Z’avez vu les prix ? Tous des voyous !

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Ah, mais c’est sûr ! Pour les prix de vente, je vous le garantis, mon bon monsieur !

Tous des voyous ! Ces promoteurs, ces agents immobiliers, ces commerciaux, ces….

Et toutes des voyelles ! Voyelles ? Féminin de voyous.

Et c’est pareil, ma brave dame ! 🙂

Voyelles ? Mais alors, c’est donc pas là qu’on sonne !

Ah non, si c’est la consonne, pour les prix, c’est pas à la bonne porte.

Faut pas nous raconter des sonnettes ! 😉

 

C’est super difficile d’avoir les bonnes infos. Sur les prix.

On ne va quand même pas faire du porte-à-porte pour se renseigner ?

Et on ne va pas faire confiance au premier venu. 😉

Remarquez, s’il prend la porte, c’est aussi le premier reparti.

Et de la répartie, il en faut pour discuter de sujets aussi simples…
Le « B. »  « A. »  « BA. » de la formation des prix du neuf.

Alors, voyelles ou consonnes ?

Le mot le plus long ?

Mais on s’en fiche un peu qu’il soit court ou long, le mot.
Avoir le dernier mot, c’est ça qui est important ! 🙂

Et le dernier mot, c’est souvent « FIN » . Or, fin n’est pas nul, puisque – au pire – on sait que fin justifie les moyens.

Du coup, on en déduit qu’il y a mieux que fin. Extra-fin ! 🙂

Comme les petits poids… ceux qui vous pèsent à la longue, à force d’entendre de grosses bêtises proférées par des incompétents à qui on donne la parole. 🙁
Ou qui la prennent.

Et qui ont l’outrecuidance d’en profiter ! 🙂

De fait, comment convaincre le quidam d’un raisonnement quand ce non spécialiste est méfiant, voire embrigadé ou même, et au mieux, vierge d’esprit (ce qui n’est pas si mal par les temps qui galopent 🙂 ) ?

Il s’agit donc de mettre les esprits en mouvement, comme ce bon vieux Lazare (lève toi et ne rate pas la marche) avant qu’il ne s’égare sans entrain (un jour de grève à la SNCF).

Bref, il faut prouver ! Et peut-être ajouter quelques chiffres à des mots pour ôter des maux aux chiffres de la pénombre ? 😉

Faisons donc la lumière ! 🙂

Des raisonnements un peu courts

On revoit fleurir en ce moment, au détour d’interviews tenant plus de l’incantation ou du credo idéologique, ou à travers ce qui transpire de certains rapports tombant toujours à propos, des conseils, des avis, des prescriptions ou des recommandations « très bien comme il faut ». 🙂

Que ce soit pour le PTZ ou pour le Pinel (et il n’y pas si longtemps pour les APL), tout ce qui coûte n’a pas de vertu.

Mais braves gens, si le vertu, c’est qu’il est dans le fruit ! 🙂

Extirpons le derechef… et même avec les sous-chefs car il y en a beaucoup ! 😉

L’exemple parfait de crétinerie assumée sont les attaques saisonnières (vive le budget !) contre le Pinel.

Qui coûterait plus qu’il ne rapporterait et qui aurait des effets inflationnistes sur le prix du logement.

Pour la balance dépenses / recettes du Pinel, il n’y a pas photo (voir par ici) et l’état gagne très bien sa vie, tout en créant de l’activité économique.

Mais ceux qui parlent ne savent peut-être pas lire ?
Déjà qu’ils ne savent pas compter
Mais conter, en revanche… que de belles histoires ! 🙂

Bref, quand j’entends récemment un responsable de banque (et d’autres) penser à voix haute que la suppression du Pinel n’aurait finalement que peu d’incidences à terme sur le volume de construction, je me dis qu’il analyse la réalité aussi bien que notre ami le dresseur de puce savante.

Pour lui et à l’évidence, le Pinel est un simple étage (?) de la fusée du logement neuf.
Celle-ci, forte de 4 ou 5 étages, peut certainement supporter qu’on lui soustraie un module ?
Supprimons donc le Pinel. 😉

Problème : quand le module qu’on supprime est celui qui contient le moteur et le carburant, que croyez vous que fera la fusée ? 🙁

Pareil pour ceux qui croient que l’analyse des courbes statistiques et des pourcentages de ventes par nature de produit garantit une perte de volume maîtrisée et grosso modo cantonnée au produit qu’on supprime des étagères.

Les statistiques ne sont qu’un thermomètre alors que la vraie vie c’est le réchauffement climatique. Non ?
Et donc, contre quoi doit-on lutter ?
Contre les producteurs de thermomètres ? 😉

J’adore vraiment les esprits hors sol. Beaucoup.
Beaucoup CRO d’ailleurs ! 🙂

Des chiffes et des l’être (ou ne pas être…)

La chaîne de la vie, dans un programme immobilier, est la suivante :

Les logements vendus en investissement locatif (loi Pinel) font le gros des ventes et permettent de réaliser la pré-commercialisation indispensable au banquier pour qu’il finance le projet et fournisse la GFA (garantie financière d’achèvement).

Sans Pinel, pas de précom, sans précom pas de programme, sans programme pas de logements libres (accession ou investissement) et pas non plus de logements sociaux compris dans ce programme au titre de la mixité sociale.

En zones tendues, sans dispositif de soutien comme le Pinel, c’est la Bérézina.
Pas moins 10 ou moins 20 %. Plutôt moins 80 %… 🙁

Rappelez vous des chiffres insolents du Scellier, et de la misère statistique du Duflot qui ne valait pas grand chose.
Alors, avec rien du tout, on aurait ce qu’on mérite.

Moins que rien ! 🙂

Du coup, comme il vaut mieux faire parler les chiffres que de croire sur parole le premier CRO magnon qui passe, je vous ai préparé un petit tableau Excel à télécharger.

Je l’ai appelé « Tout est dans tout » (et c’est pour ça que personne n’y comprend rien ! 🙂 ) afin que vous puissiez accomplir un délice d’initié sans craindre les foudres de la justesse ! 😉

Plutôt que les chiffes, apprécions donc les chiffres !
Puisqu’ils ont le mérite d’exister par eux mêmes… 🙂

Excel lent ou pas terrible ? L’envers du décor.

Entrons deux secondes dans le cortex d’un promoteur.
Oui, je sais, c’est répugnant… 😉
Mais CRO s’y est fait, depuis des lustres !

Quand un promoteur travaille (non ???) sur le prévisionnel d’un programme, il va être obligé de peser le poids du foncier, des travaux, le niveau des prix de vente (entre l’indispensable et le possible) etc…

Et tout ça, d’un point de vue acteur économique, il le fait pourquoi ?

Pour sa rémunération (oh, le vilain mot ! 🙂 ).

En dehors des honoraires de commercialisation (accessoires, car souvent versés à des structures commerciales externes, mais avec parfois une partie des ventes faites par un service commercial interne), la rémunération du promoteur se fait à travers 2 sources : les honoraires de gestion et la marge (marge brute avant IS).

Les honoraires servent à payer les équipes internes et tous les frais généraux qui contribuent à développer les projets.

La marge rémunère la prise de risque et permet sur la durée (au-delà du versement de dividendes, cher à certains) de renforcer les fonds propres pour assurer la pérennité de l’opérateur et améliorer sa capacité de développement future.

La somme de ces deux sources constitue le Cash-flow du promoteur.
Le nerf de la guerre. Qui coince parfois.
D’où l’expression CRO mignonne : le nerf, ça tique ! 😉

Car dans le monde d’avant les servitudes de mixité sociale, les chiffres n’étaient pas pollués par le surcoût du manque à gagner (la privation de Cash-flow sur les VEFA sociales) transféré aux acquéreurs (accession ou investisseurs).

Et quand, maintenant, on vous dit tout à la fois, « c’est trop cher, c’est de plus en plus cher, les gens ne peuvent plus acheter », et qu’on est d’accord avec ça, il faut bien essayer de comprendre pourquoi.

Un bout de l’explication relève de la mécanique des chiffres, suite aux décisions de la puissance publique, locale ou nationale.

Et ça donne quoi ? Heu… et ça coûte combien ?

Dans l’exemple choisi dans ce fichier excel, il y a 4 onglets, comme autant de scénarii possibles.

La version de base est composée de logements libres à 100 % (zone B1, 1ère couronne d’une grande agglomération).
Marge à 7 %, prix de vente TTC à 3 387 € par m² de surface habitable.
Cash-flow pour le promoteur 733 000 euros.

L’onglet 2 impose 35% de VEFA sociale (hé oui, dans cette belle agglo, pour atteindre les 25 %, on demande aux projets du 35 % pour résorber le retard), ce qui fait grimper le prix du m² de logement libre de 12.80 % à 3 820 € pour maintenir le Cash-flow (ou de 11.50 % pour conserver le même taux de marge, mais pourquoi accepter de dégrader son Cash-flow à cause d’une contrainte externe ?).
C’est cela qu’on appelle la péréquation, cet impôt de palier déguisé que paient les acquéreurs par solidarité obligée.

Dans la même logique, les onglets  3 et 4 envisagent des mixités Logement-Libre + Logement à prix maîtrisé ou Logement social + Logement Libre + Logement à prix maîtrisé.

Je vous laisse le plaisir de les découvrir et de jouer avec Excel, mais je vous préviens : c’est un document de travail « brut » sans cellule protégée ni tralala ergonomique, donc à manier avec grande précaution ! 🙂

Sinon, vous allez vous mettre le CROchon dans le maïs !

Ou le BiCROchon ? 😉

Bidochon en mode BiCROchon
Oh, moi… les bras m’en tombent de cette histoire de prix de ventre !

Bref, ce qu’il faut comprendre, c’est que la seule application des contraintes de mixité fait grimper la note de 10 à 15 % pour les logements dits « libres » (voire davantage selon les structures de prix de revient et les niveaux de mixité sociale demandés).

Et que l’inflation mécanique des prix est aggravée par la complicité coupable « des institutions » en matière de rétention foncière et de refus de construire qui font flamber les prix de la matière première (effet de rareté lié à la concurrence qui fait rage entre opérateurs).

Alors, quand on pointe ensuite le bouc émissaire pour lui faire porter le chapeau (un bouc avec un chapeau à fleurs, c’est un bouquet missaire ? 🙂 ), et que, pour prétendre apporter des solutions, au lieu de résoudre une équation du premier degré on veut généraliser les OFS, ça donne des boutons et ça énerve.

Est-il si difficile de comprendre (ou ne veut-on vraiment pas comprendre ?), que les solutions sont simples pour celui qui choisit pour compagnons la lucidité et le courage ?

Ah… Excel… toutes ces cellules… tu m’étonnes qu’il manque un vrai bon vent de liberté ! 😉

 

Et cette semaine, c’est à vous de jouer ! 🙂
Librement, bien sûr ! 😉

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