Subtilités immobilières : la face cachée de la Une

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croyoteC’est si facile d’être dans la lune. Car c’est difficile d’être toujours concentré.

Et certains détails peuvent parfois vous échapper.

Surtout quand ils vont se nicher sur la face cachée de la Une, loin des feux de l’actualité.

Cette actualité tourbillonnante qui nous ferait presque oublier que tout ce qui brille n’est pas de l’or et que l’ignorance peut coûter… de l’argent.

Car certaines de ces subtilités immobilières méritent leur pesant de cacahuètes.

Salées.  🙂

 

Aujourd’hui, j’ai envie de vous raconter non pas une, mais deux petites histoires.

Comme ça, si les cacahuètes sont trop salées vous aurez le temps de vous rincer le gosier entre les deux.

Transparence fiscale et mobilier

Ou l’art de sauver les meubles pour les sociétés civiles immobilières de construction vente…

Les SCI de construction vente (aussi appelées SCCV) sont l’outil préféré des promoteurs immobiliers pour la réalisation de leurs programmes.

Dans le jargon de la profession, ces structures juridiques éphémères sont affublées du qualificatif de « support juridique de programmes ».
Un peu comme les mères porteuses. Qui ne portent pas de programmes, certes,  mais des enfants.

Les enfants, c’est parfois aussi tout un programme, mais là on s’égare… 🙂

Pour en revenir à nos SCI, les promoteurs les utilisent car elles sont super sexy pratiques au niveau fiscal.

Avec un atout très apprécié : la transparence fiscale.
Attention hein, je n’ai pas dit que tous les promoteurs adoraient être transparents !!!
(Non, non, ils aiment aussi beaucoup qu’on les remarque 😉 )

Tout ça se saurait, depuis le temps… On est tous EGO devant le fisc.

Non, la transparence fiscale dont sont dotées les SCI, c’est leur capacité à faire remonter dans les documents comptables des associés les bénéfices (ou les pertes parfois) de leur programme immobilier, automatiquement et sans ponction fiscale à leur niveau.

En clair, si une SCI de construction vente fait un bénéfice de 100 elle ne paiera pas d’impôt sur les sociétés, mais ce bénéfice de 100 remontera illico chez l’actionnaire pour y être taxé selon les règles d’impôt qui sont applicables à celui-ci.

Rien de très subtil jusqu’ici. D’accord. Et si je vous dis 2 440 € ?
Vous sentez poindre la subtilité ? Non ? 🙂
OK, alors rentrez la langue et remontez votre mâchoire, on y va.

2 440 € (par logement) c’est la limite fixée par l’administration pour le montant des éléments ménagers (mobilier ou appareils) qu’une SCI (SCCV) a le droit de vendre sans perdre sa transparence fiscale.

Au-dessus de cette valeur l’administration considère que la SCI n’exerce plus une activité civile mais commerciale et qu’elle perd derechef la transparence fiscale attachée à la nature civile de son activité, en application de l’article 239 ter du Code général des impôts.

Ce qui entraîne immédiatement l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés.

A ce stade, vous vous dites peut-être : « mais ce n’est pas si grave, si on le paye là l’impôt, on ne le paiera pas chez la société mère (les associés)« .

Bande de gamins 😉
Ben si, et c’est là que ça fait mal la subtilité….
Vous devrez payer 2 fois l’IS, dans la SCI et dans la société mère.

Après le tiers provisionnel, les 2/3 prévisionnels ?

Ca sent le coyote…. C’est y pas beau la réglementation ?

croyote
CROyote fiscal : c’est par ici qu’on mange 2 fois ?

 

A titre anecdotique, la vraie règle c’est 4 % du prix de vente, plafonné à 2 440 € TTC. Mais en pratique c’est 2 440, car on dépasse le plafond dès 61 000 € et je ne connais plus beaucoup de logements moins chers que 61 000 €.

La raison de cette fausse absurdité est très simple, il y a un très gros paquet d’années (plus de 15 ans en tout cas) que ce montant n’a pas été revalorisé.

Et c’est tellement pratique ! Pour les coyotes… 😉

Allocation logement et dispositif fiscal Pinel

Un autre détail en passant.

Vous savez que la loi Pinel autorise la location à ascendant / descendant (à condition que celui-ci ne fasse pas partie du foyer fiscal du ménage investisseur).

Et vous ne vous êtes sans doute pas posé la question du sort de l’allocation logement de manière explicite ?

Ca tombe bien, ne vous la posez plus ! 🙂

Même si votre locataire ascendant ou descendant n’est pas riche, et même si vous avez fixé un loyer normal (pas un loyer anormalement bas ni un loyer supérieur au plafond réglementaire), il ne pourra pas bénéficier de l’allocation logement.

Et ce, alors même que ses ressources l’auraient rendu éligible s’il avait loué le logement voisin acquis avec le même dispositif mais par un autre contribuable (mais pas celui que son papa ou son fils a acheté).

Il y a quand même des limites à la bonté de l’état… 🙂
par le truchement d’un raisonnement bien stupide et plus nimbé du sceau de l’idéologie ou d’une pseudo morale surannée que de celui du pragmatisme.

La raison ? Selon l’article L.542-2  VIII du code de la sécurité sociale, l’allocation logement ne peut être accordée aux personnes qui sont locataires d’un logement qui appartient à un de leurs ascendants ou de leurs descendants.
Rien de spécifique au Pinel donc, mais une règle néanmoins applicable au petit dernier des dispositifs fiscaux.

C’est comme ça, alors autant le savoir, pas vrai ? 🙂

 

Assez dégusté de cacahuètes, est-ce que ces deux détails vous ont été utiles (et agréables) ?

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