Un état des risques, c’est risqué ?

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Bonne question. Merci de l’avoir posée ! 😉

La gestion des risques à travers un état, c’est osé.

L’état des risques et pollutions, alias ERP (à ne pas confondre avec établissement recevant du public, un ERP en cachant un autre…), a pour objectif d’informer.

Pour permettre aux quidams intéressés par une location ou un achat immobilier de savoir où ils mettent les pieds, question santé et sécurité d’investissement.

S’agirait pas de choisir un petit nid douillet dans le lit de rivières en crues épisodiques ou autres plaisanteries de la nature, hein…

C’est tellement sympa d’acheter sereinement ! 🙂

 

Il en a eu des noms, cet état : ERNMT (état des risques naturels, miniers et technologiques), ESRIS (état des servitudes, risques et d’information sur les sols), et ERP (état des risques et pollutions) maintenant.

Mais ne désespérons pas, ça peut encore évoluer ! 🙂
L’ERDTN (état des risques de toutes natures), ce serait si adapté à une société voulant se prémunir de tout…

Et qu’est ce qu’on ne ferait pas pour informer la veuve et l’orphelin l’acquéreur et le locataire des risques liés à la situation de leur logement ! 😉

L’ERP appliqué à la VEFA : formalité ou légende ?

Les deux ! La richesse du contexte immobilier est inénarrable.

C’est pour ça qu’on se narre aussi souvent, de rire ! 🙂

Que les puristes du droit se rassurent, l’ERP est bien une formalité indispensable en VEFA. Si, si, pas de contestation là-dessus (dommage 😉 ).

Il faut informer l’acquéreur, c’est le principe de base.

Qui suscite quand même des questions accessoires quant à l’efficacité du système et à la temporalité du porté à connaissance du candidat à l’achat.

Sur ce dernier point, il existe d’ailleurs chez les commerciaux et les promoteurs une légende (sauf chez vous, hein, ou plus pour très longtemps… 🙂 ).

Certains croient dur comme fer (mais qu’y faire ?) que l’ERP doit impérativement être joint au contrat de réservation VEFA.

Que nenni. Fariboles. Légende. 🙂

Cette pratique est conseillée, mais non obligatoire à ce stade : en clair, le choix du moment relève du libre arbitre des intervenants actifs de la commercialisation (promoteur et structure de commercialisation, notamment) suivant leur méthode de vente, approche psychologique du client, lourdeur du dossier de réservation etc…
Bref, c’est un choix. De roi ? 🙂

Ce qui est obligatoire en revanche, c’est que l’acquéreur en ait parfaite connaissance avant l’acte notarié d’achat car aucun promoteur ne veut prendre le risque d’une annulation de vente ultérieure pour défaut d’information de l’acquéreur.

Y a un minimum ! 🙂

Quel intérêt de retarder la diffusion de l’ERP et quel risque ?

Commençons par le risque, c’est tellement bon l’adrénaline ! 🙂

Si l’ERP est effectivement communiqué au candidat acquéreur au moment de la notification du projet d’acte, il n’y a pas de risque extrême : l’acquéreur ne pourra pas se prévaloir (après la signature de l’acte) de la non communication de l’ERP.
C’est déjà pas si mal ! 🙂

Le seul risque pour le promoteur (qui attend son chiffre d’affaires) et la structure de commercialisation (qui attend ses honoraires) est qu’il s’appuie sur la non connaissance du contenu de l’ERP (qui pourrait révéler tel ou tel risque qu’il refuserait d’assumer) pour refuser de signer l’acte, alors même que tout serait en phase et qu’il aurait obtenu son ODP (offre de prêt).

Mais est-ce vraiment un risque ???

Un candidat qui ne veut pas acheter (il y en a qui changent d’avis en cours de route mais n’osent pas le dire ouvertement et cherchent un prétexte, si, si, ça existe !) se débrouillera pour se faire refuser le crédit ou faire traîner son instruction (il suffit par exemple de ne pas donner toutes les pièces ou de ne pas bien répondre à un questionnaire de santé pour l’assurance du crédit).

Sachant qu’un parcours de financement acquéreur dure en moyenne de 2 à 5 mois, et que le promoteur demande au notaire de notifier immédiatement (dès qu’il a copie de l’offre de prêt) le projet d’acte à l’acquéreur, le seul risque supplémentaire est la perte de temps entre l’obtention de l’ODP et le moment où le client aurait du avoir signé son acte (soit environ 1 mois ou 1 mois et demi de plus au maximum).

Le client de bonne foi signera toujours, quel que soit le moment de fourniture de l’ERP (sauf si celui-ci révèle un vrai risque « bien lourd ») et celui de mauvaise foi ne signera jamais même si l’ERP est joint au contrat de réservation.

En parallèle, qu’a à gagner un promoteur : le dépôt de garantie ?

Bof. Non, de plus en plus de méthodes commerciales avec un financement par crédit à 100 % n’en prévoient pas et le client de mauvaise foi peut de toute façon se débrouiller pour aller au refus du crédit.
Donc inutile d’entamer des procédures pour des queues de cerises qui présentent en outre l’immense inconvénient de bloquer le logement qu’on ne peut donc pas revendre en attendant ! 🙁

La vie est mal faite ?
Mais non, ceci n’est qu’un risque banal, pas de quoi se mettre dans tous ses états ! 😉

Du coup, il est parfois (ou souvent) plus simple d’alléger le dossier de réservation car un état des risques complet avec ses annexes cartographiques et autres peut allègrement friser les 60 ou 100 pages.

Pas la peine d’abattre des forêts entières et d’embêter clients, commerciaux et administration des ventes à parapher autant de pages. 🙂

Surtout que, dans la pratique, un document aussi épais n’est quasiment jamais lu, à part peut-être les 2 ou 3 premières pages (noter qu’on peut d’ailleurs commenter ou faire lire au client l’ERP en rendez-vous sans l’annexer officiellement à ce stade) !

Et c’est ainsi qu’il est donc possible à chacun de privilégier telle ou telle approche commerciale tout en allégeant le dossier, le tout dans la plus grande allégresse et sans véritablement modifier le risque promoteur.

Mais à chacun son choix : certaines structures commerciales préfèrent demander un dépôt de garantie de principe et / ou diffuser l’ERP, d’autres pas.

En CRO, ça se discute au cas par cas entre partenaires ! 😉

Et établir un ERP, c’est sans risques ?

Ah… pas forcément.

En théorie, chacun peut librement constituer son ERP en fonction des données publiques disponibles et du mode d’emploi générique.

Mais à l’usage, CRO a fini par considérer la sagesse de ses ancêtres comme une source d’inspiration…

Son ancêtre GuanaCRO, dont la mère Hélaine et le père Wool Marc avaient fait leur pelote dans la prestation de service. 🙂

Difficile de nier le milieu dont on est tissu ! 😉

Un guanacro, guanaco mutant en CRO
Juste une précision : l’évolution des espèces n’est pas sans risque sur leur état !

La conclusion toute CROtesque est donc que faire tisser un ERP par d’autres intervenants spécialistes présente l’avantage multiple de laisser faire ceux qui en ont l’habitudela prestation n’étant pas très chère mais très fastidieuse au coup par coup en directet qui sont assurés pour, en termes de responsabilité contentieuse éventuelle.

Inutile de se pourrir la vie pour des détails, hein, quand d’autres s’en chargent déjà (des détails, bien sûr, pas de vous pourrir la vie. Quoique… 😉 ).

Hé ben voilà, on en est venu à bout de cet ERP !

A moins que vous n’ayez des questions ou des commentaires ?

 

Un tout dernier pour moi : bonne semaine à tous !
Et gérez bien vos risques… 🙂

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