Qui croit encore aux promesses ?

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SCROUTAh, les promesses…. 🙂

C’est beau comme un ruban qu’on dénoue.

Léger comme un courant d’air qui passe.

Fugace comme une pensée politique sans lendemain.

Doux comme un baiser sur la joue.

Mais les promesses ont-elles encore un avenir ?

Les promesses de vente de terrain pour programme immobilier, je veux dire… 😉

 

Contrairement aux apparences, j’aime bien les promesses.

Surtout celles qui tiennent les leurs.

Parce qu’une promesse de Gascon, on sait à quoi s’en tenir…

Mais une promesse de promoteur, ça vaut quoi ? 🙂

La promesse de vente dans tous ses états

La promesse de vente (nom courant dans l’esprit du promoteur) a pour petit nom juridique PUV (promesse unilatérale de vente).

Ce qui prouve 2 choses : l’achat de l’un est la vente de l’autre, et la PUV n’engage formellement que le vendeur.

C’est d’ailleurs ce qui gêne parfois le vendeur et plus souvent encore les conseillers du vendeur (notaires ou avocats).

Car comment croire un promoteur ? 🙂

Faire confiance à un marchand de bonheur alors que seul le vendeur s’engage ?

C’est presque aussi naturel que le mariage de la carpe et du lapin, de la carte et du latin ou de la tarte et du tatin ! (hummm, quoique j’aime bien la dernière hypothèse… 😉 )

Bref, dans une PUV c’est essentiellement le vendeur qui s’engage et l’acheteur aura le choix de lever l’option d’achat (ou pas) pour acquérir au terme (ou avant) du délai de la promesse.

Bien sûr, on peut prévoir des conditions suspensives et une indemnité d’immobilisation, mais rien ne peut contraindre l’acquéreur à confirmer l’achat, le plus gros risque pour lui étant la perte de l’éventuelle indemnité d’immobilisation (et de tous ses frais d’études et de prestataires, y compris le temps de développement passé sur le projet).

Donc, assez souvent, certains pensent qu’il est plus rassurant d’essayer une autre formule…

Le compromis de vente

Déjà, je n’aime pas le nom.

Encore, une promesse, c’est sympa.
Mais être compromis dès l’origine, c’est un peu comme traiter avec un malfaiteur !

Ca ne donne pas vraiment envie d’y aller…. 🙂

Les plus optimistes objecteront sûrement que ce document est aussi appelé « promesse synallagmatique de vente » , ce qui rend la prononciation plus difficile (sans compter l’orthographe ! 🙂 ) sans rendre le concept plus sympathique.

La principale différence avec la P.U.V. est que la promesse synallagmatique vaut vente (donc impossible d’échapper à sa promesse en théorie, hein, vous suivez !), les deux parties étant engagées dans la mesure où elles sont d’accord sur la chose et sur le prix.

Les simples d’esprit ou ceux qui ont envie de se faire plaisir / se rassurer croient ainsi détenir le GRAAL, la formule qui transforme la promesse d’un jour en certitude de toujours.

Oui mais voilà…. c’est moins simple dans la vraie vie…. 😉

Car on peut aussi (toujours) prévoir des conditions suspensives dans  un compromis, et ce d’autant plus que l’acquéreur étant en principe engagé dès l’origine, il va vouloir sécuriser (ou optimiser...) les conditions économiques de son achat.

Vont ainsi fleurir des conditions suspensives comme l’obtention d’un permis de construire purgé du recours des tiers (logique et légitime), l’obtention de la garantie financière d’achèvement et du crédit d’accompagnement de la banque, l’atteinte d’un seuil de pré commercialisation, la non présence de surcoûts liés aux résultats de l’étude de sols (profondeur de la nappe phréatique, surcoûts de fondations, corps étrangers) etc….

Bref, autant d’éléments permettant au contractant professionnel de revoir le prix à la baisse ou de refuser d’acquérir du fait de la non réalisation de certaines conditions suspensives.

Dans ces conditions, un compromis vaut-il mieux en termes de sécurité qu’une promesse (PUV) ? 🙂

Scout préhito
Les promesses, y a rien d’mieux ! (parole de sCROut …)

Ben……

Et au moment du choix : promesse ou compromis ?

Ben, à mon humble avis, c’est d’abord le choix de l’opérateur par le vendeur qui compte.

Et un choix plus basé sur l’éthique que sur la taille.

Car j’ai eu assez souvent l’occasion, lors de négociations foncières, de passer après certains gros opérateurs (n’ayant pas concrétisé) et de constater une mauvaise foi évidente à la lecture du compromis de départ.

Avec, par exemple, une condition suspensive jouant à la fois sur la révision du prix et sur l’obligation d’acquérir, en cas de surcoût lié aux fondations et à la présence d’eau, alors qu’il était prévu 2 niveaux de sous-sol et que l’eau était présente à partir d’1.50 m de profondeur !…. 🙂

Bref, mieux vaut avoir en face de soi un opérateur de bonne foi et déterminé à mener à bien le projet aux conditions prévues, ce qui le conduira à faire consciencieusement son boulot pour lever l’option et toucher le fruit de son travail, plutôt qu’une structure signant un habile compromis (juridiquement retors) lui permettant in fine de revoir à la baisse sans difficulté (sauf pour le vendeur !) les conditions négociées.

cropakJe me rappelle aussi d’un cabinet d’avocats inflexibles et rigoureux ayant mené une consultation sur de longs mois (et années) avec plusieurs promoteurs qu’ils tenaient en laisse en essayant de les faire grimper au cocotier.

Le premier d’entre eux s’étant esquivé en cours de route, le terrain a finalement terminé son parcours en… espace vert classé à la faveur d’une modification du PLU.

Le temps ayant fait son oeuvre et les arbres ayant poussé (et les riverains aussi 🙂 ), le compromis cadenassé imaginé par les avocats n’a abouti à rien ; là où une promesse à un prix plus raisonnable permettant une négociation avec les riverains aurait sans doute permis une sortie rapide et honorable.

Le mieux est l’ennemi du bien ! 😉

Promesse, compromis et choix du promoteur

Admettons que vous ayez envie de me croire… 🙂

Oui, admettons seulement, car vous avez le droit de penser que mes mots sont comme des promesses qui s’envolent. 🙁

Admettons… mais comment savoir alors si le promoteur en face de soi est honnête dans son approche et dans sa détermination réelle à aller au bout dans les conditions prévues initialement ?

Plusieurs cas de figure :

1- si c’est moi, c’est promis ! 🙂

2- si c’est une grosse structure de promotion immobilière, il faut essayer de se renseigner (auprès d’autres vendeurs de foncier si vous en connaissez par exemple, ou auprès d’agents immobiliers de confiance)

3- si c’est un promoteur local, il faudra rencontrer le patron (avant la décision) et pas le développeur foncier de service et vous faire une opinion humaine par vous-même. Au moins, vous saurez à qui vous en prendre en cas d’erreur ! 😉

Parce que, franchement, s’en remettre à un compromis pour avoir quelque chose d’honnête

Autant faire confiance à une promesse ! 🙂

Et bonne semaine à tous.
Je vous promets qu’elle sera ensoleillée (à moins que la météo ne la compromette !) 😉

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