Soigner son hernie fiscale : dur, dur…

Dur, dur, d’éviter d’en avoir plein le dos. Les temps sont durs pour ceux qui souffrent d’une vraie, grosse et douloureuse hernie fiscale, je veux dire !

Pour les autres, les gagne petit du rendement, les laborieux de l’épargne, les culs terreux de la deuxième décimale : bienvenue sur ce blog !

Ben oui quoi, j’ai bien vu comment on traitait les milliardaires français candidats à l’exil fiscal récemment, alors je fais attention à ce que je dis et à qui je fréquente. Du coup, pas question de donner des tuyaux d’enfer susceptibles de vous faire emprunter (non, pas chez le banquier !) les voies des paradis fiscaux douteux et des autoroutes de la crucifixion populaire.

En même temps, et pour ne rien vous cacher, ça m’arrange fichtrement !

Sérieusement, ça va devenir de plus en plus difficile de trouver la martingale gagnante à tous les coups, ou l’investissement qui rapporte à gros bouillons. Mais, de là à avoir mal aux impôts…

La résolution est donc prise, revenons en à l’essentiel. En quoi un investissement immobilier est-il utile dans une optique de constitution de patrimoine et, accessoirement, d’économie d’impôt ?

It’s a long way pour être rentier…

Au risque de passer pour un rabat-joie, je ne crois pas qu’il soit aujourd’hui possible dans la France métropolitaine de 2012, et en partant de zéro, de se constituer assez vite un patrimoine suffisant pour bien en vivre.

Bien sûr, il n’est pas forcément impossible de parvenir à un tel résultat, mais le recours massif à l’emprunt nécessite de trouver des biens décotés ou à très fort rendement locatif pour bénéficier de l’effet de levier nécessaire. Or ces biens sont soit des logements anciens (qui vont rapidement demander des mises à niveau techniques lourdes) soit des biens professionnels ou commerciaux (entrepôts, commerces) avec la prise de risque économique qui les accompagne.

La démarche la plus sage pour le plus grand nombre d’entre nous est donc de choisir le chemin le plus sûr, qui est aussi le plus long. Un peu comme une route de montagne qui multiplie les lacets pour adoucir la pente.

Le logement neuf est un joli sentier

A défaut d’autoroute, empruntons les sentiers !

Le logement neuf souffre de gros défauts : il est globalement assez cher et ne permet pas de spéculer sur des rendements locatifs élevés. Dans la plupart des régions et selon  les produits, les rendements bruts sont en ce moment de l’ordre de 3.50 à 4.00 %, soit un taux proche du coût du crédit immobilier, ce qui rend inopérant tout effet de levier.

Heureusement pour lui, le neuf a aussi quelques avantages :

• une qualité technique et thermique optimum par rapport aux dernières normes
• en conséquence, la certitude de ne pas réinvestir avant de nombreuses années
• une qualité d’usage conforme aux modes de vie actuels
• des annexes pratiques, comme des places de stationnement automobile ou deux roues
• le bénéfice des dispositifs fiscaux venant soutenir la filière de la construction neuve

C’est ce dernier trait de caractère qui peut aider à soigner une hernie fiscale pas trop prononcée.

 Qu’il faut apprendre à déchiffrer défricher…

Apprivoiser l’investissement locatif dans le neuf, c’est prendre en compte au moins 3 volets, les plus importants :

1. le choix du logement, dans toutes ses dimensions
2. la gestion locative au sens large
3. l’impact fiscal

Pour illustrer le rôle de chacun d’eux :

• le choix du logement est l’essentiel, le socle d’un bon investissement, ses fondations
• la maîtrise de la gestion locative est le moyen d’en tirer la substantifique moelle
• le bonus fiscal éventuel est le baume apaisant de vos douleurs dorsales… ou la cerise sur le gâteau des plus gourmands !

Ouf, il nous reste encore quelques sujets à évoquer pour l’avenir ! Bonne semaine !