Acheter en BBC : une obligation ?

Conseils immobiliers 5 commentaires

Si l’on rembobine le film immobilier pour revenir 3 ans en arrière, personne ne parlait de BBC. Maintenant, la « communication produit » sur les marchés de l’immobilier rend totalement incontournable la notion de bâtiment basse consommation. A moins d’être un zombie ou un alien, impossible d’y échapper.

Mais, indépendamment du ramdam médiatico commercial, le BBC est-il vraiment un point de passage obligé pour faire un bon achat immobilier ? En résumé, y a-t-il une vie et un libre arbitre en dehors du BBC ?

Le cas particulier du logement neuf

Le logement neuf est le cheval de Troie des réglementations thermiques. Un gentil petit laboratoire, taillable et corvéable à merci, très pratique en regard de son faible poids par rapport au parc de logements existants.

La production annuelle de logements neufs avoisine les 3 à 500 000 logements depuis quelques décennies, quand le parc de logements pèse environ 33 millions d’unités. Et il est difficile d’obliger à une remise à niveau rapide du parc existant car ceci réclame de l’argent aux propriétaires (qu’ils n’ont pas toujours ou qu’ils ne souhaitent pas investir) et que ceux-ci ont la mauvaise idée de disposer du droit de vote.

Toujours est-il que le logement neuf est utilisé comme vecteur de progrès performantiel et que les règles du jeu  en matière de financement (au sens large) du logement ont un aspect incitatif si impérieux qu’elles en deviennent incontournables.

En ce sens, l’investissement locatif loi Scellier offre un différentiel de réduction d’impôt très significatif entre un logement BBC ou non BBC, et l’accédant à la propriété qui voudrait avoir recours au PTZ+ bénéficiera d’une quotité de prêt sensiblement plus élevée si le logement est labellisé BBC.

Mais, car il y a un mais, un logement neuf BBC est – à foncier équivalent – toujours plus cher qu’un logement RT 2005, avec des coûts travaux supérieurs de 5 à 10 ou 12 %, ce qui peut représenter un surcoût de 3 à 8 % sur le prix de vente global.

Il n’y a donc pas de vérité unique et chacun comparera pour son investissement personnel, les avantages et inconvénients de chaque appartement ou maison éventuellement disponible sur des critères de prix de vente, de plan de financement, de mensualités de crédit, de consommations prévisionnelles d’énergie, d’emplacement et d’environnement, et même de qualité d’usage !

Et dans l’ancien, le BBC est-il pertinent ?

Les prix de l’ancien sont souvent décotés de 15 à 30 % par rapport au neuf. Mais les performances thermiques (et la qualité globale, plus largement) sont loin de valoir celles du neuf. L’attrait de l’ancien est ainsi évident en ce qui concerne le prix facial pour les acquéreurs qui ne peuvent pas prétendre aux prix du neuf.
Mais l’ancien attire aussi un autre type de clientèle, désireuse de favoriser un emplacement plus central ou un charme, parfois désuet ???.De l'ancien au charme désuet

Dans les deux cas, la remise à niveau fonctionnelle et thermique du logement dépendra d’un bouquet de travaux au coût souvent élevé. Il faudra donc faire attention à ne pas se laisser déborder par un budget travaux qui conduirait à payer globalement plus cher que pour du neuf (sauf si charme ou emplacement le justifient) ou accepter des consommations d’énergie plus importantes.

Il n’y a donc hélas pas de recette miracle ni de vérité universelle, mais au cas par cas une démarche rationnelle pour jauger tout ce qui relève du quantitatif (prix, surface, performances) ou des qualités objectives du bien (emplacement, qualité d’usage, agencement des pièces, locaux annexes), sachant que pour l’achat de sa résidence principale l’affectif et le coup de coeur existent aussi !
Une belle glycine peut ainsi se révéler dans certains cas un argument d’achat plus décisif qu’un label BBC !

Le BBC dans le temps : mise en perspective

Le BBC roi n’est jamais qu’un roi de circonstance. Non qu’il faille mépriser ou banaliser son existence, mais il arrive à tous les monarques de trépasser.

« Le roi est mort, vive le roi ! »

En effet, un petit coup d’oeil dans le rétroviseur nous fait remarquer que les logements produits dans le cadre de la RT 2005 n’étaient pas si catastrophiques.

Et un petit coup de longue vue nous apprend que l’horizon 2020 prévoit une nouvelle étape performantielle et une nouvelle réglementation thermique qui rendra forcément obsolète le BBC actuel. Pour donner un peu de corps à cette affirmation, il suffit de lire le courrier du 9 Mai 2012 du Ministère de l’Ecologie, du Développement Durable, des Transports et du Logement qui réaffirme quelques repères :

  • 1er Janvier 2013 : application de la RT 2012 pour tous les logements neufs
  • 1er Janvier 2013 : mise en place d’un label HPE RT 2012 avec certification

Décodage express : le label BBC RT 2005 était un niveau de performance supérieur à la norme de la réglementation thermique dite RT 2005. Ce niveau de performance se traduisait par une certification et le label associé.
La nouvelle réglementation RT 2012 est – de base – au niveau BBC. Une expression du type « norme maison BBC 2012 » signifie ainsi maintenant que la maison considérée respecte le label BBC, mais obtenu en respectant la réglementation thermique dite RT2012. Et on prévoit donc d’emblée des niveaux de performance supérieurs comme le HPE RT 2012 (HPE = haute performance énergétique) pour franchir une nouvelle marche. Et nul doute que suivront d’autres labels intermédiaires (comme un THPE RT 2012…) avant l’application d’une future nouvelle réglementation RT 2020 qui devrait viser un niveau de bâtiment passif ou à énergie positive (le temps et les décisions politiques nous instruiront en temps utile).

Conclusion ? En matière thermique aussi aujourd’hui est mieux qu’hier et moins bien que demain. Mais ce n’est pas une raison pour oublier de vivre au présent !

Dure loi de la roue de la vie et du progrès…

 

Allez, allez, dites nous aussi ce que la vogue actuelle du BBC vous inspire !

 

 

5 réflexions au sujet de « Acheter en BBC : une obligation ? »

  1. et oui, on n’arrête pas le progrès!
    Un logement considéré comme économe énergiquement aujourd’hui, sera considéré comme énergivore demain. Peut être allons nous réussir d’ici 2050, à réduire la consommation moyenne des bâtiments français de près de 75% comme annoncé par le gouvernement.
    Encore merci pour vos articles.

  2. C’est ça, tout est relatif et évolue. Même le contenu des articles : Dimanche prochain on parlera des promoteurs….

  3. Personnellement, cette légalisation à propos de tout, ça me chiffonne un peu, même si l’analyse de départ n’est pas forcément mauvaise. C’est notre manière de vouloir tout contrôler, nous occidentaux, mais je crains que ça n’entraîne généralement le contraire de ce que l’on veut…

  4. Après la RT 2012 (en vigueur à 100 % depuis le 1er Janvier 2013) l’administration centrale est tentée par la poursuite d’une marche rapide vers des performances plus élevées. A contrario, les fédérations professionnelles demandent une pause normative. Rien ne sert de faire toujours plus et plus cher, si on ne prend pas le temps de valoriser les retours d’expérience et si nos concitoyens n’ont pas les moyens financiers de suivre le mouvement.

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