Un PC qu’on aime, c’est avec PCM ?

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PC, c’est Permis de Construire. Facile !

PCM, c’est Permis de Construire Modificatif. Facile ?

Moins qu’il n’y paraît. Pour l’obtenir.

Car le PCM détient un droit d’avis ou de mort sur l’évolution ou la régularisation de votre permis de construire initial.

Un avis favorable et c’est la délivrance (de l’arrêté du permis de construire modificatif).

Un avis négatif et c’est une grosse migraine, voire un gros problème de santé…

Ne jamais confondre la vitamine et l’avis te mine ! 🙂

 

C’est tout le paradoxe du permis de construire modificatif.

A priori, c’est une petite chose au caractère accessoire. Il est tellement difficile d’obtenir un permis et de le consolider (passer sans encombre l’obstacle du recours des tiers) que tout paraît ensuite insignifiant.

Erreur d’appréciation CROtentiellement dangereuse… 🙂

Si tu aimes ton PC, soigne ton PCM

Comment dire… il n’existe – dans les programmes immobiliers consistants – quasiment aucun parcours sans transfert de permis et sans modificatif.

La différence, c’est que le transfert n’est réellement qu’une formalité (sauf fraude du demandeur) alors que le permis de construire modificatif n’est pas une forme alitée vu qu’il faut le tenir par les deux bouts.
(note du CRO : je sais, c’est pitoyable, mais une blague tirée par les cheveux, quand on les cherche, c’est déjà une performance ! 🙂 )

Le premier bout, c’est que le PCM doit s’appuyer sur l’autorisation d’urbanisme « mère », c’est à dire le permis de construire initial.

Et le deuxième bout, c’est que – pour les modifications demandées – il faut être raccord avec les tables de la loi, c’est à dire avec le document d’urbanisme applicable. Celui qui va servir à instruire la demande de PCM.

Du coup, pour régulariser le déplacement de certaines ouvertures, ou une rehausse du bâtiment, ou une modification de son emprise, ou toute autre variation significative du projet, il va falloir déposer une demande de PCM.

Et l’obtenir… 🙂

Quel document de référence, mon révérend ?

C’est là que ça commence à devenir drôle.

Nombreux sont ceux qui croient – de manière intuitive – que le permis de construire modificatif va être instruit selon les mêmes règles que celles du permis initial, même si le PLU a changé entretemps, un peu comme s’il était protégé par un certificat d’urbanisme.

Ben… non. C’est sans doute dommage et pas forcément logique mais il faut savoir vivre avec son temps !

Celui qui passe et qui modifie les documents d’urbanisme applicables.

Notre petit PCM sera donc instruit (dans ce cas de figure) en passant sous les fourches caudines du nouveau PLU.

Mais instruit ne veut pas dire intelligent, et le pétitionnaire se retrouvera fort c** démuni si les nouvelles règles ne lui conviennent plus.

« Vous chantier et bien pensez maintenant ! »

Libre interprétation dévoyée d’une maxime de La Fontaine… qui nous renvoie primitivement à la nécessité de bien réfléchir avant et pendant le chantier. 🙂

CRO no logis ou chronologie ?

Facteur aggravant, les PCM sont souvent demandés pendant le cours du chantier, voire à la fin, dans une logique de voiture balai qui remet à niveau toutes les différences entre le réalisé et l’autorisé.

Le plus souvent, ceci ne pose pas problème car ce sont des bricoles qui sont rectifiées.

les ressorts de l'investissement locatif

 

 

 

Mais supposez que vous ayez un bâtiment d’une hauteur de 7.80 m pour 8.00 autorisés, ou une emprise de 38.82 % pour un maxi autorisé de 40 %. Pendant le cours du chantier, vous avez besoin d’ajuster un local poubelles et de rehausser la sablière du bâtiment pour des raisons techniques de charpente et d’isolation ou de hauteur de fenêtre sous combles.
Bagatelles ?

Dans l’absolu, oui.
Ou tagliatelles ?
Car si le nouveau PLU a fait passer la hauteur maxi à 7.00 m et l’emprise à 35.00 %, vous êtes cuits !

Certes, vous avez le droit de rester à 7.80 m et à 38.82 % comme dans votre autorisation initiale, mais vous ne pourrez pas utiliser les 8.00 m ni porter votre emprise à 39.10 % par exemple, comme vous le pensiez CRO naïvement.

La posture d’un premier CROmmuniant ne sied pas à n’importe qui… 🙂

Un premier CROmmuniant
Le tout, c’est de garder la foi. En CRO comme en détail.

Car ces 8.00 m et ces 39.10 % sont des facteurs qui viennent en aggravation de votre autorisation initiale puisqu’ils ne respectent pas les canons du nouveau PLU (7.00 m et 35 %).

Résultat ? In the baba et les 40 voleurs… 😉

Vous voulez un mouchoir ? Préférez plutôt le recours systématique à l’usage du certificat d’urbanisme.

Car une anomalie non régularisable va forcément devenir illégale et mieux vaut s’en prémunir avant !

Opportunité ou danger ?

Si vous posez la question à un juriste, on vous expliquera que c’est logique.

Que l’idée c’est de faire respecter la nouvelle règle du PLU.

Et que, si risque il y a, l’opportunité en est son pendant (profiter des nouvelles règles).

Pendant, oui, mais après ? 🙁

Car la posture du maître d’ouvrage, pendant le cours de son chantier, n’est pas d’augmenter volontairement ou opportunément sa surface ou sa hauteur (en cas d’évolution favorable des règles, ce qui se fait de plus en plus rare…), alors que le règlement de copropriété est publié et que la plupart des actes notariés ont été passés avec les clients.

Son propos est de sécuriser le programme immobilier dans sa phase de réalisation physique afin de tenir la promesse qualitative faite au client.
Certainement pas de miser sur des queues de cerise ou sur de l’argent de poche par ailleurs difficile à monnayer quand la commercialisation est terminée ou très avancée.

Ah oui, j’oubliais… ce monde n’est pas parfait !

 

Mais vous certainement, pas vrai ? 😉
Bonne semaine ! 🙂

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