VEFA HLM : vous avez dit péréquation ?

Billets d'humeur, Promoteurs et programmes 11 commentaires

CromeoOn l’évoquait fugacement la semaine dernière.

La péréquation ! Mais oui, vous savez bien !

Cette péréquation qui est à la vente de logement social ce que la pierre philosophale est aux alchimistes amateurs.
Enfin, tout dépend pour qui bien sûr…

Mais, en matière de ventes en bloc et de servitudes de mixité sociale, ce boulet de plomb de péréquation vaut effectivement son pesant d’or.

Ou plutôt de cacahuètes. Car il est souvent question de monnaie de singe…

 

L’homme est un loup pour l’homme.
Je n’ai rien inventé, d’autres plus nombreux s’en sont chargés.

C’est pareil pour la production de logements neufs. Car….

« La VEFA jacta est. »

Sacré Jules, sûr qu’il nous l’aurait faite celle là ! 😉

L’effort de production en faveur du logement social

Pour bien comprendre ce qui va suivre, il faut remonter un peu en arrière. Je rembobine.

Avant 2001 les HLM produisaient eux-mêmes et en direct le logement social et les promoteurs privés faisaient le reste.

A compter de la parution du fameux article 55 de la loi SRU (fin 2000), l’état – qui veut accroitre la production de logements sociaux – impose à certaines communes (pour simplifier, les zones les plus tendues, c’est à dire les agglos de plus de 50 000 habitants) une quotité de 20% à respecter.

Du coup, il accepte d’adapter les outils et il autorise les HLM à acheter – en VEFA notamment – aux promoteurs une partie de leurs programmes immobiliers, étant donné qu’on les obligeait (les promoteurs) à y inclure des logements sociaux qu’ils n’avaient pas eux-mêmes le droit de financer.
(hé oui, en France, on aime bien compartimenter et rendre les choses plus difficiles. Ca endurcit ! 😉 )

C’est à partir de ce moment là que les choses se compliquent.
Côté urbanisme et côté financier.

Mais si du côté de l’urbanisme, les PLH et PLU (on en parlait ici) ont fini par intégrer les contraintes, parfois de manière ubuesque, du côté financier en revanche…. le silence est d’or et la chape de plomb. 🙁

La perversion du système de financement des logements sociaux

Y perdre son latin.

Pas de danger pour Jules, mais pour tous les êtres sensés et non embrigadés en revanche, perdre son latin serait un moindre mal.

Finalement, le latin n’est jamais qu’une langue morte.
Beaucoup moins utile qu’une langue bien pendue.

Allons donc au coeur du sujet.

L’objectif d’augmentation de la production de logements sociaux est un objectif républicain partagé, donc légitime.

Sauf que, quand on définit un objectif, il faut l’accompagner des moyens nécessaires.

Mais voilà que – sur la durée – Etat et collectivités locales sont de moins en moins argentés, et ne pensent le plus souvent qu’à une chose, payer le moins possible, ce qui me fait dire en parlant du financement du logement social « qu’au bal des faux-culs, l’orchestre est symphonique« .

Ce qui pose problème, ce n’est donc pas l’objectif de production, ce n’est pas non plus la capacité des opérateurs sociaux ou privés à travailler ensemble (ils le font tous les jours et nombreux sont ceux qui ont déjà travaillé de l’autre côté de la barrière) et ce n’est pas davantage l’incompréhension de l’objectif de l’autre.

Non, le seul et vrai souci, c’est que l’équilibre de gestion des programmes de logements sociaux n’est à l’évidence pas une priorité de premier rang.

Car si c’était une vraie priorité, la collectivité au sens large regarderait le vrai prix de revient des logements et bâtirait des plans de financement adaptés, avec aussi une part de subventions conséquente.

Or, tandis que les prix de revient augmentent régulièrement, parallèlement au délire administrativo-normatif et aux fantasmes des concours d’urbanisme, les subventions d’état diminuent et celles des collectivités sont très disparates.

Une authentique histoire d’amour impossible. Comme Roméo et Juliette.

Avec un Roméo promoteur et une Juliette moyennement sexy… 😉

Les amoureux du logement social
– Oh, ma Juliette, accepte de cueillir ces fleurs du mâle ! – Oh, CROméo, tu fais vibrer ma fibre sociale !

(nb : vu la tête de Juliette au balcon, je préfère définitivement les loggias ! 🙂 )

Le non dit de la péréquation financière des VEFA HLM

Dans la pratique, nombreuses sont donc les places de France où collectivités et organismes HLM ont défini des prix maximaux d’achat au mètre carré, souvent déconnectés de toute réalité physique (dont le coût des travaux et des honoraires principalement – pour le foncier le débat est ouvert) car il n’ y a rien de commun entre construire en centre ville avec architecture, sous-sol, fondations spéciales, difficultés de chantier…) et un champ pour ruminants à l’extérieur de la ville (mais non, je ne suis pas vache, c’est vrai ! 😉 ).

Cette pratique du prix maximal a traîtreusement une vertu essentielle. Dans l’esprit des beaux penseurs, c’est le promoteur qui avale les pertes.
Pratique et indolore ?

Oui… Enfin, non.
Stupide et faux.

Stupide et faux, car le promoteur, pour lancer son opération, doit vendre 40 à 50 % de son programme, mais aussi atteindre une marge de 6 à 7 %, sans quoi le banquier ne prête pas et ne délivre pas la Garantie Financière d’Achèvement.

Tout manque à gagner doit donc impérativement être transféré sur le solde du chiffre d’affaires du programme.
Ce qui fait payer plus cher aux accédants à la propriété (et aux investisseurs) le coût de leur logement, à la santé du contribuable.
Ce sont donc eux qui subventionnent le plus souvent le logement social et non pas le contribuable.

Et c’est pourtant ce même accédant que tous les politiques locaux prétendent vouloir faire revenir dans leurs villes, villes qu’ils fuient à cause du prix trop élevé du logement. Cherchez l’erreur…
Vade retro Satanas !

En réaction, le raisonnement classique le plus fréquent que l’on entend alors est celui-ci : pour éviter que l’accédant ne paye trop cher, on va imposer une part d’accession à prix maîtrisés.
Crétinissime et funeste idée. Vous chaussez du 43 et on vous dit que la chaussure fait du 38… C’est (forcément 😉 ) votre pied qui est trop grand, n’envisagez même pas de parler de la chaussure (ils ont du délocaliser la production).

Hé zut, ils n’ont même pas lu, vu ou compris Cendrillon ! 🙂

Donc, soit vous n’y arrivez pas et vous abandonnez (et hop, un programme à la poubelle, un !), soit vous allez encore transférer ce manque à gagner supplémentaire sur le dernier carré, celui de « l’accession libre » (enfin, surtout libre de payer pour les autres) et des investisseurs.

(nb : ici un tableau Excel pour ceux qui veulent visualiser l’impact financier des Péréquations et faire des simulations)

A ce stade, je pense que vous commencez à comprendre ce qu’est la péréquation : un jeu de pousse caillou inepte mis au point avec la complicité tacite ou explicite de pouvoirs publics incohérents et à courte vue, où – comme dans certains jeux de cartes – le couillon est celui qui est en bout de ligne. Snif 🙁

Deux bémols à ce schéma :

1- ce n’est pas vrai partout. Certaines collectivités locales laissent heureusement les acteurs négocier ou fixent des plafonds de prix suffisamment souples pour qu’une marge faible mais positive soit possible.

2- les promoteurs ont longtemps accepté de se taire et ont été complices, par facilité ou par peur, de l’exigence publique. Tant que l’investissement locatif était vivace et le contexte économique pour les accédants porteur, le transfert de valeur était sinon indolore du moins supportable.

Mais quand l’accédant a peur et que l’investisseur est refroidi par les excès idéologiques d’une ex « Ministre du Logement », Roméo n’a plus d’affection pour Juliette.
(putréfaction, ça me rend triste ! 😉 ).

 

Bon, j’arrête ma prose, car il y aurait encore beaucoup à dire. Mais si vous avez envie de partager une expérience ou de poser une question, allez y !

11 réflexions au sujet de « VEFA HLM : vous avez dit péréquation ? »

  1. Bonjour,

    Sur la situation et le subventionnement du logement social ou de l’accession à prix maitrisé par les accédants « du libre » je ne peut que partager votre analyse.
    Dans les bémols il me semble qu’on peut en rajouter deux:
    – en 2008, au début de la crise les promoteurs ont été biens contents de trouver des organismes sociaux pour racheter leurs programmes qui se trouvaient plantés (programme des 30 000 VEFA de l’Etat)
    – les bailleurs sociaux sans ce subventionnement par les accédants ne pourraient tout simplement pas intervenir sur de nombreuses zones tendues, la VEFA restant la seule solution à leur disposition, les aides de l’Etat n’étant pas suffisantes et celles des collectivités non plus.
    Si je comprend bien les critiques des promoteurs (faire payer au privé ce que la puissance publique n’est plus en mesure d’assurer) il me semble que c’est la façon la plus pragmatique d’intervenir qu’on ait trouvé (dans les limites financières actuelles de la puissance publique) pour permettre une certaine mixité sociale dans les « zones tendues » et éviter la relégation et la concentration de l’habitat social dans des « zones ».

    Pour l’instant cela ne semble pas freiner l’activité des promoteurs sur le secteur du genevois français, 2/3 des logements proposés en programmation sociale sont issues de VEFA, le reste ne pouvant sortir que grâce aux terrains cédés par les collectivités gratuitement ou presque, ou par une densification sur des terrains des bailleurs sociaux. Les opérations en promotion immobilière en collectif sur le secteur ont été vendues en 2013 à près de 4 800€/m² en moyenne. Je crois que le raisonnement des collectivités locales est assez simple: si certains sont capables de mettre autant pour l’acquisition d’un appartement, ils ne sont pas à 5000/10000€ prêts!

  2. @ Pierre : d’accord sur l’essentiel du commentaire. Une des caractéristiques des promoteurs en général, c’est d’être « pragmatique ascendant opportuniste » 🙂 . Et c’était particulièrement vrai en 2008-2009 avant que la loi Scellier ne vienne éteindre l’incendie.
    Mais ce qui me gêne, c’est que ce n’est pas au voisin de palier de payer le prix fort pour que le logement social se fasse. Si on part du principe que le logement social est une cause « collective », c’est à la collectivité de donner les moyens de son équilibre et du financement. Après, on pourra toujours discuter du niveau ou de la forme de l’impôt, de l’optimisation des dépenses publiques, etc… mais le fondement c’est quand même la solidarité du citoyen / contribuable et pas la pressurisation de l’accédant à la propriété dont le seul tort est d’être le voisin potentiel.
    Bien sûr, le Genevois (et d’autres secteurs aussi) sont chers, mais on est loin d’avoir la même chose dans toutes les provinces.
    Et – de toute façon – au nom de quoi devrait-on charger la barque toujours plus, ce qui mécaniquement éloigne tous les accédants sans distinction de la possibilité de réaliser leur projet ?

  3. Ce que je comprends de notre pays (je le comprends de moins en moins) est que tout ce que touche le politique, il le pervertit et le dégrade jusqu’à sa disparition. Le secteur HLM est pour moi une des causes de la soi disant crise du logement avec des sommes considérables mal gérées, jetées par les fenêtres etc…Ils sont incapables de construire sous le poids de leur propre bureaucratie. Ce système mis en place est comme toujours une belle idée mais dont les effets pervers tuent. Aujourd’hui le privé n’achètent plus d’appartements (malgré les taux) car ils sont trop chers de presque 10% à cause du poids de ces 20%.
    CRO: la révolution c’est pour quand?
    Stéphane

  4. Je suis tout à fait d’accord avec votre point de vue, d’autant que ces obligations de mixité et de péréquation ne vont porter essentiellement que sur les accédants en collectif ou en lotissement de maisons individuelles alors que ceux qui feront construire en diffus y échapperont.
    Je mettrai sur le même plan les ponctions régulières qui sont faites sur le budget d’action logement pour financer des actions qui n’ont rien à voir avec son but (actions de l’ANRU), c’est toujours mieux quand on peut prendre dans la poche des autres…

    On est bien d’accord que l’ensemble de la France n’est pas en territoire tendu mais le problème est que c’est bien sur ces secteurs que le besoin en logements sociaux est le plus prégnant. Sans maitrise foncière des collectivités ou des bailleurs HLM (ce qui est de moins en moins le cas) il est impossible de faire du logement social sur ces secteurs.
    Petit calcul rapide: prix du marché 4500€/m²
    pour les bailleurs sociaux impossible de faire du logement social à un prix supérieur à 2200€/m² (selon leurs dires) soit un différentiel de 2300€/m²
    Pour ce secteur nécessité de financer 300 logements sociaux/an (sur 1000 logements) pour rattraper le retard et éviter les prélèvements SRU; moyenne des logements 65m²
    300*65*2300=44,85 millions à trouver, hors subventions habituelles….

  5. @ Stéphane : depuis près de 28 ans que je gravite dans le secteur, aussi bien côté HLM à mes débuts que côté promotion immobilière maintenant, j’ai pu observer, analyser et me faire quelques opinions. L’évidence première est que le système de financement du logement marche plus mal maintenant qu’avant. Que la décentralisation a rajouté des strates d’intervenants qui n’ont fait que rajouter de la difficulté, de l’hétérogénéité et des lenteurs administratives. Comme personne ne veut renoncer à son pré carré, l’un ne chasse pas l’autre, mais s’y agrège. Comme, par ailleurs, l’appareil administratif ne brille pas par sa créativité ou sa propre remise en cause (il faut être japonais pour apprécier le hara-kiri) on doit continuer à subir des lois de finances annuelles, des programmations annuelles de logement social etc… au lieu d’inventer un système en flux continu par exemple (pour le financement du logement). Je connais des agglos où la programmation du logement social sort entre Juin et Septembre (…) là où 20 ans avant elle sortait en Février-Mars.
    Mais tant que la sphère publique au sens large privilégiera sa propre logique malthusienne, dogmatique (voire idéologique), le tout mâtiné de politiquement correct et de postures médiatiques en tout genre, on ne parviendra pas à grand chose. Toute cette logique binaire est à mettre à la poubelle et il faut revoir tout le fonctionnement : circuits, procédures, acteurs, monopoles… C’est possible et j’ai même quelques idées là-dessus.
    Mais pour en arriver là, la première révolution, Stéphane, c’est dans les esprits qu’elle doit avoir lieu. Et là on est tous concernés, à commencer par ceux qui tiennent le manche (les politiques mais aussi les responsables de fédérations professionnelles). Faire des propositions pertinentes – même si elles décoiffent – est à mon avis une ardente obligation pour ceux qui comprennent que la croisée des chemins et caresser le pouvoir dans le sens du poil – quel que soit le pouvoir – n’ont pas tout à fait la même portée.
    Etre courtisan ou pionnier. Qui choisira quoi ?

  6. @ Pierre : juste quelques remarques pour compléter votre commentaire.
    2200 € pour équilibrer une opération de logement social n’est pas un juge de paix absolu. Tout dépend du montant des fonds propres qu’accepte d’injecter l’organisme dans le plan de financement, par exemple. Ou de la valeur de capitalisation (non prise en compte dans ce calcul) d’un patrimoine d’une valeur de 4 à 5000 € qui aurait été acheté 2200. On parle là de politique patrimoniale, de « respiration du parc » etc…. (mais c’est un autre et vaste sujet sur lequel tous les organismes sociaux ne sont d’ailleurs pas d’accord entre eux).
    On pourrait aussi citer comme piste d’équilibre, celle du bail emphytéotique par lequel une collectivité met gratuitement à disposition pour 40 à 99 ans un foncier sur lequel l’organisme construit et gère un bien avant de le remettre in fine à la collectivité (source de plus-value à terme pour la collectivité en contrepartie de l’effort initial).
    Ensuite, que l’équilibre financier courant ne soit plus assuré au-delà d’un certain prix (si on ne peut ou ne veut pas injecter assez de fonds propres) c’est une certitude. Mais ce n’est pas au promoteur privé ou à ses clients de faire les frais de l’incohérence d’une politique du logement qui ne va pas au bout des choses.
    Car qu’est ce qui ne va pas entre une loi qui dit « je veux beaucoup de logements sociaux » 20 (et maintenant 25 %), des moyens financiers affectés chroniquement insuffisants (et voir effectivement aussi les ponctions supplémentaires sur le budget d’Action Logement d’un état schizophrène) et le cynisme tartuffien absolu qui consiste à reporter la résolution des problèmes sur d’autres acteurs (« cachez ce sein que je ne saurais voir ») en feignant de tout ignorer ?
    Je suis sûr que la réponse est évidente pour tous les esprits libres et sensés.

  7. Effectivement mon approche était volontairement simplificatrice…
    En tant que collectivité délégataire nous arrivons à fixer une programmation dans l’Automne mais il faut attendre le printemps pour connaître nos objectifs et les moyens qui nous sont données par l’Etat… (ainsi que la circulaire loyer etc…)
    Si vous avez le temps de faire un article j’aimerai connaître vos idées sur une réforme du fonctionnement en particulier l’idée du flux continu, même si je me fait aucune illusion sur une remise à plat du système, on va user la corde jusqu’au bout…

  8. Je ne crois même plus que ce soit possible. Ce système administré est sans force, sans volonté et sans éthique. Que le privé prenne en charge l’ensemble de la chaîne avec des objectifs de marche. Des marges de manœuvre seront trouvée et la machine re-partira.

  9. @ Pierre et Stéphane : le pire n’est jamais certain ! 🙂
    Je ne dirais pas que je suis certain de l’intelligence collective à court terme… mais je ne désespère pas qu’un certain nombre de bonnes volontés accepte un jour de rebattre les cartes, au-delà de l’idéologie ou d’un horizon conformiste (voire médiatique et court-termiste). Vous avez dit optimiste ? 😉
    Oui, mais méfiant et exigeant !

  10. Bonjour nous avons acheté une maison dans un lotissement comprenant 21 maisons cela fait 6 mois que les clefs nous ont été remis aujourd’hui nous apprenons que les 6 maisons restantes le promoteur les a vendues à une SA HLM se basant sur la loi SRU.
    Le promoteur a t’il le droit de le faire apres l’achèvement des maisons et sans que nous les copropriétaires n’étions au courant lorsque nous avons signé chez le notaire avant même le démarrage du chantier?
    Merci beaucoup car nous sommes désemparés.

  11. @ Petit : oui, il a le droit de disposer librement des biens à la vente. Cela n’aurait pas été le cas s’il avait créé une déchetterie ou des locaux industriels ou autre nuisance avérée. Mais le logement social est aussi du logement, comme vous, la seule différence étant le niveau de ressources des personnes qui en sont locataires. On ne peut pas préjuger et stigmatiser des populations à l’avance en supposant que leur comportement ne sera pas celui de bons voisins.

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