SAS : par ici la sortie ?

Actualités de l'immobilier, Promoteurs et programmes 1 commentaire

SAS : Son Altesse Sérénissime ?

Mais non ! Tout le monde ne fait pas dans la noblesse ou le polar…

Pour les praticiens du droit immobilier de la construction, SAS, c’est « sursis à statuer ».

Mais un sas, c’est aussi un espace bien défini, contraint, coincé entre l’entrée et la sortie.

A tel point que, quand un promoteur est coincé dans par un SAS, il ne sait pas s’il va se faire sortir ou pouvoir faire son entrée dans le projet envisagé.

Fermez les écoutilles, tout le monde en plongée !

Et n’oubliez pas, un beau sursis à statuer, SAS mérite ! 😉

 

C’est incroyable le nombre d’écueils qu’il faut éviter pour sortir un programme immobilier.

La prospection foncière, la négociation avec la collectivité, les servitudes de mixité sociale, les recours de tiers, les avatars divers, les chartes…. et le retour du petit dernier : le sursis à statuer.

Avant le SAS, c’était sensas ! Et avec le SAS, c’est comment ?

La logique de fond du sursis à statuer

Il y a des cas de figure où le recours au sursis à statuer, SAS comprend. 🙂

En gros, le sursis à statuer est une arme juridique à disposition de la collectivité qui veut bloquer (temporairement ou définitivement) un projet jugé inopportun.

Inopportun parce qu’il contrarie ou contrevient à une direction qu’elle a décidé de prendre.

En gros, si vous avez décidé de faire un programme de 50 logements collectifs en R+4 (rez-de-chaussée + 4 étages) à l’endroit où la collectivité a décidé de modifier son PLU pour faire des petites maisons ou une école, là vous contrariez….

Et la Mairie sort l’arme du sursis à statuer.
Elle vous bloque donc, le temps que le nouveau PLU soit voté et entre en vigueur (ce qui vous bloquera alors définitivement, mais plus du fait du sursis à statuer….). 🙂

Donc, quand la démarche est sincère et transparente, le SAS est compréhensible et acceptable.
Mais…..

Un outil de plus dans la trousse de l’immobilisme urbain

Hélas, comme tout bon principe, le SAS a connu des sorties…. de route.

De plus en plus souvent, une mode a fait que des édiles ont utilisé cet outil de manière abusive, pour bloquer des projets qui leur déplaisaient, alors même qu’il n’y avait pas matière à surseoir, vu qu’il n’y avait pas de réflexion engagée au niveau communal, ou que les projets communaux n’étaient que des embryons de réflexion.

Le SAS au service de l’arbitraire, c’est comme un SAS qui voudrait vous mettre la pression. Celle du décideur politique.

Alors que le sas de décompression, c’est mieux connu et meilleur pour la santé.

Pression.
Décompression…
La pression dès qu’on… la subit, c’est nettement moins agréable ! 😉

Bref, le sentiment – réel – d’être conduit dans une impasse par un faux SAS (un SAS inique ?  🙂 ) se répandait allègrement depuis quelque temps dans ce beau pays de France.

Le SAS rejoignait ainsi parfois la cohorte des prétextes – parfois fondés, souvent fallacieux – servant à repousser des projets non désirés, au même titre que ses glorieux aînés :

  • l’article 11 des POS et PLU (esthétique, intégration à l’environnement), sujet hautement subjectif
  • petites discussions entre amis, entre autorités locales et ABF (architectes des bâtiments de France) avec des avis non conformes (non obligatoires) pourtant scrupuleusement pris en compte quand ils allaient dans le sens souhaité
  • recours des tiers mollement défendus par l’autorité ayant délivré – à contre-cœur – le permis de construire
  • ….

Mais pourquoi un SAS ne comporterait qu’une seule porte ?
Et justement celle de la sortie ?

Une évolution législative récente

Bien sûr, la jurisprudence avait encadré l’usage du SAS, en exigeant que  le projet (celui présenté par un pétitionnaire) soit de nature à compromettre ou rendre plus onéreuse l’exécution du futur PLU et que son PADD (ne nous méprenons pas : il s’agit du « projet d’aménagement et de développement durable », même quand il est un peu léger, hein, pas du pet à Dédé qui n’est vraiment que du vent 🙁 ) soit suffisamment avancé.

De jolis principes, mais pas assez précis ni gravés dans le marbre ou les esprits des décideurs.

D’où la loi du 27 Janvier 2017 qui prévoit enfin dans son article sang neuf, (heu, non, 109 🙂 ) que le recours au SAS ne sera dorénavant envisageable qu’après le débat sur les orientations générales du projet d’aménagement et de développement durable (notre fameux PADD !).

Ce qui signifie que si le PADD du futur PLU n’a pas encore été finalisé et débattu (transparence quant à la date, donc), on ne pourra plus l’opposer aux porteurs de projets.

Joli progrès démocratique par le recul de l’arbitraire.

Et obtenu par qui ?

Par la statue du CROmmandeur !

La statue du Commandeur en mode CRO
Promis, M. Le CROmmandeur, je serai CRO gentil maintenant !

« La peur du châtiment et de l’expiation de crimes restés longtemps impunis », c’est sûrement ça qui a motivé l’évolution réglementaire !

A ceci près que statuer sur le SAS, c’est changer le statut du sas.

Mais comment aurions nous pu supposer que faire du porte-à-porte pouvait offrir un sursis au professionnel de bonne foi ? 😉

Un grand merci à Molière, donc, pour son symbole de la justice immanente…..

Ca fait tellement de bien de se sentir compris par meilleur que soi ! 🙂

 

Ah… et ça détend vraiment de changer de statue ! 😉

Une réflexion sur « SAS : par ici la sortie ? »

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *