
      Question 1 : il est là uniquement question de la charge foncière pour laquelle l’EPAMARNE indique qu’elle a minoré le prix habituel de cession à l’opérateur (404 au lieu de 472), cet effort financier de l’aménageur justifiant l’existence de la clause anti spéculative. Rien à voir avec le prix de vente, bien sûr.
      Question 2 : La clause anti spéculative n’a rien à voir avec le fait de se dépacser ou pas. Se dépacser ou pas concernera le fait de pouvoir échapper au remboursement du différentiel de TVA. Ce dont il est question dans cette clause, c’est l’obligation de respecter lors d’une revente les dispositions des articles 2.4.1, 2.4.2 et 2.4.3. A vous de savoir ce qu’ils contiennent et de respecter ces obligations… Bonne lecture de votre acte ! 🙂

1992. Merci pour ces informations.

      Le problème est bien là, j’ai beau lire et relire (avec tant de joie), utiliser le petit outil de recherche merveilleux que m’offre Adobe reader, impossible de retrouver ces articles, le seul moment où ils sont évoqués c’est dans cette clause
      En tout cas merci pour votre temps et votre savoir !

1993. @ Emilie : pour info, ces articles portent ces numéros dans le contrat entre EPAMARNE et votre bailleur vendeur. La restranscription dans l’acte entre votre bailleur vendeur et vous peut avoir été formalisée différemment, mais votre acte doit contenir une ou des clauses contraignantes ou restrictives concernant la revente (délai – prix – ressources etc). Il faut donc relire votre acte pour vérifier ça (et ce n’est pas Adobe Reader qui le fera… 😉 ).

1994. Bonjour Marc,

      J’ai un PSLA dans un logement neuf auprès de Valloire Habitat et que j’habite en locataire-accédant depuis le 13 décembre 2021. Suites à beaucoup de mésentente avec Valloire Habitat concernant les malfaçons multiples de cet appartement,nt, j’ai décidé par lettre recommandée le 17 Avril 2022 de refuser définitivement la levée d’option d’achat et en même temps de donner mon préavis de départ. Aujourd’hui, j’en suis à l’attente de 3 propositions de relogements de la part de Valloire Habitat et toujours en attente, malgré l’arrivée du terme du préavis de départ (de 3 mois).

      Voici mes questions :

      1) Valloire Habitat dépose de 6 mois maximum pour me proposer 3 relogements ? Et si je n’ai rien au delà de cette date ?

      2) J’ai le droit de rester dans l’appartement PSLA le temps que Valloire Habitat me propose un relogement. Cependant, je paie des charges locatives ET des charges de copropriétés. Mais j’ai donné mon congé de départ et j’ai refusé d’acquérir l’appartement. Du coup, dois-je continuer de payer des charges de copropriété durant la phase de relogement ?

      2) J’ai versé 1700€ de frais divers lors de la signature du PSLA entre le Notaire et Valloire Habitat. Je suppose que c’était une sorte de dépôt de garantie, vais-je récupérer l’entièreté de cette somme ?

      Un grand merci pour toutes vos réponses.

      Cordialement.

      Eric

1995. @ Eric : Pour les réponses aux questions ;
      1- on est d’accord, 6 mois c’est la réglementation. Et quand une des parties ne respecte pas la règle, que se passe-t-il ? On en appelle à la justice le plus souvent, en tentant d’abord de faire intervenir un service juridique (inclus par exemple dans son assurance multirisques habitation) ou un médiateur.
      2- je n’ai pas la réponse, mais votre statut, consécutif à la signature du contrat de location accession, n’ayant pas changé, j’aurais tendance à penser que vous devez vous acquitter de vos obligations contractuelles. Le plus simple serait sans doute que vous questionniez le notaire du programme et l’ADIL de votre département pour y voir plus clair avec plusieurs sons de cloche.
      3- a priori il n’y aura rien à récupérer, ou pas grand chose, vu que ces frais sont sans doute le coût de l’acte du contrat de location accession, frais réels et définitivement engagés…

1996. @Marc :
      Ayant survolé votre superbe blog , je me doute un peu de la réponse mais je me lance quand même ‍
      La levée d’options est prévue le 17 juin 2022 mais il y a des réserves qui trainent (l’appartement est agréable en dépit de ces dernières) [malgré mes relances multiples par mail avec photos à l’appui].
      J’ai besoin de votre avis éclairé ✨ sur ma situation, que feriez-vous à ma place? (intérêt d’envoyer une LRAR au vendeur, possibilité de consigner une partie de la somme à verser, …)
      Merci pour vos conseils avisés.

1997. @ Ghis : si l’appartement est agréable en l’état et que le prix a aussi été agréable (cf tva réduite), vous n’avez sûrement pas envie de lâcher l’affaire ? Vous allez donc lever l’option. Quant à la meilleure manière de faire prendre en compte le solde des réserves non levées… il faut d’abord savoir que la consignation d’une partie du prix n’est normalement possible qu’en cas de non conformités (prestations différentes de celles prévues) et pas seulement de réserves (défauts d’exécution plus ou moins graves). Donc, il vaut mieux prendre l’avis d’un juriste spécialisé en immobilier avant de prendre une décision et de déterminer la meilleure tactique. Contacter l’ADIL de votre département peut aussi être un point de départ pour éviter un faux pas.

1998. Merci Marc pour votre réponse.
      Je vous tiendrais au courant de la suite des événements si ça vous intéresse…

1999. @ Ghis : mais tout nous intéresse, Ghis ! 🙂

2000. Bonjour Marc,
      Merci pour ce site qui répond a bcp de questions.
      Je vous expose notre situation. Nous allons acquérir une maison en location accession. Nous avons signé le contrat préliminaire en mai avec le notaire. Donné les 3 loyers d’avance (718×3) + 380€ pour les taxes etc. La maison est en train de se construire petit à petit. Nous devrions rentrer dedans en septembre 2023 + 6 mois de loc donc propriétaire en mars 2024. Nous avons fait une simulation bancaire dès le début (mars 2022) nous passons haut la main

      Sauf que depuis on voit les taux augmenter et on aimerait faire notre prêt mtn. Payer les assurances jusqu’en mars 2024 pour « bloquer » le taux de notre crédit.
      Cependant un courtier nous a dit qu’on ne pouvait pas tant qu’on n’avait pas la levée d’option, impossible selon lui. Notre banque (C.A) et notre conseillère immobilière nous dit que oui en PSLA c’est possible.
      Est ce la bonne solution ?

      De plus, est ce qu’il faut (pour se rassurer et se protéger) prendre un second notaire ? Pas seulement celui de l’agence immo ?

      Merci bcp

2001. @ Maa09 : j’avoue que je ne vois pas trop non plus comment le banquier peut vous prêter avant la levée d’option (car avant vous n’êtes pas propriétaire, juste locataire accédant). Et aussi avant l’agrément définitif délivré par l’autorité en charge de la politique du logement au niveau local (pour faire simple, la préfecture ou l’agglo ou le département, ça dépend de l’endroit). Car le vendeur bailleur a besoin de l’agrément définitif pour être sûr de la validation de votre profil et de son dossier administratif par l’administration (ce qui lui garantit que vous pouvez acheter en ayant le bénéfice de la TVA à taux réduit et de l’exonération de taxe foncière). Si c’est possible, je suis surpris et je suis preneur de l’info définitive.
      Mais il vaut mieux vérifier auprès d’un notaire compétent en matière de PSLA (tous ne le sont pas), et posez aussi la question à l’ADIL de votre département pour voir. Méfiance…

2002. Bonjour,

      je vous remercie pour ce blog, vraiment très instructif.
      Je vais je pense bientôt signer un logement en PSLA.
      J’ai une question concernant l’obligation de résidence principale, j’ai vu a plusieurs endroits qu’il fallait occuper le bien 8 mois minimum, logiquement je pensais que c’était 6 mois.
      Le souci est que je risque d’être absent de mon logement 5 a 6 mois hébergé chez quelqu’un ou pour raison professionnelle
      Je n’aurai pas d’autre logement que celui acquis en psla
      Vont ils vérifier l’occupation de mon logement ?
      merci de votre avis
      Cordialement
      Jean

2003. Bonsoir, alors après rdv avec notre banquier (6e rdv …) il nous fait un accord de prêt. Le taux sera bloqué, si dans un an il est plus bas alors il le baissera s’il est plus haut il restera à celui d’aujourd’hui (1.78%) Qu’en pensez vous ?

2004. @ RISLER : oui ! Avec un drone ! Et ils vont vous implanter une puce GPS dans la cuisse pour suivre vos déplacements ! 😉
      Blague à part, ce que ne veut pas le législateur, c’est les tricheurs qui ont plusieurs adresses et qui utiliseraient le PSLA pour acheter à tva réduite une résidence secondaire par exemple.
      Si votre seul logement est celui en PSLA, je ne pense pas que vous courriez le moindre risque. Mais gare aux drones ! 🙂

2005. @ Maa09 : je suis scotché ; vous êtes sûre que c’est un banquier ? Pas l’abbé Pierre ou Mère Thérésa ? Parce qu’un banquier qui vous garantit un taux sur 1 an en période de hausse des taux, c’est une rareté absolue… Vérifiez que vous avez bien compris, mais si c’est ça, c’est une proposition à exploiter. Hop ! 🙂

2006. Bonjour, j’ai réservé mon psla T2 en 2020, alors que je vivais seule en France en tant qu’étrangère, mais mon mari et mes enfants vivaient à l’étranger (inconnus de l’administration française, au niveau des impôts on m’a demandé de me déclarer célibataire chose que j’ai faite, car notre mariage sépare les biens.)
      En 2021 mon mari et mes enfants m’ont rejoint en France et j’avais déjà récupéré mes clés, courant 2022 j’ai levé l’option pour acheter mon T2 car mon mari et mes enfants devaient repartir à l’étranger sauf que maintenant il vient de trouver du boulot et compte rester en France, se retrouvant à l’étroit, 2 adultes et 2 enfants dans un T2 est ce que je peux louer mon appartement ?
      Merci pour votre aide précieuse

2007. @ Mansouri : Louer son logement PSLA ? Si vous le mettez en location, il perd de fait son statut de PSLA car les critères initiaux d’occupation en tant que propriétaire d’une résidence principale par un ménage répondant à des plafonds de ressources ne sont alors plus respectés. Ce qui implique la perte des avantages associés (pas très grave pour le différentiel de TVA puisque avec le mariage et les enfants, les évènements de la vie rendent le T2 trop petit), dont l’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties qui va sauter, mais aussi d’aller voir sa banque car elle vous avait fait un ou des crédits (dont un PTZ peut-être ?) pour un achat de résidence principale et pas pour un investissement locatif. Et il faut voir avec elle ce que tout cela va pouvoir devenir : on continue les remboursements, on rembourse par anticipation et on met en place un autre prêt ? Autres hypothèses ? Bref, il faut informer son banquier. Au fait : n’oubliez pas que vous pouvez vendre votre T2, la mise en location n’est d’ailleurs pas un schéma initialement prévu par la réglementation…

2008. Bonjour Marc, merci pour votre réponse.
      Du coup si j’ai bien compris, pour pouvoir louer mon T2, je dois payer la taxe foncière, et payer aussi la différence de TVA, mais à qui ?? Et comment procéder ?
      Je vous remercie

2009. @ Mansouri : tout ce qui concerne l’aspect fiscal (différentiel de TVA éventuel, perte d’exonération sur la Taxe foncière sur les propriétés bâties) est à voir avec votre interlocuteur fiscal, donc votre service des impôts. A vous de faire les démarches…

2010. Bonjour Marc,
      Nous avons signé fin décembre 2020 avec mon compagnon un plan PSLA pour une maison mitoyenne par un seul côté. la livraison est prévue pour le premier trimestre 2024 ( oui le chantier a pris du retard, beaucoup de retard, pour fouilles archéologiques) les travaux commencent ce septembre.
      Nos conditions salariales ont évolué dans le bon sens depuis la réservation du lot, nous nous demandons avec mon conjoint si le contrat signé peut évoluer ou s’il reste fixe puisqu’il est signé. Au moment de la levée d’option cela peut-il changer ? on se pose la question car on lit de tout et de rien et devant vendre mon appartement actuel, j’aimerai ne pas me retrouver sans rien.
      Merci pour votre retour

2011. Merci pour votre réponse. Nous étions 3 au rdv. J’ai bien demandé .. mais j’ai peur qu’il nous ait enflés .. on va le rappeler et peut être enregistrer la conversation !?? J’ai l’impression qu’on ne peut faire confiance à personne dans ce monde …

2012. @ Cassandre : oui, oui, vous ne risquez rien concernant la remise en cause du PSLA ; la date de votre contrat de réservation (ou de contrat de location accession à défaut) sera celle prise en compte pour votre niveau de ressources. Ouf ? 🙂

2013. @ Maa09 : Maa alors, c’est quoi ce vocabulaire ? Faut se tenir un peu quand même ! 🙂
      Plus sérieusement, pas besoin de l’enregistrer ou de le torturer, il suffit juste qu’il vous l’écrive officiellement. Et là vous saurez que c’est sérieux…

2014. Bonjour,
      savez vous des avantages de PAS (Prêt d’accession sociale) ? C’est obligatoire de prendre un PAS en cas de PSLA ou le prêt classique est aussi possible ?
      Nina

2015. @ Nina : on peut financer son achat PSLA sans contraintes, comme on veut (lors de la levée d’option). Et désolé, mais je ne suis pas en mesure de développer de manière exhaustive les caractéristiques du PAS.

2016. Bonjour Marc,

      Merci pour ce blog, au top !
      Pouvons nous excéder une location de 6 ans dans un PSLA ?

2017. @ Elolo : 6 ans ou 6 mois ? Sur 6 mois, je dis oui. Sur 6 ans, je ne comprends plus. Car le PSLA prévoit en général une période locative entre 0 et 3 ans, avec un maximum de 5 puisque après 5 ans on n’est plus dans du logement neuf et on sort du système de TVA. Alors que l’immense intérêt du PSLA est la TVA à taux réduit (ce qui veut dire qu’on doit rester dans le neuf – moins de 5 ans – et pas basculer dans l’ancien qui implique de passer en droits d’enregistrement). Si quelqu’un est depuis plus de 6 ans dans un logement initialement prévu en PSLA, c’est que 1- il ne l’achètera pas et que 2- le bailleur l’a transformé en logement locatif respectant les critères du PLS. Sinon, je ne sais pas… 🙁

2018. Bonjour Marc,
      Merci pour ce blog de qualité, véritable mine d’or d’information pour les questions des personnes concernés par les questions du PSLA.
      Après avoir parcouru une partie des posts, il me reste une question pour laquelle,sauf erreur de ma part, je n’ai pas vu de question ou de réponse, à savoir si le PSLA est-il strictement réservé aux Primoaccédants? ou est-il aussi accessible aux personnes ayant été propriétaires et vendu leur bien et sont locataires lors de leur demande d’achat en PSLA ?
      Nous avons vendu notre maison il y a 18 mois et sommes intéressés par un programme en PSLA en IDF.
      Ma question est ainsi posée car nous savons que pour bénéficier à nouveau d’un PTZ, (que nous n’allons pas personnellement sollicité) si l’on est pas primoaccédant, il existe un délai de carence réglementaire de 24 mois de location pour pouvoir à nouveau y avoir droit.
      Merci pour votre long investissement sur cette question du PSLA.
      Bien cordialement.

2019. @ Asny : non, pas de contrainte de primo accession. La primo accession pourra concerner le recours éventuel au PTZ ; mais on peut très bien acheter en PSLA sans prévoir de le financer avec un PTZ. Donc… 🙂

2020. Bonjour Marc,

      Je tiens à vous remercier du fond du cœur pour votre persévérance au fil des ans pour ce blog. Cela a été incroyablement utile et j’ai trouvé beaucoup d’informations.
      Je suis de retour avec quelques questions auxquelles je n’ai pas encore trouvé de réponse. J’espère que vous pourrez me donner un indice.

      Contexte : J’ai signé un contrat préliminaire en octobre 2021 suivi d’un contrat location-accession en mai 2022 et bientôt je recevrai la clé de mon appartement en octobre 2022. La durée du bail est de 12 mois et donc la levée de l’option sera exercée en octobre 2023. Je suis toujours célibataire jusqu’à présent.

      Je prévois de me marier début 2023 (pas de contrat de mariage). Actuellement, je ne suis pas intéressé par des avantages tels que la revente sans rem TVA etc. J’aimerais savoir comment cela affectera sur la levée de l’option l’année prochaine. Tel que :
      – Vais-je continuer seul sur le projet PSLA ou dois-je déclarer et lever de l’option en couple ?
      – Crédit pour acheter PSLA peut avoir une partie de PTZ. Dans ce cas, comment sera calculé le PTZ (1 ou 2 parts dont 60k€ ou 84k€ max) ?

      Se marier peut affecter un certain nombre d’autres facteurs auxquels je n’ai pas pensé. Si vous savez ou pensez à quelque chose de plus, je vous serais très reconnaissant si vous pouviez le partager avec moi.

      Je vous souhaite un merveilleux week-end.

      Bien cordialement,
      Daniel MAI.

2021. @ Daniel : ce n’est plus de la persévérance, de ma part, c’est du masochisme…:-)
      Sinon, la levée d’option ne peut être exercée que par le titulaire du (celui qui a signé le) contrat de location-accession. Votre futur(e) conjoint(e) ne peut avoir aucun droit au titre d’un contrat qu’il ou elle n’a pas signé.
      Ou alors, il faut refaire tout le parcours administratif du PSLA (si le vendeur est d’accord, annuler le contrat actuel et en signer un nouveau, si les plafonds de ressources sont bons si si si etc… et repayer aussi les frais du nouveau contrat de location accession à votre double nom). Bref, vraiment à éviter.
      Donc si vous achetez seul, puisque vous le pouvez apparemment, vous bénéficierez ensuite de la dérogation liée aux évènements de la vie, puisque le mariage en fait partie.
      Pour le financement, mieux vaut aller voir un courtier en crédit immobilier d’ici quelques mois (au printemps prochain) pour faire le point sur ce que seront alors le PTZ ou d’éventuels autres dispositifs d’ici là (?) ainsi que l’état du marché du crédit immobilier en 2023, plutôt mouvementé ces temps-ci. Une chose à la fois, Daniel : d’abord votre conjoint(e) et le crédit plus tard ! 😉
      A part ça, se marier peut effectivement affecter bien des choses : votre humeur, votre compte en banque, votre bonheur, le nombre de membres futur de la famille, bref, votre vie ! 🙂

2022. Bonsoir Marc,
      Voilà j’ai acheté ma maison en psla et la maison est payée. Je suis veuve donc lors de la levée d’option j’ai donné une partie de la nu propriété à mon fils. J’ai rencontré une personne qui lui a deux enfants en garde alternée. Si l’on veut vivre ensemble, il manque une chambre! Donc je vois des solutions de pacs ou mariage mais comme mon fils a une partie de la nu propriété est-ce que la vente avant les 10 ans est possible sachant que je reverserais la partie de la nu propriété à mon fils? Dois-je tout de même reverser la TVA? Suis-je obligée de revendre le bien au promoteur ou bien puis-je faire une plus value? Ou bien la vente ne sera pas possible mais louer le bien?

2023. @ Laetitia : il va peut-être falloir en parler à votre notaire ? Cela étant, l’évolution du ménage qui rend la maison trop petite est un des évènements qui vont permettre de ne pas rembourser le différentiel de TVA lors de la vente (PACS, mariage…). Par ailleurs, pas d’obligation de revendre au promoteur et il n’est pas interdit de vendre plus cher qu’on a acheté (sauf si clause anti spéculative dans votre acte d’achat de la maison). Voilà 🙂

2024. Bonjour,
      c’est obligatoire de prendre un prêt PAS pour acheter un bien PSLA?
      La banque me propose uniquement le PAS, mais je voudrais plutôt un prêt classique. Pourquoi ce n’est pas possible ? Ou ça dépend de la banque ?
      Merci d’avance !
      Nina

2025. @ Nina : vous pouvez financer l’acquisition comme vous voulez : cash ou à crédit, et si vous prenez un crédit, avec ou sans PAS, avec ou sans PTZ, donc un prêt ordinaire convient très bien. Hop ! Exécution ! 😉

2026. Merci pour votre réponse. Je ne comprends pas pourquoi la banque me propose uniquement le PAS(avec PTZ), l’argument: « C’est comme ça en cas de PSLA ».

2027. @ Nina : au choix, soit c’est une procédure interne à cette banque (un choix stratégique délibéré), soit votre interlocuteur a un léger problème de méconnaissance de la réglementation PSLA… 🙂

2028. Merci pour votre réponse, j’espère que c’est la méconnaissance de mon banquer. Je ne veux pas le PAS 😀

2029. Bonsoir Marc, 🙂

      Je suis dans le flou j’ai eu les clés de mon psla le 27 septembre. en compagnie de deux personne le maitre de chantier et la représente du psla. hors 1h après la signature je me suis rendu compte que ma cuisine est vide sans évier juste les tuyaux. ceci est normal ? ,également la qualité des peinture juste des sous-couches est vraiment pas terrible, je note également que le parquet est comme sur des trous . j’ai noter également pour l’électricité avec un Metrix VT35 Testeur de prise 230 V. j’ai 2 prise avec des défaults. Quelles sont mes recours ? je vous remercie

2030. Bonjour
      Merci pour votre investissement pour ce site !

      J’ai des interrogations quant au respect du plafond du prix de vente en psla.

      Je recapitule les étapes.

      Nous avons signé un contrat préliminaire avec le vendeur psla à toulouse en 2018. Donc zone B1 plafond prix de vente à 2826€ du m2.
      Nous avons signé notre acte de location accession en 2021 et acte authentique de vente le mois dernier.

      La surface retenue pour l’acte de vente est de 79,20 m2 (pour moi il y a plutôt 76 m2 mais bon on est dans les 5% donc il n’y a pas trop sujet). Nous avons en plus une terrasse de 19 m2 et une place de parking en sous sol numérotée à notre nom.

      Nous avons payé 248 000 € HT.

      Il me semble que ça a été dépassé ?

      Le promoteur avait déjà baissé le prix de 10 000 € entre les 2 actes, car j’imagine qu’il avait dépassé le plafond du prix de vente pour la signature de l’acte définitif.

      Comment ont ils pu avoir l’agrément s’ils dépassent le plafond ?

      Est ce que je peux redemander étude du prix de vente ou c’est risqué et l agrement risqué d’être annulé ?

      J’avais demandé à plusieurs reprises que nous soit expliqué comment avait été calculé la surface, on ne nous a jamais répondu clairement.

      Avez vous une idée ?

      Merci pour votre précieuse aide !

2031. @ érickk : là, on n’est pas dans du spécifique PSLA, plutôt dans un questionnement relatif aux prestations réalisées par rapport à ce qui était prévu au contrat. Il faut donc relire attentivement votre notice descriptive notariée pour le vérifier, car c’est du cas par cas… Cela étant, pour les prises qui ne marchant pas, par exemple, il vous faut déclarer les défauts en tant que réserves GPA et le bailleur vendeur doit les faire réparer.

2032. @ DOS Santos : plusieurs choses pour calculer un prix de vente plafond. Les m² à considérer ne sont pas ceux de la surface habitable, mais ceux de la surface utile (schématiquement : surface habitable + moitié des annexes + éventuellement 6 m² maxi pour emplacement de stationnement privatif). Il faut donc la calculer précisément. Ensuite, multiplier le prix plafond par la surface utile : mais attention, ceci va vous donner un prix plafond hors taxes (c’est ce que prévoit l’arrêté). Là, vous pourrez savoir si le plafond a été respecté pour votre logement. Pour le prix TTC, il faut aussi rajouter la TVA à 5.5%.
      Sur la baisse de prix entre le contrat initial et l’acte de vente, l’explication réside plutôt dans la remise obligatoire de 1% minimum par année de phase locative.
      Et si vous estimez avoir un écart important, il vous faudra écrire pour avoir le détail du calcul…

2033. Bonjour Monsieur,
      Je vous contacte par rapport à une question concernant le changement de situation personnelle.
      Lors de la signature du projet, j’étais célibataire (Février 2021), je vais bientôt signer le premier acte chez le notaire (en tant que célibataire).
      Nous venons par ailleurs d’être informé d’un nouveau retard de livraison (soit au total 1 an de retard minimum).
      Dans le cas où je mets en concubinage et si bébé arrive, y-a-t-il une incident concernant la location accession ? et sur la levé d’option futur ? est-ce que la banque prendra en compte le fait que je ne sois plus célibataire ?
      En vous remerciant par avance pour votre retour

2034. @ Emma : il y a deux sujets en un.
      D’une part, le maintien du bénéfice du contrat de location-accession quand le ménage évolue avec l’arrivée de bébé. C’est oui, vous trouverez plusieurs réponses dans le blog sur ce thème.
      D’autre part, la banque, pour obtenir le crédit immobilier au moment de la levée d’option. Pour ce qui la concerne, elle jugera avec les éléments réels et objectifs au moment de votre demande de prêt. Qui sont les emprunteurs, leurs revenus, leurs charges etc… A voir avec elle ou avec un courtier en crédit immobilier !

2035. Bonjour,
      J’ai une question concernant le changement de situation personnelle.
      J’ai signé un contrat de réservation en PSLA en Février 2021 (célibataire sans enfant).
      Aujourd’hui le projet est à nouveau décalé, livraison prévue T1 2024.
      J’ai rdv au notaire pour signer le 1er acte début Décembre 2022.
      Si je rencontre quelqu’un dois je en informer quelqu’un ? Est-ce que ça change quelque chose pour le promoteur ou le notaire / la banque ? Et si j’attend un bébé ou que bébé arrive avant la livraison de la maison ? Sachant que j’avais signé en tant que célibataire sans enfant.
      Le loyer en tant que locataire est calculé en tant que célibataire sans enfant (et idem pour l’achat, et je ne souhaite pas acheter avec quelqu’un).
      Entre la date de signature du contrat de réservation et la vraie date de livraison, ma vie personnelle ne va pas rester inchangée..

      En vous remerciant par avance pour votre retour
      Cordialement
      Emma

2036. @ Emma : Heu, Emma, je vous ai déjà répondu le 15 octobre… Encore curieuse ? 🙂
      Qu’est ce que je peux ajouter ? Le loyer et toutes les conditions financières (prix de vente, levée d’option) ne vont pas changer et vous serez toujours l’unique acquéreur. On a le droit de rencontrer quelqu’un et d’avoir un enfant.
      Mais attention, si vous voulez changer pour acheter à 2, il faut signer un nouveau contrat de location à deux ; et donc être sûre avant que le dossier est conforme (accord du vendeur, agrément provisoire, dont respect du plafond de ressources pour 2…). Ce n’est pas automatique.
      Réfléchissez à votre situation et parlez en avec votre vendeur et le notaire le cas échéant. Communiquer n’est jamais inutile.

2037. Bonjour,
      J’ai levé l’option d’achat de mon bien acheté en PSLA en novembre 2017 et je souhaiterais savoir s’il était possible de louer le bien sachant que je vais rembourser l’intégralité du PTZ?
      Y-a-t-il des conditions particulières pour la location sachant que je me suis pacsé et que je pourrais revendre le bien avec l’exonération de la TVA? Est-ce que le fait de racheter le PTZ me permettait de louer l’appartement sans les conditions d’un logement social ?

      Merci par avance pour votre retour,

      Bien cordialement,

2038. @ Jack : si on revend, il faut tout solder (le remboursement des prêts avec sa banque et la TVA avec l’état). Vu que vous bénéficiez d’un des évènements qui exonèrent du remboursement du différentiel de TVA, rien à redouter du côté de cette taxe.
      Si on garde pour louer, on sort donc du cadre du PSLA (l’état ne fait un effort fiscal que pour permettre à des ménages modestes de devenir propriétaires occupants de leur logement, pas pour les enrichir en tant que bailleurs…) et on perd tous les avantages qui vont avec. TVA, exonération de taxe foncière + voir avec sa banque pour les emprunts en cours, quels qu’ils soient (PTZ bien sûr mais aussi emprunt principal que la banque n’est pas obligée de maintenir car la destination du crédit change (investissement locatif au lieu de résidence principale). Donc, bien faire le tour de tous les aspects avant de savoir si on revend ou si on veut louer (dans les conditions d’un logement social ou pas, d’ailleurs)…

2039. Bonjour,j’adore votre blog, merci pour votre humour. J’ai une question très pratique, je souhaite devenir propriétaire en psla de mon logement social, je dois en faire la demande à mon bailleur. Ma question est la suivante mon conjoint ne pourra pas devenir co-emprunteur du logement, faut il que je monte le dossier psla avec lui quand m^me ou pourrai je changer au moment de la signature et être la seule signataire (sachant qu’au niveau crédit ça passe pour moi toute seule)?

      merci

2040. Bonjour,

      Je suis pacsé avec ma copine et nous avons déjà signé le contrat de location-accession il y a 3 mois, nous avons aussi déjà envoyé la lettre de demande de levée d’option au propriétaire et nous avons reçu la confirmation que ça allait être effectif qu’en mars 2023 (les fameux 6 moins minimum).

      Sauf que malheureusement, on risque avec ma copine de se séparer, donc je voulais savoir si je pourrai toujours faire la levée l’option sachant que mes ressources étant seul dépasseront les conditions de ressources en mars 2023.

      Est-ce qu’à votre avis ça passera, étant donné que lors de la signature du premier contrat (contrat de réservation) et du deuxième (contract location-accession) tout était bon ?

      Merci par avance de votre réponse.

2041. @ Anne : merci pour votre soutien ! Un principe simple : celui ou ceux qui lèveront l’option d’achat à la fin du processus doivent être les mêmes que celui ou ceux qui ont signé le contrat de location accession. A vous donc d’apprécier votre situation personnelle, sachant qu’effectivement si ça passe avec vous toute seule, pourquoi prendre un risque patrimonial (en cas de désaccord futur) ? 🙂

2042. @ Gabriel : le niveau des ressources qui augmente, ce n’est pas un problème si c’était conforme au moment du contrat de réservation (ou du contrat de location-accession, à défaut). En revanche, si vous étiez deux à avoir réservé et que vous voulez acheter seul, en principe, ça ne passe pas. Il va vous falloir vérifier ça avec le vendeur. Parce que si ce n’est pas possible, il faut recommencer le parcours. Et si les ressources ne sont pas conformes en 2023, ce sera « cuit »… Sauf à resigner tout seul un nouveau contrat avant le 31 décembre ? A voir en urgence, en famille et avec votre vendeur… Hop !!!

2043. Bonjour,

      J’ai signé pour l’acquisition d’un bien en PSLA il y a 2 ans, la livraison devrait avoir lieu d’ici 3 mois cependant je ne veux plus acheter ce bien. J’ai déjà versé 1000e lors de la réservation et je suis passé une première fois chez le notaire en versant la première partie de la transaction (2300e) ma question est la suivante : ai-je une chance de récupérer les sommes versées ? Merci pour votre blog et bonne continuation.

2044. @ Engué : la réponse est non, hélas, car la signature du contrat de location-accession engendre des frais notariés non remboursables (acte authentique). Désolé…

2045. Bonjour Marc,

      Tout d’abord, bravo pour ce que vous faites ici, cela doit prendre du temps et je pense que beaucoup vous en sont redevables !
      Je viens également avec une question concernant le PSLA :
      Je suis présentement en phase locative d’un PSLA (date de remise des clés le 05/07/2022). Cela fera donc 6 mois dans quelques jours. J’ai bien envoyé la lettre de levée d’option il y a quelques semaines.
      Cependant, d’après les autres futurs propriétaires PSLA de ma résidence avec qui j’échange, il ne semble pas possible pour nous d’obtenir le RDV notaire suite à la levée d’option pour l’instant, car toutes les réserves ne sont pas levée dans le bâtiment (notamment un local d’activité ayant pris du retard..), et ils attendent cela pour avoir l’agrément de la métropole. Donc apparemment sans cet agrément, pas possible de finaliser la levée d’option..
      Est-ce normal ? Car nous allons tous (futurs propriétaires PSLA) devoir nous acquitter de loyer pendant ce temps (avec une part aquisitive faible par rapport au montant du loyer..), donc c’est nous qui allons payer pour du retard pris par d’autres acteurs ?
      Ne pouvons nous rien faire dans ce cas, autre qu’attendre et payer ?
      Je vous remercie d’avance pour votre réponse,
      Yann

2046. @ Yann : pour faire simple, vous êtes dans une seringue qui ne sera débouchée que quand l’opérateur aura obtenu son agrément définitif. Et là, vous n’avez pas de recours si votre acte prévoit que l’acte définitif interviendra après la levée d’option et après l’obtention de l’agrément définitif.
      Ce que je ne comprends pas bien en revanche, c’est le lien entre la levée de réserves et l’agrément définitif dans votre cas ?

2047. @Marc : je vous remercie pour votre réponse.

      Mes excuses pour cette réponse tardive : je ne saurai vraiment dire le lien entre les deux, peut être ai-je mal compris..
      Ce qu’il en est, c’est qu’effectivement nous attendons toujours l’agrément.
      De ce fait, sommes-nous obligés de payer nos loyers pour les mois suivants, si nous avions envoyé notre lettre de levée d’option ? Et d’ailleurs, à qui va la part non-acquisitive de ce loyer ?
      C’est quand même très embêtant que ce soit à nous de payer pour un retard qui n’est pas de notre dû..

2048. @ Yann : si votre contrat de location accession prévoit que l’acte d’achat définitif ne pourra être signé qu’après obtention de l’agrément définitif, a priori le vendeur bailleur est dans son droit (sauf si d’autres clauses de l’acte viennent contredire ce principe en bornant par exemple le délai maxi d’obtention de l’agrément définitif). Renseignez vous par écrit auprès de votre vendeur en lui posant officiellement la question du « quand ». Sinon, vous devez logiquement payer votre mensualité qui comprend la fraction non acquisitive (le loyer qui va au bailleur) et la fraction acquisitive. A savoir : cette fraction acquisitive cumulée vous servira à payer le prix lors de l’acte de vente définitif et il existe une remise obligatoire sur le prix de 1% par année de phase locative minimum à date anniversaire d’entrée dans les lieux, ceci compensant au moins en partie l’attente imposée. Faites vous confirmer cela par votre vendeur et par le notaire si besoin. Hop ! 🙂

2049. @Marc : merci pour cette nouvelle réponse.
      En effet j’ai bien vu dans mon AAE qu’il était indiqué que l’achat ne pouvait être fait qu’après obtention de l’agrément définitif.. Et peu d’autres informations.
      En effet, la remise de 1% réduit un peu les frais, ce n’est pas grand chose.. J’imagine qu’il y a cependant un calcul à faire, et attendre d’avoir atteint l’année plutôt que de finaliser l’achat au 11e mois ?
      Mais il me semblait justement que nous avions jusqu’au 11e mois pour lever l’option.. Je n’ai pas vraiment saisi ce point.

2050. @ Yann : en principe, la remise est obligatoire et donc automatique, mais effectivement après le 12ème mois d’entrée dans les lieux (date de 1er anniversaire).

2051. bonjour,

      j’ai signé un psla en 2020 avec un passage et signature chez le notaire en juillet 2022. Après livraison, il ‘y a trop de réserves à mes yeux et la qualité et le standing m’ont fortement déçu. Je décide donc de résilier le contrat sans avoir ni ouvert un robinet, ni déposer une couche de peinture ou meuble.
      J’aimerai savoir qu’en est-il de ma demande de résiliation ? Aurais je des frais ou autres indemnités et ou au contraire pourrais je avoir des indemnités dû au grand nombre de réserves ?

2052. @ Mano : le nombre de réserves n’ouvre pas droit à indemnité, surtout si votre vendeur les lève suffisamment vite. Si j’ai bien compris, en 2020 c’était le contrat de réservation et en juillet 2022 la signature du contrat de location accession chez notaire. A vous de voir si vous voulez laisser un peu de temps – pour voir si les réserves sont levées correctement -avant de décider de lever l’option ou pas. Mais si vous résiliez vous n’aurez pas d’indemnité, au contraire le risque que le vendeur vous en demande une. Voir le commentaire de JeanneMR en date du 18-12-2013 sur ce sujet.

2053. Bonjour,

      Votre billet date de 2013 mais comme il semblerait que vous continuez à répondre aimablement aux question, je m’y risque !

      J’ai la possibilité d’acquérir en PSLA un appartement livré en 2019 et pour lequel l’option n’a pas été levée par le premier locataire.

      Première question : l’appartement ayant été occupé lors de la livraison par un premier locataire… j’imagine que, malgré le fait que l’immeuble n’ait pas plus de cinq ans, il ne peut-être considéré comme neuf et donc pas d’éligibilité au PTZ ?

      Deuxième question : Est-ce que l’organisme qui me fera signer ce contrat de location-accession est obligé, par la loi, de me proposer une offre de financement à la levée d’option (transfert de PSLA ou prêts conventionnés ) ? Offre que je peux refuser pour me diriger vers une banque de mon choix ?

      Troisième question : Une fois l’option levée, je lis que le montant des mensualités ne peut dépasser le montant de la redevance, soit le tiers de mes revenus mensuels, c’est bien ?
      Auquel cas, s’agit-il uniquement des mensualités de la part locative ou bien des mensualités comprenant la part locative et acquisitive ?

      En vous remerciant de votre aide,

      Bon dimanche !

2054. Bonjour Marc,

      J’ai signé un contrat de réservation et le contrat de location accession en 2022 pour une livraison en 2023 et une levée d’option prévue en 2024.

      J’ai des questions relatives au financement du projet :
      1 – Il existe une possibilité de transfert du prêt PSLA du promoteur au futur acquéreur, vu la remontée des taux, cela m’intéresse. J’ai demandé à ma référente (promoteur) plus de détails sur le sujet, on m’a répondu : « ah non non, ça n’existe pas, ça se fait pas, on transfert pas notre crédit ». Est-ce légal de ne pas proposer le transfert du crédit PSLA ? A savoir, il y a conflit d’intérêt car le promoteur appartient à la banque qui finance le projet …

      2 – Concernant le gel du PTZ aux conditions en vigueur au moment de la signature du contrat, j’en ai parlé à plusieurs grandes banques, même cinéma : « ah non non, on ne pratique pas de gel du PTZ à la date de signature du contrat ». Est-ce légal de ne pas appliquer ce gel du PTZ ? Le PTZ pouvant changer en 2024, ça m’intéresse.

      Je ne sais pas si mes interlocuteurs font la sourde oreille exprès, si c’est un manque de connaissance ou si c’est bien réel.

      Merci pour votre aide.

2055. bonjour,

      je suis intéressée par la location accession et j’ai vu un bien intéressant mais je ne trouve pas l’information suivante :

      5 ans après la levée d’option, suis-je propriétaire du logement comme dans n’importe quel logement ? puis-je louer mon bien ? le vendre ?
      J’ai trouvé des informations sur la vente mais aucune sur la location.

      Comme beaucoup, je monte ce projet seule mais dans 7 ans l’espère avoir d’autre projet 🙂 je ne voudrais pas être bloquée.

      Merci pour votre aide

2056. @ Marie : désolé pour le retard, il y a des périodes plus chargées que d’autres. Donc : effectivement, logement occupé = logement pas neuf au titre du PTZ, donc pas de droit à PTZ. La banque partenaire du programme va effectivement pouvoir proposer une offre de financement, que vous êtes libre d’accepter, ou pas, en allant chercher de votre côté un autre prêteur.
      Pour le montant des mensualités, ce qui est prévu c’est que dans la proposition faite par le bailleur-vendeur et la banque partenaire, le montant de la première mensualité (hors assurance ADI) ne dépasse pas la dernière redevance de la phase locative (fraction locative + acquisitive). Mais si vous allez chercher ailleurs votre financement, vous retrouvez votre liberté de négocier avec la nouvelle banque choisie en fonction de la qualité de votre profil et des critères de cette banque. Pouf, pouf, à vous de voir ! 🙂

2057. @ Teddy : la possibilité de transfert du PTZ n’est qu’une potentialité laissée par les textes à la discrétion des opérateurs. En pratique, on ne le voit pratiquement jamais ; et ce ne serait d’ailleurs probablement pas intéressant car les opérateurs n’empruntent en général qu’une partie limitée en PSLA (voire pas du tout quand ils recourent à des financements court terme). Donc, se faire transférer un bout de crédit qui ne représenterait qu’une petite fraction du prix n’aurait aucun intérêt puisqu’il faudrait quand même emprunter à côté le principal du prix.
      Pour le gel du PTZ, cette page vous renseignera en détail : https://www.anil.org/documentation-experte/analyses-juridiques-jurisprudence/analyses-juridiques/analyses-juridiques-2015/ptz-/-gel-de-la-reglementation-pour-les-contrats-de-location-accession-signes-a-compter-du-1er-janvier-2015/
      Bonne lecture !

2058. @ Jan : on devient pleinement propriétaire dès l’acte d’achat définitif signé chez le notaire (après la levée d’option et la mise en place du financement). Mais on doit respecter toutes les conditions réglementaires nationales du PSLA + les éventuelles clauses contractuelles de l’acte (dont les clauses anti spéculatives le cas échéant). Sinon, on perd le bénéfice du PSLA (Exonération de taxe foncière et TVA réduite, sauf évènements prévus par les textes fiscaux liés aux aléas de la vie). Et si on veut vendre ou changer la destination du bien (location), on doit aussi revoir sa banque pour savoir si elle maintient son crédit ou pas (maintien du prêt principal), sachant que la perte du PTZ (s’il y en avait un) sera obligatoire. Sur le fond de la philosophie du PSLA, ce dispositif est prévu pour aider les ménages modestes à accéder à la propriété, pas pour en faire des bailleurs… Le mieux est donc de jeter son dévolu sur un logement dont vous pensez qu’il sera capable de vous accompagner au moins quelques années de votre vie (cf taille et emplacement notamment). 🙂

2059. Bonjour Marc
      Merci pour tout.
      J’ai une question si je garde mon logement psla déclaré étant la résidence principale sans le louer ou le revendre et je rejoins le logement de ma copine pour vivre à deux chez elle est ce que cela est possible ou il faut que je déclare au bailleur voir impôts banque que j’ai une nouvelle résidence double avec ma copine

2060. Bonjour Marc,

      Je reviens vers vous suite à mon message du 20 décembre,
      J’ai signé pour l’acquisition d’un bien en PSLA il y a 2 ans, la livraison devrait avoir lieu d’ici 1 mois cependant je ne veux plus acheter ce bien. J’ai déjà versé 1000e lors de la réservation et je suis passé une première fois chez le notaire en versant la première partie de la transaction (2300e)
      Je ne veux plus de cet appartement et ne souhaite ni le louer ni l’acheter, j’ai prévenu l’organisme et ils me disent que je dois repasser chez le notaire et payer de nouveau des frais pour annuler.
      Est ce normal selon vous ?
      Merci pour votre réponse

2061. @ Sam : pouf, pouf, le plus simple, c’est de ne pas déclarer la copine ! 🙂 Elle est sûrement moins réglementée que le PSLA !
      Je n’ai pas de réponse à votre question ; normalement on n’a qu’une seule résidence principale, celle où on habite au moins 8 mois par an.
      On peut bien sûr dormir chez sa copine et continuer à habiter chez soi, mais si les deux adresses sont très éloignées, ça semble difficile. Le mieux sera sans doute de questionner le service des impôts sur leur interprétation ? Ou de trouver une autre copine dans la même rue ? (chut… je suis pour la paix des ménages ! 🙂 )

2062. @ Engué : pour les frais de notaire que vous évoquez, ceux-ci correspondent à l’annulation auprès du service des hypothèques des effets du contrat de location-accession qui vous associe à votre logement. Comme vous renoncez, il faut déclarer aux hypothèques que vous n’êtes plus l’acquéreur pressenti, ce qui impose un acte spécifique (car le contrat de location-accession est un acte notarié et individuel). Questionnez le notaire en direct pour plus de précisions !

2063. Bonjour

      Petite question
      Le bâtiment a fini d’être construit et j’ai reçu un courrier du promoteur m’informant que : « nous sommes dans l’attente de l’agrément délivré par l’Etat. Dans le cadre des opérations dites « PSLA »

      Je voulais savoir concrètement ce que ça voulait dire ? et surtout combien de temps prends cette démarche auprès de l’état ?

      Merci de votre aide
      Belle Journée

2064. @ Louis : oui, c’est normal et le sujet a déjà été évoqué. Il s’agit de l’agrément définitif, délivré par l’autorité gérant localement les aides à la pierre en faveur du logement (parfois le département, parfois une communauté de communes ou une métropole, ou les services de l’état). Et c’est cet agrément qui conditionne la TVA réduite et l’exonération de taxe foncière. Un sésame indispensable ! Et qui peut prendre plusieurs mois…

2065. Bonsoir Marc

      Merci de votre retour

      J’ai reçu hier un mail m’indiquant que les agréments ont été refusés …
      Apparement leurs services IAA (je ne sais pas ce que ça veut dire) cherchent des solutions
      Que peut-il concrètement ce passer a présent ? Je suis un peut perdu en soit et plus personne ne répond au telephone …

2066. @ Louis : je ne sais pas si vous occupez déjà le logement (phase locative après la livraison) ? Ce qui est sûr, c’est qu’en l’absence d’agrément définitif, les spécificités fiscales ne seront pas accordées (tva réduite et exonération de taxe foncière). Ce qui pose le problème de savoir si vous allez vouloir poursuivre votre démarche (si le vendeur ne trouve pas de solution avec l’administration) ? Ou si le vendeur compte compenser sur ses deniers la perte de ces avantages ? (PM : ceci est rarissime, et c’est justement pour éviter les conséquences pour l’opérateur que le contrat notarié de location accession prévoit en général en condition suspensive l’obtention de l’agrément définitif). Il vous faut vous rapprocher de votre vendeur pour y voir plus clair, désolé…

2067. Bonjour Marc,

      Pour commencer, je vous remercie pour l’aide précieuses que vous apportez à vos lecteurs. Vous faites du bon boulot!

      j’aurais une question concernant les charges de copropriété, notamment les travaux supportés par le locataire accédant.
      En cas de résiliation du contrat de location accession, le locataire accédant peut-il obtenir de la part du bailleur, le remboursement des travaux de copropriété dont il s’est acquitté?

      merci d’avance.

2068. @ Nelly : en location accession, la signature même du contrat de location-accession a – du point de vue de la copropriété – des effets identiques à ceux d’une vente. Vous êtes donc concernée au premier chef et c’est vous qui votez et en supportez les conséquences. Le vendeur reste en général titulaire du droit de vote en AG de copro pour les éventuelles grosses réparations (rarissime sur un immeuble très récent) ou des sujets comme des travaux d’amélioration portant sur des parties communes ou autres gros changements comme la construction d’un immeuble supplémentaire ou l’extension ou surélévation de l’immeuble. Bref, des raretés.
      Donc logiquement, vous votez et vous supportez les effets des décisions de l’AG. Cela étant, rien ne vous empêche de demander au bailleur-vendeur (selon la nature des travaux engagés et leur impact sur la valorisation du logement par exemple) s’il accepterait de vous rembourser tout ou partie des travaux ; mais a priori et sauf clause contraire dans votre acte du contrat de location-accession, rien ne l’y oblige (sauf erreur de ma part, je n’ai pas la science universelle ! 🙂 ). A vous de voir…

2069. bonjour,
      je vous explique ma situation en espérant avoir un retour svp.
      j’ai signée un contrat de location accession fin 2020, j’ai eu une convocation pour la signature chez le notaire en début 2021, la veille du rdv j’ai reçu un appel pour m’informer de l’annulation du rdv car il manquait l’agrément provisoire.
      Depuis 2021 aucune nouvelle, j’ai relancée à plusieurs reprises mais toujours en attente de l’agrément.
      En Avril 2023 j’ai reçu un appel de la directrice du projet qui m’annonce qu’elle souhaitait avoir des informations à jour concernant ma situation professionnelle pour réactualiser les dossiers PSLA, j’ai renvoyer tous les documents demandés.
      2 semaines plus tard, je reçois un courrier recommandé afin de m’informer que le contrat de réservation a été annulé car leurs banque avait refusée de donner le pré-accord du prêt!! et qu’ils ont transformés les PSLA en VEFA car aucune banque a acceptée le financement.
      Le projet a 2 ans de retard!! je voulais savoir s’il avait le droit d’annuler le contrat ? qu’est ce que vous me conseillez?
      en vous remerciant et vous souhaitant une agréable journée.

2070. @ Asma : sincèrement, si le porteur du projet n’est pas capable d’obtenir l’agrément provisoire ou de se faire financer, et annonce en conséquence qu’il ne vend plus en PSLA mais en en VEFA classique, cela veut dire que les prix et conditions vont changer du tout au tout.
      LA TVA à taux réduit n’est plus d’actualité (le prix va donc changer et largement, à la hausse) et l’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties disparait aussi. Ces changements essentiels vident le contrat de sa substance, et un contrat de location accession sans location accession, c’est une peu comme de la peinture sur un mur quand on n’a pas construit le mur. Ca ne repose sur rien…
      Donc, il est logique que le contrat ne perdure pas et les nouveaux prix de vente seront certainement peu attractifs pour vous.
      En fait, la seule question que je me pose, si vous avez effectivement signé devant notaire un contrat de location-accession et payé les frais de cet acte (2 à 3000 euros en général), c’est de savoir si le porteur du projet vous a proposé de vous les rembourser, vu que c’est de sa faute si l’agrément provisoire n’a pas été obtenu.

2071. Bonjour,
      Je besoin votre conseil.
      nous avons signé contrat PSLA en 2021. Maintenant, nous avons levé d’option et nous avons demandé un prêt à la banque.
      Notre loyer après la simulation de 2021 était fixé à 1000 euros. Maintenant, nous sommes en 2023 et notre situation financière a changé, les taux ont aussi augmenté et après la simulation bancaire actuelle, le remboursement mensuel sera 1500. Il n’y pas de problème pour nous, nous sommes d’accord de payer la mensualité de1500. Nous avons reçu un accord de principe, mais ce matin notre banquier nous annonce: « la charge totale de remboursement des prêts accordés ne doit pas excéder le montant de la dernière redevance réglée par l’acquéreur au titre du mois précédent le transfert de propriété. »

      Pourriez-vous dite si c’est vrai ? Qu’est-ce que nous devons faire ?

      Merci d’avance !
      Anna

2072. @ Anna : c’est à la fois faux et vrai. Parce que le professionnel qui vous loue et vend votre PSLA a bien l’obligation de vous faire proposer via la banque partenaire du programme une offre de financement dont la mensualité (hors assurances) ne dépasse pas le montant de la dernière redevance acquittée. Ceci découle du dossier de demande d’agrément déposé par votre bailleur vendeur, qui doit fournir cet engagement pour obtenir l’agrément.
      Mais – et c’est là que ça devient compliqué – le locataire accédant peut (a le droit d’)accepter d’autres offres, même si le montant de la mensualité dépasse la dernière redevance.
      Pour bien comprendre :
      – l’état veut protéger les acquéreurs PSLA en sécurisant l’aspect financier et demande donc à ce que la mensualité de remboursement du crédit ne dépasse pas la dernière redevance
      – en faisant cela, il veut que l’acquéreur puisse au moins avoir cette possibilité là
      – en parallèle, il autorise le locataire accédant à accepter d’autres offres (même si elles conduisent à une mensualité plus élevée) dans la mesure où le locataire accédant le peut et le souhaite.
      Dans votre cas, la difficulté c’est que la banque ne peut pas proposer l’offre de base (celle qui est plafonnée au montant de la dernière redevance) et que – du coup – elle ne veut pas émettre d’autres offres au profil différent (avec une mensualité plus élevée).
      C’est complètement débile, parce qu’à force de vouloir protéger les gens, on les empêche de faire alors qu’ils le veulent et le peuvent…
      Mais l’état n’a pas anticipé (comme très souvent…) que le changement de conjoncture économique (hausse des taux) et de revenus des accédants pouvait produire des effets négatifs.

      Essayez de voir avec votre vendeur si une solution de financement est malgré tout possible pour contourner l’obstacle d’une réglementation idiote appliquée à la lettre.
      Peut-être qu’en demandant au service instructeur (de l’agrément) une adaptation ou une dérogation serait envisageable ? Je ne sais pas…

2073. Bonjour Marc,

      Merci pour votre retour et toutes ces informations.
      En 2021 le promoteur de PSLA ne nous a propose le plan de financement. Il nous a demandé une simulation bancaire pour déterminer le montant de loyer.
      Nous avons reçu cette simulation de Banque A qui n’est pas partenaire de notre bailleur et qui ne souhait plus nous accompagner dans notre projet maintenant, en 2023.
      Nous avons reçu une lettre d’accord de principe de la banque B(pas seulement, nous avons juste choisi cette offre) qui n’est pas le partenaire non plus.
      Je ne comprends pas, la banque B n’a pas le droit de nous proposer le prêt avec le remboursement plus élevé que celui de la banque A nous a proposé a l’époque ? Il y a un loi, qui interdit la banque de faire ça ? J’ai fouillé dans notre contrat de accession location et je ne trouve rien au ce sujet. J’ai même vérifié le e-mail de notre bailleur qui m’a écrit ça, après d’avoir reçu la simulation en 2021: « Concernant votre redevance, je me suis basé sur la simulation bancaire réalisée. Cette redevance sera réajustée en fonction des conditions de votre financement, au moment de votre emménagement. »

      J’espère que nous allons trouver une solution 🙁 J’attends aussi le retour de notre notaire.

      Anna

2074. @ Anna : si, vous pouvez parfaitement vous faire financer par qui vous voulez et comme vous voulez, et même tout payer en cash (ça, c’est souvent moins facile 😉 ).
      Mais le vendeur doit proposer une solution de financement pour laquelle la mensualité hors assurances ne dépasse pas le montant de la dernière redevance. C’est a priori la difficulté rencontrée dans votre cas…

2075. Bonjour Marc,

      Merci pour ces questions réponses… C’est juste trop bien de vous lire!
      – Pouvez vous si vous avez en votre possession nous envoyer les conditions générales du PSLA, s’il vous plaît?!
      Autres questions:
      – Maman voudrait acquérir un appartement en PSLA suite au décès de mon Papa, vu la paperasse, le stress, l’angoisse et les soucis qu’engendre un décès, comment se passe la succession si ma Maman vient à partir avant les 15 ans de la fin de l’exonération de la taxe foncière ou des 10 ans par rapport à la TVA ?! Ils ont 2 charmantes jeunes filles (dont moi) ☺️… Nous nous doutons qu’elle ne peut pas faire de donation étant donné que ça ne sera pas notre résidence principale… (On risquerait de se monter dessus à 8 en plus ).
      Merci de votre retour.
      Julie.

2076. @ Julie : merci pour l’encouragement ! 🙂
      Pour la doc, c’est éparpillé et indigeste (des décrets et des arrêtés). Il y a des sites qui structurent un peu beaucoup cette information, comme l’ANIL https://www.anil.org/psla/ ou les coopératives HLM https://www.hlm.coop/ressources/all/9733 .
      Ca vous fera un peu de lecture pour les longues soirées d’hiver (zut, c’est l’été !).
      Pour votre histoire familiale personnelle et une succession éventuelle, pas de différence entre hériter d’un logement « libre » ou d’un logement « PSLA ».
      Le plus difficile n’est pas de profiter d’un logement PSLA, mais tout le parcours qui mène à la concrétisation de cet achat. Allez, hop ?

2077. Merci Marc pour vos réponses rapides!
      Je prendrais le temps de lire les liens que vous m’avez envoyé avant l’hiver pour le coup!
      Donc le processus du PSLA s’arrête automatiquement au décès de la personne propriétaire d’une habitation sous contrat PSLA ?
      Au plaisir de vous lire.
      Julie.

2078. Bonjour Marc,
      Merci pour le travail incroyable que vous faites depuis toutes ces années et le suivi exemplaires des nombreux cas de figure abordés.
      Pour ma part j’ai fait l’acquisition d’un logement en PSLA en 2021 ,aujourd’hui j’ai un gros problème de voisinage et je souhaites quitter ce logement. Est-ce qu’il existe des clauses exceptionnelles pour pouvoir le revendre/louer autre que celle décrites dans le contrat PSLA ? ou une sorte de jurisprudence.

2079. @ Menut : le décès du bénéficiaire (un des évènements prévus dans la liste des dérogations) met fin aux engagements qu’il avait pris. Et on a ensuite une succession classique.

2080. @ kptaine : désolé, mais non, pas à ma connaissance ; c’est le droit commun qui s’applique pour les voisins casse-pieds…

2081. Bonjour,

      Nous avons un accord de principe mais le délai du psla arrive au bout et n’avons pas encore signé le prêt définitif.
      Pouvons nous prolonger le temps que tout soit signé je sais qu’il y a eu des arrangements de ce type avec accord notaire la date limite est fin de ce mois mais nous n’aurons pas signé avant mi août…
      Merci pour votre retour

2082. @ Elmac : une seule solution, vous rapprocher du vendeur et du notaire pour voir ce qui est possible… car les banques sont frileuses en ce moment.

2083. Bonjour Marc
      Merci pour le temps que vous accordez à chacun d’entre nous c’est très précieux.
      A mon tour de vous solliciter. J’ai besoin d’une réponse clair, si tte fois c’est possible bien sûr.
      Lors de la phase d’achat et donc du financement possible par une banque. Est il impératif que la mensualité de remboursement du crédit n’excède pas la dernière redevance ? Car c’est juste impossible vu la situation actuelle avec les taux qui ont flambés. Le délai où l’on nous fait un montage financier qui fixe le montant de la redevance et le jour où l’on passe en phase d’achat, il s’écoule pas loin de 2 ans, voir plus. Y’a til une loi qui impose cela ? À cause de cela, je vais peut être devoir annuler mon projet maison, simplement à cause dune clause que je ne comprends pas. Merci pour votre réponse

2084. @ Virginie : oui, la réglementation impose au vendeur de vous proposer une solution financière avec une première mensualité de crédit (hors ADI, quand même…) au plus égale à la dernière redevance mensuelle.
      L’idée initiale est de protéger l’acquéreur pour ne pas le transformer en victime du surendettement. Mais à force de vouloir surprotéger les gens (ou de les infantiliser) et de vouloir faire ainsi leur bonheur malgré eux, on finit par leur jouer des tours pendables. Notre administration aime plus les principes que la réalité.
      Donc, en théorie, oui, ce que vous dites est vrai. Mais comme votre cas va se généraliser, si plus personne ne peut respecter la règle et lever les options, tous les contrats de PSLA conclus depuis 1 à 3 ans vont avoir du mal à se dénouer. Demandez à votre bailleur vendeur ce qu’il en pense et s’il a déjà pris attache avec l’administration pour savoir comment traiter (dérogatoirement ?) ce nouveau contexte.

2085. Merci Marc mais si on monte le prêt avec une autre banque hors vendeur, il n’est plus nécessaire de respecter le montant de ces redevances ?
      Autre souci de taille qui vient se greffer, le PTZ va se durcir dès janvier 2024.
      Me concernant, je signe le 6 septembre le contrat de location avec présence du notaire et remise des clés le 26 octobre.
      Est il nécessaire pour moi de signer mon offre de prêt avant le 1er janvier pour encore pouvoir bénéficier du PTZ ou je pourrai encore en bénéficier étant en PSLA, et ayant signer contrat de réservation, et contrat de location en 2023 ? Aussi est ce que lors de la signature pour la location, le document précisant le décompte de remboursement au bout de 6 mois et la levée d’option suffisent au banquier pour éditer l’offre ou ils doivent attendre un courrier de mise en demeure ds un délai de 3 mois apparemment ?
      J’ai peur de ne plus pouvoir bénéficier du PTZ si je fais mon offre de prêt courant janvier. Merci bcp pour vos réponses, je suis en stress maximum.

2086. @ Virginie : au moment de la levée d’option, on fait ce qu’on veut pour le financement. On paie cash, on emprunte chez Goldman et Sachs ou chez Tata Lulu, on s’en fiche, il suffit d’être capable de trouver le financement au moment de la levée d’option. L’obligation faite au vendeur de vous proposer une solution respectant le montant de la dernière mensualité est une obligation qui lui est faite dès l’origine. Ce qui fait que personne n’est sûr que « x » mois après ce sera toujours possible…
      Pour votre question sur le PTZ, le problème c’est la temporalité, il me paraît difficile d’approuver une offre de prêt si le vendeur n’a pas obtenu l’agrément définitif et n’est pas en mesure d’accepter votre levée d’option. Il vous faut voir avec lui le planning possible au mieux. Commencez par ça, Virginie !
      L’action (et la bonne info) permet de moins stresser… 🙂

2087. Merci Marc
      J’ai eu un retour de la commerciale de l’agence (promoteur), qui dit que le jour de la signature pour le contrat de location avec le notaire, il sera possible de faire la demande de levée d’option, le jour même ou dès le lendemain (par courrier avec AR ou remise en main propre) et qu’ils nous « autoriseront » la levée d’option. Est ce possible que ce soit avant le jour d’entrée ds les lieux ? Est ce cela le papier définif avec agrément ? Est ce avec ce papier que l’on peut démarcher les banques ?
      Vous savez, l’agence ne nous explique rien, il faut demander et parfois ils ne répondent pas aux mails ni appels.

2088. @ Virginie : pour lever l’option du contrat de location-accession, il faut bien sûr avoir d’abord signé le contrat de location-accession (difficile d’exercer une faculté offerte par un contrat s’il n’est pas d’abord signé 🙂 ). Ensuite, il faut savoir qu’en général le vendeur veut avoir obtenu l’agrément définitif de l’administration (la direction départementale des territoires, ex DDE, ou le délégataire local des aides à la pierre, par exemple les services de la grande métropole locale, comme Lyon, Bordeaux, Nantes, Toulouse etc) pour éviter d’être pris au piège. Car c’est l’agrément définitif qui valide la TVA à taux réduit et l’exonération de Taxe Foncière. Et si le vendeur ne l’obtient pas, il va devoir indemniser l’acquéreur du différentiel de TVA et de l’exonération de TFPB non effective ; et ça, aucun vendeur n’a envie de le subir, d’où le fait que de manière générale aucune levée d’option ou signature d’acte d’achat définitif ne se fait avant l’agrément définitif. Mais si le vendeur veut prendre son risque…
      Donc, si vous levez l’option (conformément à ce qui sera indiqué dans votre contrat de location-accession) et que votre vendeur valide la levée d’option, là vous pourrez démarcher les banques. Sachant bien sûr qu’une phase locative est obligatoire en PSLA, cela signifiant alors que ce sera après l’entrée dans les lieux.
      Vous nous direz le résultat de vos pérégrinations ! 🙂

2089. Bonjour, en couple, nous venons de signer en psla le contrat de location accession définitif. Aucune clause sur la possibilité de rester dans le logement en cas de séparation .Que se passe t-il si l’un de nous souhaite rester dans le logement après séparation ? et cela dans le cadre de la location ou après l’achat (si jamais nous y arrivons) ? Y a t-il des textes de loi ? je ne trouve pas d’informations à ce sujet..
      Merci pour votre aide et votre éveil.
      Cordialement.

2090. @ Jam : une des règles de base est que si l’option n’est pas levée, le ménage locataire-accédant ne bénéficie d’aucun droit au maintien dans les lieux (en phase locative). Après l’achat, vous êtes pleinement propriétaires et vous discuterez avec notaire, conjoint et avocat des conditions de la séparation… en espérant ne pas en arriver là, bien sûr !

2091. Bonjour Marc,

      Je m’excuse si ces questions ont déjà été posées – vos réponses sont superbes !

      Nous allons potentiellement accéder à un logement en PSLA, et nous voulions savoir quelles étaient nos options si nous ne voulions pas rester après l’achat :
      _ Est-ce que trouver un nouveau travail (qui serait loin) compte comme un déplacement qui justifierait la rupture de contrat ?
      _ Si rupture du contrat (par exemple si nous souhaitons louer ou revendre le bien, sans le justifier), on devra rembourser les avantages que l’on a eus – on peut prendre un prêt supplémentaire pour les rembourser ?
      _ Si on veut revendre le bien avant la fin du contrat, est-ce qu’on le faire au prix que l’on souhaite ?

      Merci beaucoup pour ces réponses, cette resource est indispensable !

2092. @ Henry : voyons voir… »rupture de contrat » ? Il ne peut y avoir rupture de contrat qu’avant l’achat définitif, sinon, après la levée d’option + acte d’achat définitif, vous êtes définitivement propriétaire et il n’y a plus de contrat.
      Sauf qu’il faut alors éviter de voir les avantages du PSLA (tva à taux réduit + exonération de taxe foncière) remis en cause par le non respect des conditions.
      Et c’est là que notre copain, le fameux alinéa 360 (à lire ! https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2506-PGP.html/identifiant=BOI-TVA-IMM-20-20-10-20160302 ) nous apprend que – effectivement – un éloignement important est de nature à éviter de rembourser le différentiel de TVA.
      Quant à recourir à un prêt pour le rembourser, les banques sont de plus en plus frileuses (mieux vaut donc être dans le cas d’un des évènements prévus par la législation fiscale cf l’alinéa 360), et à part le différentiel de TVA, il faudra aussi renoncer à l’exonération de taxe foncière.
      Pour la revente éventuelle, c’est au prix qu’on veut ou qu’on peut… selon le marché. 🙂

2093. Bonjour Marc,

      Tous vos renseignements sont intéressants mais chaque cas est tellement différent…
      En ce qui me concerne, je suis propriétaire d’une maison actuellement mise en vente et je souhaite acquérir un appartement en PSLA pour début 2024. Je remplis les conditions de ressources et d’habitation principale pour celui-ci. Mais le promoteur immobilier de l’appartement me demande la signature d’un compromis de vente pour ma maison. Est-ce légal ? Car pour l’instant j’ai une option sur l’appartement jusqu’à fin octobre et si d’ici là je n’ai pas signé de compromis, l’appartement me passe sous le nez. Alors que je pourrai signer le contrat du PSLA et payer le dépôt de garantie afin de réserver l’appartement et être sûre de l’avoir. Ca laissera le temps de vendre la maison car là le délai est un peu court.
      Y’a t-il un moyen autre que ce compromis à signer afin de justifier que j’ai une maison en garantie.
      Merci d’avance pour votre réponse.

2094. @ Jacquotte : la question que je me pose est celle du pourquoi cette exigence de compromis de vente pour votre maison actuelle. La certitude que vous n’allez pas promener le vendeur de l’appartement PSLA (on n’aime pas les touristes quand on vend du neuf) ? Ou consolider votre profil d’acquéreur pour être sûr de votre solvabilité avant de s’engager dans un parcours qui pourrait se révéler une impasse pour tous ?
      Essayez de lui demander le pourquoi et de négocier en conséquence. Par exemple avec une estimation (par professionnel) du prix de la maison mise en vente qui serait largement supérieure au montant de l’apport que vous devez amener dans le plan de financement de votre achat PSLA ?
      Le dialogue est impératif pour avancer… 😉

2095. Bonjour Marc,

      Merci pour votre réponse. J’ai bien essayé de négocier et j’ai demandé le pourquoi du compromis. La réponse a été pour avoir une garantie. Pour l’évaluation de la maison, l’agent commercial qui me vends l’appartement l’a faite lui-même. Donc je ne sais pas quels arguments de plus leur apporter.
      Si vous avez une petite idée je suis preneuse.
      Merci.
      Jacquotte

2096. @ Jacquotte : ben, là, comme ça… des arguments… si la valeur de votre maison est largement supérieure à l’apport prévu dans votre plan de financement, il veut quoi le monsieur ? Un engagement de votre part de vendre quel que soit le prix ou les circonstances ? Il pourrait au moins vous faire signer un contrat de réservation avec une condition de compromis de vente de la maison conclu sous 3 mois par exemple ? La non réalisation de cette condition emportant la déchéance du contrat de réservation ? Essayez de lui poser la question et qu’il la pose à son tour à son service juridique, au cas où…

2097. @Marc,

      Bonjour Marc, tout d’abord merci car tu es d’une grande d’aide pour de nombreuses personnes, c’est vraiment impressionnant !!
      Pour ma part j’ai réservé un logement de location accession en décembre 2021 a l’époque ou les taux d’intérêt étaient encore a 1%, 2 ans plus tard on frôle les 5 %…
      Je vais prochainement rentrer dans mon logement et je commence a m’inquiéter sérieusement car depuis les 3% mon dossier de financement ne passe plus à la banque.

      J’ai vu dans mon contrat de réservation que je pouvais faire le transfert du prêt souscrit a l’époque par mon promoteur immobilier auprès de la banque qui était à de 1,50%.

      A ton avis c’est possible ? Si par miracle c’est oui, comment je peux calculer mon cote part pour connaitre quel montant maximum je pourrais financer a 1,50 % ?
      La banque ou le promoteur peut refuser ?

      Merci de ton retour

2098. Bonjour Marc,
      hé bien bravo pour vos réponses depuis plus de 10 ans ! et merci pour ces retours complets.
      J’ai 2 questions à vous poser :
      – signature du contrat préliminaire loc-accession en 2021 indiquant : « le Réservant déclare qu’il entend financer cette opération au moyen d’un prêt social location-accession. L’obtention de ce prêt constitue une condition suspensive des présentes. »
      – Cependant mes revenus ont augmenté et je ne peux pas bénéficier de prets sociaux
      Suis je donc contraint de rester locataire indéfiniment dans ce logement ?
      – J’emmenéage dans quelques jours en location pour 6mois, pourrai-je toujours prétendre à l’achat avec un crédit classique (que les taux sont hauts en ce moment!) ?
      – si oui alors pourrais je bénéficier aussi de l’exonération taxe foncière ?
      Un grand merci pour votre aide et retour.

2099. re bonjour Marc
      pour Compléter ma 1ere demande :
      Je viens de prendre connaissance après réponses de ta part, qu’il peut y avoir une problématique au sujet de la réglementation imposant au vendeur de nous proposer une solution financière avec une première mensualité de crédit (hors ADI, quand même…) au plus égale à la dernière redevance mensuelle proposée en location.
      A ce jour, je n’ai pas encore rencontré le notaire pour la signature et pas emménagée.
      Ma question : est il réalisable de faire modifier le montant de la redevance mensuelle et donc l’épargne de l’accédant par le notaire ? si oui, est ce que ce serait un avenant au contrat ?
      Car au vue des taux de crédit importants actuels, je sais que je devrai revoir à la hausse d’au moins 300-400€ ma redevance mensuelle.

2100. @ David : la seule solution, c’est de demander au vendeur si son prêt est transférable. Mais je n’y crois pas vraiment. Le transfert est une possibilité (pas une obligation) et tous les bailleurs vendeurs n’empruntent pas la totalité (et pas forcément en prêt PSLA, parfois un simple découvert en banque). Donc, il faut aller voir le vendeur et lui poser ouvertement la question. Car vous touchez là l’un des points faibles du PSLA, lié au décalage dans le temps et à la nécessaire phase locative.

2101. @ Sophie : non mais, a-t-on idée de poser autant de questions ? 😉
      On se fiche de la manière dont vous allez – en fin de compte – financer votre acquisition : cash, avec financements « sociaux », emprunt bancaire classique, avance de Tata Charlotte, on s’en fout !
      Et les avantages fiscaux sont liés au respect des critères PSLA généraux (mais pas du tout au financement avec un prêt ou une fraction de prêt PSLA ; la dénomination commune « PSLA » qui s’applique à la fois au mode d’acquisition et au financement perturbe assez souvent…). Donc oui, vous pouvez acheter avec un prêt banalisé et conserver les avantages du PSLA.
      Pour le montant de la dernière redevance : la redevance mensuelle est encadrée de deux manières. Un maximum locatif correspondant au loyer PLS et une redevance mensuelle maximale (locative + acquisitive) correspondant à un % des revenus. Il y a quelques années, c’était 30% (voir si ça a bougé).
      Donc si revenu de 4000 euros, le maxi (avec 30%) est de 1200 et si sur ces 1200 la fraction locative est de 900, vous ne pourrez pas dépasser 300 de fraction acquisitive.
      Là aussi, voir rapidement votre vendeur pour faire le point sur ce qu’il est possible de faire au mieux dans le contexte actuel ! (car il a envie de vous vendre lui aussi).
      Hop ! 🙂

2102. Bonjour Marc,
      J’ai passé beaucoup de temps à lire les questions qui ont déjà été posées pour éviter de te déranger mais je ne trouve pas l’info que je cherche.
      J’ai acheté mon appartement en psla seule.
      Je suis maintenant en couple et pour le moment mon ami garde son appartement à côté parce que lui gagnant beaucoup plus que moi j’ai peur que si il vit officiellement avec moi, qu’il est domicilié dans mon logement, j’ai à rembourser quelque chose.
      J’ai cherché l’info partout et je ne trouve pas.
      Peut on se mettre en couple suite à l’achat, avec une personne qui dépasse ce qui est autorisé par le psla, ou va t’on me demander de rembourser quelque chose puisqu’à 2 nous ne remplissons plus du tout les conditions ?
      Je ne sais pas si ma question est claire.

2103. @ Sana : mais oui, on peut le faire. Et même des enfants ensuite ! 🙂

2104. Bonjour Marc,

      Ma situation : Je vais me séparer de mon conjoint (dissolution de PACS), nous avions levée l’option en août 2021, et acheté le bien sans le prêt PTZ car le bien ne répondait plus aux critères de ce dernier car il avait déjà été loué avant nous à une personne qui n’avait pas levé l’option. Nous avions aussi obtenue une subvention de la métropole. Ma situation financière a évolué et donc je ne rentre plus aujourd’hui dans les critères PSLA. Le problème est que j’aime beaucoup cet appartement. Et avec mon futur ex-conjoint nous sommes en accord financièrement dont pas de problématique sur la valorisation de l’appartement etc.
      Ma question est donc : si je souhaite garder l’appartement, aurais-je toujours les avantages du PSLA ou au contraire serais-je libérée des clauses du PSLA ?
      Merci
      Pauline

2105. @ Pauline : la dissolution d’un PACS fait partie des évènements de la vie qui permettent de ne pas se retrouver en porte-à-faux par rapport à la remise en cause éventuelle des avantages du PSLA.
      L’histoire du fameux alinéa 360… https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2506-PGP.html/identifiant=BOI-TVA-IMM-20-20-10-20160302
      A lire et à relire ! 🙂

2106. Bonjour Marc, m’a question est la suivante
      Je suis dans un PSLA depuis juillet 2022 , la phase location s’est terminé , j’ai fais la levée d’option d’achat comme prévu sauf que la j’apprends que je n’ai pas droit au PTZ par rapport au premier occupant qui non pas fait la levée et a fait plus de 6 mois dans le logement , ai-je droit a une demande de dérogation exceptionnel pour me donner droit au PTZ ? car selon ma banque sans PTZ, le financement n’est pas faisable qu’avec PAS ! Je suis perdu
      merci d’avance pour votre retour.

2107. @ PEDRE : vérifiez auprès d’un courtier spécialisé en crédit immobilier, mais en principe, effectivement, le PTZ est réservé au financement de logements neufs, c’est à dire n’ayant pas fait l’objet d’une occupation antérieure…

2108. bonjour , un question concernant les frais de notaire
      si je comprends bien il s versent en deux fois , on m’a annoncé 4 %
      quel timing pour régler ces frais , le premier versement post achat est de combien en % (perdus si pas d’achat à terme) ;
      le second versement sera donc de combien (en %)?
      merci pour vos réponse et encore merci pour tout ce travail

2109. @ Guillaume : un premier versement au moment de la signature du contrat de location-accession et le deuxième pour l’acte authentique post levée d’option ; ce sont des frais d’acte et leur montant est pratiquement équivalent.

2110. Bonsoir @Marc,
      Tout d’abord, et avant toute chose bonne année, bonne santé bien entendu et meilleurs voeux 🙂 ! Je tiens à vous remercier pour ce véritable trésor d’informations, d’échanges, mais également de longévité (plus de 10ans maintenant c’est quand même rare… Chapeau !!)..
      Vous avez sûrement répondu à des questions similaires à celles que je vais vous poser plus bas lors de précédents échanges, et si c’est le cas je m’excuse par avance de la redite..
      Pour vous donner des éléments de contexte, ma femme et moi avons signé un contrat PSLA fin 2021, pour un appartement dans la région lyonnaise devant être livré initialement en décembre 2023. Or, la livraison des appartements a été retardé de 3 mois, en raison de la faillite d’un des prestataire, l’appartement devrait donc être livré courant mars 2024. Entre temps avec ma femme nous avons eu la venue d’un petit nouveau, un petit et charmant petit garçon, venant agrandir la famille. Cet événement a été révélateur et nous avons décidé de nous rapprocher de nos familles dans le Sud.
      Nous envisageons donc de déménager et de ne pas faire notre entrée dans ce futur logement…
      En conclusion, nous avons fait un premier passage chez le notaire pour signer le contrat de location-accession, en versant un dépôt de garantie, d’une valeur de 2900€, mais nous n’avons pas récupérer les clés du futur logement (livraison prévue en mars 2024) et donc pas levé l’option d’achat. Mes questions sont donc les suivantes :
      – Quelles sont les démarches pour nous rétracter ? De ce que j’ai vu sur différents sites, il faut notifier le promoteur de notre décision par lettre recommandé avec AR.
      – Pouvons nous récupérer notre dépôt de garantie sans encombre ? Ou bien faut-il justifier cette demande par un motif, et éventuellement des justificatifs ?
      – Pouvons-nous être confronté à des difficultés ou conséquences négatives suite à notre souhait de rétractation ..?

      Merci par avance pour votre précieuse aide et disponibilité pour répondre à mes questions, votre aide me sera extrêmement utile 🙂 !

      Dans l’attente de vous lire, encore merci Marc.
      Bien Cdt,
      Sofian

2111. @ Sofian : il faut effectivement vous rapprocher de votre promoteur par écrit pour lui faire savoir que vous ne donnerez pas suite. Et le faire rapidement. Car cela lui laisse plus de temps pour se retourner.
      En revanche, les frais payés lors du passage chez le notaire pour le contrat de location accession sont définitivement perdus. Il ne s’agit en effet pas d’une avance, mais d’un acte notarié en la forme authentique avec enregistrement auprès du service des hypothèques. Donc une dépense sèche, non récupérable, et pas une avance. Pour le reste, certains contrats peuvent prévoir des pénalités de 1 ou 2 % (relire votre contrat de location-accession) mais pas forcément justifiées ou applicables (voir l’intervention de Jeanne dans le fil des commentaires ci-dessus, il y a quelques années, le 18-12-2013…) 🙂
      A vous de jouer !

2112. Mille merci @Marc !! 🙂
      Je vais donc suivre vos conseils, encore merci pour votre aide précieuse!!
      Cdt,
      Sofian

2113. Bonjour

      Concernant l’alinéa 360 qui précise les évènements pour le non reboursement de la TVA pour une location accession , est ce bien à partir de la livraison, c’est à dire à partir de la remise des clés (en tant que locataire ) que sont pris en compte ses événements où à partir de l’acquisition ?

      Comment justifier auprès de l’administration fiscale ?

2114. @ Profane : le fait générateur est la livraison du bien (pas l’acte authentique ou la levée d’option). Vous avez du signer un PV de livraison avec le vendeur ? Il vous servira à justifier de la date le cas échéant.

2115. Bonjour Marc,

      Nous sommes sur le point d’acquérir un T3 en PSLA (remis en vente au bout de un an car l’ancien locataire n’a pas souhaité faire sa levée d’option) cependant nous avons une infiltration d’eau dans la pièce principale. Le promoteur nous indique qu’ils sont en procédure (ordonnance de référé) en cours et qu’un expert doit passer sous un an. Cependant, pouvons nous faire jouer la garantie décennale ou notre assurance pour que les travaux soient pris en compte rapidement ? Nous avons peur de devoir attendre la fin de procédure qui peut prendre plus d’un an et de devoir rester avec notre infiltration d’eau et les désagréments que cela impose..
      quelles possibilités avons nous ? Pouvons nous exiger une réalisation des travaux par écrit au promoteur ? Nous sommes un peu dans le flou…
      En vous remerciant par avance pour vos éclaircissement.

2116. @ Justine : à titre personnel, l’idée même d’acquérir un logement avec un sinistre en cours (et non encore résolu, cf expertise prévue) me déplairait fortement.
      Ignorer si la cause peut facilement être traitée et si elle est susceptible de se reproduire… Cela étant, vous pouvez toujours expliquer vos doutes au promoteur et lui indiquer ce que vous nous expliquez à demi mot.
      A savoir que vous avez besoin d’un engagement de sa part, qu’il s’oblige à réparation dans un délai donné (engagement à reporter dans l’acte d’achat, par prudence), indépendamment de la ou des procédures en cours. Vous verrez bien sa réaction…

2117. Bonjour Marc,
      le prêt PSLA est décrit comme possible avec peu d’apport, voir sans apport, mais je n’ai rien trouvé concernant l’apport maximal possible ainsi que la durée minimale possible du prêt.
      Si je passe par ma propre banque, il n’y a pas de notion d’apport maximal ni de durée minimale du prêt du moment que les mensualités représentent moins de 35% de mes revenus, mais dans ce cas perd t-on l’avantage de la TVA à 5%, de l’exonération pour 15 ans de l’impôt foncier, … ?
      Puis-je donc après une période de location minimale (1 an me semble bien) procéder à la levée d’option, choisir ma banque et grâce à l’apport que je me serai constitué, réduire le plus possible la durée du prêt sans perdre les bénéfices d’un contrat PSLA ?
      Par avance, merci pour ces éclaircissements.

2118. Re Bonjour,
      Merci pour ce blog très intéressant,
      et désolé d’avoir posé des questions … dont les réponses étaient dans le blog !!!
      Certes il y a de quoi lire, mais tout y est.
      On choisit la banque qu’on veut, avec mensualités et durée qui nous correspondent, et si on gagne au loto on peut même payer cash !
      Et pour la TVA à 5,5% et l’exonération d’impôt foncier pendant 15 ans, c’est validé du moment qu’on respecte les conditions de la location accession.

      Une question toutefois, si on gagne au loto (on peut rêver), ou si on reçoit un don d’une âme charitable (avis à la population), est ce que cela jouerait sur les conditions de ressource et supprimerait les avantages de la location accession (TVA 5,5% , exonération Impôts fonciers, … ) ?

      Cordialement

2119. @ Hervé : on a à faire à un « serial questionneur » avec Hervé ! 🙂
      Pour lever l’option, il faut d’abord que le vendeur ait obtenu l’agrément définitif de l’administration (ce qui garantit la tva à taux réduit et l’exonération de taxe foncière) et il faut aussi respecter les délais éventuellement indiqués dans l’acte du contrat de location-accession. En supposant que ce soit le cas, oui on peut lever l’option quand on veut (dans les limites de ce qui est dit au-dessus) et on peut financer comme on veut (ou comme on peut, car il faut encore qu’une banque dise oui si on veut emprunter…). Et on peut tout payer cash aussi, ce qui n’a aucune incidence sur les avantages PSLA qui sont liés au respect de la réglementation et pas au montage financier final. Mais jouer à cash cash, est-ce vraiment raisonnable ? 😉

2120. Merci beaucoup Marc pour ces explications et pour les conditions et distinctions du déroulement d’un PSLA.

2121. Bonjour Marc,

      J’ai parcouru l’ensemble des questions/réponses, et je pense ne pas avoir vu encore ce type de problématique soulevé.

      Je veux parler de transmission.

      Mes parents âgés, ont pu bénéficier du système de PSLA.
      Ils y habitent depuis trois ans, ils ont levé l’option et acheté comptant.

      Leur santé s’est dégradée depuis, et nous cherchons un moyen pour me transmettre ce bien et faire en sorte qu’il reste dans ce logement.
      Nous préférons regarder les solutions qui existent, et anticiper.

      Nos réflexions se tournent vers deux solutions qui sont soit la vente directement, soit la donation.

      Concernant la vente, est-ce envisageable ? Une revente en directe est-elle possible, si par exemple nous l’effectuons dans le cadre d’un décès d’un de mes parents, ou de l’obtention d’une carte d’invalidité.

      Je précise que je suis assez cache dans mes propos, c’est une question qui est soulevée avec mes parents très ouvertement, et avec bienveillance.

      Dans le même registre pouvons nous effectuer une donation du vivant, toujours avec le même fonctionnement. Ils garderaient l’usufruit.

      A noter que dans les deux cas, ils resteraient dans l’appartement.

      Merci d’avance encore pour vos futures réponses.

      Excellente journée.

2122. @ Girolamo : puisque vos parents ont déjà signé l’acte authentique, ils sont pleinement propriétaires et peuvent disposer du logement comme ils le souhaitent.
      Il faut sans doute vérifier si des clauses anti spéculatives existent dans l’acte d’achat, mais si rien n’a été écrit, on reste dans le cas classique du PSLA.
      Réglementation pour laquelle il faut vérifier qu’on ne sera pas redevable du remboursement du différentiel de TVA (on en parle à de très nombreuses reprises, cf le fameux alinéa 360…) en utilisant les dispositions prenant en compte les évènements de la vie permettant de déroger.
      Sinon, vous êtes dans un cas de transmission qui sera utilement traité par un rdv avec un notaire. Vente, donation, démembrement de propriété (nue propriété pour vous et usufruit pour vos parents), à discuter et voir avec ce professionnel ! 🙂

2123. Bonjour Marc,

      Je voulais d’abord vous remercier pour votre blog qui est une mine d’or.

      J’ai une question, je ne sais pas si vous pourrez m’aider mais nous avons résilier notre contrat de PSLA avec l’état des lieux de sortie le 14 février, de nouveaux occupants vont arriver dans le logement le 7 mars et nous devons aller signer la passation du contrat de PSLA chez le notaire avant cette date. (a ce jour aucune date n’est encore fixé, le notaire attend un retour du promoteur) Le problème c’est que je suis au terme de ma grossesse, je dois accoucher au plus tard le 2 mars et il y a donc de forte chance que je ne puisse pas être présente pour signer la résiliation du contrat. Je compte faire une procuration à mon conjoint mais imaginons que lui non plus ne puisse pas être présent si je suis entrain d’accoucher au moment du rendez vous, aura t’on des dommages et intérêt à donner aux nouveaux occupants ? Et savez vous de combien ? Merci d’avance 🙂

2124. Bonjour Marc

      J’avais déjà posté à quelques reprises depuis nos débuts de PSLA il y a 10ans et me revoilà pour des questions différentes, car la vie évolue !

      Récap:

      Sept 2013 : PACS avec mon compagnon
      Nov 2013 : naissance de notre fille
      Oct 2014 : Signature du projet PSLA (donc après le pacs, aprés naissance)
      Nov 2016 : Livraison et emménagement
      1er T 2017 : levée d’option très vite levée car nous avions tout préparé avec à l’époque un bon PTZ et un bas taux de crédit immo (1.1% !)
      Juin 2017 : Passage final chez le notaire

      Mais voilà, Février 2024, une maison plus grande avec un petit jardinet à 2 rues nous fait de l’oeil !!
      Le courtier nous prone que nous pourrions prévoir de garder cet appartement et le mettre en location classique en parallèle de l’achat et financement de la maison… (sous couvert de la diff de TVA à payer)

      Sauf que, j’ai cherché pas mal de message parlant de la remise en location mais je n’arrive pas à trouver assurément réponses à mes interrogations :

      * Où trouver les éventuelles « clauses spéculatives » dont on parle souvent ? sur quel type de document : l’acte du notaire ? les documents du PSLA d’Expansiel ? autre document ?

      car n’ayant aucun évènement de la vie de prévu nous permettant de faire sauter le paiement de la diff de TVA (ni mariage, ni 2eme enfant, ni dissolution du PACS puisqu’on rachète quelque chose à 2, c’est tout de même pas logique xD)

      * Qui réclamerait la diff de TVA ?
      Si vente, ca serait le notaire, non ?
      Si location, ca serait les impots par eux même si j’ai compris ?
      ou doit on les déclarer et calculer de nous même ? (… voir espérer qu’ils nous oublient pour les 2.5-3 pauvres dernières années qu’il nous restait LoL)

      * Ayant un PTZ par la banque BPALC, j’ai compris qu’il fallait aussi qu’on s’adresse à eux pour leur demander s’ils sont OK pour laisser cet emprunt en l’état ?

      J’aimerais surtout m’assurer que nous ayons vraiment la possibilité de relouer classiquement derrière comme le courtier nous le dit (il sait que c’est du PLSA de moins de 10ans)

      !! Déjà la question de (et votre réponse à) Profane un peu plus haut
      https://www.lesmursontdesorteils.com/psla-pour-les-nuls#comment-8301
      sur la date de début qui est celle de la remise des clés, pas celle de le levée d’option, nous permet de gratter 6 mois !
      est ce vraiment 10ans jour pour jour ou 10ans sur l’année ?
      Entrée en nov 2016
      Notaire en juin 2017
      Les « 10ans » se finiront en 2026 ou nov 2026 ou juin 2027 ou 2027 ?

      Voilà encore un pavé, désolée Marc, mais fidèle à ce blog et ces Q&R, je me permet de toquer à votre « porte »
      Excellent journée à vous !

2125. @Faop1512 : rassurez moi… Vote conjoint n’est pas enceint non plus ? 🙂
      Donc, peu de risques. Et si vous voulez les éviter, appelez le notaire pour prévoir un pouvoir à tout clerc de l’étude de signer en votre lieu et place !
      Vive la natalité ! 😉

2126. @ Juliette :
      – pour les clauses anti spéculatives : à rechercher dans votre acte authentique d’achat
      – la diff de TVA : en cas de revente de votre logement PSLA, le notaire doit s’en préoccuper car il ne peut pas ignorer la nature et les contraintes du dispositif (dont le différentiel de TVA) du logement dont il assure le transfert de propriété. Mais en cas d’achat d’un nouveau logement (sans revente du PSLA), va-t-il se poser la question de la perte de statut de résidence principale de votre logement actuel (et donc appliquer les contraintes du PSLA) ? Je n’en sais rien, le plus simple c’est de le lui demander (et de nous le dire après ? 😉 ).
      – pour le PTZ, oui, il faut contacter la banque qui avait accordé le prêt. Et il sera possible de relouer ensuite (même si ce n’est pas du tout l’objectif du dispositif) car une fois propriétaire, on peut disposer de son bien (mais en supportant les conséquences éventuelles comme différentiel de TVA, perte de l’exonération de taxe foncière, clauses anti spéculatives…).
      – 10 ans, en principe à la date anniversaire, donc jour pour jour
      Allez, je retourne à mes activités. Et bonne suite, Juliette !

2127. Bonsoir Marc,
      Merci beaucoup de nous permettre d’échanger sur le PSLA.
      J’ai une question importante qui m’est venue à l’esprit lors de la lecture du contrat préliminaire que je dois signer dans quelques jours. Il est stipulé dans la partie intitulée FINANCEMENT DE LA PHASE ACCESSION : »…la charge totale de remboursement mensuelle n’excède pas, au moment de la levée d’option, le montant de la redevance versée au titre du mois précédant le transfert de propriété ».
      Je ne comprends pas du tout cette phrase. Cela veut-il dire que le montant de remboursement de mon prêt immobilier doit être inférieur à la redevance payée avant la levée d’option. Si mon dernier loyer est de 550 euros avant la levée d’option, cela veut-il dire que mon remboursement mensuel de crédit après la levée d’option doit être inférieur à 550 euros par mois ?
      Merci beaucoup Marc car j’ai besoin d’être éclairée.

2128. @ Lyve : bon, puisqu’il s’agit d’être éclairée, je vais allumer une petite bougie ! 🙂
      Non, ceci n’est pas obligatoire au moment du dénouement du parcours (quand vous lèverez effectivement l’option pour acheter, avec le montage financier que vous aurez librement choisi). A ce moment là, vous pourrez très bien avoir validé un crédit d’une mensualité de 700 ou 800 euros (par exemple) même si votre dernière mensualité locative était de 550 euros. Liberté de choix pour vous.
      En revanche, en début de parcours, le bailleur-vendeur a l’obligation de vous proposer une solution financière respectant cette contrainte (pour ne pas envoyer trop de prétendants dans le décor en fin de parcours). Nuance…
      C’est tout bon pour vous ? 😉

2129. Bonjour,

      Une vrai pépite votre site, bravo!

      Chaque demande est propre à chacun et donc voici la mienne.

      Fin de contrat location accession dans un mois et demi, j’ai des simulations de prêt en cours, cependant mon banquier m’indique qu’il serait préférable de demander à rallonger de 1ou 2 mois le contrat car le nouveau ptz 2024 est en cours de mise en place et que les délais ne pourront pas être respectés.

      Avant de faire ma demande de dérogation auprès de l’organisme vendeur, j’aimerai savoir svp s’il y a des conditions à respecter pour une demande de prolongation ou si c’est plus à leur bon vouloir de renouveler ou pas le contrat de location accession. Y’a t’il une loi ou autre chose qui pourrait faire pencher la balance vers un accord…..

      Merci.

2130. @ Valentine : vous pouvez toujours demander à votre bailleur vendeur une prorogation, mais les décrets du nouveau PTZ sont parus il y a 2 jours, donc les banquiers ont connaissance du détail des nouvelles conditions.
      S’agirait de les faire bosser un peu, maintenant ! 🙂

2131. Bonjour Marc,

      Tout d’abord, je tiens à vous féliciter pour la qualité de votre site. J’y ai trouvé des informations précieuses.

      Je me permets de vous contacter car j’ai quelques interrogations concernant un PSLA. Actuellement locataire accédant dans un appartement T3, j’envisage de lever l’option d’achat d’ici septembre 2024. Cependant, une opportunité professionnelle se présente à moi, bien qu’elle se situe à 60 km de l’appartement en PSLA, ce qui représente plus d’1h30 de trajet aller.

      Ma principale interrogation concerne la possibilité de mettre mon bien en location avant l’achat. Si cette option est envisageable, pourriez-vous me fournir la grille des prix associée à cette démarche ?

      De plus, je me demande s’il serait possible de soumissionner pour l’acquisition d’un deuxième bien en PSLA, idéalement situé à proximité de mon nouveau lieu de travail, tout en conservant le premier ?

2132. @ Elo : Hello Elo ! 🙂 Heu, comment dire… les appartements en PSLA, ce n’est pas comme un collier de nouilles ; on ne les enfile pas les uns après les autres !
      Donc, réserver un 2ème appartement en PSLA alors qu’on est locataire d’un 1er appt qu’on a l’intention d’acheter mais pour lequel on n’a pas encore levé l’option, ça me paraît sportif et pas dans l’esprit du dispositif, surtout quand c’est pour mettre le 1er en location… Faut en laisser un peu aux autres, hein ?
      Pour mémoire, l’alinéa 360 du BOFIP (https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2506-PGP.html/identifiant=BOI-TVA-IMM-20-20-10-20160302 ) prévoit 70 kms au moins de distance avec le lieu de travail (et pas 60) ce qui ne permettra pas de faire jouer cette clause pour le non remboursement du différentiel de TVA ; il faudra donc faire jouer un autre évènement ou rembourser de la TVA à l’état.
      Et si, en pratique, vous voulez savoir si vous allez pouvoir réserver ce 2ème logement, posez la question à son bailleur vendeur en lui exposant sincèrement votre situation. Peut-être qu’en jouant sur les délais entre le contrat de réservation, la livraison et la levée d’option, il pourra donner une réponse positive ? A tester.