Vous feriez mieux de l’achever !

Conseils immobiliers 4 commentaires

CROmadaireL’achèvement, c’est tuant !

Parce que c’est à la fin (forcément) et qu’on ne peut pas y échapper. Et même si on le voulait vraiment, il y aurait toujours une bonne âme pour vous le rappeler…

Et quand on est fatigué, en fin de travaux, ça vous achève aussi un homme quand la même question revient incessamment.

Ah, les acquéreurs, ces chameaux ! Si seulement ils pouvaient l’oublier une fois, cet achèvement….

 

Ben oui, c’est ça, je suis sûr que vous en avez déjà entendu parler, même si vous n’êtes pas un spécialiste de l’immobilier neuf. L’ A – CHE – VE – MENT. C’est bien lui, y en a pas deux pareil (enfin, ça c’est ce que vous croyez…). 🙂

Mais alors, de vous à moi, qu’est ce qu’il peut être lourd…

On achève bien les chevaux

C’est tout le drame de l’immobilier. C’est conservateur l’immobilier, vous n’imaginez pas. Et le comique de répétition, on adore. Alors, quand on tient une vedette de cet acabit là, on en use et on en abuse.

Un peu comme dans le film de Sydney Pollack, c’est une histoire de résistance. Pour un peu, j’entonnerais le chant des partisans ( 🙂 vous avez de la chance je n’ai pas de micro, ça vous aurait achevé à vous aussi !).

Alors on peut bien achever les logements ?

La conclusion est logique… Il faut achever les logements en fin de chantier, pour qu’ils évitent de souffrir inutilement… mais surtout parce que les textes nous le commandent !

Il est comme ça le Code de l’Urbanisme : on ouvre un tiroir avec la DOC (déclaration d’ouverture de chantier) et on le ferme avec la DAACT (déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux) ; ça fait plaisir à l’Administration, elle a horreur des tiroirs qui restent ouverts.
A cause de la poussière, sûrement ?

Mais c’est quoi, l’achèvement ?

Ben, tout dépend de quoi vous parlez et avec qui vous parlez.

Si vous parlez avec votre voisine (bonjour Madame), elle va peut-être dire achèvement pour fin de chantier, et elle va nous mélanger allègrement ça avec la livraison de son logement ou avec la réception des travaux avec les entreprises.

Si vous allez voir à la Mairie pour savoir ce qu’il faut faire à la fin du chantier de votre maison individuelle, on va vous parler d’urbanisme et vous demander si vous avez bien respecté le permis de construire et on va vous dire de remplir et signer la fameuse DAACT dont on vient de parler.

Mais si vous avez fait un investissement locatif pour obtenir une réduction d’impôt, là on ne rigole plus. On parle de l’achèvement au sens fiscal du terme. Garde à vous ? Fisc !
Un peu de discipline que diable !

Urbanisme et Défiscalisation : à chacun son achèvement

Voilà la subtilité : un même mot pour plusieurs significations suivant le contexte. A la sortie, un peu de confusion et parfois un peu d’énervement.

Pour l’urbanisme c’est assez simple ; on parle bien de la DAACT.
Et elle s’apprécie sur l’ensemble du programme immobilier (ou de la tranche) qui a fait l’objet du permis de construire exécuté (PAN ! 🙂 ). Ca y est, il est achevé…

Pour les économies d’impôt, en revanche… on pinaille davantage et on va apprécier (hum, c’est si bon un achèvement) l’achèvement logement par logement. La doctrine fiscale, prenant en compte la jurisprudence est résumée ci-dessous :

 Date d’achèvement du logement.
Pour déterminer la date d’achèvement du logement ouvrant droit à réduction d’impôt, il convient de se référer aux conditions d’application de l’exonération temporaire de taxe foncière sur les propriétés bâties pour les diverses catégories de constructions nouvelles, reconstructions et additions de construction, exposées dans la DB 6 C 1322.
Selon une jurisprudence constante du Conseil d’État, un logement est considéré comme achevé lorsque l’état d’avancement des travaux en permet une utilisation effective, c’est-à-dire lorsque les locaux sont habitables.

Tel est le cas, notamment, lorsque le gros oeuvre, la maçonnerie, la couverture, les sols et les plâtres intérieurs sont terminés et les portes extérieures et fenêtres posées, alors même que certains aménagements d’importance secondaire et ne faisant pas obstacle à l’installation de l’occupant resteraient à effectuer (exemple : pose de papiers peints ou de moquette).
Dans les immeubles collectifs, l’état d’avancement des travaux s’apprécie distinctement pour chaque appartement et non globalement à la date d’achèvement des parties communes.

Et pourquoi c’est tuant, l’achèvement ?

L'achèvement des travaux
Dites…. Vous pourriez m’achever un peu plus gentiment ???

Dans la pratique, les investisseurs pour leur déclaration d’impôt, et parfois les banques pour passer leur crédit en phase d’amortissement, débarquent régulièrement en demandant la déclaration d’achèvement des travaux (la DAACT).

Et il faut leur expliquer, parfois laborieusement, que l’achèvement au sens fiscal du terme ce n’est pas la DAACT, mais la notion d‘habitabilité logement par logement.

Et que le plus simple pour en justifier n’est pas la DAACT mais le PV de livraison signé entre le promoteur et le client.

On peut aussi, bien sûr, apporter la preuve de l’achèvement (au sens fiscal) avec une attestation d’architecte ou avec la DAACT, sauf que souvent la DAACT n’est déposée que plusieurs mois après la livraison.

Pourquoi ? Parce que la DAACT engage normalement la responsabilité du déclarant et que la conformité des travaux effectués par rapport au permis de construire doit être réelle.

Or, il arrive fréquemment que certains travaux de VRD, de parachèvement ou quelque autre détail d’exécution retardent le moment de cette « perfection » formelle.

 

Et pour en finir avec cet article, je vous laisse conclure, mais évitez de m’achever !  😉  (si possible…)

4 réflexions au sujet de « Vous feriez mieux de l’achever ! »

  1. Bonjour Sophie. Achevée ? C’est si épuisant, la lecture ? A la limite si on s’endort, ça repose ! 🙂

  2. Superbe rédaction. Félicitations Marc!
    Je m’en suis servi pour un cas concret d’Ehpad.
    Amicalement
    JCSz

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