Taxes d’urbanisme : tous les coûts sont (dans le) permis … ou pas ?

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crogoth« Les taxes, c’est moi ! »
Formule célèbre de Louis XIV (paraît-il) à peine détournée en ce qui concerne le permis de construire.

Sauf que – contrairement à ce que le grand public croit encore souvent – ce n’est plus vrai du tout.

Les taxes restent dans l’ombre du roi Soleil, tapies et prêtes à bondir.

Car on n’a pas réussi à leur tordre le coût, à ces bougresses ! 😉

Hé oui, ce n’est pas parce qu’elles n’ont plus leur place dans les arrêtés des permis de construire que les « taxes d’urbanisme » n’existent plus.

C’est juste qu’elles sont timides, et qu’un permis où on ne parle pas d’argent c’est tellement plus pur et plus beau ! 😉

 

On trouvera toujours des gens pour ronchonner. Ou se moquer ? 😉

Bref, des quidams – dont les pétitionnaires, ces quémandeurs de permis – mécontents de ne pas savoir à quelle sauce financière ils vont être mangés et combien leur PC va leur coûter…

Transparence ? Transe pas rance ? Ben on est frais, alors ! 🙂

La préhistoire des taxes : CRO simple !

dinocroIl était une époque où les dinosaures de l’immobilier connaissaient les risques du métier.

Parce qu’en ce temps là, fort lointain il est vrai puisqu’ antérieur à 2012, les choses étaient claires.

Les taxes d’urbanisme, le célèbre binôme TLE & TRE (parfois appelée PRE), étaient indiquées noir sur blanc dans l’arrêté du permis de construire.

On avait d’un côté la taxe locale d’équipement – celle qui se voulait la contrepartie de l’autorisation d’urbanisme et des frais d’urbanisation mis à charge des collectivités – et la taxe de raccordement à l’égout, celle qui vous donnait le droit de raccorder votre construction au réseau public d’assainissement.

C’était simple, immédiat et compréhensible par chacun.

Donc, pas moderne ! 😉

La mutation des taxes liées à l’acte de construire

TLE & TRE ont été remplacées par un nouveau duo d’enfer : TA et PFAC.

Ces aCROnymes nouveaux, Taxe d’Aménagement et Participation pour le Financement de l’Assainissement Collectif, sont maintenant entrés dans les moeurs.
Tout en ayant disparu des permis. Par pudeur.

Faut dire : une taxe toute nue, ça pourrait choquer le lecteur.
Mais deux taxes, c’est carrément de la débauche !

crotanIl a donc fallu habiller les taxes .

Un peu de tenue, que diable !
(mais non Satan, on ne t’a pas appelé : va te rhabiller avec ton trident ! On le sait déjà que le diable se niche toujours dans les détails !)

Bref, les taxes – pour sembler invisibles – sont hélas toujours très présentes dans la réalité des prix de revient.

Mais pourquoi ne sont-elles pas indiquées dans le permis de construire ?

Une réponse du Ministère du Logement à une question écrite du Sénat dissipe tout malentendu quant à la non indication des taxes (dont la TA) dans les arrêtés de permis de construire.

La raison donnée par le Ministère est à la fois vraie et un peu courte, concernant la TA.
En gros, la complexité de la TA demande du temps pour établir le décompte ; là où la TLE ne demandait finalement que de connaître un taux, la TA s’appuie sur plusieurs taux et sur des délibérations des collectivités (valeurs, taux, exonérations ou abattements facultatifs) difficiles à obtenir à coup sûr en temps réel.

L’argument est faible dans une ère d’instantanéité comme la nôtre, car il suffirait de fixer un délai de latence (l’idée de neutralité) de quelques semaines pour l’application des nouvelles délibérations afin de maîtriser tous les paramètres et de calculer illico et sereinement la TA.

En fait, la difficulté réside pour partie ailleurs bien souvent.

Dans les zones tendues, la réalisation de logements sociaux perturbe la donne car – pour le calcul définitif de la TA – l’administration veut disposer des décisions favorables de financement émises par les délégataires de l’aide à la pierre (les responsables de la programmation annuelle des logements sociaux).

Or ces décisions interviennent longtemps après l’obtention du permis, ce qui fait que vous recevez parfois (en tant que promoteur) un calcul provisoire (maximaliste, comme s’il y avait zéro logement social dans votre programme) qu’il faut ensuite faire rectifier sur justificatif.

CRO Roy de France

Simple, non ?

A titre d’exemple, j’attends encore la notification officielle d’une TA concernant un programme livré en Juin-Juillet 2015 (permis de 2013).

Roi soleil ou roi sommeil ? 😉
(Les taxes, c’est plus moi ? Mais c’est qui alors ???)

Quant à la PFAC, la raison est plus simple : elle n’est plus considérée comme une taxe d’urbanisme mais comme une participation au financement du tout-à-l’égoût, ce qui l’exclut par nature de tout lien avec une autorisation d’urbanisme.

La PFAC est d’ailleurs due – en théorie, parce qu’en pratique les promoteurs la prennent en charge dans le cas de vente en VEFA – par le propriétaire de l’immeuble raccordé.
Et pas par le bénéficiaire du permis. Subtilité ? 🙂

Mais qu’est-ce que c’est relou toutes ces taxes !

Est-ce que quelqu’un aurait une idée pour en sortir ?

crogot
Et si on mettait les taxes au clou ? Ben quoi, faut savoir vivre avec son temps !

CRO sympa comme idée, ça ! Tout le monde est d’accord ?

Allez, je ne vais pas vous raconter un Roman. On en reste au Gothique ?

Bonne semaine à tous, et si vous pensez avoir une histoire qui vaut le clou… on vous lira volontiers en commentaires ! 😉

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