Rente foncière et compagnie : la roulette russe ?

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Ah, la fameuse rente foncière… que n’a t-on dit sur elle ?

Un commentaire récent sur le blog abordait à nouveau ce thème, en opposant – pour mieux les banaliser et les justifier ? –  les contraintes émises par les collectivités dans leurs PLU en termes de logement social, accession à prix maîtrisés et autres joyeusetés du même acabit à l’effet néfaste de la rente foncière.

Mais pourquoi se priver et choisir entre fromage ou dessert, puisqu’on a droit à fromage et dessert ! 🙂

Abondance de biens maux ne nuit pas…

Peste ou choléra ? Mais les deux, c’est tellement plus drôle !
Même si ça nous… dessert plutôt que ne nous ravit.

Et puis, tant qu’à jouer à la roulette russe, autant se dire que le logement neuf, mieux qu’une rente, c’est d’la balle !

A un coup ? 😉

 

Qui a dit : qui abuse boira ? Personne. 🙂

Et pourtant, on a souvent l’impression qu’une bande d’ivrognes gère depuis des lustres le bateau ivre des règles du logement.

Car les abus de bêtise et les incohérences multiples font tanguer ce radeau qui me méduse. 🙂

Comment donc est-il possible d’en être arrivé là, au point que personne n’imagine, ne pense ou n’ose affirmer avoir les clés du champ de tir ?

Parce que viser juste, c’est plus ambitieux et encore un cran (de sûreté ?) plus loin… 😉

Rente foncière, le retour

Bouh, la méchante rente foncière des gens qui s’enrichissent en dormant à la faveur d’un hasard bienheureux rendant leurs terrains constructibles ou dopant leur potentiel préexistant !

S’enrichir sans mérite, est-ce républicain ou légitime ?
Gagner au loto l’est-il davantage ? 🙂

Le fait est que – si on veut vraiment éviter de surconsommer les espaces naturels dans l’idée de la sauvegarde de la planète et dans une logique de développement durable – il faut sérieusement envisager de « reconstruire la ville sur la ville » .

L’expression est assez ancienne maintenant et elle vaut ce qu’elle vaut, mais si on ne veut plus taper dans le stock de terrains nus, il faut bien s’intéresser aux fonciers déjà bâtis, non ?

Or (et argent aussi, d’ailleurs ! 😉 ) un foncier bâti coûte plus cher (sauf s’il ne reste qu’une ruine dessus) qu’un terrain nu, parce que l’immeuble ou la maison qui est dessus a une valeur évidemment très sensiblement supérieure. Logique.

Et donc, si  on veut reconstruire, comment ça se passe alors ?

Je vais vous épargner l’approche universitaire ou théorique, voire idéologico-dogmatique du sujet, pour me concentrer sur la réalité du quotidien et sur le bon sens.

Ben, il faut d’abord que le vendeur vende. 🙁  Vu qu’il existe…
Et pour qu’il vende, il faut qu’il soit obligé de vendre ou bien qu’il ait envie de vendre.
Pour avoir envie, il faudra que le prix soit alléchant.  🙁 Vu qu’il n’est pas lobotomisé (le vendeur, pas le prix. Dommage, d’ailleurs 😉 )…
Et s’il est obligé (souvent dans le cas d’une succession consécutive au décès d’un parent), il le fera au meilleur prix qu’il pourra trouver dans un délai donné.

Dans les deux cas, il faudra que celui qui prétend signer un terrain pour réaliser un programme de logements neufs propose un prix sensiblement supérieur au prix de revente de l’existant à un particulier.
Hé oui….

Pourquoi voulez vous prendre le risque d’un parcours avec un promoteur sur un délai de 16 à 18 mois (exemple souvent rencontré) et sans certitude d’aboutir (car il faut obtenir et purger un permis de construire) quand vous pouvez vendre en 3 ou 4 mois à un particulier et en l’état ?
(mis à part le plaisir ineffable mais tout relatif d’avoir un beau gosse comme CRO en tant qu’interlocuteur éventuel ! 😉 )

Réponse : personne n’a envie de risque et de délais, sauf si la carotte du prix devient vraiment significative.

Donc, la reconstruction de la ville sur elle-même n’a de sens que par rapport au potentiel constructible de l’assiette foncière, celui-ci relevant directement des règles (officielles ? ou abusives à la baisse parfois…) du PLU.

Un prix insuffisant proposé à un propriétaire conduit ainsi soit à un refus de vendre, soit à une revente en l’état à un particulier.

Circulez, pauvres êtres, y a rien à avoir ! 😉 Etre ou à voir sans se faire avoir ?

Et le peu d’ambition (ou de motivation) urbaine conduit, de fait et inéluctablement, à figer l’évolution de la ville et à limiter ses capacités d’accueil.

Du coup, d’un point de vue moins idéologique, la « rente foncière » devient un sujet plus technique avec pour thème principal la recherche d’un équilibre global.

Oui, mais lequel ?

Et m****, on a encore perdu la clé du champ de tir ! 🙂

L’horizon est-il clair ou foncier ?

Argghhhh… Mais non, rien n’est clair, et tout est foncier.

C’est bien le problème.

Vous avez déjà essayé de faire une pizza sans pâte ? 🙂

Le foncier est le point de départ obligé. A valoriser.

Sa limite basse est le seuil de déclenchement psychologique du vendeur, influencé par sa perception subjective de la valeur de marché de son bien. On en a déjà parlé.

Mais quelle est la valeur haute ? Y a-t-il une limite ?
Ou le Dieu Excel a-t-il fixé ses règles intangibles ?

Pfff… vaste débat, non tranché y compris entre professionnels de la même branche.
Mais, même non tranché, on est capable de scier la branche, hein ? 🙂
Sur laquelle est assise l’activité.
Car le sens de l’irresponsabilité des résultats à très court terme l’emporte parfois sur tout autre considérant…

La valeur haute dépend ainsi de nombreux facteurs ; qualité objective du foncier et de son emplacement, contraintes du PLU (constructibilité / servitudes de mixité sociale et autres), concurrence inter-promoteurs à l’instant T, retard éventuel du renouvellement des stocks chez l’un d’eux pouvant donner lieu à un petit effort supplémentaire, niveau admissible des prix de vente en regard de la solvabilité des acquéreurs….
Et c’est Excel qui détient la (fausse) vérité du moment ; celle qui sera validée par le comité de direction ou l’organe décisionnel du promoteur.

Mais quelle valeur sera retenue, la maximale, celle qui donne la marge minimale exigée par la banque du programme tout en maximalisant la charge foncière ? (les autres coûts étant supposés constants, travaux ou mode de commercialisation par exemple, même s’il y a aussi un peu de grain à moudre de ces côtés là).

Ou celle qui serait plus raisonnable pour les capacités des futurs clients du programme ? (cette approche n’a de chance de prospérer que si la concurrence sur ce foncier n’est pas trop féroce, car c’est celui qui propose le plus qui emporte généralement la manche).

La réponse est évidente : à part ceux qui aiment jouer à la roulette russe, comme l’arrière arrière arrière grand trisaïeul des steppes de CRO, l’éminent CROsaque sans Prozac 🙂 ,
à part lui, donc…

CROsaque
Nous, on n’est pas pour la guerre, juste pour les escarmouches ! Yaaahhh !…

… personne n’est assez fou pour partir en guerre et contrevenir à une logique de rentier… en prenant des risques inutiles !

En clair, en cas d’abondance de la ressource foncière, il est plus facile d’être raisonnable car chacun trouve de quoi s’occuper sans être contraint de mettre la machine sous pression.

Ce qui revient à dire que les règles générales du système PLU / fiscalité / comportement général de la sphère publique doivent permettre et inciter à un renouvellement du potentiel constructible au travers de politiques courageuses, assumées et ambitieuses (en zones tendues, bien sûr, car ailleurs l’accès à la ressource foncière est moins problématique) dépassant de loin l’horizon de la prochaine échéance électorale locale.

Ce fichu horizon de la réélection qui est hélas bien plus bas que la skyline des métropoles mondiales.

Pourtant, entre New-York et Trifouillis les Cactus, il y a de la marge ! 🙂

Quoi, vous avez dit marge ??? Où ça ? Enfin une bonne nouvelle !

 

Et oui, que voulez vous, on ne se refait pas ?
Enfin, on essaye…. 😉

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